中山旧厂房全面改造实施细则试行

第一篇：中山旧厂房全面改造实施细则试行

中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为保障实体经济发展，促进产业转型升级和创新发展，规范旧厂房的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称“旧厂房”是指城镇建成区内，在国有或集体土地上建成较早、结构简易，用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地主要包括工业用地、仓储用地。

第三条 旧厂房改造遵循政府推动、企业主导原则，强化政策引导激励，优化产业配套环境，保障产业创新发展空间，提高土地利用效益，合理保护利用历史工业遗迹。

第二章 一般规定

第四条 旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种，并以权利人自行改造为主。

权利人自行改造，包括土地权利人（含集体经济组织）对自身用地进行改造；通过签订搬迁补偿协议（或合作协议），或者收购过户、作价入股将房地产权益转移到单一主体后由其实

第八条 对纳入土地利用总体规划复垦区的旧厂房用地，改造为工业用途的，经省批准使用省“周转规模”后予以优先保障。

第三章 改造类型与相应政策

第九条 根据控制性详细规划，按照用地的规划用途，改造类型主要分为以下三类：

（一）保留为工业用途（简称“工改工”）；

（二）改变为商业用途（简称“工改商”）；

（三）改变为住宅用途（简称“工改住”）。

第十条 “工改工”改造项目，土地权利人自行实施改造，可享受以下鼓励政策：

（一）用地超过10亩及以上、建筑容积率达1.5及以上的，在竣工验收后，对项目总建筑面积按100元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。

（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。

（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更出让终止日期，按规定补缴土地

织制定包含交易条件、合作协议（文本）等内容的公开交易方案，经集体经济组织表决同意后，通过市公共资源交易中心公开选定。

（九）对面积达到10亩及以上，且2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%（“三地”除外）的，未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，可通过对旧厂房用地进行全面改造，完善历史用地征收手续，并以协议出让方式供地，按规定缴交土地出让金后，办理不动产权（土地使用权）证手续。

（十）对厂房建设年代较新，结构完好，因产能需要，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，企业对原用地局部加建的，可按《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第三十七条规定给予财政奖励。

第十一条 “工改商”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后享受土地收益补偿；符合规定条件的，可由土地使用权人申办改变土地用途手续后自行改造。

（一）鼓励将工业用地（含仓储用地）交由政府主导改造，享受土地收益补偿，具体如下：

1.由土地权利人向镇区政府提交申请，镇区报市政府批准依法收回土地使用权后，对土地和房屋按不动产权证载明用途的市场评估价补偿原土地权利人。

偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

对“工改商”自行改造且达到连片改造标准（100亩）的，可参照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第二十三条规定，按计容建筑面积的20%配置住宅建筑面积，但应通过编制改造单元规划、经批准并落实到控制性详细规划后方可实施。

（三）改造为商业用途的，同等适用第十条第（八）

（九）项规定，支持集体经济组织和未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，通过“三旧”改造和协议出让方式，办理不动产权（土地使用权）证手续。但应按《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第二十二条规定无偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，交由政府组织公开出让的，可参照上述第十一条第（一）项规定标准取得土地收益补偿。

（四）对厂房建设年代较新，结构完好，已取得不动产权证的旧厂房，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，通过局部改造后可按《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第三十八条规定用于高科技等领域的服务业，享受按工业用途使用5年的过渡期政策，期满后经批准可按新用途办理用地手续。

第十二条 “工改住”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后参照第十一条第（一）项政策享受土地收益补偿。

第十五条 各镇区应加强动态跟踪，督促项目按时动工建设，并定期向市“三旧”办报送有关进展情况。

第五章

附

则

第十六条

各镇区根据本细则，应结合自身财力制定出台相关配套鼓励政策措施和操作规范。

第十七条

本细则由市“三旧”改造工作领导小组负责解释。第十八条 本办法自2018 年

月

日起施行，有效期3年。

第二篇：中山旧城镇全面改造实施细则试行

中山市旧城镇全面改造实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为提升城市综合竞争力，优化城市生活生产环境，规范旧城镇的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称“旧城镇”是指城镇中心区内，危破旧房集中、基础设施落后的国有土地上，主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇改造单元的边角涉及集体用地的，可一并纳入改造范围。

以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。

第三条 旧城镇改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，优化功能布局，有利于传承和塑造城市特色风貌，合理保护和利用历史文物古迹。

旧城镇改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。

第四条 旧城镇改造中，各镇区可组织指导社区居民委员会协调有关改造意向人开展改造意愿、基础数据调查等工作，参与改造宣传、发动、沟通、协调及争议调解等。参照旧村庄改造通过公开选定改造实施主体的，可由社区居民委员会组织落实和协

议供地手续时，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金参考标准。如实际补偿安置费用超过的，由项目实施主体自行承担。

第九条 旧城镇改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，包括以下情形： 1.改造单元内单一权利人对其用地自行实施改造；

2.改造单元内所有权利人将房地产权益转移到单一权利主体后由其实施改造。

（二）政府主导改造。

第十条 将房地产权益转移可通过以下途径实现：

（一）通过签订搬迁补偿协议；

（二）通过收购过户或作价入股（需承诺旧建筑拆除后开发投资进度达到25%前股权不变更）。

房地产权益转移兼有上述两种实现方式的，按第（一）方式处理。

第十一条 旧城镇改造中，通过签订搬迁补偿协议形式转移房地产权益的，应由属地镇区组织、协调和监督，并由公证机构公证。

签订搬迁补偿协议，应当遵循公平公证、有偿合理原则，约定补偿方式和支付期限，安置房的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限，协议生效的时间和条件、权利主体向实施主体交付原不动产权证书时间等事项，还要约定权利主体的不动产权由实施主体承受，明确原权利主体要亲自申办或委托实施主体向不动产登记机构申办不动产权证注销登记。

集体土地的，应包括集体土地范围、面积等。

（二）国有土地上及集体土地的建设情况。包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状使用用途，附着物类型及数量等内容。

调查的范围、面积数据应由具备资质的测绘机构提供，数据调查表填报、装订、组卷等具体要求，由镇区结合实际情况另行制定。

第十五条 在编制改造单元规划的同时，申报主体应同步拟订项目改造计划，阐明拟改造单元范围、面积、土地用途、实施方式、与相关权利人商定的补偿安置方案以及改造的初步时间安排等，并附有关意愿调查表等材料。待与改造单元内的权利人签订《搬迁补偿协议》（含收购过户或作价入股的数量，下同）达到2/3以上，申报主体可将改造单元规划连同项目改造计划一并向属地镇区申报。

第十六条 申报主体向镇区提交申报材料后，由镇区组织对申报材料进行实质性审查，主要包括以下几方面：

（一）申报材料的内容是否符合要求。

（二）对改造意愿真实情况及申报主体资格进行认定，其中《搬迁补偿协议》签订率达到占总面积及占人数的2/3以上。

（三）改造范围内的现状建设及权属情况进行核查。

（四）对改造项目的必要性、合理性等进行综合判断。

（五）对改造项目的规划功能、产业方向、公共设施配套情

（一）涉及本身为单一权利主体或通过收购过户的，提供相关产权证明材料；

（二）涉及作价入股的，提供相关作价入股证明材料；

（三）涉及通过搬迁补偿协议形成单一主体的，提供搬迁补偿安置方案、与权利主体签订的搬迁补偿协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表等。

第十九条

镇区收到实施主体资格确认申请材料后，应将申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况在政府网站及改造区域范围公示不少于7日。

经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，经审核后由镇区向申请人核发实施主体确认文件。

第二十条

实施主体资格确认后，镇区应将改造项目纳入实施计划，并组织实施主体编制项目改造方案，经市“三旧”办组织审核，报市政府批准后，由市“三旧”办核发批复文件。

项目改造方案应当包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划情况、土地利用现状情况、需完善历史用地情况、补偿安置情况、供地方式和计划、进度安排、改造预期效果等内容。

第二十一条 项目改造方案经批准后，实施主体应与镇区签订项目实施监管协议，明确无偿移交公益性用地、公共设施或公益性建筑面积等义务及交付标准，搬迁补偿安置方案履行义务，分期安排和实施进度要求，安置复建资金监管要求等，并由实施主体按约定存入安置复建监管资金或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函。

提交相关注销登记文件，由镇区核实确认改造范围内的所有房地产权益（含查封、抵押）已全部落实安置补偿措施或处置完毕，并函告市规划、国土部门办理后续手续。

第二十五条 经核实并办理完善改造范围内的用地手续后，由实施主体申办协议出让供地手续。供地后，实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。

第五章 监督管理

第二十六条 市相关部门和各镇区应组织加强巡查监管，及时发现、制止、查处有关违法建设行为，杜绝新增违法用地、违法建设。属地社区居民委员会应积极维护好改造活动的正常秩序，及时发现、报告、劝阻有关违法建设行为。

第二十七条 实施主体自改造单元规划批准之日起两年内，与改造范围内所有房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的比例低于95%（含总面积的95%和总人数的95%）的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造的有关手续。

第二十八条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，发生重大恶性事件的，将严肃查处并追究责任。

第三篇：中山三旧改造实施办法试行

中山市“三旧”改造实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 “三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。

“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。

第三条 “三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。

第四条 “三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。

第五条 “三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。

鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。

第六条 “三旧”改造用地应符合省标图入库要求：

第八条

“三旧”改造以改造单元为基本单位，以“三旧”改造专项规划、控制性详细规划、实施计划和项目改造方案进行监督和管理。

第九条

“三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及市域生态控制线规划等编制，主要包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护及总体实施时序等内容。

对“三旧”改造重点、复杂片区，各镇区可按照《中山市城市更新片区策划方案编制和审查指引（试行）》（中规通„2017‟54号）编制片区策划方案作为专项规划的补充。

“三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制和项目改造计划的制定。

第十条 改造单元应当依据“三旧”改造专项规划，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素进行划定，符合以下要求：

（一）符合第六条及第七条第（一）

（二）项要求；

（二）基础设施和公共服务设施相对完整；

（三）形状较方整、四至界线相对平直、整体相对连片成片；

（四）符合相关技术规范要求。

一个改造单元可以包括一种或两种改造类型。

第十一条 改造单元规划应当依据改造单元规划编制指引，结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容：

（一）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；

门及社区、集体经济组织等对辖区内各类需要改造的改造单元进行汇总、筛选，形成近期改造计划。

（二）实施计划。各镇区应当结合改造单元规划的编制、申报和审批情况，以及直接按控制性详细规划申报改造的项目情况，将年内具备动工条件的改造项目，及时纳入实施计划。

各镇区制定的近期改造计划和实施计划应当在政府门户网站向社会公布，并报市“三旧”办备案。

第十四条 项目改造方案依据经批准的控制性详细规划编制，是指导“三旧”改造项目实施的基本依据，也是项目享受优惠政策的要件，主要包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、补偿安臵情况、供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。

项目改造方案由镇区组织实施主体编制，经市“三旧”办组织审核后，报市政府批准。

第十五条 项目改造方案经批准后，各镇区应加强项目实施情况跟踪，并定期向市“三旧”办报送项目实施进展情况。

第三章 改造项目的实施

第一节 全面改造

第十六条

全面改造是指通过对“三旧”用地上原有旧建筑

（五）办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定；

（六）协议生效的时间和条件；

（七）其他需要明确的内容。

第二十条 实施主体申报项目改造计划前，申报主体应开展改造意愿调查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服务设施等基础数据调查。其中，改造意愿应达到以下条件：

（一）改造单元内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意；

（二）改造单元内用地原为多个权属地块组成的，符合上述规定的地块总面积应当不小于改造单元总面积的2/3。

（三）涉及旧村庄全面改造的，应经该集体经济组织成员大会表决并获得全体成员2/3以上同意。

第二十一条 结合基础数据调查情况，实施主体应委托具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，按第十一条规定及相关技术规范编制改造单元规划。

第二十二条 旧村庄、旧城镇改造，改造单元规划还应明确无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面积不小于改造单元总面积的15%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施。

对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。

（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。

（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更终止日期，按规定补缴土地出让金。

（四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

（五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，视其贡献大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。

（六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。

（七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。

第二十五条

对通过签订搬迁补偿协议自行改造的，改造单元内原建筑物实施拆除前，镇区应组织对原土地房屋等情况进行核查，并委托具备资质的房地产评估机构，参照公益公建项目标准，对该项目所需搬迁补偿费用进行评估核算，经镇区组织核定后作为

（二）土地整合归宗的，可按剩余使用年限最长地块，延长其余地块土地使用期限，按市场价补缴相应的出让金。

（三）同时符合下列两个条件的，可按控制性详细规划将工业用地（或仓储用地）改变为商业等经营性用途（不含住宅），按市场价补缴土地出让金：

1.改造项目用地总面积不小于10亩。

2.2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积均不小于土地证证载面积的30%（符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件不受30%比例限制）；或者对多宗用地纳入改造范围，其中需改变土地用途的宗地面积不超过项目总面积10%。

（四）按上述第（三）项改变土地用途的，应参照第二十三条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。

第二十九条 由政府主导改造的，前期土地整备阶段可采取以下方式：

（一）由镇区直接组织实施土地整备具体工作；

（二）通过招标的方式引入投资实施主体，由政府负责、投资实施主体参与，土地整备和相应劳务报酬等费用按照土地整备协议约定从土地出让收入中支付。具体费用标准由镇区结合同期银行利率水平和项目实施难易程度确定。

（三）对旧村庄改造，经农村集体经济组织表决同意、明确具体补偿安臵途径并完善用地报批手续后，在确定开发建设条件的前提下，可通过招标等公开方式出让土地，由竞得人实施整备

1第三十二条 对具有历史价值的文化街区、旧村庄（古村落）、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区等，可由市规划部门会同有关部门、属地镇区制定微改造专项规划。

第三十三条

微改造项目应当符合“三旧”改造专项规划或微改造专项规划、控制性详细规划的规划功能和产业布局，优先满足增加公共空间、完善基础设施和产业转型升级要求，合理保护利用历史文化古迹。

微改造确需调整控制性详细规划强制性内容的，应编制改造单元规划并按程序报批。

第三十四条

历史文化街区、不可移动文物、历史建筑、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以“修旧如旧、建新如故”原则进行保护性微改造。

微改造项目位于全面改造项目范围内的，应当与全面改造项目一并申报和实施。

第三十五条

微改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，由权利人申报、实施；

（二）政府主导改造，由镇区政府组织实施。

第三十六条

实施微改造，应征求相关权利人的意见。拟改造的建筑物为单一权利主体的，应取得该主体同意；共有的应取得全体共有人同意；建筑物区分所有权的，应取得全体权利人同意；属集体经济组织的，应取得全体成员2/3以上同意。

第三十七条 在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，对面积10亩及以上的工业用地，在保留原有厂房建筑继续使用的基础上，通过局部加建使整宗用地建筑容积率达1.5及

3镇区审定，市镇（区）可从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。

鼓励镇区按照乡村振兴战略，加快组织旧村庄微改造，建设美丽乡村。

第四十条 各镇区应组织指导做好本辖区微改造项目的申报，每年统筹制定微改造实施计划，提前做好资金预算安排及申报市财政资金计划，负责审定、批复本辖区微改造项目改造方案及后续跟踪监管工作。经批准的改造方案，由镇区报市“三旧”办备案。

第四章 完善历史用地手续

第四十一条 历史用地是指“三旧”改造单元内符合控制性详细规划，没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

第四十二条 符合下列条件的“三旧”改造项目，可办理完善历史用地手续：

（一）用地面积原则上不小于10亩；

（二）以拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善共建配套设施等方式实施改造。

（三）2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%。

完善历史用地手续的具体操作指引结合省有关实施办法另行制定。

第四十三条 按照用地行为发生时间，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手续：

（一）涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

（二）单个地块不超过3亩且累计不超过项目主体地块面积10%，经报批完善建设用地和征收手续后，可按协议出让方式供地（不限土地用途）。

（三）对单个地块大于3亩,或累计超过项目主体地块面积10%且原则上不超过20%的，可按上述第（二）项规定办理，但报批材料中应附带申报地块的相关说明（内容包括是否符合“三地”定义，形状特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划条件要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）。

第五章 鼓励措施

第四十六条

“三旧”改造的项目，涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续，纳入“绿色通道”，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。

第四十七条 建立重点连片改造项目“一案一策”议事机制,由市“三旧”改造工作领导小组进行疑难会商，协调解决项目开展过程中遇到的问题。

7入，市镇（区）按下列比例分成：

（一）在石岐区、东区、南区、西区范围的城市基础设施配套费收入按市区7：3分成；在火炬开发区及翠亨新区范围内的按市区1：9分成。

（二）村镇基础设施配套费收入按市镇（区）1：9分成。第五十三条 市财政应当将“三旧”改造土地出让金市级分成部分的全额、镇区财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例，统筹支持社区（村居）微改造以及“三旧”改造涉及的历史文物和文化街区保护、城市基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目建设。

第五十四条 “三旧”改造项目的回迁房免收房屋所有权登记费。回迁房的确权登记，不受我市房地产限购措施的限制。

第五十五条 “三旧”改造项目符合税收优惠政策条件的，可按规定办理减免手续。具体由市税务部门制定相关税收指引。

第五十六条 鼓励各类市场主体优先选择纳入“三旧”改造标图建库范围的工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，享受“三旧”改造和棚户区改造优惠政策。

第五十七条 鼓励承担“三旧”改造项目的企业、各类金融机构根据“三旧”改造项目特点和需求，创新企业集合债券等金融产品和服务，为项目实施主体提供金融支持。

第六章 监督检查

第五十八条 “三旧”改造工作信息，按以下规定进行公开：

9（含总面积的95%和总人数的95%）的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造的有关手续。

第六十条

发生以下情形之一的，取消“三旧”改造相关优惠政策，由市“三旧”办撤销改造方案批复文件，并按出让合同或监管协议约定追究实施主体责任:

（一）超过改造方案规定期限未动工的；

（二）超过土地出让合同约定的动工时间一年仍未动工的；

（三）未按经批准的改造方案实施改造的。

在实施改造过程中，改造方案有局部调整（除出让合同约定外）的，需重新办理改造方案审批。

第六十二条 各镇区应对“三旧”改造各项手续材料的真实性、合法性负责，对涉及的基础数据调查材料、完善用地手续、改造单元规划、补偿安臵费用、土地收益补偿、财政资金奖补等关键环节涉及的基础数据调查资料要及时归档备查；对旧村庄、旧城镇改造等涉及的重大事项，应当进行社会稳定风险评估。

第六十三条

市政府统筹制订各镇区改造任务，根据改造任务完成情况、标图建库、资金投入、连片项目推进情况等方面进行考核，与镇区绩效考核及党政领导干部考核奖励挂钩。“三旧”改造工作进度由市“三旧”办定期通报督办。

第七章 职责分工

第六十四条 成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组

1织评估和核定补偿安臵费用，协调解决有关纠纷问题。

（四）组织编制、审核近期改造计划和实施计划，组织实施主体编制改造方案。

（五）组织加强执法巡查，及时制止和查处违法建设行为； 负责项目实施过程进行跟踪监管。

（六）协调推进项目具体实施的其他工作。

第六十六条 市“三旧”改造工作领导小组成员单位职责：

（一）市国土部门负责办理农用地转用、土地征收手续、土地确权和登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌工作，协助镇区核查相关土地房屋权属资料，制定有关土地配套政策、流程指引等。

（二）市规划部门负责编制石岐区、东区、南区、西区及五桂山“三旧”改造专项规划，组织审查其他镇区“三旧”改造专项规划，审核或审批改造单元规划，编制调整石岐区、东区、南区、西区及五桂山调整控制性详细规划，制订项目容积率测算规定、容积率奖励标准和公共设施配套指引等。

（三）市财政部门负责土地出让收入的管理和监督，贯彻国家和省“三旧”改造优惠政策，落实财政奖励资金，制定有关财政资金奖励、补偿操作流程指引等。

（四）市发改部门负责“三旧”改造投资项目的立项审批等工作。

（五）市住建部门负责“三旧”改造项目施工许可报建、施工过程监管及竣工验收监督等。

（六）市征管部门负责指导各镇区“三旧”改造土地整备和补

第四篇：中山三旧改造实施办法试行解读

《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》解读

我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕55号，以下简称《实施办法》），于2018年7月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、政策出台背景说明

根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等上级有关政策精神，按照边实施边探索、边评估边完善的思路，经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议，我市组织对《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（中府办〔2017〕43号）进行研究修订，突出以政府引导、激发市场动力，拓宽社会投资取得开发权渠道，调动原产权人参与改造的积极性，并结合我市土地情况，区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向，出台本《实施办法》。

二、政策的主要内容

本《实施办法》主要由八部分构成：

第一部分为总则，阐述了政策目的、依据，“三旧”用地概念及改造类型划分，改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”用地供地方式等。第二部分为规划与计划，明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。

第三部分为改造项目的实施，包括全面改造和微改造两种类型，其中第一节“全面改造”，阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等；第二节“微改造”阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等，鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造，建设美丽乡村。

第四部分为完善历史用地手续，阐述了历史用地概念释义，明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。

第五部分为鼓励措施，提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施，旨在进一步调动市场各方动力，提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。

第六部分为监督检查，明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。

第七部分为职责分工，明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇区政府及市相关部门的职责分工，强调市层面主要负责政策制定、整体统筹及协调服务，镇区层面主要负责项目的具体组织、审查、核实以及实施过程的统筹监管等。

第八部分为附则，主要是政策解释及施行日期说明。此外，本《实施办法》附带了“三旧”改造工作总概性流程图、改造项目可开发建设面积计算规定和相关名称解释，尽量给改造各方较清晰的改造预期。同时，与本《实施办法》同步出台的还有《中山市旧城镇全面改造实施细则（试行）》、《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》、《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》3个配套政策，明确了相关具体流程和政策细节，旨在提高政策实施的可操作性。

三、主要鼓励措施

本《实施办法》，新鼓励措施主要有：

（一）扩大协议出让方式供地，确保市场主体的土地开发权。可以采取协议方式出让的情形，包括：

1.旧村庄、旧城镇改造中，通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目；

2.旧厂房改造中，集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为工业或商业用途的项目；

3.未完善用地手续的历史用地，经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目；

4.难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地。

（二）加大工业改造项目的奖励支持力度。

1.对用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对项目总建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。该条措施较原政策，将享受奖励的面积数从15亩降为10亩，并将原政策容积率超过1.5的部分面积才奖励，改为达到容积率1.5的全部面积均奖励；

2.对原厂房年代较新、结构完好，扩产需要、符合规划、结构安全的，加建新建筑，只要整宗地达到1.5的，对加建部分奖励200元/平方米；

3.改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%，单个项目最高奖励1000万元；并明确对规模较大的改造项目，各镇区可以在市财政1000万封顶的基础上再行奖励。

4.项目竣工后，允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限（50年）变更出让终止日期，按市场价补缴相应的土地价款；

5.允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让；

6.镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对实施主体进行奖补，连续奖补三年；

7.村集体工业厂房实施改造的，鼓励镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；

8.村集体工业厂房由承租人作实施主体改造的，要求镇区应指导村集体与承租人延长租赁期限； 9.对需要融资进行改造的实施主体，鼓励镇区给予融资贷款贴息扶持；

10.对未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人经完善历史征地手续，或者集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，通过“三旧”改造，可采用协议出让方式供地，办理不动产权（国有土地使用权）证手续；

11.明确有关优惠政策，不仅“工改工”项目适用，旧村庄、旧城镇改造中，改造为工业用途的也同样适用。

（三）适当放宽协议出让后建设商品住房政策。

1.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比超过60%的，可以按住宅用途为主进行项目开发建设；

2.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比达不到60%的，当项目建设总规模达到5万平方米及以上时，扣除回迁安置的住宅面积后，可按剩余建筑面积的25%配置住宅面积；

3.原产权人对其自有的国有工业用地改造为商业用途的项目，面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积；

4.集体经济组织自愿申请将其工业用途的集体建设用地，转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为商业用途的项目，面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积。

（四）分类制定“三旧”改造协议出让地价计收和土地收益补偿政策。

1.通过协议出让由权利人自行改造的地价计收：

（1）通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目，在协议出让时，以土地市场评估价，核减建筑物拆除前的项目范围内原土地房屋价值后计收；

（2）旧村庄改造或者旧厂房改造项目中，涉及集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地，通过协议出让方式供地的，按市场评估价的40%计收。

2.产权人将土地交由政府主导改造，通过招拍挂公开出让后对原产权人的补偿：

（1）对土地产权人自行搬（拆）迁整理土地后交由政府组织公开出让，原为工业用地（含仓储、公共服务设施用地）的，按出让时容积率2.5及以下部分的出让成交价款的50%，补偿原土地产权人；原为商业、住宅等经营性用地的，按出让成交价款的55%，补偿原土地产权人。

（2）为支持工业发展和保障集体经济组织利益，对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地，自行搬（拆）迁整理土地后，交由政府组织公开出让用于引入工业项目的，按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织。

（五）扩大旧厂房微改造后可使用的范围。

根据省政策精神，结合我市实际，对已取得不动产权证的旧厂房，在符合建筑规范、满足建筑物结构安全和消防、环保要求等前提下，微改造后用于先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台，以及教育、医疗、体育等公共服务设施、公益事业项目的，允许按原用途（工业用途）使用5年，期满后可按新用途办理用地手续的政策。

（六）提出纳入土地利用总体规划复垦区的“三旧”项目解决途径。

1.使用省周转规模。经报省同意，使用省建设用地周转规模调入“三旧”改造项目所在的复垦区，同时指定同等面积的复垦地块，先行将该项目用地完善相关手续并实施改造，在规定期限内完成指定复垦地块的复垦后向省返还周转规模，或经省同意购买其他城市的增减挂钩拆旧复垦节余规模指标予以归还。

2.先承诺后审批。对已取得不动产权证的工业用地，在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下，可以采用“先承诺后审批”方式，由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案，经市国土部门审查，报市“三旧”办和规划部门备案后，可享受“三旧”改造优惠政策和办理用地、规划等有关审批手续。

（七）其他新政策措施。如明确通过“搬迁补偿协议”转移房地产权益的方式方法和后期协议供地的具体要求、标准，促进不同用途、取得方式、所有权属性等土地进行整合改造；放宽纳入“三旧”改造标图建库要求，时间上由“2007年6月30日”前调整至“2009年12月31日”前；将完善历史用地手续、“工改工”奖励、“工改商”要求等面积要求由原来的15亩统一降低为10亩；明确“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定，包括基础建筑面积、补偿建筑面积、奖励建筑面积3部分，等等。

此外，本《实施办法》还调整了“三旧”改造审批事权，对“三旧”改造专有事项，具体项目的审批，除改造单元规划（涉及调整控规的情形）和项目改造方案保留由市相关职能部门审查、市政府审批外，其他事项全部交由属地镇区审批（其中项目预备库、实施计划由镇区批准后报市“三旧”办备案），这有利于压缩审批层级和时间，促进项目更好地推进实施。

第五篇：泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见

《泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》

据悉，为鼓励民企“二次创业”，市政府将允许鲤城、丰泽和泉州开发区清■园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。中心市区“退二进三”工业用地入列

据悉，《实施意见》明确土地可列入“三旧”改造的范围，即按城乡规划需改变用途的土地，包括国有和集体土地的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地及中心市区“退二进三”的工业用地，土地利用率低（建筑容积率低、厂房使用率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地，国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地，规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

“三旧”改造实施主体包括政府组织实施改造和业主自行改造两类，改造方式分为成片改造、综合整治、零散改造等。《实施意见》还规定，“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。危旧房集中的成片区域由政府改造

根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。

具体负责实施“三旧”改造的政府单位，根据“三旧”改造规划和实施计划，制订项目实施方案。

政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换；符合规定的可实行土地置换。

土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房（不含临时搭盖）建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房（安置地点在片区改造安置补偿方案中确定），并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。非成片改造区域 企业可申请自改

《实施意见》还规定，相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。

自行改造按照以下两种方式进行：一种是土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。

另一种是自行翻建的，这一类在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途，作为商业服务等用途，但应按规定经评估后，依法补交土地出让金，不得分割产权出让。

企业须持有土地证及房产证

业主自行改造的申请程序为：一是土地使用权人根据“三旧”改造规划，经项目所在地区政府部门初审后，向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出自行改造申请，制订项目实施方案。

二是申请报告（含实施方案）经市“三旧”改造工作领导小组办公室审核并征求相关片区指挥部意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

需要提醒的是，土地使用权人作为实施主体申请自行改造的，应取得土地使用证和房屋所有权证。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。

自行改造原则上不得增加建筑面积

业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批（核准、备案）手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地。根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收。

分摊公共配套建设用地按照本意见的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。

自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上50亩以下。

企业可申请翻建3亩以下“边角地”

为提高企业的积极性，《实施意见》还允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。对符合自行翻建条件的土地使用权人，允许相邻地块的业主通过平等协商，在保持各自用地面积不变的前提下，合理调整用地边界。

土地使用权人可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地（面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%）等地块进行整合翻建。整合翻建方案获批后，由项目改造实施业主通过与整合地块业主平等协商，办理土地使用权转让和房屋产权交易等相关手续，并按规定办理土地用途变更手续。

企业申请翻建土地必须是不属于旧厂房改造规划用地范围内的“边角地”。自改房不得变相建成商品住宅

记者还了解到，旧村庄、旧城镇将按照《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》和《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》执行，中心市区“三旧”改造中的旧厂房改造将按照《实施意见》执行。该《实施意见》适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清濛园区区域内。洛江参照本意见执行，其他县（市、区）、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见，意见自发布之日起试行。

一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。

《实施意见》出台前，未经批准利用已有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按程序补办审批手续。2010年11月19日（省政府“三旧”改造意见出台）前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，还将按相关法规和规定进行处罚。