第一篇:城市房屋拆迁期限若干问题研究
城市房屋拆迁期限若干问题研究
———以审判和非诉行政执行为视角
南京市六合区人民法院/陈子煌
国务院《城市房屋拆迁管理条例》虽然对城市房屋拆迁期限(以下称拆迁期限)作出了规定,要求拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内,实施房屋拆迁。需要延长期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。但在拆迁实务中,人们对涉及拆迁期限的许多问题很难把握。诸如:房屋拆迁管理部门在颁发拆迁许可证时,拆迁期限如何确定?拆迁人申请延长拆迁期限能申请延长几次,每次延长多长期限,累计延长期限如何限制?拆迁人在拆迁许可证确定的期限内不能完成拆迁,又不申请延长期限,或者在申请获准的延长期限内仍不能完成拆迁如何处理?这一系列问题早已在拆迁工作中困惑着人们,也引发了不少纠纷。我作为一名基层人民法院的法官,试图从审判和非诉行政执行这个角度对上述问题作一些研究,意在能为完善城市房屋拆迁立法出微薄之力。
一、拆迁期限的确定与延长
首先,我们对拆迁期限的概念作些了解。有的学者认为:拆迁期限,是指拆迁许可证确定的拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期。有的学者认为:拆迁期限,是指拆迁许可证确定的拆迁期限与拆迁人申请获准延长拆迁期限之和。这两种观点都有道理,第一种是狭义的,第二种是广义的。那么,拆迁期限的确定与延长究竟如何把握呢?
第一,还是要坚持实事求是的方针,采取原则性与灵活性相结合的办法来确定拆迁期限。所谓原则性,就是在全国或在一个省统一拆迁期限,使之法定化,任何人无权改变。所谓灵活性,就是对那些确因不可抗力的原因,导致拆迁期限不足的,应当准予一定幅度的延长。防止因拆迁拆不完,而导致规划不能实现,建设不能进行的现象发生。
第二,要结合全国各省市的成功经验,确定统一的拆迁期限,把批准延长期限也作相应的限制。我们不妨链接一些省市的规定:1.上海市1991年规定,拆迁期限自公告之日起计算,不超过1年。2003年修改为:拆迁人申请拆迁许可证时要求拆迁期限超过1年的,区、县负责管理房屋拆迁的房地资源局应先报经市房地资源局审核。拆迁人需要延长拆迁期限的,其申请延长的期限与拆迁许可证确定的期限累计超过1年的,延期申请由区、县房地资源局报经市房地资源局审核后给予答复。由此看来,上海市实际上就把拆迁累计期限确定在1年内,超过1年为例外。2.广西壮族自治区规定,房屋拆迁许可证规定的拆迁期限为1年。3.北京市规定,房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年,延期不超过6个月。4.贵州省贵阳市规定,首次拆迁期限为6至10个月,需要延期的,延长不超过3至6个月。这些省、市、区中,拆迁许可证规定的拆迁期限最长没超过1年,批准延长最多没超过6个月。
第三,要参照与拆迁有关的法律、法规规定的程序性期限,来确定拆迁期限。既要保证拆迁人在拆迁期限内完成拆迁任务,又要保障当事人能够充分行使复议权和诉讼权。具体应参照以下八类期限的规定:1.拆迁当事人申请行政裁决期限:北京市规定,当事人自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满前;天津、浙江等省市规定,当事人在拆迁公告规定的搬迁期限内可以申请行政裁决。2.行政机关作出裁决期限:行政裁决应当自收到申请之日起30内作出。3.不服房屋拆迁行政裁决提起行政诉讼的期限:自行政裁决决定送达之日起3个月内向人民法院起诉。4.不服房屋拆迁行政裁决提起行政复议的期限:自行政裁决决定送达之日起60日内向行政复议机关提起。5.行政强拆期限:房屋拆迁行政裁决决定规定的搬迁期限
内,被拆迁人未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁。6.不服拆迁行政复议决定提起行政诉讼的期限:行政复议机关自受理复议之日起60日内作出行政复议决定。当事人不服行政复议决定的,应在收到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行。7.达成拆迁协议后,被拆迁人拒绝搬迁的,拆迁人行使诉权和仲裁权的期限:拆迁双方当事人达成拆迁安置补偿协议后,被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法申请仲裁或向人民法院提起民事诉讼,诉讼期间,拆迁人可以申请法院先予执行。8.拆迁仲裁作出期限:北京、苏州两地仲裁规则规定,自组庭之日起,4个月内作出裁决。简易程序北京规定一般在75日内作出裁决,苏州在60日内作出。不难看出这八类期限是我们确定拆迁期限的重要参数。
综合上述三种确定方法,笔者认为拆迁期限可统一规定为:“拆迁许可证确定的拆迁期限最长为1年。确因不可抗力的原因,致使拆迁任务不能如期完成的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门经审查能准许的,最多可准许延长6个月,累计延长期限也不能超出6个月。”只有这样确定拆迁期限才能表明国家对城市房屋拆迁实行宏观调控的力度和决心。
二、拆迁期限与拆迁许可证的关系
首先,拆迁期限终了,必然导致拆迁许可证丧失效力。拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件,是拆迁行为获得行政许可的依据。其载明的主要内容虽然包括拆迁人、拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限、拆迁实施单位等,但“拆迁期限”更体现拆迁许可证的效力。对于一个拆迁项目而言,只有一个拆迁期限,且该期限必须是依法许可的。一旦这个期限终了,拆迁人未经延期就不能再持该许可证实施该许可证规定范围内的拆迁行为,否则就要承担相应的法律责任。
第二,拆迁期限获准延长,使拆迁许可证效力延续。广义的拆迁期限不仅包括拆迁许可证确定的期限,还包括拆迁人申请获准延长的期限。由于拆迁工作中确实存在着许多难以预见的困难和人为的因素,拆迁人在拆迁许可证规定的期限内不能如期完成拆迁的情况时有发生,要求拆迁人实施房屋拆迁不得超越规定的拆迁期限,实际上很难做到。因此,《城市房屋拆迁管理条例》规定,“需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请,房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复”。这条规定明确了延长拆迁期限应坚持两个原则:一是拆迁期限不申请不延长的原则,二是拆迁期限延长合法许可的原则。同时也强调了申请延长拆迁期限必须具备三个条件:1.必须由拆迁人提起;2.必须在拆迁许可证规定的拆迁期限届满15日前提起;3.必须向颁发该宗拆迁许可证的房屋拆迁管理部门提起。总之,拆迁期限延长是在获得拆迁许可证的基础上进行的,拆迁期限获准延长,不仅使拆迁许可证确定的拆迁期限得到了延续,同时使拆迁许可证的效力也得以延续。如果拆迁人在拆迁期限内不能实施完拆迁,又不提出延期拆迁申请的,房屋拆迁许可证届时就自行作废,拆迁人再行使该地块的拆迁行为,就是违法行为。
三、拖延拆迁期限的原因分析
正常情况下,在拆迁许可证所确定的拆迁期限内,拆迁人是能够完成拆迁的。”因为这个期限是根据拆迁人的拆迁计划、方案敲定的。只有在一些拆迁市场不健康的地区和少数制度不规范的拆迁单位才常常出现在拆迁期限内实施不完拆迁。那么导致拆迁人在拆迁期限内实施不完拆迁的因素有哪些呢?笔者通过查阅部分省市城市房屋拆迁经验材料,结合在审判、执行工作中发现的问题,归纳认为:导致拆迁人在拆迁期限内实施不完拆迁的因素很多,有的是不可抗力的,有的是人为的,而人为的因素是拖延拆迁期限的主要因素。表现为以下方面:
1.拆迁单位在拆迁前计划准备不充分。古人云:“凡事预则立,不预则废。”城市房屋拆迁也正如此。通常建设单位在完成了立项、规划、用地三大许可后,就应当迅速开展拆迁前的计划准备工作,通过严格的调查摸底后,研究对策,编制拆迁计划和方案。但实际工作中有相当一些单位对拆迁前计划准备工作不重视、不严密,浮于表面,在许多要素没查清的情况下,就制定上报拆迁计划和拆迁方案。如:(1)拆迁区域内房屋产权情况,房屋建筑面积多少,占地面积多少,经营用房多少,住宅多少,楼房多少,平房多少,附属房多少,违章建筑多少,承租房多少,每户面积多少等等。(2)房屋新旧程度,建筑年限,使用状况,砖混结构还是砖木结构,有无施工图纸,有无院落,装璜情况等等。(3)拆迁区域内总的居住人口多少,其中常住居民多少,暂住人口多少?该区域居民的年龄、性别、收入、家庭人口结构、文化素质、受教育程度、就业状况、身体状况等等。(4)拆迁区域交通状况,人居环境、商业网点情况,是繁华城区还是郊区等。(5)安置房情况,安置对象需求情况,回迁情况;现有安置房源的数量、区域位置、区位价值、交通情况、环境情况、商业网点情况、房屋结构、套型、层高情况、物业管理情况等等。(6)拆迁工程勘察情况,被拆迁房屋的牢固程度,作业场地条件,拆除方法,水电气等设施的配置情况,易燃易爆区域情况等等。上述六大要素摸不清、定不准、查不实,怎么能制定好切实可行的拆迁计划和拆迁方案呢?如果依那样草率的拆迁计划和方案来确定拆迁期限,怎能切合实际呢?
2.拆迁队伍素质不高。城市房屋拆迁工作与千家万户切身利益息息相关,号称“天下第一难事”,且拆迁活动具有很强的专业性。这就要求拆迁人一定要组织精干人员搞拆迁,既要有一股任劳任怨的“老黄牛”精神,还要有丰富的与拆迁工作相关的专业知识,不但能准确理解现行拆迁政策和补偿标准,而且还具备良好的职业道德和较强的谈判能力,以及具有丰富的社会阅历和善于处理矛盾的能力。如果拆迁人委托拆迁,一定要委托具有房屋拆迁资格证书的单位,有条件的可采取招投标方式选择拆迁实施单位。而当前拆迁市场上选择拆迁实施单位的程序很不规范,致使一些制度不健全、专业技术人员缺乏、资金短缺的拆迁实施单位充斥拆迁市场。这些拆迁实施单位多半由社会闲散人员、农村富裕人员组织起来的,暴露的问题比较多。(1)人员年龄偏大,精力和体力难以胜任拆迁这种高效率、快节奏的工作;(2)社会阅历浅,既没有社会经验,又不会做人的工作;(3)人员素质偏低,不会讲法、讲理,动不动以强制拆迁压人、恐吓人,甚至动以拳脚,用之以黑势力;(4)文化素质差,政策、法律学不会,拆迁知识不了解,拆迁工作文字材料不会做,计算、测量数据不准;(5)作风浮,不能深入到每家每户进行摸底做工作,动不动就以被拆迁人“找不到”或被拆迁人“满天要价”为由,申请行政裁决。即使必需申请行政裁决的案子,也不知如何合法、及时、准确地行使。这样的拆迁队伍怎能如期地完成拆迁任务呢?
3.拆迁实施单位人员少。有的拆迁实施单位为了减少拆迁成本,用较少的人做大量的工作,结果使该做好的工作做不好,该做的工作没有做,该做细、做实的工作,做得很马虎,使拆迁工作常陷入困境。城市房屋拆迁通常情况下,平均每个拆迁户就应当有一名工作人员做工作,而社会上不少拆迁单位就保证不了。大家知道拆迁工作大量的是做人的工作,而大量的拆迁工作是人在做工作,很少靠现代化科技去做。这点往往不被人们所重视。拆迁中一靠人力,就是劳动力;二靠智慧,就是用人的才智去做人的工作。人少怎能在短期内完成复杂的拆迁任务呢?
4.拆迁宣传工作不到位。城市房屋拆迁已进入市场化运作,政府成了管理者,这就需要社会各阶层对拆迁工作重视、关心和理解。要取得社会各阶层的重视、关心和理解,就必须加大对城市房屋拆迁工作的宣传,通过宣传使广大群众了解城市房屋拆迁对旧城改造,改善人民群众居住和生活环境的重要作用;通过宣传使被拆迁人能够正确处理好眼前利益和长远利益、局部利益和全局利益的关系,激发被拆迁人克服困难的决心和信心,进而配合和支持拆迁工作;通过宣传使拆迁人和拆迁实施单位及房屋拆迁管理部门能够自觉地接受群众监督,把拆迁政策交给群众,实施“阳光”拆迁,杜绝暗箱操作,促进政府依法行政、依法管理拆迁。拆迁宣传工作做得好坏,一方面反映了拆迁人的工作水平,另一方面反映出政府对拆迁工作的重视程度。拆
迁宣传工作做好了,拆迁工作可以从困境中走出来,在拆迁期限内顺利完成拆迁,做不好就会使拆迁工作走入“沼泽地”,甚至于两年、三年也拆不完。
四、擅自延长拆迁期限的法律责任
拆迁期限延长要由拆迁人申请,报房屋拆迁管理部门审批。这个要求看似简单,实际是硬性的。《城市房屋拆迁管理条例》之所以规定拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内实施拆迁,一是告诫人们拆迁许可证所确定的拆迁期限是不能随意变动的,拆迁人只有服从这个期限并按这个期限去努力,通过加大力度,增加人员,增加投入等有效方法,确保在这个期限内完成任务,唯有不可抗力的因素才称例外,才能延长。另一面告诫人们,国家对城市房屋拆迁调控力度没有减,防止有的拆迁人在领取房屋拆迁许可证后,并不按照房屋拆迁许可证规定的范围和时间进行有序拆迁,人为造成无休止的申请延期,影响国家正常的经济建设秩序,损害被拆迁人的利益。然而,在城市房屋拆迁纠纷案件的审理中,我们发现未申请延长或虽要求延长而未获批准的拆迁人擅自延长拆迁期限,进行违法拆迁的现象是存在的。这个问题不仅需要城市房屋拆迁管理部门加强管理,还要追究拆迁人以下法律责任。
1.警告。只要拆迁人有违反拆迁期限强制性规定的,房屋拆迁管理部门就应当对其进行警告,责令其改正。
2.罚款。如果拆迁人受到警告后,仍继续擅自延长拆迁期限,实施拆迁行为,或者其违法行为已经造成一定的社会危害性,房屋拆迁管理部门应当根据其情节处以拆迁补偿安置资金3%以下的罚款。
3.吊销拆迁许可证。如果拆迁人擅自延长拆迁期限,造成了比较严重的后果,给被拆迁人或社会公众利益带来较大损失的,房屋拆迁管理部门除给予罚款外,还可以吊销其拆迁许可证,禁止其继续拆迁活动。
4.赔偿损失,直至追究刑事责任。拆迁许可证确定的拆迁期限一旦终了,就应当停止拆迁,即使没拆迁结束也不能再拆。只有通过合法的申请,获准延长拆迁期限后才能再行拆迁行为,否则擅自延长拆迁期限进行拆迁的行为是法律所禁止的,是一种违法行为。这种违法行为轻者属侵权行为,被拆迁人可以要求赔偿损失,重者则可能构成犯罪,应当追究拆迁责任人的刑事责任。
第二篇:城市房屋拆迁问题
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城市房屋拆迁问题
土地使用权是宪法确定的私有产权,在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时,就应当考虑补偿。然而近年来,在城市房屋拆迁过程中,拆迁往往只是对房屋进行补偿,不对土地进行补偿,有关土地使用权的补偿纠纷时有发生,从而影响了社会的稳定。此外,不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求,一旦前人的要求得到满足,后人会以此为依据提出更高的要求,这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。
1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题
为了考察国有土地使用权的独立产权性质,必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出:“在任何社会里,资源的个人使用权(即产权)都能得到解释,产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为:“产权不是指人与物之间的关系,而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确
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定了每个人相应于物时的行为规范,每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系,或承担不遵守这些关系的成本。”
土地使用权虽然是不完全物权,但仍然是独立的财产权利,具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系,也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利,也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押,或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时,不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此,土地使用权是其使用权人的一项独立产权。
尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有,但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋,这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转,被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产,更应当体现出土地的价值。从表面上看,拆迁似乎指向的是房屋,但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质,其流转交易应依法实行有偿转让,房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用,以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。
然而无论是相关法律理论,还是拆迁补偿实践,大多有意无意地
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偏离了拆迁的本质。长期以来,一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权,利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权,不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此,国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准,进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现,不利于社会的和谐发展。
2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升
“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews,1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分,本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本,即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程,此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。
交易与交换,无论是物品的交换还是劳务的交换,说到底都是一种权利即“产权”的交换,也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确,事实上从两个方面使交易成本上升,一方面是造成交易对象之间发生议价博弈,双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面,模糊的产权会阻碍交换行为的发生,导致交易规模的缩小,使人无法通过交易行为提高经济效率,这一由
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产权不确定造成的效率损失,也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面,对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。
有形交易成本方面,假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任,被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排,因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是,如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任,他们就会坚持这一安排,这样轮到被拆迁方设法减少损失,采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而,在议价过程中,居民往往具有更高的博弈资本,由于一旦对某个地块进行拆迁,这个拆迁的程序是不可逆转的,政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成,此时,居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此,在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下,原先的拆迁补偿标准名存实亡,被拆迁方不合理地提高补偿要求,使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。
无形交易成本方面,当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约,甚至引起双方法律纠纷时,就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时,产权界定不清楚,事实上阻碍交易的实现,使任何交易成为不可能,事实上使潜在无形的交易成本无限大。
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从这个意义上说,明确界定产权,不仅是减少有形交易成本的前提,而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是:承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权,并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权,将会大大降低拆迁过程的交易成本,提高社会资源配置效率。
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第三篇:城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析
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城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析
城市房屋拆迁纠纷行政裁决(以下简称拆迁纠纷裁决)是指房屋拆迁管理部门,根据拆迁当事人的申请,依据有关法律、法规、规章和规范性文件、争议事实和相关证据,针对平等民事主体之间因房屋拆迁发生的纠纷做出居中裁判的一种准司法性质的具体行政行为。拆迁纠纷裁决是一项集行政执法、准司法行为于一体的政策性、规范性、程序性、法制性都很强的特殊工作,其目的是及时、公正地解决、处理房屋拆迁纠纷,更好地维护拆迁当事人的合法权益,保障工程建设项目的顺利进行。
《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第十六条规定,拆迁人与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,裁决应当自收到申请之日起30日内做出。
因此,拆迁纠纷裁决就成为城市房屋拆迁管理部门不能回避的法定职责。在现行拆迁管理体制下,为了进一步提高裁决工作的质量和效率,需要对拆迁纠纷裁决工作进行实践总结和理性探讨。
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一、城市房屋拆迁管理部门要勇敢面对矛盾
根据《条例》的规定,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。目前申请裁决的当事人几乎全是拆迁人,如果拆迁管理部门不依法受理,拆迁人可以起诉管理部门不履行法定职责、不作为;如果受理,就必须在30日内做出裁决,并且要承受被拆迁人的“充当拆迁人打手”的指责。如果被拆迁人对裁决这个具体行政行为不服,依照《行政复议法》、《行政诉讼法》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》)的规定,可以在裁决书送达之日起60日内申请行政复议或者在三个月内提起行政诉讼,拆迁管理部门将忙于应诉。即使在行政复议和行政诉讼中胜诉,拆迁管理部门还要申请人民法院强制拆迁或者申请人民政府责成有关部门实施行政强制拆迁。这样一来,一是拆迁管理部门在裁决、复议、诉讼、强制拆迁中冲在了第一线,陷入了矛盾的漩涡之中,耗费了大量精力;二是激化了与拆迁当事人的矛盾,成为信访投诉的对象;三是忙于行政裁决,耗费了大量的行政资源,却出力不讨好。拆迁人与被拆迁入本是平等的民事主体,在房屋拆迁法律关系中,双方地位平等,凡双方不能自行解决的问题,应通过民事诉讼程序最终由法院裁定:而通过行政裁决的方式干涉两个平等的民事主体之间的合同订立,会使拆迁管理部门陷入矛盾不能自拔、成为被告增大了行政风险。对此,拆迁管理部门应当勇敢面对,充分发挥主观能动性,想
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方设法做好拆迁纠纷裁决工作。
二、合理的裁决受理条件和裁决量是保证裁决质量的必要条件
当前,各地拆迁纠纷裁决申请量一直居高不下,且呈上升趋势。据分析,其主要原因表现在:
一是拆迁纠纷救济途径单一。《条例》规定,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服的,可以向人民法院起诉。这样,对于达不成协议的拆迁纠纷,法院不再直接受理,先由房屋拆迁管理部门进行裁决,法院只受理当事人对裁决不服的行政诉讼案件,这就迫使拆迁管理部门冲在了解决大量拆迁纠纷的第一线并且随时准备当被告应诉。
二是拆迁管理部门提供免费裁决服务。《裁决规程》没有明确拆迁管理部门可以收取裁决费用,因此裁决申请人(几乎全是拆迁人)就可以享受免费裁决服务。这就客观上鼓励了拆迁人设法通过免费的行政裁决来解决难以处理的拆迁纠纷,而不去积极地同被拆迁人进行协商。
三是拆迁纠纷裁决申请条件过于宽松。饿决规程》第五条规定了拆迁入提出申请时应当提交的资料,如被拆迁房屋权属证明、估价报
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告,补偿安置方案、当事人协商记录等,以上资料拆迁人比较容易提供,从而使大量的裁决申请涌向拆迁管理部门。由于拆迁纠纷裁决案件较为复杂,一件拆迁纠纷裁决案件从受理、调查取证、调解、开庭审理到下达裁决书、送达到应对行政复议、应对行政诉讼、申请强制执行等起码要经过半年时间,裁决人员消耗了大量精力,难以保证在法定的时间内完成受理案件的裁决工作,形成大量积压案件,而新的裁决申请又不断涌入,拆迁管理部门的裁决压力可想而知;匆忙做出的裁决难免不出现瑕疵,裁决质量无法保证。
为进一步规范拆迁纠纷行政裁决行为,有效控制裁决量,提高裁决工作效率和成功率,切实维护拆迁双方当事人的合法权益尤其是被拆迁人的合法权益,裁决受理条件在符合《裁决规程》要求的前提下,各地还要结合具体裁决实践情况进一步补充和完善,提高受理条件的针对性和可操作性。因此,拆迁入申请行政裁决时提交的资料除满足《裁决规程》第五条规定的内容外,还应当补充以下内容:
l、补偿安置资金存储证明。核实拆迁补偿安置资金在许可前是否已足额到位,确保拆迁纠纷裁决后拆迁人能够有足够资金及时履行补偿义务。
2、拆迁许可证及拆迁公告。审查拆迁许可证是否真实有效、是否办理了必要的延期手续、是否进行了广泛告知。
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3、评估机构资质证书及委托合同、动迁单位资质证书及委托合同。核实评估机构和动迁机构的资质情况,确保拆迁服务业务发包给有资质的单位并在其业务承揽范围内。
4、产权调换房屋估价报告。核实产权调换房屋估价报告与被拆迁房屋估价报告是否由同一家评估机构采用同一时点、同一参数、同一评估规则做出的,确保实行产权调换安置时差价计算的公平性、合理性。
5、产权调换房屋权属证明或施工进度证明。产权调换房屋为期房的,要提供建设工程规划许可证、土地使用证、施工许可证、施工进度证明等,确保裁决的安置房屋能够按期建成、及时安置被拆迁人。
6、拆迁现场各种资料的公示证明。核实拆迁许可证、拆迁公告、各种资质证书、委托合同、评估报告、安置房源、补偿安置方案等是否全部公示,是否充分保障了被拆迁人的知情权。
7、受理裁决听证意见书。当未达成协议户数占总户数一定比例如30%以上时,应当召开受理裁决申请前的听证会,并出具听证意见书。
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8、不适宜出庭的高龄老人、高危病人等被申请人出具的授权委托书。
三、加强裁决队伍建设
要做好裁决工作,拆迁管理部门必须健全裁决机构、充实裁决人员、提高人员综合素质、完善裁决程序。
要根据工作需要充实培养裁决人员。按照审理规定的要求,开庭审理必须有首席裁决员、裁决员、书记员,每个裁决室至少要配备三名工作人员,裁决量较大的城市要设置二个以上的裁决室。裁决人员应当由拆迁管理部门中的行政人员担任,但由于管理部门在编人数有限,现有人员中通晓法律、拆迁业务和裁决业务的人员又少,目前各地普遍存在裁决力量薄弱的问题。要根据工作需要及时充实裁决人员。要加强对在岗人员的培训,注重对政治理论、思想道德、拆迁管理、法律知识、裁决实务等方面的综合培训。
拆迁纠纷裁决工作是由裁决工作人员完成的,工作人员的综合素质决定了裁决工作的质量和效率。要做好拆迁纠纷裁决工作,裁决人员应当具备的综合素质包括:有较高的政治理论水平、有较高的思想道德水平和原则性、善于钻研理论和业务知识、始终做到严谨细致。
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只有建设一支高水平、高素质的裁决队伍,才能做好拆迁纠纷裁决工作。
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第四篇:我国城市房屋拆迁存在问题研究(开题报告)
毕 业 论 文 开 题 报 告
学生姓名: 论文题目:我国城市房屋拆迁存在问题研究 专 业: 班 级: 指导教师:
2011年4月12日
一、论文题目:
《我国城市房屋拆迁存在问题研究》
二、论文选题的目的与意义
1、目的:我国始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然,近年来,为适应国家经济建设快速发展的需要,各地加大了房屋拆迁管理工作的力度。根据相关资料显示,“九五” 期间,全国城镇累计拆除房屋约3.3亿平方米,比“八五”期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量415万平方米,拆迁户近14万户,被拆迁人数近50万人。大量的房屋拆迁,改善了居民的居住条件、居住环境,在加快了旧城改造步伐的同时也保证了城市总体建设的顺利进行。但在拆迁问题中,同时暴露出一些深层次矛盾。近年来,我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。而本应体现政府关爱、能够轻易赢得群众拥戴的“民心工程”,近年来在大多数地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”。
根据建设部的相关统计,2002年1—8月共受理群众来信4820件次,其中涉及拆迁问题的占28%;群众上访1720批次,其中反映拆迁问题的占70%,在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%;国家信访局近年来接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增,截至2003年8月底,当年该局收到拆迁投诉信件11641封,比2002年同期上升50%;上访人数5360人次,同比增长47%。一件件因拆迁而起的**更让人怵目惊心。而在近几年,由于我国城市化进程的不断加快,城区改造正在以难以想象的速度蔓延,政府、开发商、被拆迁人三方为了各自的利益都在不停地角逐,而随之而来的便是越来越多的矛盾。从而使房屋拆迁纠纷问题以及解决方法成为受到民众及政府高度关注且亟待妥善解决的重大和复杂的问题。
而为了更好的建设我们的国家,建设我们的家乡,我们就必须对城市房屋拆迁问题有一个细致、理性的了解,并在理解的基础之上研究出妥善的解决方案,促进我国政治、经济建设平稳健康的发展。
2、意义:房屋和土地是城乡居民的生存之本,土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力,并且可能是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件,这类纠纷一旦无法妥善处理就易激化国家与民事行为个体之间的矛盾,而政府公权力与私权利的交锋往往会产生两败俱伤的结局,进而影响到社会的稳定和经济发展的速度。
而如果能够妥善的处理这一类问题,不仅对于被拆迁人来说是值得庆幸的事情,对政府以及开发商来说也是一个提升公信力以及自身信誉的好事,可谓是一箭三雕。
三、论文写作的主要路线和方法
1、主要路线:本文在大量搜集我国城市房屋拆迁问题资料的基础之上,通过对所搜集的资料进行整理和分析,联系相关理论基础以及结合我国的现实情况,对我国城市房屋拆迁问题进行一个详尽的阐述,并着重分析其原因和危害。同时,通过查阅目前政府已经出台的政策并分析其实施的效果对该问题进行研究和分析,最后就是借鉴国外、香港、台湾等地区解决城市房屋拆迁问题的方法对我国内地现有的解决办法进行增补,并对未来做出展望。
2、方法:本文的基本研究方法是比较分析法、统计分析法以及实证分析法,以基本理论为基础,以具体的事实和数据为依据,采用理论和实践相结合的方法,对我国城市房屋拆迁问题进行研究。
四、论文基本结构: 摘要
ABSTRACT
一、绪论:
(一)研究我国城市房屋拆迁存在问题的目的
(二)研究我国城市房屋拆迁存在问题的意义
二、城市房屋拆迁的概述
(一)城市房屋的含义
1、房屋定义及房屋分类
2、城市房屋
(二)城市房屋拆迁的含义
1、拆迁
2、城市房屋拆迁
三、我国城市房屋拆迁的发展现状
(一)我国城市房屋拆迁的发展历史
(二)我国城市房屋拆迁的现状
1、现行的法律条例
2、目前的拆迁状况
四、我国城市房屋拆迁存在问题及危害:
(一)我国城市房屋拆迁问题归纳
1、政府方面
2、开发商方面
3、被拆迁人方面
4、拆迁评估机构方面
(二)危害分析
1、对政府的危害
2、对拆迁人的危害
3、对被拆迁人的危害
4、对拆迁评估机构的危害
五、国外、中国香港、中国台湾解决城市房屋拆迁问题的方法实例
(一)国外城市房屋拆迁解决方案实例
(二)中国香港城市房屋拆迁解决方案实例
(三)中国台湾城市房屋拆迁法律解读
六、我国城市房屋拆迁问题改进措施及展望
(一)改进措施
(二)未来展望 结论
参考文献
附录一 附录二
五、进度安排
预计用17周完成毕业论文,具体时间安排如下: 第1-2周:查找资料,初步确定论文研究方向;
第3-4周:与老师商讨,确定论文研究方向及写作思路;
第5-6周:根据论文题目进一步查找材料,并且撰写六篇调研日志和一篇调研报告,翻译相关英文资料;
第7-8周:完成开题报告及论文大纲交给老师批阅; 第 9 周:修改论文开题报告及论文大纲交给老师批阅; 第10-11周:依据论文大纲完成论文一稿交给老师批阅; 第12-13周:依据论文大纲完成论文二稿交给老师批阅; 第 14 周:完成论文三稿
第15-16周:定稿打印,完成相关论文简介、答辩提纲等; 第 17 周:答辩
参考文献
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第五篇:城市拆迁问题
城市拆迁问题
20110314王继房地产经营与管理01班
摘要
城市发展需要不断进行再建设,有时为了国家建设和城市的总体规划,或者其他工程建设项目,根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地计划需要对一些房屋进行拆除,需要对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置,并对被拆除房屋的所有人给予安置或补偿。第一部分分析了城市拆迁的现状,第二部分分析了拆迁的主要问题,第三部分针对问题提出了对策。
关键词:城市拆迁 现状 问题 对策
一、城市拆迁的现状
近几年来,随着经济的发展和现代生活的需要,城市拆迁的力度进入快速发展阶段。可以看出,城市拆迁经过前期的铺垫,其对实现城市长远发展目标的实现,推进城市环境面貌更新,改善城市居民居住条件所起到的积极影响是有目共睹的。但是,成绩的面前我们仍应看到不足的方面。拆迁工作本身民就是一项复杂,涉及面广,工作量大的艰巨任务,在众多因素的影响下仍然存在一些侵犯移民权益的问题,导致移民工作难度增大,从而使城市拆迁成为影响社会安定,社会各界热议的一个话题。当前,城市拆迁的主要问题是:一是府在城市拆迁中的职能“越位”“错位”“缺位”现象十分严重;二是法法规不完善;三是拆迁评估不合理;四是补偿不明确;五是程序监督不完善;六是历史遗留问题仍然存在;七是迁引发的社会问题突出。这些问题的存在给拆迁工作带来了巨大的阻碍,甚至是矛盾的尖锐化,使拆迁工作不能顺利进行。因此,在旧城改造和城市化进程不断发展的今天,城市化所带来的问题已经不得小视,其不仅关系到城市的发展,更加关系到社会的稳定。
二、当前城市拆迁的主要问题
1、政府角色错位现象十分严重:、既是裁判员又是运动员,扮演“全能”政府,全程参与拆迁过程,混淆拆迁和裁决主体。政府忽视作为市场监控者的本有地位,角色错位,而仅仅关心的是土地出让金是否交全,项目建设是否按规划要求如期开展等与被拆迁人没有直接利害关系的事项。随着政府改革的深入和政府职能的转变以及建设“服务型政府”理念的引入,政府逐步由“全能型”向“服务型”政府转变。引入市场机制中的合理成份,意味着政府角色应该是在大局中“掌舵”而不是“划桨”。但是现实中,政府经常是在收完土地出让金后,拆迁的全部事宜交由开发商处理。这种职能的错位,必然是被拆迁人失去政府的有力支持。
2、法律法规不完善:拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用,因此,如果相关的法律法规不健全,将直接导致拆迁工作无法顺利进行,也将使拆迁矛盾更加突出。对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分;拆迁补偿标准规定不明:在实践中往往由各级政府实行定价,旧房的评估通常不包括土地出让金,装修设施及材料的价值和原居民应可获得的适当救济补偿等。而开发商兴建的商品房的销售价格,除土建成本外,通常还包括土地出让金,市政建设配套费,支付居民的补偿费等。从两种价格构成元素来看,补偿价格严重偏低,因而导致被拆迁人的基本利益受损。强制拆迁行为在立法上不规范,赋予了政府过大的自由裁量权:《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予了行政机关强制拆除权,另一方面也规定了可以向人民法院申请强制执行。
3、拆迁评估不合理: 城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少,而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据,因此城市房屋拆迁聘雇问题的重要性可想而知。当前拆迁评估制度的问题有:城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征;拆迁估价机构受利益驱使恶性竞争;房屋拆迁估价机构忽视估价专业技术和服务的内在价值;拆迁评估混乱无序房屋拆迁评估政策执行不到位。
4、程序设置不完善:我国尚没有制定专门的城市拆迁行政程序法律法规。现有的有关程序分散在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律文件。虽然《行政处罚法》和《行政许可法》为行政机关设定了相对较为严格的程序,由于行政法规和规章比较多的考虑到行政效率对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定,行政机关行使权利的程序较多地由行政法规和规章来确定,不仅杂乱而且公民很难知晓。对于现有的拆迁程序也存在缺陷:收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置;拆迁移民缺乏对拆迁过程的参与权、知情权和听证权;缺乏公益拆迁和非公益拆迁的程序性规定;司法救济程序滞后。
5、历史遗留问题仍然存在:由于房产资料的不健全、忽视保护个人财产、公私合营、文化大革命等一系列历史原因造成的手续不全、无权书证民的房屋大量存在,造成在拆迁时按照违章建筑予以拆除,进而被拆迁人的合法权益得不到保障;对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋,拆迁时按照住房予以补偿,引发大量的拆迁纠纷。
6、拆迁引发的社会问题突出:农民失地严重;、在被拆迁户中,低收入、低补偿的拆迁移民比例呈递增趋势:由于拆迁规模过大,被拆迁项目集中,部分城市和地区的房屋价格上涨过快,而被拆迁居民大多数为低收入家庭,导致中低
价位的普通商品房和经济适用房的需求量猛增,而低价位的普通商品房和经济适用房明显供应不足,导致供需矛盾激化;暴力拆迁造成的恶性影响巨大;因城市拆迁上访人数呈递增趋势。
三、城市拆迁问题的对策
1、拆迁安置:是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用,并给予一定的补助费用。拆迁安置可以一次性安置,即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题,也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡,或由被拆迁人自己寻找房屋过渡,待正式房屋建成后再行迁入。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。由拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
2、被拆迁者的保护角色:拆迁双方的合法权益都应得到保护,合法权益的保护是拆迁中的核心问题。但是拆迁者相对于被拆迁者具有信息、资金等各方当面的优势,他们的合法权益一般不会受到侵犯,相反合法权益最容易受到侵犯的是作为弱势群体的被拆迁者,凭借他们自身的力量,其合法权益难以得到保障。因此,他们迫切需要政府的大力支持。政府在保证他们合法权益的同时,还须采取积极的措施,增强这类群体适应当前社会激烈竞争状况的能力,进而摘下“弱
势群体”的帽子。
3、完善城市拆迁的法律法规:当前关于城市房屋拆迁的法律法规应该很多。在中央,主体性法律有《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《物权法》等;行政法规有《土地管理法实施条例》、《城市拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等;在地方,省、市甚至(区)县都出台了相应操作性政府性文件。但是,在实际操作中,法律法规之间,政府文件和政府文件之间,法律法规和政府文件之间没有必要的呼应,相互之间无法构成一个整体,这迫切需要我们尽快整合其功能,弥补两者之间的裂缝。
4、建立完善的拆迁监督机制:由于房屋拆迁活动本身就是一个非常复杂的过程,且涉及到多个部门的种种行为,因此,在现实操作中稍有不慎就极容易发生损害广大移民权益的情况。作为拆迁管理着角色的政府,应该加强对房屋拆迁管理的监督工作。
虽然城市拆迁及由他而引发的在当前社会的实际操作中暴露出的种种问题,侵犯了部分群众的合法权益,但是相信是问题就会解决,并且随着经济的发展和社会的进步,随着物质文明、精神文明和政治文明的不断进步,法律法规的不断完善和健全,人类的智慧与文明将会使城市拆迁真正变成造福群众的幸福工程,在党和国家的带领下,在全国人民的共同努力下,和谐社会的实现就在不远的明天。
参考文献:
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