广州市三旧改造情况汇报大全

第一篇：广州市三旧改造情况汇报大全

关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报

2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。

据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。

与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。就此汇报一下“三旧”改造的有关 1

程序、条件。

一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施：

广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。“三旧”改造的规划期3～5年分年度实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。

“三旧”改造按以下程序组织实施

1、编制“三旧”改造规划及年度实施计划；

2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地； 纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。

(1)、该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。

(2)、土地权属清楚，无争议。

(3)、经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。

(4)、已纳入“三旧”改造年度实施计划。

3、完善历史用地手续；

制订改选方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：

(1)、基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完成征收手续的具体范围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，土地确权、登记情况。需继续保留自居自用集体建设用地的，还应明确其范围、面积。

(2)、规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划并纳入年度实施计划。

(3)、土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年限，地上建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

(4)、协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并作了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按用地发生时的土地管理法律政策进行处理（处罚）。

(5)、拟改造情况：改造后的土用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益等。

4、安排“三旧”改造用地周转指标；

在实施“三旧”改造工作中，涉及建设用地腾挪需利用城乡建设有地增减挂钩政策的，按有关规定向国土资源厅申请使用周转指标。周转指标按“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则，由国土局单列管理。

5、边角地、夹心地、插花地的处理；

“三地”面积小于3亩的地块，“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。“三地”为集体建设用地的，需办理农

用地转用或土地征收手续的，报政府审批。

6、分期土地归宗。

二、拟进行“三旧”改造用地的村、项目需要达到的条件、流程

1、编制“三旧”改造方案，城中村（全面改造模式）、综合整治转为全面改造。所属用地村与合作进行改造投资方先行洽商意向，有意向的村自行上报“三旧”改造方案。

2、由村委会向市国土局上报，《关于将旧村建设用地改国有建设用地》的申请，由市国土局审查后报市政府审核，国土局上报省国土厅；国土厅审核并报经省政府同意后批复市政府。

3、操作审批由市“三旧”改造工作领导小组（由市长挂帅、各部门），负责审议决定重大政策措施、审核改选规划和实施计划；审核“城中村”改造方案，审核改造专项资金收支计划。

4、“三旧”改造办公室负责统筹办理“城中村”整治改造所涉及的市级审核和审批事项，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的工作。

旧村建设用地改变为国有建设用地所需的材料

(1)、经同级人民政府同意的市、县（市、区）国土资源局（分局）的请示；

(2)、农村集体经济组织的申请材料；

(3)、权属证明；

(4)、该建设用地来源合法的证明材料；

(5)、申请的用地符合“三旧”改造规划及已纳入年度实施计划的相关材料；

(6)、勘测定界报告及勘测定界图；

(7)、1∶10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

(8)、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。

“三旧”改造用地完善征收手续所需的材料

(1)、市、县人民政府关于“三旧”改造方案的请求文件；

(2)、申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料，改造地块的控制性详细规划的法定成果；

(3)、“三旧”改造宗地档案情况表（在改造地块的序号前打上√，表格有多页的，附上有改造地块的当页即可）；

(4)、需完善征收手续土地的权属证明；

(5)、与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证；

(6)、按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证；

(7)、勘测定界报告和勘测定界图；

(8)、需完善征收手续土地的1∶10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

(9)、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。

三、“三旧”改造财政支持政策和拆迁补偿办法、改造工作 “三旧”改造财政支持政策和拆迁补偿办法，改造工作意见中已明确了原则。

“三旧”改造工作主要是以区“三旧”改造办公室来对各村镇开展工作，目前各区除52条村规定先组织实施外，每个区的村镇都报“三旧”改造意见，并分别与各开发商洽商，条件亦在不断提高。先介入沟通的企业，表示村和经济实体有态度，但难见成效。今年6月底前报明年的“三旧”改造计划。

涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让，其余则可协议出让。以协议方式出让的，必须经市政府“三旧”改造领导小组集体研究决定并进行公示，具体程序由市政府、“三旧”改造领导小组制定。

四、关于广州旧厂改造土地处置实施

关于广州旧厂改造土地处置实施意见已说明的很清楚了。按“退二进三”自行开展，程序、方法较为简单，已明确了原则和实施办法。

第二篇：广州市三旧改造工程程序

广州市“三旧”改造工作办公室

穗旧改函〔2010〕22号

关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函

各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：

为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。

感谢对“三旧”改造工作的支持！

附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）

2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）

3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）

二O一O年三月一日

（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）

附件1

广州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案编制阶段

（一）现状摸查

区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：

1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；

7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围

由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展

用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。

（三）编制改造方案

区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容：

1、现状摸查情况。

土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。

2、拆迁安置补偿方案。

补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。

3、融资模式。

公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；

4、资金平衡、筹措、运作方案。

5、规划方案。

规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划范围

中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容、以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

6、改造计划和建设实施步骤。

7、土地转性范围和规模。

8、违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。

一、全面改造方案审批阶段

（一）批复改造方案

全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，报请市“三旧”改造办依据有关规定审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。

（二）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（三）用地报批

1、农用地转用和土地征收。

城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局申请，由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。

用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地。

位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，同时提交纳入政府储备申请。

（1）属于138条在册“城中村”的改造按一下流程办理： ①区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。

②市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造按以下流程办理：

①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。

②市“三旧”改造办公室按规定报请省人民政府批准。③用地转性经省人民政府批准后，市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（3）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。

三、全面改造组织实施阶段

（一）安置房建设工作流程

安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理：

1、项目立项。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划部门申请建设用地规划许可证。需要报审修建性详细规划的，应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审；需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地批准书。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安

置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证货集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。

（二）融资地块出让工作流程。

根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。

1、申领规划条件。

村集体经济组织向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。

2、公开出让工作流程。（1）申请公开出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：

◆ 拆迁补偿安置标准和办法；

◆ 拆迁资金监管要求； ◆ 开发建设时序要求； ◆ 动迁和交地计划； ◆ 公开出让准入条件要求；

◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。（2）编制公开出让方案。

市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。

（3）公开出让方案审批。

市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。

(4)组织公开出让。

公开出让方案经批准后，市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合同样本委托市土地交易机构按照规范具体组织实施公开出让工作。

（5）签订出让合同

公开出让成交后，土地交易机构与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（6）发布拆迁通告和拆迁许可证

将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同

时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地登记。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

（8）项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。（9）申领建设用地规划许可证。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件，向规划部门申领建设用地规划许可证。

3、协议出让工作流程。（1）成立全资子公司。

由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。（2）项目立项。

向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

（3）申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可证。

（4）申请协议出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会

同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：

◆ 拆迁补偿安置标准和办法； ◆ 拆迁资金监管要求； ◆ 开发建设时序要求； ◆ 动迁和交地计划；

◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。（5）办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。

持土地转性皮批复等有关文件与市国土房管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，申领建设用地批准书。

（6）发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地使用权登记。

凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。

（三）需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。

1、项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证。需要先行办理

建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地批准书。

用地单位凭建设用地规划许可证向国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告。

将改造监控资金存入区政府指定的银行帐户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

用地单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向国土房管局申请办理，领取国有土地使用证或集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。

四、实施监管阶段

（一）改造资金监控。以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制定。市“三旧”办（资金计划处）应定期对改造资

金进行抽检，依法依规对建设工程费以及临迁费用等进行监管。

（二）开发建设进度监管。根据出让公告以及出让合同市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。

（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。

附件1

广州市旧厂房改造工作流程

一、国有旧厂房改造程序

（一）提出改造意向

由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造版提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引

市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案

由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿化率、停车泊位、基础设施、公共服

务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金的筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像、涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案。

经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下三种： 方式一：补交地价、自行改造； 方式二：纳入储备、给予补偿； 方式三：改变用途、临时使用。

1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处置的，按下列程序组织实施；

（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。

（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证，（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处置的，实施程序如下：

（1）属于公开出让情形的实施程序如下：

①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入储备计划和出让

计划。

③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。纳入储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。

⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让低价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。

（2）属于公益征收情形的，实施程序如下：

①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。

③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。

④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。

⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》的规定选定补偿方式。

⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。

3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处置的，按以下程序实施：

①完善用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。

③计收出让金。由权属人持市“三旧“改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。

二、集体旧厂房改造程序

（一）提出改造意向

由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造

意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。

（二）区出具统筹使用意见

由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房在原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房管部门和房地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。

（三）批复改造方案编制指引

市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县）政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。

（四）编制和上报改造方案

由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案编制编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像、涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（五）批复改造方案

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（六）实施处置方式

经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下五种： 方式一：自行改造； 方式二：公开出让； 方式三：依法流转； 方式四：依法征收；

方式五：结合城中村改造和留用地管理。

1、以第一种方式即以自行改造方式处置合法手续用地的，按以下程序实施：

（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。

（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工，由建设主体向建设部门办理报建施工手续。（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即公开出让方式处置合法手续用地的，按以下程序实施：

（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出

公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入出让计划。

（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。

（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，确定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。

（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成交价格的60%作为补偿。

3、以第三种方式即流转方式处置合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入全市出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。

4、以第四种征收方式处置合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。

5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处置合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当面政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：

（1）属于纳入城中村改造方式处置无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。

（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处置方式程序办理。

（3）属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。

附件3

广州市旧城更新成片重建改造工作流程

一、提出改造方案编制意见

由区政府提出拟改造规划范围、全面改造范围及改造意向，市“三旧”改造办依据改造地块特点、历史保护界线及周边规划路网结构等情况，合理确定旧城成片改造规划范围记忆全面改造范围，提出改造方案编制意见。

二、开展第一轮征询

由区政府组织征询改造区域范围居民意愿，改造范围内同意改造户数的比例达到90%以上的，启动改造；否则，暂不启动改造。

三、组织开展摸查

由区政府组织对改造区域开展现状摸查，包括以下内容①土地使用权权属情况；②房屋权属、区位、用途、结构、建筑面积和直管公房及承租情况；③人口、户籍情况；④公共配套和市政基础设施情况；⑤补偿安置方式意向；⑥文物、古树古木和历史文化街区保护情况等。

四、编制和上报改造方案

由区政府根据旧城改造规划指引、市“三旧”办确定旧城成片改造规划范围、全面改造范围及改造方案编制意见，组织编制改造方案上报市“三旧”改造办审核，包括以下内容：①现状核查情况：

区（县）国土房管部门和当地政府出具书面的土地和建筑性质、权属及直管公房等情况；②规划方案：规划方案应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区、具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿化率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；③拆迁补偿安置方案：补偿方式、具有房地产评估资格的评估机构出具的房屋拆迁补偿价格、临迁费等；④改造成本分析和资金平衡方案；⑤改造计划和实施步骤；⑥现状历史资料：图片、影像；⑦涉及国有土地使用权收回和国有土地上房屋征收的，需拟订国有土地使用权收回和国有土地上房屋征收的，需拟订国有土地使用权收回和房屋征收方案；⑧涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况，一并上报市“三旧”改造办审核。

五、批复改造方案

由市“三旧”改造办根据市旧城改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向区政府批复改造方案，明确改造规划方案、拆迁补偿安置方案和完善历史用地手续要求等，涉及收回国有土地使用权和征收房屋的，同时批复收地和征收决定。

六、开展第二轮征询

由区政府根据批复的改造方案，组织公告改造范围、改造规划方

案、拆迁补偿安置标准和办理拆迁补偿的期限等。在公告规定的期限内，签订拆迁补偿安置协议的户数达2/3以上的，由区政府组织实施改造方案；否则，由区政府组织重新修改改造方案再次上报“三旧”改造办审核。

七、实施改造方案

实施旧城改造包括熟地出让和生地出让两种方式，实施程序分别为：

（一）熟地出让实施程序

1、完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由区政府组织将需完善用地手续情况核查表、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

2、拆迁和平整土地。由区政府或区政府指定机构负责实施拆迁、落实拆迁补偿安置、负责平整土地。

3、公开出让申请。由区政府或区政府指定的机构向由本市“三旧”改造办提出公开出让申请。

4、纳入出让计划。由市“三旧”改造办审定后转送市国土房管局纳入出让计划。

5、规划条件。由区政府向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案出具规划条件。需要先行编制修建性详细规划的，区政府根据市“三旧”改造办批复的改造方案，编制修建性详细规划方案，报规划部门审批。

6、组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

7、申领建设用地规划许可证和办理土地登记。由受让人持出让合同及出让金支付凭证，向规划部门申领建设用地规划许可证，并同时向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

8、申领建设工程规划许可证。受让人向规划部门申领建设工程规划许可证。

9、报建施工。由受让人向建设部门申请办理报建施工手续。

10、确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理房屋确权登记手续。

（二）生地出让实施程序

1、完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由区政府组织将需完善用地手续情况核查表、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

2、申请公开出让。由区政府或区政府指定的机构持批复方案向由市“三旧”改造办提出公开出让申请。

3、纳入出让计划。由市“三旧”改造办审定后转送市国土房管局纳入出让计划。

4、规划条件。由区政府向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案出具规划条件。需要先行编制

修建性详细规划的，区政府根据市“三旧”改造办批复的改造方案，编制修建性详细规划方案，报规划部门审批。

5、组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。在出让公告中明确拆迁资金负担义务和监控要求。

6、拆迁和平整土地。由受让人按照《广州市城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督管理暂行规定》落实拆迁资金监管后，由区政府或区政府指定机构负责实施拆迁、落实拆迁补偿安置、负责平整土地。

7、申办建设用地规划许可。由受让人持出让合同向规划部门申办用地规划许可审批手续。

8、办理土地登记。由受让人持出让合同及出让金支付凭证和拆迁结案证明向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

9、申领建设工程规划许可证。受让人向规划部门申领建设工程规划许可证。

10、报建施工。拆迁结案后，由建设主体向有关职能部门申请办理报建施工手续。

11、确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理房屋确权登记手续。

八、增值收益分成

符合《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】

56号）规定的增值收益分成的，公开出让成交后，由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市财政局确定和拨付公开出让项目区分成的增值收益。

主题词：城乡建设

三旧△

改造

广州市“三旧”改造工作办公室

函

2010年3月2日印发

第三篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第四篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第五篇：关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

穗府办〔2011〕17号

关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为进一步提高“三旧”改造审批效率，加快推进“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)及《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)的有关规定，经市人民政府同意，现就“三旧”改造管理简政放权工作提出如下意见。

一、本市辖区范围内的“三旧”改造管理适用本意见。

二、“三旧”改造管理简政放权遵循以下原则：

(一)重心下移。在“三旧”改造项目中，进一步扩大区政府及其相关职能部门的控制性详细规划编制权、“三旧”改造方案批准权、实施“三旧”改造方案后续的立项(审批、核准、备案)、环评、规划、用地等审批管理权，强化区政府推进“三旧”改造工作的主体作用。

(二)依法可行。“三旧”改造管理简政放权既要有利于解决“三旧”改造的突出矛盾和问题，有效推进工作，又要符合法律、法规。

(三)权责统一。“三旧”改造管理简政放权后，区政府作为“三旧”改造的第一责任主体，负责统筹监督管理区各相关部门行使各项审批管理权，切实加快推进“三旧”改造工作，做到有权必有责。

(四)试点先行。“三旧”改造应突出重点，明确试点项目，探索建立简化、高效的“三旧”改造审批管理新机制。

三、符合现行控制性详细规划(包括已批的旧厂房改造专项规划)的“三旧”改造项目由区政府统筹区各相关部门推进实施。“三旧”改造方案由区政府(或授权区“三旧”改造机构)批准，并报市“三旧”改造机构备案；属“退二进三”企业的旧厂房，同时报市“退二进三”领导小组办公室备案。“三旧”改造方案经批准后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设等审批管理权由区政府统筹辖区内对口职能部门按照以下规定行使。

(一)区“三旧”改造机构负责本区域“三旧”改造项目的具体组织实施工作，并负责组织区相关职能部门和有关街、镇协同推进“三旧”改造工作。

(二)区发展改革部门负责办理“三旧”改造项目的立项(审批、核准、备案)，并将结果报市发展改革部门备案(由市本级全额或者部分出资、涉及全市综合平衡的“三旧”改造项目、应向市级投资主管部门办理商品房屋建设计划备案及法律法规明确不得下放的项目除外)。

(三)区环保部门负责对辖区内由本级发展改革部门审批可行性研究报告的“三旧”改造项目进行环评审批。

(四)区规划部门负责核发“三旧”改造项目的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，并将结果报市规划部门备案复核。

(五)区建设部门负责办理“三旧”改造项目(国家、省、市重点工程、建设地点跨区的市政工程除外)的初步设计审查、施工图审查、施工许可证、竣工验收等事项。

(六)涉及国土管理的审批权按照《市国土房管局关于简政放权加快推进三旧改造工作的意见》(穗国房字〔2010〕1193号)执行。

四、涉及调整现行控制性详细规划(包括已批的旧厂改造专项规划)的“三旧”改造项目的方案审批，由市“三旧”改造机构按照以下规定办理：

(一)旧村改造项目，改造方案由村集体经济组织提出、区政府审核后上报市“三旧”改造机构，由市“三旧”改造机构征求市规划、国土、建设、发展改革等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后，将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议。控制性详细规划调整方案经审议通过后，市“三旧”改造机构将改造方案提交市“三旧”改造工作领导小组审议，改造方案经审议通过后，由市“三旧”改造机构批复改造方案。

(二)旧厂改造项目，改造方案由市“三旧”改造机构征求市规划、国土、建设、发展改革等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后，将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议。控制性详细规划调整方案经审议通过后，市“三旧”改造机构将改造方案提交市“三旧”改造工作领导小组审议，改造方案经审议通过后，由市“三旧”改造机构批复改造方案。

改造方案经市“三旧”改造机构批复后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设的审批按照本意见第三条规定执行。

五、涉及调整现行控制性详细规划的“三旧”改造项目，除按本意见第四条规定审批改造方案外，采取突出重点、选取试点的方式，进一步扩大区政府的审批管理权限，以保障市、区政府重点改造项目的实施。

(一)试点项目的选定。由各区政府在以下项目中选取，报市“三旧”改造机构审核后提交市“三旧”改造工作领导小组审定。

1．省、市、区列为产业基地的改造项目。

2．列入市政府“退二进三”范围的改造项目。

3．属于城市棚户区和国有工矿棚区的改造项目。

4．需完善历史用地手续的改造项目。

5．列入52条全面改造的“城中村”及其他区政府计划作为示范的“城中村”改造项目。

6．市、区需要加快改造的其他重点项目。

(二)试点项目的审批管理。试点项目由区政府负责组织编制、审查改造方案。试点项目所在地块涉及控制性详细规划调整的，按规划调整程序完成后，由市“三旧”改造机构批复改造方案，区政府组织实施。改造方案经批复后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设的审批权，按照本意见第三条规定执行。

除上述规定外，试点项目需下放的其他权限由市“三旧”改造工作领导小组结合具体个案的实际情况确定。

(三)试点项目的组织实施。市“三旧”改造工作领导小组审定“三旧”改造试点项目的同时，应当确定“三旧”改造试点项目的组织实施方案。组织实施方案中应当明确“三旧”改造项目的责任主体、部门分工以及区政府的审批权限。

六、“三旧”改造管理简政放权后，区政府应当切实做好“三旧”改造工作的组织实施，区各相关部门应当参照《批转市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通道若干规定(试行)的通知》(穗府〔2006〕15号)确定的审批时限执行；市“三旧”改造机构应当加强政策制定及监督管理工作；涉及审批管理权限下放的市发展改革、规划、国土、建设、环保部门应当于2011年6月底前完成审批管理权限下放工作。

七、涉及控制性详细规划调整的“三旧”改造项目，由市“三旧”改造机构将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会。市规划委员会“三旧”改造委员会应及时、高效审议“三旧”改造项目涉及的控制性详细规划调整方案。

八、本意见自印发之日起施行，有效期3年。

广州市人民政府办公厅 二○一一年五月十三日

主题词：城乡建设三旧 改造意见

广州市人民政府办公厅秘书处2011年5月19日印发