第一篇：房屋租赁价格评估案例
南京医药股份有限公司经营决策
涉及房地产年租赁价格评估项目
资产评估报告
苏华评报字[2012]第 N253 号
江苏华信资产评估有限公司
二○一二年十二月二十日
南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
南京医药股份有限公司经营决策
涉及房地产年租赁价格评估项目
资产评估报告目录
注册资产评估师明.............................................................................................................................1
资产评估报告摘要............................................................................................................1
资产评估报告正文............................................................................................................2
一、绪言.........................................................................................................................2
二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.........................2
三、评估目的.................................................................................................................3
四、评估对象及评估范围.............................................................................................3
五、价值类型和定义.....................................................................................................4
六、评估基准日.............................................................................................................4
七、评估依据.................................................................................................................4
八、评估方法.................................................................................................................5
九、评估程序实施过程和
声
情况...............................................................................................................6
十、评估假设.................................................................................................................5
十一、评估结论.............................................................................................................7
十二、特别事项说明.....................................................................................................7
十三、评估报告使用限制说明.....................................................................................8
十四、评估报告日.........................................................................................................8
江苏华信资产评估有限公司I
南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
评估报告附件
1.委托方、产权持有单位营业执照复印件
2.产权证明文件复印件
3.委托方、产权持有单位承诺函
4.注册资产评估师承诺函
5.评估机构资格证书及营业执照复印件
6.签字注册资产评估师的资格证书复印件
7.资产评估业务约定书
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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供
资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存
或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其
所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所涉及
资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。
五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于
报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
南京医药股份有限公司经营决策
涉及房地产年租赁价格评估项目
资产评估报告摘要
苏华评报字[2012]第N253号
南京医药股份有限公司： 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京
医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租
赁价格进行了评估。
评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。
评估方法：市场比较法。
评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。
评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的
房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2012 年 12 月 1 日。
评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延
龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 13578.51 m2，土地面积 5665.1 m2）于
评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆
整（￥814.39 万元）。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅
读资产评估报告正文。
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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
南京医药股份有限公司经营决策
涉及房地产年租赁价格评估项目
资产评估报告正文 苏华评报字[2012]第N253号
一、绪言
江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评
估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号 的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产
评估过程和结果报告如下：
二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方及产权持有单位
委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。
公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）
法定代表人：周耀平
注册资本：69358.068万元人民币
实收资本：69358.068元人民币
公司类型：股份有限公司（上市）
成立日期：1994年1月25日
工商注册号：***
经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料
药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；
II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；
预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。
一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室 内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限
定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。
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（二）其他评估报告使用者
本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。
本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。
三、评估目的
为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。
四、评估对象及评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。
评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的
房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。
本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提
供的资产评估申报表为准。
（二）实物资产类型及分布情况
1、实物状况
本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米。所有房屋建
筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附
房和二幢一层的附房组成。建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍 除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础
采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋
架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。仓库楼内有 2
吨和 1 吨载重货梯各二部。根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国
有土地使用证》，使用权面积：5665.1平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。
至基准日本次评估对象空置。
2、权属状况
根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权
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证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米，房屋所有权人：南京医药股
份有限公司，产权来源：自建。详见下表：
序建筑面积是否
房屋所有权证号座落结构丘号
号（m2）抵押
1宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合3303217061-1否
2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木139.2217061-1否
3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合57.2217061-1否
4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木535.7217061-1否
5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木328.4217061-1否
6宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合9192.41217061-1否 7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木22.6217061-1否
根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用
权面积：5665.1平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。
五、价值类型和定义
根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。
市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理
理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估基准日
本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。本基准日是由委托方确定的，本报
告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
七、评估依据
本次评估的主要依据有：
（一）法律法规依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大
常委会第29次会议修正）；
2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；
3、其他相关的法律、法规文件。
（二）准则依据
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1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资
产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；
2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；
3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；
4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；
5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师
关注评估对象法律权属指导意见》；
6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。
（三）产权证明文件
1、房屋所有权证；
2、土地使用权证。
（四）取价依据文件
1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；
2、其他与评估有关的资料。
（五）行为依据
江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
八、评估方法
市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评
估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易
搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场
法进行评估。
运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房 地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易
情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的
年租赁价格。
市场法的计算公式：
评估值（委估房地产年租赁价格）＝可比实例年租赁价格×交易情况修正系
数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数
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修正因素：
（1）交易情况修正：由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格有非正常因素，则应将其调整为正常的合理价格。
（2）交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的
价格。
（3）房地产状况修正：可以分为区位、权益和实物三大方面。
①区位状况修正：包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施
完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临街状况、朝向、楼层等影响
房地产价格的因素；
②权益状况修正：包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影
响房地产价格的因素；
③实物状况修正：包括建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。
九、评估程序实施过程和情况 根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定，我们对委估的资产实施
了如下的评估程序：
（一）明确评估业务基本事项
与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日等。
（二）签订业务约定书
我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业
胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。
（三）编制评估计划
由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技
术方案等制定本项目的评估计划。
（四）现场调查
我们会同委托方有关人员，对委估资产进行实地勘测，记录其资产数量及使
用情况，听取管理部门介绍总体情况，现场核实，并做好调查记录并拍照存档，对房屋等级、建造结构、维修保养情况进行了逐一勘察。
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（五）收集评估资料
到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归
纳和整理，关注评估对象法律权属。
（六）评定估算
根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相
应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。
（七）编制和提交评估报告
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核
后，向委托方提交正式的资产评估报告书。
十、评估假设
评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前
提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。
评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结论。
评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用
评估结论产生的后果，也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任，本次采用的有关评估假设如下：
1、评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能，能够在合理的
使用期限内持续有效地使用；
2、本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的；
3、评估对象无产权纠纷；
4、产权持有单位提供的全部资料是真实、完整的，且委托评估资产不涉及尚
未揭示的对外抵押、担保事项或未付款项等优先负债；
5、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响。
十一、评估结论
经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办
公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹
拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。
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十二、特别事项说明
本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的。
十三、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用。
2、本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定
以及相关当事方另有约定的除外。
3、本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2012年12月1日起计
算，至2013年11月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十四、评估报告日
本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日。
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第二篇：租赁价格评估申请报告
租赁价格评估申请报告
涵江区物价局：
我厂位于涵江区塘北山巷71号，原厂办幼儿园、水产品加工车间及旧宿舍楼二层会议厅、壹间平屋对外公开出租，根据涵财【2010】199号文件，现进入涵江区人民政府发展服务中心招租，今特向贵局申请对上述三宗财产租赁价格进行评估，以便按程序向外公开招租。
特此报告
莆田商业冷冻厂 2010年7月6日
租赁价格申请评估报告
涵江区物价局：
我厂位于涵江区塘北山巷71号，厂内有壹间简易土木平屋，1980年建，占地面积160平方米，建筑面积160平方米，资产现值约10万元，今出租给许福金使用，作为机械加工电镀场所，月租金为700元，合同期限为2009年7月1日起至2010年6月30日止。
现因租赁合同到期，我厂已报上级有关部门批准同意按规定程序向社会公开招租，合同期限为壹年，若遇到本厂改制拍卖，合同自行终止。今特向贵局申请对上述财产租赁价格进行评估。
专此报告
莆田商业冷冻厂 2010年7月10日
租赁价格申请评估报告
涵江区物价局：
我厂位于涵江区塘北山巷71号，厂内原水产品加工车间及旧宿舍楼二层会议厅，1995年翻建，混凝土框架壹层结构，占地面积490平方米，建筑面积490平方米，资产现值价约85万元，今出租给莆田市涵江区双顺鞋面加工场使用，月租金为3200元，合同期限为2009年7月1日起至2010年6月30日止。
现因租赁合同到期，我厂已报上级有关部门批准同意按规定程序向社会公开招租，合同期限为壹年，若遇到本厂改制拍卖，合同自行终止。今特向贵局申请对上述财产租赁价格进行评估。
专此报告
莆田商业冷冻厂 2010年7月10日
租赁价格申请评估报告
涵江区物价局：
我厂位于涵江区塘北山巷71号，原厂办幼儿园场所，占地面积484平方米，建筑面积200平方米，1983年建，土木砖混结构，资产现值约25万元，今出租给陈秀云作为办学（涵江区艾爱儿幼儿园）使用，月租金为1000元，合同期限为2009年9月1日起至2010年8月31日止。
现因租赁合同将要到期，我厂已报上级有关部门批准同意按规定程序向社会公开招租，合同期限为壹年，若遇到本厂改制拍卖，合同自行终止。今特向贵局申请对上述财产租赁价格进行评估。
专此报告
莆田商业冷冻厂 2010年7月10日
第三篇：房屋租赁合同纠纷案例
房屋租赁合同纠纷案例
答辩人因与原告__房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见：
一、答辩人不是原告房屋的承租人，原告的起诉主体错误，应予驳回。
1、2005年12月1日，原告与__公司签订《房地产租赁合同》，合同期限自2005年12月1日至2006年12月1日。签约双方于2005年12月12日办理了备案登记。__公司在租赁原告的房屋后，将公司注册地址迁移到该房屋内，并在该房屋内开展经营活动。（见证据《房地产租赁合同》、营业执照）合同期满后，__公司继续使用原告出租的房屋，并继续向原告支付租金，原告在2007年开具给__公司的收据上，交款人写的也是“__公司”。由此可以说明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告与__公司之间存在租赁关系。（见证据〈收款收据〉）
2、被告是__公司的法定代表人，有权代表__公司对外签订合同。原告与__公司签订的《房屋租赁合同》，就是被告代表__公司与原告签订的，该合同的实际承租人是__公司。理由如下：
A、原被告签订合同时，原告与__公司的房屋租赁合同仍在有效期内，双方没有办理任何解除合同的手续，原告也没有将房屋从__公司手中收回来，并交给被告本人。
B、原告是__公司的法定代表人，代表__公司与原告签订了第一份租赁合同。这第二份合同也是代表__公司与原告签订。
C、原告证据《委托书》、《欠租款单》和《解除合同的结算单》可以证实，原告明知承租房屋的是__公司。
D、原告自2006年8月至2007年7月，都是向__公司开具《收款收据》收取租金，从来就没有向被告个人开具收款收据，也没有向被告个人要过租金。
E、原告此前与此后开出的租金收据，均是开给__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保险柜等办公用品，这些收据都被原告扣押，无法当庭举证。
二、原告的所有证据中，均未能证明原告在2006年11月16日与__公司解除了房屋租赁合同，也不能证明向被告交付了房屋，更不能证明被告是
房屋的实际承租人。如果原告坚持认为2006年11月16日签订的《房屋租赁合同》，是原告与被告个人签订的话，则该合同是一份没有实际履行的合同，该合同对实际承租人__公司没有任何约束力。
三、被告作为承租人的法定代表人，愿意在这里说明__公司与原告之间租金结算的有关事宜：
A、被告自始至终都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人没有私下租赁原告房屋的需要，也没有私下使用原告的房屋。
B、原告在2007年6月23日，在没有通知__公司的情况下，单方更换了出租房屋的门锁，致使__公司自6月23日起不能使用出租房屋，也不能取出
物品，受到严重损失。该损失__公司将另案与原告解决。原告换锁对本案产生的最直接后果就是，被告要用的证据被原告控制，无法及时在本案中举证。原告换锁的事实有__可以作证，证人现已在法庭外等候，请求法庭在质证阶段传唤作证。
C、由于原告在2008年6月23日不让__公司使用出租房屋，__公司应付给原告的租金应该计算至2008年6月23日。考虑其他情况，被告在此代表__公司表态，同意结算到6月底，即按__公司出具给原告的《欠租款单》上的金额结算，应付原告租金为18600元。
D、由于原告在接受了__公司的《欠租款单》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前单方收回房屋，扣押物品，原告无权没收__公司的保证定金。且根据原告与__公司签订的第二份房屋租赁合同，__公司交给原告的是租赁定金，而不是保证定金。原告无权没收__公司的租赁定金。__公司结算租金时，应当扣除已交的8400元租赁定金。
E、原告在2008年6月23日收回出租房屋后，无权再要求__公司承担管理费。因此，应由__公司承担的管理费为473.75元。
F、原告与__公司签订的第二份合同上，约定的滞纳金标准为日2%，明显过高，请求法庭依法予以减少。__公司愿意按同期贷款利息标准支付。
G、原告以扣押大量物品的方式，迫使__公司的代理人林滋水先生写下的结算单，是原告非法取得，没有证据效力，不能作为__公司同意支付额外租金的依据。
综合以上各点，__公司结欠原告房租18600元，结欠管理费473.75元，扣除租赁定金8400元，__公司应付给原告10673.75元。
综上所述，原告的起诉主体不当，请求法院查明事实，驳回起诉。
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第四篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估
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如何对房屋拆迁补偿价格评估
一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
1、估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。
2、确定房屋基准价格存在的问题
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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
3、房屋拆迁补偿价存在的问题
(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。
4、在房屋性质认定上存在的问题
由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com
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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。
5、在安置房价格的确定上存在的问题
众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。
6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题
首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起
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什么作用呢?一小套住房都购不起的。
二、造成上述问题的主要原因
1、政企不分
首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。
2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段
这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。
3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重
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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。
4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态
目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。
三、建议
1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法
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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。
2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍
评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。
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第五篇：房屋租赁合同案例分析
房屋租赁合同案例分析
一、案情简介
2012年2月，原告韩某与某公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某公司从事经营业务，租赁期限为2012年9月至2018年9月。合同约定年租金为87000元，在租赁合同履行期间内，双方不得单方解除合同或者变更合同条款，任何一方违反本条款规定，由违约方赔偿对方当年房屋租赁费二倍的违约金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知书，单方解除租赁合同。双方就解除合同事宜经多次沟通未达成一致意见，于是，韩某一纸诉状将某公司诉至人民法院，要求某公司按合同约定支付单方解除合同的违约金174000元（当年房屋租赁费的二倍）。
在庭审过程中，某公司辩称，2016年8月，该公司在当年合同约定履行日之前向原告韩某出具了一份告知书，原告韩某在收到告知书后遂针对该案涉案房屋进行了招租行为，原告韩某的招租行为足以证明其与该公司达成了解除合同的合意，属于双方协议解除合同。该公司不应承担延期交纳租金的违约金，而且韩某计算的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。
（二）案件结果
经法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条之规定，判决如下：
一、被告某公司支付原告韩某43500元。
二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。
（三）案件分析
本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某公司单方解除合同，违反合同约定，判决某公司支付违约金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高，如何调整过高的违约金。本案中韩某认为《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守履行，某公司合同约定的租赁期限到期之前单方解除合同，存在违约行为，应按约定支付违约金。
本案中某公司违反了合同约定，单方解除合同，应当承担违约责任。原告韩某要求被告某公司支付违约金，理由正当。但原告韩某要求被告某公司支付按照合同约定的当年租赁费二倍的违约金，该标准过高，故法院依法调整为违约方赔偿对方当年租赁费二分之一的违约金，也即43500元。
二、普法之窗
合同违约责任是指《合同法》第一百零七条规定的：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，违反合同，并不一定会引起民事责任的承担。只有具备一定的条件，违约当事人才承担违约责任。根据法律的规定，构成违约责任应具备的要件有：
1.有不履行或者不完全履行合同义务的行为;2.当事人的违约行为造成了损害事实;3.违约行为和损害结果之间存在着因果关系。
（一）合同法关于违约责任的规定
第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
（二）合同法关于违约金条款的规定
第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
以上是合同法关于违约责任的规定，合同的签订运用在企业经营活动中越来越多，与之相应，因合同纠纷也越来越多。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在签订合同之时应特别注意违约责任的约定，要了解相关法律关于违约责任与违约金的规定，违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法；必要时应及时向公司法律部门进行咨询，特别是在格式合同中，应履行采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，对免除和限制对方责任的格式条款予以说明的义务，避免在合同履行中造成违约，减少企业经营中的经济损失。
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