常熟市住宅小区物业管理实施细则

第一篇：常熟市住宅小区物业管理实施细则

常熟市住宅小区物业管理实施细则

第一条 为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 在本市行政区域内从事住宅小区（以下简称小区）物业管理活动，应当遵守本细则。

实施物业管理的住宅小区应当配套设施齐全。新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，由原开发建设单位整治，经综合验收合格后实行物业管理。

已移交虞山镇管理的小区由虞山镇负责整治后逐步实行物业管理。

第三条 市建设局是本市物业管理行政主管部门，市房地产管理处（以下简称市房产处）具体负责物业管理行业的日常管理。

市规划、物价、工商、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、广电、市政、环卫、供水等部门应当按照职责分工共同做好有关管理工作。

所在地镇政府、街道办事处协同相关部门，对物业管理与社区管理工作进行协调。第四条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推行规模型管理，鼓励零星开发的小区就近并入规模较大的小区统一实施物业管理。

第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

业主自治管理

第六条 业主通过业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）和业主委员会对小区物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。第七条 业主享有下列权利:

（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

（二）业主委员会的选举权和被选举权，监督业主委员会的工作；

（三）选择物业管理企业；

（四）享有与物业管理费用相符的服务，监督物业管理企业的管理服务活动；

（五）法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：

（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约和小区管理制度；

（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

（四）按照合同约定或者有关规定交纳物业管理服务费和维修基金；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会行使下列职权：

（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员，审议业主委员会的工作报告；

（三）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告，决定有关业主共同利益的重大事项。

第九条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会应当在接到提议后十五日内就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其他物业按照期拥有物业的建筑面积计算。

召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。第十条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过一年的，应当依照本细则规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 市房产处应当指导业主成立业主大会筹备小组，在筹备小组指导下召开首次业主大会。筹备小组由市房产处、街道办事处或居委会、开发建设单位或其委托的物业管理企业、业主或使用人代表组成。新建小区的筹备小组原则上由市房产处负责组建，已移交虞山镇管理小区及撤队转户区域的筹备小组原则上由办事处、居委会负责组建，并报市房产处备案。第十二条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；

（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第十三条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，到市房产处登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会不得从事经营活动。

第十四条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报市房产处备案。

第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

物业管理企业

第十六条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向市房产处备案。

物业管理企业实行资质管理制度。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理服务活动。

第十七条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业管理服务费用；

（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，不听劝阻的，应向执法部门报告并做好配合工作；

（四）要求委托人协助管理；

（五）选聘专业公司承担专项经营业务；

（六）法律、法规规定的其他权利。物业管理企业承担下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；

（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受质询和审计；

（五）接受市有关行政主管部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

物业管理服务与收费

第十八条 开发建设单位预（销）售房屋前，应当委托物业管理企业实施前期物业管理，签订《物业管理委托合同》，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。开发建设单位凭此合同办理商品房预（销）售许可证。

销售房屋时，物业管理企业应当与物业购买者签订《前期物业管理服务协议》，并将此协议作为商品房买卖合同的附件。物业购买者凭此协议办理入住和产权登记手续。

业主委员会成立后，应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订《物业管理委托合同》。

物业管理企业应当自《物业管理委托合同》签订之日起十日内报市房产处备案。第十九条 商品房交付前的物业管理服务费由开发建设单位承担，交付后由物业管理企业按照前期物业管理服务协议或者物业管理委托合同的约定向业主收取。商品房交付时，物业管理企业可根据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主预收物业管理公共服务费。

第二十条 前期物业管理服务协议和物业管理委托合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。

第二十一条 一个小区只能选聘一家物业管理企业。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，便不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。物业管理企业应聘用必要的保安人员，安装必要的监控报警系统，维护住宅小区的安全。

第二十二条 开发建设单位或者业主委员会可通过招标方式选聘物业管理企业。第二十三条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。

公共服务费实行政府指导价。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。供水、供电、供气、环卫、通信、有线电视等单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同。

第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照与业主签订的前期物业管理服务协议或者物业管理委托合同的约定向业主收取。

小区待销房、业主购房六个月仍未入住的房屋，其物业管理服务费由开发建设单位及业主承担，标准为公共服务费的50%。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

第二十五条 业主办理房屋权属登记和交易手续时，应当提供由物业管理企业出具的交费证明。

第二十六条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，每年至少公布一次，接受业主、业主委员会的监督和质询。业主委员会可指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计。

物业的使用和维护

第二十七条 物业未移交管理的小区由开发建设单位向市建设局申请综合验收，验收合格后，办理交接管理手续，签订《住宅小区交接协议书》，并将小区档案资料移交给业主委员会或物业管理企业。

物业管理委托合同或者前期物业管理服务协议终止时，物业管理企业应当将小区档案资料移交给物业管理委托方。

第二十八条 新建小区在规划建设时，应当配套建设必要的物业管理配套设施。开发建设单位在移交小区时，应当提供物业管理用房，面积为小区总建筑面积4‰。

物业管理用房产权属全体业主所有，严禁移作他用。第二十九条 小区内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

（七）未经批准摆摊设点；

（八）无序停放车辆；

（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先向物业管理企业提出书面申请，报送图纸，与物业管理企业签订装饰装修协议书，并交纳装修保证金。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻，业主或者使用人不接受劝阻时，物业管理企业应当向有关部门报告并做好配合工作。第三十一条 房屋应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并在征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报有关主管部门批准。

第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用小区道路、场地。因维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十三条 供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关部门在小区内的维修养护施工，应当服从物业管理企业的管理和监督。

第三十四条 利用物业从事经营性活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。

第三十五条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成房屋损坏或财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十六条 小区内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由产权单位负责维修养护的，原有职责和养护渠道不变。

第三十七条 房屋在国家规定的保修期满后的维修责任，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分，由业主自行维修；

（二）房屋共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

第三十八条 住宅小区应当建立共用部位、共用设施设备维修基金，维修基金的筹集、使用和管理方法另行制订公布。

罚 则

第三十九条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。第四十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反本细则或者侵害公共利益的，市建设局应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会违反本细则开展活动或者不能正常履行职能的，市建设局可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。

第四十一条 开发建设单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设备设施的，由市建设局责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，可处以20000元以上40000元以下罚款。

开发建设单位未按照落实物业管理企业的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以20000元以上40000元以下罚款。

开发建设单位未按照规定落实物业管理企业的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以20000以上30000以下罚款。

第四十二条 物业管理企业违反本细则，按照下列规定处罚：

（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市建设局责令其停止活动，没收非法所得，可处以10000元以上30000元以下罚款；

（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以10000元以上30000元以下罚款；

（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市建设局对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以10000元以上30000元以下罚款。

第四十三条 违反本细则规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。附 则

第四十六条 本细则中有关用语的含义：

（一）本细则所称业主，是指物业的所有权人；

（二）本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（三）本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；

（四）本细则所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、使用人提供的服务；

（五）本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。

（六）本细则所称物业管理企业，是指依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

（七）本细则所称住宅小区，是指具有开发资质等级的开发建设单位按城市规划进行建设，建筑面积在二万平方米以上，具有相应配套共用设施设备的居住小区或组团。零星住宅并入就近小区。

第四十七条 商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）等物业的管理，可参照本细则执行。

第四十八条 本细则由市建设局负责解释。第四十九条 本细则自公布之日起施行。

第二篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第三篇：住宅小区物业管理的实施

学习、思考、创新园地

第3季度2006年9月20日

住宅小区物业管理的实施

一、物业管理的性质、内容及发展方向

物业管理是以管理房、小区设施和环境，为居民提供多项服务的一门新型的、综合性的服务行业，其经营性质属第三产业。它的主要经营内容是：房产的管理、维修、保养；辖区的环境卫生、环境美化及管理；辖区的道路养护；通讯、供水、供电等设施的管理；辖区的消防、治安体系的建立及管理，还可以为居民提供各种信息服务，开展上门服务、夜间服务、节假日服务、特殊服务等，有条件的还可以开办托幼托儿、家庭教育等服务及管理。总之、物业管理是实行全方位、“一条龙”为社区提供多功能、多项目的优质、高效的服务。

二、物业管理的特点。

物业管理具有社会化、专业化两大特点。社会化是指物业管理既抓社区的公益事业，又管居民的实事；既有琐碎的日常服务，又有较高层次的管理，点多面广。因此，要求物业管理首先必须得到居民的认可、信任，具有稳定的队伍，熟悉每个街区，每个住户，从而更好地满足居民的各种要求。专业化是

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指所管理服务的内容专业性较强，要求管理人员业务要精通，各种专业人员要齐备，能迅速、正确地解决各种问题，并能做到合理收费，真正为居民排忧解难，服务周到。总之，良好的信誉是物业管理赖以生存的条件。

三、物业管理的经营模式及经营者。

物业管理是一个新兴的行业，旧的框框少，在市场经济条件下，必须有较高的起点，良好的运行机制。所以，物业管理的经营模式必须是独立经营、自负盈亏。通过合法经营，竞争优胜劣汰，促进它的提高与发展。由于不少地区的物业管理处在起步阶段，配套的法规、政策尚未健全，管理水平不高，新建小区的物业管理，在投入使用初期，可以交由房地产开发企业经营。因为开发者熟悉小区建设情况，各类图纸档案齐全，与住户已建立了一定的联系。加上小区收尾工程、配套工程在小区基本建成后还要继续进行，因此，开发者利用其雄厚的资金及其他优势，可以更好地、更方便地为居民提供优质服务。

四、物业管理与公安及有关部门之间的关系。

目前社会治安形势比较严峻，而公安部门的警力、经费又普遍不足，小区管理机构可以在公安部门的领导下，组建小区的治安联防体系，负责小区的治安管理，处理突发事件，从而有效地保证小区的安全，解除居民的后顾之忧。

物业管理与供水、供电、环卫等行业的关系，可以借鉴目前一些企业自办家属院的管理办法，行业部门对小区实行总电表、总水表控制；小区内部物业管理部门可以在有关部门的指导下，遵照城市有关法规，建立小区的各项体系。这样居民办手续、交费、修理等就可以就近找物业管理部门解决；而一些专业性较强的行业，可以采用合作经营的办法来经营。总之，物业管理的实施可以使目前的条、块管理，变为综合性管理与服务，可以说，物业管理是联系小区与各部门的桥梁、纽带。

五、发展物业管理的外部环境。

物业管理是一个新兴的、建设现代化城市必不可少的行业。它的问世、发展需要众多的外部条件：首先必须得到人们的认识、了解。要加强舆论的宣传，引导全社会和更多的人能全面、正确地认识它、利用它。第二，目前社会主义市场经济体制尚未完全形成，在新旧体制交替下，各种关系较为复杂，要使物业管理能迅速发展，就必须理顺各种关系，使职能、职责、分工明确，减少管理层次，促进物业管理的健康发展。第三，尽快建立物业管理的有关法规及收费、纳税办法，使物业管理有章可循、有法可依，从而使物业管理能走上规范化、法制化的轨道。

第四篇：住宅小区的物业管理

住宅小区的物业管理

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级

一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区（含居住小区、住宅组团）。

一、住宅小区的功能

从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。1．居住功能。这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。2．服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。3．经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。4．社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

二、住宅小区的特点

住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点：1．统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。2．规模大，功能全。新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。如我们所管辖的银河绿苑物业小区，总占地面积500亩，建筑面积50万平方米是我市乃至全省数一数二的超大社区，近4000户居民，绿化面积40℅，集地下停车场、篮球场、网球场、幼儿园、小学等一应俱全。超级市场、体育场、健身房、医院等等，居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处；而且是学习、工作、教育、科研的重要园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。3．房屋结构整体化，配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统；每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体；区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。4．产权多元化，管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

三、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

四、住宅小区物业管理目标

小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：（1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。（2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。（3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。（4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

五、住宅小区物业管理原则 由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有：1．业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。2．服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。3．所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一

管理、综合治理、全方位服务。4．企业经营，独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。5．有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

六、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容：1．住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。2．住宅小区环境的维护管理。具体包括：（1）违章建筑的管理；（2）公用市政设施的维护管理；（3）环境卫生的维护管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理。3．开展多种形式的便民有偿服务。4．住宅小区的社会主义精神文明建设。

七、住宅小区精神文明建设的内容 1．开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。居民要自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人。2．完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。3．建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。“社区”是地域、社会互助和社会关系的综合体，即一群人居住于某一地理区域、具有共同关系和社会服务体系的一种生活共同体。小区居民长期生活、学习、工作在同一空间，彼此之间相互交往、沟通和影响，造成了特定的社会关系，形成了一个小社会。“社区”精神，是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。而社区文化则是社区精神的载体。住宅小区精神文明建设活动应以灵活多样适合居民特点方式进行。通常可以的活动方式有：1．运用传播文化和工具的康乐设施，如影剧院、文化站、有线广播、图书馆、社区报、闭路电视等，开展联络感情活动。2．组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系，培养群体活动与公民意识，增强友谊。3．创建文明单位，如文明班组、文明家庭、文明楼、文明住宅小区活动，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷，积极参加各项公益活动。4．开展“优质服务竞赛”活动，讲文明、懂礼貌，文明用语、尊老爱幼，各行各业发挥本专业的特点，更好地为住宅区居民服务。5．开展人际交往，推行“社团”活动。在香港，物业管理企业还是一个活跃的准社团组织，经常利用公众节假日，组织内容丰富多彩的文体活动。

第五篇：住宅小区物业管理方案

住宅小区物业管理方案

1.第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节调研

“GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。

为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。

经调研和分析S物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。²利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业

管理角度向业主提供服务之意识。

²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

第二节管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“GM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“GM花园”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围

与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GM花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

第三节物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

S物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产

生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“GM花园”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。

社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花

园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位。