建设用地许可证详解

第一篇：建设用地许可证详解

建设用地许可证详解

一、建设用地规划管理的概念

建设用规划管理，是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面，核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。

根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序，城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核，核发建设用地规划许可证。

建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地，即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地，与《城乡规划法》第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念。第四十二条规定：“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点。

二、建设用地规划管理的任务 建设用地规划管理主要任务是：

1．有效控制各项建设合理使用规划区内的土地，保障规划实施 2．节约建设用地，保护耕地，促进城乡统筹和协调发展

3．综合协调各方面关系，提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益。4．依法调整规划中存在的问题，不断完善和深化城乡规划

三、建设用地规划管理的行政主体

根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理的行政主体是城市、县人民政府城乡规划主管部门。市、县城乡规划主管部门建设用地规划管理中的主要职责为： 1．提供规划条件

市、县城乡规划主管部门应在国有土地使用权出让前，依据城市、镇总体规划和控制性详细规划，结合该用地所处环境的客观条件要求及有关部门的意见，经过法定程序，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件。对于以划拨方式提供国有土地使用权的建设用地，在受理建设用地规划许可申请后，也可提出规划条件。2．受理建设用地申请

当划拨用地的建设项目经有关部门批准、核准、备案后；当出让地块的建设项目签订国有土地使用权出让合同后，市、县城乡规划主管部门核查建设单位报送的有关各种文件、资料、图纸及其建设用地申请表等，决定是否受理建设用地规划许可的申请。3．审核建设用地项目

受理建设用地规划许可的申请后，市、县城乡规划主管部门应依法在一定的时间内经过建设用地规划管理审查程序和工作制度，对建设用地项目的申请及有关事项、条件、内容等进行规划审核，提出规划审核结论。

4．核发建设用地规划许可证

市、县城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、条件、内容和建设工程总平面进行规划审核后，确认建设用地位置、面积、允许建设的范围和有关控制指标及要求，对于具备相关文件并且符合城乡规划的建设用地项目，核发建设用地规划许可证。对于不符合法定要求的建设用地项目，说明理由，给予书面答复。

四、建设用地规划管理的程序 根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理的程序根据国有土地使用权取得方式的不同，分为两种情况分别依法进行。1．申请

(1)以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地，建设单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后，并经有关部门批准、核准建设项目可行性研究报告之后，建设单位可向有关市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，同时报送建设工程总平面设计方案。

(2)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地，地块出让前，城乡规划主管部门应提供规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；签订出让合同后，建设单位可向市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请。2．审核

城乡规划主管部门对于建设用地申请，主要是先后进行程序性审核和实质性审核。一是程序性审核，即审核建设单位报送的各种有关文件、资料、图纸是否完备，是否符合申请核发建设用地规划许可证的应有条件和要求。二是实质性审核，即审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否落实(核验)，然后审核报送的建设工程总平面图，确定建设用地范围界限和面积等，对建设用地申请提出审核意见。3．核发建设用地规划许可证

城乡规划主管部门对建设用地申请的有关材料，经审核后符合城乡规划要求的，向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件。根据《城乡规划法》第三十八条规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”对于不符合城乡规划要求的建设用地项目，不得发放建设用地规划许可证，但要说明理由，给予书面答复。

五、建设用地规划许可证的一些特例 1.企业因生产需要进行扩建、翻建。

如没有超过出让合同规定的容积率上限，或者没有超出建设用地规划许可的内容，则无需再次申请用地规划许可。《省城乡规划条例》第三十六条改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。2.企业更名、分解合并、分割、转让后进行新建、扩建、翻建。

材料必须包括：新企业为主体的发改委相关文件；工商局名称变更通知书；地税局证明无股权变更的文件（有股权变更的，出示缴税证明）；该地块第一次签订的土地出让合同（附规划条件）复印件；老企业的土地使用使用证；老企业的建设用地规划许可证及附件的原件，如果企业已经遗失，那么需要提供声明遗失的登报启事，原件1份；新修测的现状地形图附带用地范围；（企业分解合并的，参考以上材料。）；分割转让的，除以上材料外，需要提供分割或转让协议。3.集体土地上的项目。

由于土地指标问题，很多乡镇开始对集体建设用地进行流转使用权。虽然规划部门对于集体土地使用权的出让也是出具规划条件，但是并不等于说在项目规划审批中，全部按照国有土地来。《城乡规划法》第三十七条、三十八条说明，申请用地规划许可的对象必须是国有土地，因此，对于集体土地流转的项目，不需办理用地规划许可。

六、建设用地规划管理的几点说明。1.规划条件

规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。它是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。它强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。规划条件一般包括规定性(限制性)条件，如地块位置、用地性质、开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件，如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。

规划条件是依据控制性详细规划提出的。城乡规划主管部门应根据城市、镇总体规划加强控制性详细规划的编制和审批，以便为及时提供规划条件打好基础。根据《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”这就强调了规划条件的重要性和严肃性。2.建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法确认其建设项目位置、面积和用地范围的法律凭证。核发建设用地规划许可证是《城乡规划法》赋予城乡规划主管部门实施规划行政许可的权限。有没有、按没按建设用地规划许可证使用国有土地是区别合法用地与非法用地的分水岭。《城乡规划法》第三十七条规定：“建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”第三十九条规定：“对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的。应当依法给予赔偿。”

什么叫申请用地？什么叫批准用地？划拨土地还好理解，但是对于出让地块如何理解？建设用地规划许可、建设用地批准书、土地证这三者之间有着什么联系？

看下土地出让招拍挂流程，我们发现，很多地方都是毛地出让（虽然很多通知上要求熟地出让），也就说在出具规划条件、签订土地出让合同之后，土地还不一定能够交付使用。但是对于规划上来讲，建设单位凭立项批文、出让合同就可以来办理建设用地规划许可证了。而以此同时，土地主管部门根据出让合同，可以发放《建设用地批准书》，明确土地交付的条件、时间。待土地平整好，做到“五通一平”（看地方标准了）后，建设单位付清土地出让金，依法办理土地登记，领取土地证，土地主管部门交付使用土地。

如何办理建设用地规划许可证，在什么情况下需要办理建设用地规划许可证，提交什么材料，材料有什么前置审批，用地范围如何确定，红线如何画？按什么法律法规来执行，经常有什么问题，用地分类如何确定？

A、相关法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、三十八条。

《江苏省城乡规划条例》第三十四条、三十五条、三十六条、三十七条。B、下列情况需要办理建设用地规划许可证：

1、新建、迁建单位需要使用土地的；

2、原址扩建需要使用本单位以外的土地的；

3、需要改变本单位土地使用性质的；

4、已签订《国有土地使用权出让合同》的，应申请领取《建设用地规划许可证》；经规划局批准变更《国有土地使用权出让（转让）合同》中各项规划要求的，应申请更换《建设用地规划许可证》。

5、因建设需要临时使用土地的。

C、办理建设用地规划许可证审批所需材料：

1、《建设用地规划许可证申请表》一式三份（业主提供）； 2、1/500或1/1000（郊区1/2000）由有地形图测绘资质的测绘单位测绘的地形图（在图上标明用地范围，并经属地管理部门审定）（原件2份）；

3、经审定（由属地镇政府、开发区管委会或建设主管部门、县政府审定）的有相应资质的规划设计单位设计的规划设计或修建性详细规划总图（比例为1：200—1：500、较大项目为1：500—1：1000）[图中须反映现状地形并标明建筑基地界限、新建建构筑物的外轮廓尺寸、与相邻建筑、用地界、道路（含规划道路）中心线、河道、管线等间距尺寸及相关技术指标等]（房地产开发项目另附总平方案或修建性详细规划批复）1份（业主提供）；

4、以公开竞价方式取得土地使用权的，需加送“国有土地使用权出让合同”（含附属文件、附图）（复印件1份业主提供）

5、建设项目批准文件（复印件1份）

6、建设项目因施工需要临时使用基地以外土地的，建设单位（个人）在申请建设用地时应一并提出申请。

7、属原址改建需改变土地使用性质的，须加送土地、房产权属证件（原件及复印件一份）；

8、单独申请临时用地项目，使用本单位（个人）土地的应送土地使用权属的有关文件。使用本单位（个人）以外土地的，应送相关的土地权属文件和与土地权属人签订的临时使用土地协议；使用带征土地的，应送土地管理部门的批准文件；

9、因建设项目的特殊性需要提交的其它相关材料。

D、转让建设用地应当办理建设用地规划许可证，提交以下相关材料：

1、受让方为主体的项目批准文件；

2、《建设用地规划许可证申请表》一式三份（受让方提供）； 3、1：500或1：1000（郊区1：2000）由有地形图测绘资质的测绘单位测绘的地形图（在图上标明用地范围，并经属地管理部门审定）（原件2份）；

4、经审定（由属地镇政府、开发区管委会或建设主管部门、县政府审定）的有相应资质的规划设计单位设计的规划设计或修建性详细规划总图（比例为1：200—1：500、较大项目为1：500—1：1000）[图中须反映现状地形并标明建筑基地界限、新建建构筑物的外轮廓尺寸、与相邻建筑、用地界、道路（含规划道路）中心线、河道、管线等间距尺寸及相关技术指标等]（房地产开发项目另附总平方案或修建性详细规划批复）1份（业主提供）；

5、该地块的土地出让合同（附规划条件）（复印件1份）；

6、土地使用证（复印件1份）；

7、转让方的建设用地规划许可证及附件的原件（如已经遗失，需要提供声明遗失的启1份）；

8、国有土地使用权转让协议（复印件1份）。E、目前审批中的常见问题：

1、规划的用地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》确定，但是该标准与国土部门的分类标准有较多不一致。

2、材料审查时经常发现总平图、用地地形图及土地出让合同附图的长宽及面积不一致的现象。

3、须在办理建设用地规划许可证前完成设计方案和总平布置方案土的审查工作。业主及相关部门不够重视项目设计方案及总平面图，经常没有这些材料即来办理建设用地规划许可手续

第二篇：建设工程用地许可证办理

建设工程用地许可证：

办理地：北京市市固定资产投资项目行政审批综合服务大厅宣武区枣林前街70号（中环大厦）

办理电话：83978127

审查、决定时限：7个工作日(可以延长10个工作日)。

（一）受理条件：申请人需提交如下申报材料：

1、建设单位出具的申报委托书；

2、建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；

3、规划部门及相关部门的批准文件：

（1）申请以划拨方式取得国有土地使用权的，提交《选址意见书》附件及附图，建设项目批准、核准、备案文件。

（2）通过土地市场以招、拍、挂方式取得国有土地使用权的，提交《建设项目规划条件（土地储备供应）》及附图，提交《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》及《北京市国有土地使用权出让合同》，建设项目批准、核准、备案文件。

（3）申请进行土地储备前期整理的，提交《建设项目规划条件（土地储备前期整理）》和土地储备授权批准文件。

4、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。

5、测绘部门按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１/５００或１/２０００地形图５份（用地范围涉及多个区（县）行政区划或者建设单位为多个单位的,需相应增加地形图份数）。

6、法律、法规、规章规定要求提供的其他相关材料。

（二）告知内容

1、申报要求中，对可提交复印件的材料，建设单位须在复印件加注“此件复印内容与原件内容核对无误”字样，并加盖单位印章（本行政机关核发的文件除外）；

2、受理条件随建设项目类别不同而有所差异，请在申报前向规划管理部门咨询。

（三）岗位及职责

岗位责任部门：市规划委机关、市规划委规划分局或市规划委经济技术开发区分局的受理部门。

职责：按照受理条件的标准进行审核，申请人提交的申办材料需齐全、规范、有效，符合法定形式。

（1）符合审查标准的，即时收取申请人申请材料，填写“建设项目规划许可及其他事项收件表”。将“建设项目规划许可及其他事项收件表”第一联加盖受理专用印章后交申请人；将申请材料和“建设项目规划许可及其他事项收件表”第二联顺序装袋，填写移交单，转交委有关管理部门。

（2）申请人提交的申请事项不需要取得行政许可的，应即时告知申请人不受理；

（3）申请事项依法不属于规划部门职权范围的，应即时作出不予受理决定书（加盖受理专用印章），并告知申请人向有关行政机关申请；

（4）申请材料存在可以当场更正错误的，申请人当场更正错误后，受理填写“建设项目规划许可及其他事项收件表”。

对申请材料不齐全或不符合法定形式的，应在5日内将需要补正材料一次性书面告知申请人；逾期未告知的，申请人的“建设项目规划许可及其他事项收件表”即被视为“建设项目规划许可及其他事项立案表”。

第三篇：《建设工程用地许可证》申请

申请

德阳市住房和城乡规划建设局：

我公司在位于 德阳市区长江西路 拟建 “建设广场”建设项目工程。总建筑面积 132856.83平方米，层数为33层。现已办理完成了《建设工程用地许可证》的前执相关手续，特到贵局办理《建设工程用地许可证》。

特此申请

四川建设发展股份有限公司

2013年6月24 日

第四篇：建设用地许可证申请条件和期限

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建设用地许可证申请条件和期限

核心内容：建设用地规划许可证是建设单位合法用地的法律凭证。据悉按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。此外还有一事值得消费者注意：即没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，是不能领取房地产权属证件。那么办理许可证的法律依据、许可条件以及有效期限就当成为大家最关心的问题了，那就让法律快车编辑马上来为您解答吧。

一、建设用地规划许可证的法律依据

为保证城乡规划区内的土地利用符合城市规划，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，由城乡规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。

第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

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城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

二、建设用地规划许可证成功办理需具备的许可条件

(一)建设项目符合城乡规划;

(二)以划拨方式供地的建设项目，取得《建设项目选址意见书》(有效期内)和有国有主管部门对建设项目用地的预审意见或其他相关文件;

(三)以出让方式供地的建设项目，取得《国有土地使用权出让合同》;

(四)取得发展改革等项目审批部门批准、核准、备案的建设项目;

(五)建设项目涉及环保、滇管、国家安全、消防、文物保护等部门的，需提供各相关行政主管部门的书面意见;

三、建设用地规划许可证有效期限

《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。

逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

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第五篇：选址意见书、建设用地、规划许可证所需材料

《选址意见书》所需申请材料

一、申请书

二、建设项目有关文件

1、主管部门批复

2、发改部门立项批复

3、环保部门环评报告

《建设用地规划许可证》所需申请材料

一、申请书

二、建设项目有关文件

1、主管部门批复

2、发改部门立项批复

3、环保部门环评报告

三、变更需提供有关材料

《建设工程规划许可证》所需申请材料

一、申请书

二、建设项目有关文件

1、主管部门批复

2、发改部门立项批复

三、建设用地规划许可证和复印件

四、土地使用权批复和复印件

五、建筑民族特色审查意见书

六、人民防空易地建设审查