城市房屋拆迁估价基础知识(二)标注111

第一篇：城市房屋拆迁估价基础知识(二)标注111

城市房屋拆迁估价基础知识

——云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司邓贵乾

根据本次培训的时间安排，结合本次培训的特点，在此就房地产估价的一些基础知识和城市房屋拆迁评估的基本程序作一个简单的介绍。这里我们将“估价”与“评估”作为同义词来使用。

一、城市房屋拆迁评估的概念

1、什么是房地产估价

房地产估价是指由专门的机构和专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

估价目的：就是为什么进行估价，估价结果的期望用途。常见的估价目的有：房地产转让、租赁、抵押、征收征用（包括城市房屋拆迁）、分割、损害赔偿、作价入股、税收、保险、司法诉讼等等。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“估价目的统一表述为‘为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。’”

估价时点：是指一个房地产估价项目中由估价目的的需要评估的估价结果对应的具体日期。由于市场的不断变化，估价结果通常只是估价对象在具体日期的客观合理价格或价值。根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》规定：“评估时点以房屋拆迁许可证核发日为准。”

估价对象：指具体估价项目中需要进行估价的房地产。包括土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

估价原则：（1）基本原则：独立、客观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。

（2）技术原则： 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

合法原则：是指估价时应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。即在估价活动中，对估价对象的产权、用途应尽可能以权属证明文件为依据。

最高最佳使用原则：是指估价时应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。应用最高最佳使用原则应具备三个前提条件：①法律上允许②技术上可能③经济上可行。由于拆迁评估的对象是被拆迁房屋，在规划上已不允许产权人自行进行改造，所以应根据合法的保持现状进行评估。

替代原则：是指估价时要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则：是指估价时要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

2、什么是城市房屋拆迁估价

城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的定义：“城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。”

城市房屋拆迁估价的特点：估价数量大；涉及面广、社会影响大；估价对象复杂、需要协调各种关系；补偿价格关联性强。

城市房屋拆迁估价是一项政策性强、涉及面广、影响大、技术难度大的业务，直接涉及拆迁当事人的利益，程序要求严格，对估价人员的专业技术能力、政策水平及处理复杂问题的能力、技巧等综合素质要求较高。要求在整个估价活动中程序合法、依据充分、基础数据准确、技术路线清晰、格式规范、结果合理。

3、城市房屋拆迁估价适用的范围

城市房屋拆迁估价是专门指针对城镇国有土地上和城镇规划区以外的国有土地上的被拆迁房屋货币补偿金额而进行的估价活动，不包括征用集体土地时所涉及的地上建筑物补偿价值评估，即集体土地征地拆迁评估不能直接采用城市房屋拆迁估价及其相关规定。

4、城市房屋拆迁估价的内容

城市房屋拆迁估价的对象是被拆迁房屋及其占用的土地，其价值包括房产价值和土地价值，其价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。并且根据云南省的规定：被拆迁房屋所占用的土地使用权类型不区分出让和划拨，即使是划拨土地的评估时也不能扣除土地出让金。但评估结果中不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过另行委托评估确定。

5、拆迁估价在拆迁工作中的地位和作用

拆迁估价是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，是规范城市房屋拆迁行为、维护拆迁当事人合法权益的重要程序之一，是维护社会公平的重要手段之一。拆迁估价的结果是签订房屋拆迁补偿协议的重要参考依据，经拆迁评估技术鉴定委员会鉴定后的估价报告是行政裁决和行政诉讼的重要依据或证据。

二、城市房屋拆迁估价的依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《城市房屋拆迁管理条例》；

4、《云南省城市房屋拆迁管理规定》；

5、《城市房屋拆迁估价指导意见》；

6、《云南省城市房屋拆迁补偿估价办法》；

7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

8、省建设厅“关于贯彻建设部《关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》有关问题的通知”；

9、省建设厅《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》；

10、委托方提供的被拆迁房屋及其占用土地的产权、面积、用途等相关资料；

11、估价委托协议书；

10、估价人员现场查勘、丈量、记录的资料和搜集的市场信息资料。

由于《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日起实施，这使得有关城市房屋拆迁现行法律、法规与《物权法》出现抵触，而新的配套法律、法规尚未及时出台或进行修改，因此目前仍处于比较尴尬的局面。

三、城市房屋拆迁估价的程序

根据规定，拆迁评估只能由具有房地产估价资质并符合相应条件的估价机构承担，估价报告必须由专职房地产估价师签字盖章。而仅具备资产评估、土地评估等其它专业资质的评估机构是不能从事拆迁估价的，另外在估价报告上签字盖章地产估价师必须是专职地产估价师，否则报告无效，兼职房地产估价师的签字盖章不行。

1、估价机构和估价机构的选择

估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构，目前有限责任公司和合伙企业两种形式。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，还有临时资质。

根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“具备二级以上资质的房地产价格评估机构，可以在昆明市市辖区从事房屋拆迁评估业务；具备三级以上资质的房地产价格评估机构，可以在除昆明市市辖区以外的其他城市从事房屋拆迁评估业务。”

根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋的评估与拆迁安置房屋的评估应当委托同一个房地产价格评估机构进行。”另外省建设厅《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》规定“不得将房屋、土地分别委托两个或两个以上的评估机构评估。”因此，拆迁人在选择评估机构时应当注意评估机构的资质等级，并且同一拆迁范围只能委托一个房地产价格评估机构。

关于估价机构的选择问题，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：“ 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”但是，《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“在听取被拆迁人的意见后，由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，并提供建设用地规划许可证，支付评估费用。”明确了房屋拆迁补偿估价的估价机构由拆迁人确定并委托。

为了使拆迁工作能够顺利进行，在估价机构的选择上一定要慎重，要选择资质等级高、综合实力强（专业技术能力、政策水平及处理复杂问题的能力等）、拆迁估价经验丰富、社会信誉好的估价机构，不要只根据估价收费来确定估价机构，否则可能会由于多次反复，浪费大量的时间和人力，结果事倍功半，反而造成较大损失。

2、拆迁估价的委托

按照规定，拆迁补偿估价的估价机构由拆迁人委托，委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

3、估价报告的种类

拆迁估价报告分为分类估价报告和分户估价报告。拆迁人应当向被拆迁人转交分户估价报告。拆迁估价结果报告的格式应当符合《房地产估价规范》的要求。

分类估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构及环境、设施配套等因素，确定每类房屋的市场平均价格。

分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构。建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。

4、现场勘察的注意事项

在接受委托后，估价机构须对被拆迁房屋进行实地查勘，在实地查勘过程中，拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘，拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

在估价人员实地查勘时，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

5、拆迁估价中需明确的几个问题

按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”

对被拆迁房屋的产权证记载用途与实际用途不一致的，各地的处理方法不一样，而且悬殊很大。云南省的规定是：“以被拆迁房屋的所有权证载明的面积和用途为准。房屋所有权证未载明用途的，以房屋产权、产籍档案记载为准。”“对于被拆迁房屋的产权证记载用途与实际用途不一致的，在房屋所有人补办城市规划、土地使用、房屋权属等相关手续后，可按实际用途确认。”这个规定在实际操作中基本上是不现实的，因为一旦拆迁公告发布后，针对被拆迁房屋的所有审批手续都会停止，房屋所有权人几乎不可能补办相关手续。但在实际工作中，对被拆迁房屋用途不一致的问题大量存在，而且常成为争议的焦点。

6、拆迁评估中常用的估价方法及其选用原则：

市场比较法：是将估价对象与在估价时间近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。按规范要求，采用市场比较法进行估价时，需要选取3个以上不超过12个月的市场交易实例，对比较实例的单项修正不得超过20%，综合修正不得超过30%。根据相关规定，拆迁评估一般应当采用市场比较法。但选用这种估价方法的前提是房地产市场发达、交易活跃，有充足的市场交易实例。在拆迁评估工作中，由于被拆迁房屋大部分都比较陈旧，土木、砖木、石木等结构的老房子较多，而且这些结构的房屋在市场上基本上没有交易，找不到交易实例，若采用其它结构房屋的交易实例进行修正，又会突破单项修正不得超过20%，综合修正不得超过30%的限制，因此采用市场比较法。

收益法:是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本比较率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。这种方法是在对有收益或有潜在收益的房地产进行评估时经常选用的方法，如商业、办公、住宅等用房，在对其它用途的房地产进行评估时不能采用。并且由于这种方法技术难度大，对纯收益、收益率等

各种参数的选取难以把握，对估价师的经验、技术水平要求高，所以使用此方法估价的技术难度较大。

成本法；是求取估价对象在估价是的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在对房地分别进行估价时，房屋可采用此方法。在拆迁评估工作中，由于被拆迁房屋大部分都比较陈旧，土木、砖木、石木等结构的老房子较多，而且这些结构的房屋在市场上基本上找不到交易实例，且大部分房屋没有收益，采用其它估价方法的相当困难，因此成本法在拆迁评估工作中被经常采用，但采用成本法评估出的房地产价值往往与市场存在较大差异，特别是当地价水平较高时，所评估出的单层住宅单价可能高于当地新住宅的价格，所以在使用时需特别谨慎。

基准地价修正法：是在政府公布了基准地价的地区，由于评估对象所处地段的基准地价调整得出评估对象宗地价格的方法。在对房地分别进行估价时，土地可采用此方法。选用这种估价方法的前提是当地已公布基准地价，且被拆迁房屋位于已公布的基准地价测算范围之内。但目前，我们大部分城市的基准地价公布时间较长，没有及时更新，基准地价与市场地价水平悬殊较大，修正难度较大。

假设开发法：就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。从理论上讲，运用此方法是由开发商和被拆迁人共享了土地未来的增值收益，是公平的。目前，使用这种方法进行拆迁评估的争议比较大，一是需要有待拆迁土地今后的规划指标，二是项目开发完成后的价值、合理利润等参数难以把握，三是评估出的地价内涵的处理和把握。以此方法评估出的地价是净地价，即已经拆迁完成后的土地价格，而待拆迁土地是未完成拆迁的毛地，其地上还有未拆迁的房屋，而这些房屋还有价值，但对拆迁人来说这些房屋基本上是没有价值的，是要被拆除的，因此，在评估时要扣除地上房屋的价值。

根据以上分析，不难看出，在拆迁评估工作中，没有哪一种评估方法是特别适用的，只能是尽量合理，特别是在分类评估结果出来后，各种修正系数体系的建立，对估价人员的专业技术能力、估价经验要求非常高。这也要求在选择估价机构时特别慎重。

按照建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》规定:拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。根据《云南省城市房屋拆迁补偿评估办法》规定：估价要求使用两种方法，若仅使用一种评估方法的，应首选市场比较法，并需说明理由。对于配套住宅的拆迁评估，可以只采用市场比较法进行评估。对于经营性房屋的拆迁评估，应当选用市场比较法和收益法。这在实际工作中，操作难度很大，因为，通常情况下，与被拆迁房屋相似的交易案例都极为少见。

7、评估结果的公示及现场答疑

评价机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

8、估价报告的交付及送达

公示期满后，评估机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应向被拆迁人转交评估报告。

四、评估结果的救济方法

1、申请复核

按照建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》规定：拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构申请复估价，也可以另行委托估价机构评估。而根据云南省的规定，是不能另另行委托估价机构评估，而是直接申请鉴定。

2、申请技术鉴定

根据规定：当事人对房地产价格评估机构的评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起15日内，向房屋拆迁评估技术委员会申请鉴定。技术委员会应当自收到鉴定申请之日起20日内对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。其鉴定为最终鉴定。

云南省城市房屋拆迁评估技术委员会是一个由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对全省范围内的拆迁估价进行技术指导，受理全省范围内的拆迁估价技术鉴定。

3、申请行政裁决

当事人对拆迁评估结果有异议或因其它原因达不成补偿协议的，也可向当地拆迁行政管理部门申请行政裁决，在行政裁决过程中，如果估价报告未经评估技术委员会鉴定的，行政裁决部门应委托技术鉴定委员会对评估报告进行鉴定。

4、进行行政诉讼和行政裁决结果的执行

当事人对拆迁管理部门的行政裁决结果不服的，可以向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。当然，这时的被告是拆迁行政管理部门，并且行政诉讼期间不停止行政裁决结果的执行，也就是说，拆迁当事人仍可以申请对行政裁决结果的执行或强制执行。当事人一方既不向法院起讼，又不执行行政裁决结果的，另一方当事人可以申请强制执行。

五、拆迁人在拆迁评估中的作用

拆迁人作为拆迁工作的具体实施者，者工作贯穿于整个拆迁工作。具体在拆迁评估工作中：拆迁人首先是要选择评估机构并与评估机构签订委托估价协议；其次是要调查、搜集被拆迁房屋的权属、性质、面积、用途、结构等相关证明文件资料，如《房屋所有权证》、《土地使用权证》以及产权登记资料，并将相关资料及与被拆迁人达成的有关性质、面积、用途的协议提供给估价机构；第三，要参与估价机构进行现场勘查及评估结果公示等活动，并在估价机构的现场勘查记录上签字确认；第四，在接到估价机构出具的估价报告后，应将分户评估报告送达被拆迁人；第五，在不能与被拆迁人达成补偿协议时，要申请对估价机构出具的估价报告进行技术鉴定或申请行政裁决。因此，在整个过程中，要求拆迁人要与估价机构密切配合，加强沟通，经常进行信息交流，共同完成好拆迁评估工作。

第二篇：城市房屋拆迁估价指导意见

《城市房屋拆迁估价指导意见》2004年1月1日起施行

建设部近日下发《城市房屋拆迁估价指导意见》,以规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益。意见明确了城市房屋拆迁评估的范围和拆迁估价机构的确定方法。意见提出,城市房屋拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担,拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。意见将于2004年1月1日起施行。

自行装修费不给补偿

意见提出,城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照各地政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

估价应由专家来指导

意见明确,拆迁估价应由估价专家委员会进行技术指导。省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织,应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。

初步估价结果应公示

依照意见,估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。意见提出,拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

发证日为拆迁估价日

意见提出,拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。

可申请复核估价结果

意见明确,拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第三篇：城市房屋拆迁估价常见问题浅.doc

城市房屋拆迁估价常见问题浅析

各位领导、同行：

大家好！

国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施后,将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴,房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带, 面对成千上万的被拆迁户, 房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。经过实践的磨炼, 业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别, 难度更大，拆迁评估不仅是简单的企业行为,也要把政府的拆迁政策落到实处，以在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现，做到公平、公正执业。

今受省房协中介委委托，就城市房屋拆迁评估中目前存在的常见问题与各位交流，希望对大家有所帮助。

一、关于城市房屋拆迁评估的政策依据和作用的问题 为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，国务院、建设部以及湖南省及其地州市相继出台了相关政策，包括《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》(省

.1.政府第157号令)，《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房[2004]264号）以及《房地产估价机构管理办法》（部令第142号）等有关规定。其中：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

（3）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定 被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

（4）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第三条规定 城市房屋拆迁评估，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估。城市房屋拆迁评估的人员，应当是专职的注册房地产估价师。

（5）《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定 本办法所称房地产估价活动，包括„„城镇房屋拆迁等需要进行的房

.2.地产评估。

有了这五大法宝，房屋拆迁评估的作用以及评估机构与评估人员的地位和资格要求得到了确认。城市房屋拆迁评估由取得估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估，城市房屋拆迁评估的人员应是专职的注册房地产估价师。

二、关于城市房屋拆迁评估程序的问题

估价报告的形成必须符合法定程序，只要程序到位，那我们做拆迁评估就不会存在太大的问题。

评估机构要使自己不至于工作被动，规范房屋拆迁评估行为，推进房屋拆迁评估活动公开、透明、公正，进一步强化房屋拆迁评估监督作用。如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。

评估程序合法、合规，归纳如下：

（1）主体合法：评估机构及签字房地产估价师符合规定。评估机构主体只有符合法律的有关规定才具有法人资格，否则，即使其出具的估价报告客观真实，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构（临时机构不能做拆迁评估）作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。例如，某地一拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，.3.法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

（2）委托方式符合规定：分类评估与拆迁人签定委托合同，分户评估只能通过评估机构被拆迁人投票或双方共同选择或拆迁当事人抽签等方式，并签定委托合同。

（3）现场查勘程序符合规定：首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要有无关的第三方证人（社区工作人员等）全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上(含3名)的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。第四，房屋拆迁评估要求要亮证执业。凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

（4）评估资料收集齐全：房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部分提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

（5）估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

.4.（6）评估公示符合规定，评估要求公示七天，并在公示予以现场答复。

（7）估价报告的要素组成完整，符合规范和《城市房屋拆迁估价指导意见》等文件规定，并按要求进行送达。

（8）估价报告出具后异议期间的处理。

三、与评估机构接受委托方式的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定： 被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。第九条规定： 被拆迁房屋的补偿金额，拆迁人与被拆迁人按照前条规定协商不成的，由拆迁人和被拆迁人共同选择房地产评估中介机构进行分户评估。双方不能就评估中介机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择评估中介机构的，任何一方可以申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定评估中介机构。

（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第八条规定： 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按照前条规定协商不成的，拆迁人与被拆迁人应当共同选择房地产价格评估机构进行分户评估，并共同出具分户评估委托书。拆迁人与被拆

.5.迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请市、县房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定房地产价格评估机构。

第九条 市、县房屋拆迁管理部门受理抽签申请后，应当向房地产价格评估机构发出分户评估公开抽签邀请函，接受房地产价格评估机构报名。报名参加公开抽签的房地产价格评估机构不得少于3家。少于3家的，市、县房屋拆迁管理部门应当再次邀请。市、县房屋拆迁管理部门应当邀请拆迁当事人和有关方面的代表监督公开抽签，并聘请公证人员进行现场公证，当场宣布抽签结果。

之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。

四、关于房屋拆迁估价现场实勘的问题

.6.（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

（2）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十二条 拆迁当事人有义务协助评估机构开展现场调查、现场勘测、现场拍摄等工作。

现场调查记录应当由评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行现场勘测、现场拍摄等工作或者被拆迁人不同意在现场调查记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中如实说明。

现场查勘程序符合规定：首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要由无利害关系的第三人（社区工作人员等）见证、全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上(含3名)的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。第四，房屋拆迁评估要求亮证执业。凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关

.7.当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

五、评估之前应首先明晰评估对象产权文件的问题，以及违章建筑的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条 被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

当事人对被拆迁房屋的性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

估价人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，收集以下资料：房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部门提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上却是大型的商场，对于这种情况我本人认为在选用评估方法时应坚持“合理，合法，合情”的原则。

对于房屋产权属权所出现非正常情况，应在报告中特别是假设与限制条件中予以充分说明，或特别假设与限制说明。

另：违章建筑的问题：

.9.《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条规定 《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条 《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑的评估价值为零。拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当的补偿，根据其剩余年限，评估房地产价值。

六、关于城郊农村房屋的拆迁评估问题

随着加快城市化进程加快，许多中小城市迅速的向城郊扩张，带来了大量的城郊农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多原为农村集体土地，现被征收为国有土地，没有房产证和土地证，对于这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢？两种方式：一是有《房屋拆迁许可证》的，可以按照正常的城市房屋拆迁评估技术思路一样；二是没有《房屋拆迁许可证》的，一般由国土部门按土地征收政策执行，评估时按照市场价格评估思路。

实际评估中，与安置方式很有关。如果以实物安置（拆一补一），就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重量价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定个区位地价，再考虑房屋重量价，我觉得这

.10.种方法欠妥。

七、关于城市房屋拆迁评估的价格内涵，以及房屋装修装饰评估的问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条第二款规定：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。

房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限

房屋装修装饰重置价格应按照本地房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》中明确规定：非住宅房屋装饰装修第1年不予折旧，第2-5年每年折旧20％，使用6年以上的，补偿10％的残值；住宅房屋装饰装修第1、2年不予折旧，第3-10年每年折旧12.5％，使用10

.11.年以上的，补偿10％的残值。违法违章建筑或临时建筑内的装饰装修不予补偿。发布拆迁通告后，擅自突击装修的不予补偿。

八、关于土地出让金问题

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十六条规定 城市房屋拆迁评估，采用的价值标准为公开的房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响。

现在的老百姓对政策了解不够，分不清“划拨”“出让”。而实际上土地政策执行不严谨，确实在实际生活中没有体现出两种产权的区别，相邻不同性质的土地使用权的商业房地产，其带来的租金收入没什么区别并不明显，最终的房地产价格也应该接近。可这个问题一拿到拆迁补偿上，我们就开始斤斤计较“出让”“划拨”的区别，对拆迁户好像不太公平。

对于拆迁评估，最近很多人都在谈论土地出让金的问题。划拨土地上的房屋拆迁要不要扣除土地出让金呢？争论很多。我想大家为什么就不能换一个角度想一想，我们是估价师，而不是造价师，拆迁估价指导意见提倡的市场比较法呢？

拆迁评估，还是建议用市场比较法。这样土地的性质问题、房屋的年限问题，还可以回避一些。举个例子：在我们这一片，划拨地的房改房的上市交易价格并不比同类的二手商品房的交易价格低。这么大的市场，我们干嘛非得收集出让地上房屋的交易案例呢？市场决定一切。在阶段的公众认知水平条件下，老百

.12.姓不管你是划拨还是出让，在他看来两个房子没有差别，就得一个价！甚至在我们这里出让地差个三五年的使用年限，甚至更多，房价它也没多大差。这就是市场比较法的应用条件。

九、临街住宅的拆迁评估问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条 被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

当事人对被拆迁房屋的性质、用

.13.途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

有些临街的住宅拆迁，很多情况下，这些住户提出要按商铺价格补偿。这是个大问题啊。且不说这些临街的住宅是否在法律上可以做商铺，就说把这些临街住宅一拆可是断了人家的财路。从国家的政策看，拆迁的原则一是保证补偿合理，再就是不能影响被拆迁人的经济生活。但是我们“依法”按“住宅”评估是一定会损害老百姓的利益，影响被拆迁人的经济生活的！

还用成本法评估吗？临街不临街成本是一样的，不行！市场比较法行吗？当然可以。但在选取可比实例的时候，一定要注意与不临街的区分开。

收益法行吗？这种临街住宅只要有开门经商的，就一定有出租的案例，我们从租金中提取净收益，就可以还原出收益价格？这样也可回避“产权人改变房屋法定用途的事实”！估价是要有合法前提的。尽管有规定拆迁双方可以协商确定被拆房屋的性质，但是，拆迁双方往往是对立的，很难协调一致？我们估价一不能违法，二不能不考虑现实。租金这东西很灵活，住宅不可以出租吗？临街的住宅我就租这个价，这就是市场，我们“拿来”即依了法又合了市场？

十、关于房地产估价报告常见问题

.14.《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第十二条 评估中介机构应当指定3名以上估价人员，按照国家房地产估价规范，独立、客观、公正地进行被拆迁房屋的价格评估。

估价报告的要素组成完整，估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

1、致委托方函

（1）委托方要写全称；（2）致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果；（3）估价机构要写全称；（4）致函日期，一般为报告完成日期；（5）估价机构法定代表人签字。

2、估价师声明

（1）说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。对未包括的部分，说明评估依据。（2）如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。（3）说明某些评估资料的来源。（4）说明评估报告的使用条件。（5）依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。（6）依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。（7）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。

3、假设与限制条件

说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查确认的资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。

.15.（1）注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。（2）说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。（3）说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。

4、估价对象描述

概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。）

估价对象描述不全，不清楚，不充分，常见问题如下：（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权；（2）缺少房地产权利状况描述，土地使用权人交代不清；（3）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）；（5）是否具有土地使用权证没有交代，土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（6）对估

.16.价对象的性质没有描述清楚；（7）是否具有房屋所有权证没有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）对估价对象的物质实体状况描述不清楚；（10）建筑物结构交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的状态交代不清楚，现实用途与法定用途是否相符。

5、估价时点

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

6、估价目的和价值定义

估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。

房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

7、估价依据

估价依据应写明估价所依据的估价规范；国家和地方的法律、法规；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

有的报告依据过于简单或写法不够严谨，如：估价依据为“××手册”，过于笼统。另外，“××网”上的价格信息只代表了买方或卖方的单方意愿，而并非实际成交的价格，以此作为市场比

.17.较法的依据，理由不够充分。

8、估价方法的选用

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十五条规定 城市房屋拆迁评估必须坚持房地合一的原则，从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上的方法，进行房地产价格评估。一般应当以市场比较法为主。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。对门面或者收益性的房屋，还应当采用收益法。

评估指标、系数的选取应当理由充分，符合被拆迁房屋的客观实际。

《规范》中要求应说明估价的思路，采用的方法以及估价方法的定义。有的报告思路、方法描述不清；有的报告对估价方法无定义。

《城市房屋拆迁管理条例》中明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定，这就明确了被拆迁房屋应以市场公正价进行评估，而实际工作中，我们发现许多评估对象由于各种因素却难以形成市场（或者无法实现），对我们的评估理论和评估方法提出了新的要求。

目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，.18.城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。

有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

9、影响因素分析方面的问题

《规范》中要求，对影响估价对象的个别因素、区域因素、市场背景状况及最高最佳使用情况都要作详细的说明、分析。

大多数估价报告在对这四项的分析中，都存在相关性、针对性差的问题，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定。

有的报告这部分的描述仅是结果报告中估价对象状况的简单重复。

还有的报告中的分析违背基本的经济学理论或常识。市场背景分析要详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。

10、估价结果的确定存在的问题

（1）部分报告的结果明显偏离市场行情，或大大低于市场

.19.正常价格，又如两家评估机构各自的评估结果差异很大。

（2）确定估价结果未说明理由。有的报告采用两种方法得出的结果差异很大，但不作任何分析说明，或说明理由不充分。

（3）详细说明估价结果及其确定的理由，估价结果应分别说明总价和单价，并附大写金额。有的报告只有总价，没有单价；有的报告金额无大写。

11、报告的名词术语和语言表述方面存在的问题

（1）名词术语不准确。如将“估价时点”写成“估价时间”，“假设和限制条件”改为“评估条件与说明”等。

（2）对名词术语的界定不准确、不清楚。

①行文、谴词、造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）；②逻辑不严谨，前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）；③写作有错误，表达形式不科学。

12、报告的装订、形式与格式方面存在的问题

（1）相当一部分机构的存档材料中没有“房地产估价技术报告”或者“房地产估价技术报告”过于简单，缺少具体的分析测算过程。

（2）相当一部分报告只运用一种方法进行评估，不符合《规范》中要求的“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”。

（3）相当一部分机构仍沿用《规范》颁布之前的格式出具报

.20.告。在《规范》颁布实施以后，仍采用原来的格式是不妥的。

（4）大多数机构对成片的拆迁分户估价报告采用了简易格式。

根据拆迁分户评估数量大、价值量小的特点，在评估实际中可以采用简易报告格式，但有些机构的简易报告过于简单，无法说明问题，进入司法程序。

（5）部分机构的房地产估价报告采用了其它报告的格式，如资产评估报告格式或土地估价报告格式。对房地产估价而言，这样显然是不合适的。

13、关于估价报告附件的问题

可能缺少必须的附件，如可能缺少必须有的依据，如拆迁估价中没有拆迁许可证则无法确定估价时点；没有公证书、位置图、内外图片、查勘记录、权属证明等，则说明估价依据不足；再如拆迁估价在附件虽写明了《房地产估价规范》，但没写《城市房屋拆迁估价指导意见》，也可算依据不足。

相当部分报告附件资料不完整，或没有附件清单。

十一、房屋拆迁评估报告出示之后有异议的问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转

.21.交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

.22.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第二十三条规定 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起5日内向房地产价格评估机构申请复估。

房地产价格评估机构应当在收到复估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当出具书面通知。

第二十四条规定 拆迁当事人对复估结果有异议的，可以在收到复估结果之日起5日内，向当地房地产价格评估鉴定机构申请评估技术鉴定。

（1）初步估价结果公示7日；（2）现场说明，听取有关意见；

（3）向委托人提供估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告；

（4）疑问咨询、解释；

（5）拆迁当事人在5日内提出异议，申请复核，估价机构5内作出复核结论；

（6）接到复核报告5日内申请鉴定，10日内作出鉴定结论。

十二、评估技术以外的话题

城市房屋拆迁估价有政策性强，影响大，设计面广，时间紧迫等特性。城市房屋拆迁估价与其他估价目的下的估价有一定的

.23.区别，不仅只是真正意义上的房地产公开市场价值的估价，如果不从实际出发，生搬硬套《条例》规定，逐户进行拆迁估价，不仅给估价工作增加难度和业务量，估价效率低，还会造成拆迁标准的混乱现象，因此房地产估价师应该认真领会《条例》精神，把握拆迁补偿估价的特性，拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情，特点，要有大局意识，全面平衡，一方面体现拆迁估价的特性，一方面使估价结果尽可能接近实际，被拆迁相关利益公认和接受。

.24.

第四篇：城市房屋拆迁估价指导意见

城市房屋拆迁估价指导意见

中华人民共和国建设部

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。

第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。

第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进

行实地查勘。

第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

(一)出具不实估价报告的；

(二)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

(五)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

(七)法律、法规规定的其他情形。

第二十八条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。

城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。

第二十九条本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。

第五篇：黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法

第一条

为了规范城市房屋拆迁补偿估价行为，保障城市房屋拆迁顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《黑龙江省城市房屋拆迁 管理条例》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，结合本省实际，制定黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法。以下简称办法。

第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁补偿估价活动和实施房屋拆迁补偿估价行政管理的，应当遵守本办法。

第三条 省建设行政主管部门主管全省城市房屋拆迁补偿估价工作，并组织实施本办法；各行署、市、县房屋拆迁管理部门，负责本行政区域内的城市房屋拆迁补偿估价管理工作。

省农垦总局、森工总局负责城市规划区以外系统内的房屋拆迁补偿估价管理工作，业务上接受省建设行政主管部门的监督和指导。

第四条 本办法所称拆迁补偿估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修 装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

被拆迁房屋自行装修装饰的补偿金额的评估标准可由各地市根据当地实际情况制定。

第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第六条 房屋拆迁补偿估价，由拆迁人委托省建设行政主管部门公布具有拆迁评估资格的房地产估价机构（以下简称估价机构）进行。拆迁补偿估价中的主要估价人员必须是注册房地产估价师和助理房地产估价师。

第七条 进行房屋拆迁补偿估价的房地产估价机构，由行署、市房屋拆迁管理部门推荐（农垦、森工系统的由省农垦总局、森工总局推荐），省建设行政主管部门予以公布。

第八条 房屋拆迁补偿的估价时点为房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证上载明的拆迁期限的起始之日。房屋拆迁评估价格标准为公开市场价值。不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条 房屋拆迁补偿估价宜先按栋为对象，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素，以市场比较法为主评估出整栋被拆迁房屋的基准价格，然后根据每 个被拆迁人的被拆迁房屋的位置、楼层、朝向、采光、户型、建筑面积等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定出每个被拆迁人的被拆迁房屋的评估价 格。被拆迁房屋的用途（性质）和面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

第十条 未超过批准期限的临时建筑的拆迁补偿估价，应当根据临时建筑工程造价标准结合剩余期限进行估价。第十一条 同一拆迁项目的被拆迁房屋的估价与产权调换房屋的估价应当委托同一家估价机构进行。

第十二条 各市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，组织房产、建设、土地、物价、拆迁等相关部门制定，每年定期公布一次不同区域、不同用 途（性质）、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格和本地区被拆迁房屋最低限价。被拆迁房屋的评估价格低于最低限价的，执行最低限价。

第十三条 拆迁估价机构的确定应该公开、透明，采取拆迁人抽签等方式确定。评估机构确定后，拆迁人应与该评估机构订立房屋拆迁补偿估价书面委托合同，按照国家规定的估价费用标准支付委托费。估价费用以户为单位计收。

第十四条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁当事人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁人房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

拆迁当事人应如实向估价机构提供估价所必需的证件、批件和资料，并配合估价机构开展现场查勘。因拆迁当事人原因造成估价失实的，责任由拆迁当事人承担。

接受委托的估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的,房地产管理和相关部门应当允许查阅。

第十五条 估价机构应当按照估价委托合同约定的时间和标准完成委托估价任务，并向拆迁人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告和被拆迁房屋部分的分户估价报告。拆迁人应当向被拆迁人提供其被拆迁房屋的分户估价报告。第十六条 房屋拆迁补偿估价实行公示制。

在拆迁安置补偿协议订立前，估价机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估价格等在拆迁范围内公示，公示时间为7日，并进行现场说明，听取有关意见，接受社会监督。

第十七条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第十八条 接受委托的估价机构不得转让、变相转让受委托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十九条 拆迁补偿估价的评估价格的货币单位应当精确到元。第二十条 实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置房屋的差价时，安置房屋的价格，按本办法第九条的规定由同一估价机构评估确定。

第二十一条 地级市房屋拆迁管理部门应当组织有关专家成立房地产估价专家委员会，负责本地区拆迁估价业务的技术指导和估价纠纷的鉴定。

房地产估价专家委员会由具有注册房地产估价师资格及房地产法律等有关方面专家组成。

受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十二条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当至收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知书。

第二十三条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

第二十四条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题 出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。第二十五条 拆迁当事人另行委托估价机构评估和申请技术鉴定的费用由申请人承担。

第二十六条 有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事房屋拆迁补偿估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本办法其他规定的；

（七）不履行估价解释义务和房地产估价鉴定义务的；

（八）不进行公示的；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第二十七条 房地产估价人员循私舞弊、弄虚作假、出具不公正估价结果的，取消其房地产估价师和助理房地产估价师执业资格。

第二十八条 在城市规划区以外国有土地上进行房屋拆迁补偿估价和实施房屋拆迁补偿估价行政管理的，可参照本办法。

第二十九条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。

第三十条 本办法自2004年4月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本办法。2002年3月9日黑龙江省建设厅印发的《黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法》（暂（暂行）同时废止。