城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

第一篇：城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

随着2001年11月国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和2002年3月《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的相继出台，房地产价格评估机构逐渐成为城市房屋拆迁工作的重要组成部分，评估工作也成为拆迁各方关注的重点。

为了顺利完成拆迁评估工作，同时兼顾拆迁实施过程中的操作惯例，武汉国佳房地资产评估有限公司在拆迁评估中针对住宅、办公、商业性质的房产引入了区位综合单价(简称区位价)概念。经过一年多的摸索和实践，取得了较好的成效。区位价的评估成为房地产拆迁评估新的尝试。

一、区位价的内涵

所谓区位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离，周围环境、景观等。因此引入区位价可以体现在同一供求区域内房地产价格形成的共性组成部分。从房地产价格的组成部分上，我们可以这样理解，区位价就是指拆迁房屋在估价时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价，其价值是拆迁房屋的房地产市场评估单价扣除房屋重置价后的剩余部分(以建筑面积为计算基数)。

1、区位价从本质上讲是市场价值 区位价的计算依赖于拆迁房屋的市场评估价，因此其价值定义为公开市场价值。

2、区位价是拆迁房屋总体市场价值的一部分 区位价是利用剩余法的思路对被拆迁房屋市场价值进行剥离而来，即区位价＝房地产市场价－房屋重置价。

3、区位价不仅色含楼面地价还包括区域环境配套等综合因素对价值的影响房地产价格的形成除了土地和房屋价值外，还包括影响房地产价格的各种因素。从总体上看，这些因素分为一般因素、自然因素、区域因素和个别因素四个部分。区位价是在市场价值的基础上倒算得来，虽然表达方式和楼面地价相同，但实质上是包含了楼面地价的。

二、区位价的提出

1、符合国家现行法规和操作惯例 在新条例出台之前，武汉市拆迁项目货币补偿金额基本上是按照基准地价加重置价进行计算的。基准地价由政府制定，重置价由评估机构确定。按照新条例的规定，“货币补偿金额，根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此，在新条例出台后，我们将拆迁房屋市场价格的评估分成区位价和重置价格两个部分进行。以评估计算出来的区位价取代原来由政府定价的基准地价，这样既保证了拆迁补偿的市场评估原则，又兼顾了拆迁实施过程的操作惯例。

2、体现了等价有偿的原则 城市居民对住房最关心的是有多少建筑面积，存量房地产的交易也都是以建筑面积为基础进行交易，而区位价的类型也是以建筑面积为计算基数，同时根据区位价的内涵，在同一供求圈内的房产，不论新房还是旧房，所享受的大环境配套、基础设施配套等是一样的，在不考虑房屋个体之间的差异，小区环境等因素的前提下，区位价应该是一致的。而且区位价的计算是由房地产估价师根据房地产市场进行评估计算的，其结果是科学、合理、客观的，也能充分体现等价有偿的原则。

3、有利于实际操作 武汉市目前正在进行大规模的旧城改造和土地储备，拆迁范围较大，时间紧，区位价的引入能够实现大批量评估，提高个案的评估效率。而且在拆迁范围内的房屋密度大，状况差，房屋之间的个体差异比较复杂。区位价的评估可以使同一拆迁区域内的地区补偿水平趋于一致，房屋差异由重置价评估体现，这样得出的评估结论容易被拆迁当事人接受，也符合拆迁范围内房屋的现状。

三、区位价的测算

新《条例》确定的补偿原则实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，房屋拆迁评估最适宜的估价方法应当是市场比较法。但有时受到市场交易资料缺乏、数据收集比较困难的限制，也可以根据具体情况选用其他评估方法。目前我们对于区位价的测算主要选用市场比较法、假设开发法、收益法等三种方法。

1、市场比较法思路 在交易资料比较容易收集，交易案例较多的情况下，市场比较法是首选。即通过市场调查，选出与拆迁房屋地段相同，用途相同的同一供求圈内的类似旧房的市场成交价格，分别扣除这些比较案例的房屋重置价，建立区位价的可比基础，再进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修成，得出拆迁区域内的区位价。

2、假设开发法思路 对于拆迁区域内有较多新建商品房的情况，可以选用假设开发法测算区位价。即利用周边新建商品房的价格，扣除正常的房屋建安成本、配套费、公共设施建设费、管理费、利息、利润、税金等得出区位价。

3、收益法思路 对于有租金收益的房产，按照收益法的思路可以求取区位价，但客观上租金收益受到许多条件的制约，市场租金提取的准确性较难保证，而且同一区段内的租金可能出现较大波动，再加上还原利率和净收益的不确定性，用收益价格求取统一的区位价有一定的难度。因此，我们建议收益法只能作为一种补充计算方法在收益资料准确可靠的前提下采用。

四、区位价和基准地价的区别

1、价值定义不同 区位价是公开市场价值，是房地产市场价值的组成部分，是针对某一拆迁区域内房屋的评估价格。基准地价则是在城镇不同土地级别或均质区域内，在一定利用

状况和开发程度下的设定用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让年限的单位面积土地使用权的平均价格。

2、使用条件不同 区位价是针对拆迁评估提出的，因此只适用于拆迁目的的房地产评估，区位价的计算基数为拆迁房屋的建筑面积。基准地价计算基础是土地面积，基准地价为类别价中的平均价格，对于具体宗地还应根据实际情况在一定范围内进行调整修正。

3、所包含的土地权属类型不同 根据目前实际情况，区位价的确定是以拆迁房屋土地使用权类型国有划拨为假设前提的。基准地价则是土地在出让状态下的价格。

4、价值的确定方式不同 基准地价是由政府定期制定公布的区域土地平均价格。区位价是根据市场价格综合确定的，只受估价时点房地产市场的影响。

五、应注意的问题

1、目前区位价不适用企业房地产拆迁 区位价的提取是以市场交易价格为前提，即必须有大量的新房、二手房的成交价格或租赁价格作为基础，因此区位价目前只适用于住宅、商业和办公性质的房地产。而拆迁范围内的企业评估，由于每个企业的房地产状况不同，容积率不同，在市场上基本上没有合适交易案例，所以只能按照估价规范的要求用成本法进行评估。

2、区位价的确定要与具体拆迁项目相结合 区位价的形成必须结合拆迁项目所处的区位状况而定。在具体拆迁评估中，如果遇到拆迁区域大或者是城市基础设施建设中的道路沿线拆迁，可能会出现一个拆迁项目中有不同的区域环境，出现不同的区位价格。因此，评估机构必须在客观合理的前提下，做好区域划分并分别求区位价格。

3、区位价在实施阶段还要考虑拆迁房屋的实际用地情况 由于区位价是以建筑面积为计算基数，实际上没有考虑拆迁房屋的用地情况。如拆迁区域内存在院落用地的情况，假设建筑面积相同，按照区位价的思路补偿价格也是相同的，这就不符合实际。因此我们建议在区位价的施行中，引入覆盖率标准，即由有关政府管理部门制定覆盖率(如≤0．8或0．9)的情况下，对于超出部分的土地单独给与补偿。(覆盖率＝房屋占地面积／用地面积)

4、区位价在实施阶段还要考虑综合平衡 在实际工作中，评估公司评估出来的区位价格还应结合已经实施拆迁项目的区位价，在全市范围内掌握综合平衡，避免出现相邻区域或类似区域出现较大差别，影响整体拆迁工作。同时行业管理部门也可以加强区位价格审核工作，加强评估公司之间的信息沟通，保证区位价格评估的合理性。而且，随着城市拆迁工作的进展，评估出来的区位价越来越多，这些已经实施的区位价本身也可以成为进行修正的基础，为其他项目区位价的制定提供参考。

第二篇：浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法范文

浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法

第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条 本办法中的下列用词含义如下：

（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。第四条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条 市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条 房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第八条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。

第九条 被拆迁房屋、安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素经评估确定。

第十条 被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积

安置用房评估金额的计算公式为：

安置用房评估金额＝〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积 附属物、装修补偿金额按规定办法计算后补偿给其所有人，法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第十一条 不能采用本办法第四、九条规定的办法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

第十二条 被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。

标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。

被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准。

第十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

第十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入市、县房屋拆迁管理部门在已协商签订监管协议的银行中开设的专户，评估完成后10日内经市、县房屋拆迁管理部门同意方可使用。拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。

第十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。

第十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。

第十七条 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。

第十八条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

第十九条 评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第二十条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

第二十一条 当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，当事人为市、县房屋拆迁管理部门的，应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

第二十二条 房屋拆迁评估技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

第二十三条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁价格评估中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。

第二十四条 本办法由省建设厅负责解释。第二十五条 本办法自发布之日起施行。

第三篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

目录

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分 估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分 估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分 附件

第四篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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如何对房屋拆迁补偿价格评估

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com

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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起

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什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重

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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法

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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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 涉外婚姻的结婚离婚规定

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 保洁大姐蹭伤宝马车丈夫听后要离婚离婚就能逃避债务吗 http://s.yingle.com/y/hy/1480486.html

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 离婚后的父母如何履行对未成年子女的义务 http://s.yingle.com/y/hy/1480484.html

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 生孩子没经过我同意

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 关于彩礼的法律规定有哪些

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 离婚案件不宜处理债务问题

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 夫妻财产约定协议如何办理公证

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 家庭暴力离婚起诉需要哪些程序

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 是无效婚姻，还是离婚纠纷

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 哪些中国公民不准同外国人结婚

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 结婚条件中，精神病患者能否结婚 http://s.yingle.com/y/hy/1480474.html

 禁止与外国人结婚的中国公民有哪些 http://s.yingle.com/y/hy/1480473.html

 男子打死女方父母以爱之名行侵害之实 http://s.yingle.com/y/hy/1480472.html

 什么是涉外亲属关系

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 夫妻离婚孩子的抚养费起纠纷

http://s.yingle.com/y/hy/1480470.html

 离婚后房产如何分配

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 女子家暴中被咬掉鼻子（反家暴法）如何保护女性安全 http://s.yingle.com/y/hy/1480468.html

 同居时单方财产公证法院不认共同公正才能生效 http://s.yingle.com/y/hy/1480467.html

 夫妻离婚后财产分割制度探析

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 婚前购买股票婚后增值部分属于夫妻共同财产 http://s.yingle.com/y/hy/1480465.html

 离婚中房屋分割问题

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 被告经常不知去向 原告以不尽义务起诉离婚结果如何 http://s.yingle.com/y/hy/1480463.html

 北京涉外婚姻登记地点

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 房屋增值部分应视为夫妻共同财产 http://s.yingle.com/y/hy/1480461.html

 2岁男童跌入茅厕溺亡家长的监护责任有哪些 http://s.yingle.com/y/hy/1480460.html

 职工住房公积金属夫妻共同财产

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 谈公证在婚姻家庭中的作用

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第五篇：南京市城市房屋拆迁区位级别划分情况表

南京市城市房屋拆迁区位级别划分情况表

区名 区位编级号 玄1-1 别

分区范围

一北至玄武湖隧道西口；东至城墙、龙蟠中路；南至中山东路区界；西至中央路、中山路级 二级

区界。

北至龙蟠路；东至龙蟠路、城墙；南至中山东路；西至中央路、城墙、龙蟠中路。玄2-2 玄武

玄3-3 三北至区界、黑墨营路、宁镇公路；东至环陵公路、区界；南至区界；西至中央北路、龙级 四级 一级 二级 四级 一级 二级 三级 四级 二级 三级

蟠路、城墙。

北、东、南至区界；西至北苑西路、黑墨营路、宁镇公路、环陵公路。玄4-4 白1-1 北至汉中路、中山东路；东至龙蟠中路；南至升州路、建康路；西至秦淮河区界。

白下 白2-2 北至中山东路、宁杭公路；东至区界；南至秦淮河区界、铁路线；西至龙蟠中路。

白3-4 北至铁路线；东、南、西至区界。

秦1-1 北至升州路、建康路；东至城墙；南至长乐路；西至秦淮河。

秦2-2 秦淮

秦3-3

北至秦淮河、长乐路；东、南至城墙；西至秦淮河区界。

北至城墙、秦淮河区界；东至大明路；南、西至区界。

秦4-4 北、东、南至区界；西至大明路。

建1-2 建邺

建2-3 北至汉中门大街；东至秦淮河区界；南至应天西路、区界；西至江东南路。

北至区界、汉中门大街、江东南路、应天西路；东、南至区界；西至长江边。

鼓1-1 一北至模范西路、模范中路、新模范马路；东至中央路、中山路；南至汉中路；西至秦淮级

河。

鼓楼 鼓2-2 二北至区界（十里长沟）；东至中央路；南至模范西路、模范中路、新模范马路；西至区级 二级

界（城墙、秦淮河）。

北至定淮门大街；东至秦淮河；南至区界、汉中门大街；西至长江边。鼓3-2 下关 下1-2 二北至建宁西路、建宁路；东至大桥南路、区界（城墙、秦淮河）；南至秦淮河、区界；级

西至长江边、宝善街九巷、惠民路。下2-3 三北至桥头堡、大桥南路、铁路线；东至中央北路、中央路；南至建宁西路、建宁路、大级 三级 四级 三级 四级 五级 三级

桥南路、区界（十里长沟）；西至长江边。

北至中山北路、宝善街九巷；东至惠民路、秦淮河；南至定淮门大街；西至长江。下3-3 下4-4 北至长江边、区界；东至区界；南至铁路线、区界；西至桥头堡、大桥南路。

雨1-3 雨花台

北、东至区界；南至雨花南路；西至区界。

雨2-4 北至雨花南路；东至区界；南至绕城公路；西至区界。

雨3-5 北至绕城公路；东、南、西至区界。

栖1-3 北至幕府东路；东至和燕路、华电路、华电东路、北苑西路、黑墨营路；南、西至区界。

栖2-4 栖霞

栖3-5 四北至长江边；东至二桥、栖霞大道、宁栖公路；南至区界、宁镇公路；西至区界、幕府级 五级 六级

东路、和燕路、华电路、华电东路。

北至长江；东至七里河；南至区界；西至二桥、栖霞大道、宁栖公路。

栖4-6

北至长江；东、南至区界；西至七里河。

有关说明

1、城市房屋拆迁区位级别依据《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第227号）制定，适用于国有土地上实施的房屋拆迁。

2、城市房屋拆迁区位级别自2004年2月1日起实施。

3、南京市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞8个城区共划分为6个级别27个分区。

4、建邺区所辖江心洲，栖霞区所辖八卦洲不列入南京市城市房屋拆迁区位划分范围，涉及其国有土地上的房屋拆迁补偿，可参照南京市城市房屋拆迁区位级别六级区位的相关标准执行。

5、溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府，可以参照本区位级别划分方案，制定各自辖区内房屋拆迁区位级别。

6、拆迁区位按分区加区位级别的方式进行区位编号，即拆迁区位编号以8个城区名的第一个字为开头；名后第一位数字为本区内分区号，第二位数为分区所属区位级别。

南京市城市住宅房屋拆迁保障单价标准

单位：元／平方米（建筑面积）

区位级别 区位编号 拆迁保障单价

玄1－1 白1－1 一级 秦1－1 鼓1－1 玄2－2 白2－2 秦2－2

二级 建1－2 鼓2－2 鼓3－2 下1－2 玄3－3 秦3-3 三级 建2－3 下2－3 3100 3600 3900 下3－3 雨1－3 栖1－3 玄4－4 白3－4 秦4－4 四级 下4－4 雨2－4 栖2－4 雨3－5 五级 栖3－5 六级 栖4－6 2000 2200 2700

拆迁补助价格及奖励标准出台

本报讯 昨天，南京市物价局和房产管理局联合出台了《南京市城市房屋拆迁补助价格、奖励标准》，该标准将于明年2月1日起实行。

根据新的标准，住宅房屋拆迁有关补助费分别为：

1、搬迁补助费，按被拆迁房屋建筑面积每平方米20元计算，不足400元补足至400元；

2、过渡补助费，按被拆迁房屋建筑面积计算，每月每平方米8元，不足300元每月补足至300元每月。实行货币补偿的，按照12个月发放一次性过渡费。实行产权调换的，按照约定的过渡期限发放。拆迁人不能履行过渡期限约定的，除拆迁当事人另有约定外，从逾期之月起按照以下标准支付：被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按月双倍支付；延长时间超过12个月的，自超过之月起按月三倍支付。拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按月支付；延长时间超过12个月的，自超过之月起按月双倍支付。

3、原有管道煤气拆除，管道燃气设施工程安装补助费，每户2800元。

4、固定电话拆移补助费，每部310元。

5、有线电视拆移补助费，每户400元。

6、宽带网拆除补助费，每端口500元。

7、空调拆装补助费，每台200元。

8、太阳能热水器拆装补助费，每台200元。

9、被拆除房屋的使用人已电增容至8千瓦的，补助费，每户280元。非住宅房屋拆迁有关补助费标准，非住宅房屋拆迁，拆迁管道煤气、固定电话、有线电视、空调等补助费参照住宅标准补助。

提前搬家奖励指导标准规定，被拆迁人或者房屋承租人自拆迁期限首日起15日内完成搬迁并按规定办理房屋交接手续后，由拆迁人给予一次性提前搬家奖励，提前搬家奖励指导标准为：7日内完成的，奖励6000元；10日内完成的，奖励4000元；15日内完成的，奖励2000元。（何满怀 黄建伟）

拆迁工作推行责任承诺制

拆迁人以及拆迁实施单位须就以下事项作出承诺：

1、坚持依法拆迁，严格执行拆迁法律、法规。教育、督促拆迁工作人员遵守各项制度与规定，文明动迁，按要求做好公示和信访接待，实行阳光操作。

2、保证拆迁补偿资金和产权调换房源按规定到位。

3、保证在规定期限内向被拆迁人、房屋承租人送达房屋评估报告。

4、保证按照规定标准补偿，严格履行拆迁补偿协议，在规定期限内支付货币补偿款，或完成产权调换的各项手续。

5、保证在拆迁期限内，不改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电等基本生活条件。在未按规定办理房屋交接手续前，不得将房屋拆除。

6、保证对未达成协议的被拆迁人、房屋承租人在申请裁决前，已就拆迁补偿事宜与被拆迁人、房屋承租人进行具体协商，并制作谈话笔录。裁决申请须由单位负责人签发。

7、保证委托有资质的房屋拆除企业实施拆除，督促房屋拆除企业落实拆除安全、环保措施，明确房屋拆除的安全责任。

8、保证妥善处理好拆迁中的纠纷，不发生因拆迁工作不到位而引发集体上访事件。

最小户型经适房总价标准7.2万

本报讯 昨天，南京市物价局、南京市房产管理局联合发出通知，2004南京市最小户型经济适用住房面积标准为建筑面积45平方米，总价标准为7.2万元。该标准自明年2月1日起执行。在此之前已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的项目，补偿价格标准仍按原规定执行。