第一篇：物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关
物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：
1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。
3、将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。
4、凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
5、验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
6、小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。
购房物业交接流程
物业交接环节被疏忽，将会给未来生活造成很大麻烦，因此，链家地产市场部认为，物业交割时要遵循以下四个步骤：
1、提前通知出售业主腾空房子
2、所购房屋的水、电、气等费用结清。买卖双方都要在物业清单上签字备案。
3、向原业主领取房屋钥匙。
4、买方与该套房屋物业公司签定了新的《物业合同》
入住刚一年，屋内墙体长毛，女儿墙以及楼的外墙墙皮脱落，开发商擅自将公共空间出售或出租，开发商与其他相关单位在建设中因为各种问题没有达成一致，导致小区至今没有消防设施、煤气管道，至今办不了房产证„„“他们留下了隐患，却让我们埋单，业主迁怒于我们，我们也感觉很委屈。”哈市一位物业经理说。
业主不满意 物业挺委屈
“我们承认在服务过程中并非尽善尽美，但我们也做了很多努力和工作。”负责管理中北春城小区的宏邮物业公司负责人坦言，物业公司无奈退管，其实是替开发商背了黑锅。“业主房屋漏雨属于房屋质量问题，在保修期内应由开发商负责维修。可是，业主们只找物业。我们帮业主联系到了开发商，但修了多次都修不好，业主就迁怒于我们，很多人因此就不交物业费了。”
此外，中北春城小区会所一部分被出租，也是导致业主与物业产生矛盾的原因之一。业委会和业主们多次要求物业公司将出租会所和公共楼道所得收入公示，但物业迟迟不“晒”账。“小区会所的房产属于开发商，出租行为也是开发商所为，这些开发商遗留下来的问题一直让我们很头疼。归根结底，是物业公司在替开发商背黑锅。业主意见大，物业也有委屈。”
物业：我们也是受害者
去年冬天，哈市道外区某小区的业主们发现，他们整栋楼温度不达标。物业公司经过检查找到了症结，原来该楼建设时，建筑商偷工减料少装了暖气片，并将粗供暖管换成细管，竣工时正逢夏季，检测也不到位。“现在要提高温度必须更换暖气片和管道。”物业公司说，“建筑商都找不着了，这是难上加难，费用和工程原本是物业的分外事。我们想修，但承担不起费用；但不修，业主就不交物业费。”
类似的情况发生在哈市多个小区。“业主有问题总找物业公司，可有些事情并不是物业公司能解决的。”哈市一位物业经理说，“很多业主因为办不了产权证着急，但是的确和物业没有关系啊，办不了产权证，业主就不交物业费。”这位经理还给记者列举了很多开发商遗留的问题：有的小区没有任何消防设施，没有国家电力部门统一管理的电网用电，进户多年至今没有煤气管道„„“所有这些隐患都是开发商遗留的，业主以这些为理由拒交物业费，我们物业也是受害者。”
市民：开发商和物业互相推诿
据了解，哈市很多小区的物业是开发商的二级企业。市民刘新生说：“因为小区墙皮脱落，我们多次找到物业公司，但物业和开发商是一家，他们互相推脱，相关负责人始终不露面。”对此，哈市一家物业公司的经理说，他们也很无奈，作为开发商的二级企业，在很多问题上“一家的事更难办。”而另一家物业公司的经理表示，他们物业公司与开发商并不是一家，但当楼房出现质量问题去找开发商时，这家公司已经解体找不到了。“这种情况也不少见，而这入住刚一年，屋内墙体长毛，女儿墙以及楼的外墙墙皮脱落，开发商擅自将公共空间出售或出租，开发商与其他相关单位在建设中因为各种问题没有达成一致，导致小区至今没有消防设施、煤气管道，至今办不了房产证„„“他们留下了隐患，却让我们埋单，业主迁怒于我们，我们也感觉很委屈。”哈市一位物业经理说。
业主不满意 物业挺委屈
“我们承认在服务过程中并非尽善尽美，但我们也做了很多努力和工作。”负责管理中北春城小区的宏邮物业公司负责人坦言，物业公司无奈退管，其实是替开发商背了黑锅。“业主房屋漏雨属于房屋质量问题，在保修期内应由开发商负责维修。可是，业主们只找物业。我们帮业主联系到了开发商，但修了多次都修不好，业主就迁怒于我们，很多人因此就不交物业费了。”
此外，中北春城小区会所一部分被出租，也是导致业主与物业产生矛盾的原因之一。业委会和业主们多次要求物业公司将出租会所和公共楼道所得收入公示，但物业迟迟不“晒”账。“小区会所的房产属于开发商，出租行为也是开发商所为，这些开发商遗留下来的问题一直让我们很头疼。归根结底，是物业公司在替开发商背黑锅。业主意见大，物业也有委屈。”
物业：我们也是受害者
去年冬天，哈市道外区某小区的业主们发现，他们整栋楼温度不达标。物业公司经过检查找到了症结，原来该楼建设时，建筑商偷工减料少装了暖气片，并将粗供暖管换成细管，竣工时正逢夏季，检测也不到位。“现在要提高温度必须更换暖气片和管道。”物业公司说，“建筑商都找不着了，这是难上加难，费用和工程原本是物业的分外事。我们想修，但承担不起费用；但不修，业主就不交物业费。”
类似的情况发生在哈市多个小区。“业主有问题总找物业公司，可有些事情并不是物业公司能解决的。”哈市一位物业经理说，“很多业主因为办不了产权证着急，但是的确和物业没有关系啊，办不了产权证，业主就不交物业费。”这位经理还给记者列举了很多开发商遗留的问题：有的小区没有任何消防设施，没有国家电力部门统一管理的电网用电，进户多年至今没有煤气管道„„“所有这些隐患都是开发商遗留的，业主以这些为理由拒交物业费，我们物业也是受第一章物业接管验收的基本条件
1．建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格
（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。
（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。
2．供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用
即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。
3．房屋幢、户编号已经有关部门确认
即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。
第二章物业接管验收应检索提交的材料
在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。
1．产权资料
（1）什么是产权资料。
房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。
（2）接管验收时检索提交的产权资料主要有：
1)项目批准文件；
2)用地批准文件；
3)建筑执照；
4)拆迁安置资料；
5)房地产平面图。
2.技术资料
（1）技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验：
1)房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；
2)工程质量、装修标准是否符合验收标准；
3)建房用的各类材料是否符合设计要求；
4)房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。
（2）接管验收时应提供的技术资料主要有：
1)竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2)地质勘查报告;
3)工程合同及开、竣工报告；
4)工程预决算；
5)图纸会审纪录；
6)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
7)隐蔽工程验收签证；
8)沉降观察记录；
9)竣工验收证明书；
10)钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；
11)新材料、构配件的鉴定合格证书；
12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13)砂浆、混凝土试块试压报告；
14)供水、供暖的试压报告；
15)园林绿化的图纸和清样；
16)设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；
17)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记；凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须有施工单位在原施工图上标明修改部分（需附上设计变更通知和施工说明），再加盖“竣工图”印记才能做竣工图。凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变着，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。
第三章物业接管验收交接双方的责任
在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的《房屋接管验收标准》（ZBP3001-90）的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。
1.接管验收的程序和时限
（1）建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交
有关物业的产权、技术资料；
（2）物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关
管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；
（3）交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；
（4）经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；
（5）验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位
应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件；
（6）新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
2.交房方的责任
（1）接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管验收申请；
（2）在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合接管验收要求后，再组织复验；
（3）在接管验收后，负责规定期限的保修；
（4）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，
第二篇：开发商向物业公司工程资料移交清单
物业移交资料清单
一、项目建设资料 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件 ； 2 同意使用土地通知书 复印件 ； 3 建设用地批准书 复印件 ； 4 固定资产投资许可证 复印件 ；建设工程规划许可证 复印件 ； 市规划局《建设工程报建审核书》 复印件 ； 7 规划报建图 复印件 ； 建筑设计防火审核意见书 复印件； 开发公司相关资料（营业执照、机构代码证等）复印件10 建设工程规划验收合格证 复印件 ； 11 建设工程竣工验收质量认定书 复印件 ； 12 建筑工程竣工消防审核意见书 复印件 ； 13 单位工程质量综合评定表 复印件 ； 工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件 ； 15 公共安全技术防范工程设施使用证 复印件 ； 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件 ；17 供水协议书 复印件 ； 供用电合同 复印件 ；同意供电通知 复印件 ； 19 申请门牌呈批表 复印件 ；通邮申报表 复印件 ； 21 其它相关资料
；
二、物业产权资料 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件 ； 2 住房、门面、车库买卖合同
复印件 3 其它相关资料
三、建筑工程技术资料 1 地质勘察报告 复印件 ； 工程合同及开、竣工报告 复印件 ； 建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原 件 ； 4 图纸会审记录 复印件 ； 工程设计变更通知(包括质量事故处理 记录)复印件 ； 6 隐蔽工程验收签证 复印件 ； 7 沉降观察记录 复印件 ； 8 竣工验收证明书 复印件 ； 主要建筑材料质量保证书（钢 材、水泥等）复印件 ； 10 新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件 ；砂浆、混凝土试块试压报告 复印件 ； 建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原 件 ； 13 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原 件 ； 14 各分项工程施工单位资料 复印件 ； 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件 ； 16 其它相关资料
四、设备资料---供电系统 供电系统设备购买、安装合同 复印件 ； 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； 3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ； 4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原 件 ； 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说 明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原 件 ； 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件 ； 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件 ； 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明 书、检测报告、产品合格证等）原 件 ； 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件 ； 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件 ； 11 其它相关资料
五、设备资料---给排水系统（生活用水增压、抽水泵及其他）给排水系统设备购买、安装合同 复印件 ； 给排水系统设备 制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ； 4 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原 件 ； 5 设备随机资料（安装使用说 明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件 ； 6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试 验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原 件 ； 主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 ； 配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件 ； 水、暖、卫生器具检验合格证书； 原 件 ； 10 维护保养合同
原件 11 其它相关资料
六、设备资料---电梯系统 电梯设备购买安装合同 复印件 ； 电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； 3 电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ； 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原 件 ； 5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件 ； 6 设备安装调试记录
原 件 ； 电梯设备检验记录、运行许可证 原 件 ； 8 国家特种设备检验合格证及相关资料 复印件 ； 9 维护保养合同
原件 10 其它相关资料
七、设备资料---消防系统 消防设备购买安装合同 复印件 ； 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； 3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 ； 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参 数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原 件 ； 随机资料（安 装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件 清单、主要配件资料等）原 件 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件 ； 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印 件 ； 8 消防验收合格证书 复印件 ； 9 维护保养合同 原件 10其它相关资料
八、设备资料---弱电系统（安防设备、停车场、门禁系统及其他）弱电系统设备购买、安装合同 复印件 ； 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； 3 弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原 件 ； 4 弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件 ； 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原 件 ； 宽频接入协议 复印件 ； 7 有线电视及电话协议 复印件 ； 8 维护保养合同 原件 9 其它相关资料
九、绿化系统 绿化林木、花卉、植被购买合同2 绿化品目资料
原件 3 绿化养护技术资料
原件 4 绿化养护合同
原件 5 其它相关资料
复印件
第三篇：开发商向物业公司工程资料移交清单
物业工程资料移交清单
一、项目建设资料：
1、《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件
2、同意使用土地通知书 复印件
3、建设用地批准书 复印件
4、固定资产投资许可证 复印件
5、建设工程规划许可证 复印件
6、市规划局《建设工程报建审核书》 复印件
7、规划报建图 复印件 88、物业各分项工程设计方案 复印件
9、建设工程规划验收合格证 复印件
10、建设工程竣工验收质量认定书 复印件
11、建筑工程竣工消防审核意见书 复印件
12、单位工程质量综合评定表 复印件
13、工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件
14、公共安全技术防范工程设施使用证 复印件
15、通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件
16、供水协议书 复印件
17、供用电合同 复印件
18、同意供电通知 复印件
19、申请门牌呈批表 复印件
20、通邮申报表 复印件
21、其它相关资料
二、物业产权资料：
1、销售资料（业主、产权（包括储藏室、车库）、位置、建筑面积、测绘面积、联系方
式）复印件
2、其它相关资料
三、建筑工程技术资料：
1、地质勘察报告 复印件
2、工程合同及开、竣工报告 复印件
3、建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原 件
4、图纸会审记录 复印件
5、工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件
6、隐蔽工程验收签证 复印件
7、沉降观察记录 复印件
8、竣工验收证明书 复印件
9、主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件
10、新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件
11、砂浆、混凝土试块试压报告 复印件
12、工程竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原 件
13、其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原 件
14、各分项工程施工单位资料 复印件
15、各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件
16、其它相关资料
四、设备资料—供电系统
1、供电系统设备购买、安装合同 复印件
2、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原 件
5、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原 件
6、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件
7、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件
8、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原 件
9、灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件
10、配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件
11、其它相关资料
五、设备资料—给排水系统 ：
1、给排水系统设备购买、安装合同 复印件
2、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原 件
5、设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）二次控制图、原 件
6、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原 件
7、主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
8、配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件
9、水、暖、卫生器具检验合格证书； 原 件
10、其它相关资料
六、设备资料—消防系统：
1、消防设备购买安装合同 复印件
2、消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原 件、系统图、平面图5、5、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件
6、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
7、消防验收合格证书 复印件
8、其它相关资料
七、设备资料—弱电系统：
1、弱电系统设备购买、安装合同 复印件
2、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原 件
4、弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件、原理图和二次接线图
5、弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原 件
6、宽频接入协议 复印件
7、有线电视及电话协议 复印件
8、其它相关资料
八、健身器材及娱乐资料：
1、健身器材及娱乐设备购买、安装合同 复印
2、健身器材及娱乐设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、健身器材及娱乐设备参数（系统、型号、规格、数量）原 件
4、健身器材及娱乐随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件
5、健身器材及娱乐设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原 件
第四篇：竣工交付及对物业移交标准
竣工交付及对物业移交标准
（一）工程交付应具备的条件
1、主体工程：在质监站的监督下，五大责任主体验收完成，并出具五大责任主体验收报告（表格）。（五大责任主体：建设单位、地质勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位）
2、消防验收完成
3、电梯验收完成并取得使用许可证
4、供水：每户通正式水
5、供电：每户通正式电（非临时电）
6、采暖：采暖设备安装完成，并通过验收，具备采暖条件。
7、燃气：燃气工程完成，每户气表完成（交付后三月内点火）
8、宽带、电话、有线电视：工程施工完成，具备开通条件（用户申请即可开通）
9、园林景观工程：园林景观工程全部施工完成。
10、智能化系统：工程完工，并经验收，园区内公共系统全部正常运行，户内系统申请即可开通。
11、工程项目部房间质量档案中记录的问题全部整改完毕。
12、物业公司检查发现的质量问题全部整改完毕，遗留问题为0。
13、园区公共设备已经过试运行，验收合格并移交物业公司。
14、施工人员已全部撤出园区。
15、所有钥匙（入户门、单元门、管道井、各类表箱、设备间等）已分门别类整理编号完成，具备交付物业公司的条件。
16、园区清洁卫生已全部到位。
17、非施工图范围内的设施已安装到位：健身器材、游乐器材、休闲桌椅、花钵、电梯包装等等。
18、园区标识系统、垃圾箱已安装到位。
19、向物业公司交付的实物与资料（同步移交）钥匙类：
入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱（柜）、弱电箱、电梯、电梯机房、各类控制器、控制室、室外照明控制箱等。
数据类：
水表读数、电表读数、气表读数（须经物业公司、施工单位共同抄读）文件类：
1）各类设备使用说明书、合格证、验收报告、检测报告等（按物业公司要求整理）；
2）防水部位使用说明；
3）主体竣工验收表、消防验收报告、电梯准用书； 4）试压、试水、通球验收报告； 5）住房质量检查档案；
6）各类竣工图纸、资料（与物业公司协商交付时间）。
（二）物业验收制度
1、接收准备：
1）在物业接收前30天左右，由先期成立物业管理处组建验房小组，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工 2 项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、采暖（供热）管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等；
2）查验时，验房小组按照物业制定验房标准对工程及设施进行逐项检查，检查的标准按照相关标准执行；
3）工程质量问题由工程部负责落实施工单位限期整改，经物业公司进行复验收，复验合格后方可接收。
2、物业实体的交接：
1）交接时间一般为向业主交房前一周，交接时须提供《物业交接说明》，《物业交接说明》内容须包括工程简介、开竣工时间、验收情况说明、主要设施设备清单、施工单位及各配合单位联系方式、工程项目部责任人等基本信息，双方签字盖章后生效；
2）公共设施设备的验收由物业管理处接收，物业管理处接收后，应立即建立设备台帐，并纳入设备日常维护工作范围；
3）在交付的同时，应填写各种钥匙交接清单，包括进户门、配电箱、弱电箱、各种管道井的钥匙，要求标识清楚，逐个试开无误之后双方签字盖章；
3、竣工资料的交接：
1）各种工程均应有相应资料；资料的移交时间为工程备案完成之后一周内，不需备案的在工程正式完成并移交之后的一周内进行资料移交；
2）资料应符合相关规定，内容齐全、清晰，竣工图必须符合工程实际；资料移交后由开发商的工程管理部门填写资料移交清单，双方签字盖章。
第五篇：物业交替时原物业公司应移交的材料有哪些？
物业交替时原物业公司应移交的材料有哪些？
案情简介：
上海市峰江物业公司从1997年11月至2012年6月30日一直为峰江小区提供物业服务，峰江房产公司为峰江小区的开发商。峰江物业公司撤离时，峰江小区业委会要求其移交小区相关资料，双方就移交范围发生争议。后峰江小区业委会将峰江物业公司诉至法院，并列峰江房产公司为第三人，要求峰江物业公司提供：
一、峰江物业移交涉讼小区的相关资料，具体包括：
1、1997年11月至2006年12月涉讼小区维修资金收支清册；2.1997年11月至2012年6月涉讼小区的财务账册原件（包括维修资金、公益性收入、物业服务费用收支的财务凭证、转账单、发票）3.建筑单体竣工图、工程质量证明书、给排水系统验收资料；4.开发商或物业公司与公共事业单位签订的供水、供电及电信合同。诉讼过程中，被告提供了大部分上述资料，但对于物业管理费收取资料及维修资金使用情况资料不予提供。法院观点：
涉讼小区于1998年左右竣工验收，被告虽与1997年11月起为涉讼小区提供管理服务，但相关法律、法规对于物业服务合同的权利义务终止后物业公司移交必需的资料和由其代管的专项维修资金是被告提供物业服务多年之后才作出明确的规定，被告提出不能提供完整资料并不无不当，但被告以收取物业服务费采取包干制来抗辩原告的要求其提供2002年至2012年物业费收取情况资料无法律依据。律师分析：
依据《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交业委会。从第二十九条可见物业管理企业向业委会移交材料的大体范围，但对于第四点的兜底条款规定物业管理所需的其他资料，到底包含了哪些还不十分明确。那么到底小区物业交替时应当具体移交哪些资料，笔者结合本案的争议焦点一一分析：
一、对于1997年至2002年期间小区的维修资金资料应该提供吗
依据1997年实施的《上海市居住物业管理条例》（2004年失效）第二十六条规定：“ 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的帐务帐册……”。可见1997年至2002年期间移交材料是有法律依据的，本案中法院认为1997年-2002年期间没有相关法律规定物业必须移交相关资料及专项维修资金，因此被告物业无法提供完整服务期的相关资料及维修资金的理由并无不当。
笔者认为法院的认定存在一定的问题，首先上述法条明确了物业是需要移交全部物业档案资料和有关的账务账册，其次上述条例第十九条也明确，物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：…….(六)物业维修、更新费用的帐务管理；(七)物业档案资料的保管。可见当时签订物业服务合同必须包括维修费用账目等条款，换言之物业在签订合同后应当保存维修费用账目等资料，因为这是物业合同中的必备条款也是物业需要履行的自身义务。故上述案例中物业如果切实履行合同义务，是可以提供1997年-2002年的相关资料及维修资金资料，所以法院对提供该时间段资料的诉请应当予以支持。
至于小区的建设工程相关资料，由于峰江小区于1998年左右竣工，依据上述条例第二十六条并未明确物业公司需要移交诉请3、4项的要求，即在1997年-2002年期间是没有法律明确规定要求物业公司保管上述资料并移交的，那么原告峰江业委会要求峰江物业公司移交上述资料无法律依据，那么该资料应当由谁保管移交，笔者将在第三个问题中详细叙述。
二、物业公司以实行“包干制”为由，拒绝提供物业服务费收支凭证理由成立吗？
依据《上海市住宅物业管理条例》第四十三条：物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：……
（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料，以及物业管理用房。笔者认为依据该条款物业需要提供的重要资料是与业主利益相关的，比如公共收益部分的收支或公共部分的维护。而对于物业公司的收支凭证笔者认为并不应当提供，原因有三：1.小区是实行“包干制”而非“酬金制”，“包干制”小区对服务质量负责，自负盈亏，业委会没有必要过问财务情况，也不能提出交付账目凭证的要求（公共部分经营所有除外），而“酬金制”小区是按照合同约定的数额或约定的比例提取酬金，盈亏是由小区全体业主承担的，因此其必须清楚物业公司的收支情况；2.“包干制”小区既然是自负盈亏，那其收支账目凭证属于企业的商业秘密，属于我国法律保护范畴。如果一个企业的收支状况及凭证都需要提交，那么物业企业将没有秘密可言，这显然不利于物业公司的良性竞争。3.业委会要求移交物业公司的账目无非是认为对物业公司缺乏一定的监督，其实物业公司不移交收支具体账目及凭证并不代表物业公司不受业委会的监督，业委会可以通过物业服务的结果来评估其服务质量，至于物业公司的收入支出的具体明细凭证，是公司内部的运营管理，业委会要求物业公司移交收支财务凭证没有法律依据。
所以，物业公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理条例》的规定，向业委会提交相关资料，对于小区实行“包干制”的物业公司，笔者认为物业公司应当移交物业费收费台账，即：小区的物业费的收缴情况明细，而对于其具体的收支明细凭证是无需移交的，这样才能在保障业委会、业主权利的同时平等地保障物业公司的合法权益。
三、关于物业公司无资料可以移交如何处理的问题
上述案例中，峰江业委会对要求峰江物业移交第3.4项资料，峰江物业辩称峰江房产公司未向自己提供过上述资料。对于物业公司无资料可移交的情形，笔者认为需要增加第三人，由第三人履行应尽义务，本案中，法院也依法追加了第三人开发商。
依据《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：“
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；……”。可见房产公司是需要在物业承接验收时递交上述资料的，而一旦房产公司在承接时未向物业公司提供这些资料，那么在物业交替时，业委会有权要求房产公司提供以上资料，以确保可以移交新物业公司，使其能够正常运转。
综上所述，依据《物业管理条例》（2007）《上海市住宅物业管理规定》（2011）等相关法条规定，笔者认为物业公司在交替时应当向业委会提交的材料大体可分为三类：1.工程类资料，主要包括建筑工程、设施设备的相关证明文件及安装使用保养的技术性资料，详见《物业管理条例》第二十九条第一项规定2.物业管理类资料，包括小区供水、供电等合同、小区业主的清单、设施维修保养记录、以及小区维修资金账目及物业公司收支账目（包干制小区只需提供台帐），详见《上海市住宅物业管理规定》（2011）第四十三条；3.不动产类，主要包括产权为全体业主共有的物业用房，详见《物业管理条例》第三十九条规定。
作者：宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人
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