物业公司的二装管理责任

第一篇：物业公司的二装管理责任

第三章 业主与物业管理公司及其他业主纠纷的处理

自家装修与别人无关的想法一去不复返了，业主装修就要尊重物业管理公司的管理权。但是当物业管理公司的管理越位，业主应拿什么与其对抗？虽然城市里邻居的称谓已经少了热乎乎的味道，但是装修渗漏、扰民更加不利于增进邻里关系，业主应如何在保证装修时间和装修质量的前提下规范装修？

第一节：怎样处理和物业公司的纠纷？

装修管理是否为物业管理服务的一部分目前尚有争议，但物业公司额外收取装修管理费已成通行做法。目前在房屋装修过程中，业主与物业管理公司之间也矛盾重重，焦点问题有三个：怎样规范物业公司的装修收费项目和数额？怎样确定物业公司的装修管理权限？怎样界定在物业管理公司和业主及装修公司之间界定装修违规责任？

重点法条：

1、《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

2、《物业管理条例》第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

3、《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

4、《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

问题

1、业主装修需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料？

读者提问：住宅室内装修工程需与物业管理公司办理哪些手续，提供哪些文件资料？

律师答疑：房屋进行装修须到物业公司办理审批手续，经批准后方可进行装修。装修施工前，业主与装修公司负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。物业公司审核、验证，合格后办理批准手续。业主和装修公司负责人到物业公司交纳装修管理费及装修保证金、施工人员出入证押金、垃圾清运费等相关费用。物业管理公司为装修人及装修公司办理《装修出入证》和《装修许可证》。业主及装修公司对房屋土建结构及配套管网等设施进行检查，并对厨房卫生间进行闭水试验，将问题反映给物业公司。否则，业主和装修公司可能承担应由开发商承担的责任。装修过程中，装修公司应文明施工，业主应监督施工质量，监管施工人员遵守物业的相关规定。装修人及施工人员应对物业公司管理人员的装修检查工作积极配合，服从监督管理。施工期间，物业管理人员有权利和义务巡查装修情况。装修完工后，业主向物业公司申请初验，装修公司经装修人签字同意后到物业公司办理退场手续。

业主和装修公司向物业管理公司申报装修，一般被要求提供以下文件资料：

1、业主填写完好的《装修申请表》，该申请表已详细列明装修范围、项目；

2、装修设计图纸（包括建筑、水电）；

3、装修公司营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）；

4、装修施工人员和管理人员身份证复印件及照片（办理出入证及存档）；

5、装修公司电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件等等。

问题

2、物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？

读者提问：物业管理公司有权纠正哪些装修施工行为？

律师答疑：物业管理公司有权纠正以下不正当的装修施工行为，造成损害的有权要求赔偿：

1、改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统；

2、地面装修时凿除原水泥层。铺设装修材料超过楼板负荷，铺设大理石地面使得楼板负荷超载；

3、厨房、卫生间改动没有做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。对阳台采取封包措施，在阳台上堆放超过负载的物品。将非厨房、卫房间改为厨房、卫生间；

4、不适当的改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，装修时将生活污水排入雨水管道；

5、改动燃气管道，不待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工，而是擅自封包、改动燃气管道；

6、用建筑材料封包主下水管道，安装抽油烟机，其排气管不接入烟道；

7、浴室内安装燃气热水器其排气管超出外墙过长，排气管排入烟道或管井；

8、浴室内安装浴霸不从插座重新引线，而是使用原预留灯线。房内使用超过原设计负载的用电器；

9、其他造成安全隐患的施工行为。

参考法条：《住宅室内装饰装修管理办法》第5、6、7、8、9、10条，《家庭居室装饰装修管理试行办法》第11条

问题

3、物业管理公司会对影响外观的装修予以干涉吗？

读者提问：装修时，物业管理公司可能会对那些影响外观的装修予以干涉吗？

律师答疑：物业管理公司以法有职责进行装修管理，为了保证小区整体景观，某些物业管理公司可能会干涉某些影响楼盘外观的装修行为，一般有以下装修行为：

1、改动原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等，安装遮阳篷，影响楼房的整体外观；

2、改换开发商统一指定式样安装的住宅入户门，装饰或垫高走廊，门外包框、贴瓷片、设储物柜、鞋柜；

3、不在预留位置安装空调主机，空调架不够牢固，空调排水、排风影响他人；

4、在外墙钻孔开洞；

5、首层有小院的及顶层有消防通道的住户私自搭建建筑物及构筑物；

6、其他影响小区整体外在美观的装修行为。以上装修行为，物业管理公司在装修管理工程中是否予以干涉，如何干涉，还得看小区业主签订的业主公约及相关文件规定。

问题

4、如何与物业公司办理装修工程验收工作？

读者提问：如何与物业公司办理装修工程验收工作？

律师答疑：装修完毕，业主应提前通知物业管理公司进行初次验收。物业公司将从装修规范性、安全性、功能性方面进行验收，若装修工程没有通过物业公司初验，应进行更改后再予验收；有的物业管理公司规定装修工程需要进行复验。装修工程经物业管理公司验收合格或复验合格后，装修人和装修公司有权凭押金收据到物业公司退领装修押金。

问题

5、物业管理公司有哪些装修管理规范？

读者提问：物业管理公司有哪些装修管理规范？

律师答疑：物业管理公司的装修管理制度一般含有下列内容的：

1、在施工进场方面：装修过程中增加施工人员，应由装修公司负责人或装修人到物业公司补办《小区出入证》手续；在小区内过夜留宿的施工人员，应经得装修人同意，并向物业公司办理留宿手续；装修公司应征得装修人或者住户同意并办妥相关手续后方能退场。

2、在施工管理方面：装修公司应在装修前替其装修施工人员办理《小区出入证》；装修时间应为每天上午8：00—12：00，下午14：00—18：00，同时应遵守物业管理公司的特殊要求，施工期间应尽量减少噪音；装修期间要保持环境整洁，建筑材料、装修垃圾须封装不漏，按物业管理公司指定地点堆放；装修材料、垃圾及时搬入室内，不能长时间堆放在公共场所；应保持所经电梯、楼道及走廊干净，不应将装修垃圾、装修材料堆放在户门外。

3、在施工安全方面：施工期间使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，并接受物业管理公司的常规监督；装修队的电工、焊工应持证上岗，严格遵守安全操作规程；施工现场不能使用煤气罐、电炉、碘钨灯等，并需配备足够的灭火器材；不能高空抛物。

4、装修保证金方面：物业公司规定装修队在装修工程开始前根据双方所签《装修管理服务协议》规定支付装修保证金，用于支付如装修过程中造成公共区域损坏修补费用等，装修押金的作用在于作为不损坏小区设施设备及按照已审核的装修方案进行施工的保证，保证业主的利益和楼宇结构及配套设施的安全。

5、装修验收方面：装修完工后，装修人应通知物业公司工作人员进行验收，经验收无违规情况的，应退还装修保证金。

问题

6、向物业公司申报装修需要交纳哪些费用？

读者提问：我向小区物业公司申报装修，结果一问要求我签装修管理协议，并且要交一笔数额不小的费用，请问他们收费有法律依据吗？

律师答疑：通常，业主要装修就要向小区的物业公司缴纳一定的装修保证金和装修管理费。但这些费用究竟该交多少一直没有明确规定。目前，各小区物业收取的费用项目各不相同，一般有装修保证金(有些叫装修质保金、押金)、装修管理费、垃圾清运费、电梯增容费、装修工人临时出入证费等。上述费用没有数额标准，有的按户型，有的按装修总款。

问题

7、物业管理公司可以扣除装修保证金吗？

读者提问：物业管理公司对于装修人及装修公司的违规操作行为可以要求承担违约责任，扣除装修保证金吗？

律师答疑：可以。若装修人违规装修，则物业管理公司可以依据双方所签《装修管理服务协议》规定要求承担违约责任，从保证金中扣除。物业管理公司装修管理制度一般规定，装修人应就下列违规行为承担违约责任：

1、装修过程中违章堆放、遗弃装修材料、垃圾和损坏公共设施的，物业管理公司可以按有关规定处理，并要求赔偿损失。

2、装修人或者装修公司违反装修规定，物业公司可以依据《物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》和有关的法律法规采取以下措施：责令暂时停工；责令恢复原状；停水、停电； 赔偿经济损失；根据有关《装修管理服务协议》扣除装修保证金。

3、装修施工给公用设施及公共利益造成的任何损失，物业公司可以作为民事诉讼主体追究民事责任要求赔偿。

4、装修工程影响楼宇设施、结构、外观的，物业管理公司可以要求进行更改或还原，装修人或者装修公司在限定期内未更改或还原的，物业公司可以安排第三人完成该项装修工程，所需费用可以要求装修人或者装修公司承担。

问题

8、验收合格后，物业管理公司迟迟不退装修保证金怎么办？

读者提问：房子装修完工，经物业管理公司验收合格，但物业管理公司并没有立马退还我的装修保证金。我打电话给物业公司，其工作人员说现在初审，3个月后复审，复审完就可以退。请问物业管理公司任意拖延退还装修保证金的时间我该怎么办？

律师答疑：办理装修申报时，装修人或者装修公司与物业管理公司签订了《装修管理服务协议》，若该协议中对于退还装修保证金的时间有约定的，依照约定执行。如果协议中没有约定退还的时间，装修工程经物业管理公司验收合格后，装修人或者装修公司可以随时要求退还装修保证金。物业管理公司推托说需要复审是不合理的，物业管理公司根据法律规定和协议约定对装修行为履行管理职责，目的是监督装修行为的合法性，而不是监督装修工程质量。装修行为是否合法，行为发生时就可以判断，没有经过复审的必要性。物业管理公司解释装修保证金要等到复审以后退，可以认为是拖延退还装修保证金的一个借口，装修人或者装修公司可以咨询律师通过非诉途径或者诉讼途径解决。

问题

9、物业管理公司有权借机从应退还的装修保证金中扣除物业费吗？

读者提问：房屋装修完后，经物业管理公司验收合格，我要求物业管理公司退还装修保证金时，公司却要借机扣除物业费。而我是因对物业管理不满而不愿交付物业费。请问物业管理公司有权这样做吗？ 律师答疑：若物业管理公司提供的物业管理服务不合格，不符合《物业管理服务协议》约定的服务标准的，业主依法享有抗辩权，可以不支付或者少支付物业管理费。在物业管理服务合同纠纷未解决之前，业主支付物业管理费的义务并未得以确认。物业管理公司无权将物业费与装修保证金相互抵消。

但当物业管理公司与业主（装修人）不存在关于物业管理服务质量纠纷，装修人不存在抗辩物业管理公司要求支付物业费的情形，到期的物业费可以与装修保证金相互抵消。根据《合同法》规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。当事人主张抵消的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。

律师建议：若装修人不愿意物业管理公司借机抵消其他费用，可以在《装修管理服务协议》中约定装修保证金不得与其他应付物业管理公司的费用抵消。

参考法条：《合同法》第99条

问题

10、装修保证金应由谁负担，是业主还是装修公司？

读者提问：装修保证金是为了预防装修施工过程中的不文明施工、违规施工给其他业主或全体业主造成损害而支付的赔偿保证金，约束的主体是装修工人，那么该保证金应由装修公司来支付是吗？

律师答疑：装修保证金的用途的确是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。但由于装修保证金是因业主家装修而引起的，根据谁受益谁负责的原则，由业主负责装修保证金也有合理的一面。公平来讲，装修人和装修公司都应负担。具体来讲，装修人和装修公司可以在《室内装饰装修合同》中约定装修保证金由装修人支付，同时约定若由于装修公司违规施工给他人造成损害的，所发生的有关赔偿责任由装修公司负担。这样，若有违规施工造成损害的，装修人直接承担赔偿责任后，可以依据合同向装修公司追偿。

问题

11、物业公司该不该没收装修保证金？

读者提问：装修完毕，物业公司以我家装修时有业主反映不按照装修时间施工、存在违规操作为由，没收了我的装修保证金。物业公司有权利这样做吗？

律师答疑：物业公司确有证据表明装修人存在违规操作时，其有权根据违规情况依据《装修管理服务协议》没收部分或全部装修保证金。装修案例中，确实有不少装修工人在装修时不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等，引起其他业主的极大不满。因此，物业管理公司与装修人签订的《装修管理服务协议》写入了保证金条款，要求装修人事先交纳保证金，假如在装修过程中出现损坏、破坏物业设施设备，给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，就可以用这笔保证金予以支付。因此原则上，如果装修过程一切顺利，没有发生违规情况，物业公司再把收取的保证金及时退还。需要说明的是，装修保证金属于协议收费，在双方签订的《装修管理服务协议》有约定的情况下，保证金的处理问题应依据协议约定。

问题

12、物业公司收取的装修保证金过高怎么办？

读者提问：新买的商品房属普通住宅，建筑面积才80多平米，物业要求收取5000元装修保证金，若不交则不让装修，断水、断电。请问我一定要交这笔钱吗？

律师答疑：收取住房装修保证金已经是物业管理公司的通行做法。有的物业管理公司收取的金额畸高，针对这种情况，你可以向所在区县的物价局举报。

目前，区别物业的不同性质，原市物价局、市国土房管局制定了普通居住小区、高档住宅、经济适用房小区三个物业服务收费管理办法。其中，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]196号）规定了物业管理公司的16个物业收费项目，其中：使用人交费项目6项（装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、自行车和摩托车车辆存车费、机动车存车费。物业管理公司要求装修人交付装修保证金没有收费依据，根据该办法，可以由物价局对装修人和物业管理公司的收费纠纷进行调处，物价局对于违法的收费行为有权查处。若物业管理公司以装修人不按规定交费不让装修的，可以通过诉讼或者仲裁的方式解决。

参考法规：《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第3条、第4条、第13条

问题

13、物业管理公司能够随意扣除我的装修保证金吗？

读者提问：我家房屋装修前，与物业公司签订了《装修管理服务协议》，协议约定业主随意改变房间的主体结构，特别是对主梁以及下水管道造成破坏的，物业管理公司可以没收装修保证金。装修完之后，物业管理公司进行装修验收后，声称我在阳台上装了防盗网，违反了物业管理公司提供的《用户装修手册须知》上的规定，便拒绝退还我的保证金。这让我感到很诧异，因为当时在签订的协议上并没有说不能在阳台上安装防盗网。请问物业管理公司能够随意扣除我的装修保证金吗？

律师答疑：装修人与物业管理公司属于《装修管理服务协议》的平等地位的民事主体，双方应依据协议的约定履行各自的权利义务。物业管理公司依法并没有执法权，不能任意对装修人处以罚款。当装修人的装修行为违反了法律法规的相关规定，物业管理公司依法只有制止权，并上报房地产主管部门，除非《装修管理服务协议》中有约定。因此，依据《装修管理服务协议》，物业管理公司只能在装修人随意改变房间的主体结构，特别是对主梁以及下水管道造成破坏时，才可以没收装修保证金。对于安装防盗网等合同中没有约定的事宜，不能以违反《用户装修手册须知》为由没收保证金。如果该行为确实影响小区整体外观的，基于公共利益的考虑，物业管理公司可以依据物业管理公约要求装修人予以拆除，恢复原状，但无权扣除装修保证金。《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

问题

14、物业公司该不该收装修管理费？

读者提问：物业管理公司依法可以监督装修行为，目的在于检查装修行为是否会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失。但由于对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分，因此，物业管理公司不应额外收取装修管理费。我这样考虑对吗？请问物业管理公司该不该收装修管理费？

律师答疑：如果业主与物业管理公司签订的《物业管理服务协议》中约定物业管理公司的服务内容包括了装修管理，则装修管理服务属于物业管理服务中的一部分，物业管理公司不能另行收取装修管理费；如果《物业管理服务协议》中没有约定物业管理服务内容包括装修管理服务的，则可以在双方自愿协商的基础上收取装修管理费。

物业管理公司收取装修管理费有一定的法律依据。物业管理公司要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这些开支不应在物业管理费中列支，而要额外单独收取。这笔钱到底该不该收，不能绝对地以有没有相关的法规为标准。由于物业管理公司与装修人之间是平等的民事主体，他们之间存在着服务合同关系。物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务，并被业主（装修人）接受，那么物业管理公司就有理由收费了。

问题

15、装修管理费是协议性收费吗？

读者提问：装修管理费是协议性收费吗？

律师答疑：装修管理费是物业管理公司针对业主装修行为收取的管理费用。那么首先，要弄清楚装修行为究竟是物业管理范围内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理范围内的事，那么在物业管理费里就包含了装修管理费，如果在物业管理服务合同中没有明确规定，那么作为物业公司对业主提供的额外有偿服务，收取费用就是合理的。但是这种服务必须是建立在双方自愿的基础上的。收取装修管理费是否有法律依据呢？《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令(第379号)）中第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第44条规定：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。问题

16、物业管理公司收取装修房屋垃圾外运费的收费标准是什么？

读者提问：我家需要装修一套商品房，该房屋位于北京市昌平区。物业管理公司要求收取装修房屋垃圾外运费，请问物业管理公司收取该费用有收费标准？

律师答疑：如果《装修管理服务协议》约定装修房屋的垃圾由物业管理公司负责清运的，物业管理公司有权收取该费用。若装修人自行清运的，则物业管理公司无权收取。根据1997年6月25日颁布的北京市物价局、北京市房屋土地管理局制定的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价(房)字(1997)第196号，该办法自1997年7月1日起执行），其附件《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，住户个人交费项目包括：装修房屋垃圾外运费，收费标准：20元/自然间，服务内容：清运因室内装修而产生的建筑垃圾。服务标准：日产日清。备注：如住户自运，不收此项费用。

问题

17、装修违反物业管理规定，物业公司有权进行罚款吗？

读者提问：我正在装修房屋，小区的物业管理公司在检查时，说我违反了物业管理公司的相关规定，给我开出了500元的罚单。请问物业公司有权对我进行罚款吗？他们这样做是否违法？

律师答疑：从我国的现行法律法规来说，物业公司是无权对您进行罚款的，您完全有权拒绝。如果业主在装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》中的禁止性规定，物业公司正确的做法应该是向有关行政部门报告，由行政部门来处理，而不能代替行政机关来罚款；如果由于业主的装修行为给房屋的结构或小区的公共设施造成了损害，物业公司可以根据《民法通则》的规定，要求业主承担损害赔偿责任，交纳一定的赔偿金来进行修复，而不是罚金。如果没有造成实际损害的话，业主也不需要交赔偿金。如果物业公司强行罚款，其行为是违法的。从法律角度来说，罚款是一种行政处罚行为，其法律依据是《行政处罚法》。《行政处罚法》第十五条明确规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。而物业公司只是一个普通的企业，不是国家的行政机关，不具备处罚的主体资格，所以物业公司无权对任何人进行罚款或别的形式的处罚。这样说，并不表示装修人在装修房屋过程中就可以随心所欲，不受任何的约束和管理，如果因为您的装修行为给别人造成了损害，同样是要承担民事赔偿责任的；如果您在装修过程中违反了行政法规的规定，也是要受到相应的行政处罚，不过处罚机关不是物业公司，而是城市房地产行政管理部门。目前对业主进行管理和约束的行政法规是建设部2002年颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》。该办法明确了业主在装修过程中的一些禁止性规定，如果业主违反了这些规定，城市房地产行政管理部门有权对其进行罚款。

18、物业公司收取装修管理费过高怎么办？

读者提问：按照国家规定住宅室内装修需要向物业管理公司进行申报，并签订装修管理服务协议，交纳一定的装修管理费。但是我们小区的物业管理公司的该项收费为1000元，比一般的物业公司收费高很多。我很不想交纳，但是我若不交纳物业公司就不让我装修，请问装修管理费的收取国家有标准吗？

律师答疑：目前的法律、法规准许物业管理公司对业主装修进行管理，并可以收取装修管理费。但是没有相关的法律法规规定物业管理公司该收多少，该项收费属于协议服务收费项目。若业主缴纳的装修管理费性质上属于协议性收费，则业主可以与物业管理公司进行协商确定费用标准。如果认为收费偏高，可以向当地的物价局进行咨询，要求物价部门予以处理，或者向地区的建设部门、房管部门反映、咨询、投诉；若因为该争议影响该装修工程进行的，可以向物业管理公司所在地的区人民法院起诉。

问题

19、在高考及节假日期间装修违规吗？

读者提问：十一黄金周期间，我家的装修工人严格的按照物业公司规定的装修时间施工，但是仍有周围邻居强烈反对，说我家噪音扰民。如我们不在法定节假日停止施工，他们有权利起诉我。请问律师在高考及节假日期间遵守了装修时间构成违规吗？

律师答疑：国家规定在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。装修人即使遵守了早上八点至十二点，下午十四点至十八点的作业时间，也有义务尽可能的在作业时降低噪音，使得周边居民所受干扰和侵害降到最低。特别是在学生临近考试阶段或者长假休息期间，尤其应注意保持居住环境的安静。而且北京市即将出台的《北京市实施〈中华人民共和国环境噪声污染防治法〉办法》审议稿里已有规定：“法定休息日、节假日全天，及工作日１２时至１４时、１８时至次日８时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修等扰民作业。在其他时段内作业的，应当采取噪声控制措施，减轻对周围居民的干扰。”同时，在已竣工交付使用的其它建筑内进行装修作业的，也应当避免干扰四邻。办法目前虽未实施，但已反映了加强保护居住环境安静的倾向。

问题20、物业公司对于业主装修有哪些管理权？

读者提问：我买的是别墅，平时除了上物业公司买水、买电、交费，很少与物业公司的工作人员打交道，我不希望他们对我家装修干涉过多、了解过多。请问律师，物业公司对业主的装修管理主要有哪些？

律师答疑：在住宅装修前，物业公司把《住宅装修须知》送达待装修的业主签收，并对进入住宅区的施工单位资质和装修施工从业人员的相关证件等进行核验；对业主提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的应提出整改意见。对装修住宅可能涉及房屋结构和使用安全的，装修设计或施工单位还应提供由本市房屋质量检测单位出具的安全鉴定报告。符合规定条件的，物业公司和住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，物业公司每天应当加强现场巡视和检查；对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主及装修单位，物业公司应及时告之业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，还应责成违规装修的施工人员停止施工。

问题

21、不申报装修登记需要承担法律责任吗？

读者提问：我家装修，若向物业公司申报登记，物业公司又要我们交资料又要交装修保证金、管理费等，很是麻烦，请问不申报装修物业公司有权处罚吗？

律师答疑：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。若装修人不申报的，物业管理公司有权向城市房地产主管部门举报，由主管部门责令你进行装修申报并予以罚款。罚款金额在500元以上，1000元以下。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第13条、第35条。

问题

22、物业管理公司要求装修公司与其签订《装修管理服务协议》对吗？

读者提问：我听说应该是业主与物业管理公司签订《装修管理服务协议》，现物业公司要求我聘用的装修公司签订《装修管理服务协议》，会对我不利吗？

律师答疑：物业管理公司可以要求装修人签订《装修管理服务协议》，也可以要求装修人与装修公司一起作为《装修管理服务协议》的当事人，签订该协议。关于装修管理费，装修人可与装修公司协商约定，协商不成的，物业公司可以要求装修人予以支付。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第16条

问题

23、《装修管理服务协议》的主要条款有哪些？

读者提问：装修管理服务协议是物业管理公司准备好的格式合同。各个物业管理公司提供的格式协议五花八门，请问《装修管理服务协议》的主要条款有哪些？

律师答疑：住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装修装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第16条

问题

24、有可以参考的《装修管理服务协议》示范文本吗？

读者提问：马上就要装修了，要与物业管理公司签订一份《装修管理服务协议》，据说各个物业管理公司签订的《装修管理服务协议》条款各不相同。很想参考一份示范文本，请问有这样的示范文本吗？

律师答疑：广东省珠海市建设局2005年3月制定了一份《住宅室内装饰装修管理服务协议》示范文本。

住宅室内装饰装修管理服务协议

（编号：）

甲方（物业管理单位）： 联系电话：

乙方（装修人）： 联系电话：

丙方（装修施工单位）： 联系电话：

为了规范小区住宅室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，维护小区正常秩序和公共利益，根据国家《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，对本小区 栋 房装修管理服务事宜，达成本协议。

一、装修项目或方案（可加附页）

1、；

2、；

3、；

4、。

二、装修期限

装修期限为 年 月 日至 年 月 日。如超期装修，乙方应与甲方续签住宅室内装饰装修管理协议。

三、装修禁止行为

1、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；

2、擅自增加楼面荷载；

3、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

4、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

5、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

6、违法搭建建筑物、构筑物；

7、破坏或擅自改变住宅外观，擅自在非承重墙上开门窗；

8、擅自改动、接驳燃气管道设施和公共管线；

9、占用、损坏或者擅自变动物业共有部位、共有设施设备；

10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

四、装修管理规定

1、装修施工人员进入小区需佩带《装修出入证》，并接受甲方人员的查验。乙方向甲方申领装修施工人员《装修出入证》/个，共 元。

2、装修施工人员一般不允许在装修住宅室内住宿，如需留人看守施工现场，乙方应向甲方申报登记。

3、装修施工作业应当遵守消防规定，作业现场至少配备2个灭火器。

4、施工时间为每天8:00—12:00、14:00—18:00，其余时段禁止施工。

5、装修施工期间，丙方须对各种管道口采取保护措施，避免杂物进入管道造成堵塞。

6．甲方在履行管理职责时有权采取下列措施，乙方及丙方不得拒绝或阻碍：

⑴要求乙方或丙方提供有关资料；

⑵进入装修现场进行检查；

⑶制止违规装修行为，要求停工或整改；

个，交纳押金 元 ⑷向政府有关部门报告；

⑸采取 措施；

⑹ ；

⑺。

五、室外设施及防盗门窗的安装规定

1、室外各种设施如空调、太阳能热水器等，应当安装在建筑设计预定的位置，尺寸不得超出设计要求。如原设计未预定位置，则按照甲方指定的统一位置进行规范合理安装。空调机冷凝水应当接入管道内，不得滴漏。

2、室外防盗门窗应按规定安装，不得违反有关法规。

3、。

六、装修材料与装修垃圾的存放、清运与处置

1、装修材料应存放于装修住宅室内，不得堆放在公共部位或公共场所，因装卸需要暂时堆放的应尽快清理；不及时清理的，经甲方通知后，乙方或丙方仍未做出适当安排的，甲方有权进行处置，处置费用可从乙方的装修保证金中扣除。

2、装修垃圾清运采用下列第 种方式：

⑴自行清运。乙方或丙方必须于每天18:00前清运堆放在指定地点的装修垃圾；未按时进行清运的，甲方将代其进行清运，清运费用按 元/车（不足一车按一车计）从装修保证金中扣除。

⑵委托甲方清运。乙方或丙方应在需清运垃圾前一天通知甲方，并将装修垃圾用包装物装载或捆扎后放在指定地点；乙方或丙方须向甲方缴交装修垃圾清运费 元/车，不足1车按1车计。

⑶。

七、装修保证金及管理服务费用

1、本协议一经签订，乙方即按下列标准向甲方交纳装修保证金：

【 】住宅物业每户 元；

【 】非住宅物业每户 元。

2、装修工程完毕后，经甲方检查确认无违章装修、无损害公共利益及其他业主利益行为的，甲方在验收后 天（不得超过30天）内将装修保证金退还乙方。

3、乙方按约定向甲方支付装修服务费 元。

4、。

八、其他约定

1、因装修造成共用部位、共用设施设备损坏、共用管道堵塞、渗漏等，乙方应当立即组织修复；造成经济损失的，乙方应与受损人协商进行合理赔偿。协商不成的，可申请仲裁或者提起诉讼。属于丙方责任的，乙方可向丙方追偿。

2、。

3、。

4、。

甲方（盖章）： 乙方： 丙方（盖章）：

负责人（签名）： 装修人（签名）： 负责人（签名）：

时间： 时间： 时间：

律师说明：

1、本协议为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于物业管理单位受理住宅室内装饰装修申报登记时，与装修人（指业主或物业使用人）签订。使用之前，双方应当仔细阅读协议示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准。

2、为体现协议双方自愿、协商一致的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

问题

25、物业管理公司有权随意干涉业主装修吗？

读者提问：物业管理公司既然有权管理监督业主装修，岂不是有权随意干涉了吗。法律有没有具体规定物业公司的管理权限？

律师答疑：物业管理公司无权随意干涉业主装修，不得进行下列行为：

（一）不得指派装修公司；

（二）不得强行推销装饰装修材料；

（三）不得随意收取过高的管理费和保证金；

（四）不得借口监督检查故意干扰装修施工。

同时，物业管理公司依法有权行使下列的监督管理权：

（一）要求及时申报装修并提交申报材料；

（二）要求签订《装修管理服务协议》；

（三）要求缴纳装修保证金和管理费，办理装修工人小区临时出入证；

（四）向装修人说明装修施工的禁止行为和需要批准的行为；

（五）及时制止装修施工的违规操作行为；

（六）对于违规行为已经造成事实后果的或者拒不改正违规行为的，可以向房地产行政主管部门举报。

参考法规：《住宅室内装饰装修管理办法》第15条、第17条、第19条、第20条

问题

26、装修损害公共部位和设施需要承担赔偿责任？

读者提问：我租了房东的毛坯房，签了五年的合同。房东口头允许我自费装修，但没有在合同中写明。现在由于周边的房价普遍上涨，房东想提前终止租房合同，于是找借口说装修未得他的同意，是违约行为，要解除合同，并要求我承担装修时损害公共部位和设施的赔偿责任。请问他有权解除合同吗？我需要承担赔偿责任吗？

律师答疑：对承租房屋进行装修，双方应在租房合同中明确约定，或者由房东出具书面的同意装修意见书。否则发生纠纷，若不能证明装修行为是经房东同意的，承租人需承担不利后果。《住宅室内装饰装修管理办法》规定非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。该法第34条规定：装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

问题

27、物业管理公司应对装修施工人员的行为承担责任吗？

读者提问：装修施工工人用过期的《装修工人出入证》进入小区，将曾于装修期间发生口角的小区住户打伤，物业管理公司应承担赔偿责任吗？

律师答疑：侵权人装修施工人员应对受害人承担人身损害赔偿责任。至于物业管理公司是否应承担侵权赔偿责任，应分析该小区治安管理服务是否有瑕疵，物业管理公司是否存在过错。依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应当支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿的责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。因此，侵权人装修施工人员应对受害人的被侵害结果承担损害赔偿责任。但由于装修施工人员拿了一张过期的《出入证》进入小区，物业管理公司未以适当的方式核实装修施工人员的身份是否真实，即同意其进入小区内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错，因此物业管理公司应在能够防止和制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

问题

28、装修破坏承重墙物业管理公司有权起诉吗？

读者提问：我买了一套商品房请来装修公司装修。装修过程中，物业管理公司的负责人通知我，由于在装修时，装修公司的施工人员私自在楼道的上、下防火通道处安装了不锈钢栅栏，还在住宅内破坏承重墙体，给整幢大楼带来了极其严重的安全隐患，因此责令我进行整改并支付赔偿金，否则将择日起诉我。该物业管理公司是受小区业主委员会委托根据合法的《物业托管合同》对该小区进行物业管理的，请问物业管理公司有资格起诉我吗？

律师答疑：如果业主委员会在与物业管理公司签订的物业管理合同中，授权物业管理公司代表自己，对该类情况提起民事诉讼的，则物业管理公司有权作为原告起诉你恢复原状并赔偿损失，以维护广大业主的利益。如果物业管理合同中没有该类授权起诉规定，则物业管理公司原告主体不适格，无权起诉你。

关于物业管理公司的管理权限，我国《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。” 第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。” 第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。” 第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”从这些条款可以看出，物业管理公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。从法律上讲，物业管理公司对物业进行管理的权利最终来自于业主的委托和授权。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。业主的违规装修行为，没有给物业管理公司造成直接的损害，因而不具备《民事诉讼法》第108条关于起诉条件的规定无原告资格。所以在没有获得业主授权的情况下，物业管理公司无权进行处罚或提起诉讼。

问题

29、房屋跑水造成装修损失应如何收集证据？

读者提问：我家房子刚装修完，一天我下班回到家，发现家里变成了“汪洋大海”，原来是家中的自来水管发生爆裂。家中刚刚铺的木地板因为长时间在水里浸泡，已经扭曲变形。我来到物业部门和开发商反映情况，两家单位互相推诿。我实在没辙，决定起诉到人民法院。然而，从法院受理到宣判需要一个长期的过程，房子现在已经没有办法住人，又无法重新装修，在这期间我一家就不得不搬出去住。我打算起诉物业公司和开发商，请问我怎样才能收集证明我遭受损失的相关证据？

律师答疑：你应该向房屋所在地的公证处申请保全证据公证，然后大胆放心的对房屋重新装修。如果你打算通过诉讼途径解决问题，就要收集和保存强有力的证据。如果你需要重新装修，那么因跑水遭受损失的证据面临日后可能灭失或者难以取得的情况，这时申请保全证据公证就非常必要了。公证处针对不同情况采取不同的保全方式全面客观地反映事件的真实情况，维护公证申请人自身的合法权益。

参考法条：《公证法》第2条、第11条、第12条

律师提示：近几年，老百姓碰到的商品房的买卖、装修、物业管理等方面问题越来越多。为了避免与纠纷有关的证据灭失，当事人应该采取有效证据保全手段。其中，保全证据公证是非常有效的证据保全手段之一。保全证据公证是指公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，对与申请人权益相关的，日后可能灭失或难以提取的证据加以验证提取，以保持它的真实性和证明力的活动。

问题30、供暖管道跑水淹了装修设施谁赔偿？

读者提问：我买房装修后的第一个采暖季，发现暖气管道跑水，并浸泡了复合地板。因此，我要求物业管理公司进行修理并给予赔偿，但物业管理公司人员表示，自己不具备维修条件，但承诺先由我自行修理，事后由物业公司负责“报销”相关费用。于是我便更换了室内的全部地板。请问物业公司是否应该赔偿我修理暖气的费用和更换木地板的费用？

律师答疑：由于物业管理不善，没有在供暖季前妥善检修供暖设施，导致的木地板受泡造成的损失应由物业管理公司赔付，但是对于业主更换未受到浸泡部分的木地板产生的费用得不到赔偿。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失进行赔偿。除外，物业管理公司有义务修复暖气设施而未能修复，应承担修理费用。《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

问题

31、物业管理公司被辞退谁有资格继续法院诉讼？

读者提问：我家装修，和其他的业主一样按照物业管理公司的规定交了装修管理费500元，装修保证金5000元及其他的费用600元。装修完毕后，物业管理公司借口我家装修工程中有违规操作现象，应扣掉装修保证金2000元，仅退回3000元。我不同意物业管理公司任意克扣装修保证金的不法行为，于是起诉到法院要求全部退回保证金。但是在诉讼过程中，物业管理公司被业主委员会辞退。请问这会影响我起诉案件的审理吗？这种情况下需要变更被告吗？

律师答疑：这种情况下不需要变更诉讼主体，仍以原来的物业管理公司为被告。在物业管理公司无法律依据的情况下随意扣除装修保证金的，其负有将装修保证金退回的法律义务，该义务的履行不以物业管理公司不再管理小区的物业为转移和消灭。物业管理公司的法人主体仍然存在，其业务内容的变化不影响其享有民事权利的能力和承担民事义务的能力。问题

32、业主自封阳台应拆除吗？

读者提问：我家房屋客厅窗外的平台可能会给窃贼提供落脚点，因此我请装修公司用钢窗将其封闭。而物业公司则认为我这样做没有经过批准，违反物业公约，要求我恢复原状。请问我必须拆除自封的阳台吗？

律师答疑：如果业主确实能够证明自封阳台是安全居住所必须，证明平台可以供人落脚，且紧邻房屋客厅北窗，确实会给犯罪分子以可乘之机，从而危及家居安全，那么黄某有权利要求相关部门采取实际措施消除这一安全隐患，同样自己也有权利采用一些合理的措施来保护其家庭所面临的危险隐患。

问题

33、装修房屋可以安装太阳能吗？

读者提问：我为了节能，给自家安装了太阳能热水器。我安了太阳能热水器后，小区物业经理就来要求我拆除，说是影响美观，并且有安全隐患，但我认为这种说法不成立。物业公司认为，要求拆除太阳能热水器的依据是在我入住前签订的《房屋装饰装修协议》，其中有规定：各种门窗、玻璃不得随意拆换或增加，住户应保护好窗的完好外观，保证建筑物的外观不变。安装太阳能热水器违反了协议，同时小区里的居民看到我安装后都会相继要求安装，这样物业就没法管理了。

律师答疑：如果可否安装太阳能热水器不属于双方《房屋装饰装修协议》约定的内容，《业主公约》对此亦没有约定，则应依据其他业主或者业委会的意思确定。《业主公约》对全体业主具有约束力。物业公司作为服务性公司，有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生秩序的职能，但无权在未经全体业主授权的情况下，同意或阻止业主安装太阳能热水器。物业公司碰上类似纠纷时，应由业主委员会讨论决定是否把“不得在屋顶安装太阳能热水器”列入《业主公约》。根据2003年9月1日起实施的《物业管理条例》的有关规定，房屋的所有权人为业主，屋顶属于公用部位，从理论上说每位业主都有权使用。因此，包括顶楼在内的各楼层业主如果要装太阳能热水器，必须要经过其他业主同意和签字。

第二篇：物业公司责任范围[定稿]

物业公司责任范围及管技职责范围

物业公司职责范围：

1.物业公司职责（生产服务）

（1）

（2）

（3）

（4）保证全矿领导干部职工的洗浴。为上下井职工工作服的清洗。保证井口茶水站的茶水供应。对联合建筑楼的卫生保洁。

2.物业公司职责（生活服务）

（1）

（2）

（3）担负着单身宿舍卫生保洁。生活区的卫生保洁。茶水房的茶水供应。

3.物业公司职责（卫生绿化）

（1）

（2）

（3）

（4）办公大楼、区队楼、生活服务楼的卫生保洁。工广道路及工广公厕的卫生保洁。全矿绿化的维护 鱼塘的养殖和卫生保洁

4.物业公司职责（食堂）

（1）

（2）

（3）保证全矿职工的24小时都能吃到可口的饭菜。对承租窗口的监管。后堂操作间符合国家有关卫生标准

5.物业公司职责（维修队）

（1）

（2）

（3）

（4）对全矿工广及生活区的照明、水电的维修，对矿所有水源井的维护。各种单杂项工程。对办公楼、区队楼、生活服务楼、联合建筑及单身宿舍的水电维修。

6.物业公司职责（水厂）

（1）

（2）

（3）

（4）保证全矿的生产、生活、消防供水。对矿区生产的污废水进行处理以保证排出污水达到国家有关标准。对水厂的所有设备的正常维护。保证在线检测设备正常运行。

物业公司经理职责范围：

1、在分管矿长的领导下，负责做好全矿职工福利设施、生活后勤的管理、矿区绿化的管理工作，保证完成上级的各项任务。

2、认真抓好职工思想政治工作，建立健全各项规章制度和管理措施，抓好“两堂一舍”的管理工作。

3、加强文明窗口的建设，不断提高优质服务、切实做到面向生产面向群众。

4、负责做好 工业广场、职工公寓区域范围内的绿化及管理工作。

5、研究制定职工思想政治工作计划，组织好职工的政治学习，掌握职工的思想动态，抓好职工的思想教育，培养骨干，抓好典型，表扬先进，带动后进。

6、全力行使职权带领组织职工及党员，在完成生产经营任务中发挥模范带头作用。物业公司书记责任范围：

1、负责贯彻和实施公司和上级的有关政策法规。

2、研究制定职工思想政治工作计划，组织好职工的政治学习，掌握职工的思想动态，抓好

职工的思想教育，培养骨干，抓好典型，表扬先进，带动后进。

3、制定党支部工作计划，定期召开党支部会议，定期上好党课，集中精力抓好党支部的思

想、组织、作风建设，抓好党的纪律检查工作。

4、认真组织党员学习党的基础知识和党内有关文件，加强党员自身修养，发挥党员的先锋

模范作用。

5、全力支持经理行使职权，带领、组织党员在完成生产经营任务中发挥模范带头作用。物业公司副经理、工会主席责任范围：

1、在分管矿长的领导下，负责做好全矿的物业管理，努力完成下达的各项经营承包指标。

2、认真抓好职工福利和公共设施的管理，抓好”两堂一舍“工作。

3、负责抓好矿区绿化、美化、净化工作。

4、认真落实好生产物资、杂品购置，做好合理分配努力压缩费用支出，堵塞漏洞。

5、负责督促、检查，本单位范围内的各岗位制度执行情况，贯彻实施《安全生产法》搞好

安全管理。

6、定期召开物业管理业务会议，不断总结经验，强化物业管理。

7、协助书记抓好职工思想政治工作，认真执行党的方针、政策，强化管理，提高服务质量。

8、副经理协助经理工作，经理不在时代行经理职责。

物业公司技术员职责范围：

1.对业务范围内的安全生产工作负技术管理责任。

2.搞好技术管理及现场管理，制定好各项计划，确保安全。

3.认真抓好职工安全技术工作。

4.认真钻研业务知识，学习新技术，推广新技术，贯彻落实有关技术要求和安全技术措施。

5.协助行政领导做好技术，安全管理。

第三篇：物业公司实习报告(二)

物业公司实习报告

（二）一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中

立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建

立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么？依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值（文化价值、经济价值）的来源。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。但是创建一个

品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述：（1）、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。（2）、规章制度不健全。主要包括对

内（员工规范、岗位职责、奖罚机制）和对外（管理制度、业主公约、处理程序等）。（3）、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。（4）、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。（5）、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠角的服务费亏损是在所难免。

二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合，笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海

纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。

1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。（1）、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。比如说在服务人的电话接待中要首问“海纳物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显 的十分重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量达到军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。（2）、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为12全文查看

第四篇：物业公司如何管理电梯

物业公司如何管理电梯、确保电梯安全使用

随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。

电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。

物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的“埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实施应急救援工作。

电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面：

一是由于电梯的长时间故障，给企业的生产效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视具体情况而定，没有一个固定的一成不变的维修模式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的重中之重，这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。

作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢？要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障，避免出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么？

济源职业技术学院办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢？经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀！难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃，同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。

当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进行。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢！维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是能够提高故障排除速度的基础。

知道了电梯的理论基础，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，（严禁带电测量）有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。

在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件，有故障是否消失，在已知故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。

虽然电梯故障的维修没有固定的模式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分了解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。

在排除故障的过程中要遵循一定的原则，具体是先思考、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目标，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。

总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产安全保驾护航。

第五篇：物业公司管理规定

物业公司管理规定

一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。

二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)

三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。

月底汇总，于次月___日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。

五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。

杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。

六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理)

七、严禁打架斗殴，聚众闹事。

违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。

八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。

十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。

十一、工作时间定为每天___小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班;

值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。

十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。

禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。

十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。

奖惩制度

为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。

奖励：

一、对完成工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。

二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。

1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按___%提取。

2、对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。

处罚：

三、工作迟到或早退___分钟以内处罚___元，___分钟以上处罚___元;

___分钟以上者按旷工处理(___分钟以上为半天，___小时后为一天)。

四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资;

旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。

五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚___元。

六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。

七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。

八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处(包括喝水、抽烟、吃请等)，一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人___元，情节严重的加倍处罚。

九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚___元，如给住户造成损失(本物业服务范围之内的)由当事者一并赔偿。

十、对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处罚当事人___元。

十一、对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民举报反映给公司一次处罚___元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人___元。

(正当理由除外)

十二、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。

十三、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月___日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人___元/次。

十四、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。

十五、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后执行。

考勤制度

一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。

二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。

三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。

发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚(按奖惩制度第十三条执行)。

四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。

五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前___小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。

六、考勤记录要于次月___日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。

请销假制度

一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。

二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。

三、职工请批假范围

请假___小时内，由所在站站长批准;请假半日以上(含半日)，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。

四、因病请假一日以上(含一日)须有正规医疗部门的证明手续。

五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按集团公司的有关规定执行。

六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。

业主回访制度

一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：

1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。

2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。

3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。

4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。

8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。

9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。

10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。

二、回访时间及形式

1、物管经理/主任每年登门回访___次，了解情况，解决问题、沟通关系。

2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访___次。

3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

4、有针对性地对住户(业主)作专题调查，听取意见。

5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。

6、作好回访登记。

(一)投诉事件的回访：

1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理;

2、回访率应该达到___%;

3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。

(二)维修工程的回访：

1、由小区物管员进行;

2、回访率应该达到___%;

3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。

(三)业户报修的回访：

1、由物管管理员进行;

2、回访率应该达到___%;

3、应在维修完成以后三天以内进行。

回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。

管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。