建设用地和农用地

第一篇：建设用地和农用地

生态环境部有关负责人就农用地、建设用地土壤污染风险管控标准有关问题答

问

生态环境部土壤环境管理司有关负责人就农用地、建设用地土壤污染风险管控标准有关问题答记者问

生态环境部近日印发《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（以下简称《农用地标准》）《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（以下简称《建设用地标准》），将从2018年8月1日起实施。生态环境部土壤环境管理司有关负责人就《农用地标准》《建设用地标准》制修订的背景、意义、主要内容回答了记者提问。

问：制修订《农用地标准》《建设用地标准》有什么背景和意义？ 答：党中央、国务院高度重视土壤环境保护工作。2016年5月，国务院印发《土壤污染防治行动计划》（以下简称“土十条”），要求对农用地实施分类管理，保障农业生产环境安全；实施建设用地准入管理，防范人居环境风险。

我国《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）自1995年发布实施以来，在土壤环境保护工作中发挥了积极作用，但随着形势的变化，已不能满足当前土壤环境管理的需要。该标准一是不适应农用地土壤污染风险管控的需要；二是不适用于建设用地。

《农用地标准》《建设用地标准》的出台，将为开展农用地分类管理和建设用地准入管理提供技术支撑，对于贯彻落实《土十条》，保障农产品质量和人居环境安全具有重要意义。

问：《农用地标准》《建设用地标准》的名称为什么用土壤污染风险管控标准？

答：《土十条》明确要求土壤污染防治坚持预防为主，保护优先，风险管控。这个思路汲取了国外几十年土壤污染治理与修复的经验和教训。为充分体现《土十条》风险管控的思路，《农用地标准》《建设用地标准》采用了“土壤污染风险管控标准”的名称。

问：《农用地标准》《建设用地标准》制修订的基本原则是什么？ 答：一是立足国情。立足我国国情和发展阶段，不超越国情制定土壤标准。

二是问题导向。《农用地标准》充分考虑我国土壤环境的特点和土壤污染的基本特征，以确保农产品质量安全为主要目标，为农用地分类管理服务。《建设用地标准》落实“土十条”关于保障人居环境安全的要求，以保护人体健康为目标制定标准。

三是创新思路。《农用地标准》针对土壤污染与农产品质量安全之间关系复杂的特点，根据划定农用地土壤环境质量类别，将农用地划分为优先保护类、安全利用类和严格管控类，实施农用地分类管理的管理思路，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路。《建设用地标准》根据我国国情，为防止滥用风险评估方法、随意放宽修复目标值，分别制定筛选值和管制值，对建设用地进行风险筛查和风险管制。

四是科学合理。充分利用国内外最新的科研成果，充分借鉴发达国家相关先进经验。

问：《农用地标准》与原《土壤环境质量标准》比较，有什么变化？ 答：修订后的《农用地标准》与原《土壤环境质量标准》有本质区别，不宜直接比较两者宽严。《农用地标准》遵循风险管控的思路，提出了风险筛选值和风险管制值的概念，不再是简单类似于水、空气环境质量标准的达标判定，而是用于风险筛查和分类。这更符合土壤环境管理的内在规律，更能科学合理指导农用地安全利用，保障农产品质量安全。

问：《农用地标准》的适用范围是什么？

答：《农用地标准》以保护食用农产品质量安全为主要目标，兼顾保护农作物生长和土壤生态的需要，分别制定农用地土壤污染风险筛选值和管制值，以及监测、实施和监督要求，适用于耕地土壤污染风险筛查和分类。园地和牧草地可参照执行。

问：《农用地标准》为什么分别规定了风险筛选值和管制值两类限值？农用地土壤污染物超过《农用地标准》规定限值的，农产品质量就不安全吗？

答：《农用地标准》针对土壤污染与农产品质量安全之间关系复杂性的特点，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路。风险筛选值的基本内涵是：农用地土壤中污染物含量等于或者低于该值的，对农产品质量安全、农作物生长或土壤生态环境的风险低，一般情况下可以忽略。对此类农用地，应切实加大保护力度。

风险管制值的基本内涵是：农用地土壤中污染物含量超过该值的，食用农产品不符合质量安全标准等农用地土壤污染风险高，且难以通过安全利用措施降低食用农产品不符合质量安全标准等农用地土壤污染风险。对此类农用地用地，原则上应当采取禁止种植食用农产品、退耕还林等严格管控措施。农用地土壤污染物含量介于筛选值和管制值之间的，可能存在食用农产品不符合质量安全标准等风险。对此类农用地原则上应当采取农艺调控、替代种植等安全利用措施，降低农产品超标风险。

“土十条”要求将农用地划分为优先保护类，安全利用类和严格管控类。生态环境部联合农业农村部已制定发布农用地土壤环境质量类别划分技术指南。农用地具体类别划分将以《农用地标准》为基础，结合食用农产品协同监测结果确定。

问：《农用地标准》有关风险筛选值项目是怎么确定的？风险管制值的污染物项目为什么少于风险筛选值？

答：《农用地标准》风险筛选值共11个污染物项目，较《土壤环境质量标准》增加一项污染物苯并[a]芘。其中，根据《食品安全国家标准 食品中污染物限量》，从保护农产品质量安全角度，保留镉、汞、砷、铅、铬等5种重金属；从保护农作物生长的角度，保留铜、锌和镍等3种重金属。六六六和滴滴涕，自我国1983年禁止在农业生产中使用，以及分别在2014年和2009年基本全面禁止生产和使用以来，在农用地土壤中残留量已显著降低，基本不会成为影响稻米和小麦等农产品质量安全的污染物，但保留六六

六、滴滴涕两项指标作为其他项目。此外，参考有关发达国家经验，增加苯并[a]芘指标作为其他项目。

从保护农产品质量安全角度，《农用地标准》只对镉、汞、砷、铅、铬等5种重金属制定风险管制值。

问：《农用地标准》与发达国家和地区有关标准是否具有可比性？ 答：目前，仅有少数国家和地区针对农用地制定了土壤环境质量类标准，但各国和各地区相关标准的保护目标各不相同，有的是保护农产品质量安全，有的是保护农作物生长（如防止减产），有的是兼顾保护人体健康和土壤生态；此外分析方法（特别是重金属）也存在差异。

《农用地标准》基于我国国情，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路，总体上与其他国家和地区关于农用地的相关标准不具有可比性。

问：《建设用地标准》的适用范围是什么？

答：《建设用地标准》以人体健康为保护目标，规定了保护人体健康的建设用地土壤污染风险筛选值和管制值，适用于建设用地的土壤污染风险筛查和风险管制。

问：《建设用地标准》中的土壤污染风险指什么？ 答：《建设用地标准》中，建设用地土壤污染风险是指建设用地上居住、工作人群长期暴露于土壤中污染物，因慢性毒性效应或致癌效应而对健康产生的不利影响。

构成风险有三要素，污染源、暴露途径和受体（如人群）。比如土壤存在污染，如果采取隔离措施，人不接触，也就是说切断了暴露途径，那么土壤污染对人的健康风险消除或大大降低。

问：《建设用地标准》规定的两类建设用地主要区别是什么？

答：借鉴发达国家经验，结合我国国情，本标准主要根据保护对象暴露情况的不同，并根据《污染场地风险评估技术导则》，将《城市用地分类与规划用地标准》规定的城市建设用地分为第一类用地和第二类用地。第一类用地，儿童和成人均存在长期暴露风险，主要是居住用地。考虑到社会敏感性，将公共管理与公共服务用地中的中小学用地、医疗卫生用地和社会福利设施用地，公园绿地中的社区公园或儿童公园用地也列入第一类用地。

第二类用地主要是成人存在长期暴露风险。主要是工业用地、物流仓储用地等。

城市建设用地之外的建设用地可参照上述类别划分。

建设用地规划用途为第一类用地的，适用第一类用地的筛选值和管制值；规划用途为第二类用地的，适用第二类用地的筛选值和管制值。规划用途不明确的，适用于第一类用地的筛选值和管制值。问：建设用地土壤中污染物含量超过《建设用地标准》风险筛选值的，都要治理修复或风险管控吗？

答：土壤中污染物含量超过《建设用地标准》风险筛选值的不一定都要治理修复或风险管控。

风险筛选值的基本内涵是：在特定土地利用方式下，土壤中污染物含量等于或低于该值的，对人体健康的风险可以忽略。超过该值的，对人体健康可能存在风险，应当开展进一步的详细调查和风险评估，确定具体污染范围和风险水平；并结合规划用途，判断是否需要开展风险管控或治理修复。风险管制值基本内涵是：在特定土地利用方式下，土壤中污染物含量超过该限值的，对人体健康通常存在不可接受风险，需要开展修复或风险管控行动。

问：建设用地若需采取修复措施，其修复目标应当如何确定？筛选值和管制值是修复目标值吗？

答：筛选值和管制值不是修复目标值。建设用地若需采取修复措施，其修复目标应当依据《污染场地风险评估技术导则》《污染场地土壤修复技术导则》等标准及相关技术要求确定，且应当低于风险管制值。

问：《建设用地标准》中污染物项目是如何确定的？

答：本标准借鉴发达国家经验，并总结了北京、上海、浙江、重庆等地方经验，确定了85项污染物指标，基本涵盖了重点行业污染地块中检出率较高、毒性较强的污染物。综合平衡管理需求，《建设用地标准》将污染物清单区分为基本项目（必测项目）和其他项目（选测项目）。

《建设用地标准》未考虑主要影响地下水的污染物，如氨氮、氟化物、甲基叔丁基醚（MTBE）、苯酚等。有关保护地下水的土壤标准另行制定。此外，一些毒性较小，推导的筛选值数值很高、现实中很少出现超标情况的污染物，如蒽、荧蒽、芴等多环芳烃指标以及锌、锡等金属指标也未纳入。

问：疑似污染地块应当测试哪些污染物指标？

答：土壤中污染物的检测项目原则上应当根据保守原则确定。疑似污染地块内可能存在的污染物及其在环境中转化或降解产物均应当考虑纳入检测范畴。漏检污染项目可能发现不了污染，造成误判。

根据《建设用地标准》，疑似污染地块应当测试的污染物指标包括：一是《建设用地标准》中所列基本项目，共45种。二是依据《场地环境调查技术导则》、《场地环境监测技术导则》及相关技术规定确定的污染物，可以包括但不限于《建设用地标准》其他项目中所列的污染物。

问：《建设用地标准》未规定的污染物项目，如何筛查和评估风险？ 答：参照国际惯例，《建设用地标准》明确：本标准未列入的污染物项目，可依据《污染场地风险评估技术导则》等标准及相关技术规定开展风险评估，推导特定污染物的土壤污染风险筛选值。

问：《建设用地标准》与发达国家标准相比处于什么样的水平？

答：《建设用地标准》中污染物项目取值是根据《污染场地风险评估技术导则》规定的关于人体健康的风险评估方法计算得出，并参考发达国家的具有可比性的标准，结合我国国情，优化调整后确定。《建设用地标准》85项指标，筛选值定值与国际相关标准值的平均水平相当，管制值原则上高于大部分国家筛选值或类似标准值的定值。

问：重金属在自然界中广泛存在，有的背景值甚至非常高。《建设用地标准》对此类建设用地如何考虑 ？

答：借鉴国际经验，《建设用地标准》规定：具体地块土壤中污染物检测含量超过筛选值，但等于或者低于土壤环境背景值水平的，不纳入污染地块管理。

土壤环境背景值，指基于土壤环境背景含量的统计值。通常以土壤环境背景含量的某一分位值表示。其中土壤环境背景含量是指在一定时间条件下，仅受地球化学过程和非点源输入影响的土壤中元素或化合物的含量。

问：《农用地标准》《建设用地标准》的制定是否考虑了污染物的生物有效性？

答：土壤中污染物的有效性问题在科学上极为复杂。少数国家在制定农用地土壤相关标准时，对有效性问题有所考虑；各国在制定建设用地土壤标准时，基于保守原则，通常未予以考虑。

我国《农用地标准》按不同pH分档制定标准，已对重金属的有效性进行了适当考虑。《建设用地标准》未考虑有效性问题。

问：《农用地标准》与《建设用地标准》中相同的污染物，标准值为什么不一样？

答：《建设用地标准》主要是基于保护人体健康，制定相关标准值，而农用地风险管控标准主要基于保障农产品质量安全，制定相关标准值。二者保护目标不一样，相关标准值推导方法不一样，不具有可比性。

问：《农用地标准》与《建设用地标准》有关重金属的测试方法为什么沿用四酸法进行前处理的测试方法？

答：四酸法指采用盐酸-硝酸-氢氟酸-高氯酸全分解的方法，彻底破坏土壤的矿物晶格，能够提取土壤中所有重金属。因晶格内的重金属在可预见的环境过程中不会释放到环境中去，对于重金属风险评估而言，采用四酸法进行前处理的测试方法相对偏保守。

王水法能够提取除晶格外的所有重金属，更能客观反映重金属的土壤污染风险，符合《农用地标准》与《建设用地标准》的定位和功能，也与国际通行做法接轨，是未来发展的趋势。

但鉴于目前我国土壤重金属测试，利用四酸法进行前处理的测试方法比较常用，实验室质量管理体系较完备，对于现行监测标准中两种方法体系都存在的污染物，包括镉、铜、铅、镍等，现阶段《农用地标准》与《建设用地标准》仍沿用四酸法进行前处理的测试方法。

来源：生态环境部

关于发布《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项国家环境质量标准的公告

为贯彻《中华人民共和国环境保护法》,保护土壤环境质量，管控土壤污染风险，现批准《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项标准为国家环境质量标准，由生态环境部与国家市场监督管理总局联合发布。

标准名称、编号如下：

《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB 15618-2018）；

《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB36600-2018）。

自以上标准实施之日起，《土壤环境质量标准》（GB 15618-1995）废止。

特此公告。

(此公告业经国家市场监督管理总局田世宏会签)

生态环境部

2018年6月22日

生态环境部办公厅2018年6月28日印发

第二篇：农用地转为建设用地流程

农用地转为建设用地流程

一、预选符合规划的农用地

农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

二、编制建设项目可行性论证

确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

三、提出用地预审申请

用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

四、预选符合规划的农用地

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

五、提出项目用地的正式申请

用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

六、各级政府审批

国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

▲能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

七、办理征地手续

由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

▲征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

▲每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

八、领取用地批准文件

国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

九、缴纳出让费，获得土地适用权

土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

十、开始建设适用土地

签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

第三篇：农用地转为建设用地的程序

农用地转为建设用地的程序

根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤：

一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;

环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1.国务院批准的建设项目;2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。

5.需要征用基本农田的;6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;7.需要征用其他土地超过七十公顷的。

七、由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。

八、报批阶段：

1、申请。建设单位填写《建设用地申请表》，向项目所在地的市、县人民政府国土资源局提出用地申请，并按国土资源部3号令第五条的规定提供有关材料。

2、勘测定界及征地前的调查。由市县国土资源局委托有资质测绘队伍对该用地范围进行勘测定界并出具成果报告。勘测定界同时发布征地调查公告，组织对拟征地范围内的土地权属、地类、面积进行现场踏勘；对涉及村组的土地总面积、总耕地面积、人口进行调查核实、确认；对拟征地范围内的地上青苗、附着物、房屋以及建构筑物等进行清点登记、造册、确认。

3、拟定方案、组织听证和资料收集。根据勘测定界技术报告、征地前的调查情况及征用土地情况调查表，由项目所在地县（区）国土资源局拟定“一书四方案”即：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案。按照《国土资源听证》规定组织听证。审核用地是否符合土地利用总体规划和土地利用。收集权属证明材料、补充耕地证明材料、勘测定界技术报告书和勘测定界图、土地利用现状审查图、规划审查图以及建设用地单位提供建设项目用地预审、项目立项、定点、地灾评估等资料。

4、审查、审批、发文、备案。由市县（区）国土资源局对建设项目用地呈报说明书、“一书四方案”及相关材料，按照国土资源部99年3号令第13、14、15条规定进行审查，对材料齐全、符合条件的出具审查报告，报经同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。

九、批后实施阶段

1、发布征用土地公告。征用土地方案经批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地的乡（镇）人民政府所在地进行公告。

2、征地补偿登记、复核。在征用土地公告规定的征地补偿登记期限内，市、县人民政府土地行政主管部门组织被征用土地所有权人、使用权人按规定的内容进行征用土地补偿登记并复核。

3、发布征地补偿安置方案公告。在征用土地公告发布之日起45 个工作日内，市、县（区）人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案，拟定征地补偿安置方案公告并予以公告。

4、征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后。由市、县（区）人民政府土地行政主管部门组织实施。

5、交付土地。

征用土地的各项费用应自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。支付补偿后，被征用土地的集体经济组织应将土地交付给地方人民政府。地方人民政府再按规定向申请用地者供地。

附：建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，即用于修建各种物体的土地。建设用地的类型包括：

（1）城乡住宅和公共设施用地，即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地；

（2）工矿用地，即工业用地和矿业用地，包括工业产房、各种仓库、动力设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地；

（3）交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不包括天然河道用地；

（4）旅游用地，即专门供旅游参观的设施用地，包括风景名胜区、游乐厂、高尔夫球场等用地；

（5）军事设施用地，包括军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装备仓库等用地；

（6）其他建设用地，除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。

第四篇：农用地转为建设用地应当办理什么手续

农用地转为建设用地应当办理什么手续？

2009-12-10 | 作者： | 来源： 安康国土资源信息网 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地按照土地利用总体规划转变为建设用地的审批权限和审批程序。农用地转用的基本流程： ⑴农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划。⑵确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。⑶用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。⑷用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。⑸用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。⑹国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。⑺由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。⑻国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

第五篇：农用地征用转为建设用地的简明流程

农用地征用转为建设用地的简明流程

天下房地产法律服务网张东伟律师编写

声明:本文章系本人原创,各网站可以无偿完整转载,但必须完整注明出自网站和作者,否则必追究侵权责任.由于相当部分网友经常来电来信询问如何在集体农用地上进行工业、商业等开发，不清楚该征用流程。为此，本人就该问题作专题回复，供各位参考。需要注意的是，以下步骤是根据国家的法律法规而作简要的叙述，各地政府在实际操作上会有些差异。本站会根据需要进行修改和增减。天下房地产法律服务网天下房地产法律服务网

根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤：

【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。天下房地产法律服务网

【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）；

2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；

3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

▲能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。天下房地产法律服务网 ▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。▲以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：

1.国务院批准的建设项目；天下房地产法律服务网

2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。

5.需要征用基本农田的；

6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

7.需要征用其他土地超过七十公顷的。

【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

▲征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

▲征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。天下房地产法律服务网

【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。▲其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。

▲城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。

【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。天下房地产法律服务网

▲但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。天下房地产法律服务网

▲国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网

【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。天下房地产法律服务网

▲其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。天下房地产法律服务网

▲其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

【第十一步】如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。天下房地产法律服务网