房产登记中全封闭阳台应按全面积计算

第一篇：房产登记中全封闭阳台应按全面积计算

房产登记中全封闭阳台应按全面积计算

全封闭阳台应计算一半面积还是全面积一直是老百姓关心的问题，根据《房产测量规范》，全封闭阳台应计算全面积，而根据《建筑工程建筑面积计算规范》，全封闭阳台应计算一半面积。但两个阳台计算标准适用的范围、对象并不相同。目前，按照《中华人民共和国测绘法》有关规定及其他相关文件规定，全封闭阳台应计算全面积，全国所有城市在涉及房屋产权产籍管理的房产测绘工作中，均统一执行的是2000年2月发布的《房产测量规范》。据市房管处有关负责人介绍，依据《中华人民共和国测绘法》第20条的规定，“与房屋产权产籍相关的房屋面积测量，应当执行国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门负责组织编制的测量技术规范”，而这样的规范目前只有2000年2月发布的《房产测量规范》。2002年3月发布、5月1日执行的建住房[2002]74号文件《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条也表明，房屋权属登记建筑面积计算采用的是《房产测量规范》。而建设部和国家质量监督检验检疫总局于2005年4月联合发布的《建筑工程建筑面积计算规范》是为满足建筑工程造价计价工作需要（如工程概预决算等）而制定的标准，并不适合以房屋产权登记为目的的房产测量工作。两个标准适用的范围、对象不同，因此并不矛盾。

市房管处测绘公司

发表日期：2007年9月5日。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013 根据现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，自2014年7月1日起实施。原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止。

3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005 3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算

关于金地花园超审批建筑面积的

情况说明

金地花园于2012年8月31日获得镇联审联批会议审批通过，根据规划平面图以及项目建设单位的申请，明港镇规划建设与环境保护局于2013年9月2日核发了建筑工程规划许可证。审批5#、6#、7#楼的总面积为19858.09㎡，经实地查看，目前3栋楼主体已经结束，按照审批位置和内容建设。2014年8月，明港房管分局对该项目5#、6#、7#楼进行房屋测绘时，测绘的总面积为20855.87㎡，和审批的有997.78㎡的误差。经查看图纸和咨询明港房管分局的测绘人员，6号楼附属楼设计图纸为290㎡，没有建设，但因为施工图纸是整体，明港房管分局测绘时，将该面积登记。另有近700㎡的误差因为房屋设计时按照GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》的规定阳台面积为一半的面积计算，建设单位按照设计单位和审图中心提供的数字申报;为了小区的外观统一和房屋质量安全，建设单位拟统一安装南侧窗户。而房屋测绘时房管部门按照《房产测量规范》规定全封闭阳台按照全面积计算。

经咨市规划局执法科，答复说，如果按照审批的内容进行建设，确因设计单位和房屋登记产生的阳台计算规则不同，产生的误差可以不予处理，按照程序正常补办相关手续。

第二篇：房产测绘面积计算依据

房产测绘面积计算依据

中华人民共和国国家标准批准发布公告

（2000 年第3 号）

国家质量技术监督局批准以下154 项国家标准，现予以公布。国家质量技术监督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房产测量规范 第1 单元 房产测量规定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房产测量规范 第2单元 房产图图式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中华人民共和国国家标准

房产测量规范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 单元：房产测量规定

目 次

前言范围引用标准总则（略）房产平面控制测量（略）房产调查（略）房产要素测量（略）7 房产图绘制（略）房产面积测算变更测量（略）成果资料的检查与验收（略）

附录A(标准的附录)房屋、房屋用地调查表与分类（略）

附录B(提示的附录)成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

第2 单元：房产图图式 CH 1003 —1995 测绘产品质量评定标准（略）前 言

本标准是在国家测绘局1991 年5 月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。

GB ／T17986 在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第l 单元：房产测量规定》；《第2 单元：房产图图式》。

本标准的附录A 是标准的附录；附录B 是提示的附录。

本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。范 围

本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影

规范

GB ／T 17986.2-2000 房产测量规范 第2单元:房产图图式

CH l003-1995 测绘产品质量评定标准房产面积测算．1 一般规定．1 ．1 房产面积测算的内容．2 ．1 计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m 以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m 以上的，按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度2.2m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m 以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.2m 以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。．2 ．2 计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8 ．2 ．3 不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

附 录 B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1.1 成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

B1.2 套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1.3 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

B1.4 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按8.2 的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1 共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2.2 共有共用面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 为面积的分摊系数；

Si ─为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi 一为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi —为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si —为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

B3 共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

B3.2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。B3.3 共有建筑面积的分摊方法

a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照B2 的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

补充

一、外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

二、斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.2米以上部位计算建筑面积。

三、不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

四、非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜、超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

五、楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不得再计算建筑面积。

六、公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

七、二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

八、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

九、有顶盖室外楼梯按各层水平投影面积之和计算建筑面积，无顶盖室外楼梯按各层水平投影计1/2面积，简易爬梯不计算建筑面积。

十、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

其它

一、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

二、阳台与平台的区分问题

1、借助于下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处量。

2、凡是悬挑的、有顶盖的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。a、借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；

b、悬挑的为阳台，计算建筑面积；

c、有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理； d、上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

e、一层按柱外围计算建筑面积，二层无顶盖部分按平台处理；

f、首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；

三、户的权属界线

每户的权属界线原则上都闭合的，以入户门为准，进入户内后，户内的各功能房间，室内分隔墙体及其活动阳台，花园都属于本户所有，即按每户权属界线所有范围就可以算出各户套内面积（商铺计算同）。权属界线范围以外的部分都属于共有公用面积。

四、面积分摊的两种方法：

第一种：整幢中共有面积的共有关系对各户来说是一致，即整幢中对共有面积按一个来分摊

第一种：在商住楼、多功能综合楼中根据共有面积的共有关系对其分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小的原则分摊。

五、房屋分幢原则

在房产测绘中，房屋的建筑面积计算，各房产要素的调查、各户公共建筑面积的分摊计算是以幢为基本单元进行的。

1、独立建筑的房屋应为一幢。

2、借用独立房屋的山墙搭建的偏房，与独立房屋一起应视为一幢。

3、层数相同。产权人或门牌号不同，结构上又能分开的房屋可分别分幢。

4、层数不同，结构上分不开的房屋应视为一幢。

5、底层（或下面多层）为裙楼，上面有一个或多个塔楼式的房屋，其整体视为一幢。

6、利用各幢房屋之间的空间，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其楼房与裙楼部分应分别分幢。

六、通过走廊或者架空通廊相连的房屋，应分别分幢，走廊（或架空通廊）应分别计算建筑面积，再按有关规定分摊至各幢中。

七、套内建筑面积均以墙体中心线为准来计算，然后加上有顶盖阳台（或有顶盖花园）的建筑面积。

第三篇：房产测绘中测绘面积的质量控制

目

录

一、摘要

二、前言

三、房产测绘的重要意义

1、它是解决房产纠纷，保护产权人合法利益的依据

2、有利于维护房产市场的正常秩序

四、影响房产测绘质量的原因

五、提高房产面积测绘质量的措施

1、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

2、作业流程的质量管理。

3、控制测量的精度

4、建立房产测绘成果公示制度

5、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

6、注重人才的培养

六、结束语

七、参考文献

房产测绘中测绘面积的质量控制

作者：文荣

单位：贺州市房屋登记交易管理中心

【摘要】文章简述了房产测绘的重要意义，并针对影响房产测绘质量的因素，提出提高房产面积测绘质量的建议，以供参考。

【关键词】房产测绘；面积测绘；质量

目前我国大部分城市按照商品房的建筑面积计价销售,只有专业测绘人员清楚计算过程,而大多数业主并不清楚商品房的建筑面积是如何计算的。也存在生产单位工作人员对规范的理解不同,容易产生同一套商品房按不同的计算方法和计算依据,所得出的建筑面积不同的情况。另外,不排除个别开发商将一些不应分摊的公用建筑部位进行分摊,或利用不同规则之间的差异,有意欺诈业主。针对上述问题,本人认为生产单位除了通过人员培训,加强作业人员对国家相关法律及面积计算规则的理解,提高职业素质和职业道德外,还要加强生产管理制度的建设,特别要加强测绘数据生产过程中的质量管理和质量控制;同时提升面积测算系统功能,在内业的数据处理上,通过增加面积公式生成和分摊方式的明细,提高面积分摊计算的透明度,增加测算软件自身的检查功能,提高成果质量。抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

邮编：542800

一、房产测绘的重要意义

1、它是解决房产纠纷，保护产权人合法利益的依据

房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门确认房屋产权的重要依据，也是为产权人提供法律保护的重要依据。当房屋产权人或房屋权属界限不清、建筑面积不准确发生争议时；当房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的权利受到侵犯时，就可以通过房产测绘划清产权界线、测准产权面积、明确产权归属，有效保护产权人的合法权益，防止侵权和投机行为的发生，保证国家、集体和个人房产受损失，确保社会的安定团结。而且这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。、有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

二、影响房产测绘质量的原因：

房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。

房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。%A

三、提高房产面积测绘质量的措施

1、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合进行，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制订措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予

以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

2、作业流程的质量管理。

房产测绘一般应按照委托测绘、分析设计、实施测绘、检查验收的程序进行作业。一般情况下委托方和房产测绘企业需针对测绘的用途和要求签订委托测绘合同。测绘企业在接受委托后需针对测绘用途和要求进行分析设计，组织实施测绘。在测绘全过程测绘单位还要进行质量检查，在确保成果质量后，交付委托方对成果进行验收。在房产测绘作业过程中，分析设计、实施

测绘、检查验收三个环节的作业质量直接决定了房产测绘成果的质量。

①分析设计过程的质量管理。分析设计就是依据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计、房屋产权来源等申请资料，查询房产测绘档案后，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及共有面积的分摊方案。

②作业过程的质量管理。作业过程就是具体实施测绘的过程，包括测前准备、外业调查、数据采集、内业图形处理及分摊计算、成果资料的组成，是保证测绘质量的重点工作。

3、控制测量的精度

在我圈末级控制点的点位中误差一般规定为不超过+0．05m,当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0．05m。为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统

提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、物定可品的、高质量、高标准的控制网，《房产测绘规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0．025m可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为1±0．018m，因此这标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

4、建立房产测绘成果公示制度

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。

5、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合进行，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制订措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

6、注重人才的培养

（1）、营造符合人才发展的环境:良好的环境，能吸引人才、激励人才、造就人才，不好的坏环境，压抑人才、埋没人才、甚至摧残人才。必须加强人才环境建设，营造切实尊重人才的环境，要坚持用企业科学发展聚才育才，针对各类人才成长特点，提供干事创业、发挥聪明才智的平台，使各类人才创业有机会，干事有舞台，发展有空间。要充分尊重人才的特殊禀赋和个性，鼓励各类人才独立思考，大胆创新。要关心人才，不断提高他们的政治和生活待遇，在评先、提干、职称评定、工资和住房、医疗、养老、子女教育和就业等方面的实际问题，向优秀人才倾斜，做到事业留人、感情留人、待遇留人。要加强人才培养和培训，主动与高等院校联系和沟通，通过多种有效途径，有计划地培养自己的技术人才，鼓励职工自学成才，凡自学成才者，给予奖励。要大力表彰和广泛宣传优秀人才的先进事迹，大力营造人人都作贡献、人人都能成才的舆论氛围，在企业中形成见贤思齐、奋发向上的良好风尚。

（2）、创新促进人才成长的良好机制:人才成长的过程是一个相互竞争、比学赶超、拼博前进的竞争过程。促进人才发展，必须建立好的机制。一是创新人才发展的选拔任用机制。选用人才要公平，一定要坚持民主、公开、竞争、择优方针，促进人才的公平竞争，合理流动和优化配置。要广泛使用公开招聘、竞争上岗等形式，千方百计形成有利于人才脱颖而出和施展才能的选人用人制度，确保优秀人才进得来、留得住。二是创新人才评价发现机制。建立以岗位职责要求为基础，以品德、能力和业绩为导向，克服唯学历、唯资历倾向，注重靠实践和贡献评价人才。建立各类人才能力素质标准，健全完善人才考核评价机制。不断加大职业技能鉴定力度，通过多渠道评价技能人才。三是建立健全人才投入保障机制。人才投入是赢得未来的战略性投入，是效益最大的投人，要进一步加大人才发展的财政经费投人。四是创新人才激励保障机制。深化人才收入分配制度改革，积极推行按劳分配和按生产要素分配相结合的收入分配办法。

四、结束语

房地产测绘具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，因此它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。房产测绘质量是一项关系房

产权利人切身利益的问题，因此，严格按照现行国家标准《房产测量规范》，加强房地产测绘管理工作，提高房地产测绘的质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

参考文献：

[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.[2]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）.[3]刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究[J].科技风，2011（8）[4]马既林.关于企业技能人才培养的探讨.《中国科技纵横》,2011、10

第四篇：《关于新建住宅封闭式阳台面积计算》厦规〔2010〕131号

厦门市规划局 厦门市国土资源与房产管理局

关于新建住宅封闭式阳台面积计算

相关事宜的通知

厦规〔2010〕131号

时间：2010-11-2 各相关单位：

为妥善解决我市沿街住宅未封闭阳台严重影响城市景观的突出问题，提升景观品质，使住宅立面公建化、整洁化，特就新建住宅建筑中封闭式阳台面积计算相关事宜通知如下：

一、新建住宅建筑的封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算容积率及缴交地价。当阳台进深超过1.8米时，超过部分按水平投影的全面积计算容积率及缴交地价。

二、按一半计容缴交地价的阳台及入户花园的水平投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。产权面积的计算以国家规范及地方相关规定为准。

三、本通知适用于发布之日起尚未取得《建设工程规划许可证》的住宅建设项目。

四、本通知自发布之日起开始施行，有效期2年。厦规〔2010〕9号文同时废止。

二Ｏ一Ｏ年十月二十二日

第五篇：浅谈房屋登记实务中的房产测绘成果审核工作

浅谈房屋登记实务中的房产测绘成果审核工作

近期，有很多房屋登记机构因房产测绘成果审核问题涉及行政、民事诉讼，特别涉及商品房开发项目的测绘审核问题，造成的后果因涉及面广而纠正难度大。房产测绘成果是房屋产权产籍的重要基础数据，只有经过审核的房产测绘成果方可作为房屋登记的依据。从房屋登记的角度应如何做好房产测绘成果审核工作呢？本人想从房屋登记实务的角度来谈谈自己对房产测绘成果审核工作的思考与对策。

一、理解房产测绘审核

（一）法律及文献依据；

《房产测绘管理办法》第十八条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”

最高人民法院2009重点调研课题《物权登记与司法审查及新司法解释解读》一书中，有关登记过程行为的可诉性第5点关于测绘单位等文书是否可诉中明确：“第一，如果测绘单位没有与登记机构脱钩，则这些机构的行为系受房屋登记机构委托而为，可以起诉登记机构。第二，在脱钩的情况下，当事人认为应用于登记的测绘报告，存在测绘单位不具有测绘资质、测绘报告不符合《房产测量规范》规定的格式、公摊位置不符合《房产测量规范》关于公摊面积的计算规则，可以选择起诉登记机构；不属于以上情形的，可以选择起诉这些机构，但属于民事诉讼”。

（二）审核主体；

测绘单位如果没有与登记机构脱钩，这些机构既是测绘单位同时也是登记机构，也就不存在房地产行政主管部门成果审核之说，因此，此文不讨论该类情形。

房产测绘审核的主体是房地产行政主管部门。各地情况不尽相同，有些地方具体审核工作的是填发单位——登记中心负责，登记中心内设测绘审核科，专人负责图审工作；有些地方是由建设（房地产）主管部门自己内设的科室专人负责；有些地方是管理与登记分设的，由管理机构负责图审工作，通过审核的成果登记中心方可用于产权登记等等形式。不管是哪种管理、设置模式，最终对外图审主体名义上只能是房地产行政主管部门。不得以登记中心、管理机构、科室等名义使用图审专用章，一旦发生诉讼，就是主体不适格，后果严重。

进行测绘成果审核的目的就是为了房屋权属登记的利用，未经审核不得用于权属登记。因此，房地产行政主管部门同时作为房屋登记机构，就应从登记实务的角度着手房产测绘成果审核工作，对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果进行规范管理，对成果的提供形式、成果的构成、成果的审核内容等方面进行统一。

（三）审核对象和审核内容

用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果是房地产行政主管部门审核的对象。房地产行政主管部门作为测绘审核部门，要摆清楚自己的位置，依法对测绘单位提供的测绘成果进行审核。

首先，行政主管部门不是测绘单位的质检部门，无须对具体的数据测量、计算过程进行全程验算；

《房产测绘管理办法》第三条规定“房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。”登记机构在审核用于房屋登记的测绘成果时，只是利用房产测绘成果，而无须对房产测绘成果作全面的、实质性的审查，那是测绘单位的职责。

其次，作为审核部门，应当依法审核；

根据《房产测绘管理办法》第十八条规定，房地产行政主管部门的具体审核内容就只有四项。

1、施测单位的资格

施测单位的资格审核是对测绘中介机构从业资格进行审核。测绘单位资质的主管部门是国土部门，房地产行政主管部门只是负责对测绘成果是否适用于房屋产权登记要求进行审核。因此，对新入境执业的测绘单位一般进行报备核实即可，主要应从测绘单位的资质和从业人员的执业资格两方面进行审核，应对入境测绘单位提供的经国家、省土地部门核准的测绘资质证书核实原件或核实相应官方网站公布的相关信息，应对具体在报告上进行责任签署人员所提供的技术人员岗位证书等进行核实原件。

2、测绘成果的适用性

测绘成果的适用性审核主要是对报告上体现的信息能否满足登记需要进行审核，可以从测绘成果资料的完整性、提供形式的规范性、对客体描述的准确性三方面进行审核。

测绘成果资料的完整性是对测绘单位提供的测绘成果资料、内容是否完整进行审查，《房产测量规范》要求测绘单位提供的测绘成果资料包含有房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、控制测量成果资料、房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表、图形数据成果和房产原因、技术总结、检查验收报告等。在实践中，房地产行政主管部门应根据房屋登记的特性、种类及当地的情况对测绘单位提供的测绘成果进行缩减与规范，提供的资料一般可简化成几个部分：报告书封面、目录、委托、房产测绘技术报告、成果验收书、面积测算书、分户平面图、分户面积统计表、墙界调查申报表等成果资料；另测绘单位在提供测绘成果报告的同时还须附上测算依据的图文审批资料，如初始的要提供规划审批资料、经规划批准的设计蓝图、土地证等批准文件，建设单位出具的分割（销售）方案及共有、共用部位的说明等资料。测绘单位提供的《房产测绘成果》的格式是否符合《房产测量规范》要求，是对房屋登记机构的可诉内容之一。

提供形式的规范性是对测绘单位提供测绘成果的形式是否符合当地房屋登记机构的要求进行审核。测绘成果的提供形式的演变一般分为三个发展阶段。初级阶段，有些地方根据《房产测量规范》及当地的情况，对粘贴于房屋所有权证上的分户平面图进行了规范设计，对图框大小，线条粗细，字号大小，平面图体现的内容，图幅比例，边界示意等形式进行规范，要求有资质的测绘单位提供测绘成果时提供统一格式的分户平面图；第二阶段，有些地方实行电子图库管理，要求测绘单位提供纸质测绘成果报告的同时提供CAD的分户平面图电子版，经过图审后，上传到房屋登记系统直接打印到房屋所有权证上；第三阶段，有些地方已逐步实行GIS管理，随着GIS技术的成熟，项目测绘管理、基础测绘管理、图形管理系统和图形发布系统等基于GIS等内容越来越多，要求测绘单位在提供纸质测绘成果报告的同时还需提供符合建设GIS需要的附属成品。

对客体描述的准确性主要是依相关的批准资料，核实测绘成果报告中的描述是否准确。房屋登记中需要记载体现客体信息的要素，如规划用途、建筑面积、房屋坐落、基本单元等，《房产测量规范》中要求分户平面图应体现的内容，如建造年代、层数、所在层次、结构、墙界等，登记机构应对以上客体要素在房屋测绘成果中是否体现，体现的内容是否与相关批准资料一致等进行审核。特别要说明的是规划用途，经常有一些设计复杂的房地产开发项目，规划部门批准资料（规划许可证、附件等）体现的，一般都描述简单，如商住楼、综合楼什么的；还有的就是土地证上记载的是商住用地，但规划批准的是住宅楼等等不好认定的情况时有发生。《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》规定：“规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途”。房屋登记中要求记载的是规划用途，建议各地房屋登记机构应对复杂项目除了提供规划许可证、附件等文字材料以外，还应提供经规划批准的各部分用途标注清楚的设计蓝图，要求测绘单位依经批准的设计蓝图进行功能分区、用途描述、分摊计算。至于土地记载用途与规划记载不一致的情况，应以规划批准的为准，土地部门也可以依规划用途进行用途变更的。

3、界址点准确性

从房屋登记的角度来说，测绘成果界址点准确性的审核可以分为以下几个内容：

⑴规划、土地等部门批准的建设坐落与房屋所在是否一致；

⑵房屋四至是否建设在土地使用权证记载批准建设所占用土地的可建用地的范围内；

⑶房屋建设是否在规划批准的建设层数、控制高度、控制规模等控制指标范围内；

⑷成果中对客体的描述与实地查看的实物是否一致；

⑸分割的结果是否符合基本单元的要求，是否在规划批准范围内等内容。

审核人员应对四至尺寸进行现场测量以核实界址点的准确性，有条件的可以进行局部关键点数据抽检。

4、面积测算依据与方法

面积测算依据与方法的审核主要是对测绘成果中的测算过程是否符合《房产测量规范》等相关测绘规范性文件规定的审查。如测绘报告中体现的测算依据是否符合法律规定；面积计算过程是否符合《规范》要求；理论上，房地产行政主管部门只需要对报告中体现的测算依据和方法进行审查即可。但因公摊位置是否符合《房产测量规范》的计算规则是对房屋登记机构可诉的内容，所以，应加强对哪些客体是属于可以公摊的、是否按功能区进行分摊、分摊的过程是否符合规定这些内容进行审查。

建议可要求测绘单位提供测算过程采用类似造价计算的方法，在具体计算式中标注出数据来源的轴位，这样，方便审核人员核查分摊位置、址界点是否准确，高效抽查关键部位的尺寸准确性。有条件的地方，可以使用测绘审核软件对符合软件输入要求所自动生成的测绘成果进行形式上的审核管理，利用高科技手段代替人工审查，准确率高，且计算标准、过程均可以排除人为因素。

二、涉及房屋登记的测绘审核

㈠测绘审核分类

根据客体的状态及产权登记类型，日常涉及房屋登记的测绘审核主要可分为以下三类：

1、预测绘审核（预售、在建工程抵押）；

2、初始登记测绘审核；

3、客体变更测绘审核（翻、改建、分割）；

㈡各类测绘审核的注意事项

1、预测绘审核（商品房预售许可、在建工程抵押）；

商品房预售许可虽不属于房屋登记业务类别，但与房屋登记息息相关。预售许可的信息是之后商品房买卖合同备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的基础数据。《城市商品房预售管理办法》第七条有关“开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料”的规定并未提及预售申请应提交测绘成果报告，更不用说测绘成果应经审核，房地产行政主管部门只是依开发企业提交的设计施工图及销售方案进行预售审批。在实践中，由于涉及商品房预售的面积纠纷越来越多，各地房地产行政主管部门纷纷出台规定，要求预售申请时应提交有资质的测绘单位出具的预测绘成果，经审核后在系统中建立楼盘数据，再从楼盘中选择可预售部分。

同样，《房屋登记办法》有关在建工程抵押申请应提交资料的规定中也未提及测绘报告，房屋登记机构只是依相关的土地、规划资料进行记载。实践中，为了明确在建工程目前已建成及未来建成的楼盘情况，各地房屋登记机构相继出台规定要求在建工程抵押登记时应提交有资质的测绘单位出具的预测绘成果，经审核后，在系统中建立能反映未来建成物情况的楼盘数据，并选定目前已建成部分设定抵押。

以上两种形式所需要的测绘成果都没有具体现场测量的过程，全部调查、计算数据均来自于设计施工图与审批资料，是计算出来的结果，是对未来建成物的估计，因此，称其为预测绘。在预测绘审核中，一定要注意比对预测绘成果中有关各部位的用途描述、分割区域的划分等内容与规划批准资料、设计施工图、土地出让资料规定是否一致；核实各部位是否能计产权面积，哪些是独有面积，哪些是公摊面积，哪些功能区参与分摊，是否符合《房产测量规范》的规定。

因同一开发项目可能存在多本土地证的情况，地上建筑物与土地的对应关系不容易确定的情况下，建议可要求测绘单位出具的测绘成果中应包含整个项目的总平图，在总平图中示意出多本土地证分别所在的区域，并将具体各幢楼所在的位置标注出来。建议涉及开发项目的测绘报告中可增加房产测绘结果一览表，对楼盘中可计产权面积，不可计产权面积分别按用途进行分项汇总，方便楼盘整体情况的核查与批准文件的比对。

2、初始登记测绘审核；

权利人申请初始登记时房屋已建成，测绘单位出具的测绘成果是依据对客体现场测量得出的成果，房屋的实际状况应当在规划、土地等部门的批准范围内。除预测绘审核需要注意的事项外，在审核中还应注意成果、批准资料、客体实物三者之间的比对。因此，实地查看对于初始登记的测绘审核至关重要，实地查看是对界址点的准确性落实的重要步骤。实地查看时应注意核实测绘成果中有关房屋四至墙界的调查结果，要求测绘单位使用统一的墙界表格式，墙界涉及邻户的应有邻户本人的亲笔签章，其真实性由施测单位负责；建议在实地查看时对主要的外墙址界点进行抽样核查，以确保址界点的准确性；比照规划审核资料、设计施工图对建成物的总高度、总层数、地上、地下建筑物层数、高度的情况进行核查；核实各幢建筑物在总平图所标注上的位置是否在相应土地使用权证范围内；申请分割的基本单元是否与批准资料、设计施工图一致等等。

客体变更测绘审核（翻、改建、分割）；

虽然在《房屋登记办法》有关应当实地查看的规定中未提及客体变更，但在实践中，因客体变更的情况更改了建筑物原初始登记所记载的状况，翻、改建是否增减面积，申请分割的客体是否符合基本单元的要求等一系列的客体真实性的问题，所以，申请此类变更登记时应提交测绘成果报告，各地房屋登记机构普遍也把这种情形归到应当实地查看的类型。此类测绘成果审核时要结合房屋所有权证及此次的批准资料或其他原因文件，在实地查看时重点查看客体变动部分的状况。涉及到共建房和房产分割的测绘报告，应提供房产分割说明，由所有产权人亲笔签名，其真实性由施测绘单位负责。测绘审核时只需对照房屋所有权证、实地查看的情况对分割后客体的测算过程进行核实。

㈢测绘审核与实地查看

因实地查看对房产测绘成果的审核十分重要，结合《房屋登记办法》及实务中总结的经验，特别将各类应当实地查看的管理要点整理如下。

⑴房屋所有权初始登记必须要进行实地查看。

⑵在建工程抵押权登记必须要进行实地查看。

⑶因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记必须要实地查看。

⑷房产分割登记，应当进行实地查看。

⑸房屋登记中发现与原产权档案记载不一致的，须到实地查看。

1、房屋实地查看的内容

⑴房屋所有权初始登记实地查看的内容：

房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致：房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。

⑵在建工程抵押权登记实地查看的内容：

对已建成的部分是否真实存在进行查看，对项目的名称、坐落等进行核实，客体的形象进度与相关资料是否一致，其他同初始登记查看内容。

⑶因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记实地查看的内容：

申请办理房屋所有权注销登记的房屋坐落等具体内容与房屋登记簿的房屋登记簿记载的房屋状况一致；申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致。

⑷房产分割登记实地查看的内容：

分割后的房产是否符合房屋基本单元的要求。

⑸核实客体状况与产权档案记载情况。

2、房屋实地查看的人员要求及相关规定

⑴房屋实地查看的人员应当两人以上。

⑵在建工程抵押权登记实地查看的人员建议由产权审核人员和测绘审核人员组成。

⑶房屋实地查看要求对房屋的自然状况进行拍照，并填写《房屋实地勘查情况表》。

不管是哪个部门在做测绘审核，都必须实勘；只有实勘才能真正了解房屋的真实情况。为提高工作效率，减少程序重复，建议各地可根据工作安排，实勘人员由测绘审核人员或是产权审核人员组成，实勘的程序前置于房屋登记受理前，这样既减少了因实勘不合格导致的压件的情况，审查的要求可以同时满足产权登记与测绘审核的需要。

在日常的房产测绘成果审核工作中，只要做到审查时有序、实地查看时细心、认真地按步骤逐条进行，基本能尽到审核的审慎义务。但鉴于测绘审核工作的复杂性，各地情形可能大不相同，以上仅为本人结合日常的工作在这方面的思考，有不当之处，敬请批评指证。