广州物业专项维修资金管理办法[样例5]

第一篇：广州物业专项维修资金管理办法

广州市物业专项维修资金管理办法

第一章

总则

第一条 为规范物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。售后公有住房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照市住房保障办公室的相关政策执行。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条

本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。

第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，指导全市物业专项维修资金管理工作。

市物业专项维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。

区住房和建设主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作。

市财政、审计主管部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

第六条 市住房和城乡建设行政主管部门牵头会同市有关部门综合考虑安全、增值、便利等因素，合理确定本市行政区域内一定数量的物业专项维修资金专户管理银行(以下简称“专户管理银行”)。

第七条

专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定，协助市、区住房和城乡建设行政主管部门、管理中心开展物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。

第二章

交存

第八条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

前款规定的建筑面积包括不动产登记薄记载的套内面积和分摊面积。

管理中心应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。玻璃幕墙等特殊材料建筑的首期维修资金交存标准，由管理中心另行规定。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。第九条 业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转物业专项维修资金的，物业专项维修资金由管理中心代管。管理中心应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

开立物业专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按照幢、房屋户门号分级设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按照房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金应登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当登记业主姓名、身份证件号码等信息。本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，应当登记在以物业管理区域设立的账户名下；具备设立分户账条件的物业管理区域按照本条第二款执行。

第十条 有下列情形之一的，建设单位应当按照下列规定为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金，并按照本办法第十一条规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行：

（一）以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积代交首期物业专项维修资金。

（二）以现楼方式销售的，在申请办理房屋所有权初始登记前，按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。

（三）规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。

第十一条 按照本办法第十条规定代交首期物业专项维修资金的，应当按照下列程序办理：

（一）建设单位持下列材料向管理中心申请办理首期物业专项维修资金代交手续：

1.代交首期物业专项维修资金申报表；

2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的预算（测算）成果报告书（申请核发商品房预售许可证的提供）； 3.房地产测绘机构对房屋、车位所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料（办理房屋、车位产权初始登记的提供）；

（二）管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，核对无误的，向建设单位发出代交通知书；核对有误的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（三）建设单位持代交通知书，将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。专户管理银行根据代交通知书，建立物业专项维修资金分户账，并向建设单位出具已代交首期物业专项维修资金凭证。

（四）管理中心在收到建设单位已代交首期物业专项维修资金凭证当日内发出交款确认书。

第十二条 建设单位已代交物业专项维修资金的，管理中心会同专户管理银行应当按照物业管理区域、幢、房屋户门号，将物业专项维修资金登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当对应登记建设单位名称信息。

第十三条 建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。

建设单位已向买受人收回首期物业专项维修资金的，该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更。

房屋购买人未按照本办法交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

第十四条 已在专户管理银行开立物业专项维修资金分户账的物业管理区域、楼宇中未交存物业专项维修资金的业主，应当持房屋产权证明、业主身份证明到专户管理银行，按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。

第十五条 属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业办理产权转移登记后，物业属于2个以上（含2个）拥有独立产权业主共有的，业主应当按照管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准足额交存首期物业专项维修资金，并按照下列程序办理首期物业专项维修资金交存手续：

（一）业主在办理产权转移登记手续前，确定拟交存的本办法第六条规定的专户管理银行后，持下列材料向管理中心提出交存首期物业专项维修资金申请：

1.交存首期物业专项维修资金申报表；

2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料；

（二）管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，核对无误的，在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，向业主发出交存通知书；核对有误的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（三）业主持交存通知书，将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。

第十六条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会关于物业专项维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定；

（二）代表业主与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议。同时，按照本办法第九条第二款、第三款的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，行使专户管理单位职责；

（三）管理物业专项维修资金帐目；

（四）组织召开业主委员会会议，经全体委员半数以上委员同意后确定不超过3名办理物业专项维修资金存取手续的业主；

（五）拟定物业专项维修资金筹集和使用规约，并组织召开业主大会会议对物业专项维修资金筹集和使用规约进行表决；

（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（七）定期向业主大会报告业主委员会行使物业专项维修资金管理职权的情况，接受业主、业主监事会对物业专项维修资金筹集、使用和管理等事项的质询和监督；

（八）向全体业主公布物业专项维修资金委托管理协议、物业专项维修资金筹集和使用规约，并每季度公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理的情况。

业主委员会未按照前款第（八）项的规定公布相关情况的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第十七条 物业专项维修资金筹集和使用规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）业主的权利和义务；

（二）物业专项维修资金筹集和使用的制度；

（三）违反物业专项维修资金筹集和使用规约应当承担的责任。

物业专项维修资金筹集和使用规约应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

聘请专业机构对物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况进行审计的，审计费用可以从物业专项维修资金中列支。

物业专项维修资金筹集和使用规约不得违反法律、法规、规章和本办法的规定，对全体业主、物业使用人具有约束力。

第十八条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，下列事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）物业专项维修资金划转业主大会管理的决定；

（二）选聘和解聘专户管理银行；

（三）筹集和使用物业专项维修资金以外的其他有关物业专项维修资金的重大事项。

前款第（二）项规定的专户管理银行应当是本办法第六条已确定的专户管理银行。

业主大会管理的物业专项维修资金专户，在专户管理银行登记的管理单位应当是业主委员会，登记的监督单位应当是管理中心，登记的办理物业专项维修资金存取手续的自然人应当是业主。

第十九条 经业主大会会议依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当持下列材料到管理中心申请办理划转手续：

（一）划转物业专项维修资金申报表；

（二）业主委员会备案回执；

（三）业主委员会组织机构代码证；

（四）业主大会、业主委员会、办理物业专项维修资金存取手续自然人的印章模板；

（五）业主大会依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理和选聘专户管理银行的会议记录和会议决定；

（六）物业专项维修资金筹集和使用规约；

（七）业主大会依法表决同意物业专项维修资金筹集和使用规约的会议记录和会议决定。

报送材料齐全、符合法定要求的，管理中心应当在收到材料之日起5个工作日内出具划转物业专项维修资金的通知；报送材料不齐全或者不符合法定要求的，一次性书面告知需补正的有关材料。

管理中心已出具划转物业专项维修资金通知的，业主委员会应当按照本办法第十六条第一款第（二）项规定与专户管理银行办理相关手续。

市管理部门自收到物业专项维修资金委托管理协议之日起3个工作日内，应当将物业专项维修资金有关帐目移交业主委员会，并通知专户管理银行将该物业管理区域内物业专项维修资金账面余额划转至业主委员会开立的物业专项维修资金专户。专户管理银行应当在1个工作日内完成资金划转工作。

第二十条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，有下列情形之一的，业主委员会应当向管理中心申请办理物业专项维修资金账户变更：

（一）已划定的物业管理区域范围调整的；

（二）物业管理区域名称变更的；

（三）办理物业专项维修资金存取手续自然人发生变更的；

（四）选举产生新一届业主委员会的；

（五）依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议后，选聘了新专户管理银行的。

办理前款变更事项的，业主委员会应当填写并提供变更帐户申报表，并对应前款应当办理变更事项的不同情形，提供相应材料：

（一）属于前款第（一）项情形的，提供区住房和建设行政主管部门出具的调整后的物业管理区域备案回执，以及调整后的物业管理区域内的幢、房屋户门号的分户账；

（二）属于前款第（二）项情形的，提供地名行政主管部门出具的物业管理区域地名的文件；

（三）属于前款第（三）项情形的，提供有效任期内的业主委员会作出确定办理物业专项维修资金存取手续自然人的决定，以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执；

（四）属于前款第（四）项情形的，提供街道办事处、镇人民政府出具的新一届业主委员会备案回执；

（五）属于前款第（五）项情形的，提供依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议的证明文件、业主大会依法表决同意选聘新专户管理银行的会议记录和会议决定，以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执。符合前款规定的，管理中心应当在收到业主委员会申请材料之日起3个工作日内出具同意变更通知；不符合前款规定的，一次性书面告知需补正的有关材料。

第二十一条 管理中心出具本办法第二十条第三款规定的同意变更通知的，专户管理银行应当按照下列规定办理物业专项维修资金专户变更手续：

（一）变更事项属于本办法第二十条第一款第（一）至第（三）项的，应当当场办理变更手续。

（二）变更事项属于本办法第二十条第一款第（四）项的，但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法有效的，应当当场办理变更在专户管理银行登记管理单位的手续。

（三）变更事项属于本办法第二十条第一款第（四）项的，但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法失效的，新一届业主委员会与专户管理银行应当重新签订物业专项维修资金委托管理协议。

（四）变更事项属于本办法第二十条第一款第（五）项的，业主委员会应当注销原专户管理银行专户，按照本办法第十六条第一款第（二）项规定在新专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

专户管理银行按照前款规定完成物业专项维修资金专户变更手续之日起1个工作日内，应当将物业专项维修资金专户变更情况通知管理中心。

第二十二条 物业专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，物业专项维修资金专户由管理中心代管：

（一）业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；

（二）业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；

（三）业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的；

（四）管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的其他情形。

属于本条第一款第（一）、（二）、（四）项规定情形的，中止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利；属于本条第一款第（三）项情形的，终止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利。

第二十三条 符合本办法第二十二条第一款规定情形的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时通知区住房和建设行政主管部门。区住房和建设行政主管部门经核实后，应当及时通知管理中心。管理中心应当及时向已划转业主大会管理的物业专项维修资金专户管理银行发出代管通知。

专户管理银行应当自收到代管通知之日起，将物业专项维修资金专户变更为由管理中心代管。管理中心应当及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的物业专项维修资金专户进行审计，审计结果应当及时向全体业主公布。

符合本办法第二十二条第一款第（一）、（二）项规定情形，但重新选举产生新一届业主委员会的，应当按照本办法第二十条、第二十一条规定办理物业专项维修资金专户变更手续。

第二十四条 业主大会管理的物业专项维修资金专户应当接受管理中心的监管。

第二十五条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，由业主大会决定续交方案或者制定物业专项维修资金筹集和使用规约。续交方案或者物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限，交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准。业主应当按照交存标准及时、足额交存至专户管理银行。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同同级财政部门另行制定。第二十六条 本办法实施前未建立物业专项维修资金的，可以按照下列规定补建物业专项维修资金：

（一）业主大会按照本办法第十七条规定表决通过物业专项维修资金筹集和使用规约，并按照本办法第十八条第一、二款规定选聘物业专项维修资金的专户管理银行。物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限，交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准；

（二）业主委员会与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议，按照本办法第九条、第十八条的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户；

（三）业主按照本款第（一）项约定的物业专项维修资金交存标准，及时、足额将物业专项维修资金交存至专户管理银行。

专户管理银行在业主委员会开立物业专项维修资金专户之日起2个工作日内，应当将物业专项维修资金委托管理协议和开立专户的情况报送管理中心。

第二十七条 业主违反本办法第十四条、第二十五条第二款、第二十六条第一款第（三）项，未将物业专项维修资金及时、足额交存至专户管理银行的，业主委员会、业主监事会应当督促业主交纳，也可以循法律途径解决。

第三章

使用

第二十八条 物业专项维修资金应当专项用于物业的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求。

物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

第二十九条 物业服务合同应当约定由物业服务企业承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等事项。

物业服务合同约定使用物业专项维修资金有关事项的，不得违反本办法规定。

第三十条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并接受物业专项维修资金列支范围内的业主监督。

第三十一条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊费用：

（一）属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于车位的共用部位、共用设施设备，由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例共同承担；

（五）上述

（一）至

（四）款情况外的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位应当按照本条第一款规定分摊维修和更新、改造费用。

第三十二条 使用物业专项维修资金的组织实施单位按照下列规定确定：

（一）有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施；

（二）没有物业服务企业的，由业主委员会、业主监事会组织实施；

（三）没有物业服务企业，且没有业主委员会、业主监事会的，由相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。

第三十三条 组织实施单位应当根据维修和更新、改造的项目提出物业专项维修资金使用方案。使用方案应当包括下列内容：

（一）维修和更新、改造的项目；

（二）费用预算；

（三）列支范围；

（四）分摊明细。

使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，属于本办法第四十三条规定的应急使用物业专项维修资金情形的除外。

组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，可以按照年度维修计划向管理中心申请使用物业专项维修资金，其具体操作细则由管理中心另行制定。

第三十四条 使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式进行表决。采取书面征求意见形式的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名；采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

使用方案表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上，采用电子投票形式产生的表决结果应当按照市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的规定进行公示。公示内容应当包括下列内容：

（一）业主房号和专有部分面积；

（二）业主对使用方案赞同、反对、弃权的意见；

（三）业主对使用方案赞同、反对、弃权意见的汇总结果。

业主对公示的使用方案表决结果有异议的，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十三条、市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的有关规定处理。

第三十五条 使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，应当实行审价，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。

按照本条第一款规定应当实行审价的，组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。组织实施单位应当将预算审价报告及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

组织实施单位可以委托具备审价条件的专户管理银行进行审价，也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业诚信排名信息择优选聘。

第三十六条 维修和更新、改造项目应当签订施工合同。使用方案中维修和更新、改造全部项目的费用总额、费用支付方式、物业专项维修资金划转帐户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

组织实施单位应当将施工合同及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

第三十七条 提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位，并聘请专业监理单位对工程质量进行监理。

招标、投标的具体操作细则可以参照市住房和城乡建设行政主管部门的现行有关规定执行。

第三十八条 维修和更新、改造项目工程竣工后，组织实施单位应当对工程进行验收，并签署竣工验收报告。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

组织实施单位应当将竣工验收报告在物业管理区域内显著位置及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

第三十九条

组织实施单位聘请的鉴定、设计、审价、监理、施工等单位应当符合有关规定。

用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费用，可计入维修和更新、改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。

第四十条 物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。

第四十一条 施工合同约定的费用总额在5万元以下，组织实施单位申请使用物业专项维修资金的，应当向物业所在地的区住房和建设行政主管部门提供下列材料：

（一）物业专项维修资金使用申报表；

（二）使用方案；

（三）业主同意使用方案的表决结果（紧急情况申请使用的不需提供）及公示情况；

（四）施工合同；

（五）竣工验收合格报告；

（六）维修和更新、改造项目的发票。

施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），组织实施单位在工程竣工前申请使用物业专项维修资金的，除提供本条前款规定的第（一）至

（四）项材料外，还应当提供下列材料：

（一）预算审价报告（符合本办法第三十五条规定的需提供）；

（二）其他必要的相关材料。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），组织实施单位在工程竣工后申请使用物业专项维修资金的，且组织实施单位在工程竣工前已申请使用过物业专项维修资金的，应当提供本条第一款规定的第（五）、（六）项材料，以及其他必要的相关材料；组织实施单位在工程竣工前未申请使用过物业专项维修资金的，应当提供本条第一款规定的第（一）至

（六）项材料和第二款规定的第（一）、（二）项材料。

第四十二条 物业专项维修资金由管理中心代管的，使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理：

（一）组织实施单位按照本办法第三十三条第一款的规定提出使用方案。

（二）使用方案按照本办法第三十三条第二款、第三十四条的规定征得业主同意。

（三）组织实施单位持本办法第四十一条规定的相关材料，向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元）的，组织实施单位可以分期提出使用申请。

（四）区住房和建设行政管理部门自受理使用申请材料之日起5个工作日内完成审核。经审核符合使用条件的，报告管理中心；经审核不符合使用条件的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（五）管理中心自收到区住房和建设行政管理部门的报告之日起3个工作日内，按照下列规定向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知：

1.施工合同约定的费用总额在5万元以下，或者施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），但未分期提出使用申请的，通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金；

2.施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），且分期提出使用申请的，工程竣工前，通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金；工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

（六）专户管理银行收到管理中心发出的划转物业专项维修资金通知之日起1个工作日内，按照划转通知要求，将物业专项维修资金划转至相应帐户。

第四十三条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金应当按照以下程序办理：

（一）组织实施单位按照本办法第三十三条第一款的规定提出使用方案。

（二）使用方案按照本办法第三十三条第二款、第三十四条的规定征得业主同意。

（三）组织实施单位持本办法第四十一条规定的相关材料，向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用物业专项维修资金的备案申请。施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元）的，组织实施单位可以分期提出备案申请。

（四）报送材料齐全、符合法定要求的，区住房和建设行政管理部门应当当场出具加盖印章的书面备案回执，并自出具备案回执之日起2个工作日内，将备案回执抄送专户管理银行、管理中心；报送材料不齐全、不符合法定要求的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（五）使用物业专项维修资金已备案的，业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知。

1.施工合同约定的费用总额在5万元以下，或者施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），但未分期提出备案申请的，通知专户管理银行全额划转物业专项维修资金；

2.施工合同约定的费用总额在5万元以上（含5万元），且分期提出备案申请的，工程竣工前，通知专户管理银行按照施工合同约定费用总额的30%划转物业专项维修资金；工程竣工后，通知专户管理银行划转维修和更新、改造费用的全部余额。

（六）专户管理银行收到业主委员会发出的划转物业专项维修资金通知和区住房和建设行政管理部门出具的备案回执之日起1个工作日内，应当按照划转通知要求将物业专项维修资金划转至相应帐户。

第四十四条 发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

前款所称紧急情况包括：

（一）电梯故障。发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障，或经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全技术评估，认为电梯存在安全隐患，可能发生危及人身财产安全事件，或被安全监察部门认定存在故障隐患发出监察指令要求停梯整改的。

（二）消防设施故障。消防行政主管部门出具《责令改正通知书》或《火灾隐患限期整改通知书》的。

（三）屋面、外墙渗漏。房屋安全鉴定机构出具证明的。

（四）楼体外立面存在脱落危险。房屋安全鉴定机构出具证明的。

（五）未移交供水公司的二次供水水泵运行中断。

（六）排水设施堵塞、爆裂。

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。符合前款紧急情况的，应当按照下列规定列支物业专项维修资金：

（一）物业专项维修资金由管理中心代管的，组织实施单位按照本办法第四十二条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项的规定办理。

（二）物业专项维修资金划转业主大会管理的，组织实施单位按照本办法第四十三条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项的规定办理。

第四十五条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四十六条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

物业专项维修资金划转业主大会管理的，国债购买方案或定期存款方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四十七条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。转入物业专项维修资金滚存使用的资金，应当按照相关业主各自拥有房屋建筑面积的比例分配，但业主大会另有决定的除外。

第四章

监督管理

第四十八条 房屋所有权转移时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存情况，并移交物业专项维修资金卡（存折），房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而同时变更。

房屋所有权转移时，业主未交存首期物业专项维修资金，或者交存的首期物业专项维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋分户帐中的资金应当随房屋所有权同时过户。

业主、受让人在市住房和城乡建设委员会存量房网上交易平台签订房屋买卖合同时，可以查询房屋的物业专项维修资金交存和结余信息。

第四十九条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金应当返还业主。业主可持房屋灭失的证明材料到管理中心申请办理物业专项维修资金账户余款返还手续。

第五十条 管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况，包括：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。管理中心、业主委员会应当在收到复核申请之日起10个工作日内予以回复。

第五十一条 专户管理银行应当每年至少一次向管理中心、业主委员会、物业服务企业发送物业专项维修资金对账单。

管理中心、业主委员会、物业服务企业对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第五十二条 市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政主管部门、管理中心等有关部门应当根据专户管理银行管理物业专项维修资金的安全、增值收益、服务质量等综合因素对其定期进行考核，并根据考核结果对专户管理银行进行动态调整。

第五十三条 管理中心应当建立巡查制度，对物业专项维修资金的使用情况进行检查，发现不符合有关规定的，应当及时指出，并限时改正。

第五十四条 物业专项维修资金在管理中心代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第五十五条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第五十六条 违反本办法第三十五条第二款、第三十六条第三款、第三十八条第二款规定，组织实施单位未及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上的，物业所在地的区住房和建设主管部门可以责令其限期公告并通告业主。

第五十七条 对违反本办法规定的单位和个人，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等其他有关规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章

附则

第五十八条 本办法自2016年12月1日开始施行，有效期5年。本办法施行前本市颁布的相关政策文件与本办法规定不一致的，按照本办法执行。相关法律政策依据发生变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。

第二篇：淮南市物业专项维修资金管理办法

淮南市物业专项维修资金管理办法

（2013年2月1日淮南市第15届人民政府第2次常务会议审议通过 2013年2月4日淮南市人民政府令第135号公布 自2013年4月1日起施行）

第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市辖区（包括毛集实验区）范围内的物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、管理、使用和监督。

第三条 本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、走廊通道、地面架空层等。

本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、路灯、绿地、道路、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第四条 市房地产行政主管部门负责指导监督维修资金的管理工作，其所属的市维修资金管理机构具体负责日常管理工作。

市房改部门负责公有住房出售单位交存的维修资金管理工作。

市财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好维修资金的监督工作。

第五条 维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第六条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存维修资金。但属一个业主所有且与其他物业没有共用部位、共用设施设备和居民依法自建自用的房屋除外。

第七条 首次维修资金，由业主按照下列标准交存：

（一）住宅物业，未配备电梯的按照购房款总额1％的比例交存；配备电梯的按照购房款总额2％的比例交存；

（二）非住宅物业（包括建设单位自用、出租的物业），按照购房款总额或者同期同类商品房售房价款1％的比例交存；

（三）公有住房的买受人按照购房款总额2％的比例交存，售房单位按照高层住宅售房款30％的比例交存、多层住宅售房款20％的比例交存。

第八条 首次维修资金，由业主在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存；建设单位自用、出租的物业，由建设单位在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存。

违反前款规定，业主、建设单位未交存首次维修资金的，市房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。

第九条 业主交存的维修资金属业主所有，建设单位交存的维修资金属建设单位所有，房改房单位交存或者从售房款中提取的维修资金属房改房单位所有。

第十条 市房地产行政主管部门收取维修资金时，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十一条 业主分户账内维修资金余额低于首次交存额30％时，该业主应当及时续筹维修资金。

成立业主大会并选举产生业主委员会的，维修资金的续筹标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。经业主大会同意，也可以委托物业服务企业实施。

未成立业主委员会的，维修资金的续筹工作由物业服务企业或者物业所在区域居民委员会组织实施。

第十二条 市房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立维修资金管理专户。

业主交存的维修资金，由市房地产行政主管部门在维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。

维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。

第十三条 业主大会成立后，业主委员会应当到市维修资金管理机构查询所在物业管理区域内交存维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。

业主未交存维修资金的，业主委员会应当督促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起诉。

第十四条 业主转让物业时，应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该物业分户账中结余的维修资金随物业所有权同时转让过户。原业主未交存维修资金的，受让人足额交存后，凭维修资金专用票据方可办理物业转让手续。

业主转让物业时，未结清维修资金的，市房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。

第十五条 物业因拆迁或者其他原因灭失的，市维修资金管理机构应当将业主交存的维修资金账面余额返还业主，业主办理余额支取手续时，应当提交物业灭失的相关证明材料。

第十六条 维修资金在保证正常使用的前提下，市房地产行政主管部门可以按照国家有关规定，购买一级市场国债和在专户管理银行进行定期存款。购买国债和定期存款的增值部分，扣除市财政部门核定的管理费用外，应当纳入维修资金专户，在物业管理区域内统筹使用。

第十七条 维修资金的使用，应当遵循程序规范、方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

第十八条 维修资金的使用范围包括物业共用部位维修工程和物业共用设施设备维修更新改造工程。

第十九条 物业管理的下列费用，按照下列规定承担，不得从维修资金中列支：

（一）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，依法应当由开发建设单位或者施工单位承担；

（二）物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、供电、通信、广播电视等专业部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通讯、电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗、化粪池清淤、疏通水管等，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出。

第二十条 物业共用部位、共用设施设备保修期限，按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《商品房销售管理办法》等有关规定，其最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热、供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）其他项目的保修期限依照开发建设单位与用户约定。

第二十一条 使用维修资金，应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；

（二）维修资金足额交存，物业维修更新改造项目符合使用范围。有部分业主已交存，部分业主未交存，但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金分摊额存入市维修资金专户的；

（三）经使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

第二十二条 维修资金的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则进行分摊。

屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担；没有约定的，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

共有屋面或者共有墙体渗漏的，经相关业主申请可以直接使用相关业主交存的维修资金。

第二十三条 物业维修更新改造费用，按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修更新改造的，由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从业主交存的维修资金中列支；

（二）用于整幢楼共用部位、共用设施设备维修更新改造的，由该幢物业的全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从该幢业主交存的维修资金中列支；

（三）用于一个单元内共用部位、共用设施设备维修更新改造的，由该单元内的全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从该单元业主交存的维修资金中列支；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从相邻业主交存的维修资金中列支。

第二十四条 物业共用部位、共用设施设备维修更新改造时未售出的物业，建设单位应当按照未售出物业建筑面积分摊维修费用。

第二十五条 物业共用部位、共用设施设备维修更新改造涉及已售公有住房的，首先从公有住房售房款中提取的维修资金中列支；不足部分由已购公有住房的受益业主按照其各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十六条 住宅小区内单一产权独立式物业交纳的维修资金专项用于共用设施设备的维修更新改造。

第二十七条 维修资金的使用，按照下列程序办理：

（一）制定方案。业主委员会、物业服务企业或者物业所在区域居民委员会（以下统称维修资金使用申请人），根据物业共用部位、共用设施设备现状及业主意见，编制使用方案。使用方案包括：拟维修项目名称、工程预算书、实施范围、施工单位选择方式、施工管理、工程验收及资金决算方式等内容；

（二）业主表决。使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，并在使用方案业主表决确认明细表上签字，同时将表决结果在物业管理区域内公示；

（三）受理审核。维修资金使用申请人持使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或者业主书面签名等材料，向市维修资金管理机构提出使用申请，经其现场勘查、审核。

维修资金使用申请人应当组织未交维修资金的业主或者维修资金账户余额不足分摊维修费用的业主补交维修资金，并存入市维修资金专户；

（四）项目实施。市维修资金管理机构审核同意后，维修资金使用申请人可自行或者委托相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定施工单位，组织实施。

市维修资金管理机构根据使用方案和工程施工合同，将工程预算资金的30％划拨到施工单位账户；

（五）竣工验收。工程竣工后，维修资金使用申请人组织施工单位、监理单位、业主代表、市维修资金管理机构工作人员及其他相关单位对工程进行验收，并签署竣工验收报告，验收合格后方可交付使用。

电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由维修资金使用申请人向法定监督检验机构提出验收检验申请。检验不合格的，不得交付使用；

（六）决算分摊。维修项目验收合格后，市维修资金管理机构会同维修资金使用申请人，根据施工单位的工程决算书编制项目决算，决算金额在5万元以上的项目应当进行决算审计，以工程决算审价报告作为拨付工程资金的有效凭据。

工程决算审核后，维修资金使用申请人将工程决算费用分摊明细表、工程竣工验收报告以及维修项目实施状况、完工时间等在物业管理区域内公示。

公示结束后，决算费用未超过工程预算金额或者在约定范围内的，维修资金使用申请人到市维修资金管理机构办理工程结算手续，并提交工程决算费用分摊明细表、决算费用分摊明细表公示证明、工程决算书、发票和工程竣工验收报告。

市维修资金管理机构审核后，将工程尾款划拨到施工单位账户，并按照分摊明细表从相关业主个人账户中核减。

第二十八条 有下列紧急情况之一的，可以使用维修资金：

（一）电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，经法定检测机构出具整改通知书的；

（二）楼体外墙装饰面存在脱落、剥落等隐患，经法定房屋质量检测机构出具证明的；

（三）楼地板、扶梯踏板断裂和公共阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆松动损坏有脱落危险的；

（四）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防机构出具整改通知书的；

（五）其他物业共用部位、共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益等安全隐患，必须立即消除的。

第二十九条 有本办法第二十八条规定情形之一，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修更新改造的，由维修资金使用申请人提出工程紧急使用方案，并由物业所在地街道办事处出具证明或者由有关法定机构出具检验检测结果、鉴定结论，报市维修资金管理机构，经其现场勘查并审核备案后，预先拨付抢修资金。

维修更新改造工程紧急使用方案应当在建筑区划内主要出入口显著位置进行公示并留存公示影像资料。维修结束，经维修资金列支范围内相关业主2/3以上同意竣工验收，或者经市维修资金管理机构现场查勘并审核，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示，公示期不少于7日。

第三十条 紧急维修费用在5万元以上的项目，维修资金使用申请人应当对维修费用进行审核或者委托专业中介机构对维修费用进行审计，以工程决算审计报告作为拨付工程资金的有效凭证。

第三十一条 使用维修资金的费用应当划转到维修更新改造工程合同确定的施工单位账户，不得支取现金。

第三十二条 市房地产行政主管部门应当根据建筑区划内共用部位、共用设施设备维修更新改造工程的需求，建立具有相关资质的审价、监理、鉴定、维修等中介机构库，供业主委员会、相关业主或者其委托的单位选择。

中介机构代理费用，可以按照国家规定标准列支。

第三十三条 维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，依法承担相应的法律责任。

第三十四条 违反本办法规定，挪用维修资金的，由市房地产行政主管部门依法给予处罚。

第三十五条 市房地产行政主管部门及其所属的市维修资金管理机构，在维修资金监督管理工作中，有徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的，对有关责任人员依法给予处分。

第三十六条 凤台县维修资金的交存、使用、管理和监督，参照本办法执行。

第三十七条 本办法自2013年4月1日起施行。

第三篇：珠海物业专项维修资金管理办法

珠海市物业专项维修资金管理办法

（第一稿）

目录

第一章 总则 第二章 交存 第三章 管理 第四章 使用 第五章 法律责任

第一章 总则

第一条【立法目的】 为了加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本办法适用于本市行政区域内住宅、商住、商业等物业的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条【定义】 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

第四条【管理部门】 市物业管理行政主管部门（以下简称“市物业主管部门”）会同同级财政部门统筹全市物业专项维修资金的监督工作。

区物业管理行政主管部门（以下简称“区物业主管部门”）会同同级财政部门负责本辖区内物业专项维修资金的使用监管工作。

财政、审计、国土规划、质监、公安消防、不动产登记中心等部门按照各自职责，做好物业专项维修资金管理的相关工作。

镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）负责本辖区内物业专项维修资金管理的相关工作。

第五条【管理原则】 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第二章 交存

第六条【交存主体】 一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当交存物业专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个业主的，可以参照本办法的标准自愿交存。

物业管理区域内有两个以上业主，且部分物业属于售后公有住房的，业主和售房单位应当依法交存物业专项维修资金。已售公有住房的业主应当在办理过户手续时交存首期物业专项维修资金或者委托售房单位交存。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

第七条【首期物业专项维修资金交存标准】 业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。

首期物业专项维修的交存标准为：

（一）未配置电梯的住宅物业每平方米70元；

（二）配置电梯的住宅物业每平方米90元；

（三）非住宅物业每平方米100元。

第八条【首期物业专项维修资金交存方式】 新建物业项目的首期物业专项维修资金由建设单位按照本办法第七条规定的标准统一代为交存，建设单位在销售时按照本办法第七条规定的标准向业主收取。

没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位交存。

第九条【建设单位代为交存首期物业专项维修资金的时间】 建设单位应当按照下列时间交存首期物业专项维修资金：

（一）属于预售物业的，建设单位应当在申请办理商品房预售许可证之前，按照本办法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户监管银行（以下简称“专户监管银行”）。

（二）属于现房销售的（含有产权的地下室），建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前按照本办法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入专户监管银行。

建设单位凭市物业主管部门出具的《珠海市物业专项维修资金交存凭证》相应联办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续。

第十条【业主向建设单位支付物业专项维修资金的时间】 建设单位交存物业专项维修资金后，凭专户监管银行出具的《物业专项维修资金对账折》向业主收取相应数额的物业专项维修资金。业主应当按本办法第七条规定的标准向建设单位支付物业专项维修资金。

业主未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付给业主。

第十一条【首期物业专项维修资金补交】 本办法施行前尚未交存首期物业专项维修资金的物业项目，业主应当自本办法颁布之日起按照本办法第七条的规定向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金。

一个物业管理区域，宜采用同一种方式补交首期物业专项维修资金。采用分期交存的，未配置电梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每平方米每月0.4元的标准补交首期物业专项维修资金。

第十二条【城市更新项目物业专项维修资金的交存】 物业项目属于城市更新项目的，权利主体或者相关政府部门制定的城市更新项目实施方案中，应当包含物业专项维修资金的交存方案，明确物业专项维修资金的交存主体、方式、时间等内容。

第十三条【续筹物业专项维修资金】 业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金交存额的百分之三十时，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构组织续筹物业专项维修资金，业主续筹后的物业专项维修资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。

业主应当将续筹的物业专项维修资金交存至本物业管理区域物业专项维修资金监管账户。

业主续筹物业专项维修资金的方式由业主大会表决确定。未设立业主大会的，由镇街指导物业服务企业拟定续筹方案，经业主大会依法表决通过后执行。

第三章 管理

第十四条【物业专项维修资金的管理机构】 物业专项维修资金由市物业主管部门在专户监管银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。

第十五条【专户监管银行的职责】 市物业主管部门应当会同有关部门，按照公开、公平、公正的原则，依法通过公开招投标的方式确定本市专户监管银行，并向社会公布。

专户监管银行应当建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的账户设立、交存、使用、结息、增值、划转、结算、核算、对账、查询等事项进行统一管理。市物业主管部门应当与专户监管银行签订专户管理协议，就专户监管银行提供的上述服务事项及物业专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。

第十六条【物业专项维修资金账户设立】 物业专项维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。以市物业主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。

第十七条【专户监管银行票据管理】 业主可以通过市物业主管部门建立的市物业专项维修资金公众服务平台查询账户余额。

第十八条【专户监管银行监督】 专户监管银行应当依法接受审计监督。

第十九条【专户监管银行查询制度】 专户监管银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受物业管理行政主管部门、业主或者经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对物业专项维修资金账户的使用、账面余额进行查询。

第二十条【纳入物业专项维修资金的结存】 下列收益应当转入物业专项维修资金结存：

（一）物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）物业共用设施设备报废后回收的余值。

第二十一条【不动产登记机构协助】 市不动产登记机构应当协助市物业主管部门，提供物业分栋、分户数据等登记信息。

物业所有权转让时，该物业结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交纳物业专项维修资金的情况，业主未依法交纳物业专项维修资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

第二十二条【物业灭失】 物业灭失的，业主分户账中结余的物业专项维修资金返还业主，并办理账户注销手续。

第四章 使用

第二十三条【使用原则】 物业专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条【使用范围】 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十五条【分摊方式】 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

（一）用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（二）用于物业管理区域内单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（三）用于物业管理区域内某单元物业共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分物业专项维修资金，专项用于车库、地下室共用部位及共用设施设备的维修和更新、改造。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。

业主分户账物业专项维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存物业专项维修资金的，应当由该业主补交首期物业专项维修资金。属于未出售物业的，建设单位应当按未出售物业建筑面积分摊费用。

第二十六条【常规使用流程】 物业专项维修资金的常规使用，应当按照以下流程办理：

（一）物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依据业主要求和物业实际情况，拟定维修和更新、改造方案（以下简称“维修方案”）。维修方案应当包含拟维修和更新、改造的项目、标准、费用预算（单次费用预算超过十万元的，表决前应经第三方机构审核）、分摊明细、组织实施等内容，还应当根据需要对招投标文件、委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工决算等事项做出安排。

（二）在物业所在地镇街的指导下，由业主大会或者相关业主对维修方案进行表决。表决通过后，物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将表决结果在物业管理区域显著位置公示，集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上，公示需拍照留存备查。

（三）表决结果经公示无异议的，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将维修方案、表决结果等资料向物业所在地的区物业主管部门申请备案，区物业主管部门应当在两个工作日内予以备案。特殊情况的，备案时间不得超过五个工作日。单次使用物业专项维修资金超过五十万的，由市物业主管部门进行二次核查，核查时间不超过两个工作日。区物业主管部门发现备案内容不符合有关法律、法规、规章的，应当责令改正。

（四）物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭物业所在地镇街出具的备案证明向市物业主管部门申请核拨物业专项维修资金。

（五）专户监管银行接到市物业主管部门下发的资金核拨单后，根据工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。

（六）维修工程完成后，物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将经物业所在地镇街盖章确认的费用清单、发票原件及维修决算报告在物业管理区域显著位置张贴。

（七）物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应及时将分摊明细表送交市物业主管部门，由专户监管银行在业主单元户账户中列支。

第二十七条【应急使用流程】 物业管理区域内出现《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照下列流程申请紧急使用物业专项维修资金:

（一）报告

由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将相关紧急使用情况、维修费用总预算等以书面报告物业所在地镇街。

（二）确认 物业所在地镇街收到书面报告后，应当在一个工作日内实地查勘现场，必要时可以请有关部门予以协助，符合《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定情形的，应当在查勘结束后一个工作日内出具证明。物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当持证明向区物业主管部门申请备案，区物业主管部门应当自收到备案申请之日起一个工作日内完成备案；物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构向市物业主管部门申请紧急使用物业专项维修资金。

不符合《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定情形的，应当驳回申请。

单次费用预算超过五万元的，表决前应当经有资质的造价咨询机构审核并出具报告；造价咨询机构应在两个工作日内出具审核报告。单次使用物业专项维修资金超过五十万的，由市维修资金管理办公室进行程序性复核，复核时间不超过两个工作日。

（三）维修及资金划拨

提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构在取得物业所在地的区物业主管部门的备案后应当立即组织抢修并在物业管理区域显著位置进行公示。

专户监管银行在收到物业所在地镇街出具的书面证明后，按工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。

（四）公示

抢修完成后三日内，物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当把相关抢修费用，包括施工单位编制的工程结算报告、维修费用清单和票据、维修费用分摊明细表以及其他相关资料在物业管理区域显著位置内进行公示，公示时间不得少于十五日。

对公示有异议的，由物业所在地镇街协调处理。

（五）列支

物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当及时将分摊明细表送交市物业主管部门，由专户监管银行在业主单元户账户中列支。

第二十八条【物业专项维修资金使用禁止行为】 使用申请人在申请物业专项维修资金使用过程中，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的物业专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。

使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

备案部门应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

第二十九条【资金支付流程】 专户监管银行应当通过转账结算物业专项维修资金，不得支取现金。

用于支付维修和更新、改造工程费用的物业专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的评估、监理等单位账户中。

第三十条【一次性表决方式】 符合下列条件之一的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金：

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。

属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。

一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

第三十一条【违规使用信用登记】 物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构及其他人存在违反本规定行为的，由物业主管部门将其违规信息依法纳入公共信用信息系统。

第四篇：衡阳市物业专项维修资金管理办法

衡阳市人民政府办公室关于印发《衡阳市物业专项维修资金管理办法》的通知

湖南省衡阳市人民政府办公室

各县市区人民政府，市直机关各单位，驻衡国省属单位：

《衡阳市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二O一二年五月三日

衡阳市物业专项维修资金管理办法

第一章

总则

第一条

为加强对本市物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的及时维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部2007年第165号令)等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同规定的房屋共有部位。一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同规定的业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条

物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条

市房产管理局会同市财政局负责本市物业专项维修资金的指导和监督工作。

市物业专项维修资金管理中心负责本市物业专项维修资金的日常管理工作。

各县、市、南岳区房产行政主管部门负责本辖区内物业专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

第二章

交存

第六条

下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金：

非单一产权的物业，包括住宅(含商品住房、经济适用住房、集资合作建房和拆迁安置房等)和非住宅(含商业用房、独立产权的会所、商业性写字楼、储物间、车库、车位等)，都应当交存物业专项维修资金。

第七条

业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，物业专项维修资金的交存标准为：市房屋建筑安装工程每平方米造价的5-8%。出售公有住房的，售房单位按照售房款的20%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

市房产管理局根据本市房屋建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整物业专项维修资金的交存标准。

第八条

物业专项维修资金由业主交存，属于业主所有。

已售出的公有住房的物业专项维修资金由售房单位交存，属于售房单位所有;续交的，由业主交存，属于业主所有。

第九条

市物业专项维修资金管理中心要在本市的商业银行开立物业专项维修资金专户。并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账;开立公有住房物业专项维修资金专户的,以售房单位设账,按幢设分账,其中业主交存的,按房屋户门号设分户账。

第十条

售房单位出售物业时，应在售楼处公示缴存物业专项维修资金的时间、标准、范围、地点，并在房屋买卖合同中进行约定。

物业专项维修资金，由业主直接到市物业专项维修资金管理中心交存，禁止开发企业、物业企业代收代交。

第十一条

业主在办理房屋入住手续前，必须将物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，并到市物业专项维修资金管理中心开具《湖南省物业专项维修资金专用收据》。

第十二条

商品房开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应到市物业专项维修资金管理中心签订凭票交房承诺书;在办理房屋初始登记前，应将拟出售但未售出房屋和自留房屋的物业专项维修资金全额交存到市物业专项维修资金专户，待该房屋售出业主将物业专项维修资金交存给开发建设单位后再办理更名手续;公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续前，将物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专户。否则，房屋登记部门不得办理相关手续。

第十三条

未按本办法规定交存物业专项维修资金的，公有住房售房单位和开发建设单位不得将房屋交付购买人。业主办理房屋所有权登记时必须持《湖南省物业专项维修资金专用收据》，否则，房屋登记部门不得受理房屋所有权初始登记、转移登记等申请。

第十四条

业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期住宅专项维修资金交存额30%的，应当由业主及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的，续交方案由市物业专项维修资金管理中心决定，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

第十五条

本办法实施前，未交存物业专项维修资金的物业，业主应当按照本办法规定进行补交。

业主未按规定交存、补交、续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存，拒不交存者，业主委员会可向人民法院提起诉讼。

第十六条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益属于全体业主所有，可经业主大会同意后用于补充物业专项维修资金。

第三章

使用

第十七条

物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金的存储利息和利用物业专项维修资金购买国债的增值收益等，除按规定列支机构管理费用外，其余应当全部转入物业专项维修资金滚存使用。

物业专项维修资金管理费用，由物业专项维修资金管理机构按规定编制全年预算支出计划，报市财政局审批，按批复预算执行，在物业专项维修资金增值收益中按规定列支。

第十八条

物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条

房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，坚持谁受益、谁负责的原则进行分摊，具体规定如下：

(一)一个物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(二)售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从公有住房售房单位交存的物业专项维修资金中支付;业主续交后由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(三)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品房、公有住房，由开发建设单位、公有住房售房单位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第二十条

物业专项维修资金使用按照以下程序办理：

(一)制定方案。物业服务企业或业主委员会(相关业主)根据实际情况提出维修和更新、改造方案。方案主要包括：维修和更新、改造的内容;工程预算;涉及户数;维修和更新、改造的组织方式。

(二)业主确认。维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、建筑面积和户数比例都达到三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置公示七天。

(三)申请维修。物业服务企业或者业主委员会(相关业主)，应当向市物业专项维修资金管理中心提出维修资金使用申请，并提交下列材料：维修和更新、改造申请报告;经公示的维修和更新、改造方案;相关业主书面确认证明;维修和更新、改造方案公示证明;经业主委员会同意的维修工程预算书;经业主委员会审核签章的施工承包合同。

(四)组织实施。市物业专项维修资金管理中心派人现场察看核实，审核同意后，由物业服务企业或者业主委员会(相关业主)组织实施。

(五)拨付资金。工程竣工后，方案实施方应当组织业主委员会(相关业主)、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告，业主委员会(相关业主)或者其委托具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明，同时列出维修费用分摊明细表进行公示。市物业专项维修资金管理中心对验收报告、审核证明及维修费用分摊明细表核实后，将维修资金拨付维修单位。

第二十一条

为保证工程质量和物业专项维修资金的合理使用，小额维修项目可以采取简易方式，大额维修项目提倡采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业。并鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，所发生的费用从维修资金中列支。

第二十二条

发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由物业企业或业主委员会(相关业主)向市物业专项资金管理中心提出紧急申请，市物业专项资金管理中心接到申请后应立即派人到现场察看核实，并根据实际情况预拨部分资金让其及时组织维修，以确保房屋使用安全。再按有关程序补办相关手续，拨付剩余资金。

第二十三条

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用;

(五)法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章

监督管理

第二十四条

市物业专项维修资金管理中心应当及时与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并定期向业主、公有住房售房单位公布维修资金的交存、使用情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十五条

市物业专项维修资金管理中心应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十六条

《湖南省物业专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第二十七条

市财政部门应当加强对物业专项维修资金的收支财务管理和会计核算执行情况的监督。市物业专项维修资金管理机构应当每年定期向财政部门报送财务报告。

第二十八条

市物业专项维修资金管理机构应当依法接受审计部门的审计监督。

第五章 法律责任

第二十九条

公有住房售房单位有下列行为之一的，由市房产局责令限期改正：

(一)未按本办法第七条规定交存物业专项维修资金的;

(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受;

(三)未按本办法第十九条第三款规定分摊维修和更新、改造费用的。

第三十条

开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由市房产局责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十九条第三款规定分摊维修和更新、改造费用的，由市房产局责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十一条

违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由市房产管理局追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十二条

对违反物业专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十三条

市房产管理局、市财政局和市物业专项维修资金管理中心及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法依规追究刑事责任。

第六章

附 则

第三十四条 各县市、南岳区人民政府可以参照本办法执行。

第三十五条

本办法自下发之日起施行，原《衡阳市物业维修基金管理办法》(衡政办发[2007]2号)文件同时废止。

(完)

第五篇：阜阳物业专项维修资金管理办法

阜阳市物业专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理，维护业主的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，根据《安徽省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区内物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、管理、使用和监督，适用本办法。

本办法所称维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。

本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第三条 维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第四条 市房地产行政主管部门负责指导、监督全市维修资金管理工作，其所属的市物业专项维修资金管理办公室（以下称市维修资金办）负责专项维修资金归集、存储、保值增值、使用复核、资金划转、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。

颍州区、颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区物业管理行政主管部门（以下简称区物业行政主管部门）负责本辖区内维修资金的使用管理具体工作。

财政、审计、国土资源、质监等有关部门应当按照各自职责，做好维修资金的监督管理相关工作。

第五条 市房地产行政主管部门应当加强维修资金管理信息化系统建设，包括征求业主意见及业主表决系统、维修资金管理、查询系统、诚信档案系统等，保障业主便捷使用和查询。

第二章 交存续筹

第六条 住宅物业、非住宅物业业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。业主交存的维修资金属于业主所有。

前款规定的建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。

未配备电梯的物业，按照80元/m的标准交存；配备电梯的物业按照110元/m交存；用于出售出租的车库、车位按照80元

22/m的标准交存（人防工程除外）；此交存标准由市房地产行政主管部门根据本市物业建筑安装工程每平方米的造价成本适时作出调整。

第七条 建设单位和业主应当按照下列规定的时限交存首期维修资金：

（一）2018年1月1日以前竣工交付的物业，由业主根据实测的每户建筑面积按照本办法第六条规定的标准，将维修资金交存至市维修资金办在银行开设的专户账户；

（二）2018年1月1日以后竣工交付的物业，建设单位应当在办理物业初始登记前，根据实测的每户建筑面积按照本办法第六条规定的标准，将维修资金一次性交存至市维修资金办在银行开设的专户账户。业主在办理房屋入住手续前，需向建设单位支付其应交维修资金。

业主未按前款规定交存维修资金的，建设单位不得将物业交付给业主。市不动产登记部门不得办理物业登记手续。

第八条 市维修资金办收取维修资金，应当向交存人出具省财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第九条 维修资金余额低于首次交存的维修资金30％时，业主应当续筹维修资金。

维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，经业主大会或者物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主（以下简称双2/3以上业主）决定后，由业主委员会具体实施。续筹金额参照首次交存额确定。续筹资2金应当继续交存到维修资金开户银行，记入业主明细账。

未成立业主大会的，维修资金续筹的方案由社区居委会拟定，经物业管理区域内双2/3以上业主决定后，由社区居委会具体实施。

第十条 已经办理物业登记但未交存维修资金的业主，应主动补交。其补交金额，应按照第六条规定的标准交存。

业主未按规定补交维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者社区居委会应当督促其交存；逾期仍未交存的，业主委员会、物业服务企业或者社区居委会、相关业主可以依法起诉。

第十一条 业主转让物业时，应当结清维修资金；维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。

业主转让物业时，市维修资金办应出具维修资金转移交割证明。未办理维修资金转移交割证明的，不动产登记部门不予办理物业转让手续。

物业因征收或者其他原因灭失的，市维修资金办应当将业主交存的维修资金账面余额返还业主。

第十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将业主所得收益30％用于补贴物业管理公共服务费，70％纳入维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。

前款规定的物业服务企业代办费用，由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。

第三章 专户管理

第十三条 市维修资金办应当通过招标方式选择商业银行，作为本市市区范围内维修资金的专户管理银行，设立维修资金管理专户。

业主交存的维修资金，应当以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。

第十四条 业主大会成立后，业主委员会应当到市维修资金办查询所在物业管理区域内交存维修资金的业主名单和余额，并在物业管理区域内公示。

第十五条 维修资金账户的账目管理，业主大会成立之前，由市维修资金办代管；业主大会成立后，由业主委员会负责管理，也可根据业主大会的决议委托物业服务企业或者专户银行负责具体管理。

第十六条 业主交存的维修资金自存入归集账户之日起计息，当交存的按年初活期利率标准计息；次起，按年初银行同期存款一年期定存基准利率计息。每年计息结转日为12月31日，于次年一季度确定计息分配额度一次性向交存业主计息，并记载入维修资金管理系统。

经业主大会或物业管理区域内双2/3以上业主决定，维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

第十七条 市维修资金办应当在保证正常使用的前提下，根据维修资金总额、使用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案。

维修资金可以按照国家规定购买一级市场国债或者转存2-3年定期存款，并执行上浮利率标准。

维修资金增值部分，扣除财政部门核定的管理费用和向交存业主分摊计息外，其余增值收益部分按物业管理区域建立统筹维修资金，在物业管理区域内统筹使用，主要用于工程审价机构预（决）算审价费用、应急维修项目费用和其他不可预见费用等。

禁止任何单位和个人挪用维修资金及增值部分；禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章 使用范围

第十八条 维修资金的使用范围包括：(一)物业共用部位维修工程

1．主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的； 2．户外墙面或共用屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

3．整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30％以上，需要修缮的；

4．整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

5．经具有共有关系的双2/3以上业主同意使用维修资金的其他维修工程。

(二)物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1．物业管理区域内路面破损30％以上，需要整体修复的； 2．整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3．智能化系统、消防设施等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的；

4．电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20％的；

5．二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的； 6．物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

7．经具有共有关系的双2/3以上业主同意使用维修资金的其他维修、更新、改造工程。

第十九条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要采取应急措施对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造才能消除的，可以认定为应急维修，具体包括：

（一）共用屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患并由电梯检验检测机构出具书面意见的；

（三）消防设施损坏严重或者存在消防安全隐患并由公安机关或者消防机构出具整改通知书的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼梯外墙面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他经主管部门认定危及房屋安全的情形。第二十条 下列费用，不得从维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第五章 使用程序

第二十一条 维修资金的使用，应当遵循程序规范、方便快捷、公开透明、权利与义务相一致的原则。

第二十二条 维修资金的使用，按照下列程序办理：

（一）申请人制定维修、更新和改造方案；

（二）维修、更新和改造方案需经双2/3以上受益业主表决通过；

（三）申请人持有关规定资料或通过阜阳市网上办事大厅向区物业行政主管部门提出使用申请；

（四）区物业行政主管部门自受理之日起3个工作日内，对签署意见的业主抽查确认，组织外业现场勘察，并拍照留存。经审查资料齐全且符合使用条件的出具使用审查意见，并抄送市维修资金办；资料不齐全或者不符合使用条件的，一次性书面告知补正手续。

（五）申请人组织施工和竣工验收，签署竣工验收结算报告，做出决算审价和受益业主分摊明细清册，向市维修资金办申请划转维修资金。

（六）市维修资金办应当自收到资金划转申请后2个工作日内复核，符合条件的，向专户管理银行发出资金划转通知。

应急维修项目使用维修资金的，按照前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的程序办理。

实施物业管理且已经成立业主大会的物业管理区，其申请人为业主委员会；实施物业管理但未成立业主大会的，其申请人为物业服务企业；未实施物业管理的，其申请人为社区居委会。

第二十三条 申请人应当按照维修资金使用范围，根据物业现状，制定维修、更新和改造方案。维修、更新和改造方案包括：

（一）维修、更新和改造项目的具体内容和组织形式；

（二）选择施工单位，做出工程预算；

（三）受益业主交存维修资金余额清单；

（四）受益业主拟按户分摊费用。

维修、更新和改造方案，应当首先在物业管理区域内公示，其中预算造价在10万元（应急维修项目5万元）以上的，应当经第三方审价机构预审后公示，公示期不少于5日，留存影像证明资料，公示期满业主无异议后实行表决；业主对公示内容有异议的，申请人应当及时修改维修、更新和改造方案，并认真做好沟通解释工作。

第二十四条 申请人应当通过召开会议、按户走访等形式对维修、更新和改造方案进行书面确认。维修、更新和改造方案应当征得双2/3以上的受益业主书面签字同意（应急维修项目除外）。不经业主书面委托，不得冒签或代签，业主书面确认的合法真实性由申请人负责。

第二十五条 物业管理区域内涉及全体业主受益，受入住率等条件的限制，为解决双2/3以上业主表决难题，可以采取以下表决方式：

（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给申请人或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，可以采取一次性集合表决通过后，形成维修、更新和改造预案，授权申请人分批使用；一次性集合表决的有效时间最长3年，具体由业主大会拟定。

（三）默认表决:业主大会需提前约定将来参与投票的业主视为同意维修资金使用的事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

前款规定的表决方式，应当召开业主大会，并在管理规约和业主大会议事规则中约定，由申请人具体实施。在实施表决方案前，申请人应当提前公告或函告全体受益业主，明确告知表决时间、表决方式、使用用途、实施方案、监督措施和法律责任等。

第二十六条 申请人应当依法通过比选、公开招投标或者从备选库随机抽取等方式择优选择具有相应资质的施工单位，签订施工合同，合同应当包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

单项维修、更新和改造项目预算金额在20万元以上的，要以公开招投标方式确定施工单位，必要时要聘请具有相应资质的监理单位进行全程施工监理，其招标和聘请监理的相关费用，可以计入该维修、更新和改造项目成本。

第二十七条 申请人及时组织施工，施工过程的监督由申请人和相关业主负责，业主、物业使用人及相邻人应当予以配合，因工程施工不可避免造成业主物业自用部位损坏的，应当修复，费用计入维修、更新和改造项目成本。工程竣工后，申请人组织施工单位对工程进行验收，并签署竣工验收结算报告，聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收，维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

单项维修、更新和改造项目预算金额在3万元（应急维修项目5000元）以上的，申请人应当委托具有相应资质的第三方审价机构进行决算审价。

第二十八条 申请人应当按照决算（审价）金额作出《维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内进行公示，公示期不少于5天。

第二十九条 物业维修和更新、改造工程费用按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的，由全体受益业主按照其所有的物业建筑总面积比例承担，并从业主交存的维修资金中列支；

（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由整幢楼或者单元受益业主按照其所有的物业建筑总面积比例承担，并从业主交存的维修资金中列支；

（三）用于出售出租的车库、车位共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由车库、车位所有权人按照各自拥有车库、车位面积的比例共同承担，并从交存的维修资金中列支；

业主个人维修资金账户余额不足支付所分摊维修、更新和改造费用的，差额部分由该业主自筹承担。未交存维修资金的其维修、更新和改造费用由业主自筹承担。

共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及建设单位尚未售出的物业，建设单位应当按照上述规定列支分摊维修、更新和改造费用。

第六章 服务监督

第三十条 申请人应当积极主动为业主做好维修、更新和改造的服务工作，切实履行维修资金的用前表决、实施方案、工程预算、验收结果及费用分摊等事项的公示告知义务。

第三十一条 市维修资金办应当建立施工、监理、审价机构备选库，供申请人随机抽取使用，完善备选库企业诚信评估体系和巡检考核体系，定期根据服务开展情况、服务满意度等进行考核考评，备选库实行动态管理，1-2年适时调整一次备选库，并向社会公布。

第三十二条 业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金收取、使用和管理等情况，接受业主的监督。

业主对交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会、物业服务企业申请复核；对复核结果有异议的，可以向市维修资金办申请重新复核。市维修资金办应当自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。

第三十三条 市房地产行政主管部门、市维修资金办应当接受审计机关对维修资金的审计监督。

第三十四条 维修资金的财务管理和会计核算，应当符合国务院财政行政主管部门的规定。

财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十五条 维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省财政、建设行政主管部门的规定，并接受其监督。

第七章 附 则

第三十六条 违反本办法以及国家、省、市有关维修资金管理规定的行为，按照《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等有关规定予以处理。

第三十七条 业主大会自行管理维修资金的管理和使用规定，由市房地产行政主管部门会同市财政部门另行制定。

第三十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。第三十九条 本办法自2018年1月1日起施行。所辖各县（市）可参照执行。原《阜阳市物业专项维修资金管理使用实施细则》（阜政办〔2008〕88号）同时废止。