第一篇：保险资金投资养老地产
保险资金投资养老地产
中国的城镇化浪潮已成为一股不可阻挡的历史洪流。对于保险业，特别是保险资金运用而言，城镇化大潮中充满了各种需求和众多机会，抓住机遇，乘势而上，是摆在保险资金当家人面前的一道大题目。
中国人保资产管理股份有限公司总裁周立群向记者表示：“城镇化会对整个保险业带来积极影响，我们可以通过保险资金的运用，为城镇公共产品的建设提供长期性的融资支持。”
行业人士普遍认为，城镇化为保险业带来了诸多发展机遇，除了有效提高居民对保险保障的需求水平、拉动保险业务快速增长之外，通过投资于城镇化建设项目，保险资金投资收益率持续低增长的困境有可能得以改善。特别是金融市场进入“大资管”时代以来，保险资金正逐步放开手脚，不仅在积极进军地产行业，同时也纷纷向债权计划、私募股权、风险投资、矿业等投资领域进军。
助力城镇化正是时机
其实从历史上看，保险资金与城镇化的渊源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保险企业诞生之时，其资金就是全额用于伦敦的城镇化建设。可见，保险资金与城镇化或房地产业“门当户对”不是什么新发现，300多年前就已经出现并被多次运用了。
在国内，自从太平资产管理公司推出了酝酿已久的“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”之后，总部设在上海的其他几家保险资产管理公司也都在各地密集调研，准备推出与城镇化建设相关的债权项目。几乎与此同步，中国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了保险公司投资基础设施建设和不动产的各项要求，一定程度上顺应了城镇化建设过程对保险资金的需求。西南证券（600369）保险行业分析师认为，保险资金在2012年累计发行的基础设施债权投资计划规模持续增加，仅基础设施和不动产两项，就能为城镇化建设提供约1.2万亿元的资金。
太平资产的有关负责人表示，按照保监会规定，在保险机构发起的基础设施债权投资计划中，其自身认购额度不能超过该计划的50%。因此，“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”除自身认购外，行业内外的一些金融机构也都参与进来，目前已超额认购。
据介绍，太平资产这一债权计划规模为11亿元，通过债权形式融资给苏州工业园区地产经营管理公司，用于投资苏州工业园金鸡湖景区城乡接合部区域的道路维修管理、管线铺设、河流清淤等市政工程项目建设，同时采用银行借款的担保方式预防风险，以苏州工业园区政府财政收入作为还款来源。
数据显示，欧、美、日、韩等国家的城镇化水平已经达到80%-90%，而中国的城镇化率只有51%。新型城镇化的目标是节能、绿色环保、低碳，其中可发展的空间还非常大。此外，中国城镇化区域差别大，东部城镇化率60%，中西部连50%都不到，机构的投资空间也很大。
有关金融机构专家认为，太平资产的债权项目以苏州工业园区的财政收入作为还款来源，收益率有望达到6%-7%。除了债权计划，保险资金也同样热衷于通过专门的信托计划投资到地方市政工程项目建设中，这些投资的收益率可能达到8%-9%。
采访中，多家保险公司的高管向记者明确表示，中央经济工作会议已经提出要积极稳妥推进城镇化，国家政策明确，从而推动保险资金在投资方向上倾向于城镇化建设项目。一方面，保险资金在瞄准城镇化中的投资商机和市场空间；另一方面，项目的地方政府背景、地方政府的投资环境也成为保险资金最终决定投资的关键指标。
投资养老地产
在谈到保险资金为城镇公共产品的建设提供长期融资支持的时候，周立群特别提出，在城镇化过程中的老龄化方面，保险资金也能够提供很大的支持。这一点与泰康人寿董事长陈东升不谋而合，保险资金投资养老地产绝不在少数。
近期，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。记者了解到，这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，以此为序幕，泰康之家将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。
陈东升告诉记者：“保监会对保险资金进行投资有比例要求，我们这样的项目大致在10%左右。经过调研，我们计划将这个投资额用来投资养老社区，目前泰康的总资产大约是5000亿元，以后还会增长，所以700亿元的投资额一定是符合监管要求的，也一定是在偿付能力范围之内的。”
陈东升以“泰康之家·燕园”养老社区项目为例算了一笔账：“从拿地到房子盖起来，需要5年的时间，这个阶段投资的30亿-50亿元无法产生收益。然后下一步是客户入住，当入住率达到70%左右的时候，将实现盈亏平衡，这大致需要3年的时间。当入住率达到95%的时候，这个养老社区的项目才能称得上成功。但另外还需要算上25年的折旧，这样前后算下来，一个养老社区的项目需要30年-40年的长周期才有可能成功，而且这还不包括前期的筹划。”他补充说：“从泰康诞生养老社区的创意到现在，已经走了7年的时间。而在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州的布局也已全面启动。未来，我们将在全国各个地方建起来10到15所养老社区，形成超过5万户的连锁网络。”
值得注意的是，目前保险公司开发养老地产主要选择“持有”作为其经营模式，即在养老社区建成后，其住宅不予出售，仅用于长期经营。在“泰康之家·燕园”，陈东升告诉记者，泰康看好险资投资城镇化，愿意长期持有养老地产，即“只出租不出售”。
而保险公司的利润主要来自于社区的入住费与配套的物业管理服务，例如，医疗、娱乐和护理服务等一系列费用。这种“持有”的经营模式可以有效地将寿险产业链拉长，并且能很好地与医疗保险、养老保险等产品连接起来。
“为什么一定要卖出去？我觉得没有必要，我看好这个项目出租的稳定收益，那么就长期持有它。”陈东升相信，养老社区稳定的出租率能够带来相对稳定的回报率，可以满足保险资金安全性、长期性、稳定性、流动性的需求。
除泰康之外，中国太平先后与广西、山东、成都和青岛等地方政府签约，内容均提到养老社区建设。中国人寿（601628）与中冶置业合作，在河北廊坊开发首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城，总投资约100亿元；中国平安（601318）启动了投资170亿元的“桐乡平安养生养老综合服务社区”，同时还计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛开发养生养老综合服务社区；合众人寿在养老地产领域投资80亿元打造“合众健康社区”后，又在地产领域投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。
投资收益有望提升
城镇化过程中，投资必然大幅上升。在采访中，人保资产董事长吴焰向记者表示，随着我国新型城镇化进程加快推进，一些制约城镇化发展的深层次问题越来越多地显现出来，比如，城镇化的综合承载能力不足、城乡二元结构差距拉大、社保体系碎片化以及公共服务的城乡差异问题等。解决这些问题不仅需要政府的行政手段，还需要通过机制和制度创新，作为长周期运作的保险资金，正好是高效的市场化辅助机制之一，可弥补城镇化过程中的资金缺口。
去年，保监会发布多项投资新政，按照投资新政的规定，保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额不高于公司上季末总资产的20%；投资同一基础设施债权投资计划或不动产投资计划的账面余额，不高于发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于发行规模的20%，保险集团（控股）公司及其保险子公司投资同一基础设施债权投资计划或不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于发行规模的60%。
国际经验表明，城镇化同时还为保险资金提供了稳定的配置标的。在美国城市化建设加速的过程中，其债券市场得以迅猛发展，保险资产配置也从之前的以国债为主逐步转为以企业债券为主。并且，随着城镇化不断向纵深推进，集体土地流转或征用后，不动产等更多要素资源的增值，将有利于提升保险资金投资收益。
在中国，中资保险公司基本都是通过投资基础设施债券参与城镇化，随后保险资金逐步进入基础设施投资领域。2007年，中国平安牵头保险团队以股权投资计划的方式投资京沪高速铁路项目。2011年，中国太保（601601）等7家保险资产管理公司以债权投资方式参与北京“蓝德计划”保障房项目。
统计显示，2012年保险资金运用余额6.85万亿元，其中在23个省市投资基础设施3240亿元。投资新政下发后，越来越多的保险资金开始更多地关注城镇化建设项目投资。华创证券研究报告显示，随着投资新政改革开启以及国家多项基础投资加码，保险资金新增债权投资计划资金约500亿元，广泛涵盖公路、铁路、核电、风电、火电、水电、水利、煤炭等重大民生行业。
正如全国政协委员、原中国人寿总裁杨超在今年两会提案中所言，建议国家发改委会同有关方面出台相应政策，大力支持有实力的商业保险企业投资城镇化重点建设项目，允许保险企业根据保险资金特点，创新股权投资产品，发展夹层基金和FOFs（基金的基金）等，这样一方面可以缓解城镇化基础设施建设的资金缺口；另一方面，也可以提升保险资金投资收益率水平。
热潮下的冷思考
值得注意的是，在城镇化炙手可热、保险资金怀着高度热情积极参与其中之际，对外经济贸易大学保险学院副教授徐高林发出了冷静的声音。
徐高林向记者分析，应该对我国城镇化发展过程中可能出现的房地产投资泡沫有所警惕。他说：“我们对中国的未来充满信心，但是房地产的估值和股票一样很容易透支未来。房地产市场中确实有无数的造富神话，但投机性的暴富不是保险公司的追求。土地是稀缺资源，终将升值，这固然没错，但房地产熊市持续20年以上也不罕见。今天或者若干年后重新泛起的房地产泡沫是否就比当年低，或者保险投资者追涨杀跌的本领就高强到可以战胜市场，这些都是不可预知的！”
从国外的情况看，保险资金投在不动产行业的结果并不是很令人满意。在英美等国的历史上，开始，各国政府担心包括保险公司在内的金融机构控制房地产业，因而限制各种机构持有房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资亏损和管理乱象，又使得保险监管者和保险公司自身产生恐惧。总之，直到今天，美国很多州的法律都对保险公司投资不动产规定了诸多限制，而且保险公司的平均投资比例大大低于法定上限。在美国建国之
初，投机者对首都华盛顿周边土地的估值到200多年后的今天也没有达到；日本的房地产泡沫同样应引起我们的警惕。在我国，1993年前后，保险资金在房地产投资上也出现过令人记忆深刻的教训。
徐高林指出，城镇化投资过程中所涉及的交易复杂性“需要我们有足够的心理准备和技术防范措施”。不动产作为一种非标准化的交易工具，交易条款设计和执行本身都充满了操作风险。除了警惕交易对手的风险外，公司内控风险也是不容忽视。保险业在股票交易中已经出现了一些违规行为，透明度更低的城镇化投资更需要引以为戒。
杨超同样直言提醒：“城镇化建设的投资规模和工期长度远在这两年投资保障房之上，但吸引保险资金参与城镇化建设一定要吸取保障房投资经验，顶层设计应当更加周详。”杨超表示：“保险资金参与保障房建设的效果并不理想，这两年参与保障房投资的项目屈指可数，其原因一是在于我们参与惠民工程的投资指引细则迟迟未出；二是因为盈利模式不清晰、投资回报不可控。”
杨超认为，惠民工程通常有政府担保，地价有优惠政策，是非常好的投资项目。即便是薄利，保险资金也愿意进入，但问题是现在没有完备的规划，看不到长期的盈利点。监管层在关于城镇化的顶层设计中，应该把总体规划、实施步骤、退出机制等问题都考虑到，对保险等社会资金进入形成一套清晰完备的方案，这样才能顺利引导和调配社会资源。
以保障房建设为例，在其财政前期投入后，后续的医疗、教育、物业等配套设施投入也相继带来新的财政压力和投资风险，都需要决策部门通过顶层设计来提早规划、合理规避。
另外，此前保险公司参与保障房投资，多以债权计划为主，其募集成本较高且投资收益不明确，若将其换成股权投资方式，地方政府将产权转让给投资方，长远投资的回报是可预见的。您是否还在被保险理解难、信任难、理赔难的“三难”问题所困扰，放心保平台，打通线上线下沟通环节，有效解决“三难”，开辟保险购买新模式。
第二篇：保险资金投资运营养老地产模式之法律分析
保险资金投资运营养老地产模式之法律分析
随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是由于我国养老地产处于起步阶段，对于养老地产的概念、投资方式、运营模式、运营风险控制，有关法律和政策规定不明确，困扰着投资者，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区（Continuing Care Retirement Communities，下称“CCRCs”）的经验，对上述关键性问题进行分析，为保险资金投资养老地产提供建议。
试图将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中，开发适合老年人居住的住宅或社区，并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营，为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。
一、保险资金与养老地产的匹配性
根据2011年6月中国人民银行发布的《中国金融报告（2011）》（下称“《金融报告》”），近10年，保险公司总资产持续增长，截至2010 年年末，保险公司总资产5.05万亿元，同比增长24.4%；保险业资金运用余额4.6万亿元，同比增长23.1%，其中，银行存款占保险资金运用总额的30.21%，债券投资占比49.85%，股票投资占比11.11%。由于2010年债市和股市的下跌，全年资金运用平均收益率为4.84%，同比下降1.57个百分点。
笔者认为，2010年保险资金运用收益率低的原因在于：一方面，我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资（占比高达80.06%）等收益率较低的渠道；另一方面，由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。《金融报告》指出，“在行业资产快速增长的情况下，保险业迫切需要提升资金运用水平。”保险资金要保持较高且稳定的收益率，需分散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资 ；而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述，我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。
此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5—20 年的中期资金，与养老地产的投资回收周期十分匹配。有学者指出，目前“由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。” 笔者认为，保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。
二、我国保险资金投资养老地产基本法律环境
《老龄事业“十二五”规划》第三条第（四）项指出，“统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设„„政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。”
2009年出台的《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》打开了保险资金投资养老地产之门。《险资投资不动产办法》第十一条规定保险资金投资不动产需符合产权清晰、权证齐全、具有明显区位优势等条件，但根据第十三条第二款的规定，“投资养老不动产„„不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制„„”根据《险资投资股权办法》第十二条，养老企业属于保险资金可采用直接投资股权方式的少数几类企业。由于保险业务与养老产业有着密切的联系，因此，上述规定对于保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权。
2011年8月3日中国保险监督管理委员会最新颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》第二章第（六）项规定，“整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体„„等相关机构股权。”第十章第（三十四）项规定，“推动研究保险资金投资养老产业„„等税收支持政策。”
可见国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是，目前就社会资金投资养老地产，国家层面的规定仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠政策，但未对社会资金投资、运营养老地产做出全面的规定。地方层面的规定对于社会资金投资养老服务机构（包括营利性和非营利性）出台了优惠政策，并对养老服务机构的设立、运营做出了一些监管性规定，但是各地的规定并不统一，因此，笔者认为，保险资金投资养老地产前需对当地的优惠政策、监管规定进行全面的法律调研。而《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产具有一定的指导意义，但规定较为原则，在实际操作中有待细化。
三、我国保险资金投资养老地产的投资方式
根据《险资投资不动产办法》第十三条第一款、第二款，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老不动产，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以多种方式投资同一养老不动产。以下逐一分析三种投资方式：
(一)债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。
(二)物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产所有权，在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。
(三)股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产，相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。保险资金以股权方式投资养老地产的法律依据有以下两种：
根据《险资投资不动产办法》第二十条，“保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。”《险资投资不动产办法》没有对“项目公司”进行界定，一般而言，项目公司是指为开发某一项目而专门设立的特殊目的公司。就保险资金以股权方式投资养老地产而言，笔者认为，养老地产项目公司应当具备以下条件：首先，为养老地产的直接所有权人；其次，养老地产为项目公司的主要资产；再次，根据《险资投资不动产办法》第十六条第（五）项，保险公司不得“投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。”该规定对于“房地产开发公司”、“房地产企业”并未进行界定，有待进一步立法予以明确；从现有上述规定可推知，项目公司只能是为投资、建设、运营养老地产这一特殊目的而设立的公司，而不能是以各种房地产开发为经营范围的一般房地产开发公司或房地产企业。
而根据《险资投资股权办法》第二条、第十二条，保险资金可以直接投资 与保险业务相关的养老企业的股权，即保险资金以出资人名义投资并持有养老企业股权。
保险公司依据《险资投资不动产办法》与依据《险资投资股权办法》投资养老地产的主要区别如下：
1、可运用的资金种类不同。若依据前者，则保险公司可以运用以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金 ；若依据后者，则保险公司仅能运用资本金或者与投资资产期限相匹配的责任准备金 ；
2、保险公司自身应满足的条件不同，例如：拥有专业人员的类型和数目、净资产等 ；
3、被投资的企业需满足的条件不同。若依据前者，则被投资的企业需满足上述项目公司之条件；若依据后者，则应当满足其第十二条规定之条件；
4、投资程序不同。若依据前者，则保险公司在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告 ；若依据后者保险公司进行重大股权投资（即对投资企业实施控制）应当向中国保监会申请核准，进行非重大股权投资应当在签署投资协议后5个工作日内向中国保监会报告 ；
5、财务核算不同。依据前者，保险公司投资养老地产在财务核算上是以不动产计算的事项；而依据后者，在财务核算上是以股权计算的事项。
虽然《险资投资不动产办法》、《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产的方式进行了较为明确的规定，但是其未与养老服务机构的有关规定进行衔接。如上所述，与养老服务机构相对应，养老地产可分为营利性、非营利性两类。笔者认为，由于保险公司、保险公司设立的项目公司、养老企业均属于营利性机构，因此，保险公司根据《险资投资不动产办法》或《险资投资股权办法》以物权或股权方式投资的养老地产均为营利性。
四、保险公司运营养老地产的模式
目前国内养老地产成功运营的案例甚少，养老地产的运营模式问题困扰着进军这一领域的投资者。笔者将通过分析美国最为典型的养老地产CCRCs所采取的运营模式，为保险公司在我国现有的法律环境下运营养老地产的商业模式提供建议。
(一)美国CCRCs的运营模式：CCRCs与入住的老年人签署的入住协议集中反映了CCRCs的运营模式，笔者将通过CCRCs入住协议解析其运营模式。为了满足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多种入住协议，主要包括以下三种类型 ：
1、入住费型协议（Entrance-fee contracts）
1)类型：CCRCs通常会根据老年人的身体、经济、信用记录等状况，建议老年人选择不同类型的入住费协议。入住费型协议可以细分为以下三类：
全面型入住费协议（Extensive contracts）。老年人在入住时缴纳一笔入住费，并每月支付月费，CCRCs向老年人提供住所、全面的照护服务及各种设施。在这种协议下，老年人支付的入住费较下述两类协议高，但可以根据健康状况的变化随时从独立生活单元移入辅助生活或医疗照护单元，而无需另行支付或少量支付额外费用，即CCRCs将承担老年人长期照护的大部分经济风险。
修正型入住费协议（Modified contracts）。老年人缴纳的入住费及月费低于前一种协议，CCRCs向老年人提供住所、协议约定的一定服务及设施。在这种协议下，CCRCs需按照协议约定向老年人提供一定天数的辅助生活或医疗照护服务，且不收取额外费用和/或就老年人需支付的辅助生活或医疗照护服务费提供折扣，若超出协议约定的期间，则老年人需按市价支付相关服务费。
服务费型入住费协议（Fee-for service contracts）。老年人缴纳的入住费及月费低于前两种协议，老年人需要辅助生活或医疗照护服务时需按照市价支付服务费。但相对于非CCRCs住户，CCRCs的住户在获取辅助生活或医疗照护服务资源时享有优先权。
2)入住费运营模式：据估计，美国65%至75%的CCRCs均提供入住费型协议，可见入住费运营模式是最为流行的CCRCs运营模式。CCRCs根据老年人的年龄、身体、经济、信用记录等状况与其协商确定入住费及月费的金额，并在合同中予以约定。老年人通常将其原有房产出售或者将其他财产变现以缴纳入住费。
入住费运营模式属于持有性经营，入住费既不同于购买不动产的费用，亦不同于房屋租金，其在性质上类似于保险金，其保障老年人在CCRCs获得居住权及在需要时获得辅助生活或医疗照护，但住户并不获得其居所的所有权。而CCRCs被视为微型的保险公司，受到美国保险部门的监管。
CCRCs将住户缴纳的入住费用于自身发展、设备更新维修、支付老住户产生的医疗费用等。如果协议终止或者住户去世，绝大多数的CCRCs将向住户或住户的遗产返还入住时缴纳的入住费，返还的比例按照双方签署的协议从50%至100%不等。
2.租赁型协议（Rental contracts）：不同于入住费型协议，在租赁型协议项下，老年人无需支付入住费，仅需支付额度较低的保证金（通常是第一个及最后一个月的租金）及月租。住户将按照市价支付照护费用。
3.销售型协议（Ownership option）：在该等协议项下，老年人购买CCRCs的住所，取得房屋所有权。据有关统计，美国CCRCs提供销售型协议的相当少。
(二)我国保险公司运营养老地产模式建议：从上述CCRCs的运营模式来看，养老地产的运营模式可以分为入住费型持有模式、租赁型持有模式、销售型模式。
目前国内运作比较成功的养老地产上海亲和源养老社区采取会员制运营模式，会员入住时需缴纳一定金额的会员费，并每年支付年费。入住会员可选择对于老年公寓有使用权，这种会员制与使用权相结合的方式类似于CCRCs的入住费型运营模式；入住会员亦可选择取得老年公寓的所有权，这种方式则属于销售型模式。北京太阳城养老社区则采取租售结合的运营模式。
销售型模式具有资金回笼快的特点，但是在品牌培养上逊于持有模式，且由于养老社区通常对于入住人年龄有一定的要求，故在老年人去世后房屋的继承、转让受限。就保险资金投资养老地产的运营模式，根据《险资投资不动产办法》第十三条第二款，“保险资金„„投资养老不动产„„；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老不动产„„的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”这是否意味着保险资金投资养老地产无法采取销售型模式？笔者认为，上述规定所称的“住宅”应为普通商品房，本意在于防止保险资金涌入楼市而推高普通商品房房价，其并不能等同于养老社区中专门为老年人设计的并向特定年龄以上老年人销售的住宅，建议在后续的法规制定中予以明确。
租赁型持有模式对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛，但是，对于投资人而言，客户流动性较大且资金回笼较为缓慢。
入住费型持有模式虽然入住门槛较高，针对的对象主要为中高收入老年人，但是，老年人入住时缴纳的入住费不仅可以在一定程度上降低客户流动性，且可以加速投资人的资金回笼，因此，入住费型运营模式较其他两种运营模式更具有优势。
五、运营风险防范之若干法律建议
2008年爆发的经济危机使得美国房地产市场与信贷市场低迷，这对于CCRCs维持经济稳定产生了较大的影响：一方面，由于房价下跌，老年人延缓出售其原有房产或其他财产而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住户缴纳的入住费减少，而入住费是CCRCs主要的运营费用及利润的来源；另一方面，CCRCs通过信贷市场融资更为困难，不利于CCRCs建设新项目或并购。但是，总体而言，CCRCs对于经济危机的耐受力较强，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很强的吸引力，其占有率仍然高于老年人辅助生活社区、老年人护理院及租赁型独立生活设施，且不履行债务或申请破产保护的CCRCs仅占很低的比例。
由于养老地产具有一定的保险功能和公益性质，为了维护住户的权利，对养老地产的运营风险进行规制是政府应承担的责任。美国绝大部分州均出台了法规规制CCRCs的运营风险，措施主要包括投资养老地产许可制度、向住户披露信息义务、建立准备金及提取一定比例入住费存入第三方账户等财会责任、示范合同条款、住户权利保护等。这些制度对于我国立法者就养老地产运营风险规制出台法律法规具有借鉴意义。
虽然我国尚未出台养老地产运营风险规制法律法规，但是市场带来的风险是不可避免的，而如何提高抗风险的能力是每个投资者都需要思考的问题。美国的CCRCs发展时间长，运营风险防范体制较为成熟，笔者将结合美国CCRCs运营风险防范体制，为我国保险公司投资的养老地产控制运营风险提供若干法律建议：
1、如上所述，笔者认为，CCRCs普遍采用的入住费型运营模式较有优势，这种模式下住户缴纳的入住费、月费对于养老地产的良性运营至关重要。保险公司投资的养老地产需全面考量占有率、死亡率、发病率及医疗照护费用等因素，通过精算评估养老社区的长期经济状况和持续运营能力，以确定合理的入住费、月费。为了避免风险发生后产生纠纷，双方签订的合同应明确约定合理的入住费返还时间，以及在特殊情况下调整月费的可能性。
2、美国多数州的规定均要求CCRCs建立准备金制度，以保证其提供服务的能力。例如：宾夕法尼亚州即规定CCRCs的准备金不得低于未来12个月内到期的抵押贷款本息或者10%的运营资金。虽然我国对于养老地产建立准备金制度尚无任何规定，但是，为了增强抗风险能力，维持养老地产的良性运营，笔者建议，保险公司投资养老地产宜建立准备金制度，准备金额度可根据一定期限内的运营成本确定。
3、由于住户在CCRCs的居住时间较长，有可能出现无力支付月费、医疗照护费等费用的情况，很多CCRCs为符合经济救助的住户提供资助或者慈善照护。保险公司投资养老地产可建立住户无力支付费用的慈善救助机制，从收入中提取一部分慈善救助基金，这有利于树立良好的品牌形象。当然，保险公司投资的养老地产在住户入住前需全面审查及预测住户的经济状况，通过与住户签订的协议或者公开的制度明确约定向住户提供慈善救助的条件及范围，并争取政府提供的补贴，以避免过重的慈善救助给养老地产的正常运营带来负面影响。
第三篇：养老地产专题2017
养老地产专题
目录
前言..................................................................................................1
一、我国养老产业概况..........................................................................1
（一）养老产业发展现状..............................................................1
（二）《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号）.........................................................................................................3
（三）发展养老产业优惠政策......................................................7
二、养老地产项目开发模式................................................................14
1、综合服务类养老项目——爱晚大爱城...................................14
2、“休闲+养老”模式——北京太申祥和山庄..............................15
3、国内首个“保单+实物对接”模式——武汉合众优年养老社区17
4、国内首个学院式养老模式——绿城乌镇雅园........................18
5、“大社区+养老组团”模式——万科随园嘉树..........................19
6、社区式商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村...........21
三、养老地产运营模式分析................................................................23
（一）销售模式............................................................................23
（二）“销售+持有”模式...............................................................24
（三）持有模式............................................................................26
四、养老地产PPP（公私合营关系）模式探究..................................30
1、PPP模式概述...........................................................................30
2、PPP模式的可行性分析...........................................................30
3、PPP模式的主要功能...............................................................31
4、政策支持.................................................................................32
五、养老地产项目开发要点................................................................34
1、市场定位：目标市场全龄化..................................................34
2、项目选址：区位、环境、配套..............................................34
3、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石....35
4、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式 36
5、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸...........38
6、规划设计：适老化..................................................................39
六、西北部分地区养老地产开发案例................................................40
1、西安荣华·亲和源高端会员制养老社区..................................40
2、西安中海亲颐·玺悦养老地产项目.........................................41
3、西安秦达·白鹿溪谷..............................................................42
4、陕西博恩国际养生养老基地..................................................43
5、渭南市盘龙湾·云何庄养生养老社区...................................44
6、甘肃盛园五星养老公寓..........................................................45
7、新疆维泰养老社区.............................................................46
养老地产专题
前言
目前，居家养老、社区养老及机构养老是我国主要的养老模式，养老地产作为三者结合的有效途径，是养老服务业和房地产业相融合而形成的新兴产业，它除了能满足老年人的居住需要，还可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等方面的相关产品和服务。其基本形式不仅包括老年公寓、老年社区、养老院、托老所（居家养老服务站）和旅游养老地产等，还涵盖了普通住宅中专供老年人居住和使用的部分。
据预测，到2050年，我国60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。随着人口老龄化进程的不断加快，我国生产型社会开始向消费型社会转变。养老产业作为新兴消费产业，其涵盖老年人衣食住用行等各方面需求，产业链长，能够吸纳的就业人数多，在促进生产、拉动消费、推动经济发展以及带动就业等方面发挥着重要的作用。
一、我国养老产业概况
（一）养老产业发展现状
从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划》（国办发„2011‟60号）中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。
庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，中国是世界上惟一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。
《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年，中国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。而按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，目前中国至少需要1000万张养老床位。民政部2015年社会服务发展统计公报数据显示，全国各类养老服务机构和设施11.6万个，比上年增长23.4%，各类养老床位672.7万张，比上年增长16.4%，每千名老年人拥有养老床位30.3张，比上年增长11.4%。
民政部、国家发展改革委2016年7月6日公布《民政事业发展第十三个五年规划》（民发„2016‟107号），《规划》提出，将重点发展医养结合型养老机构，增加养护型、医护型养老床位，提高养老服务有效供给，到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35至40张，其中护理型床位比例不低于30%。《规划》提出，积极开展应对人口老龄化行动，加快发展养老服务业，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系，创新投融资机制。要推动普遍建立经济困难老年人养老服务补贴、高龄津贴和护理补贴制度。建立健全长期照护项目内涵、服务标准、质量评
价等行业规范和体制机制，探索建立从居家、社区到专业机构等比较健全的专业照护服务体系，保障老年人长期护理服务需求。
在加强养老服务机构建设方面，《规划》指出，深化养老服务供给侧改革，积极支持社会力量举办养老机构，办好公办保障性养老机构，深化公办养老机构改革，提高养老服务有效供给。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。其中包括老年人以改善住房条件为目的的购房需求。预计未来养老地产业将迎来爆发式的增长。
（二）《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号）
1、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
2、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约
定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
3、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲臵土地依法处臵后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
4、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设臵要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信
等级等作为出让条件。
5、鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同，约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位臵、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准及调整时间和方式、到期处臵与续期或出让等内容。
6、实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。
新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用计划指标中优先予以安排。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。
7、加强养老服务设施用地监管。在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：
（1）建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；
（2）不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；
（3）签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。划拨建设用地要设定抵押权，在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；
（4）养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；
（5）向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。
8、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手
续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。
9、利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。
（三）发展养老产业优惠政策
1、国家优惠政策
近日，民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发„2015‟33号）。
《意见》提出鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展的具体举措，并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策、加强人才保障、保障用地需求等作出了相关规定和政策优惠。
（1）税费减免
对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。
进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、营业税、所得税优惠。
对家政服务企业由员工制家政服务员提供的老人护理等家政服务，在政策有效期内按规定免征营业税。
对符合条件的民办福利性、非营利性养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。
对民办福利性、非营利性养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。
对企事业单位、社会团体以及个人通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠，符合相关规定的不超过利润总额12%的部分，准予扣除。对个人通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的民办养老机构的捐赠，在缴纳个人所得税前准予全额扣除。
对民办非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。
（2）投融资政策
加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产
业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。
民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。
民办非营利性养老机构应当为捐资举办，机构享有对其资产的法人财产权，捐资人（举办者）不拥有对所捐赠财产的所有权。对于举办者没有捐赠而以租赁形式给予组织使用的固定资产、以及以借款方式投入组织运营的流动资金，允许其收取不高于市场公允水平的租金和利息。行业管理部门和登记管理机关应当对其关联交易进行披露并进行必要监管。
民办非营利性养老机构停办后，应当依法进行清算，其剩余资产由民政部门负责统筹，以捐赠形式纳入当地政府养老发展专项基金。原始捐资有增值的，经养老机构决策机构同意并经审计符合规定的，可对捐资人（举办者）给予一次性奖励。
鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式，支持金融机构加快金融产品和服务方式创新, 推进实施健康与养老服务工程。研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品，稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。
拓宽信贷抵押担保物范围，允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款，不动产登记机
构要给予办理抵押登记手续。
（3）建设补贴、运营补贴、护理员、购买服务等补贴 对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务，根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素，给予一定的建设补贴（一般分为3年进行补贴）或运营补贴（按照实际入住老人数量）。并通过运营补贴、购买服务等方式，支持公建民营机构发展。
2、我区优惠政策
为认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)和《中共宁夏回族自治区委员会关于深化改革推动经济社会发展若干问题的决定》(宁党发[2013]66号)，积极应对人口老龄化，加快我区养老服务业发展，特提出《宁夏回族自治区人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（宁政发[2014]44号），《意见》中相关优惠政策如下：
(1)加大对公办养老服务机构投入。各级人民政府要将养老服务机构建设纳入当地国民经济和社会发展规划，并随着经济发展和社会进步，逐步加大对公办养老服务机构的投入，建立逐年增加的财政保障机制和彩票公益金投入机制。自治区财政每年统筹安排一定资金，用于公办养老服务机构建设，各市、县(区)也要积极创造条件，加大公共财政投入力度；自治区本级福彩公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。公办养老服务机构的正常运营费用列入财政预算。在满足城乡“三无”老人入住的前提下，鼓励公办养老服务机构利用闲臵
床位提供社会养老服务。
(2)支持社会力量举办养老服务机构。对按养老服务设施相关标准建设并取得《养老服务机构设立许可证》和《民办非企业单位证书》的非营利性民办养老服务机构，用房自建并投入使用的，按照核定的床位数给予每张床位8000元的一次性开办补助，其中自治区财政预算内资金和区本级福彩公益金各承担3000元，县(市)财政承担2000元，市辖区由地级市和辖区财政各承担1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位数给予每张床位5000元的一次性开办补助，其中自治区财政预算内资金和区本级彩票公益金各承担2000元，县(市)财政承担1000元，市辖区由地级市和辖区财政各承担500元，分3年给予补助。民办和公建民营的养老服务机构按入住满一个月以上的老年人实际占用床位数计算全年平均数，每年由所在地市、县(区)财政给予每张床位1800元的运营补贴，补助期限5年。民办养老服务机构安臵“三无”老人的，由各级民政部门按供养标准将供养费用全额转入民办养老服务机构，不足部分由当地财政给予补助。
(3)建立和完善居家养老服务补贴制度。对按规划和标准新建的社区居家养老服务中心(站)，经考核验收合格，由自治区和各市、县(区)通过“以奖代补”的形式，给予建设补助；年正常开放260天以上的，由市、县(区)每年给予运营补助，具体标准由市、县(区)政府确定。鼓励有条件的市、县(区)设立居家养老服务专项经费，为具有本地户籍的“三无”老人，低收入的高龄、独居、失能等困难老年人提供政府购买服务。
(4)建立失能老人护理补贴制度。按照统筹城乡发展，坚持因地制宜、尽力而为与量力而行的原则，建立与我区经济社会发展水平相适应的失能失智老人护理补贴制度，让失能老人共享经济社会发展成果，提高其生活质量，让其有尊严、体面地安享晚年生活。
(5)完善投融资政策。金融机构要加大对养老服务业的有效信贷支持，拓宽信贷抵押担保物范围，合理确定贷款期限，适当给予利率优惠。创新养老服务信贷产品，支持非营利性养老服务机构资产抵押贷款和优质企业信用贷款。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
(6)完善土地供应政策。各类养老服务设施建设用地应当符合城镇土地利用总体规划，并纳入利用计划。各地要合理安排用地需要，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老服务机构与政府举办的养老服务机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老服务机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。
(7)完善税费优惠政策。落实国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老服务机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老服务机构自用房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税、车船使用税，对符合条件的非营利性养老服务机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老服务机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对养老服务机构建设要免征有关行政事业性收费，对养老服务机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老服务机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老服务机构享有同等的税收等优惠政策。
(8)建立专业技术人员激励制度。建立养老服务机构管理人员和护理员岗前培训、持证上岗和从业人员职业资格认证制度，工资待遇与专业技能等级、从业年限挂钩制度。对符合条件的参加养老护理职业技能培训和职业技能鉴定且取得培训合格证或国家职业资格证书的从业人员，按规定给予相关补贴。在养老服务机构就业的专业技术人员，执行与医疗机构、福利机构相同的执业资格、注册考核政策。社会办养老服务机构和养老服务企业在技术职称评定、继续教育、职业技能培训等方面与政府办养老服务机构享受同等待遇。各类养老服务机构招用就业困难人员、签订劳动合同并缴纳社会保险费的，给予社会保险补贴。市、县(区)人力资源社会保障部门和民政部门要加强协调配合，积极推动养老服务机构依法开展工资集体协商，加强对养老服务机构工资支付情况的监督检查，努力提高养老护理员的工资水平。
(9)建立老年人政策性保险制度。鼓励各地按照机构投保、保险公司运作、政府支持的原则，建立养老服务机构综合责任保险和老年
人意外伤害保险制度。鼓励老年人投保健康保险、意外伤害保险等人身保险。对符合条件的养老服务机构投保养老服务机构综合责任险，以及70周岁以上的经济困难老年人投保老年人意外伤害险的，有条件的地区要给予一定补贴。要支持各地探索建立老年护理保险制度，引导商业保险公司开展适合老年人特点的养老保险、疾病保险、医疗保险业务。
二、养老地产项目开发模式
1、综合服务类养老项目——爱晚大爱城
大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）臵业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。
项目首发规划占地约4000亩，一期开发约400亩，涵盖联排、叠拼、板式高层公寓、养老公寓等全龄产品。一期总建筑面积约4万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近400套居住单元，有套间、一居室、两居室等多种户型可供选择。养老运营机构还将为所有社区居民提供个性化、定制化养老、养生健康服务，满足购房者或其父母安全、舒心的生活需求。
国际医疗健康中心（包括爱晚医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。
2、“休闲+养老”模式——北京太申祥和山庄
全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有
居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。
占地面积10余万平方米，为民办房地产性质的老年社区，2002年10月16日正式营业。周边医院有北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。住宿分为四个区域居住，颐太居、养申居、天祥居、年和居，共计1200余床位，室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米四合院）。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。
太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处臵、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。
太申祥和山庄（国际敬老院）康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆、歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。
3、国内首个“保单+实物对接”模式——武汉合众优年养老社区
CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。
占地712亩，总建筑面积45万平米，床位10000张，可容纳老年人4000人。一期工程已经完工，该社区占地245亩，建筑面积18万平方米，拥有2005套房及4000张床位。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式。入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。
如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包
括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。
4、国内首个学院式养老模式——绿城乌镇雅园
绿城集团推出的首个养生养老项目，首创中国学院式养老模式，旨在为活跃长者提供丰富的精神生活与全套的健康服务，营造美好的准退休与退休生活。项目择址江南善水宝地、国家5A级景区--乌镇，温润千年浩渺文脉，心系人文情怀和生命关爱，秉承精致完美营造理念，筑就绿城最具完整价值体系的颐养住区。
绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力
户型以50平方米、80平方米和110平方米为主，全部绿城精装品质，营造舒适雅致居住氛围，轻松实现拎包入住。
乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园最主要的园区配套之一，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一。
5、“大社区+养老组团”模式——万科随园嘉树
被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。
（1）项目概况
总用地面积约5.9万㎡，其中包含中央4500㎡的“随园会”集中式养老配套，以及120个床位的随园护理院，项目分两期开发，一期200户，二期415户，共计615户。健康公寓是共17栋5-6层多
层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。
（2）配套设施
“金十字”养生休闲区，面积达4500㎡，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等。
浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区。
两大宗教信仰场所，满足心灵需求。中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。全国佛教尼众道场的大雄寺。
社区配套：独创村民食堂的良渚食街；全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区；杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场；全国首个配有“村急送”服务的社区。
（3）服务理念
随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。
在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系
统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。
（4）运营模式
随园嘉树的土地是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75-110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服务费。
项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40-50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。
6、社区式商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村
台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活。
（1）项目基本情况
占地510亩，位于台湾桃园县龟山乡，户型设计有一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级，户数4000户（已建成2000户左右）。定位集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”，入住资格为年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
（2）项目特色
宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境；全方位照护：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀；养生文化：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会；居家式养老：全区无障碍环境设计、经济救援服务、每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。
（3）经营模式
出租：签订租赁合同。为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。
出售：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房规定：不能作为遗产处
理，不住时须交回村里作为捐助。
三、养老地产运营模式分析
（一）销售模式
相对普通住宅而言增加一些适老化设计，成本增加不会太多，因为可以通过销售来回笼资金，且没有后续管理的问题，往往是住宅开发商试水养老地产的首选。
1、优势：资金回流快，住宅开发商试水养老地产的首选 国内养老地产尚处初期发展阶段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情况下（土地产权完整），投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产，只要进行适应老化设计，成本增加不会太多（低于房屋造价的1%），通过销售来回笼资金。例如绿地21城孝贤坊等项目，销售去化速度较好。
2、劣势：无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化 销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流，缩短回报周期，但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。
此外，随着中国家庭结构的变化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题，因此在购买用于养老的住宅时看重配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分，可能影响项目的整体品质和去化。
3、案例：绿地21城〃孝贤坊
绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万平米，总建面积约630万平米，总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积约占整个社区1/3。由于社区内公寓（40-70平米）和别墅（154-204平米）的户型面积都不大，普通公寓总价在28-55万之间，总价低，适合老人养老和一部分人投资。
（二）“销售+持有”模式
租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分：住宅（包括普通公寓和别墅）用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用，持有比例约为10-30%。采用该模式获得成功的典型案例有
北京太阳城、曜阳国际等项目。
1、优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益 这类模式通常滚动开发，且用于出售的住宅占绝对比重，因此可以较快收回投资成本并获得部分利润，支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施，一方面，能够吸引更广泛的潜在客户，促进住宅部分的销售；另一方面，可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。
2、劣势：自持部分对服务和管理水平要求高
自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力，而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。可聘用专业公司进行管理，或者借助多家专业机构的资源，如保健、餐饮、医疗等。
3、案例：北京太阳城
北京太阳城是国内较早的大型养老社区，主要是通过住宅地产开
发养老项目，是早期以养老为概念的地产开发项目。
项目位于昌平区小汤山镇，占地面积约623亩，建筑面积约30万平米，商业配套7万平米。整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主，销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。
该项目采取滚动开发的策略：项目初期，以自有资金和其他渠道融资1.869亿购臵土地，再以土地融资作为开发住宅一期的资金，以住宅一期的销售回款支持老年公寓、公建配套的开发；在成熟期，继续滚动开发住宅二、三期，此时老年公寓逐渐发展成熟，以80%的入住率计算年收入约500万元。项目建设完成后总资产约10亿元。
（三）持有模式
持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。专业化、连锁养老机构通常选择持有，一方面是其战略选择，如乐成养老恭和苑项目，另一方面是受制于土地性质（集体或划拨土地无法出售），如上海亲和源。持有型养老地产盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。
押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此不适合郊外大型养老社区，而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌，例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。
会员制一般是前期缴纳高额会费，通常几十万到一百万之间，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于“持续护理退休社区”（CCRC），在美国营利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。
保单捆绑制即养老项目的居住权与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。
1、优势：服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报 真正意义上的养老地产项目，地产只是载体，而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用，能够实现部分资金回笼。
2、劣势：投资回收期长，前期资金压力大
养老地产的运营收益率在8%-12%之间，收益率不高，致使投资回报周期会相当长，乐成恭和苑项目的入住率仅为30%，收入仅仅维持运营，而上海亲和源项目的入住率仅为50%，收入仅够收回投资成本。因此，持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长，致使投资者资金缺乏。
3、案例
案例一：北京乐成恭和苑老年公寓（押金制）
恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌，已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。项目规模较小，只有两栋楼：北楼是医院，南楼是养老院。养老院采用出租的方式，有159套房，最多能接纳318位老人。入住前期需交付几万元押金，月租金9800元起，护理费每日80-220元不等，入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。安排24小时全天候医护人员值守，并与大型医院直接建立绿色就医通道；推出个性化“健康管家”服务，为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划，建立个人健康档案，开展综合评估，对慢性病居民给予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统科学的功能康复训练。
案例二：上海亲和源（会员制）
上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区，距离上海市中心人民广场12公里，建设投入约6亿元，2008年投入运营，由16栋建筑组成，共设838套居室，可供1600为老人居住，年运营成本约0.2亿元。由于土地是出让性质，无法出售产权，因此会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。入住者须缴纳会员费和年费，会员费用来回收建设成本或一次性盈利；年费和服务费作为长期赢利点。目前除上海外，亲和源项目已扩展至海南、营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。
案例三：泰康之家（保单捆绑制）
2012年6月，泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工，占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米。该社区计划于2015年正式入住，将成为我国保险业第一家大规模国际标准持续关爱社区（CCRC）。
泰康之家一期可容纳约800户。区别于普通社区，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划约8000平米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。此外，养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。与这一社区绑定的是泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。该计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为一次性付清和十年期两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金。
四、养老地产PPP（公私合营关系）模式探究
近年来在世界各国得到广泛应用的PPP模式，通过将民间资本引入基础设施领域，能够有效解决许多问题。因此，将PPP模式应用于养老机构建设有着重要的现实意义。
1、PPP模式概述
PPP 模式(公私合营关系)是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享原则的合作机制。在这个机制下公共部门和私营部门相互合作来提供某种公共项目或服务。PPP模式是社会主义市场经济体制框架下对公共服务领域投融资体制和管理方式上进行的一种创新，它的出现使得项目参与各方可以取长补短，充分发挥在各自领域的优势，从而达到比各方单独行动更有优势的结果。
2、PPP模式的可行性分析
机构养老服务在我国属于福利事业，通常以养老院作为载体，准
入门槛较高，一般应该由政府提供。而政府由于财政压力较大，对于养老院这种初始投资大，回收周期长的基础民生建设项目缺乏足够的资金支持，再加上中国老龄化程度的加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。而民营企业作为中国经济的新生力量，有着较为充裕的资金来源和更为灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为机构养老的有效补充。
2010年9月3日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》的出台为险企进军养老地产扫清了障碍。因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。
3、PPP模式的主要功能
（1）吸引私人资本投资，弥补政府财力不足的问题
PPP 模式中最重要功能之一就是融资，其本质在于，在公共产品生产过程中引入私人资本，以解决政府财力不足的问题。根据世界银行的数据，在PPP模式中最常见的基础设施建设行业，仅2004年一年，流入发展中国家的私营企业参与的基础设施建设项目的投资额就达到 640亿美元，在发展中国家的新建项目中，私人资本的投资贡献率达44%，在特许权项目的投资贡献率达54%，由此可见PPP模式的融资能力之强。
（2）提高养老机构的运行效率
由于公共部门缺少提高组织内部运作和项目流程效率的动力，因此，政府在很多公共产品的提供中，建设和运营效率较低，这其中就包括养老机构的建设。而私营部门的目标是利润最大化，其利润则主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管等公共部门的核心职能。这不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价的服务。即使是在某些项目上，政府承担部分投资或运营成本，也能实现控制成本支出、提升服务质量的目标。
（3）推动养老机构乃至养老产业的发展
PPP可以作为改革创新的突破口，推动养老业取得实质性的发展。改革的关键往往是行业重组和明确职能，具体来说，在政府投入养老机构建设经费主渠道的前提下，通过PPP的导向，开拓非政府渠道。以此为契机，重新审视和分配政策制定者、监管者和服务供应者的职能，通过进一步完善相关法律法规，成立独立的监管机构，消除公私合作的潜在矛盾，合理分担风险，才能真正有效地推动养老机构的发展。因此，PPP模式是促进我国养老机构健康发展的理想途径，可望有效的解决养老机构建设中的核心问题。
4、政策支持
2014 年11月16日，国务院公布《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发„2014‟60号)，在《意见》的第八项、第九项分别强调“鼓励社会资本加大社会事业投资力
度”以及“建立健全政府和社会资本合作(PPP)机制”，其中第二十六条内容如下：“鼓励社会资本加大社会事业投资力度。通过独资、合资、合作、联营、租赁等途径，采取特许经营、公建民营、民办公助等方式，鼓励社会资本参与教育、医疗、养老、体育健身、文化设施建设。尽快出台鼓励社会力量兴办教育、促进民办教育健康发展的意见。各地在编制城市总体规划、控制性详细规划以及有关专项规划时，要统筹规划、科学布局各类公共服务设施。各级政府逐步扩大教育、医疗、养老、体育健身、文化等政府购买服务范围，各类经营主体平等参与。将符合条件的各类医疗机构纳入医疗保险定点范围”，《意见》明确提及在养老方面对于社会资本的鼓励。
国家发改委公布《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》发改投资[2014]2724号，其中第三项针对“合理确定政府和社会资本合作的项目范围及模式”提出指导意见，指出“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式”。
为了保证政府和社会资本合作项目实施质量，规范项目识别、准备、采购、执行、移交各环节操作流程，财政部于2014年11月29日印发《政府和社会资本合作模式操作指南(试行)》，对于PPP模式的相关内容进行了科学规范。尽管养老项目并未列入最新发布的PPP
模式示范清单，但是，基于养老服务设施的公共性、未来人口老龄化对于中国养老体系形成的公共支出压力等原因，PPP模式引导社会资本发展养老产业在逻辑和创新方向上已经没有障碍，采用PPP模式发展养老产业只是时间问题。
五、养老地产项目开发要点
1、市场定位：目标市场全龄化
从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。
2、项目选址：区位、环境、配套
理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区
养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。
理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源
老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如
山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。
周边配套——周边具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套 如果项目选址周边具有比较便捷的交通，相对完善的生活商业配套或适老性的休闲、养生配套，可以减少项目自身配套的比重，节省配套投资成本，减轻后期运营管理难度，也能够更好的营造舒适便捷的社区生活。若能出则繁华、入则宁静，那是最理想的地段。
3、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石 就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，通过合理的用地组合，减少用地成本。
建设用地与非建设用地的组合
当前的养老地产已经很少采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。
不同建设用地类型的组合
目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。
拿地方式的选择
在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。
4、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式 模式一：隔代亲情社区开发模式
年轻人群与健康老人混合的社区。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。
这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。
模式二：会员制医养综合体模式
针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。
模式三：持续照料退休（CCRC）模式
以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。
CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。
模式四：养生目的地开发模式
“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。
这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场
上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。
模式五：乡居养老模式
乡居养老模式，是对农村空臵房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。
这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲臵的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。
模式六：保险挂钩养老地产模式
保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。最新推出的三种保险产品相关的养老地产将于2015年完工，三大养老地产分别是泰康养老社区、合众养老社区和新华养老社区。
这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策结合起来，能够减少入住客户的一次性投入，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。
5、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸 地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商
的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。
老龄产业链衍生出的一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的盈利点。
6、规划设计：适老化
构建完善的“适老化”的软硬件服务体系，根据老年人需求打造功能服务体系和设施规划。
交通、建筑、设施的人性化、无障碍式设计参照欧美发达国家的老年建筑标准结合我国老年人习惯进行。如大厅、楼梯楼道和电梯内均配有安全扶手，地面配臵高档防滑地板砖。房间内、卫生间内装配先进的求救呼叫系统直通呼叫台，房间及家具所有拐角全部作安全处理，宽大的卫生间，方便坐轮椅的老人进出，淋浴旁装有L形的扶手，真正达到无障碍设计。
六、西北部分地区养老地产开发案例
1、西安荣华·亲和源高端会员制养老社区
项目位于西安市户县境内，占地92亩。拥有智能化设备与私人秘书服务体系，保证老人们在一个舒适、温馨、自由、私密的环境下享受晚年生活。2015年9月8日开园，荣华控股集团董事长崔荣华表示：“荣华·亲和源的成功开园，预示着西北地区养老新模式正在逐步发展，老年人可以拥有更为多样的晚年生活。荣华控股集团希望将这个项目献给更多热爱生活的长者，让老人有尊严地生活，追求他们未完成的梦想。”
荣华〃亲和源养老社区设臵“数字化监控系统”、“无线报警系统”、“无线定位系统”、“园区一卡通系统”，做到360°全方位监控。同时开设颐养院、保障绿色就医通道，专业医疗团队管理，让老人安心养老。除此之外荣华〃亲和源还提供与之相辅的软性服务配套，设计
了生活、健康、快乐、特色4大服务体系，62项服务细节，让老人安心快乐养老的同时，也为每位老人建立了生活模块，开展个性化服务，让老人在社区内享受生活管家、健康管家、快乐管家24小时的秘书式服务。
2、西安中海亲颐·玺悦养老地产项目
项目占地面积21.85亩，建筑面积32594平米，项目包括1栋公寓、4栋洋房共计388间房。中海亲颐将客户定位为“50后”和“70后”，“50后”刚从事业上退下来，开始思考下半场人生，“70后”没有时间陪伴在家人左右，中海亲颐给父母打造一个最温馨的家。
在经营模式上，中海亲颐将采取“只租不售”的会员制，集宜居养生、休闲度假、专业医护保障为一体的创新产品体系及管理模式，或将为西安城镇退休人员提供新的养生、养老生活方式。
据了解，为发展养老地产业务，2013年4月，中海集团下属中海投资成立了深圳中海亲颐现代养老服务有限公司，专业负责拓展养老地产项目，但目前仅有玺悦一个养老地产项目。
3、西安秦达〃白鹿溪谷
项目占地343亩，容积率1.08，总建筑面积30万平方米，其中具备居家养老功能的低层住宅和花园洋房20万平米，机构养老的智能化老年公寓10万平方米。
养老运营将与北京太阳城合作，秉承其CCRC持续照料退休社区的模式，提供一站式全程服务。结合太阳城“百龄计划，全球联盟”等养老产品，在全球范围内实现旅游度假养老和异地交换养老，实现“会飞的房子”。
4、陕西博恩国际养生养老基地
项目位于西安市长安区滦镇开发区，总占地约700亩，计划投资20亿，总建筑面积70万平方米，分三期建设，将建成人文化、宜 居养老为基础，集休闲娱乐、旅游保健等大型的养生养老基地，秦汉颐苑作为一期工程，占地120亩，建筑面积22万平方，计划投资7.26亿，建成后可入住2700名老人，有希望成为西北地区首家符合国家标准的养老基地。具备国际化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家养老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。
陕西博恩集团前身是陕西博恩老年服务中心，成立于2005年，是经陕西民政厅批准的大型老年服务机构，是陕西老龄委办公室领导下，面对全省老人开展公益性 的明星单位，中心围绕老年人的医疗保障、老年教育培训等，多年来服务活动中深受广大的老年人好评和赞誉，享有较好的社会口碑，随着我国人口老龄化的加剧，老年人对人文性、宜居、养生养老服务的需求日益增长，陕西博恩集团调整经营思路，不但的扩大服务领域，先后注册了陕西博恩老年开发房地产、陕西博恩生态科 技有限公司、陕西博恩物业管理有限公司，主要项目有陕西博恩国际养生养老基地，包括秦汉医院、都市农庄等，经过市场历练和实践，集团秉承全心全意为老年 人、老年事业服务的宗旨，坚持以孝道、仁德、诚信为经验理念，快速实现企业化服务、集团化的产业集团，全力打造具有中国特色的完全采用市场经济模式操作的 老龄产业链，推动养老产业快速成长和发展
5、渭南市盘龙湾〃云何庄养生养老社区
项目位于陕西省渭南市富平县盘龙湾文化旅游区内，规划占地1800亩，独占3000亩广阔水面，坐拥53000亩现代农业产业示范区。拥有堪比国家级自然保护区的生态环境、区域小气候与湿润富氧空气。芦苇荡、荷花池、白鹤、鸳鸯、野鸭等野生动物随处可见。
在项目养老区内，拥有2000席失能老人24小时看护床位、2000席精品养老床位与3000席养老公寓，满足老年人安享晚年的各种需求。针对养老区，云何庄配备了陕西省第二人民医院分院，为居住在这里的老人提供医疗、康复、保健、理疗等多种专业服务。而星级物业也为老人提供营养膳食、应急呼叫等全方位的生活家政服务。项目配备老年大学、小型戏院、健身会所、游泳池、门球场、羽毛球场、老年健身运动器械等，多种文化娱乐场馆与设施一应俱全。在项目养老区内，所有的功能设计与服务均参考国际一流养老城进行设计施工建设。
养生区以新中式风格将传统中华文化与建筑园林融合为一体，更通过“九宫格”组团空间体系，使每户均可享受到项目内的每一处景致。3000套自耕农庄，拥有后院空中露台设计，超大花园可自耕自种，体验 “东方田园诗意”生活。
6、甘肃盛园五星养老公寓
该项目是甘肃里城实业集团旗下甘肃盛园房地产开发有限公司斥资5000万元打造的省内五星级大型专业养老服务机构，项目坐落于兰州市七里河区八里镇，由两幢已建好18000平方米的19层高层(纯框架剪力墙结构)及两家4000余平米专属配套会所组成，同时配建占地50余亩“开心农场”就近培植绿色有机果蔬，老人们可亲自体验采摘劳作乐趣。项目采取家庭化式的温馨服务，老人入住后，由专人陪护服务，中心提供适合老人的精美可口的自助餐及特色餐饮服务，保健医护服务。院内建有大型健身广场、垂钓园、娱乐棋牌室、台球
室、乒乓球室等供老人们休闲娱乐，还建有心理疏导室等设施。养老中心离市区仅10分钟车程，老人们想回家可由养老中心出车接送，小病在中心治疗保健，若需去医院治疗疾病，也由中心出车接送。
7、新疆维泰养老社区
项目位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）白鸟湖新区，计划投资8.6亿元，占地面积115亩，总建筑面积14.9万平方米，建成后，可提供1100余户居家养老的住宅和公寓，同时还可提供近500个机构养老的床位。项目2016年5月22日正式开工，预计于2017年底建设完成并投入使用。建设内容包括适老住宅、家庭式公寓、养护楼、社区医院、老年活动中心等项目。建成后将成为目前全疆最大、功能最全的养老综合服务社区。
将“居家养老、机构养老、医养型养老”三种模式结合在一起，打造“三位一体”的养老模式。在适老设施方面，维泰养老社区借鉴国际适老标准，结合中国老人人体工程学特征，研发设计适老空间、布臵适老设施设备，从整体规划到室内设计的空间尺寸、家具和材料
选择，从公共服务空间到卧室和卫生间都竭力为居民打造无障碍、适老、安全的居住环境。从可供轮椅回转的室内空间到干湿分离的浴室，从无高差的地面到防眩目灯光系统，大到可进入单价的电梯空间小到圆形防撞桌角的设计，都体现了维泰养老社区的精细化的处理。
同时，全面的智能的定位系统和感应系统不仅为老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社区医疗中心的引入，使老人足不出户便能享受高质量的医疗服务。
在服务上，维泰养老社区引入了ccrc服务管理理念。通过为老年人提供自理、介护和介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，都能在一个熟悉的环境中继续居住并获得与身体状况相对应的照料服务。
维泰养老社区项目建设的实施，顺应人口老龄化的发展趋势，符合自治区加强老龄工作的一贯要求，对于优化升级开发区乃至全疆老年服务业，促进社会养老服务保障体系建设，具有重大意义。
第四篇：保险资金投资业务相关政策
保险资金投资业务目录
中国保监会关于保险资产管理公
司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知....................................2 关于债权投资计划注册有关事项的通知................................................6 关于印发《保险资金参与金融衍生产品交易暂行办法》的通知........8 关于保险资金投资有关金融产品的通知..............................................17 关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知..............................23 中国保监会关于印发《保险资金委托投资管理暂行办法》的通知..29 中国保监会关于印发《保险资金投资债券暂行办法》的通知..........39
中国保监会关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知
各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：
为支持保险资产管理公司开展资产管理产品（以下简称“产品”）业务试点，保护产品持有人权益，防范和控制风险，根据《保险资金运用管理暂行办法》等相关规定，现就有关事项通知如下：
一、本通知所称产品是指保险资产管理公司作为管理人，向投资人发售标准化产品份额，募集资金，由托管机构担任资产托管人，为投资人利益运用产品资产进行投资管理的金融工具。产品限于向境内保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司等具有风险识别和承受能力的合格投资人发行，包括向单一投资人发行的定向产品和向多个投资人发行的集合产品。
向单一投资人发行的定向产品，投资人初始认购资金不得低于3000万元人民币；向多个投资人发行的集合产品，投资人总数不得超过200人，单一投资人初始认购资金不得低于100万。
二、保险资产管理公司开展产品业务所需资质参照《保险资金委托投资管理暂行办法》关于保险资金投资管理人的规定执行，公司应当制定完善的产品业务管理制度。
三、产品资产应当实施托管，托管人需具备保险资金托管人资格，履行保管产品资产、监督产品投资行为、复核产品净值、披露托管信息、参与产品资产清算等职责。
四、保险资产管理公司发行产品，实行初次申报核准，后续产品事后报告。
保险资产管理公司初次发行产品，应当在发行前向中国保监会报送下列材料:
（一）发行申请；
（二）具备开展产品业务能力的情况说明，并附有中国保监会出具的《投资管理人受托管理保险资金报告表》；
（三）产品合同；
（四）集合产品的募集说明书；
（五）托管协议；
（六）其他相关文件。中国保监会对申报材料进行审核，符合条件的，将向保险资产管理公司出具确认函。
保险资产管理公司后续发行集合产品，在完成发行后15个工作日内向中国保监会报送前款第（三）至第（六）项材料，以及验资报告和认购情况报告。
保险资产管理公司后续发行定向产品，应当在合同签订后15个工作日内向中国保监会提交产品说明书和产品合同。
五、保险资产管理公司发行集合产品，应当制定风险揭示书充分揭示风险。投资人认购或申购集合产品，保险资产管理公司需确认投资人已签署风险揭示书，投资人未签署风险揭示书的，保险资产管理公司不得向其发行或允许其申购集合产品。
六、产品投资范围限于银行存款、股票、债券、证券投资基金、央行票据、非金融企业债务融资工具、信贷资产支持证券、基础设施投资计划、不动产投资计划、项目资产支持计划及中国保监会认可的
其他资产。
产品投资范围包括基础设施投资计划、不动产投资计划、项目资产支持计划等投资品种的，保险资产管理公司应当在产品合同和产品募集说明书中说明相应的投资比例、估值原则、估值方法和流动性支持措施等内容。
七、保险资产管理公司在产品募集期间，可以自行或委托相应的销售机构推介产品，但不得通过互联网站、电视、广播、报刊等公共媒体公开推介。推介时，应当恪守职业道德和行为规范，全面、公正、准确地介绍产品特征和风险。推介材料必须真实、准确，不得存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏、或向投资人违规承诺收益和承担损失。
八、保险资产管理公司、托管人以及产品的其他信息披露义务人应当依据法律法规及产品合同的约定向监管机构和投资人披露信息，并确保所披露信息的真实性、准确性和完整性。
九、保险资产管理公司应当对每只产品进行独立核算、独立管理，公平对待所管理的不同产品资产，避免利益冲突，严禁可能导致利益输送、不公平交易的各种行为。
保险资产管理公司、托管人应当在每年结束之日起的3个月内分别编制上一的产品业务管理报告和托管报告报中国保监会，产品业务管理报告内容包括但不限于产品运作管理、公平交易制度执行、异常交易行为等情况。
十、产品终止的，保险资产管理公司应当在清算完成后，及时进
行信息披露，并在15个工作日内将清算结果报中国保监会。
十一、试点期间，中国保监会视有关情况可对产品发行人资质条件、投资人范围、产品发行审核方式、产品投资范围等进行适时调整。
十二、本通知自发布之日起施行。
中国保监会
月4日
2013年25
关于债权投资计划注册有关事项的通知
2013-02-01保监资金〔2013〕93号
各保险资产管理公司：
为推动债权投资计划业务创新发展，提高监管效率和透明程度，根据《基础设施债权投资计划管理暂行规定》《保险资金投资不动产暂行办法》等规定，债权投资计划发行将由备案制调整为注册制，现将有关事项通知如下：
一、保险资产管理公司等专业管理机构（以下称专业管理机构）发起设立债权投资计划，应当按照监管规定，向中国保监会指定的注册机构报送注册材料，依规注册。过渡期间，注册机构临时由中国保险保障基金有限责任公司担任。
二、专业管理机构报送的注册材料，包括正本和电子版光盘各一份。注册材料应当符合监管规定和注册机构要求，格式规范，内容真实准确完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
三、注册机构按照监管规定和经备案的注册规则，对注册材料的完备性和合规性进行程序性、标准化形式审核。注册材料符合规定的，注册机构应在15个工作日内办结注册程序，出具产品注册通知书。
四、中国保监会对交易结构复杂、投资规模较大的债权投资计划，可以组织有关专家进行独立风险评估，督促发行人充分评估、揭示和披露债权投资计划投资风险。
五、债权投资计划注册后，有关当事人仍按中国保监会现行规定，办理债权投资计划登记、发行和交易，并依规履行信息披露和报告义务。中国保监会通过现场和非现场检查方式，对债权投资计划业务进行监管。
六、专业资产管理机构发行的其他类型的资产管理产品，需要注册登记的，参照本通知执行。
会
24日
中国保监2013年1月7
关于印发《保险资金参与金融衍生产品交易暂行办法》的通知
为规保监发〔2012〕94号
各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司： 范保险资金参与金融衍生产品交易，防范资金运用风险，维护保险当事人合法权益，我会制定了《保险资金参与金融衍生产品交易暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
中国保监会
2012年10月
12日
保险资金参与金融衍生产品交易暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范保险资金参与金融衍生产品交易，防范资金运用风险，维护保险当事人合法权益，根据《中华人民共和国保险法》及《保险资金运用管理暂行办法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在中国境内依法设立的保险集团（控股）公司、保险公
司、保险资产管理公司（以下统称保险机构）参与金融衍生产品交易，适用本办法。
第三条 本办法所称金融衍生产品（以下简称衍生品），是指其价值取决于一种或多种基础资产、指数或特定事件的金融合约，包括远期、期货、期权及掉期（互换）。
本办法所称金融衍生产品交易（以下简称衍生品交易），是指境内衍生品交易，不包括境外衍生品交易。
第四条 保险集团（控股）公司、保险公司可以自行参与衍生品交易，也可以根据本办法及相关规定，委托保险资产管理公司及符合中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）规定的其他专业管理机构，在授权范围内参与衍生品交易。
第五条 保险机构参与衍生品交易，仅限于对冲或规避风险，不得用于投机目的，包括：
（一）对冲或规避现有资产、负债或公司整体风险；
（二）对冲未来一个月内拟买入资产风险，或锁定其未来交易价格。
本条第（二）项所称拟买入资产，应当是保险机构按其投资决策程序，已经决定将要买入的资产；未在决定之日起一个月内买入该资产，或在上述期限内放弃买入该资产，应当在规定期限结束后或决定之日起的5个交易日内，终止、清算或平仓相关衍生品。
第六条 中国保监会将根据市场发展和实际需要，适时发布衍生品具体品种交易规定。
第二章 资质条件
第七条保险集团（控股）公司、保险公司自行参与衍生品交易，应当符合以下要求：
（一）董事会知晓相关风险，并承担参与衍生品交易的最终责任；
（二）建立符合本办法规定的衍生品交易业务操作、内部控制和风险管理制度；
（三）建立投资交易、会计核算和风险管理等信息系统；
（四）配备衍生品交易专业管理人员，包括但不限于分析研究、交易操作、财务处理、风险控制和审计稽核等；
（五）其他规定要求。
第八条 保险集团（控股）公司、保险公司委托保险资产管理公司及其他专业管理机构参与衍生品交易，除符合第七条第（一）项外，还应当配备与衍生品交易相适应的监督和评价等专业管理人员。
保险资产管理公司及其他专业管理机构受托参与衍生品交易，应当符合本办法第七条第（二）项至第（五）项规定的要求。
第九条 保险机构参与衍生品交易，选择的交易结算等专业机构，应当符合中国保监会有关衍生品交易的规定。
第三章 管理规范
第十条 保险集团（控股）公司、保险公司参与衍生品交易，董事会应当根据公司管理情况，制定授权制度，建立决策机制，明确管理人员职责及报告要求。
第十一条保险机构自行或受托参与衍生品交易，业务操作制度应当涵盖研究、决策、交易、清算与结算等全过程，明确责任分工，确保业务流程清晰，环节紧密衔接。
第十二条 保险机构自行或受托参与衍生品交易，内部控制制度应当明确岗位职责，确保业务操作和风险管理流程可执行，关键岗位相互制衡，重点环节双人复核。
第十三条 保险机构自行或受托参与衍生品交易，风险管理制度应当纳入公司总体风险管理架构，能够覆盖衍生品交易前、中、后台，并符合本办法第四章规定要求。
第十四条 保险机构自行或受托参与衍生品交易，信息系统应当包括业务处理设备、交易软件和操作系统等，并通过可靠性测试。包括但不限于：
（一）投资管理部门与风险管理部门应当配置量化投资系统，计算对冲资产组合风险所需的衍生品数量，并根据市场变化，调整衍生品规模，逐步实现担保品动态调整；
（二）财务系统应当配备相应的衍生品估值与清算模块，会计确认、计量、账务处理及财务报告应当符合规定。保险机构委托托管银行进行财务核算的，应当确认托管银行的信息系统合规可靠。
第十五条 保险集团（控股）公司、保险公司参与衍生品交易，应当制定业务指引。该指引可以单独制定，也可以作为公司投资计划和投资指引的组成部分，包括但不限于以下内容：
（一）拟运用衍生品种类；
（二）使用衍生品的限制；
（三）风险管理要求。
第十六条 保险机构自行或受托参与衍生品交易，应当制定风险对冲方案，并经公司风险管理部门及有关决策人员审批。对冲未来拟买入资产的风险，应当逐项向风险管理部门报备拟买入资产的书面文件。
第四章 风险管理
第十七条 保险机构参与衍生品交易，应当建立动态风险管理机制，制定衍生品交易的全面风险管理制度与业务操作流程，建立实时监测、评估与处置风险的信息系统，完善应急机制和管理预案。
第十八条 保险机构参与衍生品交易，应当制定量化的风险指标，采用适当的计量模型与测评分析技术，及时评估衍生品交易风险。
第十九条 保险机构参与衍生品交易，应当根据公司风险承受能力，确定衍生品及其资产组合的风险限额，按照一定的评估频率定期复查更新。
保险机构应将风险限额分解为不同层级，由风险管理部门控制执行。对违反风险限额等交易情况，风险管理部门应当及时报告。确有风险对冲需求并需要灵活处理的，应严格履行内部审批程序。
第二十条保险机构参与衍生品交易，应当密切关注外部市场变化，审慎评估价格变化趋势，及时调整衍生品交易方案，防范市场风险。
第二十一条 保险机构参与衍生品交易，应当建立交易对手评估
与选择机制，充分调查交易对手的资信情况，评估信用风险，并跟踪评估交易过程和行为。
保险机构应当综合内外部信用评级情况，为交易对手设定交易限额，并根据需要采用适当的信用风险缓释措施。
第二十二条 保险机构参与衍生品交易，应当维持一定比例的流动资产，通过现金管理方法，监控与防范流动性风险。
第二十三条 保险机构参与衍生品交易，应当及时评估避险有效性。评估工作应当独立于决策和交易部门。评估衍生品价值时，应当采用市场公认或者合理的估值方法。
第二十四条 保险机构参与衍生品交易，应当制定有效的激励制度和机制，不得简单将衍生品交易盈亏与业务人员收入挂钩。后台及风险管理部门的人员报酬，应当独立于交易盈亏情况。
第二十五条 保险机构参与衍生品交易，应当在不同部门之间设立防火墙体系，实行严格的业务分离制度，确保投资交易、风险管理、清算核算、内审稽核等部门独立运作。
保险机构应当制定衍生品交易主管人员和专业人员的工作守则，建立问责制度。
第二十六条 保险机构参与衍生品交易，内部审计与稽核部门应当定期对衍生品交易的风险管理情况进行监督检查，独立提交季度和稽核报告。检查内容包括但不限于以下方面：
（一）衍生品交易活动合规情况；
（二）业务操作、内部控制及风险管理制度执行情况；
（三）专业人员资质情况；
（四）避险政策及有效性评估等。
第二十七条 保险机构参与衍生品交易，应当确保交易记录的及时、真实、准确与完整。记录内容包括衍生品交易决策流程、执行情况及风险事项等。
第五章 监督管理
第二十八条 保险机构参与衍生品交易，应当向中国保监会报告，并提交以下书面材料：
（一）保险集团（控股）公司、保险公司自行参与衍生品交易，应当报送董事会批准参与衍生品交易的决议（以下简称董事会决议）、董事会的风险知晓函及本办法第七条第（二）项至第（五）项要求的书面证明文件。
（二）保险集团（控股）公司、保险公司委托保险资产管理公司及其他专业管理机构参与衍生品交易，委托人应当报送董事会决议、风险知晓函、相关委托协议及符合规定的专业人员资料，受托人应当报送符合本办法第七条第（二）项至第（五）项要求的书面证明文件，受托的其他专业管理机构还应当报送书面承诺函，承诺接受中国保监会的质询和检查，并如实提供衍生品交易的各种资料。
第二十九条 保险机构、其他专业管理机构参与衍生品交易，应当及时向中国保监会报告以下事项：
（一）修改本办法第十条至第十三条规定的各项制度；
（二）不再满足第十四条规定的业务系统和设备要求；
（三）不再满足中国保监会规定的专业人员配备要求；
（四）提前终止委托或到期后不再继续委托开展衍生品交易。
保险机构及其他专业管理机构在上述第（一）项情况下，应当报告制度修改情况；在上述第（二）项或者第（三）项情况下，应当暂停其衍生品交易，在明确期限内了结衍生品业务头寸，直至能够满足有关规定，并向中国保监会提交书面报告后，才可恢复相关业务。
第三十条保险集团（控股）公司、保险公司应当按照规定向中国保监会报送以下报告：
（一）每个月结束后的10个工作日内，报送该月份衍生品交易的月末风险敞口总额、各类衍生品风险敞口金额，以及该月的风险对冲情况；
（二）每个季度结束后的30个工作日内，报送该季度衍生品交易的稽核审计报告；
（三）每个结束后的60个工作日内，报送该衍生品交易总结报告，内容包括但不限于衍生品交易总体风险、对冲有效性及合规情况等；
（四）及时报告衍生品交易违规行为、重大风险或异常情况，及采取的应对措施；
（五）中国保监会规定的其他材料。
本条所指的各项报告应当包括保险集团（控股）公司、保险公司以自己名义开展衍生品交易和委托保险资产管理公司及其他专业管
理机构开展衍生品交易的情况。
第三十一条 中国保监会依法对保险机构、其他专业管理机构参与衍生品交易，开展现场和非现场检查。
第三十二条 保险机构违反规定参与衍生品交易的，中国保监会将依法对相关机构和人员给予行政处罚。
其他专业管理机构违反有关法规和本办法规定的，中国保监会将记录其不良行为；情节严重的，中国保监会有权责令保险机构予以更换。
涉嫌犯罪的相关机构和人员，中国保监会将依法移送司法机关查处。
第三十三条 保险集团（控股）公司、保险公司参与境外衍生品交易，应当遵守保险资金境外投资规定，委托境外投资管理人，按照授权开展相关业务，并将衍生品交易纳入其业务管理体系。
第三十四条 保险机构受托管理的非保险资金，可以依照合同约定，参照本办法执行。
第三十五条 本办法由中国保监会负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。
关于保险资金投资有关金融产品的通知
2012-10-22保监发〔2012〕91号
各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：
为进一步优化保险资产配置结构，促进保险业务创新发展，根据《中华人民共和国保险法》、《保险资金运用管理暂行办法》及相关规定，现就保险资金投资理财产品等类证券化金融产品通知如下：
一、保险资金可以投资境内依法发行的商业银行理财产品、银行业金融机构信贷资产支持证券、信托公司集合资金信托计划、证券公司专项资产管理计划、保险资产管理公司基础设施投资计划、不动产投资计划和项目资产支持计划等金融产品（以下统称金融产品）。
二、保险资金投资的理财产品，其资产投资范围限于境内市场的信贷资产、存款、货币市场工具及公开发行且评级在投资级以上的债券，且基础资产由发行银行独立负责投资管理，自主风险评级处于风险水平最低的一级至三级。
保险资金投资的理财产品，其发行银行上年末经审计的净资产应当不低于300亿元人民币或者为境内外主板上市商业银行，信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别，境外上市并免于国内信用评级的，信用等级不低于国际信用评级机构评定的BB级或者相当于BB级的信用级别。
三、保险资金投资的信贷资产支持证券，入池基础资产限于五级分类为正常类和关注类的贷款。按照孰低原则，产品信用等级不低于
国内信用评级机构评定的A级或相当于A级的信用级别。
保险资金投资的信贷资产支持证券，担任发起机构的银行业金融机构，其净资产和信用等级应当符合本通知第二条第二款规定。
四、保险资金投资的集合资金信托计划，基础资产限于融资类资产和风险可控的非上市权益类资产，且由受托人自主管理，承担产品设计、项目筛选、投资决策及后续管理等实质性责任。其中，固定收益类的集合资金信托计划，信用等级应当不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别。
保险资金投资的集合资金信托计划，担任受托人的信托公司应当具有完善的公司治理、良好的市场信誉和稳定的投资业绩，上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币。
五、保险资金投资的专项资产管理计划，应当符合证券公司企业资产证券化业务的有关规定，信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别。
保险资金投资的专项资产管理计划，担任计划管理人的证券公司上年末经审计的净资产应当不低于60亿元人民币，证券资产管理公司上年末经审计的净资产应当不低于10亿元人民币。
六、保险资金投资的基础设施债权投资计划，应当符合《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》等有关规定，基础资产限于投向国务院、有关部委或者省级政府部门批准的基础设施项目债权资产。偿债主体最近一个会计资产负债率、经营现金流与负债比率和利息保障倍数，达到同期全国银行间债券市场新发行债券企业行业
平均水平。产品信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别。
保险资金投资的基础设施债权投资计划、基础设施股权投资计划和项目资产支持计划，担任受托人的保险资产管理公司等专业管理机构，应当符合《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》等有关规定。
七、保险资金投资的不动产投资计划及其受托机构，应当符合《保险资金投资不动产暂行办法》等有关规定。不动产投资计划属于固定收益类的，应当具有合法有效的信用增级安排，信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别；属于权益类的，应当落实风险控制措施，建立相应的投资权益保护机制。
八、保险资金投资的上述金融产品，募集资金投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策；产品结构简单，基础资产清晰，信用增级安排确凿，具有稳定可预期的现金流；建立信息披露机制和风险隔离机制，并实行资产托（保）管。保险资金应当优先投资在公开平台登记发行和交易转让的金融产品。
九、保险公司投资金融产品，应当符合下列条件：
（一）上季度末偿付能力充足率不低于120%；
（二）具有公司董事会或者董事会授权机构批准投资的决议;
（三）具有完善的投资决策与授权机制、风险控制机制、业务操作流程、内部管理制度和责任追究制度；
（四）资产管理部门合理设置投资金融产品岗位，并配备专职人
员；
（五）已经建立资产托管机制，资金管理规范透明；
（六）信用风险管理能力达到规定标准；
（七）最近三年未发现重大违法违规行为。
保险公司委托投资的，不受第（四）、（六）项的限制。
十、保险公司投资理财产品、信贷资产支持证券、集合资金信托计划、专项资产管理计划和项目资产支持计划的账面余额，合计不高于该保险公司上季度末总资产的30%。保险公司投资基础设施投资计划和不动产投资计划的账面余额，合计不高于该保险公司上季度末总资产的20%。
保险公司投资单一理财产品、信贷资产支持证券、集合资金信托计划、专项资产管理计划和项目资产支持计划的账面余额，不高于该产品发行规模的20%；投资单一基础设施投资计划和不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%；保险集团（控股）公司及其保险子公司，投资单一有关金融产品的账面余额，合计不高于该产品发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。
十一、保险公司应当对有关金融产品风险进行实质性评估，根据负债特性、投资管理能力和风险管理能力，合理制定金融产品配置计划，履行相应的内部审核程序，自主确定投资品种和规模、期限结构、信用分布和流动性安排。
十二、保险公司可以根据投资管理能力和风险管理能力，自行投资有关金融产品，或者委托保险资产管理公司投资有关金融产品。保
险公司委托投资的，应当按照《保险资金委托投资管理暂行办法》等规定，与符合条件的保险资产管理公司签订委托投资管理协议，明确双方职责和权利义务。
十三、保险机构投资理财产品，应当充分评估发行银行的信用状况、经营管理能力、投资管理能力和风险处置能力，关注产品资产的投资范围和流动性管理，切实防范合规风险、信用风险和流动性风险。
十四、保险机构投资信贷资产支持证券、集合资金信托计划、专项资产管理计划、基础设施投资计划、不动产投资计划和项目资产支持计划，应当充分关注产品交易结构、基础资产状况和信用增级安排，切实防范信用风险、流动性风险、操作风险和法律风险。
十五、保险机构投资有关金融产品，应当充分发挥投资者监督作用，持续跟踪金融产品管理运作，定期评估投资风险，适时调整投资限额、风险限额和止损限额，维护资产安全。金融产品发生违约等重大投资风险的，保险机构应当采取有效措施，控制相关风险，并及时向中国保监会报告。
十六、保险机构投资有关金融产品，不得与当事人发生涉及利益输送、利益转移等不当交易行为，不得通过关联交易或者其他方式侵害公司或者被保险人利益。
十七、保险公司投资有关金融产品，应当于每季度结束后30个工作日内和每年4月30日前，分别向中国保监会提交季度报告和报告，并附以下书面材料：
（一）投资及合规情况 ；
（二）风险管理状况；
（三）涉及的关联交易情况；
（四）中国保监会规定的其他审慎性内容。
保险公司委托保险资产管理公司投资有关金融产品的，可将前款报告纳入《保险资金委托投资管理暂行办法》规定的定期报告。
十八、本通知所指信用增级安排，其中保证担保的，应当为本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，且担保人信用等级不低于被担保人信用等级；抵押或质押担保的，担保财产应当权属清晰，未被设定其他担保或者采取保全措施，经评估的担保财产价值不低于待偿还本息，且担保行为已经履行必要法律程序。
本通知所指保险公司总资产，应当扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产。
十九、本通知自发布之日起施行。《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》（保监发〔2009〕43号）同时废止。
中国保监会
2012年10月12日
关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知
保监发〔2012〕59号
各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：
为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全，根据《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》（以下简称《股权办法》）和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《不动产办法》），现就有关事项通知如下：
一、调整事项
1.保险公司投资股权或者不动产，不再执行上一会计盈利的规定；上一会计净资产的基本要求，均调整为1亿元人民币；偿付能力充足率的基本要求，调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。
2.保险公司投资自用性不动产，其专业人员的基本要求，调整为资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员。
3.保险资金直接投资股权的范围，增加能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业企业、新型商贸流通企业的股权，且该股权指向的标的企业应当符合国家宏观政策和产业政策，具有稳定的现金流和良好的经济效益。
4.保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构 的资本要求，调整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。
5.保险资金投资的股权投资基金，包括成长基金、并购基金、新兴战略产业基金和以上股权投资基金为投资标的的母基金。其中，并购基金的投资标的，可以包括公开上市交易的股票，但仅限于采取战略投资、定向增发、大宗交易等非交易过户方式，且投资规模不高于该基金资产余额的20%。新兴战略产业基金的投资标的，可以包括金融服务企业股权、养老企业股权、医疗企业股权、现代农业企业股权以及投资建设和管理运营公共租赁住房或者廉租住房的企业股权。母基金的交易结构应当简单明晰，不得包括其他母基金。
6.保险资金投资的股权投资基金，非保险类金融机构及其子公司不得实际控制该基金的管理运营，或者不得持有该基金的普通合伙权益。
7.保险公司重大股权投资和购置自用性不动产，除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非重大股权投资和非自用性不动产投资，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。
8.保险公司投资未上市企业股权、股权投资基金等相关金融产品，可以自主确定投资方式，账面余额由两项合计不高于本公司上季末总资产的5%调整为10%。其中，账面余额不包含保险公司以自有资金直接投资的保险类企业股权。
保险公司投资同一股权投资基金的账面余额，不高于该基金发行规模的20%；保险集团（控股）公司及其保险子公司，投资同一股权
投资基金的账面余额，合计不高于该基金发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。
9.保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%；投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。
保险公司投资同一基础设施债权投资计划或者不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于该产品发行规模的20%。保险集团（控股）公司及其保险子公司，投资同一基础设施债权投资计划或者不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于该计划（产品）发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。
10.保险公司和托管机构向中国保监会提交投资股权和不动产季度报告的时间，调整为每季度结束后30个工作日内；保险公司、投资机构和托管机构向中国保监会提交投资股权和不动产报告的时间，调整为每年4月30日前。
二、明确事项
1.保险集团（控股）公司及其保险子公司投资股权和不动产，可以整合集团内部资源，在保险机构建立股权和不动产投资专业团队，由该专业团队统一提供咨询服务和技术支持。该专业团队所在的保险
机构，应当分别符合《股权办法》有关专业机构、《不动产办法》有关投资机构的规定。不动产投资机构仅为保险公司投资不动产提供咨询服务和技术支持的，应当具有10名以上不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于2名，具有3年以上相关经验的不少于3名。
保险公司投资股权和不动产，聘请专业机构或者投资机构提供投资咨询服务和技术支持的，该保险公司资产管理部门应当配备不少于2名具有3年以上股权投资和相关经验的专业人员，以及不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。保险公司间接投资股权或者不动产相关金融产品的，专业人员的基本要求不变。
2.保险资金投资的股权投资基金，发起设立并管理该基金的投资机构，其退出项目的最低要求，是指该机构专业人员作为投资主导人员，合计退出的项目数量；其管理资产的余额，是指在中国境内以人民币计价的实际到账资产和资金的余额。
3.保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目，该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市。
4.保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%。
5.保险公司根据业务发展需求，可以自主调整权属证明清晰的不
动产项目属性，自用性不动产转换为投资性不动产的，应当符合投资性不动产的相关规定，并在完成转换后30个工作日内，向中国保监会报告。
三、其他事项
1.保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目。
2.保险公司以股权方式投资不动产，应当严格规范项目公司名称，限定其经营范围。项目公司不得对外进行股权投资。
3.保险公司投资不动产项目，应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，不得将保险资金挪做他用。
4.保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。保险公司转换自用性不动产和投资性不动产属性时，应当充分论证转换方案的合理性和必要性，确保转换价值公允，不得利用资产转换进行利益输送或者损害投保人利益。
5.保险公司以外币形式出资，投资中国境内未上市企业股权或者不动产，纳入《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》管理。
中国保险监督管理委员会
七月十六日
二○一二年28
中国保监会关于印发《保险资金委托投资管理暂行办法》的通知
保监发〔2012〕60号
各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：
为规范保险资金委托投资行为，防范投资管理风险，切实保障资产安全，维护保险当事人合法权益，我会制定了《保险资金委托投资管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
中国保险监督管理委员会
二○一二年七月十六日
保险资金委托投资管理暂行办法
第一章总则
第一条 为规范保险资金委托投资行为，防范投资管理风险，切实保障资产安全，维护保险当事人合法权益，根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国合同法》、《保险资金运用管理暂行办法》等法律法规，制定本办法。
第二条 中国境内依法设立的保险集团（控股）公司和保险公司（以下统称保险公司），将保险资金委托给符合条件的投资管理人，开展定向资产管理、专项资产管理或者特定客户资产管理等投资业
务，适用本办法。
本办法所称投资管理人，是指在中国境内依法设立的，符合中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）规定的保险资产管理公司、证券公司、证券资产管理公司、证券投资基金管理公司及其子公司（以下简称基金管理公司）等专业投资管理机构。
第三条 保险公司开展保险资金委托投资，应当建立资产托管机制，并按照本办法规定选择投资管理人。保险公司委托投资资金及其运用形成的财产，应当独立于投资管理人、托管人的固有财产及其管理的其他财产。投资管理人因投资、管理或者处分保险资金取得的财产和收益，应当归入委托投资资产。相关机构不得对受托投资的保险资金采取强制措施。
第四条 中国保监会负责制定保险资金委托投资的政策规定，依法对委托投资和受托投资等行为实施监督管理。
第二章资质条件
第五条 保险公司开展委托投资，应当满足下列要求：
（一）具有完善的公司治理、决策流程和内控机制；
（二）具有健全的资产管理体制和明确的资产配置计划；
（三）财务状况良好，资产配置能力符合中国保监会有关规定；
（四）建立委托投资管理制度，包括投资管理人选聘、监督、评价、考核等制度，并覆盖委托投资全部过程；
（五）建立委托资产托管机制，资金运作透明规范；
（六）最近三年未发现重大违法违规行为。
第六条 保险公司开展委托投资，受托的投资管理人应当符合下列条件：
（一）公司治理完善，市场信誉良好，具有国家有关部门认可的资产管理业务资质；
（二）具有健全的操作流程、内控机制、风险管理及稽核制度，建立公平交易和风险隔离机制；
（三）具有丰富的产品线，稳定的过往投资业绩；
（四）设置产品开发、投资研究、投资管理、风险控制、绩效评估、咨询服务等专业岗位；
（五）具有稳定的投资管理团队，拥有不少于15名具有相关资质和投资经验的专业人员，其中具有5年以上投资经验的不少于5名，具有3年以上投资经验的不少于5名；
（六）最近三年未发现重大违法违规行为。
第七条 保险公司选择保险资产管理公司开展委托投资，该公司除符合第六条规定外，还应当符合下列条件：
（一）注册资本不低于1亿元；
（二）管理资产余额不低于100亿元；
（三）具有一年以上受托投资经验。
保险资产管理公司受托管理关联方机构的资金，不受前款第（二）、（三）项的限制。
第八条 保险公司选择证券公司或证券资产管理公司开展委托投资，该公司除符合第六条规定外，还应当符合下列条件：
（一）取得客户资产管理业务资格三年以上；
（二）最近一年客户资产管理业务管理资产余额（含全国社保基金和企业年金）不低于100亿元，或者集合资产管理业务受托资金余额不低于50亿元；
（三）接受中国保监会涉及保险资金委托投资的质询，并报告有关情况。
第九条 保险公司选择基金管理公司开展委托投资，该公司除符合第六条规定外，还应当符合下列条件：
（一）取得特定客户资产管理业务资格三年以上；
（二）最近一年管理非货币类证券投资基金余额不低于100亿元；
（三）接受中国保监会涉及保险资金委托投资的质询，并报告有关情况。
第三章投资规范
第十条 保险资金委托投资范围，限于境内市场的存款、依法公开发行并上市交易的债券和股票、证券投资基金及其他金融工具。保险资金投资金融工具的品种和比例，应当符合中国保监会规定。
第十一条 保险公司开展委托投资，应当按照规定和内控要求，完善决策程序和授权机制，确定股东（大）会、董事会和经营管理层的决策及批准权限，由董事会承担委托投资的最终责任。
第十二条 保险公司开展委托投资，应当制定投资管理人选聘标准和流程，综合考虑风险、成本和收益等因素，通过市场化方式，合理确定投资管理人数量。
第十三条 保险公司开展委托投资，应当与投资管理人签订委托投资管理协议，载明当事人权利义务、关键人员变动、利益冲突处理、风险防范、信息披露、异常情况处置、资产退出安排以及责任追究等事项。
保险公司应当根据保险资金风险收益特征，审慎制定委托投资指引，合理确定投资范围、投资目标、投资期限和投资限制等要素，定期或者不定期审核委托投资指引，并做出适当调整。
第十四条 保险公司与投资管理人应当按照市场化原则，根据资产规模、投资目标、投资策略、投资绩效等因素，协商确定管理费率定价机制，动态调整管理费率水平，并在委托投资管理协议中载明。
第十五条 投资管理人受托管理保险资金，应当履行以下职责：
（一）严格遵守委托投资管理协议、委托投资指引和本办法规定，清晰制定投资说明书，恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效的管理义务；
（二）持续评估、分析、监控和核查保险资金的划拨、投资、交易等行为，确保保险资金在投资研究、投资决策和交易执行等环节得到公平对待；
（三）依法保守保险资金投资的商业秘密；定期或不定期向保险公司披露受托资金配置状况、价格波动、交易记录、绩效归因、风险合规及投资人员变动等信息，为保险公司查询上述信息提供便利和技术支持；
（四）对不同保险公司和不同保险产品的保险资金进行分账和分
类管理。
第十六条 投资管理人有下列情形之一的，保险公司应当及时解聘或者更换投资管理人：
（一）违反保险资金委托投资管理协议约定；
（二）利用保险资金财产谋取不正当利益，或者为他人谋取不正当利益；
（三）与受托管理保险资金发生重大利益冲突；
（四）投资管理人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产；
（五）不再满足受托管理保险资金业务资质；
（六）中国保监会规定或保险资金委托投资管理协议约定的其他情形。
第四章风险控制
第十七条 保险公司应当根据保险资金风险收益特征，加强资产配置管理，优化投资资产结构。
第十八条 保险公司选聘投资管理人，应当开展审慎尽职调查：
（一）充分论证投资管理人的投资管理能力，包括人员配备、收益水平、系统配置、技术支持等方面；充分评估投资管理人的信用风险、操作风险、道德风险和法律风险等风险管理能力；
（二）根据投资管理人过往投资业绩、风险特征以及管理经验等指标，实行动态业务授权管理或者比例管理；
（三）定期分析潜在利益冲突，并制定应急管理预案。
第十九条 保险公司应当定期评估投资管理人的管理能力、投资业绩、服务质量等要素，跟踪监测各类委托投资账户风险及合规状况，定期出具分析报告。发生重大突发事件，保险公司应当立即采取有效措施。
第二十条 保险公司可在规定范围内，授权投资管理人运用远期、掉期、期权、期货等衍生产品，管理和对冲投资风险，且不得用于投机。
第二十一条 保险公司应当建立完善的风险防范和控制机制，配备满足业务发展需要的风险监测和信息反馈系统。
第二十二条 保险公司应当建立委托投资责任追究制度，高级管理人员和主要业务人员违反规定，未履行职责并造成损失的，应当依法追究责任。涉及非保险机构高级管理人员和主要业务人员责任的，保险公司应当按照有关规定和合同约定，追究其责任。
第二十三条 保险公司开展委托投资，应当建立投资资产退出机制，有效维护保险资产的安全与完整。
第五章监督管理
第二十四条 保险公司开展委托投资，应当向中国保监会报告，并提交以下书面材料：
（一）股东（大）会或者董事会有关开展委托投资的决议；
（二）公司治理、决策流程、管理体制及内控机制的说明；
（三）资产管理部门、岗位设置及专业人员资质的说明；
（四）委托投资管理制度；
（五）委托投资资产配置计划；
（六）选聘投资管理人情况和签订的相关协议。
第二十五条 投资管理人受托管理保险资金，应当向中国保监会报告，并提交以下书面材料：
（一）股东（大）会或者董事会有关开展受托管理保险资金的决议；
（二）受托管理保险资金的可行性报告；
（三）受托投资管理制度和风险控制制度；受托投资管理部门、岗位设置及专业人员资质和经验的说明；投资管理信息系统的说明；
（四）国家相关部门颁发的资产管理业务许可证明；开展业务情况、管理资产规模、过往业绩说明及有关证明文件。
第二十六条 中国保监会将定期检验、跟踪监测保险公司及其投资管理人的投资管理能力，必要时可以聘请中介机构协助检查。
第二十七条 保险公司开展委托投资，应当于每季度结束后30个工作日内和每年4月30日前，分别向中国保监会提交季度报告和报告，至少包括以下内容：
（一）保险公司对投资管理人及委托投资资产，开展持续监测和绩效评估等情况；
（二）委托投资资产风险、投资及合规状况和危机事件等状况；
（三）中国保监会规定的其他审慎性内容。
第二十八条 保险公司应当在下列情形发生5个工作日内，向中国保监会报告：
（一）变更投资管理人或托管人；
（二）发生与委托投资有关的重大行政处罚、重大诉讼或者其他重大事件；
（三）中国保监会规定的其他情形。
第二十九条 投资管理人应当于每年4月30日前，就受托管理保险资金情况，向中国保监会提交报告，至少包括以下内容：
（一）执行委托投资指引情况；
（二）投资交易、资金清算和资产托管情况；
（三）主要风险及处置、资产估值及收益情况；
（四）向保险公司披露信息情况；
（五）经专业机构审计的保险资金投资的财务报告；
（六）中国保监会规定的其他审慎性内容。
除上述内容外，投资管理人还应当报告其投资管理能力变化、监管处罚、法律纠纷等情况。
投资管理人发生重大诉讼、受到重大行政处罚以及投资管理能力明显下降或者发生其他重大事件的，应当立即采取有效措施，防范相关风险，维护其受托管理保险资产的安全完整，并在5个工作日内向中国保监会报告。
第三十条 保险公司开展委托投资的相关当事人，向中国保监会报送的材料，应当真实、准确、完整，不得存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并符合有关监管规定。
第三十一条 保险公司开展委托投资，违反本办法规定的，中国
保监会将依法给予行政处罚。
投资管理人及有关当事人违反有关法律、行政法规和本办法规定的，中国保监会将记录其不良行为;情节严重的，中国保监会有权责令保险公司予以更换。
第六章附则
第三十二条 中国保监会对保险资产管理公司受托投资另有规定的，从其规定。废止《关于暂不允许委托证券公司管理运用资产的通知》（保监发〔2000〕67号）的规定。其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第三十三条 本办法由中国保监会负责解释和修订，自发布之日起施行。
中国保监会关于印发《保险资金投资债券暂行办法》的通知
保监发〔2012〕58号
各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：
为规范保险资金投资债券行为，改善资产配置，维护保险当事人合法权益，我会制定了《保险资金投资债券暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
中国保险监督管理委员会
二○一二年七月十六日
保险资金投资债券暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范保险资金投资债券行为，改善资产配置，维护保险当事人合法权益，根据《中华人民共和国保险法》、《保险资金运用管理暂行办法》及有关规定，制定本办法。
第二条 中国境内依法设立的保险集团（控股）公司和保险公司
（以下统称保险公司）投资债券，符合中国保监会规定的专业投资管理机构受托保险资金投资债券，适用本办法。
本办法所称债券，是指依法在中国境内发行的人民币债券和外币债券，包括政府债券、准政府债券、企业（公司）债券及符合规定的其他债券。
第三条 中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责制定保险资金投资债券政策，依法对债券投资活动实施监督管理。
第二章 资质条件
第四条 保险公司投资债券，应当符合下列条件：
（一）具有完善的公司治理、决策流程和内控机制，健全的债券投资管理制度、风险控制制度和信用评级体系；
（二）已经建立资产托管、集中交易和防火墙机制，资金管理规范透明；
（三）合理设置债券研究、投资、交易、清算、核算、信用评估和风险管理等岗位；投资和交易实行专人专岗；
（四）具有债券投资经验的专业人员不少于2人，其中具有3年以上债券投资经验的专业人员不少于1人；信用评估专业人员不少于2人，其中具有2年以上信用分析经验的专业人员不少于1人；
（五）建立与债券投资业务相应的管理信息系统。
第五条 保险资金投资无担保非金融企业（公司）债券，其信用风险管理能力应当达到中国保监会规定的标准。
第三章 政府债券和准政府债券
第六条 保险资金投资的政府债券，是指中华人民共和国省（自治区、直辖市、计划单列市）以上政府财政部门或其代理机构，依法在境内发行的，以政府信用为基础并由财政支持的债券，包括中央政府债券和省级政府债券。
中央银行票据、财政部代理省级政府发行并代办兑付的债券，比照中央政府债券的投资规定执行。
保险资金投资省级政府债券的规定，由中国保监会另行制定。
第七条 保险资金投资的准政府债券，是指经国务院或国务院有关部门批准，由特定机构发行的，信用水平与中央政府债券相当的债券。
以国家预算管理的中央政府性基金，作为还款来源或提供信用支持的债券，纳入准政府债券管理。政策性银行发行的金融债券和次级债券、国务院批准特定机构发行的特别机构债券，比照准政府债券的投资规定执行。
第四章 企业（公司）债券
第八条 保险资金投资的企业（公司）债券，是指由企业（公司）依法合规发行，且不具备政府信用的债券，包括金融企业（公司）债券和非金融企业（公司）债券。
第九条 金融企业（公司）债券包括商业银行可转换债券、混合资本债券、次级债券以及金融债券，证券公司债券，保险公司可转换债券、混合资本债券、次级定期债券和公司债券，国际开发机构人民币债券以及中国保监会规定的投资品种。
保险资金投资的金融企业（公司）债券，应当符合下列条件：
（一）商业银行发行的金融企业（公司）债券，应当具有国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级以上的长期信用级别；其发行人除符合中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定外，还应当符合下列条件：
1.最新经审计的净资产，不低于100亿元人民币；
2.核心资本充足率不低于6%；
3.国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级以上的长期信用级别；
4.境外上市并免于国内信用评级的，国际信用评级机构评定的BB级或者相当于BB级以上的长期信用级别。
保险资金投资的商业银行混合资本债券，除符合上述规定外，应当具有国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，其发行人总资产不低于2000亿元人民币。商业银行混合资本债券纳入无担保非金融企业（公司）债券管理。
（二）证券公司债券，应当公开发行，且具有国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别；其发行人除符合中国证券监督管理委员会的有关规定外，还应当符合下列条件：
1.最新经审计的净资本，不低于20亿元人民币；
2.国内信用评级评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别；
3.境外上市并免于国内信用评级的，国际信用评级机构评定的
BBB级或者相当于BBB级以上的长期信用级别。
（三）保险公司可转换债券、混合资本债券、次级定期债券和公司债券，应当是保险公司按照相关规定，经中国保监会和有关部门批准发行的债券。
（四）国际开发机构人民币债券，其发行人除符合国家有关规定外，还应当符合下列条件：
1.最新经审计的净资产，不低于50亿美元；
2.国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别；免于国内信用评级的，国际信用评级机构评定的BBB级或者相当于BBB级以上的长期信用级别。
第十条 非金融企业（公司）债券包括非金融机构发行的企业债券，公司债券，中期票据、短期融资券、超短期融资券等非金融企业债务融资工具，可转换公司债券，以及中国保监会规定的其他投资品种。
保险资金投资的非金融企业（公司）债券，应当符合下列条件：
（一）其发行人除符合有关部门的规定外，还应当符合下列条件：
1.最新经审计的净资产，不低于20亿元人民币；
2.国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级以上的长期信用级别；
3.境外上市并免于国内信用评级的，国际信用评级机构评定的BB级或者相当于BB级以上的长期信用级别。
（二）有担保非金融企业（公司）债券，具有国内信用评级机构
评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，其担保符合下列条件：
1.以保证方式提供担保的，应当为本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，且担保人资信不低于发行人的信用级别;
2.以抵押或质押方式提供担保的，担保财产应当权属清晰。未被设定其他担保或者采取保全措施的，经有资格的资产评估机构评估的担保财产，其价值不低于担保金额，且担保行为已经履行必要的法律程序；
3.担保金额应当持续不低于债券待偿还本息总额。
（三）无担保非金融企业（公司）债券，具有国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别。其中，短期融资券具有国内信用评级机构评定的A-1级。
有担保非金融企业（公司）债券的担保，不完全符合本条规定的，纳入无担保非金融企业（公司）债券管理。
（四）保险资金投资的无担保非金融企业（公司）债券，应当采用公开招标发行方式或者簿记建档发行方式。其中，簿记建档发行方式应当满足下列条件：
1.发行前，发行人应当详细披露建档规则；
2．簿记建档应当具有符合安全保密要求的簿记场所；
3.簿记建档期间，簿记管理人应当指派专门人员值守并维持秩序；现场人员不得对外泄露相关信息；
4.簿记管理人应当妥善保管有关资料，不得泄露或者对外披露。
（五）保险资金投资的企业（公司）债券，按照规定免于信用评级要求的，其发行人应当具有不低于该债券评级规定的信用级别。
本办法所称净资产，不包括少数股东权益。
第十一条 保险资金投资的企业（公司）债券，其发行人应当及时、准确、完整披露相关信息。披露频率每年不少于一次，披露内容至少应当包括经审计的财务报表和跟踪评级报告。经审计的财务报告，披露时间应当不晚于每年5月31日，跟踪评级报告披露时间应当不晚于每年6月30日。
第五章 投资规范
第十二条 保险公司投资中央政府债券、准政府债券，可以按照资产配置要求，自主确定投资总额。
第十三条 保险公司投资有担保的企业（公司）债券，可以按照资产配置要求，自主确定投资总额；投资无担保非金融企业（公司）债券的余额，不超过该保险公司上季末总资产的50%。
第十四条 保险公司投资同一期单品种中央政府债券和准政府债券，可以自主确定投资比例。
保险公司投资同一期单品种金融企业（公司）债券和有担保非金融企业（公司）债券的份额，不超过该期单品种发行额的40%；投资同一期单品种无担保非金融企业（公司）债券的份额，不超过该期单品种发行额的20%。
同一保险集团的保险公司，投资同一期单品种企业（公司）债券的份额，合计不超过该期单品种发行额的60%，保险公司及其投资控
股的保险机构比照执行。
债券发行采取一次核准（备案或注册）、分期募集方式的，其同一期是指该债券分期发行中的每一期。
第十五条 保险公司投资同一发行人发行的企业（公司）债券的余额，不超过该发行人上一会计净资产的20%；投资关联方发行的企业（公司）债券的余额，不超过该保险公司上季末净资产的20%。
第十六条 保险公司委托多个专业投资管理机构投资的债券，其投资余额应当合并计算，且不超过中国保监会规定的投资比例。
第十七条 保险公司的投资连结保险产品、非寿险非预定收益型保险产品等独立账户或产品，其投资债券的余额，不超过相关合同约定的比例。
第六章 风险控制
第十八条 保险公司和专业投资管理机构应当建立明确的决策与授权机制，严谨高效的业务操作流程，完善的风险控制制度、风险处置预案和责任追究制度。
第十九条 保险公司应当根据资产配置要求，专业投资管理机构应当按照委托人的投资指引，审慎判断债券投资的效益与风险，合理确定债券投资组合的品种配置、期限结构、信用分布和流动性安排，跟踪评估债券投资的资产质量、收益水平和风险状况。
第二十条 保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资债券，应当综合运用外部信用评级与内部信用评级结果，不得投资内部信用评级低于公司确定的可投资信用级别的企业（公司）债券。
同一债券同时具有境内两家以上外部信用评级机构信用评级的，应当采用孰低原则确认外部信用评级；同时具有国内信用评级和国际信用评级的，应当以国内信用评级为准。本条所称信用评级是指最近一个会计的信用评级，同时是指同一发行人在同一会计核算期间获得的信用评级。
第二十一条 保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资债券，应当充分关注发行人还款来源的及时性和充分性；投资有担保企业（公司）债券，应当关注担保效力的真实性和有效性。
第二十二条 保险公司上季度末偿付能力充足率低于120%的，不得投资无担保非金融企业（公司）债券；已经持有上述债券的，不得继续增持并适时减持。上季度末偿付能力处于120%和150%之间的，应当及时调整投资策略，严格控制投资无担保非金融企业（公司）债券的品种和比例。
第二十三条 保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资债券，应当加强债券投资的市场风险和流动性风险管理，定期开展压力测试与情景分析，并根据测试结果适度调整投资策略。
第二十四条 保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资债券，参与债券发行认购的，应当书面约定手续费及其他相关费用，且采用透明方式，通过银行转账实现。
保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资企业（公司）债券，以非竞价交易方式投资债券的，应当建立询价制度和交易对手风险管理机制。
第二十五条 保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资债券，与托管银行签订债券托管协议，应当明确托管事项、托管职责与义务以及监督服务等内容，并按中国保监会的有关规定执行。
保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资企业（公司）债券，与托管银行的资金划拨和费用支付，与证券经营机构的费用支付，均应采用透明方式，通过银行转帐实现。
第二十六条 保险公司与证券经营机构或其他非保险公司不得发生下列行为：
（一）出租、出借各类债券，中国保监会另有规定的除外；
（二）非法转移利润或者利用其他手段进行利益输送，谋取不当利益；
（三）法律、行政法规和中国保监会禁止的其他行为。
第二十七条 保险公司投资或者专业投资管理机构受托投资债券，参与债券衍生金融工具交易，仅限于管理和对冲投资风险，且应当遵守中国保监会的有关规定。
第二十八条 保险资金已投资债券不再符合本办法规定的，不得增加投资，保险公司或专业投资管理机构应当认真评估相关风险，及时妥善处理。
第七章 监督管理
第二十九条 保险资金可投资债券信用评级机构的规定，由中国保监会另行制定。
第三十条 为保险资金投资债券提供服务的投资管理、资产托管、48
证券经营等机构，应当接受中国保监会有关保险资金投资债券的质询，并报告相关情况。
第三十一条 保险公司应当按照有关规定，通过保险资产管理监管信息系统及中国保监会规定的其他方式，及时向中国保监会报送下列信息：
（一）债券投资报表；
（二）风险指标的计算方法及说明；
（三）与托管银行签订的托管协议、与证券经营机构签订的经纪业务协议副本；
（四）中国保监会要求的其他报告事项。
专业投资管理机构应当按照有关规定，向中国保监会报送受托保险资金投资债券的相关信息。
第三十二条 保险资金投资债券发生违约等风险，应当立即启动风险管理预案，并及时向中国保监会报告。
保险公司投资债券和专业投资管理机构受托投资债券，应当关注所投资债券的价格及价值波动。债券发行时，保险资金报价偏离公开市场可比债券合理估值1%以上的，或者所投资债券交易价格偏离市场合理估值1%以上的，应当于下一个季度前10个工作日内，向中国保监会报告并说明影响因素及应对方案。
第三十三条 中国保监会定期或不定期对保险公司投资债券、专业投资管理机构受托投资债券的决策与授权机制、投资管理制度、业务操作流程和信用风险管理系统等进行检查，也可聘请会计师事务所
等专业中介机构对保险资金投资债券情况进行检查。
保险公司和专业投资管理机构，应当向中国保监会报告债券估值的规则。
第三十四条 保险公司投资债券、专业投资管理机构受托投资债券，违反法律、行政法规及本办法规定的，中国保监会将依据有关法规，对相关机构和人员予以处罚。
第八章 附则
第三十五条 外国保险公司在中国境内设立的分公司投资债券，比照本办法规定执行。
第三十六条 保险资产管理公司运用自有资金投资债券，比照本办法规定执行。
第三十七条 中国保监会根据有关规定和市场情况，可适时调整保险资金投资债券的范围、品种和比例，规范禁止行为等。
第三十八条 本办法由中国保监会负责解释和修订，自发布之日起施行。废止《关于保险机构投资公司债有关问题的通知》（保监发〔2007〕95号）、《关于保险机构投资认股权和债券分离交易可转换公司债券的通知》（保监资金〔2007〕338号）、《关于增加保险机构债券投资品种的通知》（保监发〔2009〕42号）、《关于债券投资有关事项的通知》（保监发〔2009〕105号）、《关于保险机构投资无担保企业债券有关事宜的通知》（保监发〔2009〕132号）的规定。其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第五篇：养老地产市场前景
养老地产市场前景
中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，中国养老地产的市场前景广阔，蕴含着巨大的潜力和开发空间。
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