养老地产市场调研预测及投资咨询分析（合集五篇）

第一篇：养老地产市场调研预测及投资咨询分析

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养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

养老地产作为关注夕阳生活的朝阳产业，缺口巨大，受到各方的关注，这一细分市场的成熟对于众多房地产开发商来说，蕴涵着无限商机。政策的倾斜、巨大的市场、稀少的竞争者这些有利条件使养老地产成为开发商心目中的蓝海。

前瞻网《2013-2017年 中国养老保险行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》主要分析了养老地产行业的市场规模、养老地产行业市场供需求状况、养老地产行业市场竞争状况和养老地产行业主要企业经营情况、养老地产行业市场主要企业的市场占有率，同时对养老地产行业的未来发展做出科学的预测。

资料来源：前瞻网《2013-2017年 中国养老保险行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，百度报告名称可看报告详细内容。

第二篇：保险资金投资养老地产

保险资金投资养老地产

中国的城镇化浪潮已成为一股不可阻挡的历史洪流。对于保险业，特别是保险资金运用而言，城镇化大潮中充满了各种需求和众多机会，抓住机遇，乘势而上，是摆在保险资金当家人面前的一道大题目。

中国人保资产管理股份有限公司总裁周立群向记者表示：“城镇化会对整个保险业带来积极影响，我们可以通过保险资金的运用，为城镇公共产品的建设提供长期性的融资支持。”

行业人士普遍认为，城镇化为保险业带来了诸多发展机遇，除了有效提高居民对保险保障的需求水平、拉动保险业务快速增长之外，通过投资于城镇化建设项目，保险资金投资收益率持续低增长的困境有可能得以改善。特别是金融市场进入“大资管”时代以来，保险资金正逐步放开手脚，不仅在积极进军地产行业，同时也纷纷向债权计划、私募股权、风险投资、矿业等投资领域进军。

助力城镇化正是时机

其实从历史上看，保险资金与城镇化的渊源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保险企业诞生之时，其资金就是全额用于伦敦的城镇化建设。可见，保险资金与城镇化或房地产业“门当户对”不是什么新发现，300多年前就已经出现并被多次运用了。

在国内，自从太平资产管理公司推出了酝酿已久的“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”之后，总部设在上海的其他几家保险资产管理公司也都在各地密集调研，准备推出与城镇化建设相关的债权项目。几乎与此同步，中国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了保险公司投资基础设施建设和不动产的各项要求，一定程度上顺应了城镇化建设过程对保险资金的需求。西南证券（600369）保险行业分析师认为，保险资金在2012年累计发行的基础设施债权投资计划规模持续增加，仅基础设施和不动产两项，就能为城镇化建设提供约1.2万亿元的资金。

太平资产的有关负责人表示，按照保监会规定，在保险机构发起的基础设施债权投资计划中，其自身认购额度不能超过该计划的50%。因此，“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”除自身认购外，行业内外的一些金融机构也都参与进来，目前已超额认购。

据介绍，太平资产这一债权计划规模为11亿元，通过债权形式融资给苏州工业园区地产经营管理公司，用于投资苏州工业园金鸡湖景区城乡接合部区域的道路维修管理、管线铺设、河流清淤等市政工程项目建设，同时采用银行借款的担保方式预防风险，以苏州工业园区政府财政收入作为还款来源。

数据显示，欧、美、日、韩等国家的城镇化水平已经达到80%-90%，而中国的城镇化率只有51%。新型城镇化的目标是节能、绿色环保、低碳，其中可发展的空间还非常大。此外，中国城镇化区域差别大，东部城镇化率60%，中西部连50%都不到，机构的投资空间也很大。

有关金融机构专家认为，太平资产的债权项目以苏州工业园区的财政收入作为还款来源，收益率有望达到6%-7%。除了债权计划，保险资金也同样热衷于通过专门的信托计划投资到地方市政工程项目建设中，这些投资的收益率可能达到8%-9%。

采访中，多家保险公司的高管向记者明确表示，中央经济工作会议已经提出要积极稳妥推进城镇化，国家政策明确，从而推动保险资金在投资方向上倾向于城镇化建设项目。一方面，保险资金在瞄准城镇化中的投资商机和市场空间；另一方面，项目的地方政府背景、地方政府的投资环境也成为保险资金最终决定投资的关键指标。

投资养老地产

在谈到保险资金为城镇公共产品的建设提供长期融资支持的时候，周立群特别提出，在城镇化过程中的老龄化方面，保险资金也能够提供很大的支持。这一点与泰康人寿董事长陈东升不谋而合，保险资金投资养老地产绝不在少数。

近期，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。记者了解到，这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，以此为序幕，泰康之家将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。

陈东升告诉记者：“保监会对保险资金进行投资有比例要求，我们这样的项目大致在10%左右。经过调研，我们计划将这个投资额用来投资养老社区，目前泰康的总资产大约是5000亿元，以后还会增长，所以700亿元的投资额一定是符合监管要求的，也一定是在偿付能力范围之内的。”

陈东升以“泰康之家·燕园”养老社区项目为例算了一笔账：“从拿地到房子盖起来，需要5年的时间，这个阶段投资的30亿-50亿元无法产生收益。然后下一步是客户入住，当入住率达到70%左右的时候，将实现盈亏平衡，这大致需要3年的时间。当入住率达到95%的时候，这个养老社区的项目才能称得上成功。但另外还需要算上25年的折旧，这样前后算下来，一个养老社区的项目需要30年-40年的长周期才有可能成功，而且这还不包括前期的筹划。”他补充说：“从泰康诞生养老社区的创意到现在，已经走了7年的时间。而在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州的布局也已全面启动。未来，我们将在全国各个地方建起来10到15所养老社区，形成超过5万户的连锁网络。”

值得注意的是，目前保险公司开发养老地产主要选择“持有”作为其经营模式，即在养老社区建成后，其住宅不予出售，仅用于长期经营。在“泰康之家·燕园”，陈东升告诉记者，泰康看好险资投资城镇化，愿意长期持有养老地产，即“只出租不出售”。

而保险公司的利润主要来自于社区的入住费与配套的物业管理服务，例如，医疗、娱乐和护理服务等一系列费用。这种“持有”的经营模式可以有效地将寿险产业链拉长，并且能很好地与医疗保险、养老保险等产品连接起来。

“为什么一定要卖出去？我觉得没有必要，我看好这个项目出租的稳定收益，那么就长期持有它。”陈东升相信，养老社区稳定的出租率能够带来相对稳定的回报率，可以满足保险资金安全性、长期性、稳定性、流动性的需求。

除泰康之外，中国太平先后与广西、山东、成都和青岛等地方政府签约，内容均提到养老社区建设。中国人寿（601628）与中冶置业合作，在河北廊坊开发首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城，总投资约100亿元；中国平安（601318）启动了投资170亿元的“桐乡平安养生养老综合服务社区”，同时还计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛开发养生养老综合服务社区；合众人寿在养老地产领域投资80亿元打造“合众健康社区”后，又在地产领域投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。

投资收益有望提升

城镇化过程中，投资必然大幅上升。在采访中，人保资产董事长吴焰向记者表示，随着我国新型城镇化进程加快推进，一些制约城镇化发展的深层次问题越来越多地显现出来，比如，城镇化的综合承载能力不足、城乡二元结构差距拉大、社保体系碎片化以及公共服务的城乡差异问题等。解决这些问题不仅需要政府的行政手段，还需要通过机制和制度创新，作为长周期运作的保险资金，正好是高效的市场化辅助机制之一，可弥补城镇化过程中的资金缺口。

去年，保监会发布多项投资新政，按照投资新政的规定，保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额不高于公司上季末总资产的20%；投资同一基础设施债权投资计划或不动产投资计划的账面余额，不高于发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于发行规模的20%，保险集团（控股）公司及其保险子公司投资同一基础设施债权投资计划或不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于发行规模的60%。

国际经验表明，城镇化同时还为保险资金提供了稳定的配置标的。在美国城市化建设加速的过程中，其债券市场得以迅猛发展，保险资产配置也从之前的以国债为主逐步转为以企业债券为主。并且，随着城镇化不断向纵深推进，集体土地流转或征用后，不动产等更多要素资源的增值，将有利于提升保险资金投资收益。

在中国，中资保险公司基本都是通过投资基础设施债券参与城镇化，随后保险资金逐步进入基础设施投资领域。2007年，中国平安牵头保险团队以股权投资计划的方式投资京沪高速铁路项目。2011年，中国太保（601601）等7家保险资产管理公司以债权投资方式参与北京“蓝德计划”保障房项目。

统计显示，2012年保险资金运用余额6.85万亿元，其中在23个省市投资基础设施3240亿元。投资新政下发后，越来越多的保险资金开始更多地关注城镇化建设项目投资。华创证券研究报告显示，随着投资新政改革开启以及国家多项基础投资加码，保险资金新增债权投资计划资金约500亿元，广泛涵盖公路、铁路、核电、风电、火电、水电、水利、煤炭等重大民生行业。

正如全国政协委员、原中国人寿总裁杨超在今年两会提案中所言，建议国家发改委会同有关方面出台相应政策，大力支持有实力的商业保险企业投资城镇化重点建设项目，允许保险企业根据保险资金特点，创新股权投资产品，发展夹层基金和FOFs（基金的基金）等，这样一方面可以缓解城镇化基础设施建设的资金缺口；另一方面，也可以提升保险资金投资收益率水平。

热潮下的冷思考

值得注意的是，在城镇化炙手可热、保险资金怀着高度热情积极参与其中之际，对外经济贸易大学保险学院副教授徐高林发出了冷静的声音。

徐高林向记者分析，应该对我国城镇化发展过程中可能出现的房地产投资泡沫有所警惕。他说：“我们对中国的未来充满信心，但是房地产的估值和股票一样很容易透支未来。房地产市场中确实有无数的造富神话，但投机性的暴富不是保险公司的追求。土地是稀缺资源，终将升值，这固然没错，但房地产熊市持续20年以上也不罕见。今天或者若干年后重新泛起的房地产泡沫是否就比当年低，或者保险投资者追涨杀跌的本领就高强到可以战胜市场，这些都是不可预知的！”

从国外的情况看，保险资金投在不动产行业的结果并不是很令人满意。在英美等国的历史上，开始，各国政府担心包括保险公司在内的金融机构控制房地产业，因而限制各种机构持有房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资亏损和管理乱象，又使得保险监管者和保险公司自身产生恐惧。总之，直到今天，美国很多州的法律都对保险公司投资不动产规定了诸多限制，而且保险公司的平均投资比例大大低于法定上限。在美国建国之

初，投机者对首都华盛顿周边土地的估值到200多年后的今天也没有达到；日本的房地产泡沫同样应引起我们的警惕。在我国，1993年前后，保险资金在房地产投资上也出现过令人记忆深刻的教训。

徐高林指出，城镇化投资过程中所涉及的交易复杂性“需要我们有足够的心理准备和技术防范措施”。不动产作为一种非标准化的交易工具，交易条款设计和执行本身都充满了操作风险。除了警惕交易对手的风险外，公司内控风险也是不容忽视。保险业在股票交易中已经出现了一些违规行为，透明度更低的城镇化投资更需要引以为戒。

杨超同样直言提醒：“城镇化建设的投资规模和工期长度远在这两年投资保障房之上，但吸引保险资金参与城镇化建设一定要吸取保障房投资经验，顶层设计应当更加周详。”杨超表示：“保险资金参与保障房建设的效果并不理想，这两年参与保障房投资的项目屈指可数，其原因一是在于我们参与惠民工程的投资指引细则迟迟未出；二是因为盈利模式不清晰、投资回报不可控。”

杨超认为，惠民工程通常有政府担保，地价有优惠政策，是非常好的投资项目。即便是薄利，保险资金也愿意进入，但问题是现在没有完备的规划，看不到长期的盈利点。监管层在关于城镇化的顶层设计中，应该把总体规划、实施步骤、退出机制等问题都考虑到，对保险等社会资金进入形成一套清晰完备的方案，这样才能顺利引导和调配社会资源。

以保障房建设为例，在其财政前期投入后，后续的医疗、教育、物业等配套设施投入也相继带来新的财政压力和投资风险，都需要决策部门通过顶层设计来提早规划、合理规避。

另外，此前保险公司参与保障房投资，多以债权计划为主，其募集成本较高且投资收益不明确，若将其换成股权投资方式，地方政府将产权转让给投资方，长远投资的回报是可预见的。您是否还在被保险理解难、信任难、理赔难的“三难”问题所困扰，放心保平台，打通线上线下沟通环节，有效解决“三难”，开辟保险购买新模式。

第三篇：中国养老产业投资分析及前景预测分析

中国养老产业投资分析及前景预测分析

在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。

养老产业现状

到2012年底，中国65岁及以上人口占人口总量的比例已达到9.4%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。2012年末全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。

作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。恒安照护集团董事长胡世贤表示，目前大陆人口老龄化状态与20年前的台湾十分类似，但是大陆人口老龄化发展更加快速，养老产业市场发展潜力巨大。不过，胡世贤认为，内地养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。

从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。

目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。

“养老产业是一个进入就不能退出的行业。”养老不是卖房产，而是卖服务，而大陆目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，恒安进入大陆正在做一些前期的事情，比如培养人才以使台湾经验本地化，以及挑选合适的项目“种子”作为试点。

国务院酝酿养老产业扶持政策 养老成朝阳产业

养老行业近期频迎政策红利。继日前国务院常务会议确定深化改革加快发展养老服务产业后，国务院正酝酿养老产业扶持政策，此外全国将在5年内建设百家智能化养老基地。业内分析人士认为，养老行业发展进程有望提速。

背景

政策初稿正征求意见

27日，全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春日前在2013国际养老产业（上海）峰会上透露，国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》初稿正在征求意见中。继2012年修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。

此外，《人民日报》称，全国智能化养老专家委员会第一次工作会议上传出消息，截至目前，已经批准筹建的全国智能化养老试验基地有15家，全国老龄智能科技产业园1家。力争5年内在全国建设100家智能化养老试验基地，探索出适应我国国情的智能化养老模式。分析

养老服务前景广阔

我国是老年人口最多的国家，随着国家对养老行业的日益重视，利好政策也频繁传来。今年8月中旬召开的国务院常务会议，就确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。业内人士分析，此次推动养老服务业的政策若能出台，无疑是对行业的一大利好。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，“最美夕阳红”养老产业可谓是未来的朝阳产业，市场前景广阔，需求持续增长，发展潜力巨大。国家相关政策的出台将为养老行业带来税收、土地、金融等方面的优惠，一方面有利于减轻企业前期投入成本和压力；另一方面也为养老行业优先发展项目或提供服务指明了方向，有利于规范行业行为，促进行业发展。

投资

可关注老年护理服务

扈志亮认为，目前养老概念主要集中在与养老联系较密切的行业，如医疗器械、保健品、医药、养老地产等。相对而言，保健品行业投资者可以适当关注，潜在消费者多，购买力和产品价格相适应，企业盈利水平较高；而养老地产、医疗器械板块潜在的风险较大，行业尚处于探索阶段。

金融界资深分析师马小东认为，养老产业链较长，通常意义上主要集中在老年护理服务等产业，目前已有多家上市公司如上海三毛、金陵饭店等开始涉足养老产业，后期在相关政策推进下，发展进程有望提速。

台湾经验可资借鉴

作为台湾养老产业第一品牌，恒安照护集团目前在台湾拥有700多位员工，照料5500多位老人。服务类型包含机构式照顾、居家式照顾、小区式照顾，服务项目由小区服务、老人住宅、老人安养、老人养护到长期照护等多重模式。

针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

第三类是“养生目的地”开发模式，针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。

万亿养老市场待开发 多上市公司筹谋分羹字号

上周，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。目前在A股上市公司中，已有万科、世联地产、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业，而据不完全统计，近年来已有近20家房产公司投资养老地产。8月19日，世联地产与台湾最大的养老产业集团恒安照护集团签署战略合作协议，探索符合中国市场特点的养老服务模式。世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上。

上市公司看好养老业

“我为什么强调是养老业务而不是养老地产？因为养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。”万科总裁郁亮在不久前公司的中期业绩发布会上透露，万科已召开集团第三次养老业务讨论会，试图找到养老业务发展的商业模式。不过，目前还未看到一个很清晰的商业模式以及盈利模式。

万科之外，最近比较引人注目的是世联地产与台湾恒安照护集团的合作，恒安照护集团是台湾最大的一家专业的养老服务商，目前在台湾拥有700多位员工，照料5500多位老人。此外，一些中小上市公司也计划进入养老产业，奥维通信今年7月决定出资100万元成立甘肃民维虚拟养老服务中心；双箭股份去年底使用自有资金1200万元参股设立桐乡和济养老服务投资有限公司。

华泰证券分析师冯伟表示，中国的养老产业目前仍处于初始发展阶段，近年来国家出台了一些扶持政策，但具体配套实施政策尚未明确出台，整体政策扶持力度不够，但整体来看，市场潜力巨大。冯伟介绍，在国外，养老产业是一个很庞大的产业链，老年护理服务业涉及到老年护理服务和设施行业、老年教育、老年旅游、老年金融等各个领域。

数据显示，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。8月16日，国务院常务会议提出，要将养老产业打造成为朝阳产业，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。

国际养老巨头已潜伏

日本政府早在2010年出台的新增长战略中就明确指出，应积极向中国等亚洲市场输出“医疗、护理、健康等相关产业”。目前日本已经率先进入高端养老市场。

上海三毛早在2011年3月，就与日本Medical Care Service合资成立了“上海善初会养老产品研发有限公司”，公司出资153万美元，持股51%。2012年12月，上海三毛发布定向增发预案，拟募集资金3.5亿元用于善初会养老等项目。上海三毛董秘沈磊表示，公司希望成为高标准助老服务的合格供应商。

数据表明，在我国，60岁以上老人有健康问题的比例超过65%，维持健康、专业护理是他们的刚性需求。而不少开发商在开发设计时将健康老人作为首要目标，忽略了引进专业康复护理医院的必要性。

“没有好的照护团队在社区，很少有老人愿意付高额的费用住进养老社区。”恒安照护集团董事长胡世贤表示，在开发中尽早调低健康老人的预期比例将大大减少亏损率。

金陵饭店在养老产业的开拓中，也注意到养老服务的重要性，年初与美国知名养老机构诺滨逊国际管理公司合资成立专业养老服务公司—江苏金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司，引进国外先进养老管理技术标准。

金陵饭店集团董事长汤文俭此前表示，要努力争取做养老产业的一面旗帜。业内预计，公司在养老产业方面或将继续有所动作。而早在2013年以前，金陵饭店集团公司已决定将联合盱眙县相关单位，投资建设大型养老社区。

第四篇：保险基金投资养老地产的现状分析

保险基金投资养老地产的现状分析

从网友算账养老要花300万元，到人社部提出弹性延迟领取基本养老金年龄政策，“养老话题”引起了广泛关注。随着中国老年化进程的加快，截至2015年，全国60岁以上人口达到多少万人。近几年，保险基金投资养老地产热情高涨，投资形式多样，合作形式丰富，或通过自有平台，如泰康人寿通过旗下的泰康置地公司，中国平安通过其平安信托平台投资养老地产，或通过股权投资，成立养老地产基金，集合多方力量和资金进行养老地产投资。

一、经营形式

目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务，服务商去评估是否能够盈利。

（一）自营

通过土地划拨的形式，获得政府支持的土地用地，价格较住宅用地和商业用地要低得多。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。

事实上，作为布局养老社区最早的寿险公司，目前泰康人寿第二家社区上海松江店也在建设中，广州、三亚也已经选址完成。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升日前在成都财富论坛向网易财经如此表示，“这次来成都开会的一个重要内容就是在成都和武汉选择建立养老社区的地址。”他介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。

“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。

很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。

（二）购买

通过购买现成的写字楼。

（三）与地方政府合作

与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。

而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。

此外，中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城也已在河北廊坊开工，投资规模约100亿元；中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动，总投资170亿元；而合众人寿此前亦曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。

二、保险企业投资养老地产的实施可能性

高洋亦表示，目前险资进入的方式主要是通过设立子公司全资进入。而理论上，险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

1.与保险业务紧密联系

业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。

在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票”，陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

2.与客户群息息相关

目前启动的养老社区主要面向的都还是高端客户。而保险公司掌握了大量的高端客户，具备大量的高端客户的养老保险资金和信息。目前国内的高档养老地

产运营模式尚在摸索之中，普遍采用的是会费制，像泰康人寿通过设计养老保险产品来锁定高档客户群，也算是一种新型模式。

3.租售搭配，回避政策风险

在某险企投资负责人看来，平安养老产业股权投资基金的形式或许可以带给业内启发。“除险企自有资金外，按照险资股权投资的相关规定，险资可以投资养老产业基金，或者按照投资不动产的相关规定，可以投资不动产金融产品，如果通过这些产品的形式投资，可以规避‘只租不售’的限制，也可以使无能力全资投养老地产的险企通过认购分得一杯羹。”

媒体报道，中国人保投资控股有限公司(简称“人保投控”)也计划与中信医疗健康产业集团有限公司(简称“中信医疗”)设立规模300亿元的不动产投资基金，专投养老项目。是否涉及保险资金尚不得知。

中国平安进军养老地产将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。

三、保险基金投资养老地产的困境

1.前期成本高，无成熟盈利模式借鉴

某险企董事长曾表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。

目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。

由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

2.思想观念转变问题

目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。

3.政策模糊

另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。

从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。

某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”

今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。

对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。

首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。

对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。

4.回报周期长

申银万国报告显示，养老地产的盈利来源主要有五个方面，开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。

作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家•燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%~90%可能又要三年。”

5.拿地成本高

养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。

目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。

6.对资金量要求大、期限要求长

与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。

根据险资投资相关规定，保险资金投资不动产，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。因此目前新华、泰康、合众等保险公司养老社区项目前端大多是全资投入，与养老产品对接，后端选择长期持有出租的模式。

第五篇：2014年中国养老地产发展前景预测

【关 键 词】养老地产行业

【报告来源】前瞻网

【报告内容】中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻（百度报告名可查看最新资料及详细内容）

2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。据相关业内人士预测，随着各项养老政策的逐步落地以及新项目的不断投入市场，2014年将成为整个行业爆发式生长的一年。

全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全指出，三中全会决定发挥市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。

随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。

同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。以上将共同促使建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施在2014年不断完善落地。

亦有业内人士分析指出，企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。

新政先行

国家统计局最新统计数字显示，目前我国老龄化人口已达2.02亿人。从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。

回首2013，养老地产界发生的最大事件便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，即35号文件，该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。

据中国房地产业协会副会长朱中一介绍，35号文件背后还有附件，并把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前均要制定具体的实施规划，“35号文件既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出2014年国家将加大力量推动养老服务业的发展。”朱中一说。“十八届三中全会中提到养老问题的次数甚至比房地产还要多，这足以证明养老问题已列入我们党和政府的重要议事日程。”在朱中一看来，2013年养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，预计2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。

朱中一告诉记者，2014年国家将逐步完善各地土地供应、税费优惠、养老医学、康复、护理、养老心理等方面的人才培养和就业政策；同时也将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛。

除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点，即以房养老。

朱中一明确指出，以上将是45项任务中重要的一项，而且还要求2014年一季度由保监会、民政部、国家老龄办出台具体措施并展开试点。

十八届三中全会还强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策也将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。产业展望

2014年一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境。保利房地产集团有限公司副总经理胡在新曾指出，当老龄化率超过7%，且人均GDP超过5000美元时，养老产业将实现快速发展。截至2011年，我国老龄化率就已超过9%，人均GDP已突破5000美元。由此可看出，目前中国养老产业快速发展的条件已基本具备，且老年人收入逐年稳步增长，养老金含金量和可支配的绝对值较高，加之老年人的消费理念也发生了较大变化，这将共同为整个养老产业化发展带来商机。

尽管前景可期，但在产业化进程中，探索与养老市场需求相吻合的养老地产模式同样不可或缺。

朱中一强调，养老地产模式的创新探索必须和我国“9073”养老规划保持一致，对此他提出了6种未来可持续发展的养老地产模式：第一种是要完善居家养老服务，在社区中需具备一定的能够供老年人活动的空间、参数和医疗服务条件，完善居家服务无障碍设施改造；第二种是可持续照料的退休社区，指专门供退休老人居住的，养老服务设施和养老场所齐全并能为之提供服务的，满足刚需、孤寡老人需求的社区；第三种是全龄化社区，即在小区中建设一定比例的老年公寓，规模较大的还需要配套医院，全龄化社区模式的优势将在未来逐步凸显；第四种是轻养老机构，类似北京寸草春晖养老护理机构中推出的挂钩医院服务于全社区老人的养老地产模式；第五种是医疗机构和养老机构相结合的养老模式，该模式要求有条件的医疗机构开设老年病科、老年病床，挂钩社区服务中心和医院；第六种是集养生旅游于一体的养老酒店高端服务。

“以上六种模式大致涵盖了养老地产市场已经出现或未来有望实现的养老模式，建议政

府在下一步应不断加强对老龄产业市场的监管，引导老年消费，促进产业化的健康发展。”朱中一进一步分析道。

谈到养老地产产业化创新，贵州五新瑞颐健康投资股份有限公司总经理梁弢提出一个全新的观点——传统产业“触网”现已变成一种必然趋势，而养老产业也完全可以插上互联网的翅膀。

梁弢认为，养老产业“触网”可加速推进信息化建设，提高运营效率，同时有利于养老机构经营连锁化。具体而言，我们可通过联盟合作把社区养老机构的线下网点编制成网，让网络区域化、全国化。而养老服务运营网络化，也可在更大程度上满足老人追求品质生活、追求自我实现的深层次心理需求。

在梁弢看来，互联网正在改变一切行业，养老产业的网络化也势不可当，用养老产业轻资产网络化思维重塑养老产业的商业模式是整个产业化进程中的重要一环。