城市房屋拆迁评估报告

第一篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

目录

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分 估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分 估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分 附件

第二篇：山东省城市房屋拆迁评估管理办法

山东省城市房屋拆迁评估管理办法

来源：百度

作者：佚名

日期：10-06-07

山东省城市房屋拆迁评估管理办法

颁布日期： 二○○七年四月九日 文号： 鲁建发〔 2007〕1号

第一条 为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迂管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。

第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评估的，适用本办法。

因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迂该集体土地上房屋实施房屋拆迂评估的，参照本办法执行。

第三条 省人民政府建设行政主管部门负责对全省城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门负责对本行政区域内的城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

第四条 本办法所称城市房屋拆迁评估(以下称拆迁评估)，是指房地产评估机构依据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》。《山东省城市房屋拆迂管理条例》的有关规定，对被拆迁房屋评估确定其货币补偿金额的活动。

第五条 从事拆迁评估的评估机构应当具备下列条件：

(一)取得三级(含三级)以上房地产评估资格等级。

(二)有三名以上具有三年拆迁评估工作经验且经过省建设行政主管部门组织的拆迁法规、政策和拆迁专业知识系统培训并达到合格要求的注册房地产估价师。

取得三级(含三级)房地产评估资格等级的评估机构只能在本市、县辖区内从事拆迁评估业务。二级(合二级)以上的，可以在全省范围内从事拆迁评估业务。

第六条 设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门应当每年向社会公示一批符合本办法第五条规定条件的评估机构，供拆迁当事人选择。

未经当地房屋拆迁管理部门公示的评估机构，不得接受拆迁评估委托，不得出具拆迁评估报告。

第七条 拆迁评估机构应当由拆迁当事人协商或被拆迁人投票的方式确定。协商或投票不成的，由拆迁当事人抽签确定，抽签由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织进行。拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第八条 评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订书面拆迂评估委托合同.并自合同签订后15日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或本办法另有规定的除外。

第九条 受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。

评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十条 拆迂当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迂人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权局资料，参照同区域该类房屋进行评估。

第十一条 拆迁当事人或受托评估机构和评估人员需要查问被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，凭拆迁委托的有关证明，当地房地产管理部门应当协助查阅。

评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发·企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。

第十二条 拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。

第十三条 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

第十四条 拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。

第十五条住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：

(一)确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类别为住宅。

(二)确立评.估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处压位该类新建普通商品住宅房屋的市场价格。

该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售价格;该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。

(三)测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。

根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。

(四)依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。

被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。

(五)确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。

第十六条 拆迁非住宅房屋评估时，应当按照下列程序进行：

(一)根据房屋的性质、用途等因素，确定非住宅房屋的类别。非住宅房屋包括营业性用房和非营业性用房，营业性用房划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑;非营业性用房划分为工业性建筑(厂房、仓库等)、办公性建筑(行政办公楼)、公共性建筑(图书馆、博物馆等)

(二)非住宅房屋的货币补偿价格，应当按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)的规定，采用市场比较法或，收益法评估确定。不能采用市场比较法或收益法的，也可采用成本法或其它方法评估确定。

第十七条 被拆迁住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的经营性补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

第十八条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。

拆除未超过批准期限的临时建筑应当按照工程造价结合剩余使用年限，评估其货币补偿金额。

第十九条 拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。

评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字，并加盖注册房地产估价师专用章。

第二十条 拆迁评估报告只作为被拆迁房屋货币补偿的依据。评估报告中估价目的统一载明为：房屋拆迁补偿评估。

拆迁评估价格应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第二十一条 评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。符合出具条件的分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。

整体评估报告是关于拆迁范围内所有被拆迁房屋货币补偿金额的评估报告。

分户评估报告是按房屋所有权证划分的被拆迁房屋货币补偿金额的评估报告。

第二十二条 整体评估报告和分户评估报告要符合国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)规定的规范格式要求。

第二十三条 拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

第二十四条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决。经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人应自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托符合本办法规定条件的其它评估机构评估。

第二十五条 拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。

第二十六条 拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果在允许误差范围外且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房屋拆迁评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请技术鉴定。

第二十七条 评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告;评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。

第二十八条 省建设行政主管部门和设区的市房屋拆迁管理部门，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导.受理拆迁评估技术鉴定

第二十九条 受理拆迁评估技术鉴定后，评估专家委员会应当随机抽取3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原评估机构应当配合评估专家委员会做好鉴定工作。

第三十条 评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第三十一条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和建设部《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚并记入其信用档案：

(一)出具不实评估报告的;

(二)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的;

(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的;

(四)允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让相转让受托的拆迁评估业务的;

(五)不履行评估技术咨询或者解释义务的;

(六)不配合评估鉴定专家小组进行鉴定，以及多次被。申请鉴定，经查证，确实存在问题的;

(七)违反国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和本办法其他规定的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

第三十二条 本办法自2007年5月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁评估不适用本办法。

第三篇：城市房屋拆迁调研报告

城市房屋拆迁情况调研报告

2002年初，市委、市政府决定对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。经过近5年的拆迁改造，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁情况

2002年至2007年旧城改造拆迁共许可拆迁5158户，许可迁面积49.825万平方米。截止2007年7月10日，大部分小区已基本完成了拆迁改造任务。整体剩余户数只有101户，其中申达公司青山小区22户、宏顺公司丽景花园和永康花园38户、华远公司新世纪花园和绿城雅居17户、大隆公司红柱子街改造片区22户，大禹公司景苑小区1户、禹新花园1户；其它小区的拆迁已基本结束。经过旧城改造，现在城市区内的平房大部分已被拆除，取而代之的是一个个功能齐全、设施完善的新的居住小区，城市整体环境得到了极大的改观。

自2003年以来，共实施公益事业拆迁项目22个，共拆迁2106户，总建筑面积814616.98平方米。主要实施了星海湖建设拆迁、各街路建设及山水大道、星光大道和世纪大道、大汝线、北出口等城市出入口环境整治拆迁。通过公益事业拆迁和绿化工程建设，现各城市出入口环境已一改往日烟尘滚滚、杂乱无章的状况。

二、存在的问题

今年开展“三大战役”以来，市城市管理局加大对各开发企业的督促力度与拆迁纠纷的调解力度，有效化解矛盾，维护社会稳定，促进旧城改造顺利实施。但是，就目前情况看，各小区所剩余的住户都是协议难度较大，时间跨度较长的，有的甚至洽谈了两、三年，谈不下来。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。

三、建议

在今年“三大战役”期间，将采取有效措施，进一步加大对各小区所剩余房屋的拆迁力度。具体从以下方面强化工作措施：

1、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

2、对于已下达拆迁裁决，被拆迁人拒不履行搬迁义务的，按照城市环境综合整治任务分工，由各房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、加大法规、政策的宣传力度，对于无理取闹的进行曝光，努力形成良好的城市拆迁氛围。

近年来，随着旧城改造的深入实施，大武口区各拆迁改造片区有危旧平房大部分已被拆除，新小区也逐步完善。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。旧城改造房屋拆迁和公益性拆迁现状和存在如下问题：

一、房屋拆迁管理现状：

1、由市房产管理部负责全市城市房屋拆迁管理工作，各县区依照各自职能行使管辖权。如，在大武口区，全部拆迁管理、纠纷调解、裁决等工作由市房产管理局承担；在惠农区拆，拆迁许可的前期审查工作及纠纷调解、裁决等工作由惠农区拆迁办承担，需要行政复议的由市房产管理局受理；平罗县，全部由平罗县建设局依法办理。

2、对于原批准改造的片区，应由土地使用权取得单位按照改造期限完成房屋拆迁任务，对于不能按期完成拆迁任务的应按照《土地管理法》等有关法律、法规的规定处理；

3、原已批准的旧城改造房屋拆迁项目，经过数年的拆迁，大部分已拆迁改造完毕，但仍有一部分被拆迁户无理要求，致使整个片区不能按期完成拆迁任务。

二、建议

1、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

2、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

4、为保证大多数被拆迁户的合法权利，对无理要求的被拆迁户应采取强制措施。对于旧城改造房屋拆迁范围内的被拆迁户，应以调解为主，由市政府按照2006年拆迁办法，抽调相关人员尽快组织拆迁，促使旧城改造尽快完成。

5、建议对市区内的有碍市容市貌的房屋由大武区口拆除，公益事业建设涉及的房屋拆迁由市城市管理局组织实施。

拆迁整治

一、拆迁整治目标任务：

（一）市区内拆迁整治

1、市区内已过期的临时建筑和违章建筑的拆除；

2、沿主要街、路两侧有碍市容市貌的围墙和房屋的拆除； 责任单位：各辖区政府。

完成时限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建设及城市出入口环境整治拆迁

1、长庆街、永康南路建设房屋拆迁；

2、大武口北出口（工人西街）拆迁整治；

3、大汝线沿路两侧拆迁整治；

4、世纪大道东部、石嘴山宾馆门前房屋拆迁整治； 责任单位：市城市管理局、市财政局、市园林局 完成时限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市区旧城改造项目拆迁整治

市区内各小区拆迁改造范围内未拆迁完毕的危旧房屋拆迁改造。

加大政策法律宣传和拆迁协调力度，营造依法拆迁、和谐拆迁氛围。对于已下达房屋拆迁裁决后拒不搬迁、漫天要价、相互串联、恶意阻挠的由人民法院组织实施司法强制拆迁。对于申请行政诉讼的，人民法院尽快立案、尽快办案、尽快结案、尽快执行，确保旧城改造建设顺利实施。

责任单位：市城市管理局 市、区两级人民法院 完成时限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治标准

1、对市区内的各类违章建筑一律强制拆除；

2、对市区内沿街路两侧有碍市容市貌的围墙、构筑物、建筑物，该拆除的坚决拆除，并进行环境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后进行环境整治；

4、对影响旧城改造项目建设的房屋加快拆迁进度，尽快完善小区建设；

5、对拆除后的沿街楼房立面进行装饰、粉刷。

近年来，随着旧城改造的深入实施，大武口区各拆迁改造片区有危旧平房大部分已被拆除，新小区也逐步完善。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁意见很大。

《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。对旧城改造房屋拆迁问题处理建议如下：

1、对原批准拆迁许可情况及各片区拆迁情况进行调查摸底，掌握准确的信息，以便做出相应的措施和对策；

2、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

3、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁较妥。同时，对已前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进拆迁尽快结束。

拆迁科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆迁情况汇报

一、房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区内因土地使用权挂牌和拍卖，涉及拆迁10个片区，拆迁户数2480户，拆迁面积23万平方米，2004年这10个片区计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。除了以上2480户拆迁户，2004年以前未拆迁完毕及2004年其他涉及被拆迁户885户，2004年年内，大武口区总涉及拆迁3365户。通过2004年11月初对大武口区全部拆迁项目调查，总涉及的3365户被拆迁户。在调查时达成协议拆迁的不足300户。已拆迁比例不到总拆迁户数的10%和计划拆迁户数的20%。

二、造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

（一）国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

（二）大武口区现状和政府拆迁政策原因。

1、历史原因。大武口旧城改造开始于上世纪90年末，在开始改造时，开发商主要将开发重点放在沿街营业房的改造开发，去年以来，沿街及能作营业用途的地块越来越少，导致许多地块都是“包饺子”工程，即外围已改造成新楼房，里面却是危旧房屋。而现在未改造的旧房，大部分住房拥挤，家庭收入低，拆迁中许多家庭拿不出钱补安置房差价。

2、宣传不到位。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。

3、有关部门没有深入实际调研，对广大群众民情民意了解不够，在拆迁中不能把握正确的舆论导向。致使无理要求过高的人在拆迁中“以闹取胜”，非法目的得到了实现，形成越不讲理补偿的越多的局面，从而使拆迁工作整个陷入困境。

4、我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。

5、相关政策配套不到位。下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有；对开发商在旧城改造的优惠政策没有兑现。

6、大武口区地理现状的制约。大武口区内及周边存量空闲土地资源匮乏，要进行房地产开发只能拆旧建新，拆迁使开发成本增大，导致新房房价不断攀升，被拆迁户在购新房时经济压力大。

（三）开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因

1、开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，没有维护稳定的社会责任感，在拆迁同时，产生不稳定因素。

2、开发公司拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。在2004年进行调查的十一家开发公司中，总共只有63位洽谈拆迁工作人员，而且大部分是非专业拆迁工作人员，未受过专门的岗位培训，对法规及政策掌握的不透彻，更缺乏谈判技巧。

3、由于成本增大利润降低，大部分开发商在拆迁中不按有关规定执行或钻法律、政策的空子，拆迁双方产生矛盾。

4、乱涨价，乱许愿，蒙蔽被拆迁人。个别公司在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

5、房屋拆除工程不规范，拆除施工队伍政策水平不高，常因被拆迁人不文明实施拆除房屋，导致拆迁双方冲突。开发公司一般都是签订拆迁一份协议后立即拆除一户，根本不考虑以人为本和相邻关系，影响了未拆迁户的生活，同时深化了双方矛盾。

三、我们工作情况及困难

针对2004年以来的拆迁难，我局从2004年6月，起就开始进行深入地调查研究，寻求解决的办法。通过2004年6月和11月两次大范围的调查和多次组织座谈，反映问题基本和2005年8月4日房地产认座谈会上的一致。为解决这些问题我们有针对性地做了以下工作：

1、修改我市拆迁政策。新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府。存在困难：新政策从2004年12月提交正式稿，至今8个月没有结果，一方面时间太长，另一方面由于多次经市法制办删改，现在报市政府的正式稿基本只是国务院拆迁条例和自治区办法的混合体，适合本市特色的东西已没有多少，不能解决现在和以后的一些拆迁矛盾和拆迁难题。

2、举办拆迁工作人员培训办。2005年4月，对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。

3、成立了机构，但人员不足。2004年11月，根据我市实际，在机构改革中，批复我局成立拆迁管理科，有1名工作人员专门负责拆迁管理工作。存在困难：虽然成立了机构，但由于人员少，开展工作困难。2002年6月，为了做好旧城改造拆迁工作，市政府成立了拆迁协调办公室，开始时从各部门抽调的工作人员最多时有20多位，最少时也有8、9位。但成立拆迁管理科后，原抽调人员都回了原单位。现只有1人专门负责拆迁管理工作，也主要以政府公益建设为主，对开发商的拆迁项目基本顾及不上。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆迁情况汇报

(一)房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区因土地使用权挂牌和拍卖，10个片区，涉及拆迁2480户，拆迁面积23万平方米。2004年计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。2005年，计划拆迁999户，拆迁面积9.15万平方米。通过一年多的拆迁，已拆迁约730余户，约占43%。2005年1至7月，大武口区新批拆迁项目10个，涉及拆迁户429户，截止目前已拆迁370余户，约占86%。

（二）造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

1、国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

建议：加强正面宣传引导。新闻媒体和各有关部门要全面、正确理解国家的拆迁法规和政策，充分认识旧城改造建设的重要意义，树立大局意识。人民法院、公安等部要正确履行职责，对合法的强制拆迁要提供法律支持。

2、我市拆迁政策原因。

我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。特别是由于房地产市场价上涨过快，基准价与市场价存在一定差距。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。政府相关政策对下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有，对开发商在旧城改造的优惠政策没有。

建议：修改我市拆迁政策。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府，请市政府尽快讨论发布。

3、开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因 开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。个别公司乱涨价，乱许愿，在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

建议：

1、加强拆迁工作人员培训办。2005年4月，我局对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。今后，根据实际情况要进一步加强对拆迁工作人员的培训。

2、充实拆迁管理工作人员，加强监管。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

拆迁情况汇报

近几年来，在市委、市政府的正确领导和决策下，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁科的基本情况

2002年初，市委、市政府决定用3年时间对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。为解决拆迁难等问题，经市委、市政府批准，成立了负责拆迁协调与监管的专门机构——拆迁协调办公室，从相关执法部门抽调6名同志共同工作。办公室设在市土地房产管理局，主要负责做好大武口区城市改造中涉及的房屋拆迁方面的监管、裁决、申请、组织强制拆迁等工作，对拆迁中存在的问题进行调研，并提出解决方案，为政府制定政策提供参考，同时，根据市委、市政府的统一部署，积极参与公益事业、重点建设项目等涉及拆迁的工作的协调、调研等工作，为城市改造建设的顺利展开打好了基础。2004年拆迁协调办公室因机构调整划为市城市（房产）管理局内设机构，改名称为房屋拆迁管理科。

二、拆迁科的职责

一是拆迁监管，包括房屋拆迁公司初审、拆迁许可证发放、拆迁公告发布的审查及查处拆迁中的违法行为；二是根据当事人的申请就双方的拆迁补偿安置纠纷进行调解、裁决，并做好裁决后的申请强制执行及涉及诉讼等；三是做好拆迁工作中的调研、统计以及指导下级拆迁部门工作；四是做好法律法规和政策的解释，接待群众来信来访。

三、近年来拆迁工作情况

2002年接待来访群众200余人，来访、来信89件，协调38件，裁决1件,强制执行1件。来人做到热情接待，来访做到件件有落实，提前超额完成2002拆迁任务。

2003年全年办理拆迁许可证42件，共涉及拆迁总户数1829户，建筑面积244803.47平方米，占地面积764762.68平方米，当年共受理申请裁决案件共108件。同时根据按照市委、市政府的安派对星海湖湿地综合整治一期实施拆迁，仅用20多天，拆迁工厂和住户35户，占地面积28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年对星海湖（西域）湿地综合整治实施拆迁，共拆迁307户，拆迁共涉及土地面积197647平方米，建筑物面积62365.86平方米，补偿金额6378.52万元。

2004年全年共办理拆迁许可证申请23件，颁发拆迁许可证23件，并对一起未办理拆迁许可证进行拆迁的项目及时发出停止拆迁通知书。全年共受理申请裁决案件49件，接待来访群众720余人（次），书面正式答复各类信访56次。完成了对星海湖（中域）房屋、居民构成等情况的调查，中域涉及已批准使用土地 167.1万平方米涉及建筑物面积19.42万平方米。涉及单位、住户共759个，人口3750人。先后两次深入大武口区范围内的11个拆迁片区，对3365户被拆迁户实施了问卷调查，为我市拆迁政策的制定提供了真实可靠的依据。

今年我办从完善和健全管理制度着手，加强学习，注重调查研究，规范拆迁程序，严格依法办事，强化监督管理，并辅之深入细致的群众工作，扎扎实实地做好拆迁工作，使辖区的拆迁不断地规范。全年共办理拆迁许可证19件，涉及拆迁总户数1060户、总建筑面积18万平方米、已完成628户12万平方米，受理裁决87件、强制执行12件；主要工作有：一是举办了房屋拆迁人员培训班，共有102人参加了此次培训，通过考试对考试合格人员发放了石嘴山市房屋拆迁工作人员合格证和上岗证，此次培训班是我市乃至全区也是首次举办。二是根据国务院和自治区制定的城市房屋拆迁的相关法律、法规结合我市的实际情况，重新修订了我市城市房屋拆迁实施办法；三是认真做好拆迁中各项数字的统计工作，并按要求每周、每季度及时上报自治区建设厅。四是对南环路及白银南路延伸段56户15810平方米的违章、突击建房进行了强行拆除。五是组织人员对白银路、南环路和山水大道拆迁范围内的房屋实施了摸底调查、统计和资金的评估测算工作。并对白银路、南环路262户拆迁户（其中白银路涉及建筑面积28000㎡，土地面积108000㎡；南环路涉及建筑面积55000㎡，土地面积330000㎡），以及山水大道山水大道的137户拆迁户（占地面积181346.29㎡，总建筑面积42586.6）实施了拆迁，为确保拆迁工作顺利有序的进行，制定了严格的工作纪律和工作程序。六是大胆创新，按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》和自治区《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，对法律和各类文书样本进行了修改和规范，并且已全部应用于工作实际，并在依法拆迁中发挥了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市区内拆迁片区的拆迁裁决受理工作，保证裁决工作从审查材料到受理、调查、听证协调、下发裁决书在一个月内完成，做到不违规、不拖拉、提高工作效率，从而为加快我市的旧城改造进程做点工作。

（二）加强我市“新办法”的落实、宣传工作。主要做好以下工作，一是上街宣传和发放法律、法规宣传单工作；二是通过制作电视节目和报纸专栏进行播放和刊登，由此加大宣传力度；三是制作法律法规汇编的小册子，编定我市新的拆迁办法的释义；四是做好各类新法规的上墙工作，从而为群众提供多渠道了解拆迁法律、法规。

（三）建立一个完善的投诉和信访记录。针对今年出现的多起开发公司违规拆迁、不文明拆迁、野蛮拆迁的问题，设计并建立一套可行性和操作性较强的方案，加强对各开发公司的监督管理的力度。做好信访记录，并实地调查核实后再进行答复，同时做好相关资料的保存工作；对于信访投诉，实行谁接待、谁调查、谁答复，做到责任到人各负其责。

（四）同大武口城市房屋拆迁协调办公室，一起做好大武口区范围内各开发片区的拆迁协调、宣传工作，维护好社会稳定，加快旧城改造和城市化进程。

（五）做好裁判员一手托两家，维护好拆迁双方当事人的合法权益。定期深入到拆迁区域对被拆迁户，开发企业的拆迁政策、法规的执行情况进行检查并及时对未按规定执行的开发企业即时予以查处，保护被拆迁人的合法权益；对个别漫天要价、企图以闹取胜的被拆迁户，坚决予以裁决和申请强制执行，决不姑息。

（六）抓落实、想措施，主动解决拆迁安置中的问题，创新工作手段，通过不断完善信访工作答复制度，定期汇总信访情况，认真分析研究产生信访事项的原因，做好保稳定的硬性工作。二是点面结合，针对各项重点工作着力抓好对内和对外宣传工作，实行相关宣传，信息报送一条线制度，形成环环相通的良好运作态势，做到信息共享，及时沟通，准确报送。三是做好档案实体基础性工作，特别是对新兴的声像资料加以保护，确保档案管理规范、利用方便。

房屋拆迁管理科 2005年12月19日

大武口旧城改造情况报告

石嘴山市拆迁协调办公室

从2002年至2006年，大武口区旧城改造项目主要集中在15个片区，总拆迁房屋建筑面积26万平方米，涉及被拆迁户2800户，因种种原因有的小区已延续5年难以改造，部分居民要求的补偿标准很高，达不到满意就拒绝搬迁，已搬迁的居民长期得不到回迁安臵，拆迁矛盾突出，拆迁难度很大，2004年以来拆迁基本处于停滞状态。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政协的大力支持下，在市直有关部门和大武口区政府的积极配合下，市拆迁协调办公室成立以来，认真积极主动开展工作，抽调近30名拆迁工作人员深入被拆迁户家中，耐心细致地宣传政策法规，做到骂不还口，打不还手，不怕吃闭门羹，不怕冷面孔，尽力统一拆迁补偿标准，规范房地产开发企业的拆迁行为，切实保护拆迁当事人的合法权益。截止4月初，15个片区累计完成拆迁18.6万平方米，1620户，其中拆迁协调办公室4个月协助完成拆迁任务10万平方米820户，极大地推动了旧城改造，确保了12个片区的项目开工建设，开工总建筑面积达37万平方米。目前部分小区仍有200余户被拆迁户未拆迁，拆迁协调办将加大拆迁协调力度，尽快促其拆迁，确保5月底以前要开工的项目都能顺利开工建设。

一、各小区基本情况

1、恒源水岸。位于游艺西街北，由宁夏恒产建设发展公司开发，总拆迁户188户，2.2万平方米，已拆除182户2万平方米，剩6户1750平方米沿街二层楼和3层楼尚在调解之中。已建成3万平方米，今年已开工3.2万平方米。

2、新世纪家园。位于鸣沙路西，由石嘴山市华远房地产开发公司建设，共分三期工程，总拆迁户数830户，面积8.5万平方米。一期完成拆迁1.5万平方米10户（单位1户），已竣工2.2万平方米。二期工程预计2006年完成，已完成拆迁户277户3万平方米，还有31户未拆，已开工15栋8万平方米。

3、锦绣园。位于绿园北侧，由石嘴山市新业房地产开发公司开发。拆迁总面积1500平方米18户。住宅平房已全部拆完，因煤炭总医院的太平间难以拆除，无法开工。

4、青山小区。位于青山北路西，裕民北路东侧，由石嘴山市申达房地产开发公司开发。总拆迁户512户约5万平方米，工程分两期实施，一期工程2006年计划建成，一期拆迁户320户，已拆除314户3.5万平方米，尚有6户拟进行强制拆迁，目前已开工22栋约6.6万平方米。二期目前已拆迁90户。

5、中心商贸区。由石嘴山市大禹房地产开发公司建设，总拆迁面积2800平方米，已拆除住宅31户2324平方米，剩宁夏煤炭基建公司19套476平方米商业房未拆。开工2.5万平方米。

6、禹新小区。由大禹房地产开发公司开发从2001年开始拆迁改造，总拆迁户307户，已完成拆迁306户，其中2006年完成23户0.3万平方米，建成房屋2.6万平方米。剩1户未拆，今年开工1.7万平方米。

7、红柱子东改造区。由宁夏大隆房地产开发公司建设从2002年开始改造，总拆迁户383户，已完成拆迁344户，其中2006年完成13户0.2万平方米，已建成商业房3.5万平方米，住房2.2万平方米，剩39户住房未拆。

8、浪潮酒店扩建项目。总拆迁户21户，已达成拆迁补偿协议18户0.15万平方米，剩2户商户和1户住户未达成拆迁补偿协议。

9、鑫源小区。位于永康北路东、游艺西街南侧，由石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司建设，总拆迁户40户，完成30户0.4万平方米，剩10户住宅房未拆，已开工1万平方米。

10、永康花园。位于永康南路东侧，由石嘴山市宏顺房地产开发公司开发，总拆迁户195户，3.2万平方米，已完成拆迁139户2.2万平方米，二期工程计划建设3.5万平方米2006年完工，剩余20户未拆，影响工程开工。

11、友谊小区。位于前进北路东。由宏顺房地产开发公司建设。总拆迁170户，1.6万平方米；已拆除119户1.0万平方米，剩51户未拆，其中影响今年开工的15户，目前已开工6万平方米。

12、绿城雅居。位于解放东街北侧。由石嘴山市华远房地产开发公司建设，总拆迁292户2.3万平方米，一期工程预计2006年完工，已完成拆迁180户1.5万平方米，尚有1户未拆迁，已开工3万平方米。

13、万盛二期。由石嘴山市众鑫诚房地产开发公司开发。总拆迁户195户2.2万平方米，已完成拆迁177户1.8万平方米，已建成2万平方米，剩18户住户未拆迁，2006年开工2万多平方米。

14、太西迁居工程三区。由宁夏太西房地产开发公司建设。总拆迁户21户1.2万平方米，已完成拆迁20户1.1万平方米，剩1户未拆迁，已开工1.5万平方米。

15、青山小区(南片)两栋综合楼。恒产公司和新业公司各建一栋，已完成拆迁53户，0.4万平方米，开工面积1.5万平方米。

二、存在问题

1、拆迁协调办成立后，大部分开发企业拆迁工作人员配备数量不足，素质不高；没有摆正与拆迁协调办的关系，对拆迁协调办过于依赖。

2、开发企业的拆迁安臵方案缺乏人性化，存在不合理现象，安臵房的户型、面积、楼层等让被拆迁人无法选择。

3、开发企业拆迁工作人员与被拆迁人沟通不够，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬横等问题还没有彻底解决。

4、个别开发企业存在拆迁协议和回迁安臵情况不公开、不公平现象。

5、个别开发企业消极对待拆迁，特别是对不影响施工的被拆迁户不认真协商，存在故意压低补偿标准、故意刁难被拆迁户等现象。

6、个别企业拆迁、建设进展缓慢，周期长，像大隆房地产开发公司红柱子街拆迁从2002年开始到现在长达五年，现在还有近四十户未签订协议，许多2003年签订协议的被拆迁户，现在还未返迁。

三、进一步做好拆迁工作的措施

1、严格统一拆迁补偿安臵标准，坚持公正、公开、公平的原则，杜绝在拆迁补偿标准上的高低不

一、暗箱操作等现象。

2、理顺拆迁协调办与各开发企业的关系。拆迁协调办公室工作人员是代表政府进行拆迁法规和政策宣传、统一拆迁市场、加强拆迁管理的，不是开发企业的拆迁工作人员。对于开发企业拆迁中存在的问题和困难，拆迁协调办工作人员可给出主意，想办法，找对策。但真正拆迁的具体商谈，协议的签订等，还是要靠开发企业的拆迁工作人员。

3、认真审核各企业拆迁补偿安臵方案，对拆迁补偿安臵方案不合适的，要尽快进行调整，多想办法，方案要体现人性化，对家中有老年人的生活困难的，在安臵房楼层上要予以考虑低楼层，对几代人同住一户的，安臵房面积、户型等到考虑被拆迁人的实际居住需要。

4、监督开发企业要坚持依法拆迁，文明拆迁，要注意工作方式方法，坚决杜绝生、冷、硬、横等现象。

5、适时采取强制拆迁手段，促进拆迁进度。对一些无理取闹的被拆迁人，经多次做工作无效的，严格按法律程序进行强制拆迁，并协调相关部门对强制拆迁予以支持和配合。

6、督促各开发企业加快拆迁和建设速度，对故意延缓拆迁，不及时对被拆迁户进行安臵的，或者违反拆迁条例规定，擅自停水、停电、偷拆房屋的，将依法查处并建议有关部门不再批新项目。对因安臵不及时等原因，导致住户多次上访或者群体上访的，降低企业的房地产开发资质，严重的吊销企业资质。

第四篇：宅基地房屋拆迁评估报告

宅基地房屋拆迁评估报告模板

来源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程预算定额》(2001年);

10、《北京工程造价信息》(北京市建设工程造价管理处主办2008)。

(二)委托方提供的资料

(略)

(三)受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

(略)

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的，本次采用成本法进行评估。

1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式：

宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价

(1)宅基地区位补偿价确定

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积

宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。

(2)宅基地面积确定

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条规定了认定宅基地面积及补偿原则：①认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。②未经合法批准的宅基地，不予认定。③经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定了宅基地面积控制标准：①近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩(折合167平方米)。②其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。③1982年以前划定的宅基地，多余前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩(折合267平方米)。

(3)房屋及其附属物重置成新价确定

根据北京市国土房管局《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。计算公式为：

①砖木结构房屋

房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

②砖混结构房屋

房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式：

村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率

(1)对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。

(2)对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。

首先编制工程造价。按照北京市2001年预算定额及计算规则、费用标准和2008年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。

然后计算重置全价。对于价值量较小、建设周期较短的附属物工程可以直接得出重置全价;对于价值量较大、建设周期较长的附属物工程还应在工程造价的基础上，加上前期工程费、资金成本等费用后得出重置全价。

根据附属物工程建成时间及使用维护状况算出综合成新率，最后求得附属物重置成新价。

十、估价结果

于估价时点2008年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。

十一、估价人员

(略)

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。

第五篇：山东省城市房屋拆迁评估管理办法2

山东省城市房屋拆迁评估管理办法

颁布日期：二○○七年四月九日

文号：鲁建发〔 2007〕1号

各市建委（建设局）、房管局：

为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法

权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆

迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准

《房地产估价规范》（GB／T50291 － 1999）的有关规定，省建设厅制定了《山东省城市房屋拆迁评估管理办法》，现印发给你们，请认真贯

彻执行。

二○○七年四月九日

—

山东省城市房屋拆迁评估管理办法

第一条 为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事

人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋

拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准

GB T50291 1999

《房地产估价规范》（／

－）的有关规定，结合本省实际

情况，制定本办法。

第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评

估的，适用本办法。

因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依

法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋实施房屋拆迁评估的，参照本办法执行。

第三条 省人民政府建设行政主管部门负责对全省城市房屋

拆迁评估工作进行监督管理。

设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门负责对本行政区域内的城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

第四条 本办法所称城市房屋拆迁评估（以下称拆迁评估），是指房地产评估机构依据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，对被拆迁房屋评估

确定其货币补偿金额的活动。

— 2 —

第五条 从事拆迁评估的评估机构应当具备下列条件：

（一）取得三级（含三级）以上房地产评估资格等级。

（二）有三名以上具有三年拆迁评估工作经验且经过省建设行

政主管部门组织的拆迁法规、政策和拆迁专业知识系统培训并达 —

到合格要求的注册房地产估价师。

取得三级（含三级）房地产评估资格等级的评估机构只能在本

市、县辖区内从事拆迁评估业务。二级（含二级）以上的，可以在全

省范围内从事拆迁评估业务。

第六条 设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门应当每年向社

会公示一批符合本办法第五条规定条件的评估机构，供拆迁当事

人选择。

未经当地房屋拆迁管理部门公示的评估机构，不得接受拆迁

评估委托，不得出具拆迁评估报告。

第七条 拆迁评估机构应当由拆迁当事人协商或被拆迁人投

票的方式确定。协商或投票不成的，由拆迁当事人抽签确定，抽签

由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织进行。拆迁当事人

放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则

上由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数

选取等进行协调并执行共同的标准。

第八条 评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评

— 估机构签订书面拆迁评估委托合同，并自合同签订后

日内报当

地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人

自行委托或本办法另有规定的除外。

第九条 受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。

评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当

事人的，应当回避。

第十条 拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可

证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆

迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地

查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工

作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字

认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影

像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应

当邀请公证机关工作人员或由除拆迁人和评估机构以外的无利害

关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评

估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房

屋进行评估。

第十一条 拆迁当事人或受托评估机构和评估人员需要查阅

被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，凭

拆迁委托的有关证明，当地房地产管理部门应当协助查阅。

评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地 —

— 4 —

产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。

第十二条 拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评

估时点。

第十三条 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及

权属档案的记载为准。各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特

别规定的，从其规定。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或

者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政

主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以

向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；

没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房

产测绘单位测算。

第十四条 拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用

市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分

说明原因。

第十五条 住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：

（一）确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类 别为住宅。

（二）确立评估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处区位该 类新建普通商品住宅房屋的市场价格。

该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当

依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售

价格；该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及

配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。

（三）测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品 住宅房屋的价差。

根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况 调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价

差。

（四）依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合 其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。

被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。

（五）确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位 该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选

择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。

第十六条 拆迁非住宅房屋评估时，应当按照下列程序进行：

（一）根据房屋的性质、用途等因素，确定非住宅房屋的类别。非住宅房屋包括营业性用房和非营业性用房，营业性用房划分为

商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺 —

—

等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类

建筑、娱乐类建筑；非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库

等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）。

— 6 —

（二）非住宅房屋的货币补偿价格，应当按照建设部《城市房屋

GB T50291

拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》（／

－

1999）的规定，采用市场比较法或收益法评估确定。不能采用市场

比较法或收益法的，也可采用成本法或其它方法评估确定。

第十七条 被拆迁住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的经营性补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿

金额。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆

迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第十八条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。

拆除未超过批准期限的临时建筑应当按照工程造价结合剩余

使用年限，评估其货币补偿金额。

第十九条 拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串

通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆

迁评估业务。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评

估结果。

评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字，并加

盖注册房地产估价师专用章。

第二十条 拆迁评估报告只作为被拆迁房屋货币补偿的依

据。评估报告中估价目的统一载明为：房屋拆迁补偿评估。

拆迁评估价格应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第二十一条 评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供委托范围内被

拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。符合出具条件的分户

评估报告应当在公示期满后

日内送达被拆迁人。

整体评估报告是关于拆迁范围内所有被拆迁房屋货币补偿金

—

—

额的评估报告。

分户评估报告是按房屋所有权证划分的被拆迁房屋货币补偿

金额的评估报告。

第二十二条 整体评估报告和分户评估报告要符合国家标准

GB T50291 1999

《房地产估价规范》（／

－）规定的规范格式要求。

第二十三条 拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以

向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程

序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

第二十四条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协

商解决。经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人应自收

到评估报告之日起 日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托符合本办法规定条件的其它评估机构评估。

第二十五条 拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该

评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 日内给予答复。

评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，— 8 —

出具书面通知。

拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果的差异在允

许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆

迁当事人承担。

第二十六条 拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或

者另行委托评估的结果与原评估结果在允许误差范围外且协商达

不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的

评估报告之日起 日内，可以向被拆迁房屋所在地的房屋拆迁评

估专家委员会（以下简称评估专家委员会）申请技术鉴定。

第二十七条 评估专家委员会应当自收到申请之日起

日

内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法

选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定

意见。

评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在 技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承

担。

第二十八条 省建设行政主管部门和设区的市房屋拆迁管理

部门，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规

划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对拆迁评估进行技术

指导，受理拆迁评估技术鉴定。

—

—

第二十九条 受理拆迁评估技术鉴定后，评估专家委员会应

当随机抽取 人以上（含 人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评

估技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆

迁当事人的，应当回避。

原评估机构应当配合评估专家委员会做好鉴定工作。

第三十条 评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回

避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查

勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第三十一条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依

据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和建设部《房地产估价机构管

理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚并记入其

信用档案：

（一）出具不实评估报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变

相转让受托的拆迁评估业务的；

（五）不履行评估技术咨询或者解释义务的；

（六）不配合评估鉴定专家小组进行鉴定，以及多次被申请鉴

定，经查证，确实存在问题的；

— 10 —

GB T50291

1999

（七）违反国家标准《房地产估价规范》（／

－）和

本办法其他规定的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

2007

第三十二条 本办法自

年 月 日起施行。此前已颁

发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁评估不适用本办法。