三旧改造

第一篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和年度实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第二篇：三旧改造认识

认识“三旧”、理解“三旧”、思考“三旧”，集思广益、共创辉煌

为推进“三旧”改造工作，广东省政府先后出台了相关的配套政策，惠州市政府“关于推进“三旧”改造工作的实施意见”也即将制定完成。马安阅粮畜牧场“三旧”改造项目自申报以来，在集团领导的亲自指挥下，迅速投入人力、物力、财力，目前该项目已获市“三旧”办初审通过。为使集团公司广大干部职工更好地认识“三旧”、理解“三旧”、思考“三旧”，在集团公司内部掀起大讨论，集思广益，促进集团公司大发展，现将有关政策文件及马安阅粮畜牧场“三旧”改造项目介绍如下：

一、广东省人民政府“三旧”改造政策文件

（一）广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）：

各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。

1、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性

(1)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

(2)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

(3)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。

2、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则

(4)总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。

(5)基本原则。

——政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

——明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

——统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

——节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

——尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

3、围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围

(6)各地要紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

(7)“三旧”改造以土地开发程度较高、“三旧”分布相对集中的珠江三角洲地区为重点，兼顾其他条件具备的地区。各地要根据本地实际，因地制宜确定“三旧”改造的起步范围，先行试点，积累经验后再逐步推开。

4、科学规划，统筹推进“三旧”改造

(8)开展“三旧”改造的地方，要认真进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册。要根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕本地区经济社会发展战略实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，优化土地利用结构，合理调整用地布局。通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。

(9)依据“三旧”改造规划，制定实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划实施计划。涉及新增建设用地的，要纳入土地利用计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。通过“三旧”改造，进一步推进土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划的协调和衔接，优化城市功能布局和促进产业转型升级。

5、因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造

(10)市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县人民政府依法制定实施办法。

(11)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(12)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(13)旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

(14)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县(区)、镇人民政府根据“三旧”改造规划和实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

(15)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

(16)“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省土地行政主管部门根据各地级以上市的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。

6、分类处置，完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续

(17)纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年 3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

(18)纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照第十七条进行集体建设用地确权登记发证。

(19)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

(20)纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县人民政府按本意见办理。

(21)完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。

7、加大财政支持力度，拓宽“三旧”改造筹资渠道

(22)市、县人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

(23)在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。

(24)对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。

(25)鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。

8、切实加强“三旧”改造工作的组织领导

(26)推进“三旧”改造工作是我省贯彻落实科学发展观、建设节约集约用地试点示范省的重大举措，关系到经济社会发展大局，政策性强，关联度高。各级政府要从战略高度，将这项工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，建立目标责任制，切实加强组织领导。各相关职能部门要主动服务，优化程序，凡涉及“三旧”改造项目的审批事项，应当采取提前介入、并联审批等方式加快办理，切实提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

（二）广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知（粤府办[2009]122号）：

各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)》业经省人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向省国土资源厅反映。

关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)

省国土资源厅

为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)，确保我省“三旧”改造工作有序推进，现就“三旧”改造工作提出如下实施意见。

1、认真编制“三旧”改造规划及实施计划

开展“三旧”改造工作的县级以上人民政府应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合当地经济社会发展实际和产业发展需求，根据当地土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及实施计划；有条件的镇(街、开发区)人民政府(办事处、管理委员会)经上一级政府同意也可组织编制。“三旧”改造规划由地级以上市人民政府批准实施，实施计划由县(市、区)人民政府批准实施。

“三旧”改造规划为期5年，分实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划实施计划。

2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地

纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地县级以上国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。

(1)该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。

(2)土地权属清楚，无争议。

(3)经本集体经济组织(或村民代表大会)2／3以上人员同意。

(4)已纳入“三旧”改造实施计划。

旧村庄集体建设用地申请改变为国有建设用地的，由县级以上国土资源管理部门负责审查后报同级人民政府审核，并由国土资源管理部门逐级上报省国土资源厅；省国土资源厅审核并报经省人民政府同意后批复地级以上市人民政府。

3、完善历史用地手续

(1)制订改造方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地县级以上人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：

①.基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续的具体范围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，土地确权、登记情况。需继续保留自居自用集体建设用地的，还应明确其范围、面积。

②.规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划并纳入实施计划。

③.土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年限，地上建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

④.协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并作了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按用地发生时的土地管理法律政策进行处理(处罚)。

⑤.拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益等。

(2)审查审批。有关改造方案由地级以上市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。省国土资源厅会同省住房和城乡建设厅、发展改革委对改造方案进行审查后报省人民政府审批。省人民政府批准后，由省国土资源厅批复地级以上市人民政府。

4、安排“三旧”改造用地周转指标

在实施“三旧”改造工作中，涉及建设用地腾挪需利用城乡建设用地增减挂钩政策的，可按《国土资源部关于印发(城乡建设用地增减挂钩试点管理办法)的通知》(国土资发[2008]138号)、《关于印发(广东省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法)(试行)的通知》(粤国土资发[2006]179号)的有关规定，由地级以上市国土资源管理部门向省国土资源厅申请使用周转指标。周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则，由县级以上国土资源管理部门单列管理。各地级以上市国土资源管理部门应于每年12月31目前向省国土资源厅报告周转指标使用情况。

5、边角地、夹心地、插花地的处理

(1)定义。

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

(2)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地(以下简称“三地”)，如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10％，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：

①.“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。

②.“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，由各地按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。

③．“三地”属集体建设用地的，由各地将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。

“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市、县级人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向县级以上林业行政主管部门申办使用林地手续。

6、分散土地归宗

根据“三旧”改造规划和实施计划，“三旧”改造实施主体在符合下列条件的前提下，可申请将分散的土地归宗：

(1)拟收购归宗的土地，已全部办理了土地确权登记。

(2)收购人与有关土地权利人已签订土地使用权转让合同，并落实了相关补偿安置措施。

(3)土地权属性质相同。

(4)收购已办理土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，并办理注消土地抵押权、地役权登记的相关手续。

(5)拟收购的土地使用权不属于法律法规限制权利的类型。

(6)涉及补缴地价的，己按地级以上市人民政府的统一规定办理完毕。

办理归宗登记时，土地使用权转让方和受让方必须共同到土地登记机构申请办理土地使用权变更登记。土地登记申请人除按《土地登记办法》规定提交土地权属来源等有关证明文件外，还应提交拟收购合并归宗前宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表(含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等内容)。土地合并归宗后按规定重新编制地号。

7、明确部门职责

各县级以上人民政府对本地区的“三旧”改造工作负总责，各相关部门各司其职，共同推进。发展改革部门负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定；规划部门会同国土资源部门负责指导、组织编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区的详细规划，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源部门负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作；建设部门负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理，工程项目建设监管；财政、税务、监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、公用事业管理、人防、公安等相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，共同推动“三旧”改造。

8、加强监督检查

各地不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将未使用和不进行改造等不属于“三旧”改造范围的用地按照“三旧”改造特殊政策办理有关用地手续。各地级以上市人民政府应对纳入“三旧”改造范围的用地手续相关材料的真实性、合法性负责，每年年底前对本行政区域内的“三旧”改造工作进行自查，及时对“三旧”改造情况进行总结，尤其要认真总结“三旧”改造对推动产业结构升级、经济发展方式转变的成效，于第二年2月底前专题报告省人民政府。

涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余则可以协议方式出让。以协议方式出让的，必须经市、县人民政府领导班子集体研究决定，并进行公示，具体操作程序由各地级以上市人民政府制定。

第三篇：广东省三旧改造

三旧改造

目录

概述

三旧改造介绍

广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

三旧改造来源

三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。

2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。

三旧改造特点

“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。

广州模式

在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。目前这一指引正在编制中。

指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式：

公开出让融资模式

一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。

猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。目前已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。

自行改造、协议出让融资模式

二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。

位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。目前房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。

滚动开发模式

三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。

位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村第一期改造项目于2008年7月动工，目前已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

环境建设带动综合整治

四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。

位于荔湾区芳村地区的裕安围，是西塱村8个自然村之一，也是广州起义的策源地。用地面积13.67公顷，现状建筑面积11.84万平方米，公共服务设施较为完善。裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留6.34万平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。改造后总建筑面积为18.40万平方米，改造总投入约2.5亿元。

佛山模式

佛山旧城改造（指国有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主导和土地权属人自行改造两种模式。其中，政府主导模式主要是指政府根据规划的需要，对片区进行连片改造整体开发。自行改造就是土地权属人有拆迁意愿，愿意自行改造，通过项目单位或者成立业主利益主体发起拆迁项目以完成开发的。

政府主导项目模式

政府主导的拆迁项目指的是在省市规划计划内，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法对计划用地范围进行改造开发的模式。除开对拆迁范围限定在“三旧”范围内，其他的手续和流程都是和传统拆迁相仿。

自行改造项目模式

土地权属人自行改造的模式指的是由土地权属人主动采取土地权属人自行改造的模式。在流程上需要有项目单位向拆迁办提交“三旧”改造申请，再通过各级审批，最后按照文件及文件批复执行操作。而项目申请主体（如业主委员会或居委会）需要在项目启动前，充分征询全体业主意见，再按照有关法律法规中涉及业主利益事项按有关规定进行表决，表决同意通过由申请主体向项目所属街道办提出改造申请。街道办事处再会同社区居委会及相关部门，确定改造用地范围，编制改造规划、拆迁补偿安置方案和实施计划，报区“三旧”改造协调领导小组联合审核，再上报区政府批准。

基本知识

“三旧”指什么？

“三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。旧城镇

主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

旧厂房 主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

三旧改造相关指示文件

关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见 佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号 各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三旧”改造工作规范有序推进，实现严格保护耕地和节约集约用地的目标，经市政府同意，并结合我市实际，提出如下实施意见：

一、进一步提高对“三旧”改造工作重要性和紧迫性的认识

推进“三旧”改造工作，是我市经济社会实现可持续发展的必然选择。改革开放以来我市用3倍的建设用地增加率换取30倍的经济增长，土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用。但是，目前我市国土资源开发强度已达到33%，不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。与此同时，我市已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象，通过“三旧”改造，激活土地的再次利用，进一步提升土地集约化利用水平，这必将成为我市经济发展的二次动力，对加快实现“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城，美丽富裕家园”的发展目标，实现经济社会的可持续发展有的重大的现实意义。省委、省政府高度重视大力推进“三旧”改造工作，出台了《若干意见》，为我市推进“三旧”改造工作指明了方向。我市是广东省“三旧”改造试点市，国土资源部主要领导也要求我市坚定不移地走下去和先行先试。因此，我市各级党委、政府要积极组织宣传发动，层层召开动员大会和经验交流会，学习贯彻《若干意见》精神，在原有工作的基础上，进一步加强领导，强化责任，落实目标任务，全力以赴推进“三旧”改造工作向纵深发展。

二、总体要求和基本原则

（一）总体要求

以科学发展观为指导，按照经济社会发展总体规划的要求，围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要，切实转变发展观和用地观。着力盘活存量建设用地，进一步挖掘潜力，节约集约利用土地。遵循“全面探索、封闭运作、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，实现建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新佛山。

（二）基本原则

1、政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

2、明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

3、统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

5、尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

三、合理确定“三旧”改造范围

（一）合理确定“三旧”改造范围

围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡环境改善、建设社会主义新农村等战略目标，在有利于耕地保护、土地进一步节约集约利用、产出和效益进一步提高的前提下，我市下列土地列入“三旧”改造范围：

1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

4、产业“退二进三”企业的工业用地；

5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；

9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。

（二）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件

1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划和实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和我市产业发展规划及环境保护要求；

2、拟改造项目属于“三旧”改造或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围；

3、拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

四、科学编制“三旧”改造规划和实施计划

（一）开展全市“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。

（二）根据“三旧”改造工作总体要求和原则，市人民政府负责组织编制《佛山市“三旧”改造专项规划》。各区人民政府要根据《佛山市“三旧”改造专项规划》认真组织编制“三旧”改造地区的控制性详细规划和改造方案，以指导“三旧”工作的开展。今后，根据实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的，由区人民政府报市人民政府批准后实施。

（三）各区人民政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造实施计划。各区“三旧”改造计划报市“三旧”办备案。

（四）“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府编制，逐级上报审批。程序如下：

1、各区根据“三旧”改造专项规划按项目或分片区制订“三旧”改造具体实施方案报市人民政府审核；

2、市人民政府将各区的“三旧”改造方案单独或汇总报省人民政府审批；

3、改造方案批准后，各区根据批准的方案分类办理供地手续，有关供地方案报市国土资源局备案。

五、因地制宜，采用多种运作方式进行“三旧”改造

（一）政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备。纳入土地储备的具体程序、价格确定，按市及各区有关文件规定执行。

（二）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，鼓励原土地使用权人自行进行改造。但原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请。自行改造方案由区“三旧”办牵头组织各成员单位审核同意后报区人民政府批准。涉及的划拨土地使用权和改变土地用途（包括经营性用途）以及延长土地使用年限可免土地收购储备和公开交易，采取协议出让方式出让，并按现行规定缴纳土地出让金。规划、国土、建设等部门根据区政府的批复意见分别办理相关手续。

（三）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造，改造的相关规定和办理程序与上述原土地使用权人自行改造一致。区以上国土资源部门根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的，应统一出让年限，涉及补交地价款的按规定办理。

（四）属于“三旧”改造和“节能减排”项目的旧厂房在符合规划前提下改为经营性用途的，原用地单位可向区“三旧”办提出自行改造的申请，改造的相关规定和办理程序参照上述原土地使用权人自行改造规定办理。

（五）“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由区国土资源部门审核同意并报区人民政府批准后实施。

（六）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，农村集体经济组织申请将集体建设用地转国有的，经村民（代表）大会表决同意后向区国土资源部门申请，按程序逐级上报省人民政府批准。区人民政府根据“三旧”改造规划组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，在建新必须拆旧的前提下，交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。

（七）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理。

（八）旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土管理部门安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。

（九）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易。

（十）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经区“三旧”办牵头有关成员单位讨论同意并报区人民政府批准后，可免公开交易。

（十一）经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

六、关于分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续问题

（一）没有合法用地手续且已使用的建设用地

1、用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。

2、用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。

3、用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。

4、完善各类用地手续的处罚标准

“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处罚：

（1）禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；（2）三水、高明区按用地面积不低于3元/平方米。

（二）农村集体建设用地转为国有建设用地

原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的前提下，办理征收手续。

（三）完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。

七、关于“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题的处理

“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地，可一并纳入“三旧”改造。

现状为建设用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积3亩为标准，3亩以下（含3亩）由区人民政府处理：属原批文范围的直接确权，不属原用地批文范围而属于集体性质的，由区国土资源部门审核后报区政府批准给农村集体组织使用；不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的，均认定为国有建设用地，由区国土资源部门审核后报区政府直接批准使用，也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理有关用地手续。

现状为农用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积1亩为标准，1亩以下（不含1亩）、多块累计面积小于或等于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地由区人民政府处理并报市人民政府备案；面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续，并可在“三旧”改造方案中一并报批。

八、关于“三旧”改造涉及土地置换问题的处理

为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。土地置换手续由区以上国土资源部门办理，办理时限为7个工作日。

九、关于“三旧”改造中涉及的土地出让金优惠政策及财政扶持政策

（一）农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地（留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的，只要土地使用者与土地所有者一致，也享受本条规定的优惠政策。

（二）农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的，转移部分应按规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，在扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等专项资金后，余额最高不超过60%按《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）有关规定，由财政列支，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。

（三）市、区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。

（四）鼓励、支持“2+5”组团城市规划城区内效益差、能耗高、污染大的企业搬迁。搬迁企业用地由当地政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿费用后，其土地出让纯收益可安排部分专项支持企业发展，具体由各区人民政府结合实际情况制定。

（五）对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造。

（六）鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造，政府组织实施的“三旧”改造项目，在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。

（七）工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

（八）属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。

（九）在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区“三旧”办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。

十、加强对“三旧”改造的检查监督

市监察局对市三旧改造办、市相关职能部门履行职责情况以及各区政府开展“三旧”的情况进行监督检查；各区监察局对辖区内的改造办和相关职能部门履行职责的情况进行监督检查。各区要将“三旧”改造项目审批纳入电子检察系统进行管理，并作重点标注，以便监察机关履行监督。市相关职能部门要认真对照本实施意见对各区“三旧”改造进行监督，发现违反“三旧”改造规定的行为要及时进行纠正。凡是弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造范围的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由市、区监察机关依照有关规定严肃查处。

十一、其它

（一）各区可以按照本意见精神，结合自身实际制定具体实施办法。

（二）本意见发布前，市政府、政府各有关部门和各区已公布的一系列“三旧”文件中，其它方面的优惠政策与本意见无冲突的，仍然适用。

（三）本意见发布前，各区人民政府根据先行先试原则已经审核确认的“三旧”改造项目和方案有效，无需再另行报批。

附件：1.“三旧”改造方案申报表 2.“三旧”改造项目用地情况表 3.“三旧”改造项目申请、审批流程 4.报批“三旧”改造方案需提交的材料

5.分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续需提交的资料 6.置换土地报批需提交的材料

第四篇：三旧改造文件

关于印发梅州市“三旧”改造实施细则的通知

梅市府办〔2010〕70号

关于印发梅州市“三旧”改造

实施细则的通知

各县（市、区）人民政府，市府直属和中央、省属驻梅各单位：

《梅州市“三旧”改造实施细则》业经市人民政府同意，现印发给你们，请按照实施。实施中遇到的问题请迳向市“三旧”改造办反映（联系电话：2152683）。

梅州市人民政府办公室 二〇一〇年七月十三日

梅州市“三旧”改造实施细则

为贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和梅州市政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》（梅市府〔2010〕25号），确保我市“三旧”改造工作有序开展，特制订如下实施细则。

一、“三旧”改造主要方式及其程序

根据粤府〔2009〕78号、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号）和梅市府〔2010〕25号等文件的规定，我市“三旧”改造主要方式及其程序包括如下几个方面：

（一）政府实施“三旧”改造的程序。

1．市、县（市）土地储备机构、拆迁办开展土地和房屋权属调查工作；

2．市、县（市）土地储备机构编制改造方案，并发函征求规划（建设）、国土部门意见；

关于印发梅州市“三旧”改造实施细则的通知

3．规划（建设）部门出具地块符合“三旧”改造规划、列入实施计划意见；

4．国土部门审核地块权属情况，提出是否同意改造的意见； 5．改造方案连同规划（建设）、国土部门意见报同级政府“三旧办”审核，同级政府“三旧办”提出书面意见；

6．改造方案按规定程序报批；

7．市、县（市）土地储备机构凭政府批准文件向财政部门申请拨款并实施收回、收购土地工作；

8．规划（建设）部门凭政府批准文件出具地块规划条件； 9．地价评估机构根据规划条件实施地价评估；

10．国土部门凭政府批准文件拟订收回国有土地使用权文件及土地出让方案，经市、县（市）政府建设用地审批（审核）领导小组会审后，报政府批准；

11．国土部门委托市、县国土资源交易中心以招标、拍卖或挂牌方式出让“三旧”改造用地；

12．竞得者缴纳土地出让金；

13．竞得者凭《成交确认书》、身份证明文件办理土地登记。

（二）产权人自行改造的程序。

1．产权人编制改造方案，向“三旧办”提出申请，由“三旧办”征求规划（建设）、国土部门意见；

2．规划（建设）部门出具地块符合“三旧”改造规划、列入实施计划意见；

3．国土部门审核地块权属情况，提出是否同意改造的意见； 4．改造方案连同规划（建设）、国土部门意见报同级政府“三旧办”审核，同级政府“三旧办”提出书面意见；

5．改造方案按规定程序报批；

6．规划（建设）部门凭政府批准文件出具地块规划条件，涉及改变地块容积率的，规划（建设）部门应明确原用地容积率和拟改造容积率；

7．地价评估机构对原土地使用条件、新规划设计条件下的土地使用权价格分别进行评估；

关于印发梅州市“三旧”改造实施细则的通知

8．国土部门凭政府批准文件办理国有土地使用权补办出让、改变规划条件、历史用地完善手续等事项；

9．产权人按梅市府〔2010〕25号文的规定补缴地价； 10．办理土地登记。

（三）市场主体实施改造程序。

1．市场主体实施收购土地使用权，并按原土地使用条件办理补办出让、转让手续；

2．编制宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等；其中无权属证明材料的，应由当地村（居）委证明权属实际归属）；

3．产权人编制改造方案，向“三旧办”提出申请，“三旧办”征求规划（建设）、国土部门意见；

4．规划（建设）部门出具地块符合“三旧”改造规划、列入实施计划意见；

5．国土部门审核地块权属情况，提出是否同意改造的意见； 6．改造方案连同规划（建设）、国土部门意见报同级政府“三旧办”审核，同级政府“三旧办”提出书面意见；

7．改造方案按规定程序报批；

8．规划（建设）部门凭政府批准文件出具地块规划条件，涉及改变地块容积率的，规划（建设）部门应明确原用地容积率和拟改造容积率；

9．地价评估机构对原土地使用条件、新规划设计条件下的土地使用权价格分别进行评估；

10．国土部门凭政府批准文件办理 “三旧”改造用地、历史用地完善手续有关事项；

11．产权人按规定补缴地价； 12．办理土地登记。

（四）农村集体建设用地改造程序。

1．所有权人提出申请（需出具经村民代表大会2/3以上代表同意的证明）；

2．制订改造方案；

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3．征收土地连同改造方案按规定程序报省政府审批； 4．规划（建设）部门凭省政府批准文件出具地块规划条件； 5．国土部门凭省政府批准文件、经批准的项目改造方案及其他相关材料实施供地。

（五）社会资金参与改造的类型及主要程序。

1．社会资金参与改造分为政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，由中标人自行实施拆迁，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁等两种类型。

2．社会资金参与改造程序：

（1）市、县（市）土地储备机构、拆迁办开展土地和房屋权属调查工作；

（2）市、县（市）土地储备机构编制改造方案，并征求规划（建设）、国土部门意见；

（3）规划（建设）部门出具地块符合“三旧”改造规划、列入实施计划意见；

（4）国土部门审核地块权属情况，提出是否同意改造的意见；（5）改造方案连同规划、国土部门意见报同级政府“三旧办”审核，并由“三旧办”提出书面意见；

（6）改造方案按规定程序报批；

（7）规划（建设）部门凭政府批准文件出具地块规划条件；（8）地价评估机构进行地价评估；

（9）国土部门编制招标出让方案，并经同级政府建设用地审批（审核）领导小组会审后，报同级政府审批；

（10）历史用地完善手续；

（11）实施招标出让，签订成交确认书；（12）申报办理拆迁许可手续；（13）实施土地收购、房屋拆迁补偿；（14）签订土地出让合同，缴交出让金；（15）办理土地登记。

二、历史用地完善手续的有关规定

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（一）历史用地土地权属性质认定。

“三旧”改造涉及无用地批准文件、无土地使用证的，土地利用现状图上显示为建设用地或 关于印发梅州市“三旧”改造实施细则的通知

目公司联合自行改造的，由产权人共同编制改造方案。改造方案经批准后，持改造方案向国土资源、房产管理部门申请将各有关产权办理变更登记至项目公司的手续。此种情况的变更登记，不视作转让，无需缴交转让税费。国土资源、房产管理部门凭经批准的改造方案、成立项目公司的有关材料直接办理更名登记手续。涉及补缴地价款的，按照梅市府〔2010〕25号文的有关规定办理。

（二）市场主体收购产权实施改造。

市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同，落实了相关补偿安置措施，并办理了原产权转让手续的前提下，申请对收购的地块进行集中改造。国土资源部门根据经批准的改造方案，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的，应统一出让年限；规划条件不一致的，应统一规划条件。涉及补交地价款的按梅市府〔2010〕25号文的规定办理。

四、“三旧”改造涉及土地置换问题的处理

为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。土地置换按照等价置换的原则进行，置换土地的价值，按照市、县（市）土地评估机构评估的价格为准。

（一）土地置换的类型。

“三旧”改造涉及的土地置换类型包括“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换。

政府实施改造的，可将政府储备土地与被收回的土地进行置换。产权人实施改造的，可将产权人自有土地使用权与被收购土地进行置换；也可由产权人出资购买土地使用权进行置换。

（二）土地置换的办理程序。

1．编制改造方案，改造方案中必须明确置换土地的位置、面积、置换方式等内容；

2．改造方案征求规划、国土部门意见； 3．“三旧”办对改造方案进行审核； 4．改造方案按程序报批；

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5．持改造方案批准文件及改造方案申请办理土地置换。土地置换不视作土地转让，无需缴交转让相关税费。

五、“三旧”改造各项政策的适用期限

“三旧”改造涉及无用地批准文件、无土地使用证的历史用地完善手续的有关规定，在2012年12月30日前适用。2013年1月1日后的改造项目必须为已办理供地手续，取得用地批准文件或国有土地使用证的土地。

梅市府〔2010〕25号文中关于供地方式、补缴地价、出让金优惠、成本认定等事项的有关规定，不受时间限制，适用于经批准的任何“三旧”改造项目。

六、“三旧”改造项目时限要求

经批准的“三旧”改造项目必须在签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内动工建设。小型建设项目（建筑面积3万平方米以下，含3万平方米）在动工之日起三年内竣工，大型建设项目（建筑面积3万平方米以上）在动工之日起五年内竣工。特大项目可申请延长竣工时限，具体时限以建设部门的批准文件为准。

七、分期实施“三旧”改造

在旧城镇、旧村庄范围内，符合城市建设规划、“三旧”改造规划的改造地块，可视地块具体情况和土地收回、收购进度实施分期改造。首期改造范围以规划（建设）部门核定的用地红线图为准。分期改造的有关事项，必须列入改造方案一并报批。

八、其他事项

各地不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将未使用的农用地和不进行改造的项目等不属于“三旧”改造范围的用地，按照“三旧”改造特殊政策办理有关用地手续。采取欺骗、隐瞒手段，骗取批准的，将不符合条件的项目用地纳入本细则办理的，撤销其用地手续。

附件：

1.产权人自行改造办理用地手续需提交材料 2.市场主体改造办理用地手续需提交材料 3.土地置换需提交的材料

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附件1：

产权人自行改造办理用地手续需提交材料

1．办理土地使用权改变规划条件的申请； 2．改造方案； 3．规划部门意见； 4．国土部门意见； 5．“三旧办”意见； 6．经批准的改造方案文件；

7．地块规划条件，涉及改变地块容积率的，出具规划部门对原用地容积率和拟改造容积率的说明材料；

8．产权人身份证复印件或营业执照复印件、法人身份证明书、法人代表身份证复印件；

9．地价评估报告；

10．国有土地使用证或用地批文； 11．用地图5份；

12．涉及无用地批准文件、国有土地使用证的土地，需提交当地村（居）委出具的属国有土地的书面证明，和经当地村（居）委盖章确认的用地图一份；同时应附历史用地处罚材料、土地利用现状图（或二调影像图）、土地利用总体规划图等；

13．应当提交的其他材料。

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附件2：

市场主体改造办理用地手续需提交材料

1．办理土地使用权改变规划条件的申请； 2．改造方案； 3．规划部门意见； 4．国土部门意见； 5．“三旧办”意见； 6．经批准的改造方案文件；

7．地块规划条件，涉及改变地块容积率的，出具规划部门对原用地容积率和拟改造容积率的说明材料；

8．产权人身份证复印件或营业执照复印件、法人身份证明书、法人代表身份证复印件；

9．地价评估报告；

10．国有土地使用证或用地批文； 11．用地图5份；

12．涉及无用地批准文件、国有土地使用证的土地，需提交当地村（居）委出具的属国有土地的书面证明，和经当地村（居）委盖章确认的用地图一份；同时应附历史用地处罚材料、土地利用现状图（或二调影像图）、土地利用总体规划图等；

13．应当提交的其他材料。

附件3：

土地置换需提交的材料

1．置换土地申请； 2．置换土地协议； 3．土地权属合法证明； 4．经批准的改造方案； 5．置换土地用地图； 其他需要的材料。

第五篇：三旧改造新政

民政府办公厅印发厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案的通知

：2014-06-03 字号：大、中、小

厦府办〔2014〕78号

区人民政府，市直各委、办、局：

《厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

厦门市人民政府办公厅

2014年5月30日

厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案（此件主动公开）

为进一步盘活存量工业用地，提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，推进产业转型升级，改善人居环境，扎实推进工业（仓用地改造试点工作，现结合我市实际，制定本方案。

一、改造原则

（一）以促进产业转型升级、提升城市面貌为原则。在符合城市总体规划、环保要求和产业布局导向的前提下，统筹推进“退二进，推动第三产业发展促进我市产业转型，提升城市品质。

（二）以集中成片改造为主，促进低效土地高效集约利用为原则。尽可能整合单体项目改造用地，促进高效集约利用土地和低效土

（三）以“试点先行、逐步推广”为原则。由各区选定改造试点项目并推进实施，力争在今年内通过试点工作总结经验和完善政策推进工业（仓储）国有建设用地改造工作。

二、适用范围

厦门市规划工业园区外，政府确定的改造区域内的工业（仓储）国有建设用地纳入改造项目范围。改造范围内的原乡镇企业用地应收转为国有土地后方可实施改造。成片改造区域外的工业（仓储）国有建设用地的改造，按照“一企一策”原则申报研究。

工业（仓储）国有建设用地可改造为符合规划要求的第三产业项目，鼓励改造为总部经济、软件和信息服务业、电子商务、研发中器等现代服务业。工业（仓储）国有建设用地，不得改造为经营性商品住宅。

三、改造区域确定

（一）市规划局会同各区政府结合产业发展和工业空间布局调整要求，组织编制工业（仓储）国有建设用地改造规划，报市政府批委、市经发局、市投促局、市商务局、市信息化局和市文发办等行业主管部门应加强对区政府引入产业的指导。

改造项目的用地面积及边界根据改造单元规划要求确定，可将边角地、插花地、零星地等不具备独立开发建设条件的国有土地整合。

（二）改造项目须符合各区政府税收要求。改造单位在与市国土房产管理部门签订国有土地使用权出让意向书时，应提交与区政府，约定相关税收、履约保证金等相关事项。

四、改造类型

（一）由政府实施收储改造

规划为城市基础设施、公共服务设施、城市公益项目及列入政府近期收储计划的，由政府收储后实施改造。

（二）由土地使用权人自行改造或引入战略合作伙伴联合改造

1.自行改造：土地使用权人作为项目改造主体申请改造；或与相邻用地使用权人签订联合改造协议后，作为项目改造主体按同一宗造。2.联合改造：土地使用权人引入战略合作者建设总部经济或软件和信息服务业、文化创意、电子商务、研发中心和产业孵化器等我业项目的，允许土地使用权人与投资方签订联合改造协议，共同申请改造。

战略合作者的准入条件，由市发改委、市经发局、市投促局、市商务局、市信息化局和市文发办等行业主管部门明确。

3.以下情形不得申请自行改造或联合改造

（1）厦府〔2012〕399号文件出台后，以挂牌（预申请）出让方式取得工业（仓储）国有建设用地的；

（2）未按土地出让合同约定期限竣工并取得土地房屋权证的项目；

（3）规划单独建设基础设施、公共服务设施、公共绿地等公共利益项目或者符合法定征收条件的；

（4）土地使用剩余年限小于五年（含五年）的；

（5）涉及土地闲置的；

（6）存在违法用地、违法建设的；

（7）其它国土、规划部门认为不宜改造的。

五、改造方式

（一）拆除重建

1.在特定产业规划改造片区内改造的，改造用途应符合产业功能类型；在特定产业规划改造片区外改造的，可改造为符合规划要求。

2.改造为酒店用途的，应办理整体产权，整体自持或整体转让，不得分割转让、分割抵押；改造为办公用途的，地上建筑面积自持0％，剩余部分允许分割转让给单位法人，转让最小单元应在500平方米以上；改造为商业用途的，可以分割转让。

3.改造项目按协议出让方式办理用地手续，岛内按批准改造用途1.5倍、岛外按1.3倍基准地价修正值扣除原用途的土地权益价征改造为符合我市总部经济发展要求的项目，岛内按批准改造用途1.5倍、岛外按1.3倍基准地价修正值的80％扣除原用途的土地权益额。土地使用年限按批准改造用途重新确定。

4.改造项目原土地使用权人原则上应无偿提供不小于土地房屋权属登记20％的用地面积交由政府用于城市基础设施、公共服务设施目建设。原土地使用权人应当自行依法解除该部分用地内的出租、抵押等协议，并与接收单位签订交接协议，明确交接相关事项。无，应按批准改造后的20％计容建筑面积提供物业，多种用途的按主要用途确定。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标定。

5.改造项目周边规划建设的城市道路（道路红线宽度为12米及以下）、城市慢行系统、防护绿地、公园绿地、广场用地等城市基土地使用权人认建，建设标准不应低于我市现行建设标准。

（二）保留原建筑物

保留原有建筑物，改造为软件和信息服务业、文化创意、研发中心和产业孵化器项目的，按《厦门市人民政府办公厅转发市规划局关于厦门市工业仓储建筑使用功能临时变更审批管理办法和土地年租金征收管理暂行规定的通知》（厦府办〔2014〕69号）办理手续保留为工业用途，不征收土地年租金及土地收益差额。经规划批准，原有建筑可划定不高于20％的面积作为商业配套。

（三）列入市政府近期收储计划和统一实施改造的工业用地，可在原有收储标准的基础上适当提高收储补偿标准。具体由市、区结行制定实施细则。

六、审批流程

纳入规划改造单元的工业（仓储）国有建设用地，由改造业主向项目所在地区政府提出申请，经区政府同意报市“三旧”改造办前报市土管会研究。

七、本方案自印发之日起执行，原有规定与本方案不一致的，以本方案为准。

厦门市人民政府办公厅

2014年6月3日印发