城市房屋拆迁调研报告

第一篇：城市房屋拆迁调研报告

城市房屋拆迁情况调研报告

2002年初，市委、市政府决定对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。经过近5年的拆迁改造，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁情况

2002年至2007年旧城改造拆迁共许可拆迁5158户，许可迁面积49.825万平方米。截止2007年7月10日，大部分小区已基本完成了拆迁改造任务。整体剩余户数只有101户，其中申达公司青山小区22户、宏顺公司丽景花园和永康花园38户、华远公司新世纪花园和绿城雅居17户、大隆公司红柱子街改造片区22户，大禹公司景苑小区1户、禹新花园1户；其它小区的拆迁已基本结束。经过旧城改造，现在城市区内的平房大部分已被拆除，取而代之的是一个个功能齐全、设施完善的新的居住小区，城市整体环境得到了极大的改观。

自2003年以来，共实施公益事业拆迁项目22个，共拆迁2106户，总建筑面积814616.98平方米。主要实施了星海湖建设拆迁、各街路建设及山水大道、星光大道和世纪大道、大汝线、北出口等城市出入口环境整治拆迁。通过公益事业拆迁和绿化工程建设，现各城市出入口环境已一改往日烟尘滚滚、杂乱无章的状况。

二、存在的问题

今年开展“三大战役”以来，市城市管理局加大对各开发企业的督促力度与拆迁纠纷的调解力度，有效化解矛盾，维护社会稳定，促进旧城改造顺利实施。但是，就目前情况看，各小区所剩余的住户都是协议难度较大，时间跨度较长的，有的甚至洽谈了两、三年，谈不下来。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。

三、建议

在今年“三大战役”期间，将采取有效措施，进一步加大对各小区所剩余房屋的拆迁力度。具体从以下方面强化工作措施：

1、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

2、对于已下达拆迁裁决，被拆迁人拒不履行搬迁义务的，按照城市环境综合整治任务分工，由各房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、加大法规、政策的宣传力度，对于无理取闹的进行曝光，努力形成良好的城市拆迁氛围。

近年来，随着旧城改造的深入实施，大武口区各拆迁改造片区有危旧平房大部分已被拆除，新小区也逐步完善。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。旧城改造房屋拆迁和公益性拆迁现状和存在如下问题：

一、房屋拆迁管理现状：

1、由市房产管理部负责全市城市房屋拆迁管理工作，各县区依照各自职能行使管辖权。如，在大武口区，全部拆迁管理、纠纷调解、裁决等工作由市房产管理局承担；在惠农区拆，拆迁许可的前期审查工作及纠纷调解、裁决等工作由惠农区拆迁办承担，需要行政复议的由市房产管理局受理；平罗县，全部由平罗县建设局依法办理。

2、对于原批准改造的片区，应由土地使用权取得单位按照改造期限完成房屋拆迁任务，对于不能按期完成拆迁任务的应按照《土地管理法》等有关法律、法规的规定处理；

3、原已批准的旧城改造房屋拆迁项目，经过数年的拆迁，大部分已拆迁改造完毕，但仍有一部分被拆迁户无理要求，致使整个片区不能按期完成拆迁任务。

二、建议

1、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

2、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

4、为保证大多数被拆迁户的合法权利，对无理要求的被拆迁户应采取强制措施。对于旧城改造房屋拆迁范围内的被拆迁户，应以调解为主，由市政府按照2006年拆迁办法，抽调相关人员尽快组织拆迁，促使旧城改造尽快完成。

5、建议对市区内的有碍市容市貌的房屋由大武区口拆除，公益事业建设涉及的房屋拆迁由市城市管理局组织实施。

拆迁整治

一、拆迁整治目标任务：

（一）市区内拆迁整治

1、市区内已过期的临时建筑和违章建筑的拆除；

2、沿主要街、路两侧有碍市容市貌的围墙和房屋的拆除； 责任单位：各辖区政府。

完成时限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建设及城市出入口环境整治拆迁

1、长庆街、永康南路建设房屋拆迁；

2、大武口北出口（工人西街）拆迁整治；

3、大汝线沿路两侧拆迁整治；

4、世纪大道东部、石嘴山宾馆门前房屋拆迁整治； 责任单位：市城市管理局、市财政局、市园林局 完成时限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市区旧城改造项目拆迁整治

市区内各小区拆迁改造范围内未拆迁完毕的危旧房屋拆迁改造。

加大政策法律宣传和拆迁协调力度，营造依法拆迁、和谐拆迁氛围。对于已下达房屋拆迁裁决后拒不搬迁、漫天要价、相互串联、恶意阻挠的由人民法院组织实施司法强制拆迁。对于申请行政诉讼的，人民法院尽快立案、尽快办案、尽快结案、尽快执行，确保旧城改造建设顺利实施。

责任单位：市城市管理局 市、区两级人民法院 完成时限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治标准

1、对市区内的各类违章建筑一律强制拆除；

2、对市区内沿街路两侧有碍市容市貌的围墙、构筑物、建筑物，该拆除的坚决拆除，并进行环境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后进行环境整治；

4、对影响旧城改造项目建设的房屋加快拆迁进度，尽快完善小区建设；

5、对拆除后的沿街楼房立面进行装饰、粉刷。

近年来，随着旧城改造的深入实施，大武口区各拆迁改造片区有危旧平房大部分已被拆除，新小区也逐步完善。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁意见很大。

《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。对旧城改造房屋拆迁问题处理建议如下：

1、对原批准拆迁许可情况及各片区拆迁情况进行调查摸底，掌握准确的信息，以便做出相应的措施和对策；

2、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

3、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁较妥。同时，对已前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进拆迁尽快结束。

拆迁科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆迁情况汇报

一、房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区内因土地使用权挂牌和拍卖，涉及拆迁10个片区，拆迁户数2480户，拆迁面积23万平方米，2004年这10个片区计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。除了以上2480户拆迁户，2004年以前未拆迁完毕及2004年其他涉及被拆迁户885户，2004年年内，大武口区总涉及拆迁3365户。通过2004年11月初对大武口区全部拆迁项目调查，总涉及的3365户被拆迁户。在调查时达成协议拆迁的不足300户。已拆迁比例不到总拆迁户数的10%和计划拆迁户数的20%。

二、造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

（一）国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

（二）大武口区现状和政府拆迁政策原因。

1、历史原因。大武口旧城改造开始于上世纪90年末，在开始改造时，开发商主要将开发重点放在沿街营业房的改造开发，去年以来，沿街及能作营业用途的地块越来越少，导致许多地块都是“包饺子”工程，即外围已改造成新楼房，里面却是危旧房屋。而现在未改造的旧房，大部分住房拥挤，家庭收入低，拆迁中许多家庭拿不出钱补安置房差价。

2、宣传不到位。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。

3、有关部门没有深入实际调研，对广大群众民情民意了解不够，在拆迁中不能把握正确的舆论导向。致使无理要求过高的人在拆迁中“以闹取胜”，非法目的得到了实现，形成越不讲理补偿的越多的局面，从而使拆迁工作整个陷入困境。

4、我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。

5、相关政策配套不到位。下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有；对开发商在旧城改造的优惠政策没有兑现。

6、大武口区地理现状的制约。大武口区内及周边存量空闲土地资源匮乏，要进行房地产开发只能拆旧建新，拆迁使开发成本增大，导致新房房价不断攀升，被拆迁户在购新房时经济压力大。

（三）开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因

1、开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，没有维护稳定的社会责任感，在拆迁同时，产生不稳定因素。

2、开发公司拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。在2004年进行调查的十一家开发公司中，总共只有63位洽谈拆迁工作人员，而且大部分是非专业拆迁工作人员，未受过专门的岗位培训，对法规及政策掌握的不透彻，更缺乏谈判技巧。

3、由于成本增大利润降低，大部分开发商在拆迁中不按有关规定执行或钻法律、政策的空子，拆迁双方产生矛盾。

4、乱涨价，乱许愿，蒙蔽被拆迁人。个别公司在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

5、房屋拆除工程不规范，拆除施工队伍政策水平不高，常因被拆迁人不文明实施拆除房屋，导致拆迁双方冲突。开发公司一般都是签订拆迁一份协议后立即拆除一户，根本不考虑以人为本和相邻关系，影响了未拆迁户的生活，同时深化了双方矛盾。

三、我们工作情况及困难

针对2004年以来的拆迁难，我局从2004年6月，起就开始进行深入地调查研究，寻求解决的办法。通过2004年6月和11月两次大范围的调查和多次组织座谈，反映问题基本和2005年8月4日房地产认座谈会上的一致。为解决这些问题我们有针对性地做了以下工作：

1、修改我市拆迁政策。新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府。存在困难：新政策从2004年12月提交正式稿，至今8个月没有结果，一方面时间太长，另一方面由于多次经市法制办删改，现在报市政府的正式稿基本只是国务院拆迁条例和自治区办法的混合体，适合本市特色的东西已没有多少，不能解决现在和以后的一些拆迁矛盾和拆迁难题。

2、举办拆迁工作人员培训办。2005年4月，对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。

3、成立了机构，但人员不足。2004年11月，根据我市实际，在机构改革中，批复我局成立拆迁管理科，有1名工作人员专门负责拆迁管理工作。存在困难：虽然成立了机构，但由于人员少，开展工作困难。2002年6月，为了做好旧城改造拆迁工作，市政府成立了拆迁协调办公室，开始时从各部门抽调的工作人员最多时有20多位，最少时也有8、9位。但成立拆迁管理科后，原抽调人员都回了原单位。现只有1人专门负责拆迁管理工作，也主要以政府公益建设为主，对开发商的拆迁项目基本顾及不上。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆迁情况汇报

(一)房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区因土地使用权挂牌和拍卖，10个片区，涉及拆迁2480户，拆迁面积23万平方米。2004年计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。2005年，计划拆迁999户，拆迁面积9.15万平方米。通过一年多的拆迁，已拆迁约730余户，约占43%。2005年1至7月，大武口区新批拆迁项目10个，涉及拆迁户429户，截止目前已拆迁370余户，约占86%。

（二）造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

1、国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

建议：加强正面宣传引导。新闻媒体和各有关部门要全面、正确理解国家的拆迁法规和政策，充分认识旧城改造建设的重要意义，树立大局意识。人民法院、公安等部要正确履行职责，对合法的强制拆迁要提供法律支持。

2、我市拆迁政策原因。

我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。特别是由于房地产市场价上涨过快，基准价与市场价存在一定差距。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。政府相关政策对下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有，对开发商在旧城改造的优惠政策没有。

建议：修改我市拆迁政策。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府，请市政府尽快讨论发布。

3、开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因 开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。个别公司乱涨价，乱许愿，在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

建议：

1、加强拆迁工作人员培训办。2005年4月，我局对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。今后，根据实际情况要进一步加强对拆迁工作人员的培训。

2、充实拆迁管理工作人员，加强监管。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

拆迁情况汇报

近几年来，在市委、市政府的正确领导和决策下，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁科的基本情况

2002年初，市委、市政府决定用3年时间对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。为解决拆迁难等问题，经市委、市政府批准，成立了负责拆迁协调与监管的专门机构——拆迁协调办公室，从相关执法部门抽调6名同志共同工作。办公室设在市土地房产管理局，主要负责做好大武口区城市改造中涉及的房屋拆迁方面的监管、裁决、申请、组织强制拆迁等工作，对拆迁中存在的问题进行调研，并提出解决方案，为政府制定政策提供参考，同时，根据市委、市政府的统一部署，积极参与公益事业、重点建设项目等涉及拆迁的工作的协调、调研等工作，为城市改造建设的顺利展开打好了基础。2004年拆迁协调办公室因机构调整划为市城市（房产）管理局内设机构，改名称为房屋拆迁管理科。

二、拆迁科的职责

一是拆迁监管，包括房屋拆迁公司初审、拆迁许可证发放、拆迁公告发布的审查及查处拆迁中的违法行为；二是根据当事人的申请就双方的拆迁补偿安置纠纷进行调解、裁决，并做好裁决后的申请强制执行及涉及诉讼等；三是做好拆迁工作中的调研、统计以及指导下级拆迁部门工作；四是做好法律法规和政策的解释，接待群众来信来访。

三、近年来拆迁工作情况

2002年接待来访群众200余人，来访、来信89件，协调38件，裁决1件,强制执行1件。来人做到热情接待，来访做到件件有落实，提前超额完成2002年度拆迁任务。

2003年全年办理拆迁许可证42件，共涉及拆迁总户数1829户，建筑面积244803.47平方米，占地面积764762.68平方米，当年共受理申请裁决案件共108件。同时根据按照市委、市政府的安派对星海湖湿地综合整治一期实施拆迁，仅用20多天，拆迁工厂和住户35户，占地面积28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年对星海湖（西域）湿地综合整治实施拆迁，共拆迁307户，拆迁共涉及土地面积197647平方米，建筑物面积62365.86平方米，补偿金额6378.52万元。

2004年全年共办理拆迁许可证申请23件，颁发拆迁许可证23件，并对一起未办理拆迁许可证进行拆迁的项目及时发出停止拆迁通知书。全年共受理申请裁决案件49件，接待来访群众720余人（次），书面正式答复各类信访56次。完成了对星海湖（中域）房屋、居民构成等情况的调查，中域涉及已批准使用土地 167.1万平方米涉及建筑物面积19.42万平方米。涉及单位、住户共759个，人口3750人。先后两次深入大武口区范围内的11个拆迁片区，对3365户被拆迁户实施了问卷调查，为我市拆迁政策的制定提供了真实可靠的依据。

今年我办从完善和健全管理制度着手，加强学习，注重调查研究，规范拆迁程序，严格依法办事，强化监督管理，并辅之深入细致的群众工作，扎扎实实地做好拆迁工作，使辖区的拆迁不断地规范。全年共办理拆迁许可证19件，涉及拆迁总户数1060户、总建筑面积18万平方米、已完成628户12万平方米，受理裁决87件、强制执行12件；主要工作有：一是举办了房屋拆迁人员培训班，共有102人参加了此次培训，通过考试对考试合格人员发放了石嘴山市房屋拆迁工作人员合格证和上岗证，此次培训班是我市乃至全区也是首次举办。二是根据国务院和自治区制定的城市房屋拆迁的相关法律、法规结合我市的实际情况，重新修订了我市城市房屋拆迁实施办法；三是认真做好拆迁中各项数字的统计工作，并按要求每周、每季度及时上报自治区建设厅。四是对南环路及白银南路延伸段56户15810平方米的违章、突击建房进行了强行拆除。五是组织人员对白银路、南环路和山水大道拆迁范围内的房屋实施了摸底调查、统计和资金的评估测算工作。并对白银路、南环路262户拆迁户（其中白银路涉及建筑面积28000㎡，土地面积108000㎡；南环路涉及建筑面积55000㎡，土地面积330000㎡），以及山水大道山水大道的137户拆迁户（占地面积181346.29㎡，总建筑面积42586.6）实施了拆迁，为确保拆迁工作顺利有序的进行，制定了严格的工作纪律和工作程序。六是大胆创新，按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》和自治区《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，对法律和各类文书样本进行了修改和规范，并且已全部应用于工作实际，并在依法拆迁中发挥了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市区内拆迁片区的拆迁裁决受理工作，保证裁决工作从审查材料到受理、调查、听证协调、下发裁决书在一个月内完成，做到不违规、不拖拉、提高工作效率，从而为加快我市的旧城改造进程做点工作。

（二）加强我市“新办法”的落实、宣传工作。主要做好以下工作，一是上街宣传和发放法律、法规宣传单工作；二是通过制作电视节目和报纸专栏进行播放和刊登，由此加大宣传力度；三是制作法律法规汇编的小册子，编定我市新的拆迁办法的释义；四是做好各类新法规的上墙工作，从而为群众提供多渠道了解拆迁法律、法规。

（三）建立一个完善的投诉和信访记录。针对今年出现的多起开发公司违规拆迁、不文明拆迁、野蛮拆迁的问题，设计并建立一套可行性和操作性较强的方案，加强对各开发公司的监督管理的力度。做好信访记录，并实地调查核实后再进行答复，同时做好相关资料的保存工作；对于信访投诉，实行谁接待、谁调查、谁答复，做到责任到人各负其责。

（四）同大武口城市房屋拆迁协调办公室，一起做好大武口区范围内各开发片区的拆迁协调、宣传工作，维护好社会稳定，加快旧城改造和城市化进程。

（五）做好裁判员一手托两家，维护好拆迁双方当事人的合法权益。定期深入到拆迁区域对被拆迁户，开发企业的拆迁政策、法规的执行情况进行检查并及时对未按规定执行的开发企业即时予以查处，保护被拆迁人的合法权益；对个别漫天要价、企图以闹取胜的被拆迁户，坚决予以裁决和申请强制执行，决不姑息。

（六）抓落实、想措施，主动解决拆迁安置中的问题，创新工作手段，通过不断完善信访工作答复制度，定期汇总信访情况，认真分析研究产生信访事项的原因，做好保稳定的硬性工作。二是点面结合，针对各项重点工作着力抓好对内和对外宣传工作，实行相关宣传，信息报送一条线制度，形成环环相通的良好运作态势，做到信息共享，及时沟通，准确报送。三是做好档案实体基础性工作，特别是对新兴的声像资料加以保护，确保档案管理规范、利用方便。

房屋拆迁管理科 2005年12月19日

大武口旧城改造情况报告

石嘴山市拆迁协调办公室

从2002年至2006年，大武口区旧城改造项目主要集中在15个片区，总拆迁房屋建筑面积26万平方米，涉及被拆迁户2800户，因种种原因有的小区已延续5年难以改造，部分居民要求的补偿标准很高，达不到满意就拒绝搬迁，已搬迁的居民长期得不到回迁安臵，拆迁矛盾突出，拆迁难度很大，2004年以来拆迁基本处于停滞状态。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政协的大力支持下，在市直有关部门和大武口区政府的积极配合下，市拆迁协调办公室成立以来，认真积极主动开展工作，抽调近30名拆迁工作人员深入被拆迁户家中，耐心细致地宣传政策法规，做到骂不还口，打不还手，不怕吃闭门羹，不怕冷面孔，尽力统一拆迁补偿标准，规范房地产开发企业的拆迁行为，切实保护拆迁当事人的合法权益。截止4月初，15个片区累计完成拆迁18.6万平方米，1620户，其中拆迁协调办公室4个月协助完成拆迁任务10万平方米820户，极大地推动了旧城改造，确保了12个片区的项目开工建设，开工总建筑面积达37万平方米。目前部分小区仍有200余户被拆迁户未拆迁，拆迁协调办将加大拆迁协调力度，尽快促其拆迁，确保5月底以前要开工的项目都能顺利开工建设。

一、各小区基本情况

1、恒源水岸。位于游艺西街北，由宁夏恒产建设发展公司开发，总拆迁户188户，2.2万平方米，已拆除182户2万平方米，剩6户1750平方米沿街二层楼和3层楼尚在调解之中。已建成3万平方米，今年已开工3.2万平方米。

2、新世纪家园。位于鸣沙路西，由石嘴山市华远房地产开发公司建设，共分三期工程，总拆迁户数830户，面积8.5万平方米。一期完成拆迁1.5万平方米10户（单位1户），已竣工2.2万平方米。二期工程预计2006年完成，已完成拆迁户277户3万平方米，还有31户未拆，已开工15栋8万平方米。

3、锦绣园。位于绿园北侧，由石嘴山市新业房地产开发公司开发。拆迁总面积1500平方米18户。住宅平房已全部拆完，因煤炭总医院的太平间难以拆除，无法开工。

4、青山小区。位于青山北路西，裕民北路东侧，由石嘴山市申达房地产开发公司开发。总拆迁户512户约5万平方米，工程分两期实施，一期工程2006年计划建成，一期拆迁户320户，已拆除314户3.5万平方米，尚有6户拟进行强制拆迁，目前已开工22栋约6.6万平方米。二期目前已拆迁90户。

5、中心商贸区。由石嘴山市大禹房地产开发公司建设，总拆迁面积2800平方米，已拆除住宅31户2324平方米，剩宁夏煤炭基建公司19套476平方米商业房未拆。开工2.5万平方米。

6、禹新小区。由大禹房地产开发公司开发从2001年开始拆迁改造，总拆迁户307户，已完成拆迁306户，其中2006年完成23户0.3万平方米，建成房屋2.6万平方米。剩1户未拆，今年开工1.7万平方米。

7、红柱子东改造区。由宁夏大隆房地产开发公司建设从2002年开始改造，总拆迁户383户，已完成拆迁344户，其中2006年完成13户0.2万平方米，已建成商业房3.5万平方米，住房2.2万平方米，剩39户住房未拆。

8、浪潮酒店扩建项目。总拆迁户21户，已达成拆迁补偿协议18户0.15万平方米，剩2户商户和1户住户未达成拆迁补偿协议。

9、鑫源小区。位于永康北路东、游艺西街南侧，由石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司建设，总拆迁户40户，完成30户0.4万平方米，剩10户住宅房未拆，已开工1万平方米。

10、永康花园。位于永康南路东侧，由石嘴山市宏顺房地产开发公司开发，总拆迁户195户，3.2万平方米，已完成拆迁139户2.2万平方米，二期工程计划建设3.5万平方米2006年完工，剩余20户未拆，影响工程开工。

11、友谊小区。位于前进北路东。由宏顺房地产开发公司建设。总拆迁170户，1.6万平方米；已拆除119户1.0万平方米，剩51户未拆，其中影响今年开工的15户，目前已开工6万平方米。

12、绿城雅居。位于解放东街北侧。由石嘴山市华远房地产开发公司建设，总拆迁292户2.3万平方米，一期工程预计2006年完工，已完成拆迁180户1.5万平方米，尚有1户未拆迁，已开工3万平方米。

13、万盛二期。由石嘴山市众鑫诚房地产开发公司开发。总拆迁户195户2.2万平方米，已完成拆迁177户1.8万平方米，已建成2万平方米，剩18户住户未拆迁，2006年开工2万多平方米。

14、太西迁居工程三区。由宁夏太西房地产开发公司建设。总拆迁户21户1.2万平方米，已完成拆迁20户1.1万平方米，剩1户未拆迁，已开工1.5万平方米。

15、青山小区(南片)两栋综合楼。恒产公司和新业公司各建一栋，已完成拆迁53户，0.4万平方米，开工面积1.5万平方米。

二、存在问题

1、拆迁协调办成立后，大部分开发企业拆迁工作人员配备数量不足，素质不高；没有摆正与拆迁协调办的关系，对拆迁协调办过于依赖。

2、开发企业的拆迁安臵方案缺乏人性化，存在不合理现象，安臵房的户型、面积、楼层等让被拆迁人无法选择。

3、开发企业拆迁工作人员与被拆迁人沟通不够，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬横等问题还没有彻底解决。

4、个别开发企业存在拆迁协议和回迁安臵情况不公开、不公平现象。

5、个别开发企业消极对待拆迁，特别是对不影响施工的被拆迁户不认真协商，存在故意压低补偿标准、故意刁难被拆迁户等现象。

6、个别企业拆迁、建设进展缓慢，周期长，像大隆房地产开发公司红柱子街拆迁从2002年开始到现在长达五年，现在还有近四十户未签订协议，许多2003年签订协议的被拆迁户，现在还未返迁。

三、进一步做好拆迁工作的措施

1、严格统一拆迁补偿安臵标准，坚持公正、公开、公平的原则，杜绝在拆迁补偿标准上的高低不

一、暗箱操作等现象。

2、理顺拆迁协调办与各开发企业的关系。拆迁协调办公室工作人员是代表政府进行拆迁法规和政策宣传、统一拆迁市场、加强拆迁管理的，不是开发企业的拆迁工作人员。对于开发企业拆迁中存在的问题和困难，拆迁协调办工作人员可给出主意，想办法，找对策。但真正拆迁的具体商谈，协议的签订等，还是要靠开发企业的拆迁工作人员。

3、认真审核各企业拆迁补偿安臵方案，对拆迁补偿安臵方案不合适的，要尽快进行调整，多想办法，方案要体现人性化，对家中有老年人的生活困难的，在安臵房楼层上要予以考虑低楼层，对几代人同住一户的，安臵房面积、户型等到考虑被拆迁人的实际居住需要。

4、监督开发企业要坚持依法拆迁，文明拆迁，要注意工作方式方法，坚决杜绝生、冷、硬、横等现象。

5、适时采取强制拆迁手段，促进拆迁进度。对一些无理取闹的被拆迁人，经多次做工作无效的，严格按法律程序进行强制拆迁，并协调相关部门对强制拆迁予以支持和配合。

6、督促各开发企业加快拆迁和建设速度，对故意延缓拆迁，不及时对被拆迁户进行安臵的，或者违反拆迁条例规定，擅自停水、停电、偷拆房屋的，将依法查处并建议有关部门不再批新项目。对因安臵不及时等原因，导致住户多次上访或者群体上访的，降低企业的房地产开发资质，严重的吊销企业资质。

第二篇：缙云县城市房屋拆迁政策调研报告

城市房屋拆迁是一项十分复杂的社会系统工程，它关系到城市化进程，关系到国民经济和社会发展，关系到群众生活质量的基础性工作，体现了人民群众的根本利益和长远利益。房屋拆迁工作政策性强，影响面大，涉及社会的方方面面。做好这项工作，不仅关系到城市总体规划的实施和城市建设的速度，也关系到城市形象，投资环境和社会稳定的大局。

近几年来，缙云县委、县政府高度重视城市建设和发展，旧城改造步伐明显加快，城市房屋拆迁工作量明显加大，2002年5月14日县人民政府出台《缙云县城市房屋拆迁管理暂行办法》(下称办法)以来，先后实施了县城二期、大桥南路改造、县双潭水厂建设工程、仙都鼎湖大道建设工程、新建镇中心街改造等项目的房屋拆迁，共拆迁房屋占地面积8.2万平方米，建筑面积17.5万平方米，被拆迁户数837户。在拆迁工作中，我县做到了依法拆迁，公开运作，市场接轨，建立了“五公开一监督”制度，使广大群众合法权益得到切实保障，确保了房屋拆迁项目顺利实施，促进了城市建设，改善了居住环境，同时也切实维护了社会稳定。但在几年的城市房屋拆迁实践中，我们逐渐发现原拆迁政策和拆迁工作中存在着一些矛盾和问题，需要引起高度重视，认真分析研究，采取有效措施，予以解决。

一、城市房屋拆迁中存在的主要问题

1、被拆房屋手续不齐全。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》(下称条例)和《办法》规定，“货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算”，“被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、土地管理部门提供的合法有效文件作为依据”，但现已实施的房屋拆迁项目被拆房屋持有房屋所有权证、土地使用权证“两证”齐全的比例很少，在县城二期、大桥南路、县双潭水厂房屋拆迁项目被拆迁723户中有土地使用权证的352户，占48.69%，有房屋所有权证的177户仅占24.48%。大量的被拆迁房屋仅持有规划、土地、乡镇政府等简单审批证件或罚款、罚没款的票据。由于被拆房屋“两证”不全，给拆迁的补偿和安置带来了较大难度，容易造成补偿安置不公正，容易产生被拆迁人与拆迁人之间权益和利益之间的矛盾和纠纷。与此同时，也造成国家大量的审批、办证费用的流失。

2、安置土地用量偏大。根据《办法》规定，农业人口房屋拆迁补偿安置可在货币补偿、产权调换和异地建房三种形式中任选一种进行补偿安置，在县城二期、大桥南路、县双潭水厂建设工程、仙都鼎湖大道建设工程房屋拆迁中，农业人口被拆迁人全部选择异地建房安置。原被拆迁范围建筑密度大，而安置建房间距达到1:1，致使房屋拆迁置换的可供城市开发建设用地很少，而安置用地大，相对而言，房屋拆迁的成本也较大。如县城一期房屋拆迁中，拆迁房屋占地面积7959平方米，而实际用于安置的土地26103平方米，是拆迁占地的3.2倍。

3、农业人口异地建房安置地块缺乏统筹安排。城市房屋拆迁的目的是改善城市居民环境，促进城市功能合理布局，确保城市有序发展。城市房屋拆迁，人民群众的居住环境得到了极大改善，但房屋拆迁安置又重新出现了“城中新村”，且“城中新村”有的规划在城市中心区，在布局上规模偏少，布点分散，有的安排在城市主要道路两侧，有碍城市景观，同时也导致城市功能上的不合理。

4、房屋拆迁补偿安置存在放宽现象。根据《条例》规定，补偿安置形式有货币补偿和产权调换两种，而《办法》在前两种的基础上新增了安置用地形式，在我县房屋拆迁放宽安置的前提下，个别房屋拆迁项目，已出现安置用地扩大标准安置和不按被拆房屋建筑面积拆算安置用地而改用建筑占地面积拆算安置用地倾向，背离了《办法》第四十九条规定。同时对违法建筑补偿也存在由无到有，打折的办法给予了补偿，背离了《条例》第二十九条和《办法》第三十一条的规定，另外，营业用房的认定上也存在放宽现象，《办法》第四十二条第二款规定，合法经营一年以上且拆迁前仍继续经营的，可以按底层临街商业用房货币补偿标准价的百分之三十给予被拆迁人一次性补偿。增加了拆迁的成本。

5、产权调换安置房建设滞后，存在后续处理问题。根据《条例》及《办法》规定，实行产权调换的安置用房可实行现房或期房，但我县自开展大规模房屋拆迁以来，均实行期房安置，由于期房安置均以设计图纸计算建筑面积，建成后存在着建筑面积或大或小问题，与已签订协议上载明的建筑面积不相符，在安置房交付时需进行安置面积重新测量和差价重新结算，势必在拆迁人与被拆迁人之间出现新的利益冲突，不利于拆迁安置的顺利落

实，会增加新的矛盾和纠纷。同时因目前安置用房规模偏小，没有配置物业管理，也没有缴付专项维修基金，这也给今后的管理留下了隐患。

6、房屋拆迁中介服务机构空白。由于我县房屋拆迁没有中介服务机构，已实施的拆迁项目均由带有政府某些职能的城市开发公司负责拆迁，通过组织拆迁临时机构具体实施，这一方面因机构的临时性势必造成拆迁专业性不强，对拆迁政策的正确把握性不够，致使政策执行走样，同一时期拆迁执行的政策不一，易造成拆迁项目之间和被拆迁户之间的相互比较，不利于拆迁工作的顺利进行。同时，因组建机构大量从相关行政单位抽调人手，也严重影响了机关的日常办公。

7、拆迁补偿机制不完善。根据《办法》规定我县每年确定的拆迁房屋货币补偿基准价和拆迁地段等级划分，被拆迁房屋的贷币补偿区位补偿款由该房屋所处的地段级别决定，这种划线定级的办法有时并不能准确反映出房屋所在区位的真正价值，在同一项目中很可能出现两处相邻且市场收益相近房屋补偿款悬殊很大的情况，使补偿较低的被拆迁人很难接受，影响了拆迁工作的正常进展，也不利于社会稳定。

二、对策及途径

房屋拆迁工作是一项程序严谨，操作规范的工作。近年来，我县的房屋拆迁工作经历了由不规范到逐步规范的过程，目前已形成了一套行之有效的办法，但也还存在一些不完善方面及问题，要使拆迁工作达到“拆迁一处，造福一片、稳定一方”的目的，坚持依法拆迁是前提，制订合理政策是基础，改进工作方法是关键。针对目前我县房屋拆迁存在问题，其解决的对策及途径有：

(一)有法可依，有章可循，进一步完善拆迁《办法》

随着社会主义市场经济体制的不断完善，住房制度改革的不断深化，土地有偿使用制度的推行及新兴房地产业的兴起和发展，出现了一些原拆迁法规政策难以规范或没有规范的新情况、新问题，而拆迁是一项政策性很强，群众性很广的工作，有法可依、有章可循是搞好拆迁工作的根本。结合本县现有《办法》及已实施拆迁项目的实际情况，要对《办法》进行修改完善。一是取消异地建房的安置方式，对城区中的农业人口房屋拆迁，有条件的实行幢式产权调换。二是增加货币补偿和产权调换补偿安置形式的激励机制条款，解决异地建房安置与产权调换或货币补偿利益倒挂问题，鼓励被拆迁人选择货币补偿或产权调换。三是增加每年定期公布不同区域、不同用途、不同建筑结构各类房屋的房地产市场价格条款确保被拆迁房屋价格的公开、透明运作。在城市化达到一定水平后，房屋拆迁补偿安置形式要与《条例》接轨。

(二)科学规划，合理布局，着力构筑现代城市

城市规划是城市建设的龙头，要充分发挥城市规划在城市建设中的引导作用。规划要力求超前性、先导性和体现新时代要求。一要统筹安排房屋拆迁安置地块，相对集中，定向安置，立足可持续发展，留足发展空间，重视整体性，力免点多分散布局。二要从推进社区管理和物业管理的角度合理布局安置地块，力免城市主要道路两沿安排异地建房用地。三要坚持“以人为本”“尊重自然”和“可持续发展”的思想，从注重居民生活空间的营造出发，探索建设农民公寓，着力改善地方人居环境，以建设生态、环保居住空间为目标，倡导可持续发展的理念，满足住宅的适用性能、安全性能和环境性能，形成布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优美的现代化居住区。

(三)健全机构，依法行政，加强对拆迁工作的领导和管理。

完善的组织机构是房屋拆迁管理的前提，依法行政是房屋拆迁管理的关键。房屋拆迁是一项系统的社会工程，需要各职能部门的广泛参与，需要建立强而有力的组织领导机构。借鉴外地的经验，在县一级，建立房屋拆迁领导小组，对房屋拆迁工作实行领导和综合协调。在房屋拆迁主管部门，设置具体办事和管理的内设机构，如拆迁科、拆迁办，履行房屋拆迁管理职能。

(四)综合清理，规范房屋，确保合法房屋进行拆迁

由于历史的原因，城市老城区内存在着大量擅自建设、擅自改变使用功能的房屋，无合法权源、无房屋所有权证、土地使用权证或产权证载明房屋功能与现状使用功能不符等房屋较多，使拆迁补偿安置的公正性、公平性受到严重影响，也是产生拆迁矛盾和纠纷的焦点。一要对老城区的房屋开展综合清理，规划、土地部门及乡镇政府要采取联合行动，从本着尊重历史、尊重事实，妥善解决的原则，着手解决违法建筑问题，对照《城市规划法》，该拆的坚决拆除，该罚款的予以处罚，该补办审批手续的予以补办。二要加大办理房屋所有权证及土地使用权证力度，房屋所有权证及土地使用权证登记部门要加强对未办证房屋的排查工作，采取督促或上门服务方式给予办理“两证”。三要根据《缙云县改变房屋使用功能管理办法》，符合城市规划、消防、安全、环境保护等要求的，要求尽快办理房屋使用功能变更手续。

(五)拆前建房，及时安置，推行房屋拆迁现房安置

房屋拆迁的实质是补偿与安置，其中安置地点、安置房标准、安置时间、安置房环境，被拆迁人十分关注，实行现房安置有利于拆迁工作的顺利进行，可减少因安置房建造时间带来的过渡矛盾、面积矛盾及环境条件不明的矛盾。异地建房安置实行现房安置有利于城市规划的实施，有利于安置新村的整体形象，可避免因农民自行建设的规划管理问题，以及自建房屋标准不一问题。县房屋拆迁主管部门要加强对拆迁安置的管理，要把房屋拆迁现房安置逐步纳入拆迁的正常管理轨道。

(六)积极培育，大力扶持，逐步实行专业队伍负责房屋拆迁

房屋拆迁是一项政策性很强的工作，同时也是一项很严肃的工作。拆迁政策执行的紧与松，准确与偏差情况，关系到拆迁人与被拆迁人双方的利益，也关系到社会的稳定，房屋拆迁工作最重要的就是在执行政策的前提下，公正、公平运作。要积极培育房屋拆迁中介服务机构，建立一支高素质、专业性的房屋拆迁工作队伍，以适应城市建设中房屋拆迁工作的需要。要加强房屋拆迁人员的法规、政策及业务培训，加强拆迁工作方式、方法与经验的交流，提高解决房屋拆迁错综复杂问题的实际解决能力，确保房屋拆迁工作依法有序进行。

第三篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

目录

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分 估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分 估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分 附件

第四篇：关于城市房屋拆迁立法工作的调研报告

关于城市房屋拆迁立法工作的调研报告

近日，市人大常委会副主任***带领城建环保工作室、法制工作室、市社科院城市所、市政府法制办和市建委的有关同志先后到建设部拜会了***副部长，到天津、南京、扬州三市就当地城市房屋拆迁管理情况进行了调研和考察学习，了解了建设部领导关于拆迁管理改革的指导性意见以及兄弟城市的先进做法和经验，特报告如下。

一、建设部领导关于拆迁管理的意见

***副部长就城市房屋拆迁工作中的有关问题谈了以下几点意见：

（一）国家十分重视城市房屋拆迁工作，准备拟定《拆迁法》，以加强城市房屋拆迁管理工作。

（二）目前国务院《城市房屋拆迁管理条例》调整的范围仅限于城市规划区，随着城市化建设的需要，应当对城市城乡结合部的拆迁工作予以足够重视，在国家立法和地方立法中应当考虑将其纳入法律、法规调整范围，以切实保障人民群众的利益。

（三）在城市房屋拆迁过程中，无论是政府项目还是商业开发项目，拆迁补偿安臵的标准应当一致。

（四）拆迁评估应以即时市场价为准，要建立和完善最低单价和最低安臵面积的保障制度。

（五）单纯依靠货币化安臵不能有效地保障被拆迁人的权益，现行的国务院拆迁法规对保障制度没能有效规范，在今后具体管 1

理工作和立法工作中要切实予以解决。

（六）应当减少行政强制拆迁，采用司法强制拆迁为宜。

（七）拆迁许可权力不宜下放到市辖区一级，最好按照国务院拆迁法规的规定，由市或县统一管理。

***副部长强调，应当树立正确的拆迁指导思想，要切实落实以人为本、执政为民的管理理念。有关拆迁条例、办法规范的重点是约束政府的拆迁行为，切实保障被拆迁人特别是困难群众的安臵问题。要注意减少政府形象工程，充分发挥市场调节作用。

二、兄弟城市的先进做法和经验

（一）关于拆迁保障制度

天津市实行“评估+补贴”的补偿方式，重点强化房屋安臵，建立了多层次的住房保障：一是享受城镇最低生活保障待遇或民政部门定期定量补助且家庭人均住房使用面积不超过7.5平方米的“双困”家庭，由政府新建一批户型小但环境好、功能全的廉租房，由这部分居民按每月每平方米1元的价格承租；二是对于不符合廉租房租赁条件但家庭年收入低于1.8万元且住房或生活困难的被拆迁居民实行“经济租赁房”制度，由其按市场价租赁房屋，政府补贴50%的房租；三是对于收入低于全市平均水平且拆迁补偿所得低于10万元的被拆迁居民，提供经济适用住房供其优先购买，经济适用住房价格约为当地商品房价格的2/3。

南京市全面推行“市场+保障”的拆迁政策，重点推进“三个转变”，即推进拆迁补偿由政府定价向市场定价的转变，拆迁行为由政府直接抓向中介机构规范服务的转变，拆迁弱势群体从 2

买房难向政府托底、综合保障的转变。在补偿水平上，实行拆迁最低单价保障和最低总额保障两条保障线，被拆迁房屋市场评估价格低于最低单价保障线的，按最低保障单价进行计算；被拆迁居民所得货币补偿总额低于最低总额保障线的，按最低保障总额补偿，使拆迁群众买得起房、租得起房，实现“居者有其屋”，大大改善了群众的居住条件。最低单价根据各类区二手房交易价格确定，最低总额保障线根据最小户型标准的经济适用住房销售价格确定，以确保居民拆迁后能够得到安臵。与此同时，南京市建立了多层次的拆迁住房保障体系：补偿款在10万元以下的被拆迁居民，可申请购买经济适用房（每平方米1500元至1800元，不到当地商品房价格的二分之一，经济适用住房建设充分发挥政府的调控作用，政府负责土地划拨，控制销售对象和销售价格，房屋建设由开发单位代建）；拆迁补偿款在10万元至20万元之间的被拆迁居民，可购买中低价商品房（每平方米2600元至3200元）。

扬州市在按市场评估价格进行拆迁补偿的同时，全面推行 “831”工程，即每年递增建设一定数量的解困定销房，用于解决人均住房面积不足8平方米、人均月收入不足300元、持有市区户口10年以上的困难家庭的住房问题。按照经济、适用原则和住得下、分得开、人均一间房的要求，房型设计为52、65、75平方米三种。首批定销房的综合平均价格为每平方米790元。其基本特征是“三定一不”，即定向供应、定价购买、定点建设和不能上市。符合上述条件的被拆迁居民优先安臵，2人户可购买52平方 3

米的户型，3人户可购买65平方米的户型，4人户可购买75平方米的户型。扬州市还提供一定数量的公房、廉租房和限价商品房来解决被拆迁居民的安臵问题。

（二）关于拆迁评估体系建设

天津、南京、扬州三市均对拆迁评估制定了专门的管理办法，其中尤以南京市的做法最具代表性。南京市通过一系列配套制度，建立了完备的拆迁评估体系：

1.评估机构选定的市场化。南京市拆迁管理部门每年向社会公布拆迁机构名录，供拆迁当事人双方选择。当事人双方就评估机构达不成一致意见的，由拆迁管理部门以抽签方式确定。

2.评估价格的市场化与监管的公开化、科学化。南京市不仅对评估操作程序、评估方法与技术路线、评估工作准则、评估报告的内容和形式、评估资料的存档作了原则性规定，而且还结合当地实际，对评估的各种参数作了具体的设定，既充分体现了房屋的市场价值，又以严格的程序规定，保障了监管措施的到位。

3.评估争议的解决。南京市制定了拆迁评估鉴定制度：由持有争议的当事人委托具有资格的评估机构重新评估，重新评估结果与原评估结果的误差超出允许的范围的，由南京市拆迁管理部门组建的拆迁估价专家委员会抽签选定3人以上成员组成鉴定小组进行鉴定。为减少政府干预色彩，专家委员会成员全部由社会人士担任，避免政府与群众的矛盾。重新评估和鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人各承担50%。

（三）关于强制拆迁程序

天津、南京、扬州三市对于强制拆迁特别是行政强制拆迁的态度均比较慎重，对于商业开发项目均与被拆迁居民充分协商，一般不实施行政强制拆迁程序；对于市重点工程项目慎重实施行政强制拆迁。南京市自今年2月1日新的拆迁管理办法实施以来实际行政强制拆迁的仅有3户，扬州市近两年来未实施任何强制拆迁。三市认为，强制拆迁的关键在于一是要依法进行，尤其要组织听证和进行公证，扬州市制定了行政强制拆迁办法，南京市在必要时还邀请新闻媒体参与，以充分保护被拆迁人的合法权益；二是要补偿到位，天津的同志甚至认为强制拆迁必须以房屋安臵为基础；三是要有选择性，南京市仅针对重点工程实施行政强制拆迁，非重点工程中的强制拆迁均通过司法强制拆迁程序实施。

（四）关于拆迁管理体制

天津市实行二级拆迁管理体制，区县拆迁管理部门主要负责拆迁许可的审批，市拆迁管理部门主要负责拆迁许可的核准以及政策的制定。实行这种管理体制的理由是天津城市大、人口多、情况复杂，区县拆迁管理部门更加了解情况；优点在于可以充分调动区县政府部门的积极性，便于把工作做细，而且便于拆迁行政裁决；缺点在于一是难于全市统一（补贴标准），二是区县拆迁管理行为因干预较多而不尽规范。在《行政许可法》实施后，区县拆迁管理部门的违规行为已经大大减少，日渐规范。

南京市和扬州市均同我市一样实行一级拆迁管理体制。

（五）关于新老法规衔接

天津市在新的拆迁补偿安臵机制实施后，对于那些按老办法 5

实施补偿但仍未得到妥善安臵的居民，按照“一户一策”的原则，为被拆迁人提供价格适宜的住房，“在操作中解决，不在立法中解决”。

南京市新的拆迁管理办法公布后实施的拆迁项目均属重点工程，对于面临的历史遗留问题，由有关单位在不改变政策的前提下采用适当增加补偿的办法予以解决，但目前适用老办法拆迁而尚未达成一致意见的有2000户，解决难度较大。

三、工作建议

我市实施新的拆迁条例的前两年，由于立法思路新、补偿价位得当，且与当时的社会经济发展条件相衔接，起到了积极作用。但是近一二年来，由于补偿价位与市场价位差距越来越大，拆迁中合法不合理的现象越来越突出，导致一系列群体上访恶性事件时有发生，引发的社会矛盾越来越尖锐，如不及时解决，将演变为严重的政治问题。因此，我市拆迁法规必须与时俱进，学习外地的经验，作出相应的修改完善。

通过调研，我们深切体会到，兄弟城市的城市房屋拆迁工作之所以能够开展得相对顺利，主要是因为他们抓住了“两个核心”和“两个优先”，即以最低保障制度作为拆迁补偿政策的核心，以政府标准作为最低保障制度的核心；优先安臵被拆迁居民和优先安臵住房与生活“双困”户。要解决当前我市的拆迁难问题，必须改变思路，使行政干预退出拆迁一线，实现政府在市场经济下的角色回归，政府不再作为拆迁主体，真正成为市场的调控者、管理者，通过合理控制拆迁规模、调控房地产市场供求、建立分 6

层次的住房保障体系，切实维护群众利益，维护社会稳定，实现社会经济的可持续发展。

（一）突出房屋安置，完善拆迁保障机制

过分倾向于货币拆迁补偿方式，对被拆迁居民的经济状况不加区分，必然会给部分困难拆迁家庭造成安臵难问题。为了避免这一倾向，同时又不至于矫枉过正，天津、南京、扬州三市在解决拆迁难问题时，均充分考虑到了房源问题。有针对性地实施房屋安臵，突出房屋安臵的作用，既符合具体问题具体分析的哲学原理，又便于房屋拆迁的实际操作，对于促进城市发展和维护社会稳定均具有重要意义。

建议在我市现有制度基础上，强化房屋安臵，建立多层次的拆迁住房保障机制。一是对于拆迁后无力购房并且符合条件的被拆迁居民，按照规定通过廉租房确保其得到安臵；二是优先保障被拆迁居民优先购买经济适用住房和普通商品住房。为确保被拆迁居民能够“买得起、住得下”，应加强经济适用住房管理，通过政府统一征地、统一划拨，招标确定开发主体，实行开发企业代建制，严格控制土地成本，统一定价，政府指定管理机构统一销售，禁止企业自行销售，以切实解决拆迁中的困难家庭的住房问题。

（二）建立科学公正的拆迁评估体系

南京市的拆迁评估体系，不仅充分利用了市场的专业化资源，而且实现了政府的有效监管，突出体现了科学原则和公正原则；尤其赋予被拆迁居民选定评估机构时的参与权和对评估结果的认 7

可权，又重点强调了对于弱势群体的保护。

建议借鉴南京市的做法，建立与上位法相衔接、以市场评估的即时价格为准的拆迁补偿方式，建立科学、公正的拆迁评估制度。对于评估机构的选定、评估过程的监管和评估争议的解决应做出明确具体的设定，落实拆迁评估的公示制度、当事人平等参与制度、评估鉴定制度，既要遵重市场规律，又不能放松监管，使之成为可操作性强、保障性突出、权利义务关系平衡的完善体系。

（三）慎用强制拆迁

建议对行政裁决和强制拆迁予以严格限制，原则上应通过司法程序实施强制拆迁。确需采取行政强制拆迁的，要对实施对象、实施程序、补偿安臵问题进行严格的限定，对于市重点工程慎用行政裁决和强制拆迁，对于商业开发项目禁用行政裁决和强制拆迁；进行行政裁决和实施强制拆迁之前必须按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定组织听证，并进行公证，确保程序合法；凡进行行政裁决并实施强制拆迁的，必须实行房屋安臵。要杜绝行政裁决和强制拆迁过滥、操作不规范、补偿安臵不落实等现象。

（四）在拆迁中区分公共利益与商业开发

建议此次法规修订将国家利益和社会公益项目的拆迁开发通过列举的方式予以明确，以便于执法操作。可将国办发„2004‟46号文中的“能源、交通、水利、城市重大公共设施等重要建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房 8

项目”等列为重要的公益项目。

（五）清理历史遗留问题

建议尽快处理拆迁遗留问题，争取在明年法规修订工作完成之前全部清理完毕。确实难以解决的，要对个案进行“一户一策”式的特别处理，以确保新老法规的顺利衔接。建议法规修订后的新规定和做法不溯及既往，以免造成执法上的混乱，影响社会稳定。

特此报告。

第五篇：XX县城市房屋拆迁政策调研报告

XXX城市房屋拆迁政策调查报告

近年来，随着XXX城市旧城改造步伐明显加快，房屋拆迁工作量明显增大。一方面，由于坚持依法拆迁，广大拆迁户合法权益得到切实保障，确保了房屋拆迁工作的顺利实施。但另一方面，由于拆迁政策的不完善，由此也引发了一些矛盾和问题。为切实做好房屋拆迁工作，在总结和分析XXX房屋拆迁和安置政策的基础上，提出如下调查报告。

一、主要做法

通过分析XXX城市房屋拆迁的主要做法，其成功实践主要是建立了以保证拆迁政策到位为基础、保障措施到位为根本、保证被拆迁户利益为核心的“三保三到位”模式，取得了明显效果。

(一)以保证拆迁政策到位为基础

1.严格依法办事。拆迁政策依据和实施操作环节合法化是房屋拆迁的核心，通过制定符合武定实际的拆迁补偿标准，做到拆迁政策与上位法相衔接，充分体现了城市拆迁与保护被拆迁群众利益的有机统一。

2.加大舆论宣传。为缓解拆迁矛盾，让拆迁政策深入人心，为广大拆迁户所接受，为社会各界所理解，使拆迁项目顺利完成，我县充分利用广播电视、网络的覆盖面、广泛性和时效性开展拆迁政策、拆迁许可、拆迁工程动态、拆迁听证、强制拆迁、拆迁执法的宣传工作，努力营造了良好的拆迁舆论氛围。

庭状况、弄清思想状态、弄清住房情况、弄清人际关系，采取定人、定责、定措施、定方法、定时限的办法，坚持先易后难，以点带面，以点促面的工作思路，选准突破口，稳步推进，确保和谐拆迁。

3.明确职责，坚持“三不准”“两公示”。“三不准”即：用地手续、规划手续等没有办全的不准发放拆迁许可证；拆迁补偿资金没有足额到位的不准发放拆迁许可证；拆迁安置方案中对被拆迁的困难群体，其保障措施不落实的不予核发拆迁许可证；“两公示”即在拆迁项目许可、裁决前进行听证公示，邀请人大、政协、政府相关职能部门、社区及社会公信力的代表参加，由拆迁人进行申请拆迁许可陈述，公布拆迁计划和方案，公开接受社会各界质询，征求被拆迁人的意见，确保拆迁工作“阳光操作”、深入人心。

(三)以保护被拆迁户切身利益为核心

1.直接性经济补偿到位。一是拆迁人的拆迁补偿安置资金必须足额到账；二是应给被拆迁户的拆迁补偿款必须全额到位；三是确保最低补偿总额得到保障，保证拆迁困难户“居者有其屋”；四是抓好与拆迁规模、拆迁户需求相适应的拆迁安置小区基础设施建设，解决好拆迁户的“后顾之忧”。

2.过渡费用安排到位。针对县城老城区现有存量闲置房源日趋紧张，无法满足被拆迁户租房过渡需求的实际，XXX及时调整拆迁户安置期间临时过渡费用。拆迁户临时过渡费调整为每月每由于房屋拆迁补偿标准有时并不能准确反映出房屋所在区位的真正价值，使补偿较低的被拆迁人很难接受，影响了拆迁工作的正常进展，不利于社会稳定。

三、对策和建议

房屋拆迁是一项程序严谨、操作规范的工作。要使房屋拆迁达到“拆迁一处，造福一片、稳定一方”的目的，坚持依法拆迁是前提，制订合理政策是基础，改进工作方法是关键。针对目前XXX城市房屋拆迁存在问题，有以下几点对策和建议：

(一)进一步完善拆迁补偿相关政策，坚持依法拆迁 房屋拆迁是一项政策性针对性强，涉及面广的工作，必须对房屋拆迁补偿办法进行修改和完善，做到有法可依、有章可循。一是通过制定货币补偿和安置形式的激励机制，鼓励被拆迁人选择货币补偿；二是每年定期公布城市不同区域、不同用途、不同建筑结构类型房屋的房地产市场价格条款，确保被拆迁房屋价格公开、透明运作；三是在城市化达到一定水平后，房屋拆迁补偿和安置形式要与国家和省州的有关政策接轨。

(二)科学规划，统筹安排，确保安置及时合理

城市规划是城市建设的龙头，要充分发挥城市规划在城市建设中的引导作用，力求做到超前性、指导性和可操作性，体现时代需求。一是统筹安排房屋拆迁安置地块，相对集中，定向安置，留足发展空间，重视整体性，避免分散布局，立足可持续发展；二是从推进城市社区管理和物业管理的角度合理布局安置地块，人双方的利益，也关系到社会的稳定。一是积极培育房屋拆迁中介服务机构，建立一支高素质、专业性的房屋拆迁工作队伍，以适应城市建设中房屋拆迁工作的需要；二是加强房屋拆迁人员的法规、政策及业务培训，提高工作人员综合素质，加强拆迁工作方式、方法与经验的交流，提高解决房屋拆迁错综复杂问题的实际解决能力，确保房屋拆迁工作依法有序进行。

切实解决好城市拆迁安置是一项长期、艰巨的任务，采取以上措施虽然并不能取得立竿见影的效果，但可以化解房屋拆迁过程中的许多矛盾和纠纷。只有从思想上认识到解决拆迁安置问题的重要性，通过各种有效途径，确保拆迁安置工作落到实处，从根本上解决拆迁户关心、关注的，切实保护拆迁居民的合法权益。