广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总

第一篇：广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总

广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总

一、《规划》是全市旧改“1+3+N”规划编制体系的重要组成部分，是深化《广州市“三旧”改造规划》的重要成果和具体旧厂房改造项目改造方案审查及审批的基本依据；同时也是制定《广州市近期建设规划》的重要指导文件，是科学落实和实施城市总体规划与战略规划的重要内容。

二、《规划》以“三旧”标图建库成果为基础，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然边界等要素，确定研究范围和规划范围。规划确定研究范围1000平方公里；通过综合梳理、分类甄别，划定规划范围137.15平方公里。其中，建议按旧厂房改造政策进行改造的面积为134.82平方公里，与旧城镇统筹改造的旧厂房0.38平方公里，与旧村庄统筹改造的旧厂房1.95平方公里。

三、《规划》围绕建设国家中心城市和现代化宜居城市的全市战略目标，重点完善城市服务功能和城市结构、促进产业调整和转型升级、提升土地使用效率。到2015年，预计实施旧厂房改造规模达30平方公里；2020年预计实施旧厂房改造规模达85-90平方公里；剩余旧厂房在规划期后逐步实施改造。

四、《规划》确定全面改造型(再开发型)和综合整治型(非开发型)两大改造类型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治和生态功能维护五种改造方式，指引具有不同保护价值的旧厂房的改造。

五、《规划》综合相关规划的要求，考虑产业空间布局、城市空间结构及用地效率和效益等因素，划定旧城区、旧城区与环城高速之间、环城高速以外地区三个圈层对旧厂房用地改造功能进行引导。其中，旧城区工业功能全部退出，严格限制改造为商品房开发用途，重点完善旧城公共服务等配套设施，改善人居环境，以及发展商务办公及商业零售功能；旧城区与环城高速之间重点优先发展商业办公等现代服务业，促进城市空间组织从单中心模式走向多中心模式，适度开发商品住宅项目以及相应的配套设施；环城高速以外地区，产业重点发展区、工业集聚区内的旧厂房进行产业升级改造，保留工业及物流功能。其余零散的旧厂房，属于城市总体规划和土地利用总体规划确定为规划建设区域内的，以开发商品住宅以及商业服务功能为主，引导旧城人口疏解，推动新区人气集聚；属于生态控制范围的，以生态复绿或生态旅游及配套服务等功能建设为主。

六、《规划》把旧厂房用地划分为经营性用地、非经营性用地和非建设用地(生态用地)三大类。其中，改造为商务办公、商贸、住宅以及工业仓储等经营性用地的面积为57.06平方公里，占旧厂房改造总用地的41.60%；改造为政府办公、教育科研、医疗卫生、2文化体育、道路广场、市政公用设施、园林绿地等非经营性设施用地的面积为57.61平方公里，占旧厂房改造总用地的42.00%；改造为生态用地的面积为22.49平方公里，占旧厂房改造总用地的16.39%

七、《规划》从城市建设趋势、基础设施支撑能力、政府公共财政收支、市场开发等角度综合分析，基于“分区控制、疏密有致”的控制思路，确定全市旧厂房改造平均开发强度商业金融用地控制为3.3-3.5，居住用地为2.9-3.0，工业用地为2.0，并综合轨道站点规划等情况，确定各改造分区开发总量和基准容积率。

八、《规划》落实、优化、新增配臵公共服务设施、市政基础设施、道路交通设施、绿地和公共开敞空间，增强生态系统的建设，强化旧城区、文保单位、工业遗产、相关规划提出保护的旧厂房及其他文物线索等的保护力度，完善城市服务功能，提升城市品质。

九、《规划》考虑到全市旧厂房的区位差异，基于战略规划和城市总体规划划分发展单元以及现行控规管理单元，全市旧厂房划分372个改造分区，对改造分区进行功能、开发强度(基准容积率)、建筑量以及配套设施的总体控制，构建“通则”+“指引”控制模式。

十、《规划》通过土地操作、财政、规划、政策保障等措施和手段实现旧厂房的有序、合理改造，促进城市的有机更新。

3456国有土地旧厂房申请改造程序和要求（试行)(2010年11月24日修订)

一、办理事项名称：国有土地旧厂房申请改造程序和要求

二、办理依据：

（一）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府�6�72009�6�878号)

（二）关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府�6�72009�6�856号)

（三）广州市“三旧”改造规划指引（暂定)

（四）广州市“三旧”改造工作流程（暂定)

（五）广州市“三旧”改造规划（编制中)

（六）广州市旧厂房改造专项规划（编制中)

三、收件资料清单：

序号资料名称份数备注原件复印件1申请函（原件)11①须加盖单位盖公章；②须按照穗府�6�72009�6�856号文明确改造模式和拟改造范围。

③须明确是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。

申请用地的基本情况和建筑物情况。包括：项目名称、地址、四至位臵、改造面积（总改造面积、建设用地面积、农用地面积、需完善用地手续面积）、地块现状、权属情况等④功能控制要求（用地性质）和强度控制要求（容积率等)⑤改造规划意向（计划改造的经营用途和使用功能、建设规模、总投资、不符合控规要求的应说明原因)⑥改造效果和时序2标图建库图斑统计表及“三旧”改造宗地档案情况表11①“三旧”改造宗地档案情况表须区国土房管局盖章确认。

②产权清晰的国有厂房用地，且改造范围与产权界线一致的地块，可不提供“三旧”改造宗地档案情况表”。

7序号资料名称份数备注原件复印件3身份证明11①须提供原件核对；②法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构构代码证；③自然人的有效身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明；④委托办理的须提供法定代表人身份证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。

4改造初步方案5①现行控规核查情况；②总平面图。方案应打印在合适比例的现状实测地形图上的总平面图（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、间距等内容为准）,提供改造后经济技术指标（须提供电子文件并附电子文件一览表）；③方案应在相应的图纸上清晰标注建筑功能、建筑间距、建筑层高、竖向标高、地下车库边线及出入口、绿地界线等重要元素，独立用地的公建配套项目应清晰标注用地边线。

④包括总平面与绿地系统规划图、交通与竖向规划图、区划明细图、总平面彩图、三维透视图，并提供修详通电子文件。

⑤涉及控规调整的，须编制控规调整专章；涉及未编制控规地区的，须编制控规论证专章。5历次历史审批资料（复印件)/2①包括国土历次核发的文件和附图，文件主要包括：《国有土地使用证》、《房地产证》、《土地权属证明书》、《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》等权属证明文件；②包括规划历次核发的文件和附图，文件主要包括建设用地规划许可证或国家建设征用土地通知书。

6附图/2将改造地块边界（含坐标）在下列图纸上标注：

①1:500或1：2000现状地形图现状地形图（具体要求见附件1)②1：500土地利用现状图（含第二次土地调查土地利用现状图）；③新一轮土地利用规划修编的土地利用总体规划图7照片申请用地现场照片电子版10张，发送到电子邮箱HZQGXB@126.COM8序号资料名称份数备注原件复印件已办理权属登记的需要补充下列材料：

8查册表11广州市房地产档案馆出具。

9权属证附图/210历史用地界址与申请界址套图结果（原件)20历史用地界址与申请改造界址不一致时须办理。涉及完善用地手续须补充下列资料：

11土地勘测定界技术报告书11①测绘部门出具，含放桩情况、土地所有权性质（国家和集体两种）及地类（农用地、建设用地、未利用地、基本农田）面积汇总表；②须采用西安坐标系。

12“三旧”改造宗地档案情况表11须区国土房管局盖章确认。

13征地补偿协议及补偿兑现凭证14违法用地处理决定和执行结果（含已按规定缴纳罚款发票)02①涉及完善用地手续的须提供；②区国土房管局出具（明确违法用地的发生时间）；③提供原件核对。

涉及完善征收手续的须补充上述完善用地手续的资料和下列资料：

15被征收土地的集体土地所有权证、农村地籍图11①涉及完善征收手续的须提供；②由区国土房管局核对并加盖公章。

16已支付征地补偿款发票（复印件）和征地协议（原件)及被征地单位出具的已收齐全部征地补偿款的证明（原11①涉及完善征收手续的须提供；②村出具的已收齐全部征地补偿款的证明；③区国土房管局确认。

9序号资料名称份数备注原件复印件件)17听证材料（包括听证告知书、送达回证、被征地村意见和区国土房管局意见)02①涉及完善征收手续且按政策需要听证的须提供；②区国土房管局出具并加盖公章；举行听证会的，提供听证笔录；未举行听证会的，说明告知听证权利和期满放弃听证情况；③放弃听证的，严格按照粤国土资发[2006]68号文操作，并提供村民代表大会同意放弃听证的相关材料。

18其他//其他根据改造项目特殊性需提供的相关材料。附件：

1、地形图资料的技术要求

2、旧厂改造方案土地专章参考格式备注：

1、以上所有复印件一律采用A4单面复印，注明“与原件一致”并加盖申请单位公章，并提供原件核对；

2、改造规划方案必须具有城市规划甲级、乙级资质的设计单位编制，并加盖公章、出图章。

四、受理地址和电话：广州市海珠区人民政府城市更新改造工作办公室（广州大道南999号海珠区政府第五会议室，020-89088935)

五、办理时限：10个工作日，申请单位材料补送、核定权属、地类、套界址等工作时间不计入办案时间。

10附件1：

地形图资料的技术要求为确保我办审批案件的科学性和准确性，提高办案效率，参考目前市规划局的相关操作办法，我办在项目收案过程中，明确对地形图资料的技术要求如下：

1、地形图的地形（即地物、地貌）应与改造区域的实际现状相符，采用广州市平面坐标系和高程系统，其标准分幅为400mm*500mm(用地面积≤20公顷的用地提供1:500现状地形图；用地面积＞20公顷的用地提供1:2000现状地形图)；

2、须叠加拟改造范围的用地界线及相关规划信息（包括地形图范围内的周边规划用地界线、规划路网、规划河涌以及规划绿地等）；

3、须标示拟改造范围的用地面积，并提供其用地界线拐点的广州坐标和西安80坐标；

4、自主改造类项目须叠加总平面布臵图，并标注建筑间距及退让间距，标注改造后的经济技术指标；

5、地形图应盖原勘测单位（勘测单位须具有相应测绘资质）的出图章、现状图审核章，并加盖申请单位公章。

11附件2：

旧厂改造方案土地专章参考格式(国有土地)

一、标图建库情况××(地块名称)地块位于××（地址或方位），已纳入“三旧”改造范围，标图建库图斑号为××，面积××公顷,拟改造面积××公顷,与标图建库图斑范围一致（与标图建库范围不吻合的,具体说明不符情况及原因）。

二、土地利用现状情况1．××地块改造范围总用地面积为××公顷，属国有土地。

2．根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

3．根据第二次土地调查土地利用现状图,改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

三、土地利用总体规划情况根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷，农用地面积为××公顷，未利用地面积为××公顷（如图所示）。

（上述两条如地块内全部为建设用地，相应内容可表述为“无农用地和未利用地”)

四、土地权属及使用情况

（一）有办理权属登记的改造范围内用地××(产权单位)于××年已以××（登记字号）办理国有土地使用权登记（或国有土地房地产登记，附权证号），登记土地面积××平方米（已办理房地产登记的，增加“总建筑面积××平方米”)，土地使用权类型为××(划拨、出让、国家作价出资入股)。土地现由××（使用单位）作××使用(非产权人使用时才需写)。

（如土地使用权类型属出让的,说明出让金缴交情况;如通过房地产交易取得用地的,提供上手产权人及交易时间等相关情况)

（二）未办理权属登记的改造范围内用地××年经××（批准机关）批准使用（详细表述用地批文的名称、文号、用地面积、使用性质）。土地现由××（使用单位）作××使用。

（如批准用地面积与现用面积不一致，需作相关说明)12广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)

一、国有旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下三种： 13方式一：补交地价、自行改造；方式二：纳入储备、给予补偿；方式三：改变用途、临时使用。

1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处臵的，按下列程序组织实施：（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。

（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处臵的，实施程序如下：（1）属于公开出让情形的实施程序如下： ①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入年度储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入年度储备计划和出让计划。

③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。纳入年度储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。

⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

14⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。

（2）属于公益征收情形的，实施程序如下： ①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。

③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。

④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》的规定选定补偿方式。

⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。

3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处臵的，按以下程序实施：

①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。

③计收出让金。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。

二、集体旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。

（二）区出具统筹使用意见由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房15管部门和当地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。

（三）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县)政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。

（四）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（五）批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（六）实施处臵方式经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下五种： 方式一：自行改造；方式二：公开出让；16方式三：依法流转；方式四：依法征收；方式五：结合城中村改造和留用地管理。

1、以第一种方式即以自行改造方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。

（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即公开出让方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入年度出让计划。

（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。

（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，约定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。

（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成17交价格的60%作为补偿。

3、以第三种方式即流转方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入全市年度出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。

4、以第四种征收方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。

5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处臵无合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：

（1）属于纳入城中村改造方式处臵无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。

有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。

（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处臵方式程序办理。

（3）属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。

第二篇：广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划申请程序流程汇总

为规范“三旧”改造项目土地出让收入收缴及使用管理，根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)、《广州市“三旧”改造工作办公室、广州市财政局印发〈关于加强市“三旧”改造专项资金管理的意见〉的通知》(穗旧改联字〔2010〕2号)的有关规定，制定本办法。

一、适用范围

(一)本市行政区内“三旧”改造项目的土地出让收入收缴及使用管理适用本办法，但市政府另有规定的除外。

二、一般规定

(二)市国土房管局在土地出让收入征收管理时，针对“三旧”改造项目土地出让收入应当进行单独统计和核算。

(三)市“三旧”改造土地出让收入中，属番禺、花都、萝岗、南沙区的，按现行财政体制返还给区。

(四)市“三旧”改造土地出让收入中，属越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区的，除市政府另有规定的项目外，2014年底前“三旧”改造项目土地增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按如下原则分配:

旧城改造项目的土地增值收益和旧村改造项目土地增值收益的40%(扣除用于支持村集体经济发展返还的60%)，由市、区按照8:2的比例分成。区留成部分应设立专项资金管理，用于安排该区“三旧”改造项目。

旧厂房改造项目土地出让收入为市本级财政收入，不直接分成。

(五)编制市本级“三旧”改造专项资金投资计划时，市“三旧”改造办视每个区“三旧”改造项目(市储备地块除外)产生的具体收益情况有所侧重。

(六)“三旧”改造项目涉及的土地出让收入收缴及使用纳入市土地出让金收支计划管理。

(七)使用市财政性资金的“三旧”改造项目须列入政府投资项目储备库进行管理。市“三旧”改造办应根据政府投资中长期规划及“三旧”改造项目方案批复情况，提出政府投资“三旧”改造项目，报市发展改革委列入政府投资项目储备库。在政府投资项目储备库的基础上，编制政府投资项目计划。

(八)市本级“三旧”改造专项资金投资项目应严格执行基本建设程序，向投资主管部门申报项目建议书、可行性研究报告。区发展改革部门负责办理“三旧”改造项目的立项(审批、核准、备案)，并将结果报市发展改革委备案(由市本级全额或者部分出资、涉及全市综合平衡的“三旧”改造项目，应向市发展改革委办理商品房屋建设计划备案)。

三、土地出让收入收缴程序

(九)协议出让项目土地出让收入收缴程序

1.市国土房管局根据“三旧”改造项目改造方案批复、规划条件等文件核定补交地价金额，签订土地出让合同。

2.市国土房管局开具《市国土房管局土地出让金收款通知》，并注明“三旧项目”。

3.受让人持《市国土房管局土地出让金收款通知》向市国土房管局缴费，市国土房管局收费录入时应注明“三旧项目”。

4.市国土房管局每月定期提供合同及收款等资料给市“三旧”办(资料包括合同原件、《市国土房管局土地出让金收款通知》复印件、发票复印件等)。

(十)公开出让项目土地出让收入收缴程序

1.公开出让项目竞得人与市国土房管局根据“三旧”改造项目出让方案和出让公告签订土地出让合同。

2.市国土房管局根据出让合同向土地竞得人开具《市国土房管局土地出让金收款通知》，并注明“三旧项目”。

3.土地竞得人持《市国土房管局土地出让金收款通知》到市国土房管局缴费，市国土房管局收费录入时应注明“三旧项目”。

4.市国土房管局每月定期提供合同及收款等资料给市“三旧”办(资料包括合同原件、《市国土房管局土地出让金收款通知》复印件、发票复印件等)。

四、土地出让收入使用管理

(十一)区“三旧”改造成本返还。区“三旧”改造工作机构向市“三旧”改造办提出“三旧”改造成本返还申请，市“三旧”改造办审核后报市财政局、市发展改革委核拨土地储备成本。其中土地出让收入中包含的旧村改造项目的复建安置资金由市财政转移支付到区财政后，区财政应划入复建安置资金监管账户。

(十二)旧村改造项目土地纯收益返还。旧村改造项目涉及支持村集体经济发展的，区“三旧”改造工作机构向市“三旧”改造办提出土地纯收益返还用于支持村集体经济发展的具体项目安排计划、预算及用款申请(项目计划总投资预算不超过土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金后的60%)，市“三旧”改造办审核后报市财政局、市发展改革委核拨土地纯收益返还。

(十三)土地纯收益分成。旧城、旧村改造项目涉及土地纯收益分成给区的，区“三旧”改造工作机构向市“三旧”改造办提出土地纯收益分成申请(具体分成比例按穗府〔2009〕56号文相关规定执行)，市“三旧”改造办审核后报市财政局、市发展改革委核拨土地纯收益分成。

(十四)市“三旧”改造专项资金管理。属于市“三旧”改造专项资金使用范围的资金，由市“三旧”改造办统筹编制“三旧”改造专项资金投资计划。各资金使用单位每年10月份编制上报下一“三旧”改造专项资金投资计划(包括旧城改造项目专项资金投资计划、旧村改造项目专项资金投资计划和旧厂房改造项目土地储备开发投资计划3部分)给市“三旧”改造办，市“三旧”改造办经统筹平衡后报给市“三旧”改造工作领导小组审议，由市“三旧”改造办正式下达计划，资金使用按计划执行。具体资金使用范围及管理程序按照《广州市“三旧”改造工作办公室、广州市财政局印发〈关于加强市“三旧”改造专项资金管理的意见〉的通知》(穗旧改联字〔2010〕2号)执行。

五、其它

(十五)市“三旧”改造办与市国土房管局、市财政局、区“三旧”改造机构、区土地储备机构等部门就“三旧”改造项目土地出让收入收缴、使用资金情况建立定期对账机制。

(十六)本办法自印发之日开始施行，有效期3年。

第三篇：广州市三旧改造工程程序

广州市“三旧”改造工作办公室

穗旧改函〔2010〕22号

关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函

各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：

为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。

感谢对“三旧”改造工作的支持！

附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）

2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）

3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）

二O一O年三月一日

（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）

附件1

广州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案编制阶段

（一）现状摸查

区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：

1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；

7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围

由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展

用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。

（三）编制改造方案

区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容：

1、现状摸查情况。

土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。

2、拆迁安置补偿方案。

补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。

3、融资模式。

公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；

4、资金平衡、筹措、运作方案。

5、规划方案。

规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划范围

中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容、以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

6、改造计划和建设实施步骤。

7、土地转性范围和规模。

8、违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。

一、全面改造方案审批阶段

（一）批复改造方案

全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，报请市“三旧”改造办依据有关规定审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。

（二）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（三）用地报批

1、农用地转用和土地征收。

城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局申请，由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。

用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地。

位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，同时提交纳入政府储备申请。

（1）属于138条在册“城中村”的改造按一下流程办理： ①区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。

②市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造按以下流程办理：

①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。

②市“三旧”改造办公室按规定报请省人民政府批准。③用地转性经省人民政府批准后，市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（3）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。

三、全面改造组织实施阶段

（一）安置房建设工作流程

安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理：

1、项目立项。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划部门申请建设用地规划许可证。需要报审修建性详细规划的，应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审；需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地批准书。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安

置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证货集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。

（二）融资地块出让工作流程。

根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。

1、申领规划条件。

村集体经济组织向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。

2、公开出让工作流程。（1）申请公开出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：

◆ 拆迁补偿安置标准和办法；

◆ 拆迁资金监管要求； ◆ 开发建设时序要求； ◆ 动迁和交地计划； ◆ 公开出让准入条件要求；

◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。（2）编制公开出让方案。

市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。

（3）公开出让方案审批。

市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。

(4)组织公开出让。

公开出让方案经批准后，市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合同样本委托市土地交易机构按照规范具体组织实施公开出让工作。

（5）签订出让合同

公开出让成交后，土地交易机构与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（6）发布拆迁通告和拆迁许可证

将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同

时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地登记。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

（8）项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。（9）申领建设用地规划许可证。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件，向规划部门申领建设用地规划许可证。

3、协议出让工作流程。（1）成立全资子公司。

由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。（2）项目立项。

向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

（3）申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可证。

（4）申请协议出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会

同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：

◆ 拆迁补偿安置标准和办法； ◆ 拆迁资金监管要求； ◆ 开发建设时序要求； ◆ 动迁和交地计划；

◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。（5）办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。

持土地转性皮批复等有关文件与市国土房管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，申领建设用地批准书。

（6）发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地使用权登记。

凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。

（三）需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。

1、项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证。需要先行办理

建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地批准书。

用地单位凭建设用地规划许可证向国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告。

将改造监控资金存入区政府指定的银行帐户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

用地单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向国土房管局申请办理，领取国有土地使用证或集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。

四、实施监管阶段

（一）改造资金监控。以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制定。市“三旧”办（资金计划处）应定期对改造资

金进行抽检，依法依规对建设工程费以及临迁费用等进行监管。

（二）开发建设进度监管。根据出让公告以及出让合同市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。

（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。

附件1

广州市旧厂房改造工作流程

一、国有旧厂房改造程序

（一）提出改造意向

由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造版提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引

市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案

由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿化率、停车泊位、基础设施、公共服

务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金的筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像、涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案。

经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下三种： 方式一：补交地价、自行改造； 方式二：纳入储备、给予补偿； 方式三：改变用途、临时使用。

1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处置的，按下列程序组织实施；

（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。

（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证，（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处置的，实施程序如下：

（1）属于公开出让情形的实施程序如下：

①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入储备计划和出让

计划。

③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。纳入储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。

⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让低价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。

（2）属于公益征收情形的，实施程序如下：

①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。

③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。

④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。

⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》的规定选定补偿方式。

⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。

3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处置的，按以下程序实施：

①完善用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。

③计收出让金。由权属人持市“三旧“改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。

二、集体旧厂房改造程序

（一）提出改造意向

由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造

意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。

（二）区出具统筹使用意见

由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房在原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房管部门和房地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。

（三）批复改造方案编制指引

市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县）政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。

（四）编制和上报改造方案

由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案编制编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像、涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（五）批复改造方案

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（六）实施处置方式

经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下五种： 方式一：自行改造； 方式二：公开出让； 方式三：依法流转； 方式四：依法征收；

方式五：结合城中村改造和留用地管理。

1、以第一种方式即以自行改造方式处置合法手续用地的，按以下程序实施：

（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。

（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工，由建设主体向建设部门办理报建施工手续。（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即公开出让方式处置合法手续用地的，按以下程序实施：

（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出

公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入出让计划。

（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。

（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，确定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。

（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成交价格的60%作为补偿。

3、以第三种方式即流转方式处置合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入全市出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。

4、以第四种征收方式处置合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。

5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处置合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当面政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：

（1）属于纳入城中村改造方式处置无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。

（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处置方式程序办理。

（3）属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。

附件3

广州市旧城更新成片重建改造工作流程

一、提出改造方案编制意见

由区政府提出拟改造规划范围、全面改造范围及改造意向，市“三旧”改造办依据改造地块特点、历史保护界线及周边规划路网结构等情况，合理确定旧城成片改造规划范围记忆全面改造范围，提出改造方案编制意见。

二、开展第一轮征询

由区政府组织征询改造区域范围居民意愿，改造范围内同意改造户数的比例达到90%以上的，启动改造；否则，暂不启动改造。

三、组织开展摸查

由区政府组织对改造区域开展现状摸查，包括以下内容①土地使用权权属情况；②房屋权属、区位、用途、结构、建筑面积和直管公房及承租情况；③人口、户籍情况；④公共配套和市政基础设施情况；⑤补偿安置方式意向；⑥文物、古树古木和历史文化街区保护情况等。

四、编制和上报改造方案

由区政府根据旧城改造规划指引、市“三旧”办确定旧城成片改造规划范围、全面改造范围及改造方案编制意见，组织编制改造方案上报市“三旧”改造办审核，包括以下内容：①现状核查情况：

区（县）国土房管部门和当地政府出具书面的土地和建筑性质、权属及直管公房等情况；②规划方案：规划方案应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区、具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿化率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；③拆迁补偿安置方案：补偿方式、具有房地产评估资格的评估机构出具的房屋拆迁补偿价格、临迁费等；④改造成本分析和资金平衡方案；⑤改造计划和实施步骤；⑥现状历史资料：图片、影像；⑦涉及国有土地使用权收回和国有土地上房屋征收的，需拟订国有土地使用权收回和国有土地上房屋征收的，需拟订国有土地使用权收回和房屋征收方案；⑧涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况，一并上报市“三旧”改造办审核。

五、批复改造方案

由市“三旧”改造办根据市旧城改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向区政府批复改造方案，明确改造规划方案、拆迁补偿安置方案和完善历史用地手续要求等，涉及收回国有土地使用权和征收房屋的，同时批复收地和征收决定。

六、开展第二轮征询

由区政府根据批复的改造方案，组织公告改造范围、改造规划方

案、拆迁补偿安置标准和办理拆迁补偿的期限等。在公告规定的期限内，签订拆迁补偿安置协议的户数达2/3以上的，由区政府组织实施改造方案；否则，由区政府组织重新修改改造方案再次上报“三旧”改造办审核。

七、实施改造方案

实施旧城改造包括熟地出让和生地出让两种方式，实施程序分别为：

（一）熟地出让实施程序

1、完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由区政府组织将需完善用地手续情况核查表、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

2、拆迁和平整土地。由区政府或区政府指定机构负责实施拆迁、落实拆迁补偿安置、负责平整土地。

3、公开出让申请。由区政府或区政府指定的机构向由本市“三旧”改造办提出公开出让申请。

4、纳入出让计划。由市“三旧”改造办审定后转送市国土房管局纳入出让计划。

5、规划条件。由区政府向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案出具规划条件。需要先行编制修建性详细规划的，区政府根据市“三旧”改造办批复的改造方案，编制修建性详细规划方案，报规划部门审批。

6、组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

7、申领建设用地规划许可证和办理土地登记。由受让人持出让合同及出让金支付凭证，向规划部门申领建设用地规划许可证，并同时向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

8、申领建设工程规划许可证。受让人向规划部门申领建设工程规划许可证。

9、报建施工。由受让人向建设部门申请办理报建施工手续。

10、确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理房屋确权登记手续。

（二）生地出让实施程序

1、完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由区政府组织将需完善用地手续情况核查表、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

2、申请公开出让。由区政府或区政府指定的机构持批复方案向由市“三旧”改造办提出公开出让申请。

3、纳入出让计划。由市“三旧”改造办审定后转送市国土房管局纳入出让计划。

4、规划条件。由区政府向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案出具规划条件。需要先行编制

修建性详细规划的，区政府根据市“三旧”改造办批复的改造方案，编制修建性详细规划方案，报规划部门审批。

5、组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。在出让公告中明确拆迁资金负担义务和监控要求。

6、拆迁和平整土地。由受让人按照《广州市城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督管理暂行规定》落实拆迁资金监管后，由区政府或区政府指定机构负责实施拆迁、落实拆迁补偿安置、负责平整土地。

7、申办建设用地规划许可。由受让人持出让合同向规划部门申办用地规划许可审批手续。

8、办理土地登记。由受让人持出让合同及出让金支付凭证和拆迁结案证明向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

9、申领建设工程规划许可证。受让人向规划部门申领建设工程规划许可证。

10、报建施工。拆迁结案后，由建设主体向有关职能部门申请办理报建施工手续。

11、确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理房屋确权登记手续。

八、增值收益分成

符合《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】

56号）规定的增值收益分成的，公开出让成交后，由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市财政局确定和拨付公开出让项目区分成的增值收益。

主题词：城乡建设

三旧△

改造

广州市“三旧”改造工作办公室

函

2010年3月2日印发

第四篇：广州市三旧改造情况汇报

关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报

2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。

据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。

与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。就此汇报一下“三旧”改造的有关 1

程序、条件。

一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施：

广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。“三旧”改造的规划期3～5年分实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划实施计划。未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。

“三旧”改造按以下程序组织实施

1、编制“三旧”改造规划及实施计划；

2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地； 纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。

(1)、该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。

(2)、土地权属清楚，无争议。

(3)、经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。

(4)、已纳入“三旧”改造实施计划。

3、完善历史用地手续；

制订改选方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：

(1)、基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完成征收手续的具体范围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，土地确权、登记情况。需继续保留自居自用集体建设用地的，还应明确其范围、面积。

(2)、规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划并纳入实施计划。

(3)、土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年限，地上建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

(4)、协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并作了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按用地发生时的土地管理法律政策进行处理（处罚）。

(5)、拟改造情况：改造后的土用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益等。

4、安排“三旧”改造用地周转指标；

在实施“三旧”改造工作中，涉及建设用地腾挪需利用城乡建设有地增减挂钩政策的，按有关规定向国土资源厅申请使用周转指标。周转指标按“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则，由国土局单列管理。

5、边角地、夹心地、插花地的处理；

“三地”面积小于3亩的地块，“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。“三地”为集体建设用地的，需办理农

用地转用或土地征收手续的，报政府审批。

6、分期土地归宗。

二、拟进行“三旧”改造用地的村、项目需要达到的条件、流程

1、编制“三旧”改造方案，城中村（全面改造模式）、综合整治转为全面改造。所属用地村与合作进行改造投资方先行洽商意向，有意向的村自行上报“三旧”改造方案。

2、由村委会向市国土局上报，《关于将旧村建设用地改国有建设用地》的申请，由市国土局审查后报市政府审核，国土局上报省国土厅；国土厅审核并报经省政府同意后批复市政府。

3、操作审批由市“三旧”改造工作领导小组（由市长挂帅、各部门），负责审议决定重大政策措施、审核改选规划和实施计划；审核“城中村”改造方案，审核改造专项资金收支计划。

4、“三旧”改造办公室负责统筹办理“城中村”整治改造所涉及的市级审核和审批事项，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的工作。

旧村建设用地改变为国有建设用地所需的材料

(1)、经同级人民政府同意的市、县（市、区）国土资源局（分局）的请示；

(2)、农村集体经济组织的申请材料；

(3)、权属证明；

(4)、该建设用地来源合法的证明材料；

(5)、申请的用地符合“三旧”改造规划及已纳入实施计划的相关材料；

(6)、勘测定界报告及勘测定界图；

(7)、1∶10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

(8)、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。

“三旧”改造用地完善征收手续所需的材料

(1)、市、县人民政府关于“三旧”改造方案的请求文件；

(2)、申请用地已纳入“三旧”改造规划、实施计划的相关材料，改造地块的控制性详细规划的法定成果；

(3)、“三旧”改造宗地档案情况表（在改造地块的序号前打上√，表格有多页的，附上有改造地块的当页即可）；

(4)、需完善征收手续土地的权属证明；

(5)、与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证；

(6)、按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证；

(7)、勘测定界报告和勘测定界图；

(8)、需完善征收手续土地的1∶10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

(9)、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。

三、“三旧”改造财政支持政策和拆迁补偿办法、改造工作 “三旧”改造财政支持政策和拆迁补偿办法，改造工作意见中已明确了原则。

“三旧”改造工作主要是以区“三旧”改造办公室来对各村镇开展工作，目前各区除52条村规定先组织实施外，每个区的村镇都报“三旧”改造意见，并分别与各开发商洽商，条件亦在不断提高。先介入沟通的企业，表示村和经济实体有态度，但难见成效。今年6月底前报明年的“三旧”改造计划。

涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让，其余则可协议出让。以协议方式出让的，必须经市政府“三旧”改造领导小组集体研究决定并进行公示，具体程序由市政府、“三旧”改造领导小组制定。

四、关于广州旧厂改造土地处置实施

关于广州旧厂改造土地处置实施意见已说明的很清楚了。按“退二进三”自行开展，程序、方法较为简单，已明确了原则和实施办法。

第五篇：东莞三旧改造流程

东莞三旧改造流程

步骤一：镇向市城建局报“三旧”改造单元规划编制计划；

步骤二：市城建局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展如下工作：

1、权属调查及违法用地处理工作； 2、编制和审批单元规划

具体步骤：编制计划审查---规划方案审查----专家评审会---规划成果审查---公示并征求职能部门意见----规划成果复核---报市规委会审议----报市“三旧”办和市“三旧”改造小组审批---规划成果验收、公告和归档 步骤三：制定改造方案并报批（集体与开发单位合作）

具体步骤：编制改造方案----征求公众意见----市三旧办审查----市人民政府汇总上报省人民政府审批---抄送省国土资源厅。申报项目改造方案同时，可申报集体建设用地改编为国有建设用地（集体申报----市政府批准---报省国土资源厅审批---收地---产权注销手续）

步骤四：改造方案和集体用地改变为国有同建设用地后，按以下程序落实：

1、市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；

2、市国土资源局办理用地预审；

3、市发改局办理项目立项；

4、市国土资源局办理用地手续；

5、市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；

6、市国土资源局申请登记，合法土地证。