房地产开发报建的管理办法（五篇模版）

第一篇：房地产开发报建的管理办法

房地产开发报建管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强集团系统各地区公司地产项目的开发管理，在开发报建业务方面保证集团公司战略发展目标的实现，特制定本办法。本办法适用于集团系统下属地区公司。

第二条 各地区公司地产项目的开发报建业务由各地区公司开发部负责，由集团公司开发中心对各开发部进行专业指导、协调监督和统筹管理。

第三条 各开发部按月度制定各项目的开发报建工作计划，每月28日前将当月计划完成情况和下月计划报集团开发中心审核。集团开发中心负责将主要的报建工作节点计划报集团管理中心。

第四条 各地区公司在取得新项目后，应根据集团公司下发的开发建设、经营融资节点计划制定开发报建计划，并报集团开发中心备案。

第五条 各地区公司在开发报建工作中应遵循“时间第一、优化成本、提前介入、穿插进行”的原则，在保证按时间目标完成集团计划的同时，应采取有效措施，切实降低开发报建成本。

第二章 建设用地手续办理

第六条 各地区公司取得项目用地后，应尽快办理《国有土地使用权证》、《建设用地批准书》和《建设用地规划许可证》。

第七条 各地区公司取得的《国有土地使用权证》的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与《国有土地使用权出让合同》相一致；如须办理临时性《国有土地使用权证》的，应按时办理延期或变更正式《国有土地使用权证》手续。

第八条 各地区公司应严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关的用地手续，尽快完成土地的征收与补偿。收地时应注意用地红线及用地面积的准确核定。

第九条 各地区公司在取得项目用地的同时应收集当地有关招商引资、开发建设等方面的优惠政策，充分利用政策资源，降低开发成本。

第三章 规划报建

第十条 各地区公司在取得项目用地的同时应收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，连同项目资料报送集团建筑设计院作为设计依据，并与建筑设计院保持充分沟通，确保开发项 目规划方案切实可行。

第十一条 各地区公司必须根据集团初步确定的地产项目开发方案申办或调整规划设计条件，争取满足项目开发建设所需要的容积率、建筑高度及公建配套等相关指标。

第十二条 各地区公司必须严格按照集团董事局审批的项目总体规划方案进行规划报批工作，协调各专业管理部门及规划主管部门进行批复；在取得总规批复2天内将取得的成果报集团开发中心备案。

第十三条 各地区公司应尽早办理《建设工程规划许可证》。

第十四条 各地区公司应提前介入人防、消防、环保、教育、市政道路、中水（如有要求）等专业报建工作，通过协调争取最有利于公司的报建方案，有效降低开发成本；在取得报建成果2天内报集团开发中心备案。

第十五条 各地区公司应在总平面方案批复后尽快办理综合管网报批或备案，以最优化的方案取得综合管网、竖向标高批复，有效控制成本；在取得报建成果2天内报集团开发中心备案。

第十六条各地区公司在办理相关手续时，必须做到市政配套设施费的减、免、缓，以有效降低开发成本；在完成相关手续2天内将取得的成果报集团开发中心备案。

第四章 施工许可证报建

第十七条 各地区公司必须按照集团公司对各项目每期工程的开工节点，提前10天完成施工现场的围蔽以及“三通一平”，完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通手续。

第十八条 各地区公司应提前介入施工图审查和节能审查，缩短开发报建时间。第十九条 各地区公司应尽量缩短各项手续的公示时间，同时加强与公司招投标部、施工单位的沟通，降低在政府职能部门备案的工程总造价，以降低开发成本。

第二十条 各地区公司必须在开工前完成政府有关质量监督和安全监督登记手续，或者协调质量监督和安全监督管理部门提前介入监督工作，同时协助工程部做好各项监督、验收资料的收集存档。

第二十一条

各地区公司必须在开工前取得《建筑工程施工许可证》或者先行施工手续，同时力争各种税、费的减、免、缓，以降低开发成本。

第五章 预售许可证办理

第二十二条 各地区公司必须按照集团公司对各项目工程制定的销售节点，提 前15天取得《商品房预售许可证》。

第二十三条 各地区公司开发部应提前委托当地政府预售管理部门认可的测绘机构，会同公司总工室和预决算部，在各期工程三层会验后完成销售面积的预测，销售面积的预测应根据测绘规范取得准确率较高且最有利于公司利益的成果。预测成果必须通过集团预决算审计部审核。

第六章 工程项目验收和交楼

第二十四条 各地区公司应根据当地的相关规定完成规划、建设、人防、消防、环保、教育等政府主管部门的验收。

第二十五条 各地区公司应按照集团公司下发的交楼计划、交楼标准和《房地产开发建设管理制度》的相关要求，取得当地政府要求交楼必备的批文和证照。

第七章 权属登记办理

第二十六条 各地区公司应根据当地规定，及早办理该期楼宇的门牌号码审批手续。

第二十七条 各地区公司应在各期工程竣工验收后50天内取得面积实测结果，实测结果应符合公司利益并通过总工室、预决算部和集团预决算审计部审核。

第二十八条 各地区公司应在各期工程竣工后90天内取得《房地产权属证明书》及全部分户图。

第八章 配套工程报建

第二十九条

各地区公司应结合当地的政策法规及实际情况，在具备条件下，制定至少两套可行的供电方案、小区水源方案、小区供气方案及采暖系统方案并通过集团设计成本质量控制中心审核。

第三十条 各地区公司应按照集团设计成本质量控制中心审核的供电方案、小区水源方案、小区供气方案、采暖系统方案进行报建，并签订相关供应合同。

第三十一条 各地区公司应根据当地的有关规定在工程动工前完成防雷装臵设计的审核，力争降低审查费和检测费用，并在工程施工过程中协助工程部监督施第三十二条 各地区公司应根据当地的有关规定办理《排水许可证》或《排污许可证》。

第三十三条 各地区公司应在各期工程竣工前完成永久水、永久电、供气、暖 工单位保质保量地完成防雷工程施工。气、电信、有线电视、市政道路接口、邮政等配套的开通工作。

第三十四条 各地区公司应在工程竣工验收后办理公建配套设施移交工作。移交时必须根据当地规定和公建配套的性质，以最优化的方案移交，确保公司的利益不受损害。

第九章 开发资质办理

第三十五条 各地区公司应在公司成立并取得开发项目后两个月内完成房地产开发资质的申领。在公司达到升级条件时及时办理开发资质升级；按照当地政府主管部门要求的时间完成年检手续。

第三十六条 各地区公司取得新项目后，应根据当地的相关规定办理房地产开发《项目手册》、《房地产开发经营权证》等证照。

第十章 附 则

第三十七条 各地区公司开发报建人员必须具备良好的职业道德，在遵守国家法律、法规的前提下，维护公司整体利益最大化。

第三十八条 各地区公司应根据本办法，结合当地的实际情况，制定地区公司开发报建管理办法，落实绩效考核制度。各开发部必须于取得开发报建证照2天内，将复印件或扫描件报集团开发中心登记存档，由开发中心建立集团系统开发报建工作台帐，实时掌握监控各项目开发报建工作的计划和完成情况，各地区公司开发部必须自行建立开发报建工作台帐。

第三十九条 各地区公司必须按时完成具有时效性的证照的延期或换证工作。第四十条 各地区公司开发部应定期召开开发报建专项例会并做好会议纪要，及时对开发报建工作进行总结提高和合理的调整。各开发部平时应注意收集开发报建工作中开源节流的案例，每半年一次将有关案例交集团开发中心汇总整理后下发学习。

第四十一条 本办法自颁布之日起执行。

第二篇：知名地产集团房地产开发报建管理办法

房地产开发报建管理办法

第一章

用地手续办理

第一条

《国有土地使用权证》办理

1、签订《国有土地使用权出让合同》或《项目合作协议》次日展开收地工作，在支付地价款及契税后7天内须取得《国有土地使用权证》。

2、《国有土地使用权证》的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与《国有土地使用权出让合同》一致；如需办理临时性《国有土地使用权证》，必须在到期30天内完成延期手续或变更正式《国有土地使用权证》手续。未按此执行并造成损失的，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）、主管开发领导（或项目总经理）降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。

3、原则上须尽量划分多块宗地办理国土证。

4、地区公司须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关用地手续。

第二条

项目收地时开发部必须委托有资质的测绘部门对用地红线及用地面积进行核定。否则，给予开发部负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。

第三条

地区公司在履行土地合同时，必须及时开展维权取证工作，确保公司权益。否则给予相关责任人降职、免职处分，综合计划部考核。

第二章

开发报建策划及规划报建

第四条

新项目在总规非正式批复3天内，由主管开发领导组织召开开发报建策划会，项目总经理及综合计划部、开发部、总工室等部门负责人参加，研究当地市政配套费缴纳、预售证办理、交楼验收、水电气暖缴费及开通等政策，制定分批分期办理规划证、施工证计划。未按时召开会议的，每延迟一天扣罚主管开发领导500元，综合计划部考核。

第五条

总规非正式批复4天内，由综合计划部牵头制定开发报建及设计出图计划并考核。计划出现漏编、错编的，每项扣罚责任部

门负责人200元，综合计划部考核。

第六条

总平面规划报建、管网综合平衡图

1、开发部须在取得土地15天内取得总规非正式批复；在取得土地60天内取得总规正式批复和竖向标高、管网综合平衡图。

2、项目内如配建可能影响销售的公建配套（如变电站、垃圾中转站、公厕、配电房、烟道、风道等），须依照政府规定做好前期公示，并做好维权取证工作。

3、开发部须在总规批复后30天内取得人防、消防、环保、教育、防雷、中水、深基坑、交通评估、市政道路、超限审查、初步设计审查等专业意见或正式批复。

4、总建筑面积、综合管网、市政路网、单体位置、单体户型、使用功能、立面等方案调整，开发部须在取得集团调整批复后60天内完成政府职能部门正式批复或换图。

第七条

由于开发报建原因造成总规方案或单体方案变更，给公司造成重大损失的，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）、主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人降三级工资以上处分，管理及监察中心考核。

第八条

单体报建

1、单体报建须结合项目的总体规划设计方案，确保单体位置、单体户型、使用功能、立面等与集团批复方案的一致性。未按此执行给公司造成重大损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）、总工室主管领导、总工室负责人、开发部负责人降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。

2、各楼栋动工前须委托规划局认可的测绘部门进行放线，工程至正负零时完成验线，未按此执行给公司造成损失的，给予开发部、工程部、总工室负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。

第九条

办理《建设工程规划许可证》

1、开发部须在总规批复后45天内取得《建设工程规划许可证》，原则上应按楼栋办理，地下室部分应单独办理。确因政府主管部门要求不能按此执行的，须根据工程开发建设进度尽量分多批次办理。

2、开发部须与综合计划部进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个《建设工程规划许可证》，以免影响验收。

3、因当地特殊规定，确需将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个《建设工程规划许可证》的，须形成书面报告，报管理及监察中心备案。

第十条

地区公司在取得项目用地的同时须收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，尤其是当地的各种强制性规范、规定，报集团设计院作为设计依据。未按此执行，导致集团设计院的设计方案无法通过当地政府审批，且须进行设计方案重大调整的，给予主管开发领导（或项目总经理）、总工室主管领导、总工室负责人、开发部负责人扣罚100%综合奖金处分，集团设计院考核。

第十一条

主管开发领导每月须组织召开开发报建工作专题会议，督促开发报建计划的实施，总结制定并推广各项管控措施，参加人员为主管开发领导、项目总经理、开发部、总工室、综合计划部等部门负责人。会议纪要须于会后2天内报管理及监察中心备案。未按时召开会议的，给予主管开发领导扣罚100%综合奖金处分。综合计划部考核。

第十二条

地区公司在新城市上马项目后须收集当地有关交楼验收的特殊规定。如当地政府要求项目须整体办证、整体验收，须报管理及监察中心备案。

第十三条

所有报建图纸须经总工室审核通过后方可对外使用；综合体、地标等重大项目的报建图纸，须再报集团设计院审核后方可对外使用。

第十四条

规划报建阶段，开发部取得政府任何审批结果或书面意见的，须在24小时内归档并函告总工室，由总工室及时作出相关处理，有必要报报集团设计院的须在24小时内报批。未按此执行给公司造成损失的，给予开发部、总工室负责人降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。

第三章

施工报建

第十五条

开工前必须取得《建筑工程施工许可证》或先行施工手续。

第十六条

开发部须在项目开工后15天内完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作。每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元，综合计划部考核。

第十七条

地区公司必须在开工前完成政府有关质量和安全监督登记手续，或者协调质量和安全监督管理部门提前介入监督工作，同时做好各项监督、验收资料的收集存档。每延迟一天扣罚开发部、工程部负责人50元，综合计划部考核。

第十八条

开发部必须在取得《建设工程规划许可证》后30天内取得《建筑工程施工许可证》。

第十九条

地区公司应按照总工室审核通过的施工图办理施工图审查并取得图审合格意见书。因开发报建原因导致施工图审不合格或致使公司利益受损的，给予主管开发领导、开发部负责人等相关责任人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第二十条

开发部须与综合计划部进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个《建筑工程施工许可证》，以免影响验收。

第四章

配套工程、消防工程报建

第二十一条

配套工程报建

1、配套工程指的是满足项目交付使用所需的永久供水、永久供电、永久供气、永久供暖等工程。

2、首期工程动工后90天内，由主管工程、开发、设计领导共同组织工程部、开发部、总工室、预决算部、招投标部等召开专题会议，讨论并制订水、电、气、暖等配套工程的报建方案（具体内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等），每延迟一天扣罚相关责任人100元，综合计划部考核。

3、在确定配套工程报建方案后90天内，开发部必须到自来水公司、供电局、煤气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标；同时，必须根据项目分期进

度取得各期配套工程接入源点负荷指标，该项工作纳入集团计划考核。如当地无负荷的，必须制定解决方案并实施，每延迟一天扣罚开发部负责人50元，综合计划部考核。

第二十二条

配套工程的实施方案必须按集团制度规定报设计成本质量控制中心审批，地区公司应按照集团设计成本质量控制中心审核通过的供电方案、水源方案、采暖系统方案进行报建，并签订相关合同。地区公司对设计成本质量控制中心提出的意见，尽最大努力后仍达不到的，须提出处理意见及解决方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后，报集团直管副总裁、集团分管领导审批。未按此执行的，给予主管开发领导降一级工资以上处分，管理及监察中心考核。

第二十三条

以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目，地区公司招投标部负责在主体工程招标十天前通知开发部书面提供水、电、气、暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围，避免施工范围重叠。开发部未及时按要求提供相关资料的，扣罚相关责任人1000元，招投标部考核；如招投标部签订的招标合约所包含的施工范围同缴纳配套费所包含的施工范围有重叠的，给予招投标部负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。

第二十四条

地区公司必须在开盘15天前取得正式的消防专业审核批复，并确保销售资料与施工图纸一致，每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核；由于消防专业意见批复导致销售资料变更的，给予相关责任人降一级工资以上处分，综合计划部考核。

第二十五条

地区公司须在合同交楼240天前完成水、电、气、暖配套工程协议签订，合同交楼210天前取得水、电、气、暖配套工程施工图纸，每延迟一天扣罚责任部门负责人500元，综合计划部考核。

第二十六条

供电工程、消防工程招标资格审查合格单位须为项目所在报装、报验管辖区内有多年施工经验的单位；否则，如出现工程进度严重滞后、验收手续严重滞后，影响合同交楼的，给予招投标部负责人降一级工资以上处分，综合计划部考核。

第二十七条

配套、消防工程成本控制工作由地区公司董事长

（或主持工作一把手）具体做出安排，主管开发领导（或项目总经理）必须密切配合招投标部工作。

第五章

预售办理

第二十八条

地区公司在开盘60天前由主管营销领导组织总工室、开发部、工程部、预决算部、营销部、物业公司及相关主管领导召开开盘前工作协调会，会议须确定：

1、确认符合当地测绘部门要求的图纸，按图完成预售面积的计算，同时委托当地房管局认可的测绘部门进行面积测绘。地区公司对预测结果进行复核、协调、确认，对各项目首次开盘楼栋及新增物业类型的销售面积须再报集团预决算审计中心审核。

2、对销售合同中关于永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套项目的开通条款及交楼所需验收手续条款进行会审并确定，确保合同条款的合理性、可行性。

3、确认每一楼栋的户型、朝向，尤其须注意总工室下发的镜像图纸的楼栋。

4、确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司董事长（或主持工作一把手）批准，再报集团营销中心、管理及监察中心审批。

5、确认合同交楼标准，包括工程竣工标准、取得验收证照标准、配套工程开通标准等，确保交楼实体与样板房、沙盘模型、报建图一致。

6、确认物业管理合同备案的完成时间节点，并纳入地区公司计划考核。

7、对项目内可能影响销售的公建配套（如变电站、垃圾转运站、公厕、配电房、烟道、风道等）设置情况进行确认，确保展示模型与实际设置情况一致，由当地公证处作公示公证。

未按时召开会议的，每延迟一天，扣罚主管营销领导500元，综合计划部考核。

第二十九条

开盘30天前，由董事长组织召开会议对上述内容予以审定。

第三十条

地区公司须按照各项目的销售计划，新开盘项目须提前15天取得《商品房预售许可证》并开通网签；后续推货楼栋须于

集团推货计划之日前取得《商品房预售许可证》并开通网签。

第六章

交楼验收

第三十一条

地区公司必须在每期楼栋第一批外立面完工后15天内，由地区公司主管开发领导（或项目总经理）和主管工程领导共同组织开发部、工程部、招投标部召开开发报建验收协调会，明确各专项验收和竣工备案需要达到的工程进度验收标准及时限，明确责任人和责任目标，会议每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核。

第三十二条

地区公司必须按每期工程合同交楼前9个月、6个月、3个月由董事长（或主持工作一把手）分三次组织相关主管领导、开发部、工程部、招投标部等相关部门召开永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套工程开通及消防验收工作协调会，确保具体工作责任到人、会议决议在合同交楼30天前完成。否则必须制定交楼应急预案，报管理及监察中心备案。

未按此实施的，给予开发部经理免职、项目总经理降六级工资、主管开发及主管工程领导降三级工资处分。合同到期水电气暖等配套工程未开通、相关验收未完成的，给予项目总经理免职、主管开发及主管工程领导降职、董事长降六级工资处分。

第三十三条

毛坯交楼的，开发部必须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》；精装交楼的，开发部必须在精装竣工后30天内取得。每延迟一天扣罚开发部经理50元。综合计划部考核。

第三十四条

毛坯交楼的，工程部、开发部必须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》；豪装交楼的，工程部、开发部必须在豪装竣工后75天内取得。每延迟一天扣罚工程部经理或开发部经理50元。综合计划部考核。

第三十五条

毛坯交楼的，开发部、工程部必须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》；豪装交楼的，开发部、工程部必须在豪装竣工后85天内取得。每延迟一天扣罚开发部经理或工程部经理50元。综合计划部考核。

第三十六条

面积实测和确权办理

1、取得竣工备案表后30天内，开发部必须取得当地房管局或房管局认可的测绘部门出具的面积实测结果，并提交给预决算部。

未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。营销部考核。

2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后1天内将确权面积抄送至营销部、财务部。

未及时复核，每延迟一天扣罚预决算部负责人、开发部负责人各100元。营销部考核。

第三十七条

开发部必须在合同约定房产证办理时间180天前取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图；取得《房地产权属证明书》6天内，办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。每延迟一天扣罚开发部经理20元。综合计划部考核。

第七章

公建配套与人防工程设置方案的制定、审批

第三十八条

地区公司应在取得集团已批准的总平面方案后3天内、向规划局报建总规方案前，由主管开发领导主持召开会议，总工室、开发部、营销部、预决算部参加。会议须明确:

1、公建配套设置名称、面积、具体位置。

2、人防工程设置方案经营分析（须考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素），并在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。

第三十九条

公建配套原则上只按满足物业管理基本需求设置物管用房，确须增设其他公建配套的，参照当地规定标准或土地合同中规划设计条件的下限，按照不宜多的原则执行。公建配套设置的数量由管理及监察中心负责审核。

第四十条

公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计，尽量集中统一设置，不得占用商业面积，不得占用综合楼、影城和运动中心等物业。公建配套的位置由集团设计院负责审核。

第四十一条

公建配套方案报批流程：取得集团已批准的总平面方案后15天内将《公建配套方案审批表》及公建配套设置细化方案通过EMS系统报管理及监察中心、集团设计院审核，经集团总规划师、集团直管副总裁审批后，再报集团分管领导审批，各环节审核时间均为1天。

第四十二条

各项目在报建时原则上不设置人防工程，不缴纳人防易地建设费。设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应参照

当地规定标准的下限原则执行。

第四十三条

人防工程设置方案报批流程：确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，地区公司必须在规划局批复总规方案后5天内将人防工程设置方案通过EMS系统报管理及监察中心审核，再报集团分管领导审批，审核时间为1天。

第四十四条

地区公司未按规定报审公建配套方案或人防工程设置方案的，扣罚相关责任人1000元；未及时报审的，每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元。综合计划部考核。

第四十五条

地区公司须严格执行集团审批通过的公建配套方案或人防工程设置方案，方案未报集团审批即私自报建的，给予开发部负责人降一级工资处分；未按集团审批通过的方案执行并给公司造成重大损失的，给予相关责任人降三级工资以上处分。管理及监察中心考核。

第八章

开发资质办理

第四十六条

开发部须在公司成立并取得开发项目后30天内完成房地产开发资质的申领，在公司达到升级条件后60天内完成开发资质升级工作，按照当地政府主管部门要求的时间完成年检手续。未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元，综合计划部考核。

第四十七条

取得新项目后，开发部须根据当地的相关规定办理房地产开发《项目手册》、《房地产开发经营权证》等证照。

第四十八条

因无开发资质、开发资质过期以及无《项目手册》、《房地产开发经营权证》等导致罚款的，给予开发部负责人扣罚100%综合奖金处分，综合计划部考核。

第九章

报建规费管理

第四十九条

开发报建规费支付原则上按销售进度和工程开发建设进度尽量分多期缴纳，但不得影响项目开盘及交楼验收。

第五十条

开发部须建立收费标准台账，每月跟进当地政府的各项

收费政策变化情况，及时更新台账，并于每月底报管理及监察中心备案。如收费标准发生变化，开发部须及时采取措施，制定最有利于公司的缴费方案，杜绝多缴。未按此执行给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）和开发部负责人降一级工资直至免职处分，综合计划部考核。

第五十一条

报建规费审批权限及管理

1、地区公司对外支付正常报建规费由各公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、开发报建非正常规费（如罚款、滞纳金等）100万元以下（含100万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上的，通过EMS系统报管理及监察中心审核后，再报集团分管领导审批。

3、正常报建规费、以配套费形式缴纳的配套工程费、100万元以下非正常规费等费用的准确性与合理性方面，管理及监察中心每月按金额的50%进行抽查。

第五十二条

开发部须建立开发报建规费（含非正常规费）支付台账，于每月最后一天经开发部负责人及财务部负责人签字后报管理及监察中心备案。未按时上报的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元，误差超过5%的，扣罚开发部负责人500元，管理及监察中心考核。

开发部须做好开发报建沟通工作，严格控制非正常规费支出，对于重大事项，地区公司董事长（或主持工作一把手）必须参与协调，确需支出的非正常规费，将按支出金额的10%从该公司当月利润奖金中扣除。管理及监察中心将每季度公布排名情况，并报集团直管副总裁、集团分管领导、董事局主席。

第五十三条

项目滞纳金或报建规费依法得到减免的，按照减免金额的1%给予地区公司奖励。滞纳金的计算截止时间以集团批复同意支付该项费用的时间为准。集团给予各公司的奖励，50%部分奖励地区公司董事长（或主持工作一把手），其余50%部分由地区公司董事长（或主持工作一把手）分配或留存。奖励方案须报集团人力资源中心备案。

第五十四条

报建规费的减免缓不得影响项目的正常开发建设

工作，否则不予奖励。

第五十五条

地区公司每月底前须将当月减免奖励申请报管理及监察中心审核，经集团直管副总裁、集团分管领导审批后，再报集团总裁审批。

第五十六条

地区公司在主体工程招标时，应统一明确合同金额不包含劳保统筹基金，项目劳保统筹基金由我司按政府规定向政府主管部门缴纳，施工单位按政府规定的程序办理该款项的退返。地区公司已发包的建筑工程，如合同金额中已包含劳保统筹费，地区公司须在向政府缴纳劳保统筹基金后，由开发部书面通知预决算部在下月工程款中扣回。

开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的，每次扣罚开发部负责人1000元；预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣回相关费用的，每次扣罚预决算部负责人1000元，如该项目已结算且无法扣回该费用的，给予预决算部负责人降一级工资以上处分，综合计划部考核。

第五十七条

地区公司在主体工程招标时，必须在合同中明确：施工单位必须配合甲方办理新型墙体材料基金、散装水泥基金退返手续，提供当地墙改办，散水办认可的票据。若因施工单位原因导致新型墙体基金和散装水泥基金无法退返的，应由施工单位承担相应责任，并在工程款中扣回相应规费。未按此执行导致相关费用无法退返的，给予招投标部负责人、合同管理部负责人、预决算部负责人降一级工资以上处分，开发部考核。

第五十八条

项目前期已缴纳新型墙体基金、散装水泥基金的，达到退返条件未能退返的，后期如需缴纳，须以前期缴纳费用冲抵。确需缴纳的，须降低缴纳比例。

第五十九条

规费退返作为开发报建重点工作纳入月度计划，由管理及监察中心负责严格考核，每季度公布完成情况排名。

管理及监察中心每月对可退返规费的退返和转扣的及时性方面进行抽查，抽查比例不少于50%。

第十章

开发报建信息化管理与考核

第六十条

根据《开发报建重点工作计划考核模板》及项目启动时间，由ERP系统自动生成全生命周期计划，每月5日自动分解到地区公司生成月度考核计划。

第六十一条

开发部须在取得任何证照或书面意见后

24小时内，将清晰的扫描件上传至ERP系统，以此认定工作事项完成。

第六十二条

ERP系统自动计算各公司计划完成率并生成考核结果，再报人力资源中心、财务中心执行。

第六十三条

地区公司数据一旦录入，未经管理及监察中心同意不得更改。

第六十四条

管理及监察中心负责对地区公司录入数据的真实性、有效性进行检查。

第六十五条

对总规报建、施工证、预售证办理、消防验收、配套工程开通及确权办理等重要工作，由ERP系统自动预警并发送短信（微信）至相关领导。

第十一章

其他

第六十六条

开发部提交报建结果有弄虚作假行为的，给予责任人降薪、降职直至开除处分。

第六十七条

所有对外报建资料必须经主管开发领导（或项目总经理）审核后方可对外使用。

第六十八条

地区公司各考核部门须建立本制度的考核台帐。综合计划部于每月底前汇总考核结果，每月5日前经地区公司董事长（或主持工作一把手）批准后执行；考核结果于每月8日前报管理及监察中心备案。

第六十九条

地区公司员工在规划报建、公建配套设置、人防报建等方面对节约成本做出重大贡献的，可由地区公司董事长（或主持工作一把手）在月度奖金分配时给予专项奖励；地区公司董事长（或主持工作一把手）有重大、特别贡献的，可向集团申请专项奖励，具体由管理及监察中心审核，并报集团分管领导审批后，再报董事局主席审批。

第七十条

本办法自发文之日起执行，如有规定与本办法不一致的以本办法为准。

第三篇：房地产开发报建流程(三)

房地产开发报建流程(三)

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

哼

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇，啦啦啦

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。啦啦啦，我开始撒娇。

12插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。

基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉

2、打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。

3、强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。

接下来，继续讲流程吧。啦啦啦

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。

物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。

17、结束语

首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。

这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？

愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。

我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。阿门。

第四篇：房地产开发报建流程

房地产开发报建流程

1、规划方案审批 需提交以下资料：

1)〈规划方案送审表〉一份

2)小区主要配套公建项目一览表一份

3)规划设计方案的现状地形图一份。比例1：500或1：1000（分区规划）(配电子文件)4)规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）（配电子文件）

5)拟建建筑方案图（平、立、剖）

6)道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图）（配电子文件）7)规划方案说明书一份（配电子文件）

8)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各一份（配电子文件）

9)规划建筑设计要点、用地红线图复印件一份。（已办〈建设用地规划许可证〉项目）

2、办理选址意见书 需提交以下资料：

1)《选址意见书》2份，2)项目可行性报告或经批准的项目建议书复印件一份：“项目可行性报告”由策划部前期请人做

3)1：500到1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）

4)拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图（单栋建筑除外）各一份（配电子文件）

6)附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料（有污染或其他有特殊要求的建设项目）

7)拟建建筑物方案图（平、立、剖）；（配电子文件）结果：选址意见书（原件一份）、选址红线图（一张）

3、立项审批

需提交以下资料：

1)营业执照复印件（需提交原件核对），合作开发的项目需提供合作协议：房地产资质开发证书复印件

2)立项的申请报告 3)开设项目资金账户和办理投资商的资信证明：（公司信用和帐户内资金情况）必须达到投资额的20% 4)项目的可行性报告

5)项目选址意见书和选址红线图

6)立项申请表（一式一份，交给区计统办）7)招标基本情况表（如果是集体企业）8)用地预审的意见（如果有调整用地）9)地名申请批复（交给区计统办）10)总平面图

4、办理《国有土地使用证》

5、《建设用地规划许可证》 需提交以下资料

1)规划用地申请表一份：另加申请书一份 2)立项批准文件复印件一份（区提交2份）：需备原件查验 3)选址红线图复印件一份（提交2份）：需备原件查验

4)反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1：1000或1：500，涉及与多个部门交界的用地，应加盖多方单位界线确认章（配电子文件）

5)拟建方案的总平面图一份（设计单位加盖图章）6)调整的项目提交调整前后界线对比图一份 7)已批规划方案一份

6、设计方案申报 需提交以下资料

1)《建筑设计方案申报表》1份：独立的每栋写一张

2)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份：独立的每栋写一张

3)《建设用地规划许可证》复印件1份：规划用地红线图1份（窗口要留一份原件）：〈国有土地使用证〉或国土局批复文件复印件1 份

4)建筑设计方案图纸（包括总平面图）3份（配电子文件）5)透视图1 套：较大的建筑群须提供鸟瞰图：在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图（每栋的屋顶标高、平面、立面用A3普通纸打出附在图册后面）

6)属房地产项目，须提交房地产立项文件

7)属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件

（以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章）

7、验收资料

需提交以下资料：

1)《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件

2)《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》

3)设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）

4)建筑平面图纸（需含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）

5)详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术指标及各栋建筑高度、层数）

6)完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业、加盖设计院红章）

7)设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）

7、施工图送审 需提交以下资料

1)全套施工图纸一式两份

2)批准的立项文件复印件（提交原件核对后退回）

3)按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复印件

4)按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震安全性评价审核意见书复印件

5)工程勘察成果报告（即：岩土工程勘察报告）

6)结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号 7)工程设计质量保证书

8)勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)

8、建筑物命名申请 需提交以下资料：

1)建筑物命名、更名审批表3份（由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公章）

2)授权委托证明书一份（法定代表人签单，加盖公章，明确委托内容、权限、期限）

3)建设用地批准书及附图复印件2份（需加盖提供单位名章）4)建设用地规划许可证及红线图原件1份（需加盖提供单位名章）5)建设工程报建审核书复印件2份（需加盖提供单位名章）6)经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份（应附经济技术指标，需加盖提供单位公章）

9、（准建项目开发手册）申报 需提交以下资料:按顺序装订成册 1)建设用地规划许可证复印件 2)建筑方案图（图册）一份

3)总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司

4)投资商出具项目开发资金的银行证明原件（资金不少天项目申办准建部分投资的20%，时间不可以过长）

5)环评报告、子女教育及排污配套解决方案 6)国土证复印件

7)营业执照、资质证书复印件 8)立项批复原件及复印件

10、《建设工程规划许可证》

需提交以下资料：所有复印件需提供原件核对后退回 1)〈报建表〉一份：一栋一份 2)〈建设报建项目附表一〉（房地产项目用）或〈建设报建项目附表二〉1份（工业建筑用）一栋一份

3)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份（在建筑方案送审后退回的）

4)〈建设用地规划许可证〉复印件，规划用地红线图，〈国有土地使用证〉或国土局批复文件各一份

5)〈建设工程建筑设计方案审查意见书〉一份，获批准的建筑设计方案图纸一套（即盖“已审”章的图册）

6)建筑施工图纸（包括总平面图、各栋首层平面图）2套、结构施工图纸1套

7)〈防空地下室易地建设申请审核意见书〉〈防空地下室易地建设缴费证明书〉一份

8)（建筑面积达3000平方米以上的高层公共建筑手册）消防审核意见书复印件一份

9)房地产立项文件复印件各一份

10)反映该项目用地现状全貌的数码相片及电子文件 11、建设工程放线办理 需提交以下资料：

1)《建设工程放线申请表》（建设单位盖章）2)用地红线图，《建设工程规划许可证》复印件各一份 3)已批复总平面图、首层平面图原件各一份 4)总平面图电子文件一份

12、质量监督办理 需提交以下资料：

1)建设工程质量监督登记表 2)建设工程规划许可证复印件

3)全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件 4)工程地质勘察报告

5)施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件 6)质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件 13安全监督办理

申报材料：按顺序装订成册 1)建设工程安全监督登记表 2)建设工程施工合同复印件 3)施工图纸

14、施工许可证的办理 申报材料：按顺序装订成册

1)建筑工程施工许可证申请表、申请建筑工程施工许可材料目录 2)中标通知书复印件；建设单位营业执照副本复印件及章程复印件（加盖公章）提交原件核对后退回

3)建设工程承发包合同复印件（加盖建设单位公章）4)《施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表》

5)建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件（加盖建设单位公章）

6)施工图（全套）一式两份，附：设计单位资质证书副本 复印件（加盖设计单位公章）

7)建设工程地质勘查报告复印件（加盖建设单位公章）

8)需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费

9)需缴交使用新型墙体材料专项基金 10)缴交建设工程质量监督费

15、防雷设施设计审核 需提交以下资料： 1)设计资料：防雷设计说明，防雷接地平面图及大样图，均压环设计图及大样图，天面防雷平面图及大样图，立面图，桩基平面图，总平面布置图

2)规划报建审核书，施工资质证，焊工证的复印件

3)采用非标防雷产品进行设计，必须附产品说明书及有关证件，设计方案

4)审核合格后，按规定交纳验收费，领取《防雷设施设计审核书》《防雷设施验收手册》凭《审核书》到建设行政主管部门办理报建、施工手续

16、预售证申报

申报材料：按顺序装订成册 1)《商品房预售申报表》 2)预售许可材料目录

3)预售楼款监管协议、预售楼款专用账户的银行印鉴卡复印件 4)《国有土地使用证》原件及复印件

5)《建设工程规划许可证》副本及其附件的复印件 6)《建设工程施工许可证》复印件 7)商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容）

8)经过规划、建设部门同意的房地产项目总体规划平面图复印件并用彩笔画出申报位置

9)房地产开发资质证书和鸏执照复印件

10)经房管局备案的《商品房买卖合同》示范文本

17、办理商品房预售总体备案

需提交以下资料：所有资料均需提交原件

1)《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表》（经建设局盖章）

2)国有土地使用证

3)营业执照正本、资质证书

4)建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证 5)房地产开发项目手册、预售许可证 6)所销售房屋总平面图

7)缴交公共设施配套基金发票原件

18、房地产工程规划验收 需提交以下资料：

1)《建设工程规划验收申请表》一份 2)红线图，总平面布置图

3)《建设工程规划许可证》副本原件 4)建筑工程消防验收意见书 5)工程报建跟踪表

6)现状地形实测四置图

19、房地产工程竣工验收备案

需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章 1)工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表 2)工程竣工验收申请有

3)建筑工程施工许可证复印件

4)质监机构出具的工程质量监督报告，施工单位出具的工程质量自评报告，监理公司出具的工程质量评估报告

5)勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告

6)商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》

7)施工安全评价书

8)规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件

20、商品房确权

需提供资料：均需提交原件和复印件 1)开发证书和营业执照 2)《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》

3)《商品房建设谁建证》、《商品房预售许可证》 4)《工程施工许可证》、项目总平面图、单体平面图 5)《建筑工程竣工验收备案证》 6)《商品房产权权属申请表》

第五篇：房地产开发项目报建程序

房地产开发项目报建程序

房地产开发项目报建程序

开封市房地产开发协会

开封市房地产开发商会

二〇〇八年十二月

房地产开发项目报建程序

一、经营性用地公开出让程序

（一）承办部门：国土资源局土地利用科

（二）所需申报资料：

1、竞买申请书；

2、竞买保证金凭证；

3、交验营业执照原件、副本并提供复印件；

4、竞买人属单位的提交法定代表人身份证明，交验法定代表人身份证原件并提供复印件；

5、竞买人属个人的应交验身份证原件并提供复印件；

6、委托他人办理的，应提交委托书，交验被托人的身份证原件并提供复印件。委托书应列明委托事项和权限。

（三）工作程序：

1、通过招标、挂牌、拍卖签订成交确认书，签订出让合同；

2、交纳土地出让金、交付土地、进入登记、发证程序。

（四）收费项目：土地出让金。

（五）收费标准：评估后研究确定。

二、办理《建设用地规划许可证》

（一）承办部门：市建委用地规划审批科

（二）所需申报资料：

1、选址申请报告；

2、项目建议书批准文件；

3、房地产开发经营单位提交资格审验证明；

4、选址位置1:500现状图；

5、申请单位法定代表人身份证复印件和委托人身份证复印件。（档案室和具体办事人员提供）

（三）工作程序：

1、填写《建设用地选址定位表》；

2、向建委用地规划科提出《建设用地用途申请报告》，内容主要包括：用地面积、用途意向；

3、提供资金证明。

三、建筑设计详规图审批

（一）承办部门：市建委用地规划审批科

（二）所需申报资料：

加盖设计单位公章的建筑设计详规图6套。

（三）工作程序：

1．将6份建筑设计详规图呈送市建委用地规划审批科；

2．经审合格后，加盖审批章。返回报批单位3套。

四、建设项目立项报告程序

（一）承办部门：开封市发展改革委员会投资科

（二）所需申报资料：

1、建设单位立项申请报告；

2、建设用地规划许可证；

3、总平面规划图；

4、投资计划（资金来源及银行证明）。

五、办理《国有土地使用权证》

（一）承办部门：市产权产籍监理处

（二）所需申报资料：

1、用地申请；

2、建设用地规划许可证；

3、发改委立项文件；

4、宗地图；

5、规划管理部门批准的详规图（平面布置图）；

六、文物勘探

（一）承办部门：市文物管理局、文物工作队

（二）所需申报资料：

1．申请书；2．立项批复文件；3．详细规划平面图。

（三）工作程序：

1．经文物队现场查勘后签订合同：予付30%费用；2．勘探结束后缴纳全部费用；

3．由文物工作队出示文物勘探证明，到行政大厅文管局窗口在《建设工程规划申请（审批）表》上盖章。

（四）收费项目及标准：

按建筑基底面积，每一百平方米6个孔，每孔237元。

七、建设项目环境影响评价

（一）承办部门：市环保局开发科、环境科研设计所

（二）所需申报资料：

1、建设工程立项批复报告；

2、详细规划平面图；

3、可行性研究报告；

4、文物部门的批复文件；

5、设计文本。

（三）工作程序：

1、将上述申报资料呈送行政服务大厅环保窗口，领取《承诺书》；

2、市环保局组织有关部门审查资料，现场勘察，组织专家编制《建设工程环境影响评价报告书（表）》；

3、缴纳环评费用，凭《承诺书》领取《建设工程环境影响评价报告书（表）》。

八、办理地质勘探

（一）承办部门：市建委勘察设计审批科负责地质勘探合同及布孔工作图审批；由具有相应资质的地质勘探单位实施。

（二）所需申报资料：

1、建设用地规划许可证；

2、立项批复报告；

3、详细规划平面图。

（三）工作程序：

1、将上述申报资料呈送市建委勘察设计审批科批准，办理《承接勘察设计业务核准通知书》；

2、由承接地质勘察单位实地勘察后签订《地质勘察合同》，绘制布孔工作图。

九、施工图审查：

（一）承办部门：市建委勘察设计审批科。

（二）所需申报资料：

1、立项批复报告；

2、详细规划平面图；

3、地质勘探报告（原件）。

（三）工作程序：

1、向市建委勘察设计科呈报上述申报资料；

2、确定施工图设计单位，办理《承接勘察设计业务核准通知书》（委托书）；

3、和施工图设计单位签订合同并报市建委勘察设计审批科审批盖章；缴纳设计定金（总额的20%）；

4、设计单位出一套施工图报勘察设计审批科审查。勘察设计科审查后出《施工图审查意见书》返回设计单位，按照《意见书》修改施工图；

5、将修改后的施工图三套再报送勘察设计审批科审查合格后加盖审批章；

6、缴纳图纸审查费用后，领取二套加盖审批章的施工图及《设计文件批准书》。

（四）收费项目及收费标准：

施工图审查费：工程总造价2‰。

十、消防审查施工图纸

（一）承办部门：市消防支队建审科

（二）所需申报资料：

1、申请书；

2、建设工程立项批复；

3、详细规划平面图及建筑总平面图；

4、经审查工程施工图装订成册（壹套）。

（三）工作程序：

1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口，领取《建筑消防设计防火审核申报表》；

2、市消队支队建审科审查施工图及相关资料并现场勘察；

3、审查合格后发放《建筑工程消队设计审核意见书》；

4、在办理《建设工程规划许可证》由市建委发的《开封市建设工程申请（审批）表》上盖章。

十一、办理中标通知书(施工、监理)

（一）承办部门：市建委招标办

（二）所需申报资料：

1、申请书；

2、建设工程立项报告；

3、建设工程招标申请（审批）表；

4、规划用地许可证；

5、市建委批准详规图；

6、经市建委审查过的施工图纸；

7、资金证明（银行出具原件）；

8、法人资格证明材料；

9、法人委托书；

10、房地产开发公司资质证明；

11、房地产开发公司营业执照；

12、会计事务所出具的验资报告。

（三）收费项目及标准：

1、施工招标代理费；

2、监理招标代理费；

3、交易费；

4、造价咨询服务费。（收费标准，祥见附表）；

5、建筑工程劳保统筹金。

十二、办理《建设工程规划许可证》

（一）承办部门：市建委工程规划审批科

（二）所需申报资料：

1．申请书；2．委托书；3．市建委批准的规划总平面图和详规图；4．设计单位出具的建筑总平面图；5．建设项目投资计划；6．土地证；7．审查临街建筑方案；（平、立、剖及效果图）；8．工程施工图（平、立、剖各三套）装订成册；9．建设工程申请（审批）表（需盖人防办、消防支队、文物管理局章）。

（三）工作程序：

1．将上述申报资料呈送市行政服务大厅建委窗口领取《承诺书》；

2．报建委审批科审查；

3．科室审查后，颁发《建设工程规划许可证》附件；

4．工程竣工后，由规划院测量小区竣工图，经审批科人员现场验收合格后，换发《建设工程规划许可证》正本。

（四）收费项目及收费标准：

1．城市基础设施配套费：城内每平方米30元，城外每平方米20元；

2．墙改基金：每平方米7元（凭有关部门批准的工程决算以及购进新型墙体材料原始凭证等资料，经墙体材料革新办公室核实无误后，实行多退少补）；

3．档案技术服务费：工程总造价2‰（城建档案馆收）。

十三、办理定位放线

（一）承办部门：市规划院测量队

（二）所需申报资料：

1、建委规划科批准的施工总平面图（注明坐标）；

2、建委规划科批准的详规图。

十四、办理《建设工程施工许可证》

（一）承办部门：市建委建筑工程管理科

（二）所需申报资料：

1．申请书；2．委托书；3．填写《建筑工程施工许可证》申请表（两份）到行政大厅领取；4．建设用地规划许可证；5．建设工程规划许可证；6．中标通知书及施工合同；7．建设工程委托监理合同；8．建设工程质量监督申请书；9．建设工程施工安全监督书；10．资金保函或证明；11．《建筑工程施工许可证》申请表；12．商品砼供应合同。

（三）工作程序：

1．将上述申报资料呈送市行政服务大厅，领取《承诺书》；

2．市建委工程科进行审查。

（四）收费项目及标准：

1．定额测定费：工程造价1.2‰；（施工单位交纳）

2．散装水泥费：按建筑面积每平方米0.8—1.2元；（施工单位交纳）

3．劳务咨询服务费：工程造价4‰；（施工单位交纳）

4．职工教育培训费：按建筑面积每平方米0.5元；（施工单位交纳）

5．农民工工资保证金：建设项目投资500万元以下按5%，500万元以上按1%累计收取甲、乙双方保证金。由建委负责管理，项目竣工决算后，如果没有拖欠工程款和农民工工资者，如数退还保证金。

6．价格调节基金工程总造价2‰；（施工单位交纳）

7．社保费，总造价的3.5‰；

8.安全文明施工措施费，总造价的0.927‰。

十五、办理桩基检测手续

（一）承办部门：市建筑工程桩基检测公司

（二）所需申报资料：

1、地质勘察报告一份；

2、桩基平面图一份；

3、审定价格；

4、签订书面委托合同；

（三）收费标准：见附表。

十六、办理质量监督手续

（一）承办部门：市建筑工程质量监督站

（二）所需资料：

1、委托监督申请表；

2、建筑工程施工许可证复印；

3、建筑工程施工许可证复印；

4、中标通知书复印；

5、图纸审查意见书复印；

6、地质勘察报告。

（三）收费标准：工程总造价的0.6‰。

十七、办理临时用电手续

1、向电力公司上报申请并提供相关资料；

2、电力公司组织人员现场勘察，定设计方案，出预算；

3、签订合同；

4、线路工程施工；

5、组织验收；

6、配表、装表；

7、组织验收；

8、缴纳保证金，送电。

十八、供电工程施工手续办理流程：

1、准备管线综合图，项目工程数据；

2、做供电方案；

3、交方案费，审核供电方案、定电源；

4、设计箱变图纸，区内供电施工图纸；

5、审图纸；

6、出预算、订合同；

7、买箱变；

8、填开工报告；

9、施工，同时增电表申请表；

10、装电表；

11、验收；

12、办理托管（移交手续）；

13、送电交竣工资料。

十九、燃气工程施工手续办理流程：

1、报燃气总公司安装计划；

2、准备管线综合路由图，单体平面，立面图；

3、设计室勘察设计；

4、订合同；

5、施工；

6、验收，出竣工图；

7、点火。（物业公司配合点火）

二十、供水工程施工手续`流程：

1、准备好管线综合路由图，单体供水平面图、系统图；

2、供水总公司设计室勘察现场，设计施工图；

3、交设计费、领施工图、交营业处造预算；

4、谈预算、订合同；

5、填用水申请表；

6、施工；

7、验收、交竣工资料。

二十一、办理《商品房（预）销售许可证》

（一）承办部门：国土资源局房地产交易处

（二）所需申报资料：

1．申请书；2．委托书；3．房地产权属登记地籍调查法定代表人身份证明书（领表）；4．法人和委托人身份证（复印件）；5．企业法人营业执照；6．资质证书；7．土地证；8．建设工程规划许可证；9．建筑工程施工许可证；10．发改委批准的立项文件；11．销售方案及销售表；12．规划总平面图；13．土地使用权出让合同及交纳出让金票据；14．建设工程施工合同；15．工程施工进度表；16．每栋楼户型图。

（三）收费项目及收费标准：

办理销售许可证服务：住宅3元/m2，商业房销额的3‰。

二

十二、房屋面积界定

（一）承办部门：市产权产籍监理处

（二）所需申报资料：

1、申请书（原件）；

2、委托书（原件）；

3、国有土地使用证；

4、建设工程规划许可证；

5、建筑工程施工许可证；

6、规划放线图；

7、营业执照；

8、房地产开发企业质资证明；

9、企业法人代表证明；

10、建筑施工平面图；

11、各楼施工平面图。

（三）收费项目及标准：

1、住宅：1.36元/m2；

2、营业房：2.06元/m2；

3、分割证：100元/户（办理房地产权证使用）。

二

十三、办理土地分割证

（一）承办部门：产权产籍管理处

（二）所需申报资料：

1、申请书；

2、房地产权属登记调查法定代表人身份证明（产公管理科领）、法人身份证、委托人身份证复印件；

3、营业执照复印件公司盖章；

4、房地产权证（正件）；（若抵押，需财务部接触抵押后提供）

5、建设工程规划许可证；

6、填写分户表；

7、房产分户图（面积界定图）；

8、立项批复；

（三）收费项目及标准：每户90元。

二

十四、办理消防验收

（一）承办部门：市消防支队，指导科

（二）所需申报资料：

1、建设工程消防设计审核意见书（原件）；

2、电气消防安全检测报告；（检测单位出具）

3、竣工验收意见：（设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）；

4、建筑工程消防验收意见表；

（三）工程程序：

1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口领取《建筑工程消防验收意见表》；

2、消防支队组织验收；

3、验收合格后，领取《消防验收意见书》；

（四）收费项目及标准：

消防电气检测费，按建筑面积1.5元/m2。

二

十五、办理《建设工程竣工验收备案初验证》

（一）承办部门：市城市建筑档案馆。

（二）所需申请资料：

1、工程准备阶段文件：

1）立项文件；2）建设用地、征地、拆迁文件；3）勘察、测绘、设计文件；4）招投标文件；5）开工审批文件；6）建设、施工、监理机构及负责人。

2、监理文件；（由监理公司整理提供）

3、施工文件；（由施工单位整理提供）

4、竣工图；

1）建筑安装工程竣工图；2）管线综合竣工图（水、电、气、电话、电视）；3）配套竣工图：园林绿化、道路、景观。

5、竣工验收文件：

1）工程竣工总结；2）竣工验收记录；3）财务文件（决算）。

（三）工作程序：

1、将上述资料按档案馆具体要求整理成册，呈送市城建档案馆；

2、市建筑档案馆审查办理委托协议；

3、合格后，发《建设工程竣工验收备案初验证》。

（四）注意事项：

1、按楼号整理成册；

2、第一栋楼号附原件；其他附复印件。

二

十六、办理《竣工验收备案证书》

（一）承办部门：市竣工验收备案办公室

（二）所需申报资料：

1、建设工程竣工验收备案初验城建档案馆发证；（一楼一证）；

2、建筑工程备案管理手册（一楼一册）；

3、施工图设计批准书；

4、建设工程规划许可证；

5、建筑工程施工许可证；

6、环保验收意见书；

7、消防验收意见书；

8、工程质量保修书；（施工单位提供）

9、《商品住宅质量保证书》及《商品使用说明书》（双书）。

（三）工作程序：

1、将上述资料整理成册呈送市竣工验收备案办公室；

2、审查资料；

3、合格后，发《建筑工程竣工验收备案证书》；

4、原规定，凭《建筑工程竣工验收备案证书》（复印件加盖公章）到产权交易处办理产权证。

（四）注意事项：

1、按楼号每楼整理一册；

2、初验后、备案手册、质保书，两书为原件；其他资料为复印件，注明原件存建设单位加盖公章。

二

十七、办理《建设工程档案合格证》

凭竣工验收备案办公室颁发的《建筑工程竣工验收备案证书》（复印件）到市建筑档案馆领取省建设厅颁发的《建设工程档案合格证》。

注意事项：

合格证为二份，一份建设单位存档，一份交市产权交易处。