西安市城市房屋拆迁估价暂行规定[5篇范例]

第一篇：西安市城市房屋拆迁估价暂行规定

西安市城市房屋拆迁估价暂行规定

陕西省西安市人民政府

西安市人民政府关于印发《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》的通知市政发〔2004〕62号 2004年5月10日

《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》已经2004年4月21日市人民政府第46次常务会议讨论通过。现印发给你们，自2004年6月10日起施行。

西安市城市房屋拆迁估价暂行规定 第一章 总 则

第一条 为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据国家《城市房屋拆迁评估指导意见》和《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。第三条 本规定所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指根据被拆迁房屋的区位、使用性质、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

第四条 拆迁估价应遵循公平、公正、公开、合法的原则，任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第五条 市房屋行政管理部门负责本市拆迁估价的监督管理。其所属的西安市城市房屋拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁管理办）负责本规定的组织实施。

市规划、土地、价格等行政管理部门根据各自职责协同做好城市房屋拆迁估价监督管理工作。第二章 估价管理

第六条 市房屋行政管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构（以下简称估价机构），供拆迁当事人选择。

估价机构的确定应当公开透明，在市拆迁管理办组织召开的拆迁预备会议上，由拆迁当事人通过抽签等方式确定。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估，需要由两家或两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条 估价机构确定后，由拆迁人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。估价费用按市价格行政管理部门规定的标准由拆迁人支付。第八条 估价机构应当按照估价合同的约定完成估价，不得转让受委托的估价业务。

第九条 估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

从事拆迁估价的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。第十条 单宗房屋拆迁估价，应有两名以上估价人员参加。第十一条 估价人员从事拆迁估价活动时，应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁当事人签字认可。

拆迁当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。

第十二条 拆迁当事人应当如实向估价机构提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行现场查勘。拆迁当事人未履行义务造成估价失实的，拆迁当事人应当承担相应责任。

第十三条 被拆迁房屋的面积、使用性质应当以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

被拆迁房屋未办理产权登记、房屋权属证书及权属档案未载明面积、使用性质或面积、使用性质有争议的，应当由房屋行政管理部门依照规划、土地行政管理部门的合法有效文件确认。

第十四条 拆迁估价应当依照国家《房地产估价规范》执行，并按照规定的格式出具估价报告。估价报告应由参与估价的注册房地产估价师签章，并加盖估价机构公章。

拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十五条 拆迁估价应当明确估价时点，估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。分期分段实施拆迁的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

第十六条 估价机构在出具正式估价报告前，应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，公示日期为7日。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。

委托人必须向被拆迁人转交其被拆迁房屋部分的分户估价报告。第十七条 估价机构在出具估价报告后，应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价报告中的相关事宜。

第十八条 估价机构应当建立拆迁估价业务档案。

第十九条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构提出书面申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。

第二十条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十一条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可向西安市城市房屋拆迁评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

估价专家委员会由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律、拆迁等方面的专家组成，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十二条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。鉴定意见和重新出具的估价报告向市拆迁管理办备案后，其估价结果作为确定拆迁补偿金额的依据。

第二十三条 估价专家委员会受理拆迁估价技术鉴定后，应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十四条 经估价专家委员会鉴定，维持原估价结果的，鉴定费用由申请人承担；经鉴定需要重新估价的，鉴定费用由原估价机构承担。鉴定费用的收取按市价格行政管理部门规定的标准执行。第三章 估价方法和标准

第二十五条 拆迁估价的估价目的为“城市房屋拆迁估价”。第二十六条 拆迁估价的价值标准为公开市场价值标准，不受房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第二十七条 违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价，或者拆迁估价的估价结果为零。未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行估价。

第二十八条 本市国有土地上的7层以下（含7层）住宅房屋及3层以下（含3层）营业用房、办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房采用基准价格修正方法评估。即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系对房屋进行估价。

（一）住宅房屋评估公式

住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价格×（1+综合环境修正系数）×（1+层次差异调价系数）×（1+单元住宅房屋朝向差异调价系数）×建筑面积+房屋及附着物重置成新价+已办理土地出让手续的住宅按剩余土地使用年限所计算的土地出让金

1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的住宅房屋市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。按照附表1执行。2．综合环境修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件确定，调整幅度按附表1执行。

3．层次差异调价系数按照附表4执行。

4．单元住宅房屋朝向差异调价系数按照附表5执行，非单元住宅房屋不予调整。

5．房屋及附属物重置成新价按照相关文件的规定执行。

（二）营业用房评估公式

营业用房拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×临街状态修正系数×（1+层次差异调价系数）×建筑面积+房屋及附属物重置成新价+已办理土地出让手续的营业用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金

1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的营业用房市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。按照附表2执行。2． 综合环境修正系数根据被拆迁营业用房的区位和环境条件确定，调整幅度按附表2执行。

3．单面临街营业用房按照附表6—1进行临街状态修正。

两面临街（含两面以上临街）营业用房先按照附表6—1进行主临街面（区位级别高）临街状态修正。然后再按附表6—2进行次临街面临街状态修正。

4．营业用房层次差异调价系数按附表7执行。

5．房屋及附属物重置成新价可参照相关文件的规定执行。

（三）办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房评估公式 办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×（1+层次差异调价系数）×建筑面积+房屋及附属物重置成新价+已办理土地出让手续的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金

1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房市场价格和重置价格等因素测定、由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。按照附表3执行。

2.综合环境修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件确定，调整幅度按附表3执行。

3．层次差异调价系数按附表8执行。

4．房屋及附属物重置成新价可参照相关文件的规定执行。

（四）被拆迁人依法享有的土地使用权，其土地面积大于房屋建筑面积部分，按土地使用权补偿区位基准价进行评估。按照附表9执行。第二十九条 市政府未公布区位基准价格的被拆迁房屋及安置房屋根据其实际情况选用以下房地产估价方法进行评估：

（一）能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。

（二）难以采用市场比较法的，但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。

（三）难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。第三十条 在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以市土地、规划等行政管理部门批准的使用性质、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。第三十一条 经批准用于拆迁安置的期房，在具备计划、规划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，可以进行预评估，待安置房屋竣工验收合格后再重新评估。重新评估的估价时点一般以房屋拆迁许可证颁发之日为准。但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期(段)发布房屋拆迁公告之日为重新评估的估价时点。第四章 附 则

第三十二条 房屋拆迁评估价格不包括被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额，室内装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第三十三条 房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第三十四条 在本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，其拆迁范围内涉及集体土地上房屋拆迁的房地产估价活动，比照本规定执行。

第三十五条 阎良、临潼、长安区和市辖县可参照本规定执行。基准价格由区县人民政府根据实际情况自行制定。

第三十六条 本规定自2004年6月10日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规定。附件：1．住宅房屋区位基准价价格表 2．营业用房区位基准价价格表

3．办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房准价价格表 4．住宅房屋层次差异调价系数表 5．单元住宅房屋朝向差异调价系数表 6-1．营业用房临街状态修正系数表 6-2．营业用房临街状态修正系数表 7．营业用房层次差异调价系数表 8．办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房层次差异调价系数表

9．土地使用权补偿区位基准价价格表

附表1：住宅房屋区位基准价价格表 单位：元/m2建筑面积 区位类别 区位基准价 综合环境修正系数调整幅度 地 段 一类 1500 0-20% 环城路以内

二类 1400 0-20% 环城东路以东，长缨西路以南，兴庆路、康复路以西，南二环路以北；太白路以东，环城南路以南，太乙路以西，纬零街、师大路以北；劳动路以东，大庆路以南，环城西路以西，南二环路以北；雁塔南路以东，雁引路以南以西，雁展路以北；唐延路以东，南二环路以南，太白南路以西，科技八路以北。

三类 1260 0-20% 兴庆路以东，华清路以南，万寿路以西，西影路以北；星火路以东，纬二十八街、纬三十街以南，东元路以西，环城北路以北；太白南路以东，纬零街、师大路以南，雁塔南路以西，丈八东路、水厂路以北；沣惠南路以东，劳动路、建中巷以西，西斜路、西站路以南，南二环路以北；西安经济技术开发区（一期）。四类 1060 0-20% 万寿路以东，华清东路以南，浐河以西，新兴南路以北；汉城南路、丈八北路以东，大兴路、北二环路以南，星火路、沣惠路以西，丈八东路以北；朱宏路、星火路以东，北二环路以南，酒十路以西，纬二十八街、纬三十街以北；陕西宾馆以东，丈八东路、水厂路以南，长鸣公路、三兆路以西，南三环路以北。

五类 900 0-20% 产河以东，丈八路、水厂路以南，汉城路以西，北二环路以北。

备注：1.住宅房屋所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁安置方案时予以明确。

附表2：营业用房区位基准价价格表 单位：元/m2建筑面积 区域 类别 区位基 准价 综合环境 修正系数 调整幅度 区 域 范 围

一类 6000 0—30% 南大街；东大街(钟楼至尚勤路段)；西大街；北大街；解放路（含火车站广场）。

二类 5000 0—30% 东大街(东门至尚勤路段);和平路；莲湖路（北大街至立新街段）；粉巷；南院门；朱雀大街（朱雀门至南院门段）；北院门；案板街；骡马市；炭市街；南新街；端履门；书院门；尚朴路、小寨什字中心区域。

三类 4000 0—30% 尚德路；尚俭路；尚勤路；建国路；西木头市；东木头市；东厅门；东县门；东羊市；柏树林；菊花园；马厂子； 竹笆市；琉璃街；桥梓口；莲湖路（立新街至玉祥门段）；庙后街；西羊市街；大皮院；二府街；红埠街；糖坊街；南、北广济街；麦苋街；大莲花池街；大麦市街；东新街；西新街；新民街、东一路（解放路至尚勤路段）；西一路；东二路（尚勤路至解放路段）；西二路；东三路（尚勤路至解放路段）；西三路；东四路（尚勤路至解放路段）；西四路；东五路；西五路；东六路（尚勤路至解放路段）；西六路；东七路（尚勤路至解放路段）；西七路；东八路（尚勤路至解放路段）；西八路（解放路至尚德路段）；北新街（西五路至西七路段）；尚朴路；新民街；东关正街；南关正街；西关正街（西门至劳动路段）；北关正街（北门至振华路段）；长乐路（万年路至朝阳门段）；雁塔路；长安北路；长安中路；长安南路（天坛路至纬二街）；文艺路；建设西路；兴庆路、东二环路；柿园路；环城东、西、南路；友谊路；小寨东、西路；朱雀大街（纬二街至环城南路段）；建东街（雁塔路至太乙路段）；五味什字。

四类 3500 0—30% 菜坑岸；夏家什字；梁家牌楼；盐店街；四府街；柴家什字；红光街；梆子市街；五星街；甜水井街；许士庙街；洒金桥；西北三路；药王洞；习武园；环城北路；咸宁路（东二环路至环城东路段）；柿园路；互助路；长缨西路；友谊路；小寨东、西路；纬二街；西影路（三兆路至雁塔路段）；含光路（南二环路至环城南路段）；太白北路；长安南路（天坛路以南）；建西街；高新路；沣镐东路；沣镐西路；大庆路（玉祥门至劳动路段）；北关正街（振华路至龙首路段）；未央路（龙首路至北二环段）；自强东、西路；太华路（环城路至北二环路段）；劳动路。五类 3000 0—30% 咸宁路（幸福路至东二环路段）；韩森路；长乐路（幸福路至万年路段）；万寿路；建工路；含光路南段；太白南路（电子一路至南二环段）；电子路（电子三路至电子一路段）；丰登路；大庆路（劳动路至枣园东路）；汉城路；含元路；二马路；龙首路；凤城二路；纺正街。

六类 2500 0—30% 草滩镇、郊三区的其他工商业集中区和集贸市场以及市内等区域的背街小巷。

备注：1.营业用房所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁方案时予以明确。

附表3：办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房区位基准价价格表

单位：元/m2建筑面积

区位类别 一类 二类 三类 四类 五类 办公用房 1800 1600 1400 1200 1000 营业用房的配套仓储用房 1700 1500 1300 1100 900 旅馆用房 2500 2300 2100 1800 1500 1.区位范围划分和综合环境修正系数调整幅度同住宅房屋。2.办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁安置方案时予以明确。附表4：住宅房屋层次差异调价系数表 层次差异 调价系数

一 二 三 四 五 六 七 1 0% 1% 1% 2% 3% 4% 5% 2-1% 2% 3% 4% 5% 7% 3-3% 4% 8% 10% 12% 4-9% 3% 6% 8% 5-18%-6% 0% 6-19%-10% 7-22% 调整幅度 ±0 ±1% ±3% ±9% ±18% ±25% ±32% 说明： １.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加５％。

２.安置用房的层次差异调价系数亦按本表执行。

附表５：单元住宅房屋朝向差异调价系数表

朝向 系数 东 0 南 +3% 西-1% 北-2% 东南 1.5% 西南 1% 东北-1% 西北-1.5%

附表6-1：营业用房临街状态修正系数表

（临街宽度/临街深度）X 临街状态修正系数 X＞1.5 1.10 1.5≥x＞1.2 1.05 1.2≥x＞0.9 1.00 0.9≥x＞0.7 0.95 0.7≥x＞0.5 0.90 X≤0.5 0.80

附表6-2：营业用房临街状态修正系数表

（次临街面宽/主临街面宽）Y 临街状态修正系数 Y≤50% 1.05 100%≥Y＞50% 1.10 Y＞100% 1.15

附表7：营业用房层次差异调价系数

层次 地 下 室 第 一层 第二层 第三层 修正系数-60% 0-20%-30%

备注：此修正系数只适用于三层以下营业用房。

附表8：办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房层次差异调价系数表

层次 地 下 室 第 一层 第二层 第三层 修正系数-10% 1% 0%-1% 备注：此修正系数只适用于三层以下办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房

附表9：土地使用权补偿区位基准价价格表

区位类别 住宅用地 商业用地 其他用地 一类 1034 1670 1272 二类 638 1283 846 三类 371 995 489 四类 176 621 218 五类 103 151 130 注：区位类别划分同附表1。

第二篇：西安市城市房屋拆迁管理办法

西安市城市房屋拆迁管理办法

（1989年4月12日西安市第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过1989年9月231992年12月23日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过1993年3月6日陕西省第七届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准的1997年11月13日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过1998年4月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《关于修改

2003年4月2日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2003年8月1日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准的《关于修改〈西安市城市建

2010年7月15日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过2010年9月29日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《西安市人民代表大会常务委员会

第一章 总则

第一条 为维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，加强城市房屋拆迁的管理，依据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本

第二条 在本市行政区域内的城市规划区国有土地上，因城市建设需要拆迁

第三条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属

第四条 西安市房屋行政管理部门是本市城市房屋拆迁的主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理，其所属的西安市城市房屋拆迁安置管理办公室

阎良区、临潼区、长安区和市属各县城市房屋拆迁主管部门（以下简称区、第二章 拆迁管理

第五条 拆迁人领取房屋拆迁许可证，应当向市拆迁办或区、县拆迁主管部

(二)建设用地规

四）拆迁计划和拆迁方案；县拆迁主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第六条 拆迁范围确定后，拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他设施，不得改变房屋使用性质，不得出租房屋。新建、扩建、改建的房屋和其他设

拆迁人在规定的时限内不实施拆迁且未按规定办理延期手续的，前款规定即 第七条 拆迁人、被拆迁人就补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议后，方

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协 第八条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当将国土资源使用权证、房屋产权证、租赁凭证交拆迁人，由拆迁人到国土资源、房屋管理部门办理注销手

实行产权调换的，拆迁人应当按照协议的规定，给被拆迁人提供房屋并办理

第九条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

市、区、县拆迁主管部门和市拆迁办不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁安置工作人员必须经市拆迁办培训、考核合格，执行职务时应当佩戴标 第十条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的区、县拆迁主管部门或市拆迁办的，由本级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决部门需要索取证据的，当事人、有

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、过渡

第十一条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市拆迁办、区

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证 第十二条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依照协议约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向

第十三条 拆除产权不明确或者房屋所有人下落不明的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报市拆迁办或区、县拆迁主管部门批准后方可实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应

第十四条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当依照有关法律、拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。

第十五条 拆迁涉及国家另有规定的房屋、古迹、文物、寺庙、树木及其他设施，应由市拆迁办和拆迁安置主管部门会同有关部门按国家法律、法规和政策

第十六条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市拆迁办或区县拆迁主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签定之日起30日内予以公告。

第十七条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市拆迁办或区、县拆迁主管部门应当监督拆迁补偿安置

第三章 拆迁补偿与安置

第十八条

货币补偿的金额、房屋产权调换差价结算，根据被拆迁房屋的区位、用途、第十九条 拆迁生产、营业用房，造成停产、停业的，在协议规定过渡期内，第二十条 拆迁中的过渡用房，可由被拆迁人或房屋承租人自行安排，也可由拆迁人提供。自行安排，并按规定期限搬迁的，由拆迁人按被拆迁人原房屋建筑面积从搬迁之日起发给过渡补助费。由拆迁人安排过渡用房的，不发过渡补助

第二十一条 拆迁安置实行产权调换的，可以在拆迁范围内调换，也可以易地调换。从区位好的地段易地到区位差的地段，拆迁人应当和被拆迁人对被拆迁

第二十二条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者

拆迁存在租赁关系的公房，被拆迁人与房屋承租人不能解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人租用，被拆迁人

第二十三条 拆除违法建筑、超过批准期限和批准时明确不予补偿的临时建

第二十四条 被拆迁人为行动不便的残疾人，实行产权调换的，一般应安排在三层以下（含三层），但一户安置两套以上（含两套）住房的，应高低搭配。

第二十五条

第二十六条 拆迁补偿安置工作完毕后，拆迁人应将有关拆迁补偿安置清册

第四章

第二十七条 在拆迁安置工作中，对认真执行本办法，做出显著成绩的，由

第二十八条 对有下列行为之一的，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门视情

（一）无房屋拆迁许可证擅自拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，并处以已拆迁建筑面积每平方米20元以上50

(二)以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%

（三）拆迁人未按房屋拆迁许可证确定的范围实施拆迁的，或者委托无拆迁资格的单位拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，可以并处拆迁安置资金3%

（四）接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁业务费25%以上50%

（五）拆迁人随意降低补偿安置标准的，责令限期改正，情节严重的，对拆迁人处以5000元以上20000元以下罚款，对直接责任人处以200元以上500元

（六）拆迁工作人员无证上岗的，责令离岗，并按每人200元对拆迁人处以罚款；造成不良后果的，责令拆迁人限期整顿，情节严重的，吊销拆迁许可证。

第二十九条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限的，责令限期改正，并按

（一）6个月以上不足1年的，处以拆迁安置补偿资金1%

(二)1年以上1年半以内的，处以拆迁安置补偿资金2%

（三）1年半以上的，处以拆迁安置补偿资金的3%

第三十条 对本办法规定的行政处罚，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门依照法律、法规的规定进行。处罚金额在3万元以上或者吊销拆迁许可证、拆迁资

当事人对行政处罚决定不服，可依法提起行政复议或行政诉讼。当事人不申请复议、也不起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院 第三十一条 市拆迁办或区、县拆迁主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重

第三十二条 在拆迁安置过程中，对聚众闹事、行凶打人的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五章 附则

第三十三条 本办法实施细则和拆迁房屋估价规定由西安市人民政府制定。第三十四条 本办法自公布之日起施行。

第三篇：城市房屋拆迁估价指导意见

《城市房屋拆迁估价指导意见》2004年1月1日起施行

建设部近日下发《城市房屋拆迁估价指导意见》,以规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益。意见明确了城市房屋拆迁评估的范围和拆迁估价机构的确定方法。意见提出,城市房屋拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担,拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。意见将于2004年1月1日起施行。

自行装修费不给补偿

意见提出,城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照各地政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

估价应由专家来指导

意见明确,拆迁估价应由估价专家委员会进行技术指导。省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织,应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。

初步估价结果应公示

依照意见,估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。意见提出,拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

发证日为拆迁估价日

意见提出,拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。

可申请复核估价结果

意见明确,拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第四篇：城市房屋拆迁估价常见问题浅.doc

城市房屋拆迁估价常见问题浅析

各位领导、同行：

大家好！

国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施后,将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴,房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带, 面对成千上万的被拆迁户, 房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。经过实践的磨炼, 业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别, 难度更大，拆迁评估不仅是简单的企业行为,也要把政府的拆迁政策落到实处，以在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现，做到公平、公正执业。

今受省房协中介委委托，就城市房屋拆迁评估中目前存在的常见问题与各位交流，希望对大家有所帮助。

一、关于城市房屋拆迁评估的政策依据和作用的问题 为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，国务院、建设部以及湖南省及其地州市相继出台了相关政策，包括《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》(省

.1.政府第157号令)，《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房[2004]264号）以及《房地产估价机构管理办法》（部令第142号）等有关规定。其中：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

（3）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定 被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

（4）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第三条规定 城市房屋拆迁评估，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估。城市房屋拆迁评估的人员，应当是专职的注册房地产估价师。

（5）《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定 本办法所称房地产估价活动，包括„„城镇房屋拆迁等需要进行的房

.2.地产评估。

有了这五大法宝，房屋拆迁评估的作用以及评估机构与评估人员的地位和资格要求得到了确认。城市房屋拆迁评估由取得估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估，城市房屋拆迁评估的人员应是专职的注册房地产估价师。

二、关于城市房屋拆迁评估程序的问题

估价报告的形成必须符合法定程序，只要程序到位，那我们做拆迁评估就不会存在太大的问题。

评估机构要使自己不至于工作被动，规范房屋拆迁评估行为，推进房屋拆迁评估活动公开、透明、公正，进一步强化房屋拆迁评估监督作用。如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。

评估程序合法、合规，归纳如下：

（1）主体合法：评估机构及签字房地产估价师符合规定。评估机构主体只有符合法律的有关规定才具有法人资格，否则，即使其出具的估价报告客观真实，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构（临时机构不能做拆迁评估）作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。例如，某地一拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，.3.法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

（2）委托方式符合规定：分类评估与拆迁人签定委托合同，分户评估只能通过评估机构被拆迁人投票或双方共同选择或拆迁当事人抽签等方式，并签定委托合同。

（3）现场查勘程序符合规定：首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要有无关的第三方证人（社区工作人员等）全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上(含3名)的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。第四，房屋拆迁评估要求要亮证执业。凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

（4）评估资料收集齐全：房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部分提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

（5）估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

.4.（6）评估公示符合规定，评估要求公示七天，并在公示予以现场答复。

（7）估价报告的要素组成完整，符合规范和《城市房屋拆迁估价指导意见》等文件规定，并按要求进行送达。

（8）估价报告出具后异议期间的处理。

三、与评估机构接受委托方式的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定： 被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。第九条规定： 被拆迁房屋的补偿金额，拆迁人与被拆迁人按照前条规定协商不成的，由拆迁人和被拆迁人共同选择房地产评估中介机构进行分户评估。双方不能就评估中介机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择评估中介机构的，任何一方可以申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定评估中介机构。

（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第八条规定： 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按照前条规定协商不成的，拆迁人与被拆迁人应当共同选择房地产价格评估机构进行分户评估，并共同出具分户评估委托书。拆迁人与被拆

.5.迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请市、县房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定房地产价格评估机构。

第九条 市、县房屋拆迁管理部门受理抽签申请后，应当向房地产价格评估机构发出分户评估公开抽签邀请函，接受房地产价格评估机构报名。报名参加公开抽签的房地产价格评估机构不得少于3家。少于3家的，市、县房屋拆迁管理部门应当再次邀请。市、县房屋拆迁管理部门应当邀请拆迁当事人和有关方面的代表监督公开抽签，并聘请公证人员进行现场公证，当场宣布抽签结果。

之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。

四、关于房屋拆迁估价现场实勘的问题

.6.（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

（2）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十二条 拆迁当事人有义务协助评估机构开展现场调查、现场勘测、现场拍摄等工作。

现场调查记录应当由评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行现场勘测、现场拍摄等工作或者被拆迁人不同意在现场调查记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中如实说明。

现场查勘程序符合规定：首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要由无利害关系的第三人（社区工作人员等）见证、全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上(含3名)的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。第四，房屋拆迁评估要求亮证执业。凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关

.7.当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

五、评估之前应首先明晰评估对象产权文件的问题，以及违章建筑的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条 被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

当事人对被拆迁房屋的性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

估价人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，收集以下资料：房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部门提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上却是大型的商场，对于这种情况我本人认为在选用评估方法时应坚持“合理，合法，合情”的原则。

对于房屋产权属权所出现非正常情况，应在报告中特别是假设与限制条件中予以充分说明，或特别假设与限制说明。

另：违章建筑的问题：

.9.《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条规定 《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条 《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑的评估价值为零。拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当的补偿，根据其剩余年限，评估房地产价值。

六、关于城郊农村房屋的拆迁评估问题

随着加快城市化进程加快，许多中小城市迅速的向城郊扩张，带来了大量的城郊农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多原为农村集体土地，现被征收为国有土地，没有房产证和土地证，对于这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢？两种方式：一是有《房屋拆迁许可证》的，可以按照正常的城市房屋拆迁评估技术思路一样；二是没有《房屋拆迁许可证》的，一般由国土部门按土地征收政策执行，评估时按照市场价格评估思路。

实际评估中，与安置方式很有关。如果以实物安置（拆一补一），就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重量价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定个区位地价，再考虑房屋重量价，我觉得这

.10.种方法欠妥。

七、关于城市房屋拆迁评估的价格内涵，以及房屋装修装饰评估的问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条第二款规定：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。

房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限

房屋装修装饰重置价格应按照本地房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》中明确规定：非住宅房屋装饰装修第1年不予折旧，第2-5年每年折旧20％，使用6年以上的，补偿10％的残值；住宅房屋装饰装修第1、2年不予折旧，第3-10年每年折旧12.5％，使用10

.11.年以上的，补偿10％的残值。违法违章建筑或临时建筑内的装饰装修不予补偿。发布拆迁通告后，擅自突击装修的不予补偿。

八、关于土地出让金问题

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十六条规定 城市房屋拆迁评估，采用的价值标准为公开的房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响。

现在的老百姓对政策了解不够，分不清“划拨”“出让”。而实际上土地政策执行不严谨，确实在实际生活中没有体现出两种产权的区别，相邻不同性质的土地使用权的商业房地产，其带来的租金收入没什么区别并不明显，最终的房地产价格也应该接近。可这个问题一拿到拆迁补偿上，我们就开始斤斤计较“出让”“划拨”的区别，对拆迁户好像不太公平。

对于拆迁评估，最近很多人都在谈论土地出让金的问题。划拨土地上的房屋拆迁要不要扣除土地出让金呢？争论很多。我想大家为什么就不能换一个角度想一想，我们是估价师，而不是造价师，拆迁估价指导意见提倡的市场比较法呢？

拆迁评估，还是建议用市场比较法。这样土地的性质问题、房屋的年限问题，还可以回避一些。举个例子：在我们这一片，划拨地的房改房的上市交易价格并不比同类的二手商品房的交易价格低。这么大的市场，我们干嘛非得收集出让地上房屋的交易案例呢？市场决定一切。在阶段的公众认知水平条件下，老百

.12.姓不管你是划拨还是出让，在他看来两个房子没有差别，就得一个价！甚至在我们这里出让地差个三五年的使用年限，甚至更多，房价它也没多大差。这就是市场比较法的应用条件。

九、临街住宅的拆迁评估问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条 被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

当事人对被拆迁房屋的性质、用

.13.途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

有些临街的住宅拆迁，很多情况下，这些住户提出要按商铺价格补偿。这是个大问题啊。且不说这些临街的住宅是否在法律上可以做商铺，就说把这些临街住宅一拆可是断了人家的财路。从国家的政策看，拆迁的原则一是保证补偿合理，再就是不能影响被拆迁人的经济生活。但是我们“依法”按“住宅”评估是一定会损害老百姓的利益，影响被拆迁人的经济生活的！

还用成本法评估吗？临街不临街成本是一样的，不行！市场比较法行吗？当然可以。但在选取可比实例的时候，一定要注意与不临街的区分开。

收益法行吗？这种临街住宅只要有开门经商的，就一定有出租的案例，我们从租金中提取净收益，就可以还原出收益价格？这样也可回避“产权人改变房屋法定用途的事实”！估价是要有合法前提的。尽管有规定拆迁双方可以协商确定被拆房屋的性质，但是，拆迁双方往往是对立的，很难协调一致？我们估价一不能违法，二不能不考虑现实。租金这东西很灵活，住宅不可以出租吗？临街的住宅我就租这个价，这就是市场，我们“拿来”即依了法又合了市场？

十、关于房地产估价报告常见问题

.14.《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第十二条 评估中介机构应当指定3名以上估价人员，按照国家房地产估价规范，独立、客观、公正地进行被拆迁房屋的价格评估。

估价报告的要素组成完整，估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

1、致委托方函

（1）委托方要写全称；（2）致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果；（3）估价机构要写全称；（4）致函日期，一般为报告完成日期；（5）估价机构法定代表人签字。

2、估价师声明

（1）说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。对未包括的部分，说明评估依据。（2）如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。（3）说明某些评估资料的来源。（4）说明评估报告的使用条件。（5）依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。（6）依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。（7）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。

3、假设与限制条件

说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查确认的资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。

.15.（1）注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。（2）说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。（3）说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。

4、估价对象描述

概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。）

估价对象描述不全，不清楚，不充分，常见问题如下：（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权；（2）缺少房地产权利状况描述，土地使用权人交代不清；（3）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）；（5）是否具有土地使用权证没有交代，土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（6）对估

.16.价对象的性质没有描述清楚；（7）是否具有房屋所有权证没有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）对估价对象的物质实体状况描述不清楚；（10）建筑物结构交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的状态交代不清楚，现实用途与法定用途是否相符。

5、估价时点

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

6、估价目的和价值定义

估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。

房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

7、估价依据

估价依据应写明估价所依据的估价规范；国家和地方的法律、法规；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

有的报告依据过于简单或写法不够严谨，如：估价依据为“××手册”，过于笼统。另外，“××网”上的价格信息只代表了买方或卖方的单方意愿，而并非实际成交的价格，以此作为市场比

.17.较法的依据，理由不够充分。

8、估价方法的选用

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十五条规定 城市房屋拆迁评估必须坚持房地合一的原则，从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上的方法，进行房地产价格评估。一般应当以市场比较法为主。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。对门面或者收益性的房屋，还应当采用收益法。

评估指标、系数的选取应当理由充分，符合被拆迁房屋的客观实际。

《规范》中要求应说明估价的思路，采用的方法以及估价方法的定义。有的报告思路、方法描述不清；有的报告对估价方法无定义。

《城市房屋拆迁管理条例》中明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定，这就明确了被拆迁房屋应以市场公正价进行评估，而实际工作中，我们发现许多评估对象由于各种因素却难以形成市场（或者无法实现），对我们的评估理论和评估方法提出了新的要求。

目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，.18.城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。

有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

9、影响因素分析方面的问题

《规范》中要求，对影响估价对象的个别因素、区域因素、市场背景状况及最高最佳使用情况都要作详细的说明、分析。

大多数估价报告在对这四项的分析中，都存在相关性、针对性差的问题，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定。

有的报告这部分的描述仅是结果报告中估价对象状况的简单重复。

还有的报告中的分析违背基本的经济学理论或常识。市场背景分析要详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。

10、估价结果的确定存在的问题

（1）部分报告的结果明显偏离市场行情，或大大低于市场

.19.正常价格，又如两家评估机构各自的评估结果差异很大。

（2）确定估价结果未说明理由。有的报告采用两种方法得出的结果差异很大，但不作任何分析说明，或说明理由不充分。

（3）详细说明估价结果及其确定的理由，估价结果应分别说明总价和单价，并附大写金额。有的报告只有总价，没有单价；有的报告金额无大写。

11、报告的名词术语和语言表述方面存在的问题

（1）名词术语不准确。如将“估价时点”写成“估价时间”，“假设和限制条件”改为“评估条件与说明”等。

（2）对名词术语的界定不准确、不清楚。

①行文、谴词、造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）；②逻辑不严谨，前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）；③写作有错误，表达形式不科学。

12、报告的装订、形式与格式方面存在的问题

（1）相当一部分机构的存档材料中没有“房地产估价技术报告”或者“房地产估价技术报告”过于简单，缺少具体的分析测算过程。

（2）相当一部分报告只运用一种方法进行评估，不符合《规范》中要求的“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”。

（3）相当一部分机构仍沿用《规范》颁布之前的格式出具报

.20.告。在《规范》颁布实施以后，仍采用原来的格式是不妥的。

（4）大多数机构对成片的拆迁分户估价报告采用了简易格式。

根据拆迁分户评估数量大、价值量小的特点，在评估实际中可以采用简易报告格式，但有些机构的简易报告过于简单，无法说明问题，进入司法程序。

（5）部分机构的房地产估价报告采用了其它报告的格式，如资产评估报告格式或土地估价报告格式。对房地产估价而言，这样显然是不合适的。

13、关于估价报告附件的问题

可能缺少必须的附件，如可能缺少必须有的依据，如拆迁估价中没有拆迁许可证则无法确定估价时点；没有公证书、位置图、内外图片、查勘记录、权属证明等，则说明估价依据不足；再如拆迁估价在附件虽写明了《房地产估价规范》，但没写《城市房屋拆迁估价指导意见》，也可算依据不足。

相当部分报告附件资料不完整，或没有附件清单。

十一、房屋拆迁评估报告出示之后有异议的问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转

.21.交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

.22.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第二十三条规定 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起5日内向房地产价格评估机构申请复估。

房地产价格评估机构应当在收到复估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当出具书面通知。

第二十四条规定 拆迁当事人对复估结果有异议的，可以在收到复估结果之日起5日内，向当地房地产价格评估鉴定机构申请评估技术鉴定。

（1）初步估价结果公示7日；（2）现场说明，听取有关意见；

（3）向委托人提供估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告；

（4）疑问咨询、解释；

（5）拆迁当事人在5日内提出异议，申请复核，估价机构5内作出复核结论；

（6）接到复核报告5日内申请鉴定，10日内作出鉴定结论。

十二、评估技术以外的话题

城市房屋拆迁估价有政策性强，影响大，设计面广，时间紧迫等特性。城市房屋拆迁估价与其他估价目的下的估价有一定的

.23.区别，不仅只是真正意义上的房地产公开市场价值的估价，如果不从实际出发，生搬硬套《条例》规定，逐户进行拆迁估价，不仅给估价工作增加难度和业务量，估价效率低，还会造成拆迁标准的混乱现象，因此房地产估价师应该认真领会《条例》精神，把握拆迁补偿估价的特性，拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情，特点，要有大局意识，全面平衡，一方面体现拆迁估价的特性，一方面使估价结果尽可能接近实际，被拆迁相关利益公认和接受。

.24.

第五篇：城市房屋拆迁估价指导意见

城市房屋拆迁估价指导意见

中华人民共和国建设部

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。

第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。

第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进

行实地查勘。

第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

(一)出具不实估价报告的；

(二)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

(五)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

(七)法律、法规规定的其他情形。

第二十八条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。

城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。

第二十九条本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。