国有经营性房屋租赁价格风险防范研究

第一篇：国有经营性房屋租赁价格风险防范研究

国有经营性房屋租赁价格风险防范研究

【摘要】

围绕贯彻落实好中央“八项规定”精神，按照集团公司党组纪检组部署要求，深入开展“四风”问题整治专项活动，XX军工企业在资产、财务等关键领域以及资产租赁、处置等重要环节展开了自查与整改工作，本文对在自查中发现的经营性房屋资产租赁价格管理可能存在的风险进行了分析，并提出了防范建议。

【关键词】经营性房屋资产；租赁；资产评估

XX军工企业经营性房屋资产尽管只占企业全部资产的0.25%，但为了深入贯彻党的十八大精神，进一步加强和规范国有资产管理，提高资产管理质量与水平，通过探讨国有经营性房屋租赁价格管理可能存在的风险，提出合理的建议。

一、国有经营性房屋资产租赁价格管理存在的问题及原因分析

（一）法律制度不健全

1.国家有关房屋资产租赁价格管理的法律规定非常少

国家有关企业国有资产管理的法律法规，如《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理条例》等，在宏观层面对关系国有资产出资人权益的重大事项明确了审批权限和操作规则，加强了对国有资产的保护。但是涉及到实物资产管理的规定非常少，与房屋租赁有关的制度即《商品房屋租赁管理办法》，其规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，而对于国有房屋租赁价格没有特别的规定。《国有资产评估管理办法》简要提及了租赁定价，其规定国有资产占有单位有下列情形之一的，当事人认为需要的，可以进行资产评估：资产抵押及其他担保；企业租赁；需要进行资产评估的其他情形。由此可见，在国家出台的资产评估管理办法中，国有房屋资产租赁价格不强制性要求评估。

综上所述，从目前国家出台的制度现状来看，对国有经营性房屋资产租赁价格已经面向市场全面放开。但是如果国有房屋出租价格偏低会存在国有资产流失的风险，尤其是国有房屋出租给非国有单位。很多国有单位对于收益占比较小的经营性房屋资产并不十分重视，存在对外租赁管理不规范、对外出租价格偏低、合同期偏长的现象。尽管国有单位与承租方并不存在任何利益输送以及关联关系，租赁只是完全的市场行为，但是面对审计机构对房屋租赁价格偏低的质疑，国有单位百口莫辩。如何才能强有力的证明国有房屋出租价格的合法合规性，如何才能降低企业的国有资产管理风险，仍是国有单位非常关注的问题。

2.XX军工企业集团公司相关制度规定过于粗略

XX军工企业集团公司有关房屋资产租赁的制度有资产评估管理办法、资产处置管理办法等。集团公司资产评估管理办法规定了十三种经济行为应当进行资产评估，其中与房屋资产租赁有关的条款：即整体或者部分资产租赁给非国有单位应进行资产评估。部分资产的理解上会产生歧义，任何单个资产不管价值多少，都可称之为部分资产。那么集团公司资产评估管理办法的指导思想是任何资产租赁给非国有单位都需要进行资产评估呢，还是重要资产或者多少金额以上的资产租赁给非国有单位需要进行资产评估，并不是十分明确，该资产评估办法也没有作进一步说明。

作为国有企业，在日常的管理工作中，首先是学习贯彻国家的法律法规、中央的文件精神；其次是紧密结合集团公司的指导思想、管理办法，不折不扣的完成各项生产、管理任务。但由于国家有关房屋资产租赁价格管理法律性规定很少，集团公司相关制度条款过于粗略，成员单位执行起来无所适从。

（二）缺乏严格的内部审批程序

由于XX军工企业有关实物资产对外出租的管理制度缺失，内部审批程序不明确，部门职责不清晰，直接导致XX军工企业经营性房屋资产出租价格多年来一直未上调（尽管周边市场房价、物价、房屋租赁价格都已上涨），房屋租赁价格略低于市场价。正因为管理制度缺失、内部审批程序不严格、房屋租赁价格低于市场价等，这些现象都给企业带来了巨大的管理风险。如果房屋管理机构一个部门或者个别领导就能干预房屋租赁价格，这是企业内控体系建设的巨大漏洞，不利于保护干部，不利于维护企业利益。

（三）缺乏合理的定价机制

由于军工企业长期受国家指令性任务的影响，计划经济色彩依然十分浓重，市场意识、危机意识淡薄。加之，市场本身又具有自发性、盲目性、竞争性、灵活性等特征，军工企业的体制机制严重制约了军工企业自身应变市场的能力。XX军工企业过去房屋资产出租价格主要依靠政府指导价，企业内部没有形成合理的定价机制。随着政府实施简政放权，充分发挥市场资源配置的基础性作用，激发市场主体创造力的政策形势下，房屋资产租赁价格已全面放开，XX军工企业经营性房屋资产的租赁价格该如何产生，该如何灵活有效的适应市场，是亟待解决的问题。

二、对策建议

（一）完善相关制度

首先，国家相关法律法规必须完善。国家有关股权投资、产权转让的制度规定非常多并且具体，使XX军工企业在相关业务上有法可依、有章可循，对XX军工企业的股权投资、产权转让工作给予了极大的指导。国有实物资产也是国有资产的重要组成部分，国家在对实物资产的管理方面也有必要出台更具有指导性的规定，尤其对国有实物资产租赁给非国有单位，国家需从制度源头加以约束与规范，使企业更清楚的知悉实物资产管理的法律边界，从而有力提高国有企业实物资产管理的严谨性和规范性。

作为XX军工企业集团公司层面，在制定制度时，切不能复制国家相关制度条款，必须根据集团公司成员单位各种具体情况，制定具有针对性、清晰具体可操作性强、便于理解的管理办法。具体来说，集团公司资产评估管理办法如果能够清晰的规定哪些重要资产（分资产类别）或者多少金额（明确具体的金额）以上的资产租赁给非国有单位需要进行资产评估，或者规定任何资产只要租赁给非国有单位必须进行资产评估，那么XX军工企业及集团内其他成员单位在具体执行时能依法依规不折不扣完成全部租赁任务。

尽管军工企业经营性房屋资产在整个资产中占比很小，并且收益贡献并不是很显著，但是其管理水平可以有力反映企业资产管理的质量，反映企业风险防范意识和内控水平，在军工企业进一步深化市场改革方面具有深远意义。所以，军工企业有必要高度重视实物资产管理、资产处置工作。

（二）完善内部审批程序

党的十八大以来，中央聚焦解决“四风”问题，对容易滋生腐败的国有资产处置（含国有经营性房产的租赁）环节加强了巡视检查，加大了追责力度。巡视检查的重点在于制度是否健全，资产处置事项是否按照制度的要求严格履行了相关审批程序等。那么XX军工企业在集团公司党组纪检组部署的深入开展“四风”问题整治专项活动中，通过全面的自查，发现了相关问题并整改如下：首先，XX军工企业需制定合理可行的资产处置制度、资产损失责任追究制度等，即根据集团公司的制度要求，结合本企业的管理实际，制定本企业资产处置管理办法、资产损失责任追究制度等，明确经营性房屋对外出租的内部审批权限及决策程序，形成合理的内部定价机制。资产损失责任追究制度对XX军工企业实物资产租赁中发生的国有资产流失行为进行责任追究，既加强了资产租赁管理人员的责任意识，又保护了国有资产和企业的利益。其次，对制度的执行情况进行监督检查，督促对制度的落实。制定制度容易，但执行难，有令不行、有禁不止的现象屡见不鲜。所以，资产管理部门必须把制度的执行情况纳入公司绩效考核体系，形成正向的激励与约束。

（三）委托有资质的产权交易机构公开租赁

2013年12月18日国资委发布了《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》（国资厅发产权＼[2013＼]78号），要求中央企业及各级控股企业一定金额以上的资产对外转让，应当遵循公开、公平、公正的原则，在依法设立的企业国有产权交易机构公开进行。集团公司印发了《关于资产转让进场交易及资产评估有关事项的通知》，明确规定了存货、机动车、机器设备、房产、在建工程等实物资产及债权、知识产权等单项或批次账面原值在100万元（含）以上的资产转让，除法律法规规定的其他情形外，均应当在国资委确定的，可以从事中央企业资产转让交易业务的产权交易机构挂牌交易，但是对于房产的租赁没有明确的要求。应国有房屋出租方的需求，有些产权交易机构将国有房产租赁参照国有资产转让的规定程序进场公开租赁。XX军工企业可以将经营性房屋资产委托依法设立的企业国有产权交易机构公开招租，做到资产处置业务的公开、公正、透明，这样既提高了军工企业这种非专业资产租赁公司的管理水平，又降低了企业的管理风险，同时能实现国有资产的保值增值，意义十分重大。

参考文献：

[1]国务院国资委“非经营性国有资产监督管理研究”课题组.非经营性国有资产监督管理研究[J].经济研究参考，2005（3）

[2]黄贤畅.论经营性国有资产管理体制的立法完善[J].广东社会科学，2005.1

[3]刘莉娜.浅谈我国国有资产管理的现关及改革思路[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010.1

[4]黄茹原，曲森森.国有资产评估管理工作存在的问题[J].经济研究参考.2010.30

[5]李渝萍.现阶段非经营性资产管理模式探析[J].江西社会科学，2004.11

第二篇：经营性房屋租赁合同

经营性房屋租赁合同

出租人（以下简称甲方）；

联系电话：

身份证号：

承租人（以下简称乙方）：

联系电话：

身份证号：

经甲乙双方协商，就出租与承租坐落于成如下协议：

第一条：租赁用途

乙方只能用于约定的使用用途，不得改变房屋使用用途。乙方做使用。

第二条：租赁期限

1、租赁期限

甲、乙双方致同意租赁期从年月日至年月日止。

2、续租

房屋租赁期满，合同自动终止。乙方如需要继续租用，应在租赁期满前一个半月（45天）与甲方协商，并经甲方同意后，重新确定租金，租期及签订合同。

第三条：租金及支付方式

1元（。从起租日起（计租日）至下一年终止日，乙方应向甲方一次性支付一年租金共计（大写）元（元）。

2、租金支付方式：现金。

3、此房屋的租金收取为上打租。一次性收取一年的租金。如下一年续租提前45天交租金。

第四条：租赁保证金

1元（人民币。

2、上述租赁保证金由甲方保管至租期结束。

3、租赁结束后，甲方在扣除乙方拖欠的租期相关费用后，将租赁保证金退还给乙方。租赁保证金不足时，甲方有权要求乙方补足。如乙方无拖欠费用，并无房屋及设施损坏，甲方将乙方保证金以现金方式返还。如乙方未到租期结束，或中途出兑，租赁保证金不退。

第五条：物业费及其它费用

1、除租金外，乙方应按该经营性用房的建筑面积缴纳物业管理费。

2、除租金外，乙方应向经营性用房辖区的供暖公司缴纳房屋供暖费，如承租人不需供暖，每年应按供暖公司的规定交纳供暖费（占网费）。

3、除租金外，乙方在租赁期间内发生的水、电、电话、有线电视、电信宽带、煤气、排污、卫生、治安等其它费用，由乙方承担并及时缴纳。

第六条：甲方的权利与义务

1、甲方在租赁期满前三个月内在通知乙方并征得乙方同意情况下，陪同其他相关人员，进入该房屋内进行看和了解房屋状况。

2、甲方违反合同规定及条款，甲方在此作出授权，届时无需另行通知乙方。即可由物业管理部门至少中断该房的水、电等方式敦促乙方更正其违约行为。赔偿甲方的相应损失。

3、本合同租赁期满或提前终止、解除合同时，乙方须将其所有财产和自置设备、物品搬出该经营性用房（包括可移动而不损害房屋结构和使用的装修场）。否则，甲方将视为乙方自动放弃处理。届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产及物品予以处理，并无需给乙方任何损失补偿。

4、甲方有权授权代理人，并由代理人代办代理交付和收回房屋及甲方授予的其它权利。甲方的义务

甲方按合同约定期将该经营性用房交付乙方使用，交付时甲方保证房屋结构完好。

第七条：乙方的权利和义务

1、乙方应按本合同约定及时足额缴纳租金，租赁保证金。

2、未经甲方同意，乙方不得安装和改建供水、排水、电路、水管等设施。也不得在经营性用房内安置、堆放、悬挂任何超出房屋承重范围的物品。

3、乙方根据需要对房屋装饰和装修必须通知甲方，并附合物业公司的规定。未取得甲方及物业公司书面审批手续，乙方不得擅自进行装修和更改房屋设施。

4、房屋的附属设施由乙方负责保养、维护维修。包括上下水、电、供暖、卷帘门、门、卷帘窗、防盗窗、吊棚、煤气管设施。

5、租赁期内，乙方对任何人给房屋或房屋设施造成的损害全部负责。

6、租赁结束时，乙方应按其接收状态还给乙方。甲方对乙方的装修不作任何形式的补偿。

7、乙方应遵守公安消防、社区物业及对用火的规定。保证防火设施的有效，对可能发生的火灾而造成自身及他人财产损失或致人死亡的。乙方负全部责任。

8、乙方对来访客人及顾客在该用房所发生的意外伤害负全责。

9、乙方对经营性用房的牌匾，外墙装饰物的脱落。倒塌造成行人和顾客受伤或其他事故，均由乙方负责赔偿。

甲方：乙方：

年月日

第三篇：·房屋租赁合同：空白-经营性用房

房屋租赁合同

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

（公司名称）

一、房屋座落面积、装修：

1、甲方出租给乙方的房屋位于

二、租赁期限、用途：

1、租赁期限：年，自

2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方若续租，则需在租期满3个月前通知甲方。

3、租赁期间，产生的一切费用由乙方负责支付。

4、用途：同意将房屋用作经营性房屋。

三、租金及支付方式：

1、该房每月租金

2、乙方向甲方交押金元，大写元整，租赁期满后，若房屋内设施设备等无损坏，则甲方退还乙方押金。如有损失，照价赔偿。

四、双方应严格遵守信用原则，履行合同。

五、解决合同纠纷方式：若发生争议，当事人双方协商解决，双方同意由重庆市仲裁委员会仲裁。

六、本合同正本一式两份，双方各持一份，双方签字后生效。

甲方：

年月日乙方：

2、出租房屋面积共平方米。

第四篇：房屋租赁价格评估案例

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告

苏华评报字[2012]第 N253 号

江苏华信资产评估有限公司

二○一二年十二月二十日

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告目录

注册资产评估师明.............................................................................................................................1

资产评估报告摘要............................................................................................................1

资产评估报告正文............................................................................................................2

一、绪言.........................................................................................................................2

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.........................2

三、评估目的.................................................................................................................3

四、评估对象及评估范围.............................................................................................3

五、价值类型和定义.....................................................................................................4

六、评估基准日.............................................................................................................4

七、评估依据.................................................................................................................4

八、评估方法.................................................................................................................5

九、评估程序实施过程和

声

情况...............................................................................................................6

十、评估假设.................................................................................................................5

十一、评估结论.............................................................................................................7

十二、特别事项说明.....................................................................................................7

十三、评估报告使用限制说明.....................................................................................8

十四、评估报告日.........................................................................................................8

江苏华信资产评估有限公司I

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

评估报告附件

1.委托方、产权持有单位营业执照复印件

2.产权证明文件复印件

3.委托方、产权持有单位承诺函

4.注册资产评估师承诺函

5.评估机构资格证书及营业执照复印件

6.签字注册资产评估师的资格证书复印件

7.资产评估业务约定书

江苏华信资产评估有限公司II

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪

守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供

资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

任。

三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存

或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其

所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所涉及

资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于

报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当

被认为是对评估对象可实现价格的保证。

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

江苏华信资产评估有限公司1

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告摘要

苏华评报字[2012]第N253号

南京医药股份有限公司： 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产

评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京

医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租

赁价格进行了评估。

评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

评估方法：市场比较法。

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

价值类型：市场价值。

评估基准日：2012 年 12 月 1 日。

评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延

龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 13578.51 m2，土地面积 5665.1 m2）于

评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆

整（￥814.39 万元）。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅

读资产评估报告正文。

江苏华信资产评估有限公司1

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告正文 苏华评报字[2012]第N253号

一、绪言

江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法

律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评

估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号 的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产

评估过程和结果报告如下：

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方及产权持有单位

委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。

公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）

法定代表人：周耀平

注册资本：69358.068万元人民币

实收资本：69358.068元人民币

公司类型：股份有限公司（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注册号：***

经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料

药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；

II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；

预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。

一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室 内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限

定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。

江苏华信资产评估有限公司2

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（二）其他评估报告使用者

本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。

本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

三、评估目的

为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

四、评估对象及评估范围

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提

供的资产评估申报表为准。

（二）实物资产类型及分布情况

1、实物状况

本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米。所有房屋建

筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附

房和二幢一层的附房组成。建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍 除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础

采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋

架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。仓库楼内有 2

吨和 1 吨载重货梯各二部。根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国

有土地使用证》，使用权面积：5665.1平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。

至基准日本次评估对象空置。

2、权属状况

根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权

江苏华信资产评估有限公司3

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米，房屋所有权人：南京医药股

份有限公司，产权来源：自建。详见下表：

序建筑面积是否

房屋所有权证号座落结构丘号

号（m2）抵押

1宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合3303217061-1否

2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木139.2217061-1否

3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合57.2217061-1否

4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木535.7217061-1否

5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木328.4217061-1否

6宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合9192.41217061-1否 7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木22.6217061-1否

根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用

权面积：5665.1平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。

五、价值类型和定义

根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。

市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理

理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日

本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。本基准日是由委托方确定的，本报

告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大

常委会第29次会议修正）；

2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；

3、其他相关的法律、法规文件。

（二）准则依据

江苏华信资产评估有限公司4

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资

产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；

2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；

3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；

4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；

5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师

关注评估对象法律权属指导意见》；

6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。

（三）产权证明文件

1、房屋所有权证；

2、土地使用权证。

（四）取价依据文件

1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；

2、其他与评估有关的资料。

（五）行为依据

江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

八、评估方法

市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评

估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易

搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场

法进行评估。

运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房 地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易

情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的

年租赁价格。

市场法的计算公式：

评估值（委估房地产年租赁价格）＝可比实例年租赁价格×交易情况修正系

数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

江苏华信资产评估有限公司5

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

修正因素：

（1）交易情况修正：由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格有非正常因素，则应将其调整为正常的合理价格。

（2）交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的

价格。

（3）房地产状况修正：可以分为区位、权益和实物三大方面。

①区位状况修正：包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施

完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临街状况、朝向、楼层等影响

房地产价格的因素；

②权益状况修正：包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影

响房地产价格的因素；

③实物状况修正：包括建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。

九、评估程序实施过程和情况 根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定，我们对委估的资产实施

了如下的评估程序：

（一）明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日等。

（二）签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业

胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

（三）编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技

术方案等制定本项目的评估计划。

（四）现场调查

我们会同委托方有关人员，对委估资产进行实地勘测，记录其资产数量及使

用情况，听取管理部门介绍总体情况，现场核实，并做好调查记录并拍照存档，对房屋等级、建造结构、维修保养情况进行了逐一勘察。

江苏华信资产评估有限公司6

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（五）收集评估资料

到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归

纳和整理，关注评估对象法律权属。

（六）评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相

应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

（七）编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核

后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

十、评估假设

评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前

提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。

评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结论。

评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用

评估结论产生的后果，也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任，本次采用的有关评估假设如下：

1、评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能，能够在合理的

使用期限内持续有效地使用；

2、本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的；

3、评估对象无产权纠纷；

4、产权持有单位提供的全部资料是真实、完整的，且委托评估资产不涉及尚

未揭示的对外抵押、担保事项或未付款项等优先负债；

5、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响。

十一、评估结论

经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办

公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹

拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。

江苏华信资产评估有限公司7 南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

十二、特别事项说明

本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的。

十三、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用。

2、本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定

以及相关当事方另有约定的除外。

3、本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2012年12月1日起计

算，至2013年11月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告日

本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日。

江苏华信资产评估有限公司8

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

江苏华信资产评估有限公司

第五篇：房屋租赁合同风险

房屋租赁合同风险

篇一：房屋租赁合同风险防范

房屋租赁合同风险防范

【引言】

我们在提供房地产租赁领域的诉讼及日常法律服务过程中，反复地会遇到一些同样的问题、同样的争议，这些问题和争议映射到房地产租赁合同上，就是我们所关注的审查要点。针对这些审查要点，如果能够习惯性地以诉讼思维即风险防范意识去为客户设计核心条款，无疑将达到诉与非诉的潜在和谐。下文，我们将抛砖引玉，尝试这一“基础工程”建设。

【解读】

一、出租物业的面积

对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。〖推荐条款1〗

对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。〖推荐条款2〗

〖推荐条款1〗

甲方将座落在本市_______【区】【县】_________路_____【栋】【新村】______【号】

【幢】______室(部位)________的房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为________平方米，房屋类型为________，结构为________，房屋用途为________。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：________________】，并已告知乙方该房屋【已】【未】设定抵押。(详见附件【房地产权证】)

〖推荐条款2〗

租赁面积：以双方共同指定的【中介测量机构名称】实地测量的面积为最终确认的租赁面积，为___________平方米(详见附件【测量报告】)，包括租赁物业的玻璃门、店面、租赁物业范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁物业与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁物业与公共区域的隔墙所占面积的全部。甲、乙双方一致确认，本合同涉及需要以面积计算相应费用(如租金、管理费、推广费等)金额的，均按租赁面积计算，任何一方不得以建筑面积及/或套内建筑面积对租赁面积提出异议。

二、出租物业的用途

对出租物业的使用要符合法定用途，这看似简单的法律常识在实践中偶尔也会被忽视，这与主管部门疏于监管和合同双方贪图小利脱不了干系。实践中，我们曾遇有如下情形：

1.住宅变办公。在住宅小区中，我们有时候突然会发现××公司的招牌，其中，从事对外贸易的公司在深圳较为多见。

2.厂房变商铺。近日，曾有一些来自深圳市蛇口工业区的客户向我们进行法律咨询，其告知出租人以工业厂房进行餐饮招商，并公然宣称不会遭到政府有关部门的查处，客户为此按照商铺标准支付了租金、保证金及装修费用，后由于无法办理工商登记而发生纠纷。而我们注意到客户提供的租赁合同中，已经明确写明出租物业的用途为工业。

3.工业变办公。业内皆知，深圳市保税区的主要规划用地是工业类用地，根据《工业项目建设用地控制指标(试行)》(国土资发[XX]232号)的相关规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。但我们在为客户进行尽职调查的时候发现，很多企业已经租用了保税区内的工业厂房全部或大部分作为办公用途，并且，由于价格低、地段好的诱惑，仍有更多的企业在跃跃欲试。

4.高科技工业变工业。近年来，国家鼓励高科技产业的大力发展，各地的保税区、高新区、产业带风起云涌，与此相对应，我们会看到“高科技工业”出现在一些用地规划许可证或房地产权证上。根据深圳市的相关法律规定及政策，使用该等高科技工业厂房的企业需提供高科技项目或高科技企业认证文件。然而，目前正在使用该等高科技工业厂房的企业真正已经取得上述认证文件的为数甚少，非高科技项目或非高科技企业进驻此类厂房的案例屡见不鲜。

作为律师，在发现客户承租出租物业的用途不符合法定用途的时候，应作出必要的风险提示，可以简单归结为两个方面：一方面系民事责任的提示，用途违法将导致租赁目的无法实现，合同双方可据此解除合同，并根据过错的情况分担合同解除的后果;另一方面属行政责任的提示，应告知客户用途违法将会导致政府有关部门的查处，合同双方均有可能承担该等不利后果。

三、出租物业的交付条件

在租赁合同中简单地约定出租物业的交付时间是远远不足以定分止争的，在租赁合同的交付条款中，出租物业的交付条件应属核心条款，其衍生出来的问题不仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。在出租物业的交付条件中，合同双方都需满足一定的要求。

对承租人而言，承租人应付清租赁合同约定的在交付前应支付的所有款项，包括但不限于保证金、预付租金、预付管理费、装修押金。〖推荐条款3〗对出租人而言，出租人应确保出租物业的各项设备、设施、物品处于正常运行状态，如有损坏，应在约定期限内修复或更换。〖推荐条款4〗

在合同双方各自满足上述交付条件后，我们通常会建议合同双方签署《交付确认书》，以作为出租物业实际交付日期的确认，也可作为出租人交付物品、承租人支付保证金和各项押金的确认，该等事实的确认有助于避免合同双方将来对租赁期限的起算、维修责任的分配等问题出现争议。

〖推荐条款3〗

在办理出租物业的交接手续之前，乙方应付清根据本协议规定乙方于出租物业实际交付

日或此前应支付的所有款项，否则甲方无义务将出租物业交付给乙方。甲方在全额收到该等支付后应向乙方交付出租物业，双方签署出租物业交付确认书，即视为甲方已按照本协议规定条件履行了将出租物业交付给乙方的义务。

〖推荐条款4〗

甲方向乙方交付出租物业时，乙方与甲方(包括甲方所委托之本大厦物业管理人员)清查出租房屋及其附属设施、装饰材料、其它物品及大厦的公共设施，甲方保证大厦的电梯、消防保安系统、公共卫生间、自来水系统、泵房等应处于正常运行状态。如有损坏，甲方应在3日或乙方同意的其他期限内积极通知和督促物业管理处维修完毕，在此基础上双方共同签署交付确认书。

四、扣率租金/提成租金

在商铺或商场的租赁合同中，出租人往往不满足于定期收取固定数额的租金，因此，所谓“扣率租金”或称“提成租金”应运而生。在实践中，根据出租人对承租人销售情况的了解程度，可以有两种条款设计：

对于出租人不了解承租人销售情况的场合，出租人可要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利。〖推荐条款5〗

对于出租人了解承租人销售情况的场合，如出租人负责商场的统一收银，出租人与承租人应定期对销售情况进行核对和确认，以免对提成租金的收取发生争议。〖推荐条款6〗

〖推荐条款5〗

乙方须在每月五号前支付当月基本租金、管理费和推广费。若按每月的月营业额计算的扣率租金高于基本租金的，则乙方须于下月支付基本租金时向甲方交纳该月基本租金与扣率租金的差额部分。乙方同时向甲方作出如下承诺：

(1)乙方应在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方确认正确记载乙方上个月在承租场所内整个月的营业额的书面财务报表;

(2)若乙方不提供或不实提供书面财务报表，甲方有权估算乙方上个月的营业额，乙方须按甲方估算的月营业额缴纳扣率租金;

(3)乙方在其上一个财政完结及租赁期满后三十天内应向甲方提供具备资格的会计师事务所对租赁店铺进行审计的财务报表(该财务报表应真实及详细地列出该店铺在本财务内各个月的财务资料及明细)，费用由乙方自行支付。在甲方收到并确认上述财务报表后的十日内，甲乙双方须以现金付款的方式，对该财政的扣率租金，做出基于上述财务报表中所列的最终数字而需要做出的调整。相应财政的月报表须以经甲方收到并确认的该财政的财务报表为准，并做出相应调整;

(4)任何情况下，甲方仍保留对乙方查账的权利，包括甲方自行或聘请有资格的会计师、审计师对乙方经营租赁物业的相关会计报表、会计账薄、记账凭证、原始凭证等进行审查，费用由甲方支付。但是，若查账发现账目不实，则费用由乙方承担，并按实际查账的结果计算扣率租金。乙方应就甲方或甲方聘请的会计师、审计师查账事宜提供充分的协助和合作。

〖推荐条款6〗

承租人应自开业日期或装修期结束后第二天(以两者中较晚的日期为准)起支付场地上这一家店铺的净销售额的____%作为提成租金。出租人与承租人应当于每月【※】日对店铺上一个月的销售情况进行核对和确认。承租人应基于前一季的财务报表(该财务报表由承租人根据其会计惯例制作)，于当季的第一个月的第十五(15)日或之前交纳前一季的提成租金。出租人应于收到提成租金后二(2)个工作日内向承租人提供合法房屋租赁发票。提成租金的调整应当在每个财政终结后的一百三十(130)日内完成，且各方不需为此支付利息。提成租金的调整后，如承租人在该中收到的发票金额少于实际缴纳的提成租金，则出租人应补发发票。

五、维修程序的设定

在出租物业的使用过程中，最容易发生纠纷的当属出租物业的维修问题，且主要集中于因出租人未予维修及未及时维修而导致承租人无法使用出租物业或遭受损失的问题上。对于上述风险，除了在结果上通过违约责任条款追究违约方的违约责任之外，我们更倾向于从程序上防止该等风险的发生。〖推荐条款7〗从另一个角度上看，这种程序上的条款设计，实际上是为了促使合同双方在问题发生时进行充分的沟通，以避免不必要的误解以及纠纷和损失的扩大。

〖推荐条款7〗

乙方在使用租赁房地产过程中，如非因乙方过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大;如为紧急报修(指影响乙方工作、营运安全的故障，如房屋大面积漏雨等情况)，甲方应在乙方发出紧急报修通知后四(4)小时内前来维修;如为紧急报修以外的一般报修，甲方应在乙方发出报修通知后三(3)日内前来维修。如甲方未在上述时间内进行处理，乙方有权自行或委托第三人进行维修，相应维修费用和款项由甲方承担，并由乙方从应支付给甲方的租金中扣除。

六、优先承租权

我们常见“优先购买权”条款，却不常见“优先承租权”条款。《深圳市房地产租赁合同书》第22条有类似“优先承租权”条款，但对于优先承租权的行使程序却没有进行约定，这使得该等“优先承租权”欠缺可操作性。从优先承租权的可操作性上讲，我们建议设计相关条款约定：在有第三人愿意以一定条件承租出租物业的时候，作为出租人，应当将该等条件书面通知承租人，并给予承租人合理的考虑期限;作为承租人，则应当在出租人指定期限内对其是否行使优先承租权作出书面回复。〖推荐条款8〗

〖推荐条款8〗

本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前

【※】个月向甲方提出续租要求;在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。在有第三人愿意以一定条件承租租赁房地产的时候，甲方应当将该等条件书面通知乙方;乙方应当在收到甲方通知后三日内对其是否行使优先承租权作出书面回复。

七、向潜在承租人或买方展示出租物业

租期将至，若承租人不再继续承租物业，则出租人为节约成本，很可能要求在租赁期限届满前一定时间内，携带潜在的承租人参观出租物业。另外，在出租人意欲出售出租物业的时候，往往也需要向潜在的买方展示出租物业。

对于上述两种情形，我们认为出租人的要求是合理的，承租人应给予一定的配合，但出租人应事先通知承租人，并不得影响承租人的正常使用。〖推荐条款9、10〗

〖推荐条款9〗

在租赁期限届满前6个月内，如果乙方尚未与甲方就续租达成协议的，则甲方只要向乙方提前发出书面通知，甲方有权陪同潜在的承租人或者买方参观出租物业，但不得影响乙方的正常办公。

〖推荐条款10〗

在租赁期满前三个月内，甲方有权进行重新招租的各项准备工作，包括向未来的承租人展示租赁物业以及对租赁物业进行合理和必要的检查与维修等。乙方应在租期届满前三个月内，在获事先通知的任何合理时间内，无条件允许将在租期届满后承租或使用租赁物业的新的承租人或使用人勘察租赁物业及其各部分，甲方亦有权在租赁物业张贴招租告示。

八、承租人的自动变更

我们接触到的很多客户，其作为承租人租赁出租物业的目的是设立公司或分支机构并将出租物业地址作为新设公司或分支机构的注册地址。在这种情况下，我们通常会将该实际情况据实告诉出租人，并帮助客户在租赁合同中设计“承租人的自动变更”条款，以免出租人届时反口，不履行协助变更承租人的义务。如果没有该等“承租人的自动变更”条款，将来能否变更承租人则是出租人的权利，出租人往往会感觉增加其负担而不愿提供协助。这势必影响客户租赁目的的实现，并增加客户的负累。〖推荐条款11〗

〖推荐条款11〗

鉴于乙方或其关联公司拟在中国境内新设公司(下称“新公司”)，新公司英文名称暂定为“【※】”;甲方同意：自新公司在中国合法设立之日，乙方在租赁合同及本协议项下的全部权利和义务均自动转由新公司享有及承担，新公司自然成为租赁合同及本协议的主体(即“乙方”)及实际承租人，【※】与甲方的租赁关系同时终止，而无需另行签订协议。但新公司应书面向甲方出具确认函，确认合约中所有约定同样对新公司有效。如有关主管机关需要

篇二：房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

第一章 合同签约过程中的风险防范

一、保证合同有效成立

（一）保证对方当事人适格

《合同法》第九条第一款规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此在订立合同时，应注意审查合同对方当事人是否具有主体资格。

1、合同对方是个人的，审查确认对方是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。民事行为能力，是民事主体以自己的意思进行民事活动，取得权利并承担义务的资格。在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为能力人，通过对方的年龄和精神健康状况来判断。

民事权利能力，是法律赋予民事主体从事民事活动，享受民事权利和承担民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证，如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。如果房屋属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本；如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的，还应要求转租人提供原出租人同意转租的书面确认函，并留存副本。受委托代理的，审查代理人的资格和代理权限。

2、合同对方是法人组织的，审查当事人的履约能力、资信状况等。

只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面了解对方的资信状况。在和单位签订合同时，应该加盖单位公章或合同专用章。代订合同的，审查代理人的资格。①代理人必须事先取得委托单位的委托证明。《民法通则》第六十五条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”②代理人必须在委托人授权的范围内签订合同，③代理人必须以被代理人的名义签订合同。

在合同对方具有民事权利能力和完全民事行为能力的同时，还要注意合同主体与法定登记主体的一致性。自然人的身份证或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的名称，属于法定名称，签订合同时一定要和法定名称文字一致。

（二）合同双方就合同的主要条款协商一致

在协商的过程中主要审查确认合同对方意思表示是否真实，合同双方当事人在订立合同时，其意思表示一定要真实，即当事人在意志自由，能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下，内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的合同无效。

（三）合同内容具体、明确、合法

1、审查合同的文字表述

合同应当用词准确，文字表述要清晰、具体，要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。同时，确保合同内容事实清楚，详细具体，权利义务明确，具有合法性和可操作性。

2、审查合同条款的实质内容

合同成立是合同生效的前提，只有已经成立的合同才涉及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必须具备的合同条款，合同若欠缺必要条款，则合同不能成立。合同必要条款有的是法律规定的，有的是根据合同的类型和性质确定的，合同必要条款还有的是根据当事人的要求确定的，凡当事人要求合同必须具备的条款，合同条款中必须具备。不同类型的合同，合同内容不同。按照《合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任和解决争议的方法。《合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此，在租赁合同中，双方当事人在合同中应对合同的期限、租赁物的维修、租金及其支付期限和方式等做明确的规定。

（1）租赁期限

《合同法》

第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

因此，在租赁合同中，双方应该明确约定租赁期限，防止出租人随时解除合同给承租人造成损失，而且租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。

（2）租赁合同的形式

《合同法》

第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”

第十一条“ 书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”

第二百一十五条“ 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，不利于保护合同双方的权利，此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，最好签订书面的租赁合同，一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分。长期租赁合同最好到房产管理部门登记备案。根据《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。该条虽不是强制性规定，不办理备案登记也不影响合同的效力，对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要，同时登记备案的合同具有对抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建议租赁双方进行登记备案，以减少合同风险。

（3）违约责任条款

一个合同如果没有违约责任条款，就不算完整的合同，也不利于保护双方的交易。合同中可通过约定违约金来有效防止一方违约，促进合同按照约定履行。违约金数额不能过低，过低就起不到保护合同履行的目的。违约金的规定方式有两种，一是定额违约金(违约金数额明确具体)，二是不规定具体的数额，只约定违约金的计算方法。不管哪种规定方式，违

约金必须明确具体、没有歧义，这样有利于事后发生纠纷时迅速确定赔偿金额。违约金没有约定的，一方违约时一般按照守约方的实际损失赔偿。但有时实际损失是很难确定的，也很难举证，因此在诉讼中也很难得到法院支持。如果规定了违约金，一方违约所要赔偿时就省略了很多麻烦。

（4）解决争议的方法条款

为有效解决合同履行过程中可能出现的纠纷，合同双方不妨在订立合同时明确约定解决争议的方法。约定诉讼的，明确管辖法院。根据《民事诉讼法》有关规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。约定仲裁的，根据仲裁法的规定，当事人在订立仲裁协议或约定仲裁条款时，应当选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必须写具体的名称，如果没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协商签订补充协议予以明确，协商不成原仲裁协议或合同仲裁条款无效。

二、合同成立

（一）合同成立的时间

1、承诺生效

合同成立的时间一般是由承诺生效的时间决定的。在我国，承诺的生效采取到达主义，即承诺何时到达于要约人，则承诺便在何时生效，合同便在承诺生效时成立。在合同成立前签订确认书的，签订确认书时合同成立。

《合同法》

第二十五条“承诺生效时合同成立。”

第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。

采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。” 第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”

第三十三条“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”

2、承诺的撤回

承诺的撤回权，是承诺人阻止承诺发生法律效力的权利，撤回的通知必须先于或同时与承诺到达要约人，才发生阻止承诺生效的效力，撤回的通知如果迟于承诺到达要约人，因承诺已经成效，则不发生承诺撤回的效果。

《合同法》

第二十七条“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”

第二十八条“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。”

第二十九条“受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。”

（二）合同成立的地点

合同成立地即承诺生效地。如果采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立地；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人采取合同书形式订立合同的，双方当事人签字或盖章的地点为合同成立地点，双方签字或盖章不在同一地点的，以最后签字或盖章的地点为合同成立的地点。

《合同法》

第三十四条承诺生效的地点为合同成立的地点。

采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。

第三十五条当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。

三、保证合同生效

房屋租赁过程中，为实现合同生效，主要应注意确认出租人的主体资格，防止出现无效合同、效力待定合同和可变更、可撤销合同。

（一）确保合同签订者具备相应的权利能力和行为能力

确保合同签订者为完全行为能力人，且为合法的处分权人。代理他人签约的，必须有相应的授权委托书，且在代理权限范围内，以被代理人的名义订立合同。

（二）确保出租房可以被出租

依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：

⑴未依法取得房屋所有权证件的；⑵司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的：⑶共有房屋未取得共有人同意的；⑷房屋权属有异议的；⑸属于违法建筑的；⑹不符合安全标准的；⑺房屋已抵押，未经抵押权人同意的；⑻不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，还应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益。

（三）尽量确保房屋不可能被拆迁且不是违章建筑

1、一旦被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋。”因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定，因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。因此，承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

2、违章建筑的房屋出租的，房屋租赁合同无效。

这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。如果承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。

如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可根据具体情况依据《合同法》第五十四条的规定，以出租人欺诈为由请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。

第二章 合同履约阶段的风险防范

一、房屋装修、扩建、维修的处理

（一）房屋装修

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

1．承租人未经出租人同意，装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装

修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。

我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。对于承租人来说，装修需要投入金钱，那么就要注意防范风险：要尽可能的取得出租人的书面同意，以防止出租人反悔；承租人可以采用书面确认书的方式要求对方确认，最好以邮政快递的方式送达对方，至少尽到了告知义务。此外，如果要对承租房屋进行装修，尽可能的将租赁合同的期限约定的长一些，否则，合同期满，出租人不同意续租，承租人将承受较大的损失。最好在租赁合同中也对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分

篇三：签订房屋租赁合同的风险提示

房屋租赁合同相关风险提示

租赁合同是银行在负债业务中经常使用的一种合同。由于房屋租赁交易中存在的问题较多，因此发生纠纷的可能性亦不容忽视。为有效防范和化解银行作为承租人在租赁合同中的法律风险，维护银行的合法权益，特做以下风险提示:

一、关于出租方的主体资格

1、出租方应为房屋产权人或者是产权人授权的房屋经营管理人。如果房屋为共有产权，出租方应得到其他共有人的授权。如果签订房屋转租合同，要审查出租方是否是原租赁合同的合法承租人，转租合同应取得房屋产权人的书面同意认可。

2、签订合同前应注意查验出租方的身份证或者企事业单位的注册登记证，是否与房屋产权的所有人相一致。必要时可以到工商登记机关进行查实。

二、关于法律、法规禁止出租的或有瑕疵的房屋

除《城市房屋租赁管理办法》规定未依法取得房屋所有权证件的、依法查封或者以其他形式限制房产权利的、共有房屋未取得共有人同意的等不得出租的情形，作为承租方还应注意考察房屋的合法性，仔细核实，避免租赁违法建筑、临时建筑等产权不明、产权不完整的房屋及未经竣工验收的或被确定为拆迁的房屋。

三、关于租赁期限及租金支付的问题

受政策、市场等不确定的因素的影响，订立租赁合同，建议不签订期限过长的租赁合同。若确实需要长期承租，可以在合同条款约定“租赁期满，承租人在同等租金条件下有优先承租权。承租人需续租的，应提前30天书面通知出租人；如在接到承租人书面通知之日起15天内出租人不予书面答复的，则视为默认同意承租人续租，本合同有效期自动延长年，并以此类推。”或者，根据特殊情况约定提前退租条款：如因金融监管要求或银行系统内政策调整需要提前退租的，双方据实结算租金，承租方不承担违约责任，提前通知出租方即可。

此外，在房屋达到适于出租的标准之前，不应支付租金。并注意在合同期内分期支付租金，避免一次性预付若干年租金的潜在风险。

四、关于房屋转租

1、承租人转租房屋必须经出租人同意

合同法规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。虽然我行租赁房屋通常是自用，但不排除特殊情况下会发生转租的情形，因此应在租赁合同中约定出租人同意我行有权转租。如此或可在出现点迁址、撤销机构等情形时，利用转租条款减轻或弥补我行损失。

2、房屋转租后次承租人享有优先购买权

在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，但应注意次承租人因已经实际占有、使用房屋，其优先购买权优先于承租人。

五、关于租赁房屋被拍卖、抵押、查封等相关问题

根据《物权法》相关规定，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。

而对于租赁关系在先的民事行为，我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害，但也不是无限制的。例如法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。