企业全套管理资料

第一篇：企业全套管理资料

营销公司年度工作项目表 月份客户状况表 分公司(或办事处通路开户计划表 产品年销售计划表 营销公司销售计划表 业务员工作周报表 业务员工作报告内容要求细则

一、本月工作完成情况 A、销售量(销售月报表 B、回款

C、对客户拜访情况

二、销售费用(个人差旅费用报表

三、广告和促销活动效果

四、重点客户情况

五、新客户情况

六、异常客户或信誉不佳客户

七、待开发客户及其情况

八、竞争对手动态

九、问题与合理化建议

十、下月工作计划

注:每月向分公司经理(或办事处主任交书面报告一份,报告应在每 月 30日交公司经理(或办事处主任 , 在异地的业务员可提前几天用 快信寄到分公司(或办事处。月(周预订计划表 选择客户

1、选 择客户的程序流程图

2、选 择经销商要素

3、选 择经销商资讯要素

4、批 发商资料卡

5、终 止客户报告书

6、新 市场信息反馈表

7、购 买心理七阶段 选择客户的程序流程图

选择经销商要素

一、经销产的地理区位是否利于产品的储存与运输。

二、经销商的铺货能力:经销商有多少个分销点,能把我们的产品辐 射到多大的区域。

三、经销商的信誉,信誉调查包括:

1、通过行业协会等组织中的亲密朋友了解。

2、通过与经销商做生意的其它企业的业务了解。

3、委托资信公司调查。

4、从个体市场了解。

四、经销商的经济实力。

五、经销商是否本地区行业中的佼佼者。

六、经销商的预期合作程度。

七、如果商家对与我们合作很感兴趣,就会积极主动地推销企业的产 品。选择经销商资讯考察要素

一、分销商的基本情况

1、组织结构(总经理、□□□业务部经理、财务人员、后勤等所 有与□□□有关的重要人物

2、所有权 /注册资本 /流动资金

3、业务范围

4、主营业务

5、雇员人、权

二、销售情况

1、所 经营的品牌权2、96、97年至今营业总额

3、各 品牌(或各公司如、、销售额4、97年至今为止□□□的销量、总销量、总订货额

三、分销商业务员

1、专 属□□□的业务人、权 /其它品牌业务人员人、权

2、□ □□和其它品牌业务人员的分工(多少人跑零售、多少人跑 批发等

3、业 务员有没有经过专门培训

4、业 务员奖金数目?谁负担(公司还是分销商?

5、业 务员基本工资

4和 5注意了解竞争品牌的情况

四、覆盖率

1、A /B/C/D店的覆盖权

2、□ □□对覆盖率的要求

3、业 务员有没有划分区域

4、乡 镇覆盖情况

5、二 级分销系统

五、销售运则

1、客 户名单

2、拜 访程序卡

3、客 户拜访卡

4、每 月销售指标

5、销 售情况报告系统

六、资金

1、□□□和其它竞争品牌的专属营运资金

2、放给零售商昨批发产的帐期

3、与□□□公司每月结帐的日期

4、最新□□□库存报告

七、供应链

1、订货周期

2、谁负责下定单

3、收到订货所需时间

4、谁负责送货给客户(送货车辆、人员权

5、坏货情况

6、分销商仓库的管理情况(费用、开放时间等

八、1、分销商售货给不同渠道的价格结构及其毛利

2、分销商经营费用(办公费、车辆费等

3、竞争品牌的情况

九、假货情况

1、哪种产品有假货?

2、假货集中在哪里?零售?批发?

3、对我们的影响(价格

十、分销商与□□□关系

价格

1、历史

2、资金 /人员投入程度

3、经验

4、合作态度

5、是否经营竞争品牌或水货 /假货

6、谁有决定权(下定单、结款方面

十一、1、工作职责

2、促销的管理

3、对分销商的管理

4、主要困难 16

公 司业务情况

新市场信息反馈表 推销过程与顾客之购买心理变化七阶段

推销四过程 19 合同管理

1、合 同签订流程图。

2、合 同预算单。

3、合 同执行状态表。

4、营 销公司经济合同管理暂行规定。

5、合 同纠纷诉讼申请单。

6、合 同档案表。合同签订流程图

合同预算单

月合同执行状态表 促销活动管理

1、促 销活动流程图

2、促 销活动申请表

3、赠 品管理表

4、商 场销量及赠品赠送报表

5、赠 品管理暂行规定 促销活动流程图

促销活动申请表

赠品管理表

商场销量及赠品赠送报表 商场:年 月 日至 年 月 日

赠品管理暂行规定

一、赠 品严禁私自转卖、送礼。

二、赠 品严格执行申请领用制度,不得多领多报。

三、赠 品分配实行专人负责制。

四、每 日如实填写销售记录及赠品发放记录表。

五、严 格按公司要求保管和发入赠品。

六、以 上规定,各业务员应严格执行,若有违反行为,一经发现,即交 营销公司严肃处理。

招 聘

1、招聘柜台促销人员流程图

2、聘促销人员申请表

3、聘用人员工资报表

4、招聘登记表

5、申请支付促销人员工资报表

6、聘用协议

7、培训教材 1基本销售技艺 2销售人员仪表

招聘柜台促销人员流程图

聘促销人员申请表 分公司(或办事处 :年 月 日

年 月聘用人员工资报表

招聘登记表

聘用协议 甲方: 乙方: 为做好产品在 地区的销售工作,甲方现聘用乙方 经双方协商,达成以下协议:

一、甲 方免费为乙方进行进行产品销售培训。

二、自 年 月 日起,乙方按甲方有关制度要求开始正常上岗工 作,试用期 期。

三、乙 方为甲方工作期间,必须积极向客户和消费者推介产品,不得擅 自离岗,不得有任何损害甲方形象及利益的行为,如对甲方造成经 济损失或其他损失,应负责全部赔偿,直至追究型事责任。

四、乙 方为甲方工作期间, 由于非为甲方工作原因造成的人身安排问题, 甲方概不负责。

五、甲 方向乙方支付如下劳动报酬:底薪 元 /月, 办公费 元 /月,奖金 元 /月(注:办事处与其协商后报请公司同意再以奖 金发放办法,办公费包括市内交通、通讯等。

六、乙 方为甲方工作期间所需办公用品,由甲方定时、定量发送,非一 次性办公用品乙方应在聘用期满后归还甲方。

七、未 尽事宜,双方协商解决。

八、本 合同一式两份,双方各执一份。

九、本 合同自 年 月 日起生效,有效期 年 月 日至 年 月 日,逾期自动失效。甲方:章(签字 乙方:章(签字 年 月 日 年 月 日 公司销售人员聘用与培训

一、聘 用销售人员准则: 慎选、勤教、严管

慎选:是择人的基础。公司聘用的销售人员必须要有良好的素质, 优质的品质,独特的才智。

勤教:是育人的关键。公司对聘用销售人员必须做到经常性,有计 划、有步骤的培训,帮助他们不断吸收新的信息资料,改进 旧的工作方法,纠正错误的观点、行动,提高行事效率。严管:用人的保证。公司要求自己的销售队伍树立军队的风格,要 有铁的纪律, 赏罚分明的制度。公司销售人员对公司的大政方 针必须绝对地服从和执行, 以保证公司市场策略的统一性和完 整性。

二、销 售人员必备工作精神:责任心

责任心是一切力量的源泉,是一切事业成功的根本保证。一个有责 任心的人才会尽职于自己的工作,才会不怕吃苦,不怕承受不平和 委屈,才会不折不挠的耐心对待工作中的困难,才会有上进心,不 断钻研业务,才会有事业献身的热情和勇气。

基本销售技巧

一、熟 悉自己要卖的产品

每个销售人员走向市场的第一个要点是要熟悉自己要卖的产品,包 括产品的制作原理、材料、功能及区别于同类产品的特性、质量可 靠程度等,这样才能有系统地向客户和消费者进行清、准确的销售 介绍和回答他们的问题,增强说服力和可信度,要让他们在心目树 立起你的“这方面产品专家”形象。关于产品介绍将在第二章详述。

二、良 好的人际关系

一个好的销售人员应该是与客户有着朋友般关系的人,要关心客户 的喜好,善解他们的心意,满足他们合理的对你来说可行的要求, 要记住你的目的就是要保持你和客户之间的友好合作关系。

三、熟 练的交流沟通技巧

熟练的交流沟通技巧是一个销售员必备的技能。一个好的销售员要 善于言辞,当然,这绝不是指销售员的夸夸其谈,而是指销售人员 应该有效地向客户传达清楚自己要发布的信息,并能从言辞行为中 了解客户的意图,接纳他们合理的意见、建议及

要求。对说他们收 回不合理的意见、要求,并让他们感到你是站在他们立场上来考虑 问题的,从而接纳你的主张,并把你视为真诚可信的朋友。

四、处 理反对意见的办法: 四个步骤:

1、确认所遇到的反对意见是真实的——前提

2、了解真实的反对意见产生的背景——下一步的基础

3、把反对意见转化为一个可以回答的问题——成功的一半

4、想办法解决这个问题——圆满成功!反对意见是销售工作中经常会遇到的情况,对于反对意见不能一味

地反感和排拆,要时刻注意运用以上四个步骤让它成为解决问题的 一种有效模式,从而化干戈为玉帛,不断改善和密切与客户的关系。

五、“ 说服性销售模式”运用于实践

1、概述情况

2、陈述主意

3、解释主意

4、强调好处

5、建议下一步

六、良 好的售后服务

七、笔 录

拜访客户时,带上本子,尽量把谈话记下来,让客户看到你对他的 重视,清楚不同客户的需求。

八、客 户资料

每个销售员应有一个完善的资料系统,包括客户名单、电话、地址、销售能力、信用情况和公司关系程度等。

销售人员仪表

“第一印象是最重要的印象” ,别人对您最初的评价是基于您的装 束、谈吐和举动。您要有适当的仪表,产品是一流的产品,您就要用一 流的仪表去销售它。与客户相对,不管是立、是坐、还是行,一定要具 备一种吸引对方的魅力。

☆立 姿: ◇ 错 误的站立姿势

1、垂头

7、耸肩

2、垂下巴

8、驼背

3、含胸

9、曲腿

4、腹部松驰

10、斜腰

5、肚腩凸出

11、依靠物体

6、臂部凸出

12、双手抱在胸前 ◇ 正 确的站立姿势

1、头正、颈直、两眼平视前方,表情自然明朗,收下颏、闭嘴。

2、挺胸、双肩平,微向后张,使上体自然挺拨,上身肌肉微微放松。

3、收腹。收腹可以使胸部突起,也可以使臀部上抬,同时大腿肌肉会出 现紧张感,这样会给人以“力度感”。

4、收臀部,使臀部略为上翘。

5、两臂自然下垂,男士手背在身后,或垂于体侧。

6、两腿挺直, 膝盖相碰, 脚跟略为分开, 对男士来讲, 双腿张开与肩宽。

7、身体重心通过两腿中间、脚的前端的位置上。☆坐 姿: ◇ 不 美坐姿

1、脊背弯曲。

2、头伸过于向下。

3、耸肩

4、瘫坐在椅子上。

5、翘二郎腿时频繁摇腿。

6、双脚大分叉或呈八字形:双脚交叉;足尖翘起:半脱鞋;两脚在地上 蹭来蹭去。

7、坐时手中不停地摆弄东西,如头发、饰品、手指、戒指之类。◇ 正 确坐姿

1、坐 下之前应轻轻拉椅子,用右腿抵住椅背,轻轻用右手拉出,切忌开 出大声。

2、坐 下的动作不要太快或太慢、太重或太轻,太快显得有失教养,太慢 则显得无时间观念;太重给人粗鲁不雅的印象;太轻给人谨小慎微的 感觉。应大方自然。不卑不亢轻轻落座。

3、坐 下后上半身应与桌子保持一个拳头左右的距离,坐满椅子的 2/3, 不要只坐一个边或深陷椅中。

4、坐 下后上身应保持直立,不要前倾或后仰,更不要搭拉肩膀、驼背、含胸等,给人以萎靡不振的印象。

5、肩 部放松、手自然下垂,交握在膝上,五指并拢,或一手放在沙发或 椅子扶干上,另一只手放在膝上。

6、两 腿、膝并拢,一般不要翘腿,千万不要抖动肢尖;两脚踝内侧互相 并拢,两足尖约距 10cm 左右。

7、坐 着与人交谈时,双眼应平视对方,但时间不易过长或过短;也可使 用手势,但不可过多或过大。☆走 姿: ◇ 错 误的走姿

1、速度过快或过慢

2、笨重

3、身体摆动不优美,上身摆动过大

4、含胸

5、歪脖

6、斜腰

7、挺腹

8、扭动臂部幅度过大

◇ 正 确的走姿

1、速 度适中,不要过快或过慢,过快给人轻浮印象,过慢则显得没有时 间观念,没有活力。

2、头 正颈直,两眼平视前方,面色爽朗。

3、上 身挺直,挺胸收腹。

4、两 臂收紧, 自然前后摆动, 前摆稍向里折约 35度, 后摆向后约 15度。

5、男 性脚步应稳重、大方、有力。

6、身 份重心在脚掌前部, 两腿跟走在一条直线上, 脚尖偏离中心线约 10度。◇ 眼 神礼仪

眼睛是大脑的延伸,大脑的思想动向、内心想法等都可以从眼睛中看出 来。第一、不 能对关系不熟或一般的人长时间凝视,否则将被视为一种无礼 行为。第二、与 新客户的谈话,眼神礼仪是:眼睛看对方眼睛或嘴巴的“三角 区”标准注视时间是交谈时间的 30%-60%,这叫“社交注视”。第三、眼 睛注视对方的时间超过整个交谈时间的 60%,属于超时注视, 一般使用这种眼神看人是失礼的。

第四、眼 睛注视对方的时间低于整个交谈时间的 30%,属低时型注视, 一般也是失礼的注视,表明他的内心自卑或企业掩饰什么或对人 对话都不感兴趣。

第五、眼 睛转动的幅度与快慢都不要太快或太慢,眼睛转动稍快表示聪 明、有活力,但如果太快由表示不诚实、不成熟、给人轻浮、不 庄重的印象,如“挤眉弄眼”、“贼眉鼠眼”指的就是这种情况, 但是,眼睛也不能转得太慢,否则就是“死鱼眼睛”。

第六、恰 当使用亲密注视,和亲近的人谈话,可以注视他的整个上身, 叫:“亲密注视”。

◇ 手 势礼仪

很多手势都可以反映人的修养、性格。所以销售人员要注意手势的幅度、次数、力度等。

手势礼仪之一,大小适度。在社交场合,应注意手势的大水幅度。手势 的上界一般不应超过对方的视线,下界不低于自己的胸区,左右摆的范 围不要太宽,应在人的胸前或右方进行。一般场合,手势动作幅度不宜 过大,次数不宜过多,不宜重复。

手势礼仪之二,自然亲切,与人交往时,多用柔和曲线的手势,少用生 硬的直线条手势,以求拉近心理距离。

手势礼仪之三:避免不良手势:

1、与 人交谈时,讲到自己不要用手指自己的鼻尖,而应用手掌按在胸口 上。

2、谈 到别人时, 不可用手指别人, 更忌讳背后对人指点等不礼貌的手势。

3、初 见新客户时,避免抓头发、玩饰物、掏鼻孔、剔牙齿、抬腕看表、高兴时拉袖子等粗鲁的手势动作。

4、避 免交谈时指手划脚、手势动作过多过大。手势礼仪之四,标准礼仪握手应是:

1、场 全:一般在见面和离别时用。冬季握手应摘下手套, 以示尊重对方。一般应站着握手, 除非生病或特殊场合, 但也要欠身握手, 以示敬意。

2、谁 先伸手:一般来说,和妇女、长者、主人、领导人、名人打交道时, 为了尊重他们,把是否愿意握手的主动权赋予了他们。但如果另一方 先伸了手,妇女、长者、主人、领导人、名人等为了礼貌起见也应伸 出手来握。见面时对方不伸手,则应向对方点头或鞠躬

以示敬意。见 面的对方如果是自己的长辈或贵宾,先伸了手,则应该快步走近,用 双方握住对方的手, 以示敬意, 并问候对方 “您好” , “见到您很高兴” 等。

3、握 手方式:和新客户握手时,应伸出右手,掌心向左虎口向上,以轻 触对方为准(如果男士和女士握手,则男士应轻轻握住女士的手指部 分。时间 1-3秒钟,轻轻摇动 1-3下。

4、握 手力量轻重:根据双方交往程度确定。和新客户握手应轻握,但不 可绵软无力;和老客户应握重些,表明礼貌、热情。

5、握 手时表情应自然、面带微笑,眼睛注视对方。总之公司销售人员应尽量避免不良动作。公司销售人员着装要求: 拜访客户时,您一定要穿着营销公司规定的服装,让客户一看就知道您 是为何而来的。进行销售工作时,男士应穿深色西装、结领带、穿白衬 衫和西裤。女士最好穿白衬衫和裙子。总的着装要求是: 合规

营销公司销售人员应按公司规定着装。

第一, 在 销售工作中,衣着要适合自己的身材,要整洁、自然、大方, 穿在身上自我感觉舒服。

第二, 服 装应当适合自己的年龄。第三, 服 装应适合自己的职业和身份。合规

服饰应体现一种礼貌。在销售工程中,应选择符合环境和礼节的服饰。西装是目前世界各地最常见、最标准的销售人员用服。西装与衬衫、领 带、皮鞋、袜子、裤带等是一个统一的整体,它们彼此之间的统一协调, 能使穿着者显得稳重高雅,自然潇洒。

八、货架管理

1、货架管理流程图。

2、货架商品周报表。

3、陈列面知识。货架管理流程图

货架商品周报表 填报人:日期:199 年 月 日

陈列面知识

商品陈列的重要性包括:

一、商 品陈列的好坏关系店铺的格调与形象。

二、商 品陈列方式足以影响业绩好坏。

三、成 功的商品表现能够激发顾客的消费意念。

四、良 好的陈列对商品而言即是最佳的广告。

五、商 品陈列面好比业务员的代言人,一个好的陈列面容易吸引顾客购 买,业务员对陈列面应存在有何种观念,要如何呢? 下面列出几项商品陈列的基本原则:

1、选择合适的商品组合和适当的商品陈列量。

2、将季节性或销售好的主力商品,陈列在黄金位置(即陈列架上, 人的目光最容易看到,手最容易拿到的位置。

除此之外,业务员尚须注意下列几点:

1、应 注意保持面之清洁及商品包装的完整性, 业务员应随身携带抹 布及包装配件,服务你的陈列面商品。

2、时 时清洁陈列面商品,勿使规格不齐全,造成货架缺货。

3、即 使换季时, 亦不要将陈列面全部上季商品撤换, 应保留小部分, 争取部分商机。

4、新 商品上市应懂得藉机向店头要求扩大列面, 同时新产品铺货后 业务员应更勤快拜访客户,以了解销量状况。

5、退 货时不要将陈列面商品全退,放空后再来争取将费时费事。

6、业 务员应懂得货品调节,甲店之退货或许乙店需要,业务员须掌 握各店的销货状态,以便做为调度参考,减少货品退回公司增加 管理成本并争取时效。

7、竭 力维护处有品牌之陈列位置及陈列面积之使用权益, 防止他牌 入侵。

8、研 究零售店的视线规划, 适时要求店老板尽量将陈列置于客户的 视线附近。

第二篇：管理评审全套资料

源创建材制造有限责任公司试验室

管理评审计划表

YCJCSY/QR15NO

编制：批准：

源创建材制造有限公司试验室

管 理 评 审 报 告

YCJCSY/QR17NO

编制：日期：批准：日期：

第三篇：酒店工程部全套管理资料

酒店工程部全套管理资料

第一节． 概述及组织机构

一、概述

现代化酒店都有大量先进、复杂的设施设备，这些设施设备不仅是酒店为客人提供服务的基础，而且也是酒店服务质量的重要组成部分。设施设备是否完善，直接影响酒店的服务质量，影响酒店的声誉和形象，进而影响酒店的经济效益。

工程部的职责就是通过日常保养和维修工作，确保酒店的设施设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。工程部虽然不直创造收入，但工程部的工作对提高酒店经济效益，增加酒店利润有极其重要的作用。因此必须加强对工程部的管理。

二、组织机构

工程部组织结构图

第二节 岗位职责及素质要求

一、办公室

工程部办公室由工程总监、工程部经理、值班工程师、秘书、万能工和材料员组成，负责工程部工作计划的制定，日常工作安排、调度和监督执行，确保酒店所有服务设备和设施安全正常运行。

（一）工程总监

直接上级：驻店经理

直接下属：工程部经理、值班工程师、秘书 岗位职责：

1.贯彻执行驻店经理和总经理的指令，负责工程部的日常管理，对驻店经理负责。

2.主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运作，并尽力节约能源。

3.全权调配工程部的员工和设备，为酒店客人及各部门提供良好的服务场所和条件。

4.安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。

5.制定本部门的工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8.负责制定部门制度、操作规划和要求，并督导员工执行。

9.培训下属员工，定期对下属员工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。

素质要求：

基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关

系，具有相当的组织管理能力。

自然条件：35岁以上，男性，身体健康。

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过酒店工程管理技术的专业培训。具有高级工 程师技术职称。

外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。

工作经验：在四星级以上酒店中担任过工程总监3年以上或副总监5年以上。具有5年以上技术 管理经验。

特殊要求：对现代化酒店的客房、餐饮、厨房以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业

知识有较全面的了解。

（二）工程部经理（Engineer Manager）直接上级：工程总监

直接下属：值班工程师、各专业主管、万能工、材料员 岗位职责：

1.协助工程总监工作，侧重工程部的日常维修工作，当工程总监不在时，代理工程总监行 使职权。

2.监督检查各专业组的日常工作并检查其完成任务的质量。3.培训下属、督导下属工作。

4．组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。5.处理好与市政等有关单位的工作关系。

6.与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。7.组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题。8.完成上级指派的其它工作。

素质要求：

基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关

系，具有相当的组织管理能力。

自然条件：35岁以上，男性，身体健康。

文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过酒店工程管理技术的专业培训。具有高级工 程师技术职称。

外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。

工作经验：在四星级以上酒店中担任过工程总监3年以上或副总监5年以上。具有5年以上技术 管理经验。

特殊要求：对现代化酒店的客房、餐饮、厨房以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业

知识有较全面的了解。

(三)值班工程师

直接上级：工程部经理

直接下属：工程部所有值班人员 岗位职责

1．负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。2．完成上一个班次尚未完成的事宜。3．监督检查工程部各岗位的值班情况。

4．检查并掌握酒店各系统设备运行状况，发现异常或故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。

5．做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成请修单的登记、编号、分配和完成后的记录工作。

6．掌握每天维修工作进程，保证酒店各部门维修需要。重要问题及时报告工程部经理和工程总监并提出解决办法。7．完成总监分配的其他任务。

素质要求

基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。自然条件：身体健康，30岁以上男性。

文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，接受过酒店工程技术管理的专业培训。具有工程师资格。

外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。

工作经验：5年以上酒店设备维修管理经验，在合资酒店中担任值班工程师3年以上，对工程部各个环节全面了解，有较强的动手能力。

(四)秘书

直接上级：总监 直接下属：无 岗位职责

1．在总监的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作和接待来访客人。

2．帮助总监翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。3．提醒总监按时参加计划中的各种会议。

4．填报有关报表，经总监签字后上报总经理室。

5．负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。

6．负责工程部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班)、劳保用品的申报、领取和发放。

7．负责现金报销和支票的办理。

8．接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。9．参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。10．负责技术档案的整理存档。

素质要求

基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。

自然条件：26岁以上女性，身高1．65～1．69米。五官端正，情绪稳定。文化程度：大学以上或同等学历。

外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。

工作经验：在合资酒店工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在酒店中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理，能熟练使用电脑。

(五)万能工

直接上级：工程部经理 直接下属：无 岗位职责

1．负责对客房有计划、周期性地进行维修工作，确保客房设施设备维持在一个较高的水平，从而为客人提供安全、舒适的居住环境。

2．根据总监的安排，对商业中心、公共区域以及餐厅等设施设备进行计划维修。

3．严格遵守酒店的一切规章制度，按时向值班工程师递交每周的工作报告。4．填写万能工检修项目表等各类工作表格(参见本章末附表)。

素质要求

基本素质：工作细致，踏实肯干。

自然条件：身体健康，30岁以上，男女不限。文化程度：工程技术专业中专以上或同等学历。

外语水平：初级英语水平，能与客人用英语简单交流。

工作经验：在外方管理的酒店做过5年以上的工程技术维修工作，有3年以上万能工工作经历，懂得电工、钳工、木工、油工的基本知识，具备酒店工程维修的多项技能。

(六)材料员

直接上级：工程部经理 直接下属：无 岗位职责

1．全面负责工程部材料、工具及备品备件的申购、领取、库存的管理工作，保证各专业组工作的正常运行。

2．对各专业组上报的材料申购单进行审核，及时办理申购手续，并掌握已上报申购单的到货情况，及时向值班工程师汇报。

3．保证常用定期消耗材料的及时供应，根据库存情况自行办理申购手续，以保证必要的库存量。

4．掌握上报申购单的走向、时间，必要时做好督促工作。5．搞好送外修理的业务工作，做到快捷，不误事。

6．做好库房的管理工作，健全各项管理制度，严格执行出入库手续，对库存的各种材料、工具、备品备件要帐物相符。

7．做市场调查，了解市场供货情况和价格情况。8．库存物品必须整齐存放，保证库房干净整洁。

素质要求

基本素质：工作认真负责，一丝不苟。为人正直，人际关系融洽。自然条件：身体健康，年龄不限。文化程度：具有高中以上文化程度。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，3年以上材料采购管理经验。外语水平：初级英语水平，借助字典能看懂材料备件名称。

二、动力专业组

负责锅炉系统、热力点、冷冻系统、空调系统、给排水系统和煤气站的日常运行和维修保养。(一)动力主管

直接上级：工程部经理

直接下属：锅炉领班、热力领班、冷冻领班、空调领班、煤气站领班。岗位职责

1．确保动力系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。

2．提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程总监审定，并负责组织实施。

3．设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。

4．贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则。

5．做好下属员工的技术培训和考核工作。

6．做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。

素质要求

基本素质：工作认真负责，踏实肯干，讲究效率。为人正直，关系融洽，有较强的协调能力。

自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。工作经验：具有5年以上酒店工作经验，3年以上本专业设备管理维修工作经验。具有动力机房设备系统的运行管理和维修保养工作的组织能力及故障排除能力。

特殊要求：持有有关部门颁发的锅炉、热力、煤气调压操作运行上岗证。

(二)锅炉领班

直接上级：动力主管 直接下属：锅炉房员工 岗位职责

1．保证锅炉系统的正常运行。

2．检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时处理。

3．按照维修保养制度的要求，安排对锅炉系统的计划维修，使锅炉设备始终处于良好的工作状态，并做好维修保养、更换零配件的记录。

4．及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理购买手续。

5．努力学习业务知识，提高处理技术问题的能力，团结其他员工，搞好锅炉岗位的运作。

6．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，3年以上锅炉操作运行的工作经验。具有组织锅炉系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。特殊要求：持有有关部门颁发的锅炉操作运行上岗证。

(三)锅炉房员工

直接上级：锅炉房领班

直接下属：无

岗位职贾

1．认真按操作程序工作，保证锅炉系统的正常运行。

2．遵守巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。

3．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对锅炉进行维修保养，消灭跑气、冒气、滴水、漏水现象。

4．严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。5．严守工作岗位，不私自离岗。

素质要求

基本素质：认真负责，踏实肯干，团结协作。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有高中以上文化程度。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，1年以上锅炉运行操作经验。特殊要求：持有有关部门颁发的锅炉操作上岗证。

(四)热力点领班

直接上级：动力主管

直接下属：热力点员工

岗位职责

1．保证热力点设备的正常运行。

2．遵守巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时处理。3．按照维修保养制度的要求适时安排对热力点设备的计划维修，使设备始终处于良好的工作状态。

4．管理好技术档案，并做好维修保养和零配件更换记录。5．确保热力点的正常运作。

6．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干，讲究效率。团结协作，为人正直，具有上下沟通能力和融洽的人际关系。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上热力点设备运行操作的工作经验，有维修保养的能力及一般故障的处理能力。

特殊要求：持有有关部门颁发的热力点上岗操作证。

(五)热力点员工

直接上级：热力点领班 直接下属：无 岗位职责

1．严格遵守操作程序，保证热力点设备的正常运行。

2．做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。

3．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对热力点设备进行维修保养。

4．严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

素质要求

基本素质：工作认真负责，团结协作，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上热力点设备操作经验。特殊要求：持有有关部门颁发的热力点上岗操作证。

(六)制冷领班：

直接上级：动力主管 直接下属：制冷员工 岗位职责

1．保证冷冻机组和其它冷冻设备的正常运行。

2．严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。

3．按照维修保养制度的要求，适时安排对冷冻机组和其它冷冻设备的计划维修，使设备始终处于良好的工作状态。

4．建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。5．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求 基本素质：办事认真，踏实肯干，讲究效率。上下沟通，团结协作，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上冷冻设备运行操作的工作经验。具有组织冷冻设备的操作运行、维修保养的能力及一般故障的处理能力。

(七)制冷员工

直接上级：制冷领班 直接下属：无 岗位职责

1．严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备的正常运行。2．做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。

3．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。团结其他员工，确保冷冻设备的正常运作。

4．严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

素质要求

基本素质：工作认真负责，踏实肯干。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上的冷冻设备操作经验。

(八)空调领班

直接上级：动力主管 直接下属：空调班员工 岗位职责

1．负责酒店空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调系统的正常运行。2．按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。3．设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。4．要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。

5．根据设备的要求和使用情况，提出对空调设备系统维修保养的计划安排，报总监审批后组织实施。

6．培训下属并督促检查下属的工作。

素质要求

基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟通能力，善于督导部属员工的工作。

自然条件：身体健康，年龄25岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，4年以上空调设备的技术管理、维修保养的工作经历。

(九)空调班员工

直接上级：空调领班 直接下属：无 岗位职责

1．严格遵守操作程序，保证空调设备的正常运行。

2.按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对空调设备进行维修保养。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4．严格执行酒店职工守则和酒店其它规章制度，确保空调系统的正常运行。

素质要求

基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：2年以上的空调系统维修保养的工作经历。

(十)煤气站领班

直接上级：动力主管 直接下属：煤气站员工 岗位职责

1．做好煤调站的运行管理。

2．按照维修保养制度的要求安排对煤调站设备运行、计划维修，使煤调站的设备处于良好的工作状态。

3．及时向主管提出所需材料的零配件清单，协助主管办理购买手续。4．确保煤调站的正常运作。

5．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，3年以上煤调站操作运行的工作经验。具有组织煤调站设备的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。特殊要求：持有有关部门颁发的煤调站上岗操作证。

(十一)煤气站员工

直接上级：煤气站领班 直接下属：无 岗位职责

1．严格遵守操作程序，保证煤调站设备的正常运行。

2．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对煤调站设备进行维修保养。

3．遵守安全操作规程，保证人身及设备安全万无一失。

4．严格遵守工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

素质要求

基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。

文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上的煤调站设备操作经验。特殊要求：持有有关部门颁发的煤调站上岗操作证。

(十二)软化水领班 直接上级：动力主管 直接下属：软化水员工 岗位职责

1．做好软化水系统的运行管理。

2．督促检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取解决措施。

3．适时安排对软化水系统进行计划维修、保养，使软化水设备始终处于良好的工作状态。

4．及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。5．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干，上下沟通，团结协作。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上软化水设备操作运行的工作经验。具有软化水设备的运行操作和维修保养，能力及一般故障的处理能力。

(十三)软化水员工

直接上级：软化水领班 直接下属：无 岗位职责

1．遵守操作程序，保证软化水系统的正常运行。

2.按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对软化水设备进行维修保养。

3.严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

素质要求

基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，2年以上的软化水设备操作经验。

三、强电专业组

全面负责酒店的电力系统、电梯系统的运行，负责维修和保养能源站的运行和管理。负责酒店照明设备的维修和保养。

(一)主管

直接上级：工程部经理

直接下属：配电领班，照明领班，电梯领班，能源领班

岗位职责

1.确保变电设备系统的正常运行，为酒店经营提供动力、照明、电能是强电组主管的首要职责。

2.按照维修保养制度的规定，提出对变电室设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。

3．设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。

4.贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。

5．做好下属员工的技术培训和考核工作。6．培训下属，督导检查下属工作。

7．做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。8．做好与供电局等外协单位的协作关系。

素质要求

基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和作风，为人正直，善于协调人际关系。

自然条件：身体健康，年龄35岁以上。文化程度：具有中专或同等学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，8年以上变电设备系统管理运行的工作经验。

特殊要求：持有有关部门颁发的高压配电上岗证。

(二)强电领班

直接上级：强电组主管 直接下属：强电电工 岗位职责

1．协助主管做好变电室和强电设备的运行管理，确保强电设备系统的正常运行。

2．认真执行巡视检查制度和维修保养制度，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记录，发现异常，及时报告。

3．按照维修保养制度的规定，协助主管做好对变电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。

4．及时向主管提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。

5．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，4年以上变电设备系统管理运行的工作经历。

特殊要求：持有有关部门颁发的高压配电上岗证。

(三)强电电工

直接上级；强电领班 直接下属：无 岗位职责

1．严格遵守操作程序，保证变电设备的正常运行。

2.认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。3.按照丰管领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。

4.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

5.严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

素质要求

基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。

特殊要求：持有有关部门颁发的高压配电上岗证操作证。

（四)照明领班

直接上级：强电主管 直接下属：照明电工

岗位职责

1．协助主管搞好酒店照明系统的动作和维护。

2．按照维修保养制度的规定，作好照明系统的维修保养计划安排和组织实施工作，使酒店照明系统始终处于良好的运行状况。

3．协助主管做好所需零配件的材料清单，零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要储备量。

4．做好班组人员考勤，按时向主管上报。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的精神。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有5年以上酒店工作经验，5年以上强电系统管理运行的工作经历。特殊要求：持有有关部门颁发的高压配电上岗证、操作证。

(五)照明班电工

直接上级：照明领班 直接下属：无 岗位职责

1．服从主管、领班的工作安排，保证按质完成工作任务。

2．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对照明系统进行维修保养，并达到质量要求。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。

素质要求

基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有2年以上酒店工作经验，2年以上强电系统维修保养的工作经历。特殊要求：持有有关部门颁发的高压配电上岗证、操作证。

(六)电梯领班

直接上级：强电主管 直接下属：电梯班员工 岗位职责

1．确保酒店所有电梯的正常运行。

2.协助电梯公司对酒店内所有电梯及附属设备进行维修保养。

3.制定电梯的维修保养制度，报工程部经理审批后，负责监督执行。4.负责酒店自动门的维修保养和故障检修。

5.密切监视和掌握各电梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员 6.广泛收集有关电梯保养的资料，以利于电梯的维修。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通能力和团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，4年以上电梯专业的运行管理、维修保养工作经验。

(七)电梯班员工

直接上级：电梯领班

直接下属：无

岗位职责

1.按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作。

2.机房值班人员接到急修项目应立即与外出人员联系，尽快到位检修以恢复正常运转，同时作好电话记录。

3.运行中的电梯出现紧急情况，应首先保持镇定，立刻报告电梯领班或主管，以便采取“应急方案”。

4．交班时，应交代清楚各机运行情况；接班者应按规定巡检时间对备机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目的检查，如有异常情况应协同维修好再交接班。

5．填写“工作日报表”，做好值班室桌面、地面、洗手间的卫生工作。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干。具上下沟通能力，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，5年以上电梯专业工作经历。

(八)能源领班

直接上级：强电主管 直接下属：能源班员工 岗位职责

1．负责酒店使用的油料、液化石油气的申购储存和发放。

2．负责酒店液化石油气系统的运行管理、附属设备和石油气炉灶的检修保养工作。3．负责酒店内重油库、柴油库、汽油库及附属设备的管理、维护、保养工途径。4．妥善保管好油库、加油机钥匙，避免丢失或随意转交他人。

素质要求

基本素质：工作严谨、踏实，不吸烟。自然条件：身体健康，30岁以上。文化程度：中学毕业

工作经验：在油库工作过3年以上。懂得设备的安全使用，熟悉操作规程，掌握防火知识。

(九)能源班员工

直接上级：能源领班 直接下属：无

岗位职责

1．做好油库日常安全工作，对进出油库人员办理登记手续。2．保持库内清洁卫生。

3．注油、卸油作业时，杜绝泄漏现象。

4．汽油库的温度一般不超过34℃。如天气炎热，油温过高，应立即通知消防中心并及时采取人工降温措施。

5．每天做好统计记录，将报表交给领班。每月汇总报给工程总监。

素质要求

基本素质：工作严谨、踏实，不吸烟。自然条件：身体健康，30岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：在油库或液化气库工作2年以上，懂得设备的安全使用，熟悉操作规程，掌握防火知识。

四、弱电专业组

负责酒店电话系统、音响系统、电视系统、消防喷淋和监控系统的运行和维修保养。

(一)弱电主管

直接上级：工程部经理

直接下属：电话领班、音响电视领班、中控领班 岗位职责

1．负责电视、音响、中心控制室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。

2．编排电视、音响节目表，经总经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。

3．负责酒店重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。

素质要求

基本素质：工作快捷，反映灵敏。人际关系融洽，善于沟通上、下级和协调各部门的相互关系。

自然条件：身体健康，情绪稳定，年龄28岁以上。

文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，具有工程师资格。

工作经验：5年以上设备维修经验，3年以上酒店设备维修专业工作经验，掌握所管系统设备性能、配置，具有工程部基层管理、人员调配和设备维修的组织能力，专项设备故障处理能力。

(二)电话领班：

直接上级：弱电主管 直接下属：电话班员工 岗位职责

1．负责酒店电话机房的维护和保养，确保酒店通讯系统畅通无阻。2．负责客房和各功能室以及办公室的电话拆装和维修。3．与电讯局保持联系。4．保持电话机房的清洁整齐。

素质要求

基本素质：工作认真负责，脚踏实地、精益求精。自然条件：身体健康25岁以上。

文化程度：通讯技术专业中专以上毕业或同等学历。

工作经验：5年以上通讯设备维修经验，3年以上酒店通讯管理工作经验。

(三)电话班员工

直接上级：电话领班 直接下属：无 岗位职责 1．服从电话领班的工作安排，并按时按质按量完成通讯系统的检测维修任务。2．对电话设备进行维修保养，并达到质量要求。

素质要求

基本素质：工作踏实肯干，认真负责，团结协作。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。

文化程度：具有技校通讯专业以上文凭。

工作经验：具有3年以上酒店工作经验，5年以上的电话通讯系统维修保养的工作经历。

(四)电视音响领班 直接上级：弱电主管 直接下属：音响员工 素质要求

基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟。善于调解人际关系。自然条件：身体健康，年龄25岁以上。文化程度：具有中专或同等学历。工作经验：具有5年以上酒店工作经验，8年以上音响系统管理运行的工作经验。

(五)电视音响班员工

直接上级：电视音响领班 直接下属：无

岗位职责

1．保质保量完成领班安排的工作任务。

2．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容，对音响电视设备进行维修保养，并达到质量要求。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4．确保音响电视系统的正常运行。

素质要求

基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。

自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。

文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，3年以上的音响设备系统维修操作工作经历。

(六)中控室领班

直接上级：弱电主管 直接下属：中控员工 岗位职责

1．负责消防监控系统(中控室)的设备维修和保养、确保中控室24小时正常运行，为住店客人创造一个安全的环境。

2．按照主管的指示和维修保养制度的规定，提出对消防监控系统的维修和保养计划，每月定期上报工程部，并负责组织实施。

3．设备出现故障时，要及时组织人力进行抢修。必要时可以请求消防部门提供帮助，以最短的时间恢复正常运行。

素质要求

基本素质：工作认真负责，脚踏实地，精益求精。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。

文化程度：大专以上文化程度，接受过消防系统设备检修保养的专业培训。

工作经验：5年以上中外合资酒店的工作经验，5年以上消防设备的专业维修保养经验。

(七)中控室员工

直接上级：中控室领班 直接下属：无 岗位职责

1．严密监视消防监控设备的运行情况并做好记录。

2．一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复所有功能。3．严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。

素质要求

基本素质：具有脚踏实地的工作精神和作风。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：工程技术专业技校以上学历。

工作经验：3年以上酒店工程部工作经历，了解消防控制中心及设备的作用和性能，具有此类设备的维修保养经验。

五、维修专业组

负责全酒店给排水系统的维修和保养，负责全酒店各类机械设备的维修保养，负责对整个酒店进行内外装修、维护保养及更新。(一)主管

直接上级：工程部经理

直接下属：给排水领班、机修领班、装修领班 岗位职责

1．确保给排水系统及各种机械设备、厨房设备的正常运行，对所属设备系统和人员全面责任。

2．按照维修保养制度的规定，提出对所属设备系统维修保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。

3．设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。

4．贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。

5．做好下属员工的技术培训和考核工作。6．培训下属，督导检查下属工作。

7．做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录工作，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。

8．做好所需材料和零配件的采购计划，保证常用材料和零配件的备用量。素质要求

基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和作风。具有上下沟通能力，为人正直，人际关系融洽。自然条件：身体健康，年龄30岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。

工作经验：具有5年以上酒店工作经验，4年以上给排水系统、机械设备的技术

管理、维修保养的工作经历。

(二)给排水领班

直接上级：维修主管 直接下属：给排水员工 岗位职责

1．协助主管做好给排水系统的运行管理，确保给排水系统的正常运行。2．按照维修保养制度的规定，协助主管做好设备系统维修保养计划的安排组织实施，使给排水系统处于良好的运行状况。

3．协助主管做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要备用量。

4．协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。

素质要求

基本素质：认真负责，踏实肯干，团结协作，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：技校水管工专业毕业。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，4年以上给排水系统维修保养的工作经验。

(三)给排水员工

直接上级：给排水领班 直接下属：无 岗位职责

1．严格遵守操作程序，保证给排水系统的正常运行。

2．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

素质要求

基本素质：工作踏实肯干，具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有2年以上酒店工作经验，3年以上给排水系统维修保养工作经验。

(四)机修领班

直接上级：维修主管 直接下属：机修员工 岗位职责

1．协助主管做好各种机械设备的运行管理，确保各种机械设备的正常运行。2．按照维修保养制度的规定，协助主管做好设备系统维修保养计划并组织实施，使各种机械设备始终处于良好的运行状况。

3．及时向主管提出各种机械设备所需零配件申购，保证常用材料零配件的备

用量。

4．协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总结出经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完善。

素质要求

基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的精神和良好的人际关系。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有5年以上酒店工作经验，5年以上机械设备维修保养的工作经历。

(五)机修工(钳工)直接上级：机修领班 直接下属：无 岗位职责

1．服从主管领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。

2．按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容，对各种机械设备进行维修保养，并达到质量要求。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

素质要求

基本素质：工作踏实肯干。具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，3年以上的机械设备维修保养的工作经历。

(六)机修工(焊工)直接上级：机修领班 直接下属：无 岗位职责

1．服从主管领班的工作安排，保质保量完成工作任务。

2．配合其它工种、专业进行电汽焊工作，尽快使设备系统恢复使用功能。3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备的安全。

4．做好电汽焊设备工具的保管和检修，使设备和工具处于良好的使用状态。

素质要求

基本素质：工作踏实肯干。具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有5年以上的电汽焊实际操作的工作经历。

特殊要求：持有有关部门颁发的电汽焊操作证。(七)装修领班 直接上级：维修主管

直接下属：木工、油漆、瓦工

岗位职责

1．保证酒店装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，为酒店经营服务。2．按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每日按时上报工程部审定，并负责组织实施。

3．装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。

4．贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。

素质要求

基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导能力。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。工作经验：具有5年以上酒店工作经验，5年以上土建装修的技术管理工作经历。

(八)木工

直接上级：装修领班 直接下属：无 岗位职责

1．无条件地服从主管领班的工作安排，保质保量完成工作任务。

2．按照主管领班的安排，依据维修检修制度的规定，对木工范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

素质要求

基本素质：办事认真、细致。

自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，5年以上木工工作经历。

(九)油漆工

直接上级：装修领班 直接下属：无 岗位职责

1．服从主管领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。

2．按照主管领班的安排，依据维修检修制度的规定，对油工范围内的工作进行维修检修并达到质量要求。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4．严格执行职工守则和酒店其它规章制度。

素质要求

基本素质：工作认真负责，耐心仔细，精益求精。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，3年以上的油工的工作经历。

(十)瓦工

直接上级：装修领班 直接下属：无 岗位职责

1．服从主管领班的工作安排，保质保量完成工作任务。

2．按照主管领班的安排，依据维修检修制度的规定，对瓦工范围内的工作进行维修检修并达到质量要求。

3．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

素质要求

基本素质：工作认真负责，耐心细致。自然条件：身体健康，年龄在25以上。

工作经验：具有2年以上酒店工作经验，3年以上瓦工工作经历。第三节 工作程序及要求

一、办公室

(一)日常报修工作程序及要求

1．各部门发现有关设备设施需要维修时，填写《工程维修通知单》，交到工程部值班室。

2．工程部24小时有人值班。当值班工程师收到《工程维修通知单》时，即根据其内容按专业分工不同在值班日志上作好登记，如果是紧急维修项目，则在维修单上盖上“紧急”字样，然后交给维修班组。

3．值班室设派工板，板上列明班组名称、待修、在修、已完成、未完成及原因等几个栏目。

4．班组维修人员根据维修单的紧急情况，按先后次序进行维修。

5.维修单为三联式，白色一联存在工程部，维修人员带上黄色一联到维修点上，蓝色一联则放在派工板上自己的名牌之下，以表明自己正在维修。

6.维修人员带好必要的工具，准时到达维修点，按质量标准完成任务后，请报修单位有关人员在黄单上签字验收。如有困难不能按期完成，则如实报告工程总监，由工程总监或值班工程师与报修部门协商解决办法。7.完成任务回到值班室时，将黄单与蓝单订在一起，并在维修单上填写日期，所用的时间和姓名。如果用了配件或材料，也应填写清楚。然后将完成的维修单交给有关主管(或放在“已完成”栏目内)。

8．若因客人挂有“请勿打搅”牌或其他原因未能完成维修任务，则写明原因放在“未完成及原因”栏内。

9．维修人员再看看自己的名牌下是否又有了新的“维修单”，如有，则按照前述办法准备好工具和必要的备件继续下一轮的维修。

10．值班工程师按照完成任务的情况填写值班日志，并将已完成的维修单整理存档。

11．每日下班前将值班日志交到工程总监办公室，请工程部经理审阅。必要时，工程部经理将亲自或派人去检查维修结果。如发现不合格时，则责成有关人员返工。

12．工程部阅后，将未完成的项目批给下一班的人员去完成。

13．下一班人员上班时，必须首先翻阅值班日志并在上面签上姓名和翻阅时间。

14．按要求继续完成上班人员未完成的维修项目和新的报修项目。

(二)设备常规维修保养工作程序及要求

1．工程部各专业组主管分别制定不影响正常营业的设备维修保养计划。内容包括：设备名称，年、季、月、日维修保养内容，次数和时间，主要措施。报工程总监审批后实施。

2．各主管根据要求将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员和时间。

3．各班组维修人员按照计划安排的时间、内容和要求对所分管的设备进行正常维修保养工作，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，确保设备正常运转。发现隐患，及时排除。对电梯、煤气管道、配电室、监控室等要害部位的设备，不管是否有问题，均采用强制维修法，确保安全、完好。4．进行正常维修保养时，要填写设备的正常维修记录，内容包括：设备名称、部位、维修保养时间、内容、隐患排除记录及运行情况记录等。此记录报工程部秘书。

5．每次比较重要的设备维修保养完成后，班长和主管要进行检查，必要时请总监或工程部经理参与检查验收。

6．动力设备每年大修一次，包括更换轴承，检查齿轮，叶片等。

(二)特别抢修工作程序及要求

1.已经出租的客房发生设备损坏需要立即抢修时，由客房服务员或领班电话通知工程部值班室。维修人员接到通知后十分钟内赶到现场，由客房服务员陪同前往客人的房间，在征得客人的同意下迅速抢修。任务完成后由服务员补填维修单并签字验收后交给维修人员带回工程部。

2-待出租房间需要抢修时，由客房部经理填写抢修单，写明房号、抢修内容和原因交工程部负责人签字后，由有关人员前往抢修。完成任务后立刻由客房部通知前厅部出租。

3.如工程部不能按原计划在规定的时间内完成抢修任务，则应尽快通知客房部另作安排，不要耽误客人。

4.对VIP客房的抢修要放在首位。维修工作完成后，工程部经理或值班工程师应亲自或指定专人去检查是否合格。

5.对总统套房、豪华套房的设备设施的维修，要有特别的维修保养制度，加强日常保养，定期检查。

6.如果事情发生在晚上，而问题不算严重，不至于影响客人的舒适程度，大堂副理可以根据实际情况，征得客人的同意后，延至次日上午处理。

(四)设备更新申报程序及要求 1.各部门每年编制预算时，对下的设备更新计划应统一报工程部备案，预算经总经理批准后按计划执行。

2.各部门的设备需要更新时，由工程部会同使用部门共同签字，提出设备更

新报告。内容包括：设备名称，使用部门，安装位置，设备型号，性能、用途、所需资金等。经总经理审批后，财务部备案。

3.工程部会同采购部对需要更新的设备进行咨询，选择设备造型，了解构造、性能、价格及生产厂家。经采购部通过多家供应商报价后，按采购程序报批。4.设备运抵酒店时，工程总监、经理和主管工程师按照合同要求开箱验收，逐一检查设备及零配件的数量、造型、质量、性能等。同时要求供应厂商提供全部设备技术资料。对违反合同、不合要求的设备拒绝接收。

5.设备验收进店后，由工程部逐一登记编号，建立设备技术档案。将更新设备的技术档案纳入全店设备档案之中。

6.设备更新安装，由工程部经理和主管工程师负责监督施工。拆除旧设备，安装新设备需要停水、停电、停气或停空调时，工程部应事先报告总经理和有关部门，采取应急措施，防止因设备更新而影响酒店正常营业活动。

7．复杂设备的更新安装，应先制定施工方案，力争在最短的时间安装完毕。8．更新设备安装完毕后，由总工程师或主管工程师负责进行全面调试。确认正常运转后，再撤除临时应急措施，投入正常运行。

9．对进口设备的安装调试，必要时应请供应设备单位的专业人员协助进行，并提供零配件和全面技术资料。

(五)维修“000(OUT OF ORDER)房间”的工作程序及要求

1．因客房内的某项设施损坏，一时不能使用的房间称为“000房”，即待修房。

2．客房部发现客房有损坏时，应立即通知工程部维修人员进行检查，如果工程部通过维修仍不能达到租用的标准，应立即通知前厅部，前厅部则需在当天的房态表上标出该房间为“000房”，并在营业日报表上显示出来。

3．总经理在每日的晨会上将要询问“000房”的原因，工程总监必须有充分的理由给予说明，并向总经理保证修复的日期。

4．前厅部要确保将“000房”的卡片插进房态架内，以免接待人员误将该房出租给客人。

5．一旦“000房”修好时，工程部应立即通知前厅部，让前厅部将该房变为可卖房。但必须首先得到客房部的认可。

6．客房部认可后，立即组织人力整理干净，并通知前厅部可以出租。

(六)设备技术档案管理工作程序及要求

1．所有酒店设备的说明书、图表、安装施工图、动力设备与管道配管及电路竣工图、给排水系统分布图、供电线路图、通讯线路图、蒸汽、热水与压缩空气管道图、自动消防报警系统分布图、自动喷淋分布图、设备零配件组装与特殊加工图等均须交到工程部秘书处。

2．秘书按照设备种类，安装部门或位置进行分类、装订。按时间顺序存放。3．设备建档内容包括(但不限于)：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，调试记录，设备性能、设备维修记录，故障报告，运行日志以及安装时间，安装人，调试人，验收人，维修保养人等。

4．设备卡片执行分级管理制度。卡片按设备种类登记编号，内容填写准确、清楚，一式三份。工程部、财务部和使用部门各存一份。按编号及内容固定在设备明显处。工程部建立设备台帐表，每年进行一次清点核对，保证物、帐、卡相

符。

5．设备档案的借阅只能在办公室，如需复印或将原件带出办公室需经过工程部总监的批准。

(七)能源消耗控制程序及要求

1．能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。

2．工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，将对有关人员进行教育并惩罚。3．能源费用消耗在正常营业状况下应控制在总营业收入的4．5％。其中：

电费：占能源费用的43％

水费：占能源费用的6．5％

煤气费：占能源费用的1％

热力费：占能源费用的25％

冷冻水费：占能源费用的24％

(八)万能工日常检修工作程序及要求 1．万能工按照要求准备好必备工具。2．确定所需各类零件及更换用品。

3．准备好万能工具车(参见本章末图表)4．计算出一周内万能工必须检查维修的客房，通过整体全面检查、维修，达到酒店客房的舒适、安全标准。

5．每年每间客房必须全面检查三次以上。

6．每周应检查的房间数=酒店客房数×3÷52(周)7．把每周要检查维修的客房数量及应达到的标准由总监上报给总经理审阅。

8．按万能工检查项目表，逐一认真检查、修复。

9.万能工每天的工作程序和工作定额安排都是一样的，每位万能工每天负责4间客房的全面检查、维修；每月完成全部客房的25％。

(九)重大设备事故处理程序及要求

1．酒店如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、煤气等危险源，保护事故现场，并立即通知工程部值班室。

2．工程部经理接到事故报告后，立即报告总监和保安部，并率领工程部有关人员赶赴事故现场。工程总监应立即报告总经理或驻店经理，并亲自赶赴现场查看。

3．总经理、工程部经理、工程总监、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备，如影响营业则按影响营业的设备维修程序进行抢修。4．事故排除后，值班工程师做详细处理记录，填写事故分析报告，将事故原因、事故状况、处理方法，预防措施报总监，并抄报总经理。

5．如果经调查发现是人为事故，则由工程部提出对责任者的处分意见，报总经理和人事部批准后执行。同时再次对有关人员进行培训和教育，以防止类似事故再次发生。

二、动力专业组

(一)锅炉房操作程序及要求

1．开动燃烧器电机，开始清扫吹风(煤气节门已接通)。2．伺服电机打开风档，最大风量吹风20秒钟。

3．同时进行煤气压力检测5秒钟，煤气压力太低时，压力继电器常开触点接不通，则电磁阀不能启动。4．检查阀门：

上次关机时，程序规定为先关1号电磁阀，3—4秒后再关闭2号电磁阀。这时1号电磁阀中间管内是空的，无压力，证明1号不漏气。

在吹风过程中，1号电磁阀打开2秒钟马上关闭，则管道内充气，这时再检测，应有压力，且测度一般时间无压降，证明2号电磁阀不漏气。电磁阀全部检查完毕。

5．伺服马达关闭风档到点火位置(17秒)，即凸轮退回。6．预点火时间3秒钟开始(提前3秒钟开始打火)。

7．点火电磁阀打开，先是1号电磁阀打开，然后是点火小电磁阀打开(司听到“扑”)的点火声音。

8．电眼进行小火检测时，发光二极管应关闭。9．2号电磁阀打开，点着大火。

10．电眼大火检测正常后，马上运行，指示接通，点火过程完成。

若是阀门检测有泄漏，则压力继电器将燃烧器断电，关断燃烧器，电磁阀也随之关闭。

若是火焰检测发现没有着火，应马上断掉燃烧器及电磁阀，防止事故发生。11．每半年进行一次小修。每一年至二年进行一次大修。其维修项目主要是堵漏、绝热、清灰和除垢。

(二)软化水操作程序及要求 1．备好所需的盐。

2．检查所需设备是否完好。3．将盐放入盐罐内。

4．放水使盐充分溶解，水清为止。5．操作软化罐进行反洗，时间为5分钟。6．将盐水打入软化罐45—50分钟。

7．操作软化罐进行正洗，时间为15分钟。8．操作软化罐进行正常供水。9．按时填写软化器记录表。

10．每天检查仪表指示，看看是否一个罐供水，另一个罐处于等待或再生状态。检查盐水储存罐是否在正常的水位。

11．每半年检查所有仪表的准确可靠性，手动进行各项操作程序；检查各路阀门在各阶段的正确位置，有偏程的重新调整。

12．每年检查罐体有无裂纹、开焊或变形现象。若有尽快修补。

附：软化水给水指标

(国家标准局1985年低压过滤水质标准，适用0．1—2．5MPa蒸汽和热水锅炉)1．总硬度mL／L≤0．03

2．PH<25℃≥7 3．悬浮物mg／L≤5 4．‘含油量mg／L≤2 5．溶解氧mg／L≤0．1 6．溶解固行物mg／L<4000倍锅炉内水

(三)冷冻设施维修保养程序及要求 1．吸收式机组

月保养

1)认真检查各仪表是否准确可靠，更换不正常的仪表。2)检查冷冻液是否有泄漏或漏油、漏水现象。

3)分析机组一个月以来运行情况，判断继续运行的可靠性。

保养

1)做全面的技术性能检查，再做针对性的拆检修理。2)检验名仪表的准确可靠性。

3)停机保养前后全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统、煤气系统的密封性能。

4)检查保养安全阀及所有附属机油。5)每二年更换一次冷冻机油。6)清洗机油过滤器。

7)换季停机后拆盖检查清洗冷凝器及蒸发器，检查管路的腐蚀情况。8)检查测试电气系统的可靠性，模拟试验各安全装置的性能(电工配合进行)。

9)电机做检查保养。2．离心式机组

季度保养

1)每季或更短时间更换一次排气装置的干燥器。2)清洗排气过滤网。3)化学分析润滑油。

保养

1)更换检查压缩机油过滤器。2)检查回油系统，更换干燥器。3)排放更换压缩机油槽中的油。4)检查蒸发器与冷凝器。

·清洗除污器。

·清洗管路。

·检查端板。

5)检查压缩机马达。

·清洗空调通路和绕组。

·清洗空调通路和绕组。·测定马达绕组的电阻。

·重新润滑轴承。6)检查排气装置。

·清洗检查所有阀门。

·排放冲洗排气圆筒。

·清洗限流孔。

7)检查维修电器元件。8)对系统进行化学分析。3．水泵(冷却泵、冷冻泵)月度保养

1)泵体轴承加油。2)检查调整联轴器。

3)检查地脚螺丝及主要螺丝是否松动。

保养

1)更换水泵所有轴承及密封套。

2)检查泵轮、泵壳的磨损腐蚀情况，清洗泵轮，泵壳内外表面，并做除锈

油漆处理。

3)电机做检修保养(电工配合)。

4)解体检修联轴器与轴、键的磨损情况。

5)组装泵体并与电机相联接，校正同轴度(钳工配合)。6)测试电气系统的可靠性(电工配合)。4．冷却塔：

月度保养

1)检查减速箱油位。2)轴承加油。

3)检查主要部件连接螺丝的紧固情况。4)清洗疏水器及冷却水塔内外表面。

保养

1)检查所有运行部件的磨损情况，减速箱润滑油。2)更换所有轴承(包括滚动轴承，滑动轴承)。

3)检查防锈保护层是否完好，必要时做油漆保养。

4)电机做检修保养，并检查电气系统的可靠性(电工配合)。5．冷库：

月度保养：

1)清理机组外表面及机房环境。2)清洗冷凝器散热片。3)检查润滑油量。

保养：

1)检查冷冻系统和机组的密封系统。

2)检查压缩机及传达部分的磨损情况，必要时进行更换修理。3)调整压缩机及传动部分的相互位置。4)对室外设备进行防冻和清扫处理。

6．冷藏柜、制冰机、冰箱、制冰激淋机：

月度保养：

1)巡视检查制冷机组温度，声响和振动情况。2)检查冷藏箱温度或制冷能力。3)检查温控器是否完好。4)检查自动溶霜性能。

5)检查内外表面清洁情况，督促使用部门做好维护清洁。

保养：

清洁冷凝器散热片及水过滤器。

(四)空调系统维修保养工作程序及要求 1．空调机组

月度保养

1)检查机组传动皮带张紧度。

2)清洗空气过滤网，检查盘管散片。3)对轴承力Ⅱ油。

保养

1)检查传动皮带及皮带轮的磨损情况，皮带轮和轴键有否松动，必要时

进行换件修理。

2)检查叶轮及轴承座螺丝的紧固程度。3)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况。

4)检查机组的密封情况(门封条、风道接口的密封状况)，必要时进行更换。5)检查保温层。

6)对电机做的检修保养(电工配合)。7)清洗加湿喷嘴。

8)检修后必须对叶轮、轴承座、电机地脚螺丝等主要联结螺栓做全面的紧固检查。

9)清理机组外表及机房环境。

10)每年换季前安排对机组散热器翅片进行清洗。11)清洗空调水系统过滤器。2．风机

保养

1)检查风机的运转情况，对运转不正常的进行解体检修。2)清洗叶轮及风机壳体。

3)检查风机联结外的密封状况，必要时进行更换。4)检查风机盘管

保养

1)检查各风机盘管运转产否有异响及振动，必要时进行拆除。2)检查冷凝水和冷热水系统是否畅通。3)检查翅片脏堵情况，必要时进行拆洗。3．卫生间排气扇

月度保养

1)每月检查一次公共卫生间(客用、职工用)排气扇的运转情况，运转不

正常进行更换。

保养

每半年检查一次客房卫生间排气扇运转情况，运转不正常进行更换。

(五)煤调站安全操作程序及要求

1．启动调压器之前，观察水封液位是否符合标准，同时将调压器出口管道压力充气至给定压力值。全部松开指挥器弹簧，使调压器处于关闭状态，然后

缓慢压缩指挥器弹簧，启动调压器，使其达到出口压力给定值，并检查关闭压力是否符合要求。2．调压器启动后，观察其运行是否正常，连接部件是否严密，排气是否正常。3．注意检查下列问题： 1)各部件是否完整无损。

2)组装是否正确，活动部件产否灵活。

3)各阀口是否关闭严密，信号管是否畅通。

(六)热力点操作程序及要求

1．打开热交换器二次供水、回水闸门。2．打开热交换器一次供水、回水闸门。3．打开分水的全部闸门。

4．打开高区、低区总回水的两个闸门。5．打开循环水泵前后闸门。

6．检查二次供水回水压力表，达到O．5米Pa才可运行。7．检查补水箱水位，并打开补水泵前后闸门。

8．检查塔楼及附属用房低区、高区、中区供水、回水、闸水，并要求全部打开，排出空气。

9．关闭一次供水、回水闸门，清理除污器。10．关闭二次回水闸门，清理除污器。

11．检查塔楼膨胀水箱信号与补水泵是否开通。

12．运转前再仔细检查二次供水、回水闸门，要求全部打开以防出故障。13．在不再热的情况下，启动循环水泵。

14．检查二次供水、回水压力表，压差0．02MPa以上。

15．慢慢打开城市一次回水闸门进行管道预热，再打开城市一次供水闸门(最高点放空)。

16．按热力公司要求调节一次回水闸门，温度控制在55℃(生活热水不得超过60℃)。

17．应急故障处理程序：

1)停电一关闭一次供水、回水闸门，以防局部产生气化，通知电工检修，报告经理。

2)水泵发生问题A启动备用泵，再进行维修。

三、强电专业组

(一)配电班日常巡视检查工作程序及要求 1．所变柜

1)指示灯是否亮。2)接触器有无异项。3)音响是否有。

4)电压电流是否正常。2．直流柜

1)电池是否缺水。

2)浮充电流是否符合要求。3)电池有无爬碱。4)接点有无松动。5)仪表是否正常。6)正负对地电压。7)指示灯完好。8)保险情况。9)闪光信号。3．信号柜

1)指示灯情况。2)警示牌。3)音响情况。4)保险装置。4．模拟台

1)信号灯。

2)模拟操作是否灵活。3)室内照明是否完好。4)应急灯是否完好。5．低压柜

1)是否有异响异味。

2)电流电压表是否正常。3)接点有无变色。4)指示灯是否完好。5)室内照明是否完好。6)应急灯是否完好。5．高压柜

1)高压瓷瓶是否放电。2)电线接点有无过热。3)触离开关有无过热。4)油开关是否缺油。

5)电压电流互感器是否正常。6)电流表电压表指示情况。7)保险是否正常。8)接地线是否良好。

9)所用变压器是否正常。10)照明灯。

11)指示灯。应急照明。7.电容器

1)电压电流表。2)室温。3)放电电阻。

4)是否漏油、鼓湿涨。5)是否有异味异响。6)母线。7)瓷瓶。8)刀闸。

9)保险。10)照明。8．其余

1)高压瓷瓶。2)低压瓷瓶。3)是否漏油。

4)瓦斯是否正常。5)吸湿剂。6)防爆膜。7)接地线。8)分线开关。9)自控器。10)室内照明。11)通风口。12)卫生情况。13)电缆。

(二)应急发电机的安全操作程序及要求 1．起动前检查：

1)各附件连接是否可靠，各运动件是否灵活转动，皮带紧度是否合适。2)冷却水是否加满，各接头是否有渗漏。3)机油是否加定，各接头是否有渗漏。4)燃油是否足够，各接头是否有渗漏。

5)蓄电池是否荷电，起动系统各线路接头是否松动(电工做)。2．检查后按下列程序起动：

1)用手摇输送泵排除燃油系统空气(修后初起动)。

2)用手摇泵(机油)涨油到油压>0．7kg／cm2，最少持续10秒。3)边手摇涨油边盘车，最小一转以上。

注意：

1)环境温度冷，室温≤10℃时，要预先将冷却水加温，太冷时，要按超供燃油按钮，然后释放。

2)连续起动时间不能超过10秒，间歇20秒后再作一次起动，如起动4次不着火，应检查原因。

3．运行期间值班人员要密切注意各仪表读数和柴油机工作状况，每半小时作一次记录。具体内容按柴油发电机的详细说明。

4．停机进必须使柴油机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才停机。

5．每月检查记录燃油、润滑油、冷却剂的液位，检查蓄电池电解液的液面高度，如不足需要补充。

6．每月检查电瓶和发电机的连接是否腐蚀或接触不良，用充电器对电瓶充电一天。

7．每月手动试空载一次(5～10分钟)，节假日前试空载一次。

8．每年春季打开端盖，检查发电机刷和整流子，清除油污尘土，碳刷长度短于20毫米时需要更换新刷。

9．每年春季打开油箱底部的排出口，排除积水和沉淀物，检查油箱密封是否良好，各部位油管是否有漏、滴、渗油现象。

10．每隔一年春季用蒸汽清洗空气过滤器、滤芯及消音器。清洗燃油及润滑油过滤器，油压下降到45磅／平方英寸以下的，应更换滤芯。

(三)变电设备维修保养程序及要求

1．每年春秋两季进行变电设备的维修保养2次。

2．清除变压器尘土，检查铁芯和线圈有无变色异常现象，高压侧、低压侧各连接部分是否有松动现象，紧固所有线身和螺丝，对变压器进行绝缘遥测。3．检查母线支架是否有污损、破损和裂缝，导体是否松动，连接部分是否有热线变色的现象。

4．检查电压互感器是否有异常现象，如声音、气味等，保险丝是否熔断，电流互感器是否有放电现象。

5．检查接地母线和接地线之间的连接部分是否松动，各种接地端子和接地母线的连接有无松动。

6．检查自动降温报警系统是否有效，保养安装在变压器底部的降温扇，紧固风扇与电机的连接螺丝。

7．检查高压隔离开关的切、合是否灵活有效；动、静触头是否良好，有无烧蚀现象，检查高压保险接触是否良好，有无异常；检查高压电缆头是否有渗油现象，发现问题及时报告有关部门处理。

8．检查继电系统对相序，缺相、断电后自动联络动作是否正确可靠，接地故障是否灵敏，各种故障灯、仪表指示是否正确、有效。

9.每两个月用吸尘器清除变压器柜底部的呼吸网尘土，并检查尘网情况，防止小动物侵入。

10．每年检查一次低压配电柜各支路的电闸与母线的连接是否松动，刀闸与负荷线的连接是否松动，快速保险是否有变色发热现象，刀闸的动、静触头有无烧蚀现象。

11．记录每项检查结果及维修保养情况，更换零件、附件的型号数量。

(四)变电室安全操作程序及要求 1．酒店系统均需采取双路供电。

2．停工路或Ⅱ路电源，停电前应首先填写工作票、操作票，并通知电气王管及有关部门，得到批准后，方可操作。操作前应检查跳闸回路及联络柜(245开关)和闸回路的工作状态，确认两条回路均正常后，由一人操作一人监护。操作票应首先在模拟台前进行模拟操作，无误后方可使用。1)停I路或Ⅱ路油开关。

2)检查确认已断开，联络柜油开关已正常后打开该路上下刀闸。

3)检查确认已断开，联络柜油开关已正常后挂好标示牌，操作完毕。3．送工路或Ⅱ路电源，先做好操作前的准备工作。1)合好该路上刀闸，检查是否合好。2)拉开联络柜开关，迅速检查。

3)合好该路下刀闸，检查是否已合好。

4)合该路油开关，检查运行正常后，操作完毕。4.停运I动Ⅱ动工光Ⅱ光变压器，应先做好操作前的准备工作，检查低力～、9#，光9#联络345；445听处于投入前的完好状态。1)将低压进线柜的主令开关放到手动位置。

2)停ME空气开关，检查低压联络柜自动投入正常运行。3)拉开变压器高压侧油开关，检查已断开。4)拉开低压柜ME开关，挂好标示牌。

5)拉开高压变压器柜下、上刀闸，检查已断开，挂好标示牌，操作完毕。5.送I动Ⅱ动工光Ⅱ光变压器，应先做好操作前的准备工作，对大修或停运时间较长的变压器应按规程做试验和检查，符合要求，方可投入运行。1)合变压器一次侧变压柜上、下闸，检查是否已合好。2)检查ME主令开关置于手动位置，推合好低压ME开关。3)合变压器高压柜油开关，检查是否已合好。

4)检查调整变压器低压侧电压应与本系统低压相同。5)合低压ME开关，检查自复状态正常。6)将主令开关放在手动位置，操作完毕。6．低压各种负荷的停运

1)正常停电检修需认真执行工作票、操作票制度。

2)停电前认真分析停电范围，防止末级互投带来的事故隐患。3)停电后需拉出抽屉验电，放电挂好接地线和标示牌。

4)事故停电后，马上查找事故原因，处理完事故方可送电。7．送各路负荷

1)收回停电范围内所发出的所有工作票。

2)由电气主管或停电检修单位负责人发出停电终止命令。

3)拆除送电范围内接地线、标示牌，检查接地线组数是否正确。4)推合好抽屉开关，检查是否已合好。

5)送各路开关，检查运行正常，操作完毕。

(五)电梯保养工作程序及要求 每月第一周保养内容

1．询问电梯运行情况(电梯上、下运行、换速、开关门、停层等)。2．检查曳引机各传动部位有无过热、异常声响等。

3．检查各油位有无漏油及油质是否需更换，注意油环和链传动情况。4．检查及调整制动器间隙、制动力及抱闸开关。

5．检查及调整测速机皮带、断带开关及温度补偿装置等。6．检查控制屏、电气设备的端子是否松动。7．检查接触器断、电器各接点。

8．检查清理及调整选层器动、静接点。9．检查限速器运行状态。10．检查各接点是否可靠。

11．使机房设备和机房保持清洁。12．检查发电机组运转状态。

13．排除电梯故障、修复或更换损坏的零部件。每月第二周保养内容

1．询问电梯运行情况(电梯上、下运行、换速、开关门、停层等)。2．检查并调整操纵盘电器件及功能。

3．检查各安全保护装置及开关，使之运作准确可靠。4．检查导靴衬磨损，并调整其间隙。

5．检查磁控开关与磁铁间隙。6．检查照明及风扇。

7。检查接线端子是否松动并拧紧。

8．检查轿顶检修盒开关、按钮的动作。9.检查并调整各丝绳张紧度。

10．轿顶应清洁(含安全窗开关、护栏及安全钳装置等)。11．检查上、下端站开关。

12．检查电梯故障，修复或更换损坏的零部件。13，检查导轨加油盒的油位、毛毡更换。每月第三周保养内容

1．询问电梯运行情况(电梯上、下运行、换速、开关门、停层等)。2．检查厅、轿门相关尺寸，并进行调整。

3．清洁、润滑并调整厅门滑道、钩子锁装置。4．检查调整厅门外开门装置。

5．清洁调整厅门状态、静态接点，使之接触可靠。6．逐一检查并拧紧端子接线及地线。

7．检查强迫关门导向轮和尼龙绳，及时更换损坏部件。8．检查楼层指示，更换损坏的灯泡。

9．检查呼梯盒及功能，及时更换显示元件。10．检查调整开门机，并清洁及润滑。11．检查安全触板、光电装置等。12．检查消防梯消防功能。

13．排除电梯故障，修复及更换损坏的零部件。第四周保养内容

1．询问电梯运行情况(电梯上、下运行、换速、开关门、停层等)。2．检查调整安全钳楔块与导轨间隙。3．检查并清洁曳引绳、限速器绳。

4．检查限速器钢丝绳曳引绳张紧情况。5．检查缓冲器油位及润滑情况。

6．检查平衡绳(链)悬挂及传动情况。7．检查轿底称重装置。

8．排除电梯故障，修复或更换损坏的零部件。9．打扫底坑卫生。

10．汇总电梯月保养记录。

11．检查电梯整机性能并记录在案。

四、弱电专业组

(一)电话机房设备检修程序及要求

1．每天检查故障记录表，根据故障情况安排维修工作，记录当天温度，电话新装、变更、维修情况等。

2．每周一、四测试外线、专线，做好测试记录，若有问题须立即通知电话局等有关部门来解决。

3．每周做一次CPu拷贝。

4．每次修改数据以后必须做一次cPu拷贝和主机软盘拷贝。

5．每月一次软件数据拷贝，机柜内卫生清洁，电池性能测试和话务台功能测试等。

6．每季度一次电话普查，内容包括酒店内所有电话安装点、使用部门、电话种类、电话级别等作出详细记录。

(二)电话交换机、总机线务维修程序及要求 1．交换机：

1)打开整流器，再按4、3、2、1顺序开启机柜电源(动作要慢，以防大电流冲击)。

2)开逆变器，要有5分钟的间隔。3)开终端。4)开话务台。

5)通电后系统自动装载，当系统标题出现时，输入时间、日期、用户单位(姓名)和密码。

6)保养维修和改装交换机时，必须依照系统维修手册规定执行。7)关机时按下紧急关机按钮、切断电源。2．总机线务：

1)维修人员J不定期对用户话机及线路进行检查及检修。2)外线(含中继线)维修程序：

·说明电话号码、地点及障碍现象。

·维修人员根据障碍现象进行分析、判断属何种障碍。

·内部障碍包括：保险、电缆、配线架、组线管、组线箱、话机、根据情况处理。·外部障碍报电信局，由电信局负责，电话维修人员配合。3)内线检修程序

·说明用户的电话号码、地点及障碍现象。

·维修人员根据障碍现象进行分析，判断障碍情况。

·分析步骤为：交换机、配线架、组线管(箱)、用户话机，根据不同障碍择优处理。

(三)电视机的维修程序及要求

1.当电视机出故障须从客房搬出并准备维修时，必须使用维修标志或标签。2．维修人员首先索取维修标志或标签。3．填写日期及电视机所属客房的房号。

4．填写电视机系列编号以及电视机的缩写代号TV。5．简单描述和记录电视机的毛病及严重程度。6．将电视机维修标签翻转，检查背面栏目：

·直立电子加速器出位。

·平面电子加速器出位。

·加速器出位。

7．将维修记录标签附在要维修的电视机上，直到修好并搬进客房重新使用为止。

8．如果电视机拿到酒店以外某个电气维修公司或商店维修，工程总监应负责填写维修标签，其内容与在酒店内部维修相同。

(四)闭路电视系统工作程序及要求

1．电视节目根据电视台的频道播放，录像节目根据录像片源的情况编排节目在特选的频道播放。

2．放像前按下列程序进行：

1)检查放像机进出端联接线的完好性。2)根据节目单，选好录像片。

3)检查录像带是否在开始处。若不在，则需将录像倒回。4)必要时试播一下，正常后再把录像带倒回起始处。5)到点准时播放。

3．放像过程中应注意： 1)监视放像图像效果。

2)若发生断带、卷带要及时处理，如果不能及时处理，马上报告前厅部，更换录相片。

3)发现质量差的录相片作好记录，报告主管及时淘汰，以便补充新片源。4．放像完毕后应将：

1)电视接收天线每年检查两次。2)开线方向对准发射方向。3)录像机每月清洗一次磁鼓。4)老化的录像机传动皮带换掉。

(五)消防报警系统检修程序及要求

1．每天对所使用的设备进行例行检查，包括客房各层模拟盘、写字楼、地下室、非标层的CT控制机巡检一遍。

2．每月对各排烟阀、防火阀、水浇开关、烟感探头、温感探头、警铃、煤气制阀检查一遍。

3．每半年对空调、加压风机、火幕控制阀、卷帘门的联动检查一遍。

4．做好蓄电池的维护保养工作，每半年定期测量其比重值，并进行加液及充电处理。

5．消防管道每年泄水一次。

6．喷淋消防泵电接点压力计每年除尘一次。7．喷淋柴油泵淋压启动每月一次。

8．各类探头、如烟感探头每年测试二次。9．报警盘每年要清洁除尘二次。

10．探头故障查寻每年至少一次。11．蓄电池每月应检查一次。

12．消防门报警栓电池每三个月检查一次。

(六)音响系统日常工作程序及故障应急处理要求 1．背景音厅： 1)每日上午7：00开机，逐个讯道监听确认音源、控制器、放大器的完好性。2)每晚23：00关停公共区域背景功率放大器；24：OO、点关停客房区域背景音乐功率放大器及所有音源。

3)若音源发生故障，可用监听确定哪路音源，检查音源输出端各个插头接触的完好性；确认是音源设备的故障时，应立即停机，退出故障音源，设备待修理，36

及时使用音源设备、补充该路背景音乐。

4)当接到某一区域背景音乐不正常或没有的通报后，应立即检查机房的背景音乐设备的完好性，排除设备故障后，应及时到该公共区域检查线路和扬声器，排除故障后，填写故障及排除的记录。

5)值班人员应注意日常使用的磁带(循环带)、激光唱片的保护和存放，发现磨损、破损严重影响播放效果的磁带或唱片，应立即退出运行，报告主管处理。2．应急广播

1)值班人员必须密切注意应急广播设备是否处于正常的工作状态。2)任何人不得随意开机，任何人不得随意挪用器材。3)保管好音响电视机房内的器材作为紧急状态使用。4)一般情况下，以消防监控室的应急广播控制台为主。5)应急广播的使用必须经过部门经理以上领导批准。

五、维修专业组

(一)临时维修项目工作程序及要求

1．发生临时维修任务时，由发生区域的负责人签署维修单到工程部，经工程总监或值班工程师签字后交给项目所属专业组。

2．项目所属专业组主管组织有关人员带上工具立刻前往维修地点进行维修。3．维修人员发现问题不能及时解决时，立刻报告主管。主管应与维修人员一道研究解决。

4．工程总监亲自或派专人到项目地点查看维修结果，符合要求后准予验收。

5．主管填写维修保养记录交值班工程师。6．值班工程师每月统计交工程部秘书存档。

(二)设备故障的排除与处理程序及要求 1．酒店重型设备发生故障，值班人员或使用部门应立即通知工程部、总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。

2．找出原因后，总监和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报总经理。

3．主管工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总监，抄报总经理。

4．如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案，如果情况较严重，需要开除责任者，则需报人事部和总经理批准。

(三)影响正常营业的设备维修保养程序及要求

1．对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报酒店总经理审批。

2．对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报总经理审批后统一实施。

3．经经理审批后的维修计划在实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。

必要时由前厅部发一个通知给住店客人。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和客人需要。

4．停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。总监和专业主管应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零部件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。

5．维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零配件，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。

6．设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。

(四)局部区域改造工作程序及要求 1。公共场所局部区域的环境、设施需要重新装修时，由工程部制定施工方案。内容包括：施工装修场所、设备检修名称、需要时间、影响营业的区域和范围等。报总经理批准后实施。

2．方案批准后，通知有关部门，并通知客人，然后组织施工单位或内部工程技术人员在规定的时间、范围内施工。

3．施工过程中，必要时采取装饰性封闭措施，其装饰水准应与酒店相应水平一致，并在客人少时进行，以免影响和打搅客人。

4．施工任务完成后，由工程部负责人进行检查验收，并签署验收报告。施工人员清理好现场后方能投入使用。

5．装修过程中，如需动用明火，由工程部同保安部协商办理动火证，并做好安全管理。施工中的材料、零配件不准乱堆乱放，保证周围环境不影响酒店的形象和客人通行。

(五)厨房机械设备维修保养程序及要求 1．洗碗机 月度保养

1)检查涡轮减速箱油位。2)润滑链条及各活动点。

3)检查水温和蒸汽压力是否正常(第一级水温60—70，第二级水温66—76℃，第三级水温82—91℃，蒸汽压力≤2KG／CM2)。4)排除漏油、漏水、漏气现象。5)检查输送带的强紧度。

6)检查水泵的运转情况和密封情况。

7)检查主要部件连接螺丝栓的紧固情况。

8)检查喷淋电磁阀、蒸汽电磁阀的完好情况(包括蒸汽阀与温控器的协调情况)。

保养

1)减速箱换油。

2)检查所有仪表的准确可靠性。

3)检查清洗剂、干燥剂控制装置的工作状况。4)检查输送带及助动链条，链栓的磨损情况。

5)检查整机工作性能，必要时拆检减速箱和水泵。2．西餐面台炉

月度保养

1)检查每层炉温和温控装置是否正常。2)检查炉内加温装置是否正常。

3)检查发放箱发热装置、温度装置是否正常。

保养

1)检查管路的结垢情况。

2)检查发放箱温度控制装置的结垢情况。

3)搅拌机、绞肉机、切片机、压面机及其余厨房机械设备。

月度保养

1)检查齿箱油位。2)添加轴承油。

3)检查皮带强紧度、皮带磨损情况。4)检查主要部件联接螺丝的紧固情况。

5)检查机器的清洁情况，督促使用部门做好维修工作。

保养

1)检查各轴承是否良好，更换齿箱润油。2)调整运动间隙。

3)检查皮带轮、齿轮和轴键的配合是否有松动。

4)检查整机工作性能，必要时局部或整机解体修理。

(六)洗衣房设备维修保养程序及要求 1．水洗机 月度保养

1)对主轴承进行加油。

2)检查水、蒸汽、压缩空气系统是否泄漏，必要时进行修理。

3)检查各主要部件(减速箱、电机、主轴皮带轮)的连接螺丝是否松动。4)检查减速箱油位。

5)检查气动系统放气控制阀的畅通情况(包括气鼓放气阀)。6)皮带的强紧度，必要时进行调整。7)检查电气系统的完好(电工配合)。保养

1)更换减速机的润滑油。

2)调整主要机件的相互位置。

3)检查弹簧支腿的平衡度，必要时进行调整。

4)检查主轴承的磨损情况(原则两年更换一次主轴承)。5)检查皮带的磨损情况，必要时进行更换。6)对水、气、蒸汽阀进行清理。7)对气动控制阀进行清理。

8)对电气系统进行全面检查(电工配合)。9)电机进行保养。2．干洗机 月度保养

1)检查皮带的强紧度，必要时进行调整。2)检查油泵的运转情况、密封情况。

3)检查滚门密封状况。

4)检查各控制阀的工作状况。5)加注主轴承润滑油。保养

1)检查传动部分(皮带、皮带轮)的磨损情况，必要时进行更换修理。2)检查各仪表的准确可靠性(压力表、温度表、温度控制器)。3)检查蒸馏箱的工作状况。·蒸馏温度是否正常。

·蒸馏过滤器是否清洁(督促使用部门按时清洗)。·蒸馏箱回油是否正常。

4)检查冷却系统工作状况(冷冻配合)。·压缩机运转是否正常。·冷却时间是否符合要求。·冷却风扇运转是否正常。

5)检查蒸汽、压缩空气系统是否有泄漏。

6)检查电气控制系统的安全可靠性(电工配合)。·线路的腐蚀情况。

·控制系统与运行动作的连动性。·主控制盘的清扫。·电机的保养。3．大烫折叠机 月度保养

1)检查液压油箱油位，必要时补充。2)检查液压涡轮是否汇漏。

3)检查压滚对平的工作压力，并加注润滑油。4)检查蒸汽系统是否泄漏。

5)无级调速器的链条、涡轮、皮带、皮带轮的运转情况。6)检查传动滚的运转情况： 7)检查气动阀的工作情况。·光电管电信号的准确性。·气动阀的喷气平衡。

8)检查抽风机系统的运转情况。保养

1)更换液压系统油。

2)根据磨损情况更换滚桶包毡。3)检查滚桶滑动轴承的磨损情况。4)对抽风系统进行清理。

5)检查无级调速器的磨损情况，必要时进行解体检修。6)清理气动阀。

7)检查电气系统的安全可靠性(电工配合)。4．烘干机 月度保养

1)检查传动机构的运转情况。2)检查蒸汽系统是否泄漏。

保养

1)检查传动机构的磨损情况。

·链条、链栓是否磨损，必要时进行更换。·机件螺丝是否松动。

·主轴承的磨损程度(原则两年更换一次)。2)检查温控器及仪表是否有效准确。3)检查抽风系统运转情况。5．空气压缩机 月度保养

1)检查压缩机、电机运转声音、温度和振动情况。2)检查储气瓶气压及安全阀气压的准确性。3)要求使用部门每天排放储气瓶积水。4)督促使用部门每周清理一次机器表面。保养

1)清洗曲轴箱，更换机油。

2)检查各运动部件的磨损情况，测量运动间隙。3)检查气阀组件的密封性。

4)检查所有仪表的准确可靠性。5)检查安全阀工作性能。

6)电机做保养(电工配合)。6．人像机烫衣 半年保养

1)检查蒸汽管路、压缩空气管路是否泄漏。

2)操纵机构是否有效(手托、脚踏板、各活动轴)。

(七)保龄球设备维修保养程序及要求 周度保养

1．更换传动机构润滑油。2．调整传送皮带位置。

3．检查传动皮带的张紧度。月度保养

1．检查机台构件连接螺丝的紧固情况。2．调整持萍机台与主机台的距离。3．调整主机台放瓶控制把的位置。

4．检查主机台运瓶道各换向件的完好程度。保养

1．全面调整主机台、持瓶机台、送瓶器的相互位置。2．检查各电气微动开关韵控制效果。

3．检查电气控制系统与机件动作的连动性(。电工配合)。4．检查球道平整度。

5．检查电信号灯的有效性(电工配合)。6．检查送瓶器传动机构的磨损情况。

7．检查各硬塑料构件的老化程度，必要时更换。

(八)擦窗机设备维修保养程序及要求 1．开箱检查减速器的磨损情况。2．更换减速机润滑油。

3．检查钢丝绳的磨损情况(单丝磨损1／3就应更换)。4．检查钢丝绳、吊笼及机内吊壁固定装置的完好程度。5．机内传动部分的磨损情况，并进行加油处理。

6．检查轨道的锈蚀情况，一年安排一次除锈、油漆处理。7．检查吊壁的锈蚀情况，一年安排一次除锈、油漆处理。8．电气系统的检修(电工配合)。

(九)重大活动工作安排程序及要求

1． 酒店承接重大宴会、酒会、会议、联欢活动时，营业部门根据接待方案，事先向工程部通

报举办活动的内容、时间、地点及其对灯光、音响、舞台、讲台等设备安装布置的要求。

1.工程部收到通知后，工程总监和专业主管及时同使用部门联系，明确重大活动设备安装

布置的具本要求和任务，并提出安装方案。

3.重大宴会、酒会、会议正式开幕前，总工程师或专业主管工程师组织技术人员按照设计方

案架设电源电线，安装音响、灯光、舞台、讲台、麦克风、投影机等，安装过程中，总监和主管工程师应全面督导，并协调各班组完成和落宴各项任务。4.设备安装完成后，要进行全面调试和试运行。如发现问题，及时调整和改装，以保证设备

与重要活动内容要求协调，设备运行安全。

5．重大活动举办期间，工程部指定专业主管和维修人员在现场值班，负责设备使用和调试，满足使用部门业务活动和客人的需要。6．活动结束后，工程部会同使用部门及时撤除各种设施设备，清理好现场，恢复原状。

7．设计方案和使用材料及完成效果应拍成图片存档，以备下次活动参考。(十)给排水系统维修保养工作程序及要求 1．巡视检查

·巡视水箱，查看压力及温度并做记录。·巡视冷热水加压泵的运转情况。

·巡视卫生间水系统有无泄漏，排放是否通畅。·巡视污水提升泵的运转情况。·巡视电动阀的工作情况。2．维修保养 月度保养

1)检查所有污水提升泵的运转情况，备用泵是否处于良好待用状态。

2)厨房给排水系统是否正常，水龙头是否漏水，生活水及污水排放是否通 3)配合消防中心对消防水泵进行启动检查。

4)检查游泳池循环水泵的运转情况，声音、振动是否正常。5)检查男女浴室的节门是否滴漏，下水是否通畅。

保养

1)对所有热水器做除垢清洗。

2)冬季前对户外绿地水系统进行防冻处理。

3)对内外庭院喷泉水泵进行全面检修，并在春季放水运行。

4)配合软水站对软水管路阀门进行检修，对损坏严重的管路阀门进行更 5)对瀑布水泵进行全面检修。6)对热水箱进行一次清理。

7)配合动力机房对冷冻泵、冷却泵进行保养。8)配合空调机房对空调加压泵进行保养。

9)配合动力机房在秋季对采暖水泵进行保养。

(十一)装修巡视检查工作程序及要求

1．主管每天要对公共区域进行例行的巡视检查，检查内容有： 1)吊顶板是否有短缺、发黄、变形、缺角、塌陷。2)各通道卫生间的门锁是否完好。3)客用卫生间的墙地顶是否完好。4)卫生间隔断门是否完好。

5)固定的陈设家具是否有损坏。6)大堂门是否完好。

巡视检查发现的小项问题立即安排修理，大项问题可按临时项目或计划项目安排处理。要求尽最大努力保证公共区域的装修完好无损，达到装修效果。2．每月要对客用区域进行巡视检查，检查的内容有； 1)走道的墙纸、吊顶、地毯是否完好。2)走道月光灯采光板是否完好。3)客房内的采光板是否齐备。4)日光灯采光板是否齐备。5)卫生间的磁砖、地砖是否完好。6)窗帘及窗扇是否完好。

3．巡视检查发现的小项问题立即安排修理，大项问题可按临时项目或计划项目安排处理。

巡视检查要求

1)不能影响使用部门的正常营业，必要时要安排夜班进行。2)做好现场保护，做到活完、料净、现场清。第四节 管理制度

一、办公室

(一)值班和交接班制度

1．工程部实行24小时值班制度，每一班次要派一名值班工程师负责。

2．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，如有工作需要而离开岗位时必须告知值班工程师。

3．密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。

4．报修值班人员接到报修单时，应在10分钟内前往修理，紧急情况必须立

刻处理。

5．发现设备故障，当班人员无法处理，应报告值班工程师。

6．所有运行值班岗位、机房在早、午、晚、夜餐时都必须保证有人盯岗(同机房可与其它岗位人员轮换)。

7．值班人员因特殊情况需要调班时，原则上必须事先向直接上级申请，得到批准后方可调班。

8．接班人员按时到达岗位，做好接班准备工作，包括： 1)查看上一班记录，听取上一班人员运行情况介绍。2)检查仪表、工具，并在接班记录上签名。3)检查设备运行状况。

9．下列情况不得交接班： 1)上一班运行情况未交代清楚。

2)接班人数未达到需要人数的最低限度时。3)接班人员有醉酒或其它神志不清时。4)设备故障影响运行或影响营业时。

(二)工程部申购、申领材料制度 1．申购手续

1)各专业组申购工具、维修材料及设备时，首先由各专业主管填写申购单，写明规格型号、所用部位。

2)由材料员将购物单上的项目统一整理后转交工程总监审批。

3)工程总监审批签字后，转交总办，经总经理签字后转到采购部。采购部询价、报价、做购买单后再转到工程部，再由工程部总监审批确认后转到财务部。4)各专业所需材料应提前10天申购，并做出月计划，特殊情况除外。5)改建工程需提前20天做出详细购买材料计划。6)常用消耗材料由材料员根据库存情况及时补充。2．领物手续

1)各专业领料必须由本专业主管填写领料单，然后到库房领料，并在领料单上签字。

2)遇到特殊情况(主管不在或其他)，由主管补办手续。3．外加工及修理业务

1)各专业需要外加工及修理业务时，应先请示经理同意后，报到材料员处办理有关手续。

2)各专业可根据具体情况联系外加工及修理单位。账务、运输等问题由材料员协助办理。

(三)工程部安全管理规定

1．工作人员严格遵守各项规章制度和操作规程，加强业务培训，强化安全操作意识。

2．熟练掌握自己的工作范围，加强店内各部位巡视，发现事故隐患，及时采取补救措施。

3．定期检查电梯情况，如遇客人被困在电梯内，应迅速采取有效措施，以最快速度解救客人出梯，并及时进行修理，使电梯很快安全正常运转。

4．工程部各部位钥匙要有专人负责，专人保管，不得转借他人，并做好钥匙交接记录。

5．下班时认真检查门、窗的上锁情况和牢固情况，做好防盗工作。

(四)各机房、配电室、木工房、水泵房安全防火管理规定

1．认真执行国家消防法规，严格遵守酒店的消防规章制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。

2．严格遵守操作规程，密切监视机器运转情况，定期检查维修机器设备。3．配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压器、开关柜，防止尘污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操做一人监护；严禁约时送电、停电，严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。

4．木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁，各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。

5．各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。6．爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。7．凡违反本规定者，按酒店消防管理规章有关规定处理。

(五)办公区硬件巡回检查制度

为保证办公区硬件的完好率，工程部必须做到：

1．每天对办公区硬件情况进行二次巡回检查，时间为上午8：30～9：00，下午15：30～16：00。

2．对在巡回检查中各办公室发现的问题统一汇总到办公区接待文员处，由文员签字，进行督促整改。

3．在巡回检查中发现的问题，要及时进行检修，做到小事不过夜，大事不得超过三天。

(六)公共场所的管理控制标准

根据国家“公共场所管理条例”规定，三星以上的酒店酒店要达到如下标准： 1．20～24'C 冬季温度 2．22～2612 夏季温度 3．40--60％ 相对湿度

4．不超过0．10％ 二氧化碳含量 5．不超过3000个／M3 细菌总数 6．不低于50Lx 照明的照度 7．不超过45分贝 噪声 8．不低于20M3／人小时 新风量 9．不低于7M2／人 床位面积

10．不超过5Mg／M3 一氧化碳含量

11．22～2412 餐厅温度(GB／T14308—93)12．23～25'1C 大堂温度

二、动力专业组

(一)动力机房安全制度及火警应急方案

1．认真执行酒店的安全消防制度，确保人身及设备的安全。

2．动力机房没有动火证，应严禁动火，动力专业组员工应熟悉消防器材使用方法及消防措施。

3．动力机房严禁烟火，不得吸烟，与工作无关人员不得进入机房。

4．保持整洁的工作现场，工作前必须穿好工作服及配备必要的保护用品。5．班前、工作中严禁饮酒，确保人身及设备安全。

6．需要在危险场地工作时，一定要严格遵守安全操作规程，在绝对保证身安全的前提下才可实施操作。

7．不得依靠或蹬踩机器，工作时注意机器上的零部件、仪表的运行情况。8．工作中不得在机房跑、闹、开玩笑。

9．在岗人员禁止从事任何与本职工作无关的事，如：看报、打瞌睡、擅自脱岗、在岗会客等。

10．对不负责任、疏忽或违反机器运行规程而发生设备损坏等事故应负行政和法律上的责任。

11．动力机房火警应急方案(见本章末“工程部各种工作图表”)

(二)锅炉房巡视检查制度

1．岗位人员要认真巡视检查，及时发现故障隐患。勤检查，勤调节，勤联系，使设备正常运行。保证人身及设备安全，保证本岗位的工艺指标，为宾客服务。2．要采用：查、听、摸、比及时处理。重大问题及时报告领班、主管，必要时可报告部门经理，并把情况写入交接班记录。

3．主管、领班每天对岗位运行、值班记录、交接班记录检查一次，值班班长每2小时检查一次，操作人员每1小时检查一次。对待特殊部位：燃烧器、压力限制器、水泵、压力表、煤气系统(有无泄漏)，20分钟检查一次，每2小时记录～次，并对异常情况做详细记录，积累资料。4．检查内容：

1)本岗位运行是否在工艺指标控制范围内。

2)各运行设备的温度、工作压力、噪音、流量、润滑、电流、电压是否正常。3)各种指示仪表、控制盘、信号装置、控制机构、报警系统是否灵敏、准确、可靠。

4)巡视检查路线：

供水泵、启动键、负荷键、各种正常运行信号是否正常，各种报警信号是否都消失，是否都处在仪表盘上的正常位置；煤气开关是否打开，压力是否正常，有无泄漏；各气体低限开关是否正常；各个阀门是否都在正常开启的位置；水位表水位是否正常；排污阀是否关严；送汽节门是否全部打开。在初始时要缓开节门，防止水击。

(三)锅炉维修保养制度 1．每天的工作：

1)水位调节器功能的检查：是否能自动上水、停泵。2)火焰监测的检查：每天应擦拭电眼1次。

3)转动、滑动、凸轮部位加润滑油：20号、15号机油。

4)冲水位计3—4次，要按正确方法操作，直至使水位计冲洗干净。5)排污3—4次，不许松手复位。2．定期的工作：

1)每周要检查的项目：

·超低水位停炉，要进行停炉实验，应能模拟缺水停炉。

·安全阀手动开启几次，复位要迅速。

·燃烧器控制系统和电眼进行检查，用于抽出电眼的光电管，应在1秒内停炉。

·阀门盘根进行系统充填或更换。

各处螺栓进行紧定。

2)每月要清洗滤油器，油路上的除污器。3)每半年要保养：

·检查压表及表管，复位时加水。

·保养水位电极，抽出后用细砂纸打磨。

·锅炉修理或年检后，要检查人孔、头孔，手动螺母不能松动，要检查电机转向(从风扇端看，为逆时转动)。

(四)锅炉房安全管理规定：

1．司炉人员必须严格按操作规程进行操作，值班时要认真查询，及时发现事故隐患，采取有效措施，认真填写交接班记录。

2．上班时间不得饮酒和吸烟，严格执行防火制度。

3．值班时间绝对禁止脱岗、睡觉或会客，不得干与工作无关的事。4．不得在油库和其他危险场地存放杂物或私人物品，保持锅炉房内整洁干净。

(五)冷冻机的巡视检查制度

1．吸收式冷冻机组的检查制度

1)岗位人员要认真巡视检查，及时发现故障隐患，勤检查、勤调节、勤联系，使设备正常运行。保证人身及设备的安全，保证本岗位的工艺指标，为宾客服务。2)要采用看、听、嗅、摸、比及仪器检查等方法检查设备，发现问题及时处理。重大问题及时报告领班、主管，必要时可报告部门经理，并将情况写入交接班记录。

3)主管、领班每天对岗位运行、值班记录、交接班记录检查一次。值班班长每2小时全面检查一次，操作人员每小时全面检查一次。对特殊部位：燃烧器、高压发生器、吸收器等的温度压力、燃烧情况、煤气系统有无泄漏情况20分钟检查一次，每2小时检查记录一次。并对异常情况做详细记录，积累资料。

检查内容

·本岗位设施运行是否在工艺指标控制范围内。

·各运转设备的温升、工作压力、噪音、流量、润滑、电流、电压是否正常。

·各种指示仪表、控制盘、信号装置、控制机构、报警系统是否灵敏、准确、可靠。

5)巡视检查路线

冷温水机组1#2#3#，控制盘上的所有指示仪表是否在正常控制范围内，煤气系统压力是否正常；有无泄漏，燃烧器及高压发生器上的所有仪表是否正常；低压发生器、冷凝器、蒸发器、吸收器、热交换器、溶液泵、冷剂泵、真空泵、阀

门是否正常；真空度是否在规定范围内，有无结晶情况，冷冻水、冷却水的出入口温度、压力是否正常；泵房：冷冻水泵1#2#3#、冷却水泵1#2#3#、热水泵、补水泵、出入口压力、介质温度、电极温度、压兰滴水、油位、润滑油是否正常；配电室配电柜的电流、电压是否在规定范围，冷却水塔1#2#3#液位、风扇、变速箱、电机、油位、管道阀门是否正常；冷却水补水箱及加药设备的工作是否正常；管道上的过滤器及控制仪表是否正常；屋顶排风机运转是否正常；供热时膨胀水箱是否正常；机房机械设备、电器设备、控制仪表及卫生情况。

注：定期向软水站索取冷却水、冷冻水、备用供热的一次水，水质化验报告，严格控制水质标准。

2．离心式机组的巡视检查制度

每日检查内容

·检查电脑控制的各种显示。

·按控制中心上的“油压”键检查轴承内油压。

·按“冷却水温”键检查冷凝器进、出水温度与压力。

·按“数据显示”键检查冷凝器饱和温度值。

·检查压缩机排气温度。

·检查压缩机马达的电压、电流值。

·检查冷凝器管的结垢现象。

·检查水处理是否正确。

·检查报警信号。

每周检查内容

·检查冷剂注入量。

每季检查内容

·至少每季或更短时间更换一次排气装置的干燥器。

·清洗排气过滤网。

·化学分析润滑油。

(六)软水站岗位责任制

1．严格遵守酒店的职工守则和各项规章制度，尽职尽责，坚守岗位，不准擅离职守。

2．对软化系统的构造、管道及运行过程要有充分的理解和全面系统的操作技能。3．严格执行软水站的设备检查制度，发现故障马上排除，保持系统的完好率。4．确保系统的软化补水，做到随缺随补，水质要符合国家标准。行。5．做好软化器的正常运转，并及时再生和还原，以确保软化器的正常运 6．员工请假需提前向主管申请。

7．做好日常卫生，保持室内及周围环境的整洁。

(七)软水站维修保养制度

保养

1．打开交换柱上下封口，将树脂取出清洗、筛选，去除破碎树脂，补充新树脂(年补量为5％)。

2．检查交换柱体上下内部有无损伤，对损坏部位进行修补，涂刷防腐层。3．检查密封胶垫是否老化，更换锅炉网布。

4．更换锈蚀螺栓。

5．更换锈蚀严重的阀门、管道。6．保养水泵。

(八)热力点岗位责任制

1．严格遵守酒店职工守则和各项规章制度，尽职尽责坚守岗位，绝对不准擅自脱岗。

2.牢固树立安全第一的思想，控制系统均应调整完好，不得随意乱动。3．注意观察各类设施的运转情况，发现异常立即关闭电源，防止电机烧毁，如系人为损坏设备需追究当班人责任。

4．随时注意观察外网热水供给的变化，采取有效措施保持热水的设定温 度和压力。

5．做好设备的日常保养和计划保养，迅速及时地处理跑、冒、滴、漏现象，保持设备的完好率。

6.对发生和发现的重大故障和隐患，要立即采取有效的紧急措施，上报主管和工程部，以便组织力量抢修，并将其过程详细记入运行记录。7．认真做好每日的运行记录及值班记录，执行交接班签到制。8．员工请假需提前向主管请假。

9．做好日常卫生，保持室内及周围环境的整洁。

(九)热力点保养制度

1．月度保养(采暖季节)。

1)检查各阀门管道是否有泄漏现象。2)检查保养各附属阀件。2．保养(采暖季节)。1)检查各仪表的准确可靠性。2)检查保养各附属阀件。3)拆盖检查清理。4)检修保温层。

5)检查情况登记存档。记录清楚检修人、检修日期、更换配件等。

(十)冷冻班岗位责任制

1．严格遵守酒店员工守则和各项规章制度，尽职尽责做好本职工作。2．牢固树立安全第一的思想，确保人身及设备安全。

3．保证专业范围内所管辖的设备的正常运行，使其达到设备工艺指标，保证酒店的经营活动正常进行是冷冻组的首要职责。

4．认真执行冷冻机房的巡视检查制度，做到勤检查、勤保养、使设备正常运行。

5．有计划的安排对设备系统的日常保养和周期保养，保持完好率，延长使用寿命。

6．每月按时编排工作计划和工作小结，上报工程部。

7．认真做好技术档案、维修保养记录等项工作，逐步实现管理制度化、规范化。

8．员工向主管请假，主管则需向经理请假。

9．坚守工作岗位，及时有效的处理本专业范围内的各项报修。10．认真做好交接班工作。

11．做好日常卫生，保持室内和环境的整洁。

(十一)冷库设备的维修保养制度

1．每年春秋雨季进行冷库的维修保养，用水冲洗冷库库房、盘管肋片、风机扇叶、疏通水管，给风机加润滑油，打开库房门，通风吹干。

2．检修压缩机，查看高低压及工作电流，对电器做全面检查，注意化霜系统和温度调节系统是否工作良好。

3．做好每台设备维修保养的日期、内容、更换零部件型号，以及压缩机对地缘电阻、工作电流、机组的接零保护、压缩机高低压数据的记录。4．每两周进行巡视维修保养一次。

5．每年年中对冰柜进行一次维修保养，清洗冰柜内箱体、盘管肋片、风机扇叶，疏通排水管，打开柜门风干。

6．清洗机组的空气过滤网、散热器的盘管肋片、风扇叶，给风机加润滑油。7．检修温度调节、化霜、冷冻效果及各仪表指示是否准确。8．清洗机组的空气过滤网每两个月一次。

(十二)空调自控室岗位责任制

1．严格遵守酒店职工守则及各项规章制度。

2．努力学习专业技术，熟悉本系统所监测、控制的对象，掌握设备的原理和技术性能。

3．．定期巡视各测温、测湿传感器，填写执行器运行卡片。

4．做好本专业工作范围内各设备自控系统的维修保养，保证正常运行。5．做好日常卫生，保证设备及室内的整洁。6．员工向主管请假，主管则需向经理请假。

(十三)空调自控安全操作制度

1．安装的R控制柜要有良好的接地装置，并在其周围铺置绝缘橡胶皮垫，以防单项触电。

2．控制柜附近禁止堆放物品：杂料。

3．用于更换的导线必须保证良好的绝缘，柜内走线需按要求放置线槽。4．维修R柜内微机时，不能带电作业，并应保证两人在场。5．进行操作时，要精神集中，对电路应遵循图纸操作维修，要保证各种开关、线路接触良好，无过热、放电痕迹。

6．工作前，应详细了解工作地点、工作内容、环境情况，确保安全后方可进行工作。

7．工作前应详细检查常用工具是否安全可靠，高空作业需配戴、系安全保护用品，并应在三人以上情况下操作，以防意外。8．中央机房所有设备的操作人员，均需经过培训方可上岗。其中主机、磁盘、屏幕显示、打印机等都要按其本身操作要求进行操作。

9．6211接口箱不得随意拆动，排除故障时要有两人以上进行工作。

10．UPS电源系统面板开关不可随意扳动，操作运行时需要有两人以上在场。

第四篇：新版三体系管理评审全套资料2017

新版三体系管理评审全套资料2017

材料科技有限公司

管理评审资料 2017年7月 编制：办公室 目 录

1、管理评审计划

2、管理评审输入资料

3、管理评审会议记录（含签到表）

4、管理评审输出（报告）

5、管理评审改进计划 管理评审计划

编号：CR-JL-9.3-01 2017-01 质量、环境、职业健康安全管理体系转版运行情况

一、质量、环境、职业健康安全管理体系宣贯、运行情况

1、公司管理体系策划情况：公司针对本次贯标工作做了大量的工作，包括方案策划、标准知识的宣贯、手册及程序文件的制定等，公司体系宣贯工作比较顺利，公司体系转版运行基本达到相关标准的要求；

2、质量、环境、职业健康安全管理体系的实施

对质量、环境、职业健康安全管理体系进行了整体的策划，总经理配置了人力资源，建立了贯标领导小组，并对各个部门的负责人进行了授权；按ISO9001：2015、ISO14001：2015、GB/T28001－2011标准对全体员工进行了相关知识培训及考核，从整体上强化了员工的质量意识，为质量、环境、职业健康安全管理体系的运行打下了基础。组织编写了《管理手册》、《程序文件》及支持性文件，并根据企业各部门的实际情况编制了记录，经过反复修改、讨论，编写后的文件除组织会审讨论外，还组织了多次学习，培训和交流。于2017年2月发布了A 版质量、环境、职业健康安全《管理手册》并正式实施。

4、学习标准建立文件化的质量、环境、职业健康安全管理体系 建立健全文件化的质量、环境、职业健康安全管理体系是贯标工作中的重要一步。各部门认真学习《管理手册》，在体系转版运行过程中严格执行与本部门归口的《程序文件》，自体系运行以来，目前质量、环境、职业健康安全管理体系转版运行情况良好。

5、建立完善质量、环境、职业健康安全管理体系记录

贯标工作要求我们将所做的工作留下记录，为此我们在质量、环境、职业健康安全全运行中逐步完善质量、环境、职业健康安全记录工作

a.整理规范现有质量、环境、职业健康安全记录.b.按ISO9001：2015、ISO14001：2015、GB/T28001－2011标准要求 补充完善公司现有的质量、环境、职业健康安全记录

c.通过培训，规范质量、环境、职业健康安全记录的填写要求。将部门质量、环境、职业健康安全管理体系的运行情况留下如实的记录，以证明我们质量、环境、职业健康安全的运行工作提供有可信的证据。

二、公司环境和风险管理情况

公司在策划体系前，召开了业务分析会议，分析了当前可能影响公司未来业绩的的内外部因素，包括国内有关政策、质量环境和职业健康相关的法律法规，国内总体经济形势、关联行业发展形势，现有工艺技术，内部人财物技术资金等，分析了我们的优势和短板，找出来可能的机遇，面临的风险。将有关风险特别是安全和财务风险纳入管理体系中。体系运行以来，风险基本可控。公司通过管理体系认证后将面临更多中标的机遇，效益进一步提升。

三、质量、环境、职业健康安全方针、环境目标指标和方案的实施情况： 公司自实施质量、环境、职业健康安全管理体系以来，总经理根据公司实际情况并结合企业长期发展目标制定并批准了质量、环境、职业健康安全方针，方针包含了对法律法规的要求、持续改进、预防污染的承诺，同时为制定、评审目标、指标提供了框架，成为我公司产品、活动和服务的质量、环境、职业健康安全活动的宗旨。

公司对生产经营活动、产品和过程、部门涉及的环境因素和危险源进行了识别，确定了重要的环境因素和重大危险源。为确保质量、环境、职业健康安全方针的实现以及满足重要质量、环境、职业健康安全因素法律法规、运行和经营的要求，根据目前公司环境因素、技术条件、财力情况和相关方的要求，制定了质量、环境、职业健康安全目标，对重要环境因素和重大危险源明确了指标和方案，经管理者代表审核，总经理批准后发布实施，各部门对本部门的目标、指标进行了分解，并制定了管理方案。

体系运行以来，质量目标、环境目标、指标已全部完成。

四、质量、环境、职业健康安全法律法规和其他要求遵循情况

遵守法律法规是总经理的一项承诺，为确保实现，公司总经办自体系实施以来，先后于县环保局、质监局、咨询公司等部门分别就认证有关工作进行咨询、联系，而且上网查询下载、收集国家和省市相关的法律法规。总经办根据公司培训计划的要求对公司全体员工进行了法律法规的培训，中层以上领导还进行了书面考核；总经办通过对适用的法律法规的符合性评价后，认为本公司所用的质量、环境、职业健康安全法律法规和其他要求的有效版本，识别了与公司产品、活动和服务有关的质量、环境、职业健康安全法律法规, 所用的法律法规是适合本公司的实际情况的。

五、企业的组织机构、职责分配、资源配备是否合理

公司自质量、环境、职业健康安全管理体系转版以来，任命了管理者代表，在原组织结构的基础上成立了公司办、供销部、生产部、质量技术部、财务部等主要部门，任命每个部门的负责人，制定了每个部门的职责，明确了要求，制定了质量、环境、职业健康安全管理体系谁的实施计划，确立了公司的管理体系组织机构。

通过体系转版运行，发现公司的组织结构、职责分配、资源配备是合理的，能够满足质量、环境、职业健康安全管理体系的运行。

六、顾客和相关方关注的问题及信息反馈

公司筹建之初，对所在村委会进行了访问，与周边村民进行了交流，说明了公司投产在环境和职业安全方面的可能情况，不会对其生产生活产生不利影响，得到他们理解。公司投产以来，严格遵守环境和职业安全法规，没有造成不利影响，无村民上门投诉和向有关部门反映问题。体系运行来今年公司按要求对顾客度进行了调查, 对顾客的满意情况进行了汇总统计。公司与供方、顾客进行交流，明确对质量、环境保护要求和员工职业健康的承诺，对相关方施加影响。内部通过会议、宣贯、培训等，提高员工的质量、环境、职业健康安全保护意识，降低或消除相关方质量、环境、职业健康安全因素对本公司及社会所造成的质量、环境、职业健康安全影响。目前本公司相关方都能按约定履行其承诺，未发现明显不符合行为。

七、质量、环境、职业健康安全活动及趋势分析

体系运行以来，各部门认真贯标实施运行控制程序，并做好记录表格，对公司内环境目标、指标、管理方案等运行实施有效控制，总经办、生产部经过日常检查、实施监视和测量，发现偏离程序规定时，及时采取纠正或预防措施，保证了公司各项程序的正常运行。

八、不符合、纠正和预防措施实施情况报告

持续改进是总经理在质量、环境、职业健康安全全方针中承诺之一，公司各部门在质量、环境、职业健康安全管理活动、产品和服务过程中，均能依照《改进程序》的要求进行操作, 能正确掌握，发现问题及时采取纠正或预防措施。截止到目前，公司共制定纠正和预防措施2条，并按期进行了整改、检查和验证，证实了采取相应措施的有效性，减少了对显在和潜在质量、环境、职业健康安全问题所产生的影响，从而确保了公司质量、环境、职业健康安全管理体系的持续有效运行，本公司的质量、环境、职业健康安全管理体系已经具备了自我完善机制，运行是有效的。

九、可能影响质量、环境、职业健康安全管理体系的变更，包括内外环境的变化，如法律、法规的变化等。

公司管理体系运行以来，各部门时刻关注内外部环境变化，以便采取风险应对措施。目前还没有变化；

十、改进的建议

1)加强标准培训，由总经办负责

重点培训：各部门体系认证的负责人，技术负责人，管理人员等。在培训时，重点在于提高基层管理人员的技术理论水平和管理水平，通过骨干教育、培训其他员工，实现全员培训。

2）加强对重要环境因素、不可接受危险源的运行控制，由生产部负 责

重点加强重要环境因素、不可接受危险源中重要特性的监视和测量，提高环境、职业健康安全绩效。

体系转版运行以来，我认为我们所建立的质量、环境、职业健康安全管理体系得到了正常的运行。质量、环境、职业健康安全方针及目标已得到逐步实施和有效的保持。

管理者代表：

生产部/车间管理评审汇报材料

本部门在管理体系中，主要负责生产计划落实、设施设备的管理控制，生产过程重要环境因素和重大危险源管理和监测，自管理体系转版运行以来，本部门进行以下几方面工作汇报：

1、负责管理方针、管理手册和程序文件的贯彻和执行工作

组织人员一起学习方针、《管理手册》，编制了本部门需要的程序文件，并参加了总经办组织的所有培训。通过提问检查本部门人员对方针的掌握情况，全部熟记方针。参加了《管理手册》、《程序文件》应知培训考试，成绩优良。

2、负责与本部门有关的目标、指标以及方案的制定与实施

根据目前公司现状、技术条件和相关方的要求，参与制定了目标、指标和方案，经管理者代表审核，总经理批准后发布实施。

3、积极组织生产活动，完成生产任务

本部门最重要的工作是根据公司总体安排，下达和完成全年生产计划，确保产品质量，节能环保，防止安全事故和职业病发生。为此，本部门生产中涉及的人员进行了技能、安全知识和工艺知识培训，合理安

排每周生产，每天检查，倡导节能环保，降低能耗。1-6月份生产任务全部完成。

4、负责设施设备的管理工作

自体系转版运行以来，部门人员加强了以设施设备的管理工作，一方面加强了对设施设备 的维护保养工作，确保设施设备完好率达到了100%。

5、环境和职业健康安全完成情况 按程序文件的要求，识别出公司的环境因素/危险源，确定了公司的环境因素。根据《程序文件》的排查方法对本公司的环境因素/危险源进行排查，根据评价结果，确定了重大环境因素/危险源。

生产部是环境和职业安全管理最重要部门，本部门严格落实目标管理要求，环境和职业健康安全管理都实现了预期目标。

6、负责将本部门内部的信息或外部获得的信息传递给相关部门 将本部门业务范围内获得的外部信息及时传递给相关部门，做好本部门的信息交流，并配合制造部做好环境信息交流、传递和处置工作。

7、负责识别并遵守与本部门有关的法律法规及其它要求

遵守法律法规是总经理的一项承诺，为确保实现并根据公司培训计划的要求于2017年2月进行了法律法规的培训和口头提问，成绩优良。所用的法律法规均有效。

8、协助内审组开展内审工作

内审组在2017年6月开展了管理体系的内审工作，本部门按时参加了首、末次会议。然后做好准备在总经办 等待内审组审查，回答了内审组提出的问题。

9、环境、职业健康安全管理体系的协商和沟通

生产部内部经常进行环境、职业健康安全信息的交流与传递，并不断进行协商和沟通。对公司环境和职业健康安全方针、目标和管理方案以及公司的《管理手册》、《程序文件》的有关要求，通过下发文件和开会等方式传达到每个员工。

10、负责《应急准备与响应程序》的实施管理工作

为了预防和减少异常、紧急情况或者环境、职业健康安全事故的发生而导致的环境、职业健康安全影响和污染。制定了火灾、大风和其它原因导致环境、职业健康安全方面的突发事故应急方案。并对环境、职业健康安全事故隐患制定出了相应的《应急准和响应程序》。自管理体系以来没有出现紧急情况发生，也未发现方案的不足，所以将严格按此程序实施执行。

11、员工(职业健康安全代表)的建议和要求：

部分员工建议目前职业健康安全达标但粉尘较多，建议公司重点抓粉尘管理。以上工作是生产部在质量、环境、职业健康安全管理中所做的，生产部将继续努力确保公司质量、环境和职业健康安全管理体系的持续有效运行。

生产部/车间： 技术部总结汇报材料

公司目前产品质量也有了较大提高，取得了可喜的成绩，同时也发现了一些不足之处，现就体系运行以来的产品质量情况向总经理汇报：

一、生产工艺管理和知识管理

公司产品生产严格按照国家产品标准进行，给每个工序发放了工艺流程图、工艺参数和操作规程等工艺文件。每天检查工艺执行情况。没有出现违规操作。

公司编制员工手册，告知员工基本知识。质技部在总经办、生产部配合下开展培训和知识、技能传授确保员工掌握所需技能，节能环保和防止安全事故的知识与技能。鼓励员工相互学习，分享工作经验。树立工作典型，汇报工作体会。

同时质技部随时搜索行业先进技术和经验，收集整理，对员工进行及时培训。

二、产品的符合性，产品质量状况：

我们部门负责产品的监视和测量工作，检验员按照产品监视和测量程序对原材料购进、过程生产及成品出厂实施监视和测量。部门严格按程序的规定要求，规范了产品的测量工作，加强了与产品实现有关的过程控制，在全体职工的共同努力下，产品质量日趋稳定。我们部门对质

量管理体系实施以来的产品合格率进行了统计，统计情况如下：

1、原材料采购合格率每月均达100%，原材料采购合格率已达到公司质量目标规定的100%的要求。能取得这样的成绩主要因为我们规范了外协外购的工作程序，对供方进行了选择和评审，加强了对供方的控制。

2、产品生产过程检验情况，我们采用自检与抽检相结合，对产品各工序按要求进行了严格检验并填写记录，检验合格率为99%，对不合格品进行按要求进行了处置，返工、返修后进行了二次检验。在生产过程中，检验员加强了巡检，每道关键工序做到不漏检，发现质量问题及时解决，过程检验也得到了较好控制。

3、成品检验设置了检验项目，要求检验员严格按要求进行检验，截止到上月统计成品一次交验平均合格率达到了100%。

三、环境和职业健康安全监测完成情况 在产品生产、运输过程中对设备、车辆进行全面的维护保养以降低设备火灾、废弃物排放情况进行检查。

根据生产部区域的划分，要求各生产场所负责人在每天下班前和午休时间内关闭照明灯，切断用电设备电源，减少不安全因素经常组织部门负责人对电气系统进行巡视，以减少电气、火灾危险源，保证产品过程顺利进行。

对各安全疏散通道、防火、防护给予明确标识，并对相关人员进行培训和消防演习，避免紧急情况发生不知所措，造成人身伤亡。

每月对生产和办公各部门能耗、资源消耗情况进行了统计分析，推进节能环保措施和安全措施的贯彻落实。

每天对员工安全防护佩戴，设备和安全设施进行检查，杜绝发生安全事故。体系运行以来，监测结果表明环境和职业健康安全实现了预定的目标。

四、纠正预防措施实施情况。

1、对内、外审中发现的不符合已按要求采取了纠正措施，并进行了 跟踪验证，效果良好。

2、产品检验过程中暂时没有出需采取纠正预防措施的情况，今后有时将严格按规定要求执行。

技术部：

总经办管理评审汇报材料

一、文件资料管理情况

公司2月份贯标，管理体系运行前，总经办在咨询人员配合下，组织编写了管理手册，程序文件，清理规范了管理制度、规程等三级文件，清理和重新编制了记录格式。相关文件都已审批，发放到需要使用的部门。对法律法规、外来标准要求进行了识别和整理。形成了适用法规清单，为公司产品生产，环境管理和职业健康安全维护提供了基础。

二、员工培训

总经办制定了培训计划并严格实施，同时根据生产要求，招聘新员工，组织新员工进行上岗前培训。培训考核均合格。

三、内部审核的结果 2017年6月25-26日按计划对质量、环境、职业健康安全管理体系进行了内部审核。

这次审核小组对质量、环境、职业健康安全管理体系涉及到最高管理层、总经办、生产部/门等各部门、产品现场、辅助设施进行了审核。

通过询问，交换，现场查看，查阅资料，记录等方式审核，审核组一致认为，企业所建立文件化的管理体系基本符合ISO9001：2015、ISO14001：2015、GB/T28001－2011标准要求体系的转版和运行是成功的，企业质量、环境、职业健康安全管理的水平有所上升。

这次内审问题不少，对标准认识不足，以致许多地方出现的问题，这说明思想麻痹比较严重，有许多事情管理松懈，影响体系的正常有效的运行。

本次内部审核，共计开出2个不合格项，均为一般不符合。内审结束后，相关责任部门均对不符合项举一反三，认真采取了纠正措施并得到了审核的确认。

通过这次内外审，对企业贯彻质量环境管理体是一个良好促进，体系涉及的各职能部门都自觉地认识和检查了自身存在的不足，使管理体系转版运行更加有效。

四、部门环境和职业健康安全完成情况

本部门严格执行公司环境和安全管理制度，对空调使用，照明、办公电脑等使用情况进行严格控制，物资消耗定额管理。降低了能耗和资源消耗。严格安全管理，没有事故发生。

五、合规性评价情况

通过对与本公司环境相关的法律法规的学习和运行，本公司所有员工的的环境意识不断增强，公司识别的法律法规及其它要求，其符合性、适宜性好，保证公司各部门遵守法律法规的情况良好，管理体系转版运行有效。

六、外部相关方交流情况

制定了与外部相关方交流的程序文件，编制了《对相关方告知书》，并通过发放相关方环境因素、职业健康安全危险源调查表、对相关方告知书等与上级主管部门如环保局、安监局、主要顾客及主要相关方进行了大量交流，将公司的职业健康安全方针和环境管理体系要求为相关方所获取，以便得到相关方的支持，自觉遵守环境/职业健康安全要求。截 止目前无相关方抱怨和投诉事件发生，说明相关方均表示对我公司的环境/职业健康安全运行情况满意，效果良好。

总经办

供销部管理评审汇报材料

本部门在管理体系转版运行以来，主要进行了以下几方面工作：

一、负责与本部门有关的环境/职业健康安全目标及管理方案的制定与实施 根据目前公司环境/职业健康安全危险源现状、技术条件和相关方的要求，制定了环境/职业健康安全目标、管理方案，经管理者代表审核，总经理批准后发布实施。

二、负责将本部门内部的信息或外部获得的信息传递给相关部门

将本部门业务范围内获得的外部信息及时传递给相关部门，做好本部门的信息交流，并配合生产部 做好职业健康安全信息交流、传递和处置工作。对供方等相关方及时送达、宣传我公司环境和职业健康安全方针，共同遵守，共建环保、安全的和谐公司。

三、负责向本部门的相关方施加环境、职业健康安全影响

与部门重点影响的相关方制定了《相关方告知书》，按照《相关方施 加影响程序》的要求对相关方发放了公司的“环境、职业健康安全方针”或通过口头培训等方式对相关方施加影响，填写了《相关方环境、职业健康安全情况调查表》。提高相关方的环境、职业健康安全保护行为，降低由相关方危害源对我公司造成的环境、职业健康安全影响。目前未发现本部门的相关方有不符合行为。

采购人员严格在“合格供方”进行采购，并且要相关方的产品的检测报告和环保证书。

四、顾客反馈情况，包括报怨

自从我们按照ISO9001：2015、ISO14001：2015、GB/T28001－2011标准要求建立起管理体系以来，管理上了一个台阶，管理效益有了明显提升。为了验证我们的工作是否达到了顾客的要求，我们按照顾客满意度测量程序的要求，向顾客实施顾客满意度调查，目前，顾客对我们的评价是满意的。但同时我们也十分清楚，我们的工作还不十分完善，有待于在今后的工作中加以改正，以更高的产品成果、服务质量来满足顾客的要求，自体系转版运行以来，没有收到相关方的投诉及抱怨。

五、合同履约情况分析

截止到目前，所签订合同均已完成，产品成果均已付，合同履约率100%。这主要是由于自体系转版运行以来，部门工作方式和工作态度有了很大改进，一方面加大了对合同履约情况的统计和监控，使合同管理工作更加规范化和现代化，另一方面加强了顾客沟通，确保合同执行顺畅，今后本部门在合同履行方面要一如既往地进行控制，确保合同履行情况。

六、部门环境和职业健康安全完成情况

本部门严格执行公司环境和安全管理制度，对空调使用，照明、办公电脑等使用情况进行严格控制，物资消耗定额管理。降低了能耗和资源消耗。严格安全管理，没有事故发生。

供销部：

财务部管理理体系运行工作汇报

本部门在管理体系中是以相关职责部门的身份参与了其工作。自管理体系转版运行以来，本部门进行以下几方面工作汇报：

1、负责管理方针、管理手册和程序文件的贯彻和执行工作

组织人员一起学习方针、《管理手册》和《程序文件》，并参加了总经办组织的所有培训。通过提问检查本部门人员对方针的掌握情况，全部熟记方针。参加了《管理手册》、《程序文件》应知培训考试，成绩优良。

2、负责与本部门有关的目标、指标以及方案的制定与实施

根据目前公司现状、技术条件和相关方的要求，制定了目标、指标和方案，经管理者代表审核，总经理批准后发布实施。

3、确保环境和职业健康安全所用资金

在管理管理运行过程中，特别是在环境和职业健康安全目标、指标和方案的实施过程中，财务部积极协助各部门落实资金，确保方案的切实实施，一年来，没有出现因资金不到位而造成体系无法运行的情况。

4、负责识别并遵守与本部门有关的法律法规及其它要求 遵守法律法规是总经理的一项承诺，为确保实现并根据公司培训计划的要求于2016年4月进行了法律法规的培训和口头提问，成绩优良。所用的法律法规均有效。

5、协助内审组开展内审工作

内审组在2016年06月20-21日开展了管理体系的内审工作，本部门按时参加了首、末次会议。然后做好准备在总经办等待内审组审查，回答了内审组提出的问题。

以上是本部门在管理体系中所做的工作。作为管理体系转版运行的相关部门，我们一定要配合好责任部门，尽职尽责，做好公司管理体系转版运行工作。

6、部门环境和职业健康安全完成情况

本部门严格执行公司环境和安全管理制度，对空调使用，照明、办公电脑等使用情况进行严格控制，物资消耗定额管理。降低了能耗和资源消耗。严格安全管理，没有事故发生。

财 务部

管理评审报告 编号： 评审目的：

评价本公司按ISO9001：2015，ISO14001－2015和GB/T28001－2011/ OHSAS 18001；标准建立质量、环境、职业健康安全管理体系的适宜性、充分性和有效性，包括质量、环境、职业健康安全方针、目标和指标的修改需求。

评审内容： 1）审核结果。

2）顾客的反馈，包括满意程度的测量结果及与顾客沟通的结果等。3）质量、环境、职业健康安全管理体系转版运行情况，包括质量、环境、职业健康安全方针和目标的适宜性和有效性。

4）过程的业绩和产品的符合性；包括过程、产品的监视和测量的结果。5）对内部审核和日常发现的不合格项采取的纠正预防措施的实施及其有效性的监控结果。6）以往管理评审的跟踪措施；

7）可能影响质量管理体系的变更，包括内外环境的变化，如法律、法规的变化等。

8）改进的建议。

9）可能导致质量管理体系发生变化的内外部因素； 10）客观环境的变化，包括

a)与组织环境因素和法律法规和其他要求有关的发展变化； b)和外部相关方的交流信息，包括抱怨； c)组织的环境、职业健康安全绩效；

公司质量/环境转版策划情况：公司针对本次贯标工作做了大量的工作，包括新版手册及程序文件的制定、转版策划、新老标准差异的识别、新标准知识的宣贯等，其中包括基于风险的管理意识、产品生命周期的观点、领导进一步参与体系管理等，公司标准转换工作比较顺利，公司体系转版运行基本达到相关标准的要求；

参加人员：

总经理、管理者代表、各部门负责人。总经理主持会议 评审时间：2017年8月20日； 评审地点：公司会议室 评审结果

各部门负责人参加了会议，会上管代和各部门均按管理评审计划通 知的要求对本部门工作作了汇报，围绕公司质量、环境和职业健康安全方针、目标和指标对照现有组织机构，文件规定，各项管理工作及资源展开了讨论和评价，大家认为：

1、公司制订的质量、环境、职业健康安全方针、目标和指标是适宜的可行的，作为今后公司最高质量、环境、职业健康安全宗旨和方向是正确的。

2、公司现有组织机构适应新建立的质量、环境和职业健康安全管理体系转版运行需要并适合于新制订的质量、环境、职业健康安全方针、目标和指标的要求。

3、从内部审核报告以及合规评价结果可以看出，质量、环境、职业健康安全管理体系转版运行以来，公司各项管理已逐步走上正规化、程序化的轨道，公司产品质量有了进一步提高，重要环境因素和重大危险源已得到控制，各部门工作思路清晰，有法可依，相互之间工作协调，积极配合，质量、环境、职业健康安全体系转版运行是有效的，并适合于制订的质量、环境、职业健康安全方针、目标。当然也有不足的方面，主要体现在：

1）在相关方沟通，安全文明产品控制等方面还有一定的差距，这反映了公司这些方面工作的人力资源不足。

2）记录的运行还不够完善，个别记录不健全现象。

针对上述问题，公司将采取如下措施，一方面要加强各级人员责任心教育，强调严格按标准和文件的要求去实施，另一方面要不断学习标准及体系文件，深化理解，提高工作效率，但从短时间内对不合格项进行纠正的程序上看，公司的资源初步满足，过程确定基本上是适宜的。

4、从顾客反馈信息及与相关方的交流信息看，顾客对我公司产品是认可的，对产品的质量很满意，自体系转版运行以来相关方在火灾、废弃物排放、污染等方面没有出现过抱怨，没有质量、环境、职业健康安全方面的投诉, 充分说明我公司按标准建立、实施和保持的管理体系是有效的，公司制订的质量、环境、职业健康安全目标是切实可行的。

5、公司针对内部审核和日常发现的不合格项采取了纠正预防措施，均对实施及其有效性进行了检测，符合要求。

6、公司上次管理评审提供的改进的意见进行了持续实施，包括提供产品质量、改善工作环境等，经持续跟踪，措施实施有效；

7、可能导致质量管理体系发生变化的内外部因素主要是标准转换工作，公司针对本次转版工作做了大量的工作，包括新版手册及程序文件的制定、转版策划、新老标准差异的识别、新标准知识的宣贯等，公司标准转换工作比较顺利，公司体系转版运行基本达到相关标准的要求；

8、公司的产品质量有了进一步改善，环境和职业健康安全绩效得到了明显提高，通过产品质量检验及环境检测报告证明了我公司有能力持续改进质量、环境、职业健康安全绩效，各部门质量、环境、职业健康安全目标及各项工作完成的很好, 员工的质量、环境、职业健康安全意识有了进一步的提高。

9、纠正和预防的情况, 反映在内审和质量、环境、职业健康安全过程监控上的不合格均能找出原因并针对原因制定纠正或预防措施.总的来说，公司质量、环境和职业健康安全管理体系是符合标准要求的，是充分的、适宜的和有效的。

公司针对本次转版工作做了大量的工作，包括新版手册及程序文件的制定、转版策划、新老标准差异的识别、新标准知识的宣贯等，公司标准转换工作比较顺利，公司体系转版运行基本达到相关标准的要求； 改进的建议

1)加强标准培训，由总经办负责

重点培训：各部门体系认证的负责人，技术负责人，管理人员等。在培训时，重点在于提高基层管理人员的技术理论水平和管理水平，通过骨干教育、培训其他员工，实现全员培训。

2）加强对重要环境因素和重大危险源的运行控制，提高环境和职业健康安全绩效。

3）进一步完善新标准实施的工作，保证公司体系正常实施；

最后，总经理要求各部门在今后工作中要不断地加强自身素质的提高，特别对标准的理解和贯彻，结合公司特点灵活运用，进一步完善现有生产部管理环节，不断提出改进建议，充分发挥自我完善机制，使公司产品质量、环境、职业健康安全绩效不断提高，市场占有率不断扩大，公司经济效益不断上升。

编制： 批准： 日期： 2017.8.21 会议记录 编号： 改 进 计 划 编号： 2017-01

第五篇：物业管理全套资料

目 录

第１章 前期物业管理标准文本

01-001 物业投标书纲要标准范例 01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例

第２章 入伙管理标准文本

02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明 02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书

第３章 业户管理标准文本

03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约

03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知

03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书 03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知

第４章 物业验收与接管管理标准图表

04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表

04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表

04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 04-007 楼宇接管资料移交清单

第５章 业户管理标准图表

05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单 05-012 维修（服务）任务单 05-013 维修（服务）汇总表 05-014 返修申请表 05-015 住户房屋维修记录卡 05-016 室内装修程序 05-017 业户装修管理流程 05-018 装修档案建立流程 05-019 装修申请表 05-020 住宅装修审批表 05-021 05-022 05-023 05-024 05-025 05-026 05-027 05-028 05-029 05-030 05-031 05-032 05-033 05-034 05-035 05-036 05-037 室内装修审批表 装修施工人员登记表 临时出入证 动用明火许可证 施工许可证 办理装修手续登记表 装修验收表

出入证发放、收回登记表违章通知单 处理违章记录表 日巡视检查记录 房屋委托出租申请表 房地产租赁移交清单 出租房屋登记表 产权清册 租赁清册 物业租赁移交清单

05-038 供（停）水（电）申请表 05-039 临时用电计划申请表 05-040 旅行条

05-041 业主/租户投诉处理登记表 05-042 业户满意率统计表

第６章 安全与应急管理标准图表

06-001 月岗位安排表 06-002 保安交接班记录表 06-003 保安值班记录表 06-004 来访登记表 06-005 保安工作班检表 06-006 保安巡逻签到卡 06-007 小区巡逻记录表 06-008 大厦巡逻记录表 06-009 班长巡查记录表 06-010 保安日记 06-011 保安工作周检表 06-012 保安工作月检表 06-013 保安训练考核表 06-014 保安请销假报告单 06-015 治安案件报案登记表 06-016 消防中心值班记录 06-017 消防巡逻记录表 06-018 义务消防队员名单 06-019 消防演练记录表

06-020 室内安防报警应急反应流程 06-021 突发事件应急处理流程 06-022 治安应急处理流程 06-023 火警、火灾应急处理流程 06-024 电梯困人应急处理流程 06-025 水浸应急处理流程 06-026 停水停电应急处理流程

第７章 保洁和绿化管理标准图表

07-001 清洁设备、设施清单 07-002 清洁员岗位安排表 07-003 清洁班作息时间表 07-004 垃圾清运服务质量记录 07-005 小区室内清洁日检表 07-006 小区室外清洁日检表 07-007 消杀服务质量检验表 07-008 清洁工作日检查表 07-009 绿化组织结构图 07-010 绿化管理流程 07-011 绿化清单 07-012 绿化员岗位安排表 07-013 绿化班作息时间表 07-014 绿化工作日检表 07-015 绿化养护月检表

第８章 社区文化活动管理标准图表

08-001 社区活动设施、设备清单 08-002 社区活动计划申报表 08-003 社区活动登记表

08-004 社区活动记录、质量检查表 08-005 文化娱乐活动中心清洁工作日检表 08-006 游泳场清洁工作日检表 08-007 游泳场工作记录表

08-008 游泳场净化、消毒检验记录表 08-009 网球场订场表

08-010 文娱活动中心有偿服务登记表 08-011 社区活动工作人员岗位安排表 08-012 文化娱乐活动中心作息时间表

第９章 设施设备管理标准图表 09-001 公共设施维修养护流程 09-002 公共设施一览表

09-003 公用设施定期检查项目一览表 09-004 公用设施定期保养项目一览表 09-005 公共设施定期检查记录表 09-006 09-007 09-008 09-009 09-010 09-011 09-012 09-013 09-014 09-015 09-016 09-017 09-018 09-019 09-020 09-021 09-022 公共设施保养计划表 公共设施维修养护审批记录 公共设施配套完善项目申报记录公共设施维修、保养记录 汽车道闸月保养记录 公共天线系统月保养记录 防盗监视系统月保养记录 对讲报警系统月保养记录 防盗报警对讲电话保养记录 保安闭路电视保养记录 设备清单 设备台账 设备标识卡 设备保养计划表

设备（机具）外委维修申请表 设备维修记录

设备检查保养计划表

09-023 设备保养记录表 09-024 设备事故报告单 09-025 故障报告单

09-026 机电设备基本情况记录表 09-027 零部件更换及大修记录 09-028 09-029 09-030 09-031 09-032 09-033 09-034 09-035 09-036 09-037 09-038 09-039 09-040 09-041 09-042 09-043 09-044 值班记录表 操作票

机电安装维修工程部周检表配电房、水泵房巡查记录 干式变压器保养记录 发电机季度保养记录 配电柜、控制柜保养记录 配电柜检修工作票 发电机运行记录 电梯日巡视记录 电梯维修记录 电梯故障维修登记表 电梯维修保养月考评表 中控室交接班记录 空调运行记录表 空调水泵运行记录 空调停机通知单

09-045 中央空调系统运行记录 09-046 空调月保养记录 09-047 风机半年保养记录 09-048 供水系统周检保养记录

09-049 水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表 09-050 09-051 09-052 09-053 09-054 09-055 09-056 09-057 09-058 09-059

第１０章 10-001 10-002 10-003 10-004 10-005 水池（箱）清洗及消毒记录表 水池（箱）加药记录 水泵电机半年保养记录 水泵月保养记录 测量、计量器具台账 计量器具检定计划 计量器具检定台账 电表箱保养记录 更换电表记录 更换水表记录

停车场（库）固定车位登记表 车辆管理设备、设施清单 车辆管理工作日检表 机动车辆出入登记表 自行车出入登记表 车辆管理标准图表10-006 交接班记录表 10-007 月卡收费登记表

第1章

前期物业管理标准文本

物业投标书纲要标准范例

一、公司简介 1.机构设臵。2.管理规模。3.管理范围。（1）投资企业。（2）顾问物业。（3）管理物业。4.公司信誉。5.服务理念。6.管理资质。7.管理人才。8.管理水平。

9.管理业绩（公司主要物业管理业绩及达标创优荣誉摘要）。10.质量管理体系。

二、综合优势

三、投标的前提

四、“ 物业”概况

五、总体构想与目标 1.管理模式 2.管理服务目标（1）总目标。（2）具体目标。（3）管理目标值。

六、接受过渡阶段的管理工作及保证措施 1.“ 物业”进场接管期限。2.项目交接验收责任界定。3.保证措施。

七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准 1.业户服务。2.礼仪服务。3.保安服务。4.保洁服务。5.绿化服务。

6.房屋设备、设备管理服务。

八、组织架构及人员配备

九、组织的运行方式、机构及要求 1.管理方式。2.组织运行机制。3.物业管理服务制度。（1）岗位标准。（2）综合管理制度。

（3）管理处运作管理工作规程。

十、质量管理体系及激励制约措施 1.质量管理体系。2.激励制约措施。

十一、委托后的物业管理与服务费用预算 1.《开办费用预算表》。

2.《物业管理费用预算表》。3.《人事费用预算表》。4.《办公费用预算表》。5.《保洁费用预算表》。6.《保安费用预算表》。7.《绿化费用预算表》。

8.《房屋设备设施维修保养费用预算表》。9.《房屋设备运行费用预算表》。

十二、结束语

前期物业管理服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）组织名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话：

受委托方（以下简称乙方）

企业名称： 物业管理公司 法定代表人： 注册地址： 联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条

物业基本情况 物业类型：

坐落位臵： 市

区

路（街道）号； 占地面积：

ｍ； 建筑面积：

ｍ２。

第三条

乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

２

第二章 委托管理事项

第四条

甲方就

住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理： 1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。2.公共设施的修缮和管理。

3.社区服务配套设施的经营和管理。

4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。

5.物业档案资料管理。6.建筑管理。7.公共环境卫生。8.保安。

9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。

第三章 委托管理期限

第五条

本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 双方权利义务

第六条

甲方权利义务

1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方制定的物业管理方案。

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。4.审议乙方在小区的管理计划、资金使用计划及决算报告。

5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处理：

（1）甲方负责返修。

（2）委托乙方返修，支付全部费用。（3）其他。

6.在合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第 项执行：

（1）无偿使用。

（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。

8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。11.其他。

第七条 乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。

6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

9.其他。

第五章 物业管理服务要求标准

第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。

1.房屋外观： 2.设备运行：

3.房屋及设施、设备的维修、养护： 4.公共环境： 5.绿化： 6.交通秩序： 7.保安： 8.急修：

小修：

第六章 物业管理服务费用

第九条 物业管理服务费（略）。

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1.露天车位： 2.车库车位： 3.其他：

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。

第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。

第七章 违约责任

甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。

第八章 附 件

第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。

第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

第二十三条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：

物业管理方案标准范例

前 言

第一章 物业管理要点 一、一种模式 二、二项承诺 三、三个重点 四、四项措施

第二章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

二、物业管理岗位编制

第三章 员工招聘

一、高层物业管理人员

二、综合管理部

三、物业管理部

四、工程管理部

五、安全管理部

六、财务管理部

录

目 第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

二、在岗员工循环培训

第五章 物业管理所需物质条件

一、办公及员工住宿用房计划

二、物业管理工具与装备价格参照表

第六章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

二、物业经理助理岗位职责

三、物业管理部经理岗位职责

四、物业管理文员岗位职责

五、物业管理员岗位职责

六、物业商务管理员岗位职责

七、物业清洁员岗位职责

八、工程管理部经理岗位职责

九、工程技术员岗位职责

十、强电技工岗位职责

十一、弱电技工岗位职责

十二、暖通技工岗位职责

十三、维修工岗位职责

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

十五、安全经理岗位职责

十六、安全管理员岗位职责

十七、财务经理岗位职责

十八、财务会计岗位职责

十九、财务出纳岗位职责

二十、财务收费员岗位职责

第七章 物业管理费预算

一、物业管理开支分类预算表

二、物业管理处开支预算明细表

第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度

二、物业档案建立与管理

第九章 各项专业管理工作方案

一、公共设施设备管理

二、安全管理

三、装修管理

四、消防管理

五、车辆管理

六、清洁管理

前 言

物业简介（略）

服务宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

追求目标

以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。

第一章 物业管理要点

〃运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

〃人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

〃结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。

〃为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺

1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点 1.完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。

2.环境管理责任到人

大厦的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3.安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施

1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到

物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。

3.时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4.将不间断地充实管理队伍。采用“培训——上岗——再培训——再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

第二章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配臵，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1.综合管理部

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。

（2）负责员工工作考勤。

（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派的其他工作。2.物业管理部

（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）负责会所及会议中心的管理。

（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。

（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布臵。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）负责业户档案的建立与管理工作。

（10）负责物业的一切庆典服务的布臵，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。

（11）开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作。（12）配合综合管理部开展员工培训工作。（13）总经理指派的其他工作。3.安全管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5）与业主签订“消防安全责任书”。（6）负责物业大型活动的警卫布臵。

（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。（9）负责监控室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）总经理指派的其他工作。4.工程管理部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。

（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。

（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。（10）总经理指派的其他工作。5.财务管理部

（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。

（6）按员工工资表发放员工工资。（7）小量现金的支出和日常采购。

（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。

（9）总经理指派的其他工作。

二、物业管理岗位编制

暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

1.综合管理部

（1）由1名综合管理部经理和5名员工组成。

（2）综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

（3）文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

（4）资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。（5）业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。

2.物业管理部

（1）由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

（2）清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。

（3）员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质较高。

（4）业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。

（5）会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。

3.安全管理部

（1）由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。

（2）安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。

（4）主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。（7）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。（8）商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。

（9）停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。

（10）巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。4.工程管理部

（1）由1名工程管理部经理和 名员工组成。

（2）工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

（3）文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

（4）强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。

（5）空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。

（6）消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

（7）电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。5.财务管理部

（1）由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。（2）会计由主管兼任。（3）出纳员 名。（4）停车场收费员 名。

第三章 员工招聘

一、高层物业管理人员 1.物业经理

大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

2.物业经理助理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。

二、综合管理部 1.综合管理部经理

本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

2.文员兼仓管

大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。

3.资料管理员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。

4.业户接待员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。

三、物业管理部 1.物业管理部经理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。

2.物业管理文员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。

3.保洁员

高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4.写字楼接待员

大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。

5.收发员

中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。

四、工程管理部 1.工程管理部经理

大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。

2.资料员兼文员、仓库管理员

大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。

3.弱电技工

大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

4.强电技工

身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

5.空调技工

大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6.维修工

高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。

五、安全管理部 1.安全管理经验

大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。

2.安全管理员

高中以上学历，退伍军人优先，身高175cm以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。

3.监控管理员

高中以上学历，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。

六、财务管理部 1.财务管理部经理

财经类专业 学历，职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。

2.会计

大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。

3.出纳

大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。

4.车场收费员

有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1.员工上岗培训期15天为有薪培训。

2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3.上岗循环培训的考核办法。

（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评议员工工作的基础。

（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4.培训计划及培训内容提纲（略）。

第五章 物业管理所需物质条件

在投入物力方面建议如下：

一、办公及员工住宿用房计划 1.办公用房 物业经理办公室 物业经理助理办公室

物业管理部 安全管理部 综合管理部 财务管理部

2.住宿用房

由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。

二、物业管理工具与装备价格参照表 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 万用电表 电流表：300A 钳式电流表：800A 3000A 对地阻值测试表

绝缘值测试表（500V～1000V）温度计：电子数字式

酒精式

手提式室内温度/湿度对比测量器 手提式风量和风速计

名称及规格

单 价（元）

㎡ ㎡ ㎡

会客室1 会客室2 仓库2（工程）

㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡

㎡ 储物间1（物业清洁）㎡ ㎡

男女更衣室各一间 工程管理部工作间 9 10 电源测试电笔 卷尺：1m 5m 钢尺：3m 1m 水平尺：600mm 角尺：300mm 高空工作安全带：降伞式 50/500反光衣 耳塞：100dB 耳筒：500dB 安全过滤口罩：100CDN 护眼罩：眼镜式

全护式

焊接用 21 护镜（焊接用1000GDA）手套：棉布

皮革 铝梯：1m 22 1.5m 4m 23 24 25 26 27 高空工作台：10m全护式 高压电工全护装 运输工具：轴流板式车 手推车 木锄

扳手：活动150mm 28 活动200mm 活动300mm 活动450mm 29 30 31 菊花板身：3mm～36mm 组合式板身：4mm～45mm 夹具：大力钳（平口）C形夹：100mm 32 150mm 200mm 300mm 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 虎钳150mm 钢管工具连弯头 切割工具：水管用切刀 铁皮用剪刀 界刀 剪刀

紧急爆破工具大手锤 斧头（消防队用）铁笔 压力钳 润滑油加油枪

六角起子（0.5mm～16mm）管子钳：200mm 45 300mm 450mm 600mm 46 拉钉钳

螺丝起子：平嘴形100mm 4mm 47 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm

400mm 10mm 十字形：100mm 3mm 48 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 电子部件专用：平嘴 十字嘴平嘴钳 尖嘴钳 斜口钳 导线开口钳 剪线钳 鲤鱼钳 水泵钳

弹簧专用尖嘴钳：平嘴 弓嘴

电线护套管钳：100A以上 800A以上 手锯：金属450mm 62 150mm 木工600mm 250mm 手锤：电工

球形1kg 球形1.5kg 64 65 66 67 铁钻 木工专用工具 泥水工专用工具

电池式手电钻：0mm～12mm

油压式手电钻：小

大 油压式手电锤：小 锯条式切割机 叶片式切割机：小

大

金属磨轮式切割机：手提小

手提大 磨轮床 60A电焊机 小型电焊机 气体焊枪：氧气式 高压气泵（手提式）高压吸尘机（手提式）手提射灯 气动打钉枪 值班工作台、椅 工具台 工具柜 物料架 工具箱 文件架 警械

值班电筒（充电式）雨具 放火服 战斗服 空气呼吸器 头盔

防毒面具 洗地机 高速抛光机 高压冲洗枪 吸尘器 清洁小车及配件

水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 清洁消耗品 吸尘吸水机

大垃圾筒（生活垃圾用）垃圾筒（楼层及大堂用）告示牌（大堂用）指示牌

大堂广告栏/广告牌 大堂用吸水/吸尘垫 地毯（电梯间）办公桌椅 文件柜 打卡钟及卡板 对讲机（含备件）电脑

打印机（激光/针打各一台）复印机 传真机 保险箱 6人更衣柜 饮水机 装订机 照相机

注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。

第六章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO 14000环境管理体系，完成与公司签订的管理目标和经济指标。

2.制定管理处、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3.负责检查、监督各项制度的执行情况。

4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1.协调经理完成本管理处的各项工作。2.认真完成所分管的各项工作。3.当经理不在时，代理经理进行工作。4.有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。

5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。

6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7.有权处理分管工作范围内的突发事件。8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2.检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。

7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8.上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。

4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。

6.从节约出发，审批各部门办公用品的购臵。

五、物业管理员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8.完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。

2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6.完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责 1.负责本辖区的清洁卫生工作。2.负责公司及管理处业户的服务工作。3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。4.完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4.贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8.负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。

2.值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10.完成上级交办的其他临时任务。

十、强电技工岗位职责

1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。

3.负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6.完成上级交办的其他工作。

十一、弱电技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4.完成上级交办的其他工作。

十二、暖通技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2.负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。

3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。

4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5.完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1.执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2.定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6.积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1.负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.负责部门考勤统计工作。

4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5.负责本部门文件打印、校对，及传真工作。6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7.完成上级交办的其他工作。

十五、安全经理岗位职责

1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。

7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8.做好安全管理员的培训、考核工作。

9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十六、安全管理员岗位职责

1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3.负责本辖区人员的进出管理。

4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6.熟悉有关消防器械的使用。

7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。8.负责大厦应急处理的抢救工作。

9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10.完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2.按照国家统一的会计制度设臵和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4.做好公司各项资金的与支出管理。

5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。

7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10.保守公司管理处机密，维护公司利益。11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十八、财务会计岗位职责

1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4.按照规定设臵总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。

5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。

6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改会计报表数字。

7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十九、财务出纳岗位职责

1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3.负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4.负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

二十、财务收费员岗位职责

1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。

2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4.完成管理处经理交办的其他任务。

第七章 物业管理费预算

一、物业管理开支分类预算表 序号 一 1 2 3 4 支出项目名称 写字楼支出 员工薪金

公共设施、设备保养费 绿化租用、管理费 物业管理清洁费

月支出

年支出

备注

物业管理办公费

公共区域保险费

固定资产折旧费

公共水电费

管理公司合理利润 法定税金

每月管理费支出合计

二 商场支出

员工薪金

中央空调费

商场专用货梯费

商场专用手扶梯费

商场公共用水费

员工制服费

设施维修、保养费

绿化设施管理费

节假日活动宣传费

管理公司合理利润 法定税金

每月管理费支出合计

三 车场费用

员工薪金

照明电费

公共用水费

每月管理费支出合计

四 商务会所费用

员工薪金

会所用电费

会所用水费

元/㎡

元/㎡

元/㎡

每月管理费支出合计 五 员工餐厅费用 1 餐厅用水费 2 餐厅用电费 3 餐厅用煤气费 4 每月管理费支出合计

二、物业管理处开支预算明细表 序号 支出项目名称 一 管理部员工薪金

经理办公室 1 物业总经理 2 总经理助理

综合管理部 3 管理部经理 4 文员兼仓管 5 资料管理员 6 业户接待员

工程管理部 7 工程经理 8 工程主管 9 强电技工 10 弱电技工 11 空调水电工 12 万能工 13 文员兼仓管

物业管理部 14 物业经理

元/㎡

元/㎡

支出金额（人民币元）月支出 年支出

算式