关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区

第一篇：关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区

关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）的通知

[2005-10-24]

京国土房管物[2004]686号

各区县国土房管局、各物业管理企业：

根据建设部《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》,结合我市实际，我局制定了“北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）”，现印发给你们，请遵照执行。

附件1．北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则 附件2．北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则 附件3．北京市实施全国物业管理示范工业区标准评分细则

北京市国土资源和房屋管理局 2004年6月18日

北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 32分

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证； 符合1分，现场与规划不符的发现一处扣0.2分，（有批准文件的不扣分)；材料中每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以上的扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分。注：市优只检查前三项（若是85年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图）

2、建设工程规划许可证；

3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；

4、与规划部门往来文件；

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。

备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、已办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，每缺一项扣0.1分

二、物业公司收集资料

1、小区竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、企业营业执照 符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分

2、物业管理资质证书

3、服务项目分承包方营业执照

4、服务项目分承包方资质证书

5、服务项目分承包合同或协议

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同 符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理服务协议或物业管理公约 符合2分，有协议或公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的扣1分

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、建立维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣1分（单一产权的采取其他形式的不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

1、房屋使用手册 完善2分，基本完善1分(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.2分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请 符合2分，每缺一项扣0.5分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同 符合2分，有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣2分

10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分,未经书面同意扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；

2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分，每发现一处不符合扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修管理制度

4、回访制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、消防管理制度

9、收费管理制度

10、保洁管理制度

11、绿化管理制度

12、保安管理制度

13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）

14．财务管理制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分；

2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）

2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合2分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分 注：市优检查第二项中的1－5项内容

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备的基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布 ；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分；

2、无凭证或报表的扣0.5分；

3、公开无照片或记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。

2、有费用收支的凭证和各类财务报表

3、物业管理服务费用公开有记录或照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料 符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最多十处）；

3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途分类统计表

3、居住小区情况表

4、房屋安全普查表（上年度和本年度）

5、房屋完损等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备运行记录

8、共用设施设备台帐

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录

三、资料分类成册，有目录并查阅方便。

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、住用户档案 符合2分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分

2、房屋及配套设施产权清册

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；

2、未设服务电话扣0.5分；

3、发现一处处理不及时扣0.2分,（最多不得超过三处）；

4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）

5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单 符合2分，每缺一项扣0.5分

2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、在明显位置公布对维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；

2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；

2、服务承诺的落实情况

3、派工单和统计表（及时率、返修率）

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护 14分

1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

1、小区平面图 符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分

2、路口设路标

3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分

3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍

1、外墙清洁 符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分（其中市优检查要求污损面积0.3平方米以上扣分，国优检查从严）

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、经主管部门审批 符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；

2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；

3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损

3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分 注：市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致，国优检查要求从严

2、除首层外，无安装防盗网现象

3、无伸出户外的安装物

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

符合2分,每发现一处不符合扣0.5分

1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管

2、空调支架无生锈现象

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议 符合2分,每发现一处不符合扣0.5分

2、装修验收记录

三、共用设施设备管理 15分

1、共用配套设施完好，无随意改变用途 现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗 符合2分,1、设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；

2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；

3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6分,每发现一处不符合扣0.2分；

4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分,每发现一处不符合扣0.1分

2、定期保养记录

3、维修记录

4、巡视记录

5、运行记录

6、对操作情况的检查记录

7、设备（安全）普查记录

8、设备维修保养计划

3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露、架空管线 符合2分,发现一处不符合扣0.1分

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录 符合1分,发现一处堵塞或外溢扣0.5分

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

1、道路无堆积物，路面无破损 符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分;发现井盖缺损或丢失扣0.6分,路面井盖不影响通行0.4分,发现一处不符合扣0.2分

2、井盖完好，无丢失

3、井盖与路面保持平齐，无晃动

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分,发现一处不符合扣0.2分;保障措施严格0.4分,无措施或措施不严0分;水质符合卫生标准0.5分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分;有处理预案0.5分,无处理预案0分

2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）

3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）

4、供水紧急情况处理预案

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）符合2分,1、供电系统正常得0.6分（现场检查）；

2、无处理预案的扣分；

3、其他项发现一处不符合扣0.2分

2、设备定期保养记录

3、设备维修记录

4、设备运行记录

5、有紧急情况处理预案

6、日常巡视记录

7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠药）

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

1、电梯年检证明 符合2分,1、电梯正常运行得1分（现场检查）；

2、无应急预案的扣0.3分；

3、其他项每发现一处不符合扣0.1分

2、电梯运行记录

3、电梯保养记录

4、电梯机房、轿厢清洁

5、电梯井道清洁

6、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）

7、安全事故记录

8、轿厢内照明良好

9、电梯故障应急方案，措施到位

10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施

9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16摄氏度 测温记录（要求提供去年的供暖季测温连续记录）符合1分,有上一年的测温记录但填写不完整的扣0.5分

四、保安、消防、车辆管理 10分

1、小区基本实行封闭式管理

1、小区基本封闭 符合1分,小区已封闭但各出入口无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍或组建内保队伍 符合2分,无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）;其它每发现一处不符合扣0.2分

2、实行24小时值班记录（交接班记录）

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、巡逻路线图及巡逻记录

5、保安人员培训及考核记录

6、各种突发事件处理预案

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识 符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识清单的扣0.5分

2、现场有防护措施

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案

1、消防器材及其标志完好、有效 符合2分,设施设备正常使用0.4分，无预案扣0.3分，其他项每发现一处不符合规定扣0.2分

2、消防设备分布图

3、消防设备保养记录

4、消防设备维修记录

5、消防通道通畅

6、消防人员培训记录

7、义务消防员名单

8、消防安全预案

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

1、停车管理服务协议 符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理责任造成车辆丢失扣0.5分(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分,出入无记录扣0.2分 注：市优只检查第1、3、5项

2、固定车辆登记表

3、固定车辆出入证发放记录

4、临时出入车辆登记

5、小区内交通安全预案

6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

1、车辆登记 符合2分,制度不全或不落实的扣1分,乱停放每辆车扣0.2分，无预案扣0.3分 注：市优只检查第2、3、4项

2、车辆在停车区域内摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

4、非机动车管理制度

五、环境卫生管理 14分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集 符合1分,垃圾未分类收集扣0.2分，其他项发现一处不符合扣0.2分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、保洁员名单 符合2分，1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺一项扣0.5分；

2、实行标准化保洁的得0.5分，其中工作标准和时间安排的每缺一项扣0.5分；

3、有巡查记录得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分

2、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确

3、保洁工作标准、时间安排

4、保洁检查巡查记录

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

1、垃圾按规定时间清运 符合2分，1、每发现一处垃圾扣0.2分；

2、未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣0.5分；

3、未定期（无计划和记录）的进行卫生消毒灭杀扣0.5分

2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂

3、消杀记录

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1、宠物牌、鸽子证 符合1分,每发现一项不符合扣0.5分

2、管理措施（宠物放养时间、地点、范围）

9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染

1、现场符合要求 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、居民投诉

六、绿化管理 7分

1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当

1、对照小区绿化平面图检查 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图 符合2分,1、改变用途扣1分；

2、累计破坏绿地面积超过1平方米扣0.5分；

3、有占用绿地现象扣0.5分

2、绿地内无践踏痕迹

3、无占用现象

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米,无死树 符合2分,长势不好扣1分，,其它每发现一处不符合扣0.2分

2、绿化养护措施

3、现场符合要求达到二级绿化标准

4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

七、精神文明建设 3分

1、开展有意义、健康向上的社区文化活动

1、小区内设宣传栏等设施 符合2分,有设施和内容的为基本符合1分，每缺一项扣0.5分,有记录或照片的得1分，每缺一项扣0.5分

2、各类宣传资料及宣传栏内容

3、举办各类活动的计划、记录、照片等

2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 社区文化活动建设的介绍及记录 符合1分,无文字材料介绍或无记录各扣0.5分

八、管理效益 5分

1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

1、多种经营项目 符合2分,开展多种经营的为基本符合1分，没有便民服务记录的扣1分

2、提供便民服务的相关记录

3、本小区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分

北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 22分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证； 符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分

2、建设工程规划许可证；

3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书

4、与规划部门往来文件；

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；

备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、己办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分

二、物业公司收集资料

1、大厦竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、物业管理企业统一管理 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分

2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位签定的委托管理合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或物业管理公约 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

1、房屋使用手册 完善1分，每缺一项扣0.25分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请 符合1分，每缺一项扣0.25分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，缺一项扣0.5分,未经管委会（业委会）同意签字盖章的扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);

2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、回访制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、保洁管理制度

9、消防管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度

12、车辆管理制度（机动车．非机动车）

13、收费管理制度

14、财务管理制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人

2、各类专业人员的专业上岗证书(电工、电梯司机、会计等）

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备等基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

一、有关规定执行情况 符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；

2、无凭证或报表的扣0.5分；

3、公开无记录或无照片的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。

2、有费用收支的凭证、各类财务报表

3、物业管理服务费用公开有记录、照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料 符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、房屋产权产藉资料

1、房屋产权情况清册

2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数

三、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途分类统计表

3、大厦情况表

4、房屋安全普查表（上年度和本年度）

5、房屋完好等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备台帐

8、设施设备运行记录

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录

10、资料分类成册，有目录并查阅方便

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、住用户基本情况 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、房屋及配套设施产权清册

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；

2、未设立服务电话的扣0.5分；

3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；

4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

3、来电、接待记录和处理记录

4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单 符合1分，每缺一项扣0.3分

2、对意见单的统计（满意率要达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况的记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、明显位置公布维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；

2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。

2、服务承诺的落实情况记录

3、派工单和统计表（及时率、返修率）

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护 9分

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1、大厦名称及地名标识齐全 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分

2、楼层标识及门牌号齐全、完整

3、大厦平面图

4、大厦内单位名录水牌

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

1、外墙清洁 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

4、市政管委审批手续

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、安装位置统一（要求横平竖直）符合2分,每发现一处不符合扣0.4分

2、有冷凝水收集管

3、空调支架无生锈现象

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台统一封闭或不封闭 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、要求样式、色调、材质统一

3、除首层外，无安装防盗网现象

4、无伸出户外的安装物

7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、装修验收记录

三、共用设备管理 35分

（一）综合要求 4分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行

1、设备运行记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、操作人员岗位责任制

3、设备巡回检查记录

4、设备维护记录和定期保养记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、机房内房间、设备清洁无杂物 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、机房有挡鼠板，无鼠、虫

3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、配备所需专业技术人员（职称证明）符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、操作记录

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行、重大事故发生情况 符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分

（二）供电系统 3分

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、有关通知及记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、限电、停电审批资料

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、临时用电管理措施 符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分

2、停电应急处理预案

3、备用应急发电机可随时起用

1、备用应急发电机的维修保养记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、备用应急发电机的试运行记录

（三）弱电系统 2分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电系统分项巡视记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上，放鼠药）

2、弱电系统维修记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、系统运行正常 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、监控录影带按规定保存

3、系统运行、测试记录

（四）消防系统 5分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）符合1分，每发现一处不符合扣0.4分

2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）

3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员培训计划、培训记录 符合1分，每发现一处不符合要求扣0.4分

2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况

3、消防设备故障处理记录

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、消防宣传资料 符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.3分

2、消防宣传活动记录

3、各区域消防责任人名单

4、消防安全责任书

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况 符合1分，照明设施发现一处不符合要求扣0.1分，无应急预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道有杂物扣0.1分

2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示

3、消防标识设置齐全、完好有效情况

4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况

5、消防通道开通，通道内无杂物等

5、无火灾安全隐患

1、消防设施设备完好 符合1分，每发现一处安全隐患扣0.4分

2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况

3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况

（五）电梯系统 6分

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、电梯年检合格证

3、电梯维修保养合同

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、电梯机房通风情况

3、电梯轿厢照明情况

4、电梯保养记录

5、电梯检修记录

3、轿厢、井道、机房保持清洁 现场保持清洁 符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2分

4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

1、维保人员上岗证书 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、维保方的企业营业执照

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分,发现一处不符合规定的扣0.5分

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分

（六）给排水系统 9分

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、大厦节水计划 符合1分,每缺一项扣0.5分

2、大厦节水措施

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、设备日常巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备现场工作正常

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、蓄水池清洗记录 符合2分,每发现一项不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒记录

3、二次供水卫生许可证

4、水质化验单

5、操作人员健康证

6、水箱间卫生检查记录

7、现场水箱间清洁，水箱加锁

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、供水设备管理措施落实情况记录 符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分

2、供水设备现场保持清洁

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1、限水、停水通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、停水的临时供水预案

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水系统清淘记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、地下室、车库等设施设备的检查记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象

1、派工单20分钟到达现场 符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5分

2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

8、制定事故应急处理方案 供水事故应急处理预案 符合1分，无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分

（七）空调系统 3分

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、运行记录 符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分

2、巡视记录

3、水塔噪声测试报告

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1、中央空调发生故障应急处理预案 符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0.5分

2、相关记录与方案相符

（八）供暖供气系统 3分

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、设备运行记录

3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）

4、值班电话、报修地点公布

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1、巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.4分

2、保养记录

3、现场符合要求

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度 测温记录 符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分,无记录扣1分

四、共用设施管理 4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1、巡视记录 符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣0.2分

2、现场灯具、开关完好，无不亮现象

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

1、大厦通道无堆积物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、路面平整，无破损

五、保安及车辆管理 9分

1、大厦基本实行封闭式管理

1、大厦基本封闭 符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）符合2分,无专业保安队伍扣1分;值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分

2、巡逻路线图及巡逻记录

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、各岗位的值岗及交接班记录

5、保安人员培训及考核记录

3、结合大厦特点，制定安全防范措施

1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范预案,每发现一处无防范预案扣0.2分，无预案的扣0.3分

2、治安预案

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1、各类交通标志齐全，设置合理 符合1分,有一项不符合的扣0.5分

2、现场无堵塞

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1、疏导人员名单 符合1分,基本符合0.5分(第1、2项每缺一项扣0.5分);第3项每发现一处停放不符合扣0.1分

2、疏导人员的工作职责

3、现场车辆停放入位

6、室内停车场管理严格，出入登记

1、固定车辆出入证发放记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、固定车辆登记表

3、车辆出入记录

4、停车管理协议

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

1、管理制度落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、车辆分区摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识的扣0.5分

2、现场有防护措施

六、环境卫生管理 10分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）、垃圾分类 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，未分类收集的扣0.2分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分

2、保洁员名单和保洁区域

3、保洁标准化（工作标准、时间安排）

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

1、垃圾按规定时间清运（日产日清）符合2分，每发现一处垃圾扣0.2分,未达到垃圾日产日清的扣0.5分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5分

2、定期消杀情况记录

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 现场符合要求 符合1分,发现一处不符合0.2分

7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染

1、居民投诉 符合1分，每发现一处不合格扣0.2分。发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分

2、现场符合要求

七、绿化管理 4分

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图 符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象的扣0.2分

2、绿地内无践踏痕迹

3、绿地内无占用现象

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米 符合1分，长势不好扣0.5分,每发现一处不符合扣0.1分

2、绿化养护措施（修剪、打药）

3、长势情况、修剪整齐

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 大厦内部绿化管理措施 符合1分，无措施扣1分,有措施,落实不力扣0.5分

八、精神文明建设 3分

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 业主代表介绍 符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有业主违约记录的扣0.5分

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动

1、大厦内设宣传栏等设施 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、各类宣传资料及宣传栏内容

3、举办各类活动的计划、记录、照片等

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍 符合1分,有案件发生的扣1分

九、管理效益 4分

1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分

2、提供有偿服务，开展多种经营

1、多种经营项目 符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、提供服务的相关记录

3、本大厦物业管理经营状况

1、财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分

2、对管委会（业委会）公布的公共服务项目帐目

北京市实施全国物业管理示范工业区标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 21分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证 符合1分，现场与规划不符的，每发现一处扣0.2分（有批准文件的不扣分）；材料中每缺一项扣0.2分，其中第3项中缺4种以上扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分

2、建设工程规划许可证

3、规划图纸(六图二书):即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；

4、与规划部门往来文件

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）

备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、己办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，每缺一项扣0.1分。

二、物业公司需收集的资料

1、项目竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、企业营业执照 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分，没有承包项目的第3项不扣分。

2、物业管理资质证书

3、服务项目分承包（承包方营业执照、资质证书和承包合同或协议）

4、建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或公约 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分,而内容不符合规定的扣0.5分

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用的不扣分）,未建立0分（单一产权的采取其他方式的不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度（公共管理制度）完善

1、房屋使用手册 完善1分，(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.1分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车及机动车停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请 符合1分，每缺一项扣0.5分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，无规划或无实施方案的扣0.5分；争创材料未经书面同意的扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；

2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法每缺一项扣0.2分，每发现一处不符合有关规定的扣0.1分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、供水管理制度

5、车辆管理制度（机动车、非机动车）

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、保洁管理制度

9、消防管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度

12、收费管理制度

13、财务管理制度

14、回访制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理上岗证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分（最多扣3人）

2、各类专业人员的专业上岗证书（电工、电梯司机、会计等）

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合1分，1、使用机算机、有智能化设备的为基本符合0.5分，没有智能化设备的（在设计中没有监控设备的除外）扣0.5分；

2、查询资料中缺一项扣0.1分（最多扣五项）

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备等基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要在明显位置公布，超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合1分，1、收费标准公布并符合规定得0.5分，每发现一处不符合扣0.5分；

2、有凭证、报表和照片（记录）的得0.5分，其中每发现一处不符合扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开代管费用的收支情况）

2、费用收支的凭证和各类财务报表

3、物业管理服务费用公布记录、照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全（含：技术档案、权属档案、经营管理档案），分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料 符合1分,1、包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每项得0.1分（最多十项）；

2、查阅方便得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、房屋产权产藉资料

1、房屋产权情况清册

2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数

三、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途统计表

3、项目情况表

4、房屋安全普查表

5、房屋完好等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备台帐

8、设施设备运行记录

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录

16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、用户基本情况 符合1分,内容与实际情况不符的发现一处扣0.2分

2、房屋及配套设施产权清册（见第15条要求）

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度执行情况发现一处不符合扣0.5分；

2、未设立投诉电话（未公开电话）的扣0.5分；

3、发现一处处理不及时扣0.2分（最多不得超过三处）；

4、没有回访记录每次扣0.1分（最多不得超过四次）

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单 符合1分，每缺一项或不符合要求的扣0.3分

2、对征询意见单的满意率统计表（满意率要达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、明显位置公布对维修服务的承诺 符合1分，1、建立（承诺）并落实0.5分,建立但未落实扣0.2分,未建立扣0.5分；

2、及时率（派工单及其统计表）符合0.2分,每降低1个百分点扣0.1分，返修率符合0.2分,不符合0分

2、服务承诺落实情况

3、派工单和对派工单的统计表

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护 11分

1、区内各建筑物标志明显,设立引路方向平面图和路标,驻工业区各单位名录标识在区内明显位置,企业铭牌及各类标识牌统一有序

1、工业区名称标识齐全 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分

2、引路路标清楚

3、区内平面图

4、区内单位名录牌

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分

3、房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

1、外墙清洁 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 符合1分,未按规定设置扣1分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

4、市政管委的审批手续

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、安装位置统一要求横平竖直 符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

2、有冷凝水收集管

3、空调支架无生锈现象

6、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 符合1分,每发现一处不符合扣0.1分

2、除首层外，无安装防盗网现象

3、无伸出户外的安装物

7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等,天台隔热层无破损 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、装修验收记录

10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度,无危及建筑结构的安全隐患 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

三、共用设备管理 34分

（一）综合要求 4分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行

1、设备运行记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、操作人员岗位责任制

3、设备巡回检查记录

4、设备维护保养记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、机房内房间、设备清洁无杂物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、机房有高60公分以上的挡鼠板，无鼠、虫，放鼠药

3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、操作记录 符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、配备专业技术人员的上岗证

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行，发生重大事故情况 符合1分，正常运行0.5分，发现一处不符合扣0.2分，发生重大事故的扣0.5分

（二）供电系统 3分

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、限电、停电的通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、限电、停电审批资料

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、临时用电管理措施 符合1分,临时用电措施或停电应急措施不符合扣0.5分,无预案的扣0.5分

2、停电应急处理预案

3、备用应急发电机可随时起用

1、备用应急发电机的维修保养记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、备用应急发电机的试运行记录

（三）弱电系统 2分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电系统分项巡视记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、弱电系统维修记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、系统运行正常 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、监控录影带按规定保存

3、系统运行、测试记录

（四）消防系统 7分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1、值班情况（排班表、值班记录）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备分布图

3、消防设备运行记录、保养记录、测试记录、维修记录

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员培训计划 符合1分，每发现一处不符合要求扣0.2分

2、消防管理人员培训记录

3、消防设备故障处理记录

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、消防宣传资料 符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.2分

2、消防宣传活动记录

3、各区域消防责任人名单

4、消防安全责任书

4、订有突发火灾的应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻

1、火灾预案 符合1分，无预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道内有杂物扣0.1分，照明设施方面每发现一处不符合要求扣0.2分

2、消防疏散示意图在醒目位置明示

3、消防标识齐全、完好

4、消防通道开通，通道内无杂物等

5、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯

5、工业厂房装修需报消防部门审批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用

1、消防部门审批文件 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、消防部门验收合格证明

6、区内无火灾安全隐患,督促各用户与消防部门签订消防责任书 与用户、消防单位签定的责任书 符合1分，每发现一处安全隐患扣0.5分,未签订消防责任书扣0.5分

7、集体宿舍消防、用电有严格的管理规定,室内电线插座安装规范,无安全隐患

1、消防、用电管理规定的落实情况 符合1分，每缺一项扣0.5分

2、物品堆放符合消防管理要求

（五）电梯系统 5分

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每缺一项扣0.5分

2、电梯年检合格证

3、电梯维修保养合同

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好,轿厢、井道、机房保持清洁

1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、机房通风情况

3、电梯运行记录

4、电梯保养记录

5、电梯检修记录

6、轿厢照明情况

7、现场保持清洁

3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗、货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯严禁载货

1、电梯维保方的营业执照 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、电梯维保人员上岗证

3、货梯专人管理、载货情况

4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分,每一次未在规定时间到达的扣0.5分，5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案0分

（六）给排水系统 8分

1、建立工业区用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、用水、供水管理制度的落实情况 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、节水计划

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、设备日常巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备现场工作正常

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、蓄水池清洗记录 符合2分,每发现一项不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒记录

3、二次供水卫生许可证

4、水质化验单

5、操作人员健康证

6、水箱间卫生检查记录

7、现场水箱间清洁，水箱加锁

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、供水设备管理措施 符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分

2、供水设备现场保持清洁

5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人

1、限水、停水通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、停水的临时供水措施

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水系统清淘记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、地下室、车库等设施设备的检查记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案

1、派工单20分钟到达现场 符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场扣0.5分,无应急预案扣0.5分

2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

3、供水事故应急处理预案

（七）空调系统 3分

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、空调设备运行记录 符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分

2、空调设备巡视记录

3、水塔噪声测试报告

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1、中央空调发生故障应急处理预案 符合1分，无应急处理预案扣0.1分,有预案但不完善或执行不够的扣0.5分

2、相关记录与方案相符

（八）供暖供气系统 2分

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常;北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度

1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、设备运行记录

3、值班记录（24小时有人值班）

4、值班电话、报修地点公布

5、投诉记录（少于3%）、测温记录

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1、巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、保养记录

3、现场符合要求

四、共用设施管理 4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1、巡视记录 符合1分,每发现一处不亮扣0.2分

2、现场灯具、开关完好，无不亮现象

4、工业区范围内的道路通畅，路面平坦

1、工业区通道无堆积物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、路面平整，无破损

五、保安及车辆管理 9分

1、工业区基本实行封闭式管理

1、工业区基本封闭 符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍（保安公司的营业执照、委托合同）符合2分,无专业保安队伍扣1分,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分，无预案扣0.2分，其他项每发现一项不符合扣0.1分

2、巡逻路线图及巡逻记录

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、各岗位的值岗及交接班记录

5、保安人员培训及考核记录

6、保安预案

3、结合工业区特点，制定安全防范措施,对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度 安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范处置预案,每发现一处无防范处置预案扣0.2分，未实行通行制度扣0.5分

4、进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1、各类交通标志齐全，设置合理 符合1分,每一项不符合的扣0.5分

2、现场无堵塞

5、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1、疏导人员名单 符合1分,无名单或职责的扣0.2分;停放入位0.6分,每发现一处不符合扣0.1分。

2、疏导人员的工作职责

3、现场车辆停放入位

6、室内停车场管理严格，出入有登记

1、停车协议 符合1分,第1-3 项每发现一处不符合扣0.2分,第4项有出入记录但填写不完整的扣0.2分

2、固定车辆登记表

3、固定车辆出入证发放记录

4、车辆出入记录(车号、出入时间等)

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁

1、管理制度的落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、车辆分区摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 符合1分,无标识或无防护措施的扣0.5分

2、现场有防护措施

六、环境卫生管理 11分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、中转站）、垃圾分类收集 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，垃圾未分类收集的扣0.3分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、岗位责任制（分工、巡查记录）符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分

2、保洁员名单和保洁区域

3、保洁标准化（工作标准、时间安排）

3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

1、垃圾按规定时间清运（日产日清）符合1分，每发现一处垃圾扣0.1分,未达到垃圾日产日清的扣0.3分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3分

2、定期消杀记录

4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装,不得与其它垃圾混杂 现场符合要求 符合1分,不符合0分

5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 现场符合要求 符合1分,发现一处不符合扣0.2分

8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质;贮放、清运管理有序;房屋外墙无污染;各类排气口安装统一有序,无安全隐患

1、设备噪声检测报告 符合2分，无检测报告扣1分,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分,其它每发现一处不合格扣0.2分

2、现场符合要求

七、绿化管理 3分

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图 符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象扣0.2分

2、绿地内无践踏痕迹

3、绿地无占用现象

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米 符合1分，长势不好扣1分,其他每发现一处不符合扣0.1分

2、绿化养护措施（修剪、打药）

3、长势良好，修剪整齐

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

八、精神文明建设 3分

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定 业主代表介绍 符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有违约记录的扣0.5分

2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所

1、区内设宣传栏等设施 符合1分,有设施和资料的为基本符合0.5分,无记录或照片扣0.5分

2、各类宣传资料及宣传栏内容

3、举办各类活动的计划、记录、照片等

3、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍 符合1分,有案件发生的扣1分

九、管理效益 4分

1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

1、多种经营项目 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、提供服务的相关记录

3、本工业区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分，亏损的扣0.5分

第二篇：全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

建设部房地产业司关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知 建房物字第011号

各省、自治区建委（建设厅）、直市建委（市政管委、房地局）、计划单列市建委（房地局）：

为了加强对城市大厦的管理，提高城市大厦的整体管理水平，进一步开展创建物业管理优秀大厦工作，在总结两年来对大厦考评验收经验的基础上，根据建设部建房[1995]120号文件要求，制定《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》（以下简称《标准》，现将《标准》印发给你们，并就有关事宜通知如下：

一、本《标准》所称大厦，是指按城市统一规划建设、基础设施设备齐全、建筑面积在4万平方米以上、已建成并投入使用、入住率达60％以上的高层住宅小区、住宅组团；建筑面积在1万平方米以上、使用率达80％以上的办公楼、写字楼或其它经营性大厦或大厦组团等。

本《标准》所称大厦管理，是指对大厦的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

二、本《标准》适用于评选全国城市物业管理优秀大厦。省（自治区、直辖市）级城市物业管理优秀大厦标准，由各省（自治区、直辖市）参照本《标准》制定。

三、本《标准》总分值为100分，接各条款分解。考评中，对不符合《标准》条款要求的部分，按评分细则扣除相应分值。

四、各地向部申报全国城市物业管理优秀大厦前，由大厦管理单位认真填写《全国城市物业管理优秀大厦申报表》，经省（自治区、直辖市）主管部门签署预评预验意见并加盖公章，于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。

附件：

1．《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

2．《全国城市物业管理优秀大厦达标申报表》（略）

附件1

全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则

序号 标准内容 规定分值

评分细则 一

1．大厦符合城市规划要求 0.5 符合0.5，基本符合0.3，不符合0 2．严格按照国家标准验收 0.5 符合0.5，基本符合0.3，不符合0 3．具有完整的验收资料、图纸、档案 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 4．办理管理交接手续 1 办理1.0，未办理0 二 1．由专业的管理单位对大厦实行统一 的专业化管理 1 实行1.0，基本实行0.5，未实行0 2．有固定的管理经营场所 1 具备1.0，基本具备0.5，不具备0 三

1．成立大厦业主委员会或管理委员会 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2．管理单位与业主委员会（管理委员 会）及与上级主管部门签订物业管理合同，责、权、利关系明确 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3．制定业主公约或住用户公约 1 完善1.0，基本完善0.5，不完善0 四 管理单位制定出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门 2 ①规划、方案齐全1.0，缺一项扣0.5，规划、方案不具备0 ②落实1.0，基本落实0.5，未落实0 五 大厦各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法完善 3 符合3.0，每有一项不符合要求扣0.5 六 大厦管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理 2 ①配制计算机并实际应用广泛，可查阅各种资段，进行科学管理 料1.5，配制但实际应用不广泛1.0，配制但尚未应用0.5 ②具备其它现代化管理手段（如监控、报警、对讲机、机动能力等）0.5，不具备0 七 1．管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言规范文明。1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0（经过职业道德培训）

2．主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神。1 符合1.0，基本符合0.5，不符合（无培训证书）0 八 房屋管理及维修养护 16 1．房屋图纸档案、资料齐全、管理完善 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2．建立住用户档案，所在栋号、房号清晰，随时可查 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 3．大厦（组团）及栋号、楼层有明显标志及引路方向平面图 1 标志、引路图齐全1.0，无引路图扣0.5，标志每缺一个扣0.2 4．无违反规划私搭、乱建 2 符合2.0，每发现一处扣0.5 5．大厦外观完好、整洁 2 符合2.0，每发现一处不合要求扣0.5 6．封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻 2 符合2.0，每发现一处不合要求扣0.5 7.装饰装修房屋的，不危及房屋结构 与他人安全 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 8．房屋完好率达98％以上 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 9．房屋零修及时率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和回访记录 2 ①及时率达标0.6，每降低1％扣0.1 ②合格率达标0.6，每降低1％扣0.1 ③建立回访制度0.4、记录0.4 10．房租、水、电、气等各项费用，实行代收代缴，收缴率达98％以上 1 ①实行代收代缴0.6，缺一项扣0.2 ②收缴率达标0.4，每降低1％扣0.1 九

设备管理 34

（一）设备管理综合要求（7）

1．设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2．制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行 2 符合2.0，制度不完善、有制度不落实或记录不完整每一项扣0.3 3．设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合1.0，不符合0 4．设备及机房环境整洁，无杂物、灰 尘，无鼠、虫害发生 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 5．配备所需各种专业技术人员，维修 和操作人员持证上岗 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

（二）供电系统

（二）1.保证24小时正常运行，出现故障，立即排除 1 符合1.0，每次故障排除不及时扣0.5 2．限电、停电按规定提前通知住用户 1 符合1.0，不符合0 3．配电室管理严格按国家标准操作运行 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 4．备有应急发电机的，可随时起用 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 5．制定临时用电管理措施并严格执行 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

（三）消防系统（5）

1．消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用 1 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2．配备专职或兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3.订有突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅道，照明设施、引路标志完好 1 符合1.0，每有一项不合要求扣0.3 4．无火灾及其它安全隐患 1 符合1.0，每发现一处隐患扣0.5

（四）电梯系统（4）

1．电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好 1 符合1.0，运行时间、安全设施、通风、照明等每有一项不合要求扣0.3 2．电梯

第三篇：物业管理示范住宅小区创优实施方案

物业管理示范住宅小区创优实施方案

顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创建工作的基础上，结合康乐里小区管理服务中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订本创建实施方案。

一、指导思想：

通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

二、时间安排：

第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段 2月174月20日

第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段 4月217月 5 日

第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优 7月19月30日

三、组织体系：

成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

创优领导组 组长：李志平

副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

创优工作组

组 长：乐奇波

副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）

组 员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。

四、创建工作小组人员分工 项目 责任人 成员 工作分工

项目组 乐奇波 叶鸿斌、闪志明、陈杨 负责总策划、总落实、总监督。

资料组 陈杨 曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅 档案负责人：赵刚

负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。协助创优资料的整理、装订、打印等

环境组 闪志明 欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳 档案负责人：曹雪

经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理

设备组 叶鸿斌 樊荣章 宋国亮、石蒙、赵雁峰 档案负责人：樊荣章

负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理

财务及电子文件组 王振君 王振君 电子文件及财务相关资料整理。档案负责人：王振君

安全组 闪志明 何湘赣、赵雁峰 档案负责人：何湘赣

负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作

第四篇：关于印发《淄博市住宅小区物业管理

ZBCR-2018-0600006

淄房发〔2018〕33号

关于印发《淄博市住宅小区物业管理

工作考核办法》的通知

各区县房管局，高新区房管处、经开区建设局、文昌湖区城乡建设局：

为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,我局制定了《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

淄博市房产管理局 2018年4月26日 淄博市住宅小区物业管理工作考核办法

为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,根据《淄博市物业管理办法》、《淄博市2018年经济社会发展主要目标任务》、《2018年民生社会建设要率先突破工作方案、实施方案》、《淄博市城市社区综合治理实施方案》等有关规定，制定本考核办法。

一、考核目标

通过组织开展全市物业管理考核工作，落实市委、市政府“一个目标定位、四个着力建设、十个率先突破”的总体要求，创新完善物业管理体制机制，落实小区五个星级等级管理，2018年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。建立全市住宅小区全覆盖考核体系，突出抓好物业服务质量和管理水平的提升，建设和谐美丽社区，提高群众满意度和幸福感。

二、考核原则

（一）分级考核、全面覆盖。建立市对区县、区县对镇办、镇办对社区、社区对小区的物业管理分级考核体系，逐级落实考核责任，实现考核全覆盖的目标。

（二）体制机制建设与项目管理并重。既考核住宅小区物业服务质量是否达标，又考核各级主管部门特别是镇办、社区将物业管理纳入社区综合管理体系的情况。

（2）实施物业标准化提升，落实“三公开”标准化，在小区出入口等显著位置和客户服务接待场所，公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息，区县统一规格、统一尺寸、统一外观，5分；

（3）实行“五个星级”等级评定，大力提升物业服务水平，2018年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。第一季度完成全年台账建设，第二季度完成30%，第三季度完成40%，第四季度完成50%，10分。

（二）住宅小区物业服务质量考核（100分）1.基本要求，10分； 2.环境卫生，19分；

3.房屋及共用设施设备管理，19分； 4.公共秩序维护，9分； 5.绿化服务，9分； 6.精神文明建设，6分；

7.物业服务企业其他考核内容，28分。

（三）业主满意度测评（100分）

业主满意度分满意、基本满意、一般、不满意四种情形，测评内容包括：

1.综合管理服务，16分； 2.房屋管理与维修养护，9分； 3.共用设施设备维修保养服务，12分；

文明办。

（二）住宅小区物业服务质量考核 本项考核每月一次，考核对象为区县。1.考核时间。每月中旬。

2.考核人员。市局组织考核组实施考核，每季度前两个月以物业管理专家为主进行考核，第三个月市物业主管部门人员参与考核。

3.考核依据。《淄博市住宅小区物业服务质量考核标准》（附件2）。

4.现场考核。考核组对每个区县随机抽取3个住宅小区进行考核，包括2个星级物业管理住宅小区和1个简易物业管理住宅小区，取3个小区考核平均分作为区县得分。为保障考核公平，全市每月考核统一星级等次的小区。

5.考核加分和减分。

加分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门（含）以上通报表扬的一次加5分；按规定完成业主满意度测评并公布“红黑榜”的区县每次加5分。

减分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门（含）以上通报批评的一次扣5分；物业管理区域发生安全生产责任事故的，每次扣5分；区县考核材料报送不及时的，每迟报一天扣2分。

5.小区排名。区县以业主满意度测评结果为主要依据，综合镇办、社区、业主委员会和区县物业主管部门的评价意见对辖区所有物业服务企业管理的住宅小区按百分制进行综合评分和综合排名，并对群众满意度情况进行分析会诊，制定整改措施。其中，业主满意度测评结果占80%，镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价各占5%。镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价重点为企业履行物业服务合同及政策贯彻落实情况。

6.公布“红黑榜”。区县物业主管部门根据辖区内小区排名，分别按一定比例（10%左右）通过市物业主管部门门户网站或其他媒体向社会公布排名靠前和靠后的小区名次和名称，同时公布物业服务企业和项目负责人。公布时间不迟于每年6月30日、12月31日。

7.结果运用。列入“红黑榜”的住宅小区，作为物业企业信用评级优良信息和负面信息，记入物业企业信用档案。物业主管部门对列入“黑榜”项目的物业服务企业予以通报批评，约谈企业负责人，并限期整改。

五、考核要求

考核人员应当遵守以下工作纪律：

（一）严格执行考核标准，坚持客观公正，对考核对象作出实事求是的评价，不得徇私舞弊、假公济私。

（二）考核人员与考核对象有直接利害关系的，应当按规定-8

第五篇：新能源月亮园创建全国物业管理示范住宅小区工作汇报

月亮园创建全国物业管理示范住宅小区工作汇报

各位领导、各位专家：

大家好！

我叫田海伦，是月亮园物管处主任。在这里我谨代表扬州新能源物业管理有限公司欢迎国家建设部“创建”考评组莅临指导我公司月亮园物管处的工作。

月亮园是一大型高档绿色文化住宅区，该小区占地面积297亩，建筑面积27万平方米，绿化率42%以上，现小区入住业主1300多户，近4500人。

我公司自2002年10月对月亮园实施物业管理以来，已初步取得了一些成绩，2003年被邗江区授予“青年文明号”和“文明小区”的光荣称号，同年被扬州市评为“扬州市优秀物业管理示范小区”，2004年10月评为“江苏省城市物业管理优秀小区”。物业管理工作赢得了小区业主的好评，业主满意率始终在98%以上，物管费收缴率（含空置房）2004年达100%，2005年达98%以上。

为进一步提高小区物业管理服务水平，提高业主生活的品质，我们以创建全国物业管理示范住宅小区为契机,在服务和管理上排找差距，精益求精，现就月亮园物管处创建工作的情况向各位领导、专家作如下汇报：

为创建“物业管理国家示范小区”，公司专门成立了月亮园“创建”工作领导小组，将任务分解到人，分阶段、分重点，从安防、保洁到绿化、环境，形成实施—监督检查—整改的流程，确保“创建”工作计划和“创建”目标的完成。月亮园物管处组织员工进一步认真学习《全国物业管理示范住宅小区》的标准，对照标准，制定详细创优规划和具体实施方案。先后完善了管理制度，服务标准和考核制度、收费标准等各项管理基础台帐，使管理工作做到制度化、规范化。

在实际工作中，作为开发商旗下的物业公司，在开发商的支持下，一方面我们严把物业交付验收关，宁可延迟物业交付时间，也要做到零缺陷交付，让业主住上放心房。经协调物业公司和房产公司还联合成立了房屋售后服务中心，对房屋保质期内的房屋质量问题及时维修，避免施工单位不及时为业主维修的现象。同时，对保质期内材料供应商施工质保金未经物管处签字，房产公司拒付。另我们还根据月亮园小区滚动式交付的特点加强了装修管理，实行“一个坚持”、“两个杜绝”、“三个沟通”的工作思路，切实抓好装修管理工作。

一个坚持，即坚持装修管理的原则不放松。对业主装修方案进行审核，对业主不符合要求的装修方案提出合理化建议，管理员每天上门跟对装修的全过程进行跟踪管理。两个杜绝，即坚决杜绝改变房屋结构的行为，坚决杜绝侵占公用部位、破坏公共设施的行为。三个沟通，即多和业主沟通，使业主理解、支持装修管理管理工作；多和装修单位沟通，使装修单位按章施工；多和主管部门沟通，请主管部门给予工作中的政策指导和帮助，让相关领导部门支持装修管理工作。通过这三方面的沟通，装修管理真正做到了堵疏结合，得到了业主的理解和支持。

月亮园物管处始终以“业主满意”为服务宗旨，树立“服务无处不在”的服务理念，为方便业主，物管处二十四小时接受业主和使用人对客服中心的报修、求助，建立便民维修承诺制度，零修，急修及时率达100%，并对维修件件回访。今年物管处还成立了家政服务中心，在小区主出入口增设了便民箱、便民车，切实方便了小区业主生活，得到了业主的一致好评。

一个小区的品质、物业管理水平及业主满意度是由多方面来体现的，月亮园绿化率高，处处是景，为了让业主感觉到住在月亮园犹如住在公园里，为此我们的绿化、保洁员付出了辛勤的劳动。月亮园连续两年被评为“安全小区”，我们的保安拾金不昧、抓小偷等事迹新闻媒体曾多次报道，使业主切实感受到生活在这样的小区安全踏实。

房产的保值增值是我们物业管理追求的最大效益，是为业主真正打理好他们的家园，本着对业主负责的精神，我们为小区的公共设备设施投保了财产险及物业管理责任险。公共设施的维护保养是业主不易注视的物业管理工作，为了让业主更加了解物业管理工作，物管处每季度向业主公示小区公共设施设备的维保计划，由于小区各项物管工作的规范操作，月亮园的房价自2002年1980元/㎡现已达4000元/㎡以上，比临近小区高出三四百元每平方米。通过物管处全体员工的共同努力，使业主切实感受到物管处是他们真正的大管家，所以月亮园物管费的年收缴率始终保持在98%以上，真正实现了物业管理的良性循环。

业主的理解和支持给了我们莫大的鼓舞，构建和谐社区，回馈业主让业主心有所归是我们义不容辞的责任。物管处号召每位员工和业主交朋友，在与业主日常沟通中，我们一位管理员了解到小区有些老年人想去看看新建的润扬大桥，得此信息管理处及时组织了小区中老年人参观游览了润扬大桥和森林公圆，许多家庭的儿女都感动的说：“物管处是为他们进了孝心，了了老人的心愿。”我们还组织了小区业主舞蹈队、健身队；业主棋牌比赛、趣味运动会、文娱晚会等活动。通过各种活动，缩短了现代居住环境人与人之间的距离，让业主感受到他们是生活在一个和谐融洽的大家庭。

创建全国物业管理示范住宅小区，需要全体业主的共同努力，为把小区创建工作落到实处，我们充分调动广大业主的创建积极性，物管处与业主之间架设了多座共建桥梁。定期征询业主委员会以及业主的意见和建议，建立有效的信息反馈机制，畅通业主与物管的沟通渠道，让业主参与到日常管理工作中来，对他们的建议虚心接受，认真对待，立即整改。

回顾创建的历程，我们深切感受到月亮园小区通过创建全国物业管理示范住宅小区，各项管理水平都得已提升，表现在，环境方面：花开草绿，小桥流水，景观怡人，漫步其中，犹如画中，达到人与自然的和谐和生态平衡；经济方面，通过全体员工的不懈劳动，物管费最大化的收缴，小区的服务工作有序开展，企业的利润和员工待遇都得到最大的提高；社会方面，业主为住在月亮园感到无比的自豪和荣耀，月亮园在扬州人心目中成为高品质的小区。

各位领导、各位专家，月亮园小区创建全国物业管理示范住宅小区工作虽然取得了一定成绩，但与国内大品牌物管企业尚有一定差距，我们将以更加务实的作风，再接再厉，不辜负各位领导、专家的厚望，巩固创建成果，努力打造业主满意放心的小区。

谢谢！

扬州新能源物业公司月亮园物管处

二○○六年六月