浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法范文

第一篇：浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法范文

浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法

第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条 本办法中的下列用词含义如下：

（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。第四条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条 市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条 房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第八条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。

第九条 被拆迁房屋、安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素经评估确定。

第十条 被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积

安置用房评估金额的计算公式为：

安置用房评估金额＝〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积 附属物、装修补偿金额按规定办法计算后补偿给其所有人，法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第十一条 不能采用本办法第四、九条规定的办法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

第十二条 被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。

标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。

被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准。

第十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

第十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入市、县房屋拆迁管理部门在已协商签订监管协议的银行中开设的专户，评估完成后10日内经市、县房屋拆迁管理部门同意方可使用。拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。

第十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。

第十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。

第十七条 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。

第十八条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

第十九条 评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第二十条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

第二十一条 当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，当事人为市、县房屋拆迁管理部门的，应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

第二十二条 房屋拆迁评估技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

第二十三条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁价格评估中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。

第二十四条 本办法由省建设厅负责解释。第二十五条 本办法自发布之日起施行。

第二篇：城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

随着2001年11月国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和2002年3月《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的相继出台，房地产价格评估机构逐渐成为城市房屋拆迁工作的重要组成部分，评估工作也成为拆迁各方关注的重点。

为了顺利完成拆迁评估工作，同时兼顾拆迁实施过程中的操作惯例，武汉国佳房地资产评估有限公司在拆迁评估中针对住宅、办公、商业性质的房产引入了区位综合单价(简称区位价)概念。经过一年多的摸索和实践，取得了较好的成效。区位价的评估成为房地产拆迁评估新的尝试。

一、区位价的内涵

所谓区位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离，周围环境、景观等。因此引入区位价可以体现在同一供求区域内房地产价格形成的共性组成部分。从房地产价格的组成部分上，我们可以这样理解，区位价就是指拆迁房屋在估价时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价，其价值是拆迁房屋的房地产市场评估单价扣除房屋重置价后的剩余部分(以建筑面积为计算基数)。

1、区位价从本质上讲是市场价值 区位价的计算依赖于拆迁房屋的市场评估价，因此其价值定义为公开市场价值。

2、区位价是拆迁房屋总体市场价值的一部分 区位价是利用剩余法的思路对被拆迁房屋市场价值进行剥离而来，即区位价＝房地产市场价－房屋重置价。

3、区位价不仅色含楼面地价还包括区域环境配套等综合因素对价值的影响房地产价格的形成除了土地和房屋价值外，还包括影响房地产价格的各种因素。从总体上看，这些因素分为一般因素、自然因素、区域因素和个别因素四个部分。区位价是在市场价值的基础上倒算得来，虽然表达方式和楼面地价相同，但实质上是包含了楼面地价的。

二、区位价的提出

1、符合国家现行法规和操作惯例 在新条例出台之前，武汉市拆迁项目货币补偿金额基本上是按照基准地价加重置价进行计算的。基准地价由政府制定，重置价由评估机构确定。按照新条例的规定，“货币补偿金额，根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此，在新条例出台后，我们将拆迁房屋市场价格的评估分成区位价和重置价格两个部分进行。以评估计算出来的区位价取代原来由政府定价的基准地价，这样既保证了拆迁补偿的市场评估原则，又兼顾了拆迁实施过程的操作惯例。

2、体现了等价有偿的原则 城市居民对住房最关心的是有多少建筑面积，存量房地产的交易也都是以建筑面积为基础进行交易，而区位价的类型也是以建筑面积为计算基数，同时根据区位价的内涵，在同一供求圈内的房产，不论新房还是旧房，所享受的大环境配套、基础设施配套等是一样的，在不考虑房屋个体之间的差异，小区环境等因素的前提下，区位价应该是一致的。而且区位价的计算是由房地产估价师根据房地产市场进行评估计算的，其结果是科学、合理、客观的，也能充分体现等价有偿的原则。

3、有利于实际操作 武汉市目前正在进行大规模的旧城改造和土地储备，拆迁范围较大，时间紧，区位价的引入能够实现大批量评估，提高个案的评估效率。而且在拆迁范围内的房屋密度大，状况差，房屋之间的个体差异比较复杂。区位价的评估可以使同一拆迁区域内的地区补偿水平趋于一致，房屋差异由重置价评估体现，这样得出的评估结论容易被拆迁当事人接受，也符合拆迁范围内房屋的现状。

三、区位价的测算

新《条例》确定的补偿原则实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，房屋拆迁评估最适宜的估价方法应当是市场比较法。但有时受到市场交易资料缺乏、数据收集比较困难的限制，也可以根据具体情况选用其他评估方法。目前我们对于区位价的测算主要选用市场比较法、假设开发法、收益法等三种方法。

1、市场比较法思路 在交易资料比较容易收集，交易案例较多的情况下，市场比较法是首选。即通过市场调查，选出与拆迁房屋地段相同，用途相同的同一供求圈内的类似旧房的市场成交价格，分别扣除这些比较案例的房屋重置价，建立区位价的可比基础，再进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修成，得出拆迁区域内的区位价。

2、假设开发法思路 对于拆迁区域内有较多新建商品房的情况，可以选用假设开发法测算区位价。即利用周边新建商品房的价格，扣除正常的房屋建安成本、配套费、公共设施建设费、管理费、利息、利润、税金等得出区位价。

3、收益法思路 对于有租金收益的房产，按照收益法的思路可以求取区位价，但客观上租金收益受到许多条件的制约，市场租金提取的准确性较难保证，而且同一区段内的租金可能出现较大波动，再加上还原利率和净收益的不确定性，用收益价格求取统一的区位价有一定的难度。因此，我们建议收益法只能作为一种补充计算方法在收益资料准确可靠的前提下采用。

四、区位价和基准地价的区别

1、价值定义不同 区位价是公开市场价值，是房地产市场价值的组成部分，是针对某一拆迁区域内房屋的评估价格。基准地价则是在城镇不同土地级别或均质区域内，在一定利用

状况和开发程度下的设定用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让年限的单位面积土地使用权的平均价格。

2、使用条件不同 区位价是针对拆迁评估提出的，因此只适用于拆迁目的的房地产评估，区位价的计算基数为拆迁房屋的建筑面积。基准地价计算基础是土地面积，基准地价为类别价中的平均价格，对于具体宗地还应根据实际情况在一定范围内进行调整修正。

3、所包含的土地权属类型不同 根据目前实际情况，区位价的确定是以拆迁房屋土地使用权类型国有划拨为假设前提的。基准地价则是土地在出让状态下的价格。

4、价值的确定方式不同 基准地价是由政府定期制定公布的区域土地平均价格。区位价是根据市场价格综合确定的，只受估价时点房地产市场的影响。

五、应注意的问题

1、目前区位价不适用企业房地产拆迁 区位价的提取是以市场交易价格为前提，即必须有大量的新房、二手房的成交价格或租赁价格作为基础，因此区位价目前只适用于住宅、商业和办公性质的房地产。而拆迁范围内的企业评估，由于每个企业的房地产状况不同，容积率不同，在市场上基本上没有合适交易案例，所以只能按照估价规范的要求用成本法进行评估。

2、区位价的确定要与具体拆迁项目相结合 区位价的形成必须结合拆迁项目所处的区位状况而定。在具体拆迁评估中，如果遇到拆迁区域大或者是城市基础设施建设中的道路沿线拆迁，可能会出现一个拆迁项目中有不同的区域环境，出现不同的区位价格。因此，评估机构必须在客观合理的前提下，做好区域划分并分别求区位价格。

3、区位价在实施阶段还要考虑拆迁房屋的实际用地情况 由于区位价是以建筑面积为计算基数，实际上没有考虑拆迁房屋的用地情况。如拆迁区域内存在院落用地的情况，假设建筑面积相同，按照区位价的思路补偿价格也是相同的，这就不符合实际。因此我们建议在区位价的施行中，引入覆盖率标准，即由有关政府管理部门制定覆盖率(如≤0．8或0．9)的情况下，对于超出部分的土地单独给与补偿。(覆盖率＝房屋占地面积／用地面积)

4、区位价在实施阶段还要考虑综合平衡 在实际工作中，评估公司评估出来的区位价格还应结合已经实施拆迁项目的区位价，在全市范围内掌握综合平衡，避免出现相邻区域或类似区域出现较大差别，影响整体拆迁工作。同时行业管理部门也可以加强区位价格审核工作，加强评估公司之间的信息沟通，保证区位价格评估的合理性。而且，随着城市拆迁工作的进展，评估出来的区位价越来越多，这些已经实施的区位价本身也可以成为进行修正的基础，为其他项目区位价的制定提供参考。

第三篇：浙江省城市房屋拆迁管理条例

浙江省城市房屋拆迁管理条例

第二条 在本省城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

本条例所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆除该地块上房屋的行为。

第四条 本条例所称拆迁人是指市、县人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

第六条 县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的行政部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上人民政府有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。

第七条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第十七条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

市、县人民政府在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第五十七条 在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

城市规划区内集体土地上房屋拆迁的补偿安置办法，由省人民政府另行制定。

第四篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

目录

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分 估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分 估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分 附件

第五篇：浙江省杭州市城市房屋拆迁管理条例

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浙江省杭州市城市房屋拆迁管理条例

浙江省杭州市城市房屋拆迁管理条例状态:被修正 发布日期:1998-04-20 生效日期: 1998-04-20 发布部门: 浙江省杭州市人民代表大会常务委员会

(1991年5月24日杭州市第七届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 1991年7月29日浙江省第七届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准 1992年10月15日杭州市第八届人民代表大会常务委员会第三次会议修改 1993年5月8日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第四次会议批准修改 1997年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第五次会议修改 1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准修改)

第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保

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护拆迁当事人的合法权益，根宪法、法律有关规定和国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市具体情况，制定本条例。

关联法规：

第二条凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，一律按本条例执行。

因旧城成片改造需要拆迁零星集体所有土地上房屋的，按本条例实施管理，但其补偿、安置标准另行规定。

第三条杭州市人民政府房地产行政主管部门(以下简称房屋拆迁主管部门)主管本市城市房屋拆迁工作，市辖各区房地产行政主管部门负责本区内城市房屋拆迁的实施工作。

城建、规划、土地管理、公安、司法、工商行政管理等部门，应按规定权限依据各自的职责，配合支持房屋拆迁主管部门做好城市房屋拆迁工作。

第四条本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房

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屋及其附属物的使用人。

在拆迁前，凡对房屋已取得合法使用权的人，称原使用人;凡对房屋已取得合法所有权的人，称原所有人。

第五条城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。

城市房屋拆迁必须遵守文物保护法律、法规的有关规定，有效地保护城市历史文化遗产。

关联法规：

第六条拆迁人必须按本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

在旧城区进行房屋建设，应控制建筑密度，改善居住环境。进行非住宅建设和涉外建设项目的，对被拆迁人应全部易地安置;进行住宅建设的，被拆迁人可选择易地安置，也可选择原地段回迁安置。

经拆迁人与被拆迁人协商一致，可由拆迁人对被拆迁人实行货币安置，由被拆迁人自行解决安置用房。货币安置的具体办法，由市人民政府另行规定。

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第二章 拆迁管理

第七条房屋拆迁主管部门在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后，应通知有关部门在拆迁范围内暂停办理下列事宜：

(一)通知公安部门暂停办理居民户口的迁入、分户;

(二)通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、翻(扩)建、赠与、分户、析产、租赁、抵押等;

(三)通知工商行政管理部门暂停核发营业执照、临时营业执照。

在拆迁范围内暂停办理有关手续的期限为三十个月。特殊情况需要延长暂停办理有关手续期限的，经房屋拆迁主管部门批准，可以适当延长，但延长时间最多不超过十二个月。

实行暂停措施后十二个月内拆迁人未取得房屋拆迁许可证的，以及暂停期满的，房屋拆迁主管部门应通知有关部门恢复办理第一款规定的事宜。

暂停期间内，因出生、婚嫁和军人复转退、离退休、大中专院校

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学生、刑满释放、解除劳教回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可到公安部门办理户口迁入手续。公安部门办理户口迁入手续后应及时抄告房屋拆迁主管部门。

原使用人在正式安置前出生的人口应作为安置人口，死亡的人口从安置人口中减除。

第八条任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持建设用地的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。

房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布。

实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

拆迁人如需变更拆迁范围或延期拆迁的，应当重新办理领证手续;终止拆迁项目的，应及时办理注销手续。

第九条当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。实行综合开发的地区，应实施统一拆迁。

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拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

第十条在房屋拆迁主管部门公布的规定搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人应根据本条例的规定和批准的拆迁方案签订书面协议。协议应明确规定补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。

签订协议后，原所有人和原使用人不得损坏房屋结构，不得拆除公有装置设备。如有损坏，应照价赔偿。

拆迁人应在领取所建房屋的建筑工程施工许可证后两年内将被拆迁人安置完毕。

安置被拆迁人的住宅用房必须符合国家规定的建筑设计规范。

根据本条例签订的协议具有法律约束力，双方当事人必须切实遵守，不得擅自变更协议内容。

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拆迁人应将被拆迁人总体安置方案报房屋拆迁主管部门批准。

第十一条补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。

拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

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 湖南叫停涉事药品挂网销售资格_怎么才能让医生不吃回扣 http://s.yingle.com/yl/778366.html

 母亲学医营救患尿毒症儿子被检查出鼻咽癌 http://s.yingle.com/yl/778365.html

 女子欲卖肾为患白血病儿子筹集医疗费 http://s.yingle.com/yl/778364.html

 卫生部公布9月全国法定传染病疫情霍乱有70例 http://s.yingle.com/yl/778363.html

 2018中美免疫与疾病研讨会在长沙召开

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 卫生行业科研专项2018和2018项目开始申报 http://s.yingle.com/yl/778361.html

 广州审议医疗管理新条例救护车出诊将更规范 http://s.yingle.com/yl/778360.html

 瘫痪女子采用蜂毒疗法被毒蜂蜇1500次重新站立 http://s.yingle.com/yl/778359.html

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 博士李玉奎完成医学哥德巴赫猜想 http://s.yingle.com/yl/778358.html

 关于医疗过错认定的分析

http://s.yingle.com/yl/778357.html

 孕妇参加律师考试现临产征兆答完考卷才赴医院 http://s.yingle.com/yl/778356.html

 曲靖男孩被输液致死医疗损害案有突破性进展 http://s.yingle.com/yl/778355.html

  发生医疗纠纷怎么办 http://s.yingle.com/yl/778354.html 2018年生物基胶黏剂论坛在宁波举行

http://s.yingle.com/yl/778353.html

 中外科学家发现主流疾病研究方法缺陷 http://s.yingle.com/yl/778352.html

 诺贝尔奖获奖者大会关注全球健康 http://s.yingle.com/yl/778351.html

 丈夫急于救服毒妻子踹救护车司机下车自驾送医 http://s.yingle.com/yl/778350.html

 医疗事故的预防与处置

http://s.yingle.com/yl/778349.html

 2018年干细胞与生殖医学研讨会在上海交大召开 http://s.yingle.com/yl/778348.html

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 中国正修补医疗体系医疗质量差距扩大乱象环生 http://s.yingle.com/yl/778347.html

 国家心血管病中心正式成立

http://s.yingle.com/yl/778346.html

 父亲每月捐献血小板挣400元营养费为儿子治病 http://s.yingle.com/yl/778345.html

 医院麻醉过度使8岁女孩成植物人如何承担赔偿责任 http://s.yingle.com/yl/778344.html

 不予理医疗事故的鉴定

http://s.yingle.com/yl/778343.html

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