养老地产迎来青春 资本看好发展前景

第一篇：养老地产迎来青春 资本看好发展前景

养老地产迎来青春 资本看好发展前景

2011年10月06日 16:26:35 来源： 新华网 【字号 大小】【收藏】【打印】【关闭】 分享到新华微博

新华网北京１０月６日专电（记者刘德炳、罗宇凡）题：养老地产迎来青春 资本看好发展前景

伴随我国人口老龄化趋势日渐明显，养老住宅近年来被视作一项为老年人提供高品质居住需求的青春产业，迎来了发展机遇。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

养老地产方兴未艾

在时下最热门的保障房类型－－公租房中，北京市正探索为老年人提供一定房源。９月２９日，北京市朝阳区常营公租房项目正式开工，这一公租房项目是北京市首次进行老年公租房的试点。据了解，该项目也是近年来国内首个开工建设的老年公租房项目。

朝阳区常营公租房项目总规划建筑面积９４４５３平方米，建成后可提供１０８０套公租房，其中包含１２０套老年公租房，老年公租房中零居占７０％，一居占１０％，二居占２０％，由北京市保障性住房建设投资中心投资、北京市天成住宅合作社负责建设。

北京市住保办有关负责人介绍，朝阳区常营公租房立足于居家养老、社区养老的理念，体现了政府为养老服务进入社区、提高老年人生活质量所做的努力，是在社会福利社会化道路上的积极探索和实践。

各路社会资金也在逐步涌入养老地产，万科地产、首创、今典集团等企业已在养老地产中不同程度进行布局。

今典集团董事长张宝全告诉记者，今典集团在转型中正加大对养老地产的投入力度，正在开发酒店式的养老地产。

万科地产则指出，对于养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。

尽管如此，目前养老地产仍然未能大规模发展，尚未迎来行业发展黄金期。当前养老的格局以福利院、敬老院、居家养老为主，各大地产公司尚处于养老地产的初步试验阶段，养老地产的业态、模式并不清晰。

市场潜力大备受追逐

尽管仍处于起步阶段，但各界几乎一致看好养老地产的发展前景。亚豪机构市场总监郭毅表示，随着中国城市与社会的高速发展，人口老年化趋势较为明显，老年人口规模大，消费潜力大，养老地产发展前景广阔。

中国第六次人口普查结果显示，６０岁及以上人口占１３．２６％，比２０００年人口普查上升２．９３个百分点，其中６５岁及以上人口占８．８７％，比２０００年人口普查上升１．９１个百分点。这些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。

对于进军养老地产一事，万科地产表示，为了顺应城市发展和市场的需求，万科将推动业务创新，积极开拓新的盈利增长点。

张宝全则认为，在住宅市场受到政策调控之际，养老地产是资金较好的出路之一。

从中国财富的动向可看出老年人的消费潜力。今年公布的胡润财富报告指出，截至２０１０年底，除香港、澳门、台湾之外的全国３１个省、市、自治区中，千万富豪人数已达９６万 2 人，千万富豪平均年龄为３９岁。而且在千万富豪中，占到２０％的炒房者平均年龄比其他千万富豪高一点，为４５岁。另外，全国６万个亿万富豪的平均年龄为４３岁，比千万富豪年长４岁。

一位分析人士指出，到２０２０年，预计６０岁以上的人口将为２亿多人，占总人口比重将进一步提升。现在四五十岁的中年人，再过１０年也将步入老年，他们现在是消费的主流，届时也是支撑老年产业的主流。预计１０年之内养老产业会保持每年１０％的增长水平，出现井喷现象。

事实上，由于长期以来传统观念的影响，买房置业一直被老年人视为安全的保值增值渠道。记者在北京昌平一个养老地产项目现场看到，１个小时之内就来了５批老年客户看房，其中多个买房者表示，具有买房养老的情结。

发展养老地产尚需完善政策配套

北京市朝阳区常营公租房项目设计师梁勤表示，就项目而言，养老社区应该强调细节设计，注重硬件和软件的配置。设计要考虑到不同人群尤其是老年人的使用需求，提供相应的配套设施，如常营公租房项目在首层设置了老人的功能服务层，设有会客、健身、棋牌、餐厅兼多功能厅、医务室、阅览室、洗衣间、理发室、无障碍卫生间等。

另一个重大难点是，养老地产的运营模式至今仍难以吸引开发商大举进入。由于养老地产与普通的居家住宅养老不同，需要一二十年时间的运营周期，其中需要开发商不断地在设施和服务上进行更新投入，提供高品质专业化的养老服务，这种长期运营的模式，对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。一位正在探索养老地产的开发商高层人士表示，这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要。

郭毅表示，发展养老地产，关键还是需要各类政策的支持，尤其是资金、土地、税费等方 3 面的支持，甚至包括整个社会保障制度的支撑。

而就目前而言，养老地产市场隐蔽了各类风险。分析人士指出，在大力发展养老地产的同时，也需要对老年人购买养老地产进行风险提示，打击违法行为。当下不少养老地产项目以租赁为运营模式，配套、继承、到期续租、土地产权等问题较多，如何保障承租人权益值得探讨。

第二篇：2014年中国养老地产发展前景预测

【关 键 词】养老地产行业

【报告来源】前瞻网

【报告内容】中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻（百度报告名可查看最新资料及详细内容）

2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。据相关业内人士预测，随着各项养老政策的逐步落地以及新项目的不断投入市场，2014年将成为整个行业爆发式生长的一年。

全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全指出，三中全会决定发挥市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。

随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。

同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。以上将共同促使建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施在2014年不断完善落地。

亦有业内人士分析指出，企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。

新政先行

国家统计局最新统计数字显示，目前我国老龄化人口已达2.02亿人。从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。

回首2013，养老地产界发生的最大事件便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，即35号文件，该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。

据中国房地产业协会副会长朱中一介绍，35号文件背后还有附件，并把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前均要制定具体的实施规划，“35号文件既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出2014年国家将加大力量推动养老服务业的发展。”朱中一说。“十八届三中全会中提到养老问题的次数甚至比房地产还要多，这足以证明养老问题已列入我们党和政府的重要议事日程。”在朱中一看来，2013年养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，预计2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。

朱中一告诉记者，2014年国家将逐步完善各地土地供应、税费优惠、养老医学、康复、护理、养老心理等方面的人才培养和就业政策；同时也将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛。

除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点，即以房养老。

朱中一明确指出，以上将是45项任务中重要的一项，而且还要求2014年一季度由保监会、民政部、国家老龄办出台具体措施并展开试点。

十八届三中全会还强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策也将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。产业展望

2014年一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境。保利房地产集团有限公司副总经理胡在新曾指出，当老龄化率超过7%，且人均GDP超过5000美元时，养老产业将实现快速发展。截至2011年，我国老龄化率就已超过9%，人均GDP已突破5000美元。由此可看出，目前中国养老产业快速发展的条件已基本具备，且老年人收入逐年稳步增长，养老金含金量和可支配的绝对值较高，加之老年人的消费理念也发生了较大变化，这将共同为整个养老产业化发展带来商机。

尽管前景可期，但在产业化进程中，探索与养老市场需求相吻合的养老地产模式同样不可或缺。

朱中一强调，养老地产模式的创新探索必须和我国“9073”养老规划保持一致，对此他提出了6种未来可持续发展的养老地产模式：第一种是要完善居家养老服务，在社区中需具备一定的能够供老年人活动的空间、参数和医疗服务条件，完善居家服务无障碍设施改造；第二种是可持续照料的退休社区，指专门供退休老人居住的，养老服务设施和养老场所齐全并能为之提供服务的，满足刚需、孤寡老人需求的社区；第三种是全龄化社区，即在小区中建设一定比例的老年公寓，规模较大的还需要配套医院，全龄化社区模式的优势将在未来逐步凸显；第四种是轻养老机构，类似北京寸草春晖养老护理机构中推出的挂钩医院服务于全社区老人的养老地产模式；第五种是医疗机构和养老机构相结合的养老模式，该模式要求有条件的医疗机构开设老年病科、老年病床，挂钩社区服务中心和医院；第六种是集养生旅游于一体的养老酒店高端服务。

“以上六种模式大致涵盖了养老地产市场已经出现或未来有望实现的养老模式，建议政

府在下一步应不断加强对老龄产业市场的监管，引导老年消费，促进产业化的健康发展。”朱中一进一步分析道。

谈到养老地产产业化创新，贵州五新瑞颐健康投资股份有限公司总经理梁弢提出一个全新的观点——传统产业“触网”现已变成一种必然趋势，而养老产业也完全可以插上互联网的翅膀。

梁弢认为，养老产业“触网”可加速推进信息化建设，提高运营效率，同时有利于养老机构经营连锁化。具体而言，我们可通过联盟合作把社区养老机构的线下网点编制成网，让网络区域化、全国化。而养老服务运营网络化，也可在更大程度上满足老人追求品质生活、追求自我实现的深层次心理需求。

在梁弢看来，互联网正在改变一切行业，养老产业的网络化也势不可当，用养老产业轻资产网络化思维重塑养老产业的商业模式是整个产业化进程中的重要一环。

第三篇：我国水产养殖业发展前景看好

我国水产养殖业发展前景看好

我国水产养殖业发展前景非常看好，据了解，中国内陆可养水面为2734万公顷，目前仅开发利用536万公顷，只占可养面积的19.6%。但是我国传统水产养殖业受到了强烈的冲击，主要是因为甚而设施简陋，经济基础薄弱，长期破坏性经营造成了设施的老化，另一方面养殖水域环境条件不断恶化也造成了很大的影响。我国水产养殖业发展前景如何，可持续利用是很重要的一个环节。世办水产养殖业发展前景分析：世界水产养殖以亚洲一些国家最为发达，主要有中国、日本、印度和东南亚诸国。我国是世界上从事水产养殖历史最悠久的国家之一，养殖经验丰富，养殖技术普及。改革开放以来，我国渔业调整了发展重点，确立了以养为主的发展方针，水产养殖业获得了迅猛发展，产业布局发生了重大变化，已从沿海地区和长江、珠江流域等传统养殖区扩展到全国各地。养殖品种呈现多样化、优质化的趋势，海水养殖由传统的贝藻类为主向虾类、贝类、鱼类、藻类和海珍品全面发展;淡水养殖打破以“青、草、鲢、鳙”四大家鱼为主的传统格局，鳗鲡、罗非鱼、河蟹等一批名特优水产品已形成规模。我国进行规模化养殖的水产品种类已达50多种，工厂化养殖、深水网箱养殖、生态养殖等发展迅速。水产养殖业已成为我国农业的重要组成部分和当前农村经济的主要增长点之一。

水产品是人类优质蛋白的重要来源，它富含优质蛋白、氨基酸、维生素和矿物质等，而且数量和比例符合人体需要，特别是含有人体需求量较大的亮氨酸和赖氨酸。水产品中的结缔组织含量远比畜肉少，鱼类肌纤维较短，蛋白质

组织松散，水分含量高，极易被人体消化吸收。因此，随着人们收入水平的提高，越来越多的中国人开始把营养性需求作为食品消费的第一需要，水产品的消费比重上升是大势所趋。

目前全球供人类消费的水产品约4800万吨，仅45%源自水产养殖，而全球人口2030年将增加20亿人口，如果人均消费量维持不变的话，所需水产品将增至约8500万吨。由于传统捕捞渔业已达到最大产量水平，发展水产养殖是填补水产品供需缺口的唯一途径。中国作为人口大国，渔业资源更显得匮乏，因此发展水产养殖是我国水产业的必然趋势。

第四篇：养老地产调查

养老地产调查：关键是服务能否令人满意而非硬件奢华 核心提示：在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

房地产商因何投资养老地产

在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”

北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。

在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。

那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。

据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”

此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。

养老地产盈利模式不尽相同

据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”

而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖

一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能

今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”

针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”

一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。

“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。

而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”

“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。

此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。

在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

第五篇：养老地产研究报告

养老地产研究报告

1.背景分析

i.政策分析

国家政策与国情分析

现代文化理论

社区定位

销售与持有

可持续发展

2.选择模式，打造目标

i.目标

创造合理的共同社区，混合体拥有能满足三代家庭的基本生活配套设施等。

ii.功能

规划布局

住，医，娱，食

功能配备比例

3.关键词与数据 ii.养老社区模式对比中国目前，台湾，日本，美国，欧洲