第一篇：2015年上半年广东省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度试题
2015年上半年广东省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资
质管理制度试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开 B．公平C．客观
D．诚实信用
2、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。A：分县
B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调
3、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650 B．687 C．585 D．630
4、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。A．5 B．15 C．10 D．30
5、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限
D：上、下限
E：执行层的组织协调
6、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格
8、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为__年。A．37 B．40 C．43 D．50
9、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48
10、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用
E：执行层的组织协调
11、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。A．房地产测绘图一般比例尺很大
B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素
C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算 D．房地产测绘的复测周期一般为1年
12、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本 B：业主希望的投资回报率 C：通货膨胀率
D：同类物业的市场供求关系 E：借款合同
13、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：投资者各方现金流量表 D：资金来源与运用表 E：借款合同
14、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。A：1067 B：1070 C：1087 D：1141 E：工业用地的监测点评估价格
15、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。A：7.5％ B：8.3％ C：12.5％ D：16.7％ E：借款合同
16、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 E：执行层的组织协调
17、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．45 C．60 D．90
18、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
19、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 20、工程造价控制是控制。A：部分管理 B：自我调解 C：全过程动态 D：总价绝对
E：执行层的组织协调
21、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。A．政府
B．房屋拆迁主管部门 C．房管部门 D．建委
22、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为__。A．3000元/m2 B．2850元/m2 C．2928元/m2 D．2857元/m2
23、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额__的，免征土地增值税。A．20% B．30% C．40% D．50%
24、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】 A：3000元㎡ B：3277元／㎡ C：3295元/㎡ D：3599元/㎡
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、个人住房公积金贷款利率调整实行。A：一日一定 B：一月一定 C：一年一定 D：年内分段
E：执行层的组织协调
2、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。A．按存量增量细分 B．按交易形式细分 C．按目标市场细分 D．按房地产用途细分 E．按地域细分
3、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。A：办理房地产交易登记、鉴证等手续 B：开展房地产股票活动指导和监督
C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
4、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元： A．1250 B．1750 C．2050 D．2150
5、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．地剩余技术
D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术
6、房地产市场的参与者包括__。A．开发商 B．政府 C．金融机构 D．建筑师 E．专业顾问
7、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。A．将现金存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠 C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
8、房地产开发投资的静态盈利指标有__。A．成本利润率 B．投资利润率
C．资本金净利润率 D．投资报酬率 E．动态投资回收期
9、下列风险属于房地产投资系统风险的有。A：持有期风险 B：或然损失风险 C：政策风险
D：通货膨胀风险 E：收益现金流风险
10、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地
B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地
D：公园开展出租经营用的土地
E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
11、下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是。
A：取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年
B：取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年
C：取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关3-作经验，其中从事房地产估价实务满3年
D：取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年
E：取得房地产估价相关学科博士学位的
12、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。A．住宅建筑净密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面积净密度 D．容积率
13、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。A：征收集体土地过程中对民房的拆迁
B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建
E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
14、下列关于工程量清单，表述正确的是。
A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程
C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分
E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
15、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。A．1% B．2% C．3% D．4%
16、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B．可以收回房屋出租给其他人 C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
17、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。A．十 B．十一 C．十二 D．十三
18、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金。A：政府政策性 B：资产变现 C：企业入股
D：个人入股范围 E：借款合同
19、用益物权包括__。A．承包经营权 B．建设用地使用权 C．债权 D．典权 E．所有权
20、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。A．15 B．30 C．45 D．60
21、下列属于形成权的是。A：解除权 B：追认权 C：选择权 D：异议权 E：人身权
22、估价报告有效期应从__起计。A．估价时点 B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
23、租售方案必须明确的问题包括。
A：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 B：租售收入
C：在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量 D：租售价格 E：收款方式
24、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。A：权责发生制原则 B：收付实现制原则 C：配比原则
D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：执行层的组织协调
25、房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括。A：建设工程用地批准手续已经办理
B：建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％ C：已按规定办理了工程安全监督手续 D：已按规定确定了施工企业
E：施工图设计文件已按规定进行了审查
第二篇：河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度试题
河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理
制度试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。A．523.45 B．593.75 C．643.75 D．1000
2、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化
3、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格
4、__是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。A．标定地价 B．政府调节价 C．政府定价 D．政府指导价
5、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。A：超额利润 B：投资回报 C：内部收益 D：风险报酬 E：借款合同
6、某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为__。A．53.34万元 B．85.34万元 C．106.68万元 D．213.36万元
7、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益
E：工业用地的监测点评估价格
8、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调
9、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：3939．61万元 B：4433．88万元 C：4768．50万元 D：5652．09万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、防范估价风险的最后一道防线是．【2004年考题】 A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档
E：工业用地的监测点评估价格
11、概算定额是在__的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。A．预算定额 B．施工定额 C．企业定额 D．投资估算
12、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。A：3439 B：3473 C：3508 D：3608 E：工业用地的监测点评估价格
13、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
14、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》
15、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280 B：6408 C：6881 D：7021 E：工业用地的监测点评估价格
16、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号 B：街道 C：丘 D：幢
E：执行层的组织协调
17、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
19、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论 20、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A．横道图法 B．网络图法 C．进行图法 D．工序图法
21、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位 D．全体职工
22、未封闭的挑廊，属于__的范围。A．计算全部建筑面积 B．不计算建筑面积 C．计算少半建筑面积 D．计算一半建筑面积
23、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。A．利润 B．价格 C．价值
D．收益价格
24、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。A：抵押人无权优先受偿
B：抵押人有权对全部房地产优先受偿 C：抵押权人有权优先受偿 D：抵押权人无权优先受偿 E：工业用地的监测点评估价格
25、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A：766 B：791 C：913 D：1046 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋 B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋 D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
2、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有__。A．可逆性和可延期性 B．可逆性和不可延期性 C．不可逆性和可延期性 D．不可逆性和不可延期性
3、商品房买卖合同属于。A：单务合同 B：无名合同 C：实践合同 D：要式合同
E：执行层的组织协调
4、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。A：经营税金及附加 B：城镇土地使用税 C：房地产税 D：物业税 E：企业所得税
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有__。A．设立房地产开发企业 B．签订商品房预售合同 C．签订房屋租赁合同
D．签订土地使用权出让合同 E．签订房屋拆迁补偿安置协议
6、某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括__。
A．该种房地产的价格水平B．相关房地产的价格水平C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期 E．该种房地产的开发技术水平
7、对于权责发生制原则，下列说法错误的是。A：在收入和费用实际发生时进行确认 B：在实际收到现金或者支付现金时确认
C：凡是当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用
D：凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用
E：权责发生制与收付实现制相对应
8、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年
9、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93%
10、前期工程费用主要包括__。A．拆迁安置补偿费 B．规划费用 C．设计费用
D．可行性研究费用 E．“三通一平”费用
11、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。A：房地产估价机构具有一、二级资质
B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所
E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
12、比准价格是一种__。A．理论价格 B．市场价格 C．评估价格 D．交易价格
13、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659
14、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D．它代表物业实际获取的收入
15、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值
16、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师
17、房产分户图的主要内容有。A：房屋权界线 B：房屋建筑面积 C：用地面积
D：四面墙体的归属和楼梯、走道等部位 E：房屋边长
18、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。A．定值保险和不定值保险
B．单一危险保险和综合危险保险 C．财产保险和人身保险 D．原保险和再保险
19、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。A：3—9 B：5—11 C：3—7 D：5—13 E：执行层的组织协调 20、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．偿债备付率
21、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为__万元。A．2000 B．3000 C．2500～3000 D．2000～3000
22、房屋产权登记面积的特点包括。A：由房地产开发企业测算 B：由房产测绘单位测算 C：标注在房屋权属证书上 D：记入房屋权属档案 E：是房屋的建筑面积
23、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A．3473 B．4365 C．4500 D．4635
24、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
25、关于评估带租约房地产的说法，错误的有。
A：合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响 B：抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C：在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D：房屋征收评估应评估无租约限制价值
E：只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
第三篇：2015年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度模拟试题
2015年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资
质管理制度模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。
A：收入可能表现为企业资产的增加
B：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出
C：收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少
D：收入将引起企业所有者权益的增加
E：执行层的组织协调
2、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
3、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。
A．总销量
B．价格
C．价值
D．总效用
4、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。
A：5％
250 B：10％
750 C：25％
1000 D：25％
1250 E：执行层的组织协调
5、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。
A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构
B：受托估价机构可以转让受托的估价业务
C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字
D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。
A：区位
B：用途 C：建筑面积
D：临时安置补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。
A．转让
B．赠送
C．出让
D．买卖
8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
9、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。
A：完全竞争市场
B：完全垄断市场
C：寡头垄断市场
D：垄断竞争市场
E：执行层的组织协调
10、估价报告书的外在质量包括__。
A．估价结论的准确性
B．估价参数确定的合理性
C．估价方法选择的正确性
D．估价报告的文字表述水平
11、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。
A．预付足额的预付金
B．报乡(镇)级人民政府核签
C．出具征收单位财务状况报告
D．签订土地使用合同
12、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。
A．1 B．2 C．3 D．6
13、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格
14、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房
地产目前的价格应为元／㎡。
A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工业用地的监测点评估价格
15、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。
A：估价委托人
B：估价利害关系人
C：承担估价项目的估价师
D：估价对象的权利人
E：工业用地的监测点评估价格
16、需求的收入弹性是指。
A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度
C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度
D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度
E：执行层的组织协调
17、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。
A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积
B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积
C．已签订销售合同的商品房屋面积
D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积
18、证券是一种。
A：真实资本
B：虚拟资本
C：实际资本
D：能执行资本的职能
E：执行层的组织协调
19、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%
20、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
E：工业用地的监测点评估价格
21、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．不同
D．大致相同
22、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。
A．越大
B．越小
C．坚挺
D．疲软
23、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。
A．3 B．5 C．6 D．8
24、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A．均衡价格上升
B．均衡价格下降
C．均衡价格不变
D．取决于供给和需求变动的程序
25、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。
A．《前期物业管理服务协议》
B．《物业服务收费办法》
C．《城市新建住宅小区管理办法》
D．《物业管理条例》
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列情形中，可以不办理出让手续的有。
A：民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B：林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C：私有住宅转让后改为副食品加工车间
D：职工已购公有住房首次上市转让
E：国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
2、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是。
A：农用地
B：工业用地
C：建设用地
D：乡镇企业用地
E：执行层的组织协调
3、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。
A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律
B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增
C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减
D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少
E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段
4、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。
A．120 B．90 C．60 D．30
5、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。
A．《物权法》
B．《城市房地产管理法》
C．《建筑法》
D．《土地管理法》
6、是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A：问卷
B：座谈
C：电话
D：邮寄
E：借款合同
7、超额利润有以下三种。
A：创新利润
B：风险利润
C：垄断利润
D：正常利润
E：平均利润
8、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。
A：240 B：622 C：312 D：874 E：借款合同
9、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。
A：米
B：平方米
C：立方米
D：吨
E：樘
10、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
12、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。
A．独立、客观、公正
B．诚实守信
C．社会责任
D．勤勉尽责
13、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为__。
A．RL＜RB＜RO B．RB＜RL＜RO C．RL＜RO＜RB D．RO＜RL＜RB
14、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
15、统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是__。
A．工人工资
B．工业产值
C．人的年龄
D．人的性别
16、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。
A．40 B．60 C．50 D．67
17、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。
A：规避估价风险 B：保护估价师和估价机构
C：使评估价值更接近实际成交价格
D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E：使委托人能得到其预期的估价结果
18、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
19、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。
A：农用地
B：其他农用地
C：建设用地
D：商业用地
E：未利用地
20、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
21、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。
A：行政裁决
B：依法起诉
C：强制拆迁
D：仲裁
E：协商
22、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
23、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78% B．85% C．117% D．150%
24、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。
A．417 B．500 C．460 D．450
25、目前我国的社会保险主要有等。
A：政策性保险
B：出口信用保险
C：社会养老保险
D：劳动工伤保险
E：失业保险
第四篇：四川省房地产估价师《制度与政策》：物业服务从业人员职业资格制度试题
四川省房地产估价师《制度与政策》：物业服务从业人员职业资格制
度试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。A．3% B．75% C．133% D．35%
2、消费倾向是。
A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重
B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重 C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重
D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重 E：执行层的组织协调
3、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。
A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证
B：声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证 C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事
D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任
E：执行层的组织协调
4、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等．(2006年试题)A：规划涉及方案 B：投资估算 C：资源条件 D：投资权益 E：借款合同
6、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险
D．通货膨胀风险
7、房地产需求的交叉价格弹性是指__。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
8、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一月平均工资的比例，一般不低于__。A．5% B．7% C．4% D．6%
9、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。A．经济扩张与创造就业不再是线性关系 B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生 C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
10、禁止发布房地产预售广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产 B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产 D．没有选聘物业管理企业的房地产
11、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。A．35 B．37.8 C．38.4 D．73.4
12、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。A．专体讨论法 B．问卷调查法 C．观察法 D．实验法
13、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。A：144 B：276 C：324 D：1244 E：执行层的组织协调
14、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A．易受政策影响性 B．存在效益外溢和转移 C．适于进行长期投资 D．最高最佳使用性
15、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。A：200 B：300 C：700 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格
16、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他区位
17、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。A．30日 B．3个月 C．1年 D．2年
18、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。A．股票+投资基金 B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券 D．股票十债券
19、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．政策 B．财务 C．市场 D．经营
20、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。A：612.33万元 B：615.74万元 C：625万元 D：648.15万元
E：工业用地的监测点评估价格
21、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是__。A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年
22、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。
A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人 D：价高者得规则不约束委托人 E：执行层的组织协调
23、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
24、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖
25、产生房地产价格泡沫的基础是__。A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。A．通货膨胀风险 B．周期风险 C．比较风险 D．变现风险
2、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权
D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任
3、土地价值不包含地上__的价值。A．装修工程 B．物业 C．建筑物 D．物产
4、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同 B．房地产价格的变动呈现一定的规律性 C．房地产价格时间序列逐期升高或下降
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
5、确定房地产开发项目，应当符合的要求。A：国土规划
B：建设用地计划 C：城市规划
D：土地利用总体规划 E：房地产开发计划
6、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有__。A．员工集资 B．股本金
C．从金融市场融资 D．自有资金
7、建筑物重置价格的求取方法有等。A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法
8、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。A．砖木结构 B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构 D．钢结构
9、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。A：32．00％ B：34．67％ C：49．78％ D：52．44％ E：借款合同
10、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和__。A．估算报表 B．损益表 C．辅助报表 D．资产负债表
11、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费 B．利息
C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费
12、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出 B．开发建设投资 C．投资方向调节税 D．项目投资总额
13、依据投资的对象，投资基金可分为。A：股权式基金 B：有价证券基金 C：外币基金 D：本币基金 E：封闭型基金
14、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。A：0.4～8 B：0.4～12 C：0.6～12 D：0.9～18 E：执行层的组织协调
15、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。A．出租的房地产 B．自用的房地产 C．餐饮的房地产 D．营业的房地产
16、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。A：有限责任原则 B：无限责任原则 C：股份有限原则 D：平等原则 E：不平等原则
17、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
18、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地
D：商品房建设用地
E：国家重点扶持的能源项目开发用地
19、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
20、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。
A．入股补偿 B．等价有偿 C．等价补偿 D．实物补偿
21、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于。A：疗养区 B：居住区 C：工业区 D：大学区
E：执行层的组织协调
22、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金 D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
23、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。A：投资利润率 B：通货膨胀率 C：投资风险 D：经济增长率 E：存款准备金率
24、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较
25、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
第五篇：2017年广东省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的计费方式考试题
2017年广东省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的计费方
式考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。A．30% B．40% C．50% D．60%
2、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。A．风险性 B．营利性
C．价格的波动性 D．流通性
3、硅酸盐水泥终凝时间不得迟于h。A：6．5 B：7．5 C：8．5 D：9．5 E：执行层的组织协调
4、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。A．替代效应＝收入效应+价格效应 B．价格效应＝替代效应+收入效应 C．收入效应＝替代效应+价格效应 D．价格效应＝替代效应/收入效应
5、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单
E：执行层的组织协调
6、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格
7、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
8、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是。A：净现值法
B：差额部收益率法 C：费用现值法 D：内部收益率法 E：借款合同
9、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是__。A．马克思的利率决定理论 B．可贷资金利率理论
C．Is—1M曲线模型利率理论 D．流动性偏好利率理论
10、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章
11、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。A．建筑造价指数或变动率 B．建筑人工费指数或变动率 C．一般物价指数或变动率 D．房地产价格指数或变动率
12、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层
E：工业用地的监测点评估价格
13、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。A：1 B：3 C：6 D：9 E：执行层的组织协调
14、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33
15、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于
D．可能没有明显严格的数学关系
16、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门 D．国务院
17、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。A．融通资金职能 B．防灾防损职能 C．分配职能
D．分散风险职能
18、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。A．1250 B．1398 C．1416 D．1562
19、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。A．地价税 B．土地收益金 C．土地转让金 D．土地增值税
20、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。则该项目的速动比率是。A：80％ B：120％ C：171％ D：200％ E：借款合同
21、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理论 D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
22、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司
23、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
24、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。A：房地产开发单位 B：业主大会 C：业主委员会
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调
25、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A．总效用 B．边际效用 C．总效用率 D．边际效用率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2 B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2 C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2 D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2 E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2
2、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
3、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：执行层的组织协调
4、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家 B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人 D：19周岁的间歇性精神病人
E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
5、下列风险属于房地产投资系统风险的有。A：持有期风险 B：或然损失风险 C：政策风险
D：通货膨胀风险 E：收益现金流风险
6、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。A：设备及工器具购置费 B：建安工程费
C：工程建设其他费用 D：直接工程费 E：间接工程费
7、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。A：总体单位简称总体
B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C：总体必然为同质性总体
D：同质性是构成统计总体的基础
E：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化
8、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A．10000 B．12000 C．180000 D．15000
9、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。A：用其他房地产做抵押 B：提供质押 C：物资抵押 D：第三方担保 E：借款合同
10、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调
11、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
12、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。A：大型商场 B：旅游设施 C：部队营房 D：高速公路 E：高尔夫球场
13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536 B．549 C．557 D．816
14、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30
15、影响需求价格弹性的主要因素有__。A．商品的可替代程度 B．商品带给消费者的效用 C．商品用途的多样性 D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。A：收益现金流风险 B：未来经营费用风险 C：资本价值风险 D：比较风险 E：借款合同
17、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。A．砖木结构 B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构 D．钢结构
18、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。A：普通商品住宅 B：城市基础设施用地 C：公立学校办公楼 D：大型商场 E：经济适用住房
19、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。A：1% B：2% C：3% D：8% E：借款合同
20、估价所需的资料包括下列几个方面__。A．对房地产价格有普遍影响的资料
B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料 D．反映估价对象状况的资料
E．反映估价对象权益和区位状况的资料
21、对确定资本化率有参考依据的有__。A．折旧率 B．物价指数 C．银行贴现率 D．投资回报率
22、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得__。A．涉及贷款服务 B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E．使用建筑设计效果图
23、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。A．财产功能 B．产品功能 C．基本功能 D．辅助功能
24、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” A：公有制 B：私有制
C：社会主义公有制 D：集体所有制
E：执行层的组织协调
25、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括 A：按地域范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分
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