论城市房屋拆迁制度的问题及完善

第一篇：论城市房屋拆迁制度的问题及完善

论我国城市房屋征收拆迁法律制度的问题及完善

内容摘要：随着城市市政建设和旧城区改造步伐的加快，我国城市房屋拆迁的矛盾日益突出，成为最易引发社会问题的一个领域。2011年是城市房屋拆迁立法的重要一年，《城市房屋拆迁条例》退出历史舞台，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之。相较于旧条例，新条例有一定的进步但也存在执行上的一些问题。完善我国城市房屋拆迁的思路任重道远。

关键词：城市房屋拆迁 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 弊端 完善 一、城市房屋拆迁制度概述

（一）城市房屋拆迁制度的概念及法律依据

１ 城市房屋拆迁制度的概念

城市房屋拆迁制度是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行安置、补偿等一系列活动的总称。且城市房屋拆迁的应当是国有土地上的房屋。2 法律依据

2011年1月12日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

我国《宪法》修正案第13条第3款也明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿”。

2007年出台的《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”除以上法律法规之外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规对城市房屋拆迁都有相应的规定，在此就不一一赘述。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的变动及其评价

（一）强化被征收人权益的保护

在新条例中，强化了对被征收人权益的保护：如不得以暴力胁迫手段实施搬迁；对被征收房屋所有权人给予公平补偿；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；补偿方式多样，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房等。这体现了对被征收人的尊重。在新条例中感受到此次立法改革更多的从民众出发，以切实保障公平公正，维护公民利益为出发点，体现出的是法律严肃面孔下更多的人情关怀，坚持程序合法性与正当性审查标准，在严格审查标准的同时给予法官必要的裁量权，坚决防止滥用强制手段和形式合法、实质不合法现象的发生。

（二）直面拆迁矛盾，解决现实难题

1、明确房屋征收与补偿主体。新条例第四条规定：“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；禁止建设单位参与搬迁活动。”这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。而过去，开发商为拆迁主体，其为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁的补偿损失转嫁到房价里，由此导致拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。

2、明确对被征收人的补偿范围及补偿标准。“我国房屋拆迁所引发的矛盾，集中体现在补偿是否公平合理、是否让拆迁和被拆迁双方都感到满意这个问题上。”[4]新条例中，明确规定了对被征收人的补偿范围包括：“被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条款切实从被征收人的合法权益出发，使征收补偿能够足额落实。同时十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；房地产价格评估机构由被征收人协商选定。”之前，绝大多数情况下，对房屋价值的评估皆由政府指定的评估机构进行的，有的甚至是由开发商直接指定的评估机构评定。由于被征收人缺乏选择权，造成了被征收人对评估机构的不信任。但新条例的规定，极大地维护了被征收人的合法权益，促进了房屋评估的公平公正，且从实质上遏制了错估、漏估、少估等不公平现象，使评估更具科学性和公正性。

3、明确废除行政强制拆迁，确立裁执分离的执行方式。新条例中规定：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这使得强制执行权从行政转移到司法中。中国政法大学法学院院长薛刚凌认为：“条例实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。”[6]

三.目前我国城市房屋征收实施过程中存在的问题

（一）对公共利益的界定模糊

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”基此条款，公共利益成为了征收补偿主体行为合法性的判断依据。

但是，这一条规定对公共利益的界定较为模糊，容易导致“公共利益”概念被滥用。将“促进国民经济和社会发展”作为公共利益的表现形式，“这样宽泛的界定使得公共利益涉及的内涵和外延极为庞大。”将使被征收人的合法权益难以保障。[8]

（二）在诉讼期间存在强拆行为

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”然而，这两条均未涉及诉讼与执行的关系。如果被征收人不同意补偿或征收决定，申请了行政复议或提起行政诉讼后，此补偿和征收仍然继续执行，这就与禁止强制拆迁的原则相背离。在私人权利极易遭到侵害的土地征收与房屋拆迁领域，仅赋予利益相关人以诉权，却不停止执行，则这样的程序保障无疑形同虚设。由此可能会给被征收人造成难以挽回的损失，司法的公正性和效率性难以保障。

（三）存在暴力执法及不作为的问题

2011年9月25日监察部、国土资源部、住房城乡建设部、国务院纠风办等四部门会同有关省、区纪检监察机关和纠风部门，针对上半年发生的11起强制拆迁致人伤亡案件进行了调查处理。这11起强拆致人伤亡案件均发生在新条例实施后，其中有6起属于违反法律法规强制拆迁致人伤亡。政府及开发商在征地拆迁中的利益太大，拆迁成功往往带来了经济利益和地方财政收入，导致征收过程中容易出现不择手段的冲动。“开发商与行政权力结合，以公共利益为名暗渡商业利益早已不是新闻，而一大批政府官员随着一个个拆迁工程的结束而锒铛入狱的现象更是充斥着我们的视线。”[9]

实践中，一些地方政府官员只顾当地的经济利益而忽略老百姓的个人利益，往往以推动经济发展为名，强制拆迁当地居民的住房，这严重侵害了老百姓的财产安全和人身安全。同时，征收补偿的负责部门、执法部门存在不作为的情形，在老百姓有诉求的时候互相推诿责任。例如2009年，成都金牛区因修筑公路强行拆除唐福珍夫妇投资700万的综合楼，却仅表示给予补偿217万。唐福珍夫妇曾多次找到相关部门要个说法，但并没有得到相关回复，正是在有诉求而得不到解决的情形下，悲愤的唐福珍女士才手持汽油站到了屋顶。四．关于城市房屋拆迁的建议和完善

（一）针对公共利益的界定

1、由立法机关在法律文件中对公共利益的范围作出相对明确的界定。立法机关可以概括与列举并用，即一方面以条款进行概括，例如美国《宪法》规定，“非依正当程序不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”另一方面明确列举可以发动征收的具体情形。通过概括和列举界定其所调整的社会生活中的公共利益范围。

2、引入听证程序。判断一个征收项目是否属于公益利益，是一个公共决策的过程，而不应该由政府单方面决定。“对各类事关公众利益的社会公共管理决策，由于缺乏民意表达和公众参与的通道，特别是民主决策程序的虚置而使公共利益难以落到实处。”[10]由此，为保障利益相关人的意见表达权，国家需要建立畅通的民意表达机制，引入听证程序十分有必要。

（二）针对诉讼期间的强拆问题

如前所述，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有规定在诉讼阶段是否停止拆迁的执行。我国《行政诉讼法》第四十四条规定：“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行。但有下列情形之一的，停止具体行政行为的执行：

（一）被告认为需要停止执行的；

（二）原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；

（三）法律、法规规定停止执行的。”基于利益的考虑，被告不可能提出不利于自己的诉求而要求停止拆迁。而原告即使提出申请，法院作出裁定也需要一定的时间。当被征收人基于征收争议提起行政诉讼时，具体的征收行为并不因为诉讼而停止，那么无论诉讼结果如何，该具体行政行为对于被征收人的侵害均已形成。因此，为避免给被征收人造成不可避免的损失，只有通过立法来明确禁止诉讼期间拆迁的执行，才能更好的保护处于弱势地位的被征收人的合法权益。

（三）针对暴力执法及不作为的问题

虽然新条例中规定，暴力强拆要追究刑事责任。但是只有在发生了严重后果时，才会被社会、被媒体所关注，所以违法强拆被追究的比例很小。

1、加大惩罚力度遏制暴力执法、执法者不作为等情形。必须确定各部门的职责，做到权责分明，这样一旦出现暴力执法或不作为的情形，方便追究相关责任人。新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》特别强调了禁止暴力执法现象，并加大了对暴力执法的处罚力度，但并没有涉及执法者不作为的情形，对此也应立法规定在公益性征收补偿具体工作中对于有行政不作为的官员应加大惩处力度。由此将问责规范化、制度化，在违法强拆事件发生时，才能做到有法可依，才更有利于保护被拆迁人的合法权益。

2、增加社会公众的问责方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”的规定可知，被征收人主要通过行政复议和行政诉讼的方式进行问责，因此增加社会公众的问责方式十分必要。

结语：公平公正的房屋拆迁对于城市化进程以及社会的安定和谐至关重要。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台意义极大，其对中国式拆迁具有重要指导意义和作用。新条例的颁布，为房屋征收补偿过程中的公平正义提供了坚实的后盾。但新条例的实施，还有待于政府克服土地财政的诱惑，尊重司法的独立性，并始终保持对法律的敬畏，使制度真正惠及人民群众。总的说来，行政拆迁的目的是为了更好的对城市进行规划建设，只要我们有更成熟更完备更具体的法律法规对拆迁行为进行规范和控制，对被拆迁人的合法权益进行合法合理的补偿与救济，那么在法律这把巨大的保护伞下，拆迁都不会再让人们觉得可怕。参考文献：

[1] 申玉兰 张杰英．一部规范公权保障私权的重要法规——《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点[J]．领导之友，2011（3）：14－15 [2] 郑旖心．还城市拆迁一片净土：《由城市房屋拆迁管理条例》引发的一点思考[J]．经营管理者，2010（21）：279 [3] 钟振，解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J]． 2011（４）：24 [4]李娜．《浅析我国城市房屋拆迁补偿机制》[J]．法制与社会，2011（6）：170－171 [5] 郑旖心．还城市拆迁一片净土：《由城市房屋拆迁管理条例》引发的一点思考[J]．经营管理者》，2010（21）：279 [6] 钟振．解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J]．当代广西，2011（４）：24 [7] 王才亮．两度征求民意的拆迁立法[J]．法律与生活，2011（１）：17 [8]张力伟．关于城市房屋征收补偿中公共利益的思考[J]．企业导报，2011（５）：27 [9]王才亮．房屋拆迁纠纷焦点释疑[M]．法律出版社，2004：239 [10]刘宏宇．公共利益的法学解读［J］．社会科学家，2010(12): 43-46

第二篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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 关于土地使用权出租期限

http://s.yingle.com/cq/901194.html

 股东是否能以划拨土地使用权出资 http://s.yingle.com/cq/901193.html

 湖北省国土资源厅拆迁标准(2018http://s.yingle.com/cq/901192.html

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年)

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 土地承包长久不变 征地范围缩小强制

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 武汉市征用集体所有土地补偿安置办法 http://s.yingle.com/cq/901186.html

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 对未在我国注册的驰名商标保护规定是什么_如何保护 http://s.yingle.com/qq/861838.html

 驰名商标保护存在哪些问题_驰名商标的保护措施是什么 http://s.yingle.com/qq/861837.html

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 认定商标侵权行为的条件有哪些_注意细节是什么 http://s.yingle.com/qq/861828.html

 撤回商标评审申请材料有哪些_撤回商标评审要注意什么 http://s.yingle.com/qq/861827.html

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 注册商标的条件有哪些_什么情况下不能成为商标 http://s.yingle.com/qq/861817.html

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 哪些人可以提出商标异议_申请异议的注意事项有哪些 http://s.yingle.com/qq/861806.html

 商标复审的时间怎么规定_怎么撤销注册商标复审申请 http://s.yingle.com/qq/861805.html

 商标可以保护企业名称吗_为什么要注册商标 http://s.yingle.com/qq/861804.html

 如何注册商标_注册商标的注意事项有哪些 http://s.yingle.com/qq/861803.html

 驰名商标的保护原则是什么_驰名商标保护范围是什么 http://s.yingle.com/qq/861802.html

 注册商标如何分类_注册商标缴费的费用和方式是什么 http://s.yingle.com/qq/861801.html

 商标许可应注意什么_商标使用许可备案需要哪些材料 http://s.yingle.com/qq/861800.html

 商标注册程序是怎样的_注册商标使用要注意什么 http://s.yingle.com/qq/861799.html

 什么是商标驳回复审_商标驳回复审需要提交哪些材料 http://s.yingle.com/qq/861798.html

 域名权与商标权冲突的原因_域名权与商标权冲突的表现 http://s.yingle.com/qq/861797.html

 品牌保护重要吗_驰名商标认定考虑的因素是什么 http://s.yingle.com/qq/861796.html

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 什么是商标查询_商标近似查询的方法是什么 http://s.yingle.com/qq/861795.html

 如何申请驰名商标认证_哪些属于商标侵权行为 http://s.yingle.com/qq/861794.html

 小企业商标注册的一些建议

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 如何使用商标_冒充注册商标的行为有哪些 http://s.yingle.com/qq/861792.html

 商标转让存在哪些问题_商标转让交易需要防范哪些威胁 http://s.yingle.com/qq/861791.html

 初审公告的商标可以转让吗_如何办理商标转让申请 http://s.yingle.com/qq/861790.html

 申请商标注册前需要查询吗_商标注册申请需要哪些书件 http://s.yingle.com/qq/861789.html

 申请注册商标要具备的条件是什么 http://s.yingle.com/qq/861788.html

 商标注册申请的程序是什么_商标申请评审要注意哪些 http://s.yingle.com/qq/861787.html

 如何商标查询呢_商标审查是如何进行的 http://s.yingle.com/qq/861786.html

 侵犯注册商标专用权诉讼主体

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 商标注册申请人的种类_商标注册所需资料 http://s.yingle.com/qq/861784.html

 不服注册商标争议裁定怎么办_注册商标争议的裁定申请 http://s.yingle.com/qq/861783.html

 商标怎样跨类保护_商标如何跨类保护 http://s.yingle.com/qq/861782.html

 什么是商品商标_什么是服务商标_两者有哪些不同 http://s.yingle.com/qq/861781.html

 商标注册有哪些分类_申请商标注册的途径是什么 http://s.yingle.com/qq/861780.html

 如何进行商标近似查询_商标近似查询注意事项有哪些 http://s.yingle.com/qq/861779.html

 办理中国驰名商标需要什么条件_向谁申请驰名商标 http://s.yingle.com/qq/861778.html

 认定驰名需要注意哪些事项_驰名商标认定程序是怎样的 http://s.yingle.com/qq/861777.html

 侵犯知识产权罪量刑标准(2018年)是怎样规定(2018)的 http://s.yingle.com/qq/861776.html

 什么是注册商标转让当事人_注册商标转让的形式是什么 http://s.yingle.com/qq/861775.html

 驰名商标的认定证据有哪些_申请认定驰名商标的情况 http://s.yingle.com/qq/861774.html

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 注册商标应怎样使用许可_注册商标使用许可合同内容 http://s.yingle.com/qq/861773.html

 立体商标注册保护的特殊原则是什么_哪些商标不能注册 http://s.yingle.com/qq/861772.html

 驰名商标保护的具体措施有哪些_如何借鉴西方保护措施 http://s.yingle.com/qq/861771.html

 怎样避免侵犯他人商标专用权_立体商标注册如何保护 http://s.yingle.com/qq/861770.html

 商号与商标权利冲突的表现_商号与商标权利冲突的解决 http://s.yingle.com/qq/861769.html

 商标注册包括哪些程序_注册商标使用要注意什么 http://s.yingle.com/qq/861768.html

 集体商标有何意义以及规定(2018)http://s.yingle.com/qq/861767.html

 商标种类有哪些_商标使用许可合同注意事项是什么 http://s.yingle.com/qq/861766.html

 国际商标申请条件有哪些_国际商标申请要注意什么 http://s.yingle.com/qq/861765.html

 办理商标转让所需多少时间_商标转让申请如何提起 http://s.yingle.com/qq/861764.html

 申请商标异议的原因有哪些_如何做好商标异议答辩 http://s.yingle.com/qq/861763.html

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 什么是商标_如何通过商标使用进行防伪 http://s.yingle.com/qq/861762.html

 什么是颜色组合商标_颜色组合商标注册条件有哪些 http://s.yingle.com/qq/861761.html

 立体商标注册保护的一般性原则是什么_特殊原则有哪些 http://s.yingle.com/qq/861760.html

 驰名商标有什么特殊性_驰名商标认定主体的限制是什么 http://s.yingle.com/qq/861759.html

 申请商标注册的程序有哪些_注册商标要注意什么 http://s.yingle.com/qq/861758.html

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 申请商标注册的步骤是什么_申请前需要查询吗 http://s.yingle.com/qq/861756.html

 驰名商标容易注册吗_什么情况下可以申请认定驰名商标 http://s.yingle.com/qq/861755.html

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 在商标异议中怎样认定驰名商标_商标争议中怎样认定 http://s.yingle.com/qq/861753.html

 什么是商标新颖性审查_商标新颖性如何审查 http://s.yingle.com/qq/861752.html

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 商号侵犯商标权如何处理

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 驰名商标有何认定标准_证明商标驰名的证据材料有哪些 http://s.yingle.com/qq/861750.html

 申请商标材料有哪些_如何申请注册商标 http://s.yingle.com/qq/861749.html

 香港地区商标注册如何规定_为什么要申办商标注册 http://s.yingle.com/qq/861748.html

 如何申请商标转让_能撤回商标转让申请吗 http://s.yingle.com/qq/861747.html

 申请注册商标的途径是什么_申请注册商标的步骤是什么 http://s.yingle.com/qq/861746.html

 商标侵权诉讼管辖_商标侵权诉讼原告需要提供哪些证据 http://s.yingle.com/qq/861745.html

 商标是什么意思_香港地区商标注册如何规定 http://s.yingle.com/qq/861744.html

 注册商标转让是什么_办理商标转让所需多少时间 http://s.yingle.com/qq/861743.html

 什么是商标使用许可合同_如何填写商标使用许可合同 http://s.yingle.com/qq/861742.html

 商标注册申请书副本怎么规定_外文申请书件需要译文吗 http://s.yingle.com/qq/861741.html

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 什么是集体商标_集体商标与普通商标的区别有哪些 http://s.yingle.com/qq/861740.html

 领取商标注册证需要什么材料_领取时要注意哪些 http://s.yingle.com/qq/861739.html

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第三篇：城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

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城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

城市房屋拆迁纠纷行政裁决(以下简称拆迁纠纷裁决)是指房屋拆迁管理部门，根据拆迁当事人的申请，依据有关法律、法规、规章和规范性文件、争议事实和相关证据，针对平等民事主体之间因房屋拆迁发生的纠纷做出居中裁判的一种准司法性质的具体行政行为。拆迁纠纷裁决是一项集行政执法、准司法行为于一体的政策性、规范性、程序性、法制性都很强的特殊工作，其目的是及时、公正地解决、处理房屋拆迁纠纷，更好地维护拆迁当事人的合法权益，保障工程建设项目的顺利进行。

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第十六条规定，拆迁人与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内做出。

因此，拆迁纠纷裁决就成为城市房屋拆迁管理部门不能回避的法定职责。在现行拆迁管理体制下，为了进一步提高裁决工作的质量和效率，需要对拆迁纠纷裁决工作进行实践总结和理性探讨。

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一、城市房屋拆迁管理部门要勇敢面对矛盾

根据《条例》的规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。目前申请裁决的当事人几乎全是拆迁人，如果拆迁管理部门不依法受理，拆迁人可以起诉管理部门不履行法定职责、不作为;如果受理，就必须在30日内做出裁决，并且要承受被拆迁人的“充当拆迁人打手”的指责。如果被拆迁人对裁决这个具体行政行为不服，依照《行政复议法》、《行政诉讼法》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》)的规定，可以在裁决书送达之日起60日内申请行政复议或者在三个月内提起行政诉讼，拆迁管理部门将忙于应诉。即使在行政复议和行政诉讼中胜诉，拆迁管理部门还要申请人民法院强制拆迁或者申请人民政府责成有关部门实施行政强制拆迁。这样一来，一是拆迁管理部门在裁决、复议、诉讼、强制拆迁中冲在了第一线，陷入了矛盾的漩涡之中，耗费了大量精力;二是激化了与拆迁当事人的矛盾，成为信访投诉的对象;三是忙于行政裁决，耗费了大量的行政资源，却出力不讨好。拆迁人与被拆迁入本是平等的民事主体，在房屋拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁定：而通过行政裁决的方式干涉两个平等的民事主体之间的合同订立，会使拆迁管理部门陷入矛盾不能自拔、成为被告增大了行政风险。对此，拆迁管理部门应当勇敢面对，充分发挥主观能动性，想

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方设法做好拆迁纠纷裁决工作。

二、合理的裁决受理条件和裁决量是保证裁决质量的必要条件

当前，各地拆迁纠纷裁决申请量一直居高不下，且呈上升趋势。据分析，其主要原因表现在：

一是拆迁纠纷救济途径单一。《条例》规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可以向人民法院起诉。这样，对于达不成协议的拆迁纠纷，法院不再直接受理，先由房屋拆迁管理部门进行裁决，法院只受理当事人对裁决不服的行政诉讼案件，这就迫使拆迁管理部门冲在了解决大量拆迁纠纷的第一线并且随时准备当被告应诉。

二是拆迁管理部门提供免费裁决服务。《裁决规程》没有明确拆迁管理部门可以收取裁决费用，因此裁决申请人(几乎全是拆迁人)就可以享受免费裁决服务。这就客观上鼓励了拆迁人设法通过免费的行政裁决来解决难以处理的拆迁纠纷，而不去积极地同被拆迁人进行协商。

三是拆迁纠纷裁决申请条件过于宽松。饿决规程》第五条规定了拆迁入提出申请时应当提交的资料，如被拆迁房屋权属证明、估价报

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告，补偿安置方案、当事人协商记录等，以上资料拆迁人比较容易提供，从而使大量的裁决申请涌向拆迁管理部门。由于拆迁纠纷裁决案件较为复杂，一件拆迁纠纷裁决案件从受理、调查取证、调解、开庭审理到下达裁决书、送达到应对行政复议、应对行政诉讼、申请强制执行等起码要经过半年时间，裁决人员消耗了大量精力，难以保证在法定的时间内完成受理案件的裁决工作，形成大量积压案件，而新的裁决申请又不断涌入，拆迁管理部门的裁决压力可想而知;匆忙做出的裁决难免不出现瑕疵，裁决质量无法保证。

为进一步规范拆迁纠纷行政裁决行为，有效控制裁决量，提高裁决工作效率和成功率，切实维护拆迁双方当事人的合法权益尤其是被拆迁人的合法权益，裁决受理条件在符合《裁决规程》要求的前提下，各地还要结合具体裁决实践情况进一步补充和完善，提高受理条件的针对性和可操作性。因此，拆迁入申请行政裁决时提交的资料除满足《裁决规程》第五条规定的内容外，还应当补充以下内容：

l、补偿安置资金存储证明。核实拆迁补偿安置资金在许可前是否已足额到位，确保拆迁纠纷裁决后拆迁人能够有足够资金及时履行补偿义务。

2、拆迁许可证及拆迁公告。审查拆迁许可证是否真实有效、是否办理了必要的延期手续、是否进行了广泛告知。

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3、评估机构资质证书及委托合同、动迁单位资质证书及委托合同。核实评估机构和动迁机构的资质情况，确保拆迁服务业务发包给有资质的单位并在其业务承揽范围内。

4、产权调换房屋估价报告。核实产权调换房屋估价报告与被拆迁房屋估价报告是否由同一家评估机构采用同一时点、同一参数、同一评估规则做出的，确保实行产权调换安置时差价计算的公平性、合理性。

5、产权调换房屋权属证明或施工进度证明。产权调换房屋为期房的，要提供建设工程规划许可证、土地使用证、施工许可证、施工进度证明等，确保裁决的安置房屋能够按期建成、及时安置被拆迁人。

6、拆迁现场各种资料的公示证明。核实拆迁许可证、拆迁公告、各种资质证书、委托合同、评估报告、安置房源、补偿安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆迁人的知情权。

7、受理裁决听证意见书。当未达成协议户数占总户数一定比例如30%以上时，应当召开受理裁决申请前的听证会，并出具听证意见书。

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8、不适宜出庭的高龄老人、高危病人等被申请人出具的授权委托书。

三、加强裁决队伍建设

要做好裁决工作，拆迁管理部门必须健全裁决机构、充实裁决人员、提高人员综合素质、完善裁决程序。

要根据工作需要充实培养裁决人员。按照审理规定的要求，开庭审理必须有首席裁决员、裁决员、书记员，每个裁决室至少要配备三名工作人员，裁决量较大的城市要设置二个以上的裁决室。裁决人员应当由拆迁管理部门中的行政人员担任，但由于管理部门在编人数有限，现有人员中通晓法律、拆迁业务和裁决业务的人员又少，目前各地普遍存在裁决力量薄弱的问题。要根据工作需要及时充实裁决人员。要加强对在岗人员的培训，注重对政治理论、思想道德、拆迁管理、法律知识、裁决实务等方面的综合培训。

拆迁纠纷裁决工作是由裁决工作人员完成的，工作人员的综合素质决定了裁决工作的质量和效率。要做好拆迁纠纷裁决工作，裁决人员应当具备的综合素质包括：有较高的政治理论水平、有较高的思想道德水平和原则性、善于钻研理论和业务知识、始终做到严谨细致。

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只有建设一支高水平、高素质的裁决队伍，才能做好拆迁纠纷裁决工作。

 土地经营权是怎样抵押的

http://s.yingle.com/cq/901267.html

 依法实施征地拆迁确保重点项目建设 http://s.yingle.com/cq/901266.html

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 土地使用权取得方式有偿出让有什么法律规定2018(2018)http://s.yingle.com/cq/901262.html

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 司法能动化解征地补偿安置争议

http://s.yingle.com/cq/901260.html

 长沙市人民政府令 长沙市国有土地上房屋征收与赔偿实施办法 http://s.yingle.com/cq/901259.html

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  移民安置政策明白纸 http://s.yingle.com/cq/901257.html 国有划拨土地使用权补办出让合同范本 http://s.yingle.com/cq/901256.html

 浅谈城市房屋强制拆迁形式选择

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 安徽省公布执行新的征地补偿标准 http://s.yingle.com/cq/901253.html

 厂房土地转让合同范本

http://s.yingle.com/cq/901252.html

  拆迁补偿安置协议 http://s.yingle.com/cq/901251.html 国有

划

拨

土

地

能

否

抵

押

http://s.yingle.com/cq/901250.html

 宅基地使用权如何进行注销登记

http://s.yingle.com/cq/901249.html

 撤销国有土地使用权的程序是什么 http://s.yingle.com/cq/901248.html

 土地经营权可以进行转包和出租吗 http://s.yingle.com/cq/901247.html

 惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定 http://s.yingle.com/cq/901246.html

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 土地转让申请书（2018最新）写格式2018 http://s.yingle.com/cq/901245.html

 天平高速征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901244.html

 济宁市征地地面附着物和青苗补偿标准 http://s.yingle.com/cq/901243.html

 棚改指挥部为签订拆迁安置协议做好准备 http://s.yingle.com/cq/901242.html

 农村宅基地批复能查吗

http://s.yingle.com/cq/901241.html

 重庆主城征地补偿安置标准调高

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 土地使用权的摊销年限法律法规规定(2018)2018最新 http://s.yingle.com/cq/901239.html

 在租赁土地上建的房子可以办房产证吗 http://s.yingle.com/cq/901238.html

 宅基地证不小心丢失了如何补办

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  宅基地证怎么变更 http://s.yingle.com/cq/901236.html 贵阳市农村集体土地征用补偿清理工作结束 http://s.yingle.com/cq/901235.html

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 土地管理的概念分析与含义,土地管理的内容 http://s.yingle.com/cq/901234.html

  宅基地租赁合同范本 http://s.yingle.com/cq/901233.html 征地补偿安置标准须被征地农户听证 http://s.yingle.com/cq/901232.html

 撤销土地证的法律依据

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 强制征地与文明进程背道而驰

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 为多要赔偿有人抢种青苗

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 建设用地使用权流转方式是如何的 http://s.yingle.com/cq/901228.html

 农村户口迁入城镇户口，土地承包权是否就意味着要被收回 http://s.yingle.com/cq/901227.html

 房屋拆迁安置补偿协议公证

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 土地使用权是永久性的吗

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 山西省朔州市应县征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/901224.html

年) 强制征地何时能停止 http://s.yingle.com/cq/901223.html

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 政府违法征地怎么举报

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 山东省莱阳市征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/901221.html

年) 未拟社保方案的征地申请一律不受理 http://s.yingle.com/cq/901220.html

 宅基地审批程序是什么样子的

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 中华人民共和国土地管理法实施细则 http://s.yingle.com/cq/901218.html

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 “百强县”岂能野蛮征地害死人

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 农村拆迁赔偿标准(2018年),按时拆迁赔偿多少 http://s.yingle.com/cq/901215.html

 没收到拆迁通知房屋被强拆怎么办 http://s.yingle.com/cq/901214.html

 法律对农村宅基地的归属是如何规定(2018)的 http://s.yingle.com/cq/901213.html

 农民集体所有的土地可由哪些主体承包经营 http://s.yingle.com/cq/901212.html

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 广东省潮州市湘桥区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901211.html

 土地使用权的取得方式有几种

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 征地补偿安置协议书(2)http://s.yingle.com/cq/901209.html

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 山西省太原市小店区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901205.html

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 山东省烟台市开发区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901203.html

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 刑民交叉案|吴刚：合法转让股权，为何却身陷囹圄 http://s.yingle.com/y/al/1050489.html

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 房屋布局与约定相反，买家遭遇“毁约”咋维权 http://s.yingle.com/y/al/1050472.html

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 合同约定赔偿金过高当事人可以请求法院减少吗 http://s.yingle.com/y/al/1050468.html

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 股权转让协议纠纷管辖

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 因民间矛盾故意杀人可否被判处死缓的限制减刑 http://s.yingle.com/y/al/1050466.html

 继承祖父遗产养子女和继子女可否作代位继承人 http://s.yingle.com/y/al/1050465.html

 转让已到期探矿权是否有效

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 持超过有效期驾驶证发生交通事故，保险公司能否拒赔 http://s.yingle.com/y/al/1050456.html

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 未取得商品预售许可证商品房预售合同是否有效 http://s.yingle.com/y/al/1050453.html

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 房产公司作虚假宣传业主可以要求承担违约责任吗 http://s.yingle.com/y/al/1050449.html

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 个人体质是否是侵权责任中的过错情形 http://s.yingle.com/y/al/1050445.html

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第四篇：完善房屋拆迁制度维护群众切身利益

完善房屋拆迁制度维护群众切身利益

我国政府在房屋拆迁的过程中存在很多问题，严重损害了群众的利益。一些地方政府通过拆迁人申请，物价、国土、建设三部门联合下文的方式，代替房屋拆迁市场主体的自由选择，单方确定补偿标准，从而导致补偿价格与市场价格相差甚远，在主观上加重了被拆迁人购房的经济负担。近几年来，土地使用权出让价、商品房价格和二手房价格不断攀升，而各地政府制定的补偿标准却多年停滞不动，给被拆迁人造成巨大的利益损失。并且，我国现行的法律法规对被拆迁人的土地使用权没有明确补偿规定，拆迁补偿只补偿被拆迁人的地上建筑物，而其土地使用权没有得到应有的补偿。被拆迁人因土地使用权的丧失而导致的损失，仅以房屋补偿名义是难以完全涵盖的。

一些地方政府在房屋拆迁中以个人利益要服从“公共利益”为由，非法介入商业性目的强制拆迁。目前我国现行法律对“公共利益”内涵没有具体明确规定，导致在实际拆迁工作中，作为政府的一项强制性拆迁行政权力的使用被扩大化了。一些地方政府给一些商业开发项目和政绩工程挂上“公共利益”的幌子，借助政府的公共权力，侵害被拆迁人的私有财产权。

针对以上问题，提出以下几点建议：

(1)明确土地使用权的财产权利，合理确定拆迁补偿标准。要对被拆迁人的国有土地使用权给予公平、合理的补偿。通过修改《城市房屋拆迁管理条例》及其相关法律和法规，明确规定被拆迁人的土地使用权的财产权利，在拆迁中，除了对被拆迁人的房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人因丧失土地使用权而遭受的损失。拆迁补偿标准应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑等因素，并充分考虑土地本身的价值和预期收益，按照市场正常交易价格评估，由拆迁当事人双方协商确定，切实保证拆迁补偿价格同房地产市场接轨。真正做到按照市场规律确定拆迁补偿标准，及时调整、修正拆迁补偿价格指数，确保不低于同期商品房价格上涨的指数。

(2)严格界定“公共利益”的概念，建立商业性用地拆迁的市场化机制。要对“公共利益”的概念作出具体明确的界定，将政府强制执行程序严格限制在“公共利益”的范围。与此同时，政府必须退出商业性用地的房屋拆迁，并在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用，从而实现政府行为的规范化和合法化。要严格区分公益性拆迁和商业性拆迁，实行不同的房屋拆迁规定。前者是着重强调程序正当化，体现为适当补偿，后者则用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人的利益关系，实行充分补偿。建立商业性用地拆迁的市场化机制，将出于商业目的的拆迁完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁人自愿的条件下确定是否同意拆迁。补偿标准、安置办法，由开发商与被拆迁人作为平等的民事主体协商解决。

要从保护群众合法权益和规范政府行为出发，完善房屋拆迁秩序。一是要通过公告、听证、协商等方式听取被拆迁人的意见，获得房屋拆迁的确认;二是设立“公共利益的需要”的认定程序;三是建立商业性拆迁的相关程序、实施原则和具体办法。

(3)完善住房供应保障体系，确保被拆迁人基本居住需要。一是建立商品房、安置房、经济适用房、廉租房、二手房为一体的完善的住房供应保障体系，从而拓宽被拆迁人住房选择空间，保证被拆迁人“买得到，买得起，有房住”。二是建立政府住宅基金，扩大廉租房屋和经济适用房的比例，对被拆迁人购房提供优惠政策，在相关税费上予以减免，保障低收入被拆迁人的基本居住条件和基本生活来源。三是要不断完善拆迁安置办法，控制拆迁还原房的价格，建立对拆迁安置工作不落实的责仸追究制度。由于政府在拆迁过程中起着非常重要的作用，因此，限制政府的权利，并且增加各部门的监督职能是非常必要的。同时让社会各界都来监督，并且把相关的法律落到实处，这样才可以使拆迁的悲剧减少，保障人民和国家的利益不受损害。

第五篇：城市拆迁问题

城市拆迁问题

20110314王继房地产经营与管理01班

摘要

城市发展需要不断进行再建设，有时为了国家建设和城市的总体规划，或者其他工程建设项目，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地计划需要对一些房屋进行拆除，需要对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置，并对被拆除房屋的所有人给予安置或补偿。第一部分分析了城市拆迁的现状，第二部分分析了拆迁的主要问题，第三部分针对问题提出了对策。

关键词：城市拆迁 现状 问题 对策

一、城市拆迁的现状

近几年来，随着经济的发展和现代生活的需要，城市拆迁的力度进入快速发展阶段。可以看出，城市拆迁经过前期的铺垫，其对实现城市长远发展目标的实现，推进城市环境面貌更新，改善城市居民居住条件所起到的积极影响是有目共睹的。但是，成绩的面前我们仍应看到不足的方面。拆迁工作本身民就是一项复杂，涉及面广，工作量大的艰巨任务，在众多因素的影响下仍然存在一些侵犯移民权益的问题，导致移民工作难度增大，从而使城市拆迁成为影响社会安定，社会各界热议的一个话题。当前，城市拆迁的主要问题是：一是府在城市拆迁中的职能“越位”“错位”“缺位”现象十分严重；二是法法规不完善；三是拆迁评估不合理；四是补偿不明确；五是程序监督不完善；六是历史遗留问题仍然存在；七是迁引发的社会问题突出。这些问题的存在给拆迁工作带来了巨大的阻碍，甚至是矛盾的尖锐化，使拆迁工作不能顺利进行。因此，在旧城改造和城市化进程不断发展的今天，城市化所带来的问题已经不得小视，其不仅关系到城市的发展，更加关系到社会的稳定。

二、当前城市拆迁的主要问题

1、政府角色错位现象十分严重：、既是裁判员又是运动员，扮演“全能”政府，全程参与拆迁过程，混淆拆迁和裁决主体。政府忽视作为市场监控者的本有地位，角色错位，而仅仅关心的是土地出让金是否交全，项目建设是否按规划要求如期开展等与被拆迁人没有直接利害关系的事项。随着政府改革的深入和政府职能的转变以及建设“服务型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服务型”政府转变。引入市场机制中的合理成份，意味着政府角色应该是在大局中“掌舵”而不是“划桨”。但是现实中，政府经常是在收完土地出让金后，拆迁的全部事宜交由开发商处理。这种职能的错位，必然是被拆迁人失去政府的有力支持。

2、法律法规不完善：拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用，因此，如果相关的法律法规不健全，将直接导致拆迁工作无法顺利进行，也将使拆迁矛盾更加突出。对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分；拆迁补偿标准规定不明：在实践中往往由各级政府实行定价，旧房的评估通常不包括土地出让金，装修设施及材料的价值和原居民应可获得的适当救济补偿等。而开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常还包括土地出让金，市政建设配套费，支付居民的补偿费等。从两种价格构成元素来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。强制拆迁行为在立法上不规范，赋予了政府过大的自由裁量权：《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予了行政机关强制拆除权，另一方面也规定了可以向人民法院申请强制执行。

3、拆迁评估不合理: 城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此城市房屋拆迁聘雇问题的重要性可想而知。当前拆迁评估制度的问题有：城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；拆迁估价机构受利益驱使恶性竞争；房屋拆迁估价机构忽视估价专业技术和服务的内在价值；拆迁评估混乱无序房屋拆迁评估政策执行不到位。

4、程序设置不完善：我国尚没有制定专门的城市拆迁行政程序法律法规。现有的有关程序分散在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律文件。虽然《行政处罚法》和《行政许可法》为行政机关设定了相对较为严格的程序，由于行政法规和规章比较多的考虑到行政效率对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定，行政机关行使权利的程序较多地由行政法规和规章来确定，不仅杂乱而且公民很难知晓。对于现有的拆迁程序也存在缺陷：收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置；拆迁移民缺乏对拆迁过程的参与权、知情权和听证权；缺乏公益拆迁和非公益拆迁的程序性规定；司法救济程序滞后。

5、历史遗留问题仍然存在：由于房产资料的不健全、忽视保护个人财产、公私合营、文化大革命等一系列历史原因造成的手续不全、无权书证民的房屋大量存在，造成在拆迁时按照违章建筑予以拆除，进而被拆迁人的合法权益得不到保障；对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按照住房予以补偿，引发大量的拆迁纠纷。

6、拆迁引发的社会问题突出：农民失地严重；、在被拆迁户中，低收入、低补偿的拆迁移民比例呈递增趋势：由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区的房屋价格上涨过快，而被拆迁居民大多数为低收入家庭，导致中低

价位的普通商品房和经济适用房的需求量猛增，而低价位的普通商品房和经济适用房明显供应不足，导致供需矛盾激化；暴力拆迁造成的恶性影响巨大；因城市拆迁上访人数呈递增趋势。

三、城市拆迁问题的对策

1、拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房屋建成后再行迁入。

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

2、被拆迁者的保护角色：拆迁双方的合法权益都应得到保护，合法权益的保护是拆迁中的核心问题。但是拆迁者相对于被拆迁者具有信息、资金等各方当面的优势，他们的合法权益一般不会受到侵犯，相反合法权益最容易受到侵犯的是作为弱势群体的被拆迁者，凭借他们自身的力量，其合法权益难以得到保障。因此，他们迫切需要政府的大力支持。政府在保证他们合法权益的同时，还须采取积极的措施，增强这类群体适应当前社会激烈竞争状况的能力，进而摘下“弱

势群体”的帽子。

3、完善城市拆迁的法律法规：当前关于城市房屋拆迁的法律法规应该很多。在中央，主体性法律有《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《物权法》等；行政法规有《土地管理法实施条例》、《城市拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等；在地方，省、市甚至（区）县都出台了相应操作性政府性文件。但是，在实际操作中，法律法规之间，政府文件和政府文件之间，法律法规和政府文件之间没有必要的呼应，相互之间无法构成一个整体，这迫切需要我们尽快整合其功能，弥补两者之间的裂缝。

4、建立完善的拆迁监督机制：由于房屋拆迁活动本身就是一个非常复杂的过程，且涉及到多个部门的种种行为，因此，在现实操作中稍有不慎就极容易发生损害广大移民权益的情况。作为拆迁管理着角色的政府，应该加强对房屋拆迁管理的监督工作。

虽然城市拆迁及由他而引发的在当前社会的实际操作中暴露出的种种问题，侵犯了部分群众的合法权益，但是相信是问题就会解决，并且随着经济的发展和社会的进步，随着物质文明、精神文明和政治文明的不断进步，法律法规的不断完善和健全，人类的智慧与文明将会使城市拆迁真正变成造福群众的幸福工程，在党和国家的带领下，在全国人民的共同努力下，和谐社会的实现就在不远的明天。

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