房屋拆迁评估流程

第一篇：房屋拆迁评估流程

城市房屋拆迁评估流程

1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。

2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。

3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。

4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。

应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。

5、公示初步估价结论，公示时间7天。

6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。

7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。

8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。

9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。

针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。

一、拆迁当事人共同选择评估机构。

市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

二、拆迁人出资委托评估机构。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

三、评估机构勘察测量。

1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

四、初步估价报告公示。

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

五、复核申请。

拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二篇：房屋拆迁流程

【被拆迁人】房屋拆迁流程

作者：佚名 来源：中顾法律网 点击数： 我来说两句(0)复制链接 大 中 小

[提要]房屋拆迁流程是拆迁活动必须依照法定程序进行的具体体现，了解房屋拆迁流程会使我们对整个拆迁环节有一个概括性的把握。...更新时间：2010-06-11 15:36:18 免费法律咨询

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【被拆迁人】房屋拆迁流程

房屋拆迁流程

房屋拆迁流程是拆迁活动必须依照法定程序进行的具体体现，了解房屋拆迁流程会使我们对整个拆迁环节有一个概括性的把握。

1、颁发房屋拆迁许可证：取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁房屋的所有人是被拆迁人。

(1)申请房屋拆迁许可证

单位和个人(有例外)需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。

(2)审批和核发拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁

(3)拆迁许可证的续期

拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，最大延长期限为半年。延期后，房屋拆迁管理部门应进行延期公告。

2、发布房屋拆迁公告：

房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

3、房屋拆迁补偿协商：拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。分为两种情况：

(1)、一种情况是，通过协商达成拆迁补偿安置协议。

在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，经过平等、自愿、合法的协商达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。

(2)、另一种情况是，经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。

4、进行裁决：拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

5、房屋拆迁实施阶段：分以下几种情况

(1)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务，拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人，被拆迁人将房屋内的物品搬走，将房屋腾空。

(2)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履行协议时，对方有权向人民法院提起诉讼，要求对方按补偿协议的约定履行义务。同时，一方可申请法院先予执行。

(3)因不能达成拆迁补偿协议，一方向房屋拆迁主管部门提出了裁决申请，作出裁决后，如果拆迁人或被拆迁人认可裁决的内容，那么，可按裁决的规定内容自动履行相关的义务。

(4)房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请复议，或在三个月内向人民法院提起诉讼。

(5)房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。

拆迁流程： 建设单位申请领取房屋拆迁许可证—-房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证—-房屋拆迁管理部门发布拆迁公告----拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人――被拆迁人向房屋拆迁管理部门了解补偿方式和补偿金额、安置用房面积、安置地点和搬迁过渡方式等事项-----拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议，约定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式

和过渡期限等事项---(1)达成协议自动履行;达成协议不履行，在拆迁期限内未给予补偿或拒绝搬迁的-----可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉----诉讼期间，协议一方可以依法申请人民法院先予执行。

(2)拆迁达不成协议-----经当事人申请，由房屋管理部门裁决。――房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。――裁决应当自收到申请之日起30日内作出---当事人认可裁决内容时，可依裁决自动履行--当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起60日内向上一级行政机关申请行政复议，或在3个月内向人民法院起诉---当事人一方未做法律规定的期限内申请复议或提起诉讼的，房屋拆迁管理部门可依法申请人民法院强制执行。――拆迁人已对被拆迁人货币补偿或提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

以上是对房屋拆迁流程的具体规定。

第三篇：房屋征收评估新流程拆迁补偿大事记

房屋征收评估新流程

拆迁补偿大事记

选定机构

被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。实地评估

估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。交付报告

公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

变化1 评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。【解读】 在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。

对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。

“《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”

变化2 评估机构由被征收人选

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

而在昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

【解读】陈志表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。

不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条

街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。” 变化3 评估更多体现土地价值

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

【解读】 陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。

“比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。” 北京情况

北京拆迁补偿已参照市场价

记者从北京市住建委获悉，北京正在制订具体的征收指导意见，将在近期出台。

据了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已经和国家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下发《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》明确，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。并在当年4月的西城区西长安街拆迁中，首次试点根据市场评估价格进行货币补偿，补偿基础价格定为3.07万/建筑平米。拆迁补偿大事记 1991年1月 拆迁服从城建需要

国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，当年6月1日起施行。其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。2001年6月 拆迁管理条例修订

鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，当年11月起施行。2003年12月 房屋拆迁进行估价

建设部发布《城市房屋拆迁估价指导意见》，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。2004年1月1日起施行。2009年12月 建议审查拆迁条例

城市拆迁引发了一些群体性事件。北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。2011年1月 行政强拆退出历史

国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政强拆退出历史。2011年6月 征收评估用新办法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。

第四篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

目录

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分 估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分 估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分 附件

第五篇：宅基地房屋拆迁评估报告

宅基地房屋拆迁评估报告模板

来源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程预算定额》(2001年);

10、《北京工程造价信息》(北京市建设工程造价管理处主办2008)。

(二)委托方提供的资料

(略)

(三)受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

(略)

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的，本次采用成本法进行评估。

1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式：

宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价

(1)宅基地区位补偿价确定

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积

宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。

(2)宅基地面积确定

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条规定了认定宅基地面积及补偿原则：①认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。②未经合法批准的宅基地，不予认定。③经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定了宅基地面积控制标准：①近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩(折合167平方米)。②其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。③1982年以前划定的宅基地，多余前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩(折合267平方米)。

(3)房屋及其附属物重置成新价确定

根据北京市国土房管局《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。计算公式为：

①砖木结构房屋

房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

②砖混结构房屋

房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式：

村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率

(1)对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。

(2)对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。

首先编制工程造价。按照北京市2001年预算定额及计算规则、费用标准和2008年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。

然后计算重置全价。对于价值量较小、建设周期较短的附属物工程可以直接得出重置全价;对于价值量较大、建设周期较长的附属物工程还应在工程造价的基础上，加上前期工程费、资金成本等费用后得出重置全价。

根据附属物工程建成时间及使用维护状况算出综合成新率，最后求得附属物重置成新价。

十、估价结果

于估价时点2008年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。

十一、估价人员

(略)

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。