房地产公司财的务管理知识培训

第一篇：房地产公司财的务管理知识培训

房地产公司财务管理知识培训

房地产公司

财务管理知识培训 财务管理内容 资金管理 预算管理 核算管理 税务管理

第一篇 房地产开发融资流程介绍 第二篇 房地产开发企业涉税概述 第三篇 房地产企业会计核算方法 第四篇 基本的财务管理分析概念

和工具 第一篇

房地产开发融资流程介绍 房地产企业贷款的种类

取得贷款的一般前提条件 贷款方案的制定 贷款审批流程 贷款发放后的管理 按揭贷款政策

房地产企业贷款的种类 房地产企业贷款的种类 按贷款用途分：

1、房地产开发贷款

对已取得“四证”房地产项目给予用于开发建设的贷款

2、土地一级开发贷款

用于土地拆迁和市政配套建设的贷款；如化实、化研一级开发贷款。

3、经营性物业贷款

贷款用途一般不限，以所贷款物业的经营收入为还款来源的贷款。房地产企业贷款的种类 按项目性质划分：

1、住宅项目开发贷款

住宅项目一般风险较小，资金回收期短，银行可以取得大量个人按揭资源，是银行较为支持的贷款种类；

2、商业项目开发贷款

商业项目一般风险较大，资金回收期长，没有较稳定个人按揭资源，银行对商业项目的选择条件较高（经济形势、项目位置、公司背景，银行政策等），在目前外部条件不佳的情况下，一些银行采取停止发放该类贷款的政策，如中信银行。

取得贷款的一般前提条件 取得贷款的一般前提条件 房地产开发贷款条件 公司条件：

1、公司各项合法经营的证照齐全；

2、按发改委立项要求，完成项目注册资本金注资。项目条件

项目取得“立项批复”和“用地规划”、“国土证”、“工程规划”、“施工证”，即“四证”到位；当只有施工证未到位时可带条件上报，施工证到位后放款。

财务条件：

1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的38><#004699'>5%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至<#004699'>50%；已投入资金以合同和发票为证；

2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。

取得贷款的一般前提条件

例：京润项目投入各类土地成本约30多亿，但注册资本金只有4703万美金，其他资金均以往来形式（即债的形式）投入，在向银行申请贷款时需将其他资金以往来款转资本公积的形式转入所有者权益，转增资本公积后银行才认可该部分投入资金为企业“自有”资金。

取得贷款的一般前提条件 担保条件：

一般要求以申请贷款项目的土地及在建工程为抵押物，银行进行封闭管理。银行对项目进行抵押的主要目的除了满足抵押率、防止发生坏账外主要还有：

通过对解除抵押的同意权掌握在售项目的销售进度、控制项目的销售收入，确保贷款按销售进度逐步偿还；

控制项目的销售按揭资源，实现贷款的综合收益。如果银行不能对贷款项目进行抵押实施封闭管理（以其他财产抵押或保证担保），则银行对项目销售收入和按揭资源不具备控制性，不能达到其发放开发贷款的初衷（各银行以开发贷款为手段，主要目的是获取长期稳定的个人按揭贷款客户）。

取得贷款的一般前提条件 土地一级开发贷款条件：

公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。

经营性物业贷款条件：

申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。

贷款方案的制定 贷款方案的制定

1、项目投资总额

一般根据贷款量的需求设计总投资额，或根据项目预计销售收入的60%—70%设计总投，一般均高于实际投资额，但总投必须满足已投入的资金达到总投的3<#004699'>5%或其他比例，否则，银行不予受理。

例：德胜大厦目前已投入资金约3.1亿，按商业开发40%自有比例的要求，投资总额不得超过7亿元。

贷款方案的制定

2、项目贷款额的确定

项目贷款量最大为项目总投的6<#004699'>5%，即减去自有投入部分；但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分，贷款比例一般为总投资的30%-<#004699'>50%，如招行明确要求贷款申请额度不得超过项目总投的40%。

申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制在60%—70%以内。例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算抵押率，贷款规模为4.<#004699'>5亿，70%为<#004699'>5.3亿。

贷款方案的制定

3、自有资金的确定

对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。

4、期限和利率的确定

一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮10%—30%不等。

贷款方案的制定

<#004699'>

5、抵押物的确定

抵押物一般为项目自身土地及在建工程，在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满足贷款需求时可用项目外抵押物

例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工行。

贷款审批流程 贷款审批流程

在贷款各类条件满足的前提下，主要流程及时间如下： 提供申请及资料（<#004699'>5天）支行审查材料撰写授信报告（14天）报分行审查材料（14天）分行上会审批（14天）

总行审查材料（2<#004699'>5天）总行上会审批（14天）

签署合同，准备抵押、或担保和放款资料（<#004699'>5天若需集团担保则需14天）

放款（2天）

办理抵押登记（<#004699'>5天）

大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定额度的审批权（如工行<#004699'>5亿），在额度权限内可不报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。

例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证齐），招行和交行均在<#004699'>5月底前完成分行审批，但都到8月份才取得总行批复，历时4个月。

贷款审批流程

贷款发放后的管理 贷款发放后的管理

1、贷款使用的管理

从银行管理上讲，开发贷款只能用于本项目建设，严禁挪用和支付土地款，资金只能支付给施工单位或材料商等。支取贷款前需向银行提供用款合同、监理报告、施工进度表等，支付量要与合同中条款匹配，支付进度与工程进度匹配。

例：大连工行对项目贷款实施较严格的监管，贷款只能用于项目本身，且支付进度严格按工程进度控制，禁止向关联企业支付资金。目前各行对贷后的资金监管愈发严格（交行对京润贷款的资金一直监管到流出合生的关联企业为止），短期内大量转出贷款使用的难度加大。贷款发放后的管理

2、销售收入监管与还款

贷款银行要求对所贷款项目的销售收入实行监管，开立销售监管帐户，保证还款来源。在项目抵押给银行后，所销售房屋需向银行提出解除抵押的申请，用销售收入的一定比例偿还解抵押资金，银行通过此种方法逐步收回贷款。按银行监管要求，开发贷款的还款应是与项目销售收入的回笼保持同步的。目前，房地产销售状况不佳，各行对销售的监管也愈发严格。

按揭贷款政策 按揭贷款政策

个人住房按揭贷款政策

1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判 决书）、职业

及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其

他贷款的月还款额）×2）、资信证明（存单/折、汽车行 驶证、、房产证、国债、收益性保险

单、股票等，提供种类越多越有利于审批；借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公

司章程、近3个月财务报表）、营业执照等；

2、贷款期限、比例及利率：

实际年龄+贷款年限不超过6<#004699'>5岁，最长贷款年限为30年； 首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率下浮1<#004699'>5%的优惠利率 ；

90平米以下首付款比例不低于20%，90平米以上首付款比例不低于30%；

3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购

房，首付款比例不低于40%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.1倍；

第三次利用贷款购房，首付款比例不低于4<#004699'>5%；利率为中国人民银行公布的同期基

准利率上浮1.1<#004699'>5倍 ；

根据《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》

（银发[2008]302号）规定，商业性个人住房贷款首付款比例下限为20％，贷款利率下

限为中国人民银行公布的同期同档次基准利率的0.7倍。但目前各商业银行尚无具体

实施细则，故上述按揭政策为2008年10月27日前个人住房按揭政策。

个人商用房按揭贷款政策

1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判 决书）、职业 及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其

他贷款的月还款额）×2）、资信证明（存单/折、汽车行 驶证、、房产证、国债、收益性保险

单、股票等，提供种类越多越有利于审批借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公司

章程、近3个月财务报表）、营业执照等；

2、贷款期限、比例及利率：

实际年龄+贷款年限不超过6<#004699'>5岁，最长贷款年限为10年；

首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率同期基准利率上浮1.1倍；

首付款比列下限为<#004699'>50%

3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购

房，首付款比例不低于60%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.2倍；

第三次利用贷款购房，首付款比例 不低于6<#004699'>5%；利率为中国人民银行公布的同期基

准利率上浮1.21倍

上述住宅与商用房的按揭贷款政策为常规的信贷政策，借款申请人实际需提供的资料及首付款成数 以银行最后审批条件为准。

第二篇

房地产开发企业涉税概述 房地产开发行业涉及税种 房地产开发行业税务筹划

房地产开发行业涉及税种 房地产开发行业涉及税种 营业税及附税（重点税种）企业所得税（重点税种）土地增值税（重点税种）房产税及城市房地产税 城镇土地使用税 契税

印花税、车船税、残疾人保障基金等 营业税及附税 纳税义务人

在中国境内提供应税劳务、转让无形资产及销售不动产均为营业税的纳税义务人。

征税范围

1、预售住宅、商铺、车位、别墅等不动产的销售收入；

2、出租商铺、车位的租金收入；

3、转让土地使用权的转让收入；

4、住宅、商铺的诚意金收入；

<#004699'>

5、罚款、挞定、押金、保证金收入；

6、测绘工本费、手续费收入；

7、收取的赔偿金收入；

8、税法规定的其他应税收入。

营业税及附税 税率

转让无形资产, 转让土地使用权,销售不动产, 销售建筑物及其他土地附着物<#004699'>5%。

应纳税额的计算

应纳税额=应税劳务、转让无形资产及销售不动产的营业额*适用税率 企业所得税

自2008年1月1日起，外资企业和内资企业均适用新颁布的新的《中华人民共和国企业所得税法》，原《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废止。

契税 计税依据

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；

3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；

4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。<#004699'>

5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。

契税简介 应纳税额的计算

应纳税额=计税依据*适用税率（3%-<#004699'>5%，视地方性税务法规及国家的更新而变化）

印花税 纳税义务人

凡在中国境内书立、使用、领受印花税所列举的凭证、并依法履行纳税义务的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。主要包括：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人。

税目及税率

1、税目 一般来说，印花税共有13个税目。它们是：购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同、产权转移书据、营业账簿和权利、许可证照。

2、税率 印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。①比例税率。各类合同以及具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿，适用比例税率。比例税率分为<#004699'>5个档次，分为0.0<#004699'>5‰、0.3‰、0.<#004699'>5‰、1‰、4‰。②定额税率。权利、许可证照、营业账簿中的其他账簿，适用定额税率，均为按件贴花，税额为<#004699'>5元。

应纳税额的计算

1、按比例税率计算 应纳税额=计税金额×适用税率

2、按定额税率计算 应纳税额=凭证数量×单位税额

房地产开发行业税务筹划 房地产开发行业税务筹划

1、运筹帷幄、提前筹划。目前房地产开发行业中企业所得税、营业税、土地增值税等为较大的税种。其中营业税为流转税，其按照销售收入的<#004699'>5%计缴税金，是不以开发项目是否盈利为前提的；而企业所得税和土地增值税是就企业的所得计缴的税金，其分别以利润总额和增值额作为计税依据，即两者的计税依据直接决定税负金额。故企业应从股权收购环节、项目规划设计、开发报建与建设环节、销售定价环节、项目核算环节到集团统筹下的签订规划设计、咨询类等合同合理转移成本等各个环节予以筹划，以达到税收利益最大化的目的。

案例:绿洲大学生公寓的立项玉河项目的划分7年交楼业绩的确认 房地产开发行业税务筹划

2、提前准备以应对年度汇算清缴工作。企业所得税目前的缴纳方式为按季预缴，年度终了后<#004699'>5个月内汇算清缴。汇算清缴是在利润表的基础上，按照税法及我司适用的地方性税务法规等的规定，相应调增、调减应纳税所得额，并据以计算我司需补（退）缴企业所得税。①汇算的重点科目为收入、成本、费用，其中以成本科目为汇算的重中之重。基于现金流量的考量，在符合相关法规规定的情形下尽可能多的结转销售成本在当前汇算期，会在一定程度上缓解近期的资金压力。而结转销售成本的前提之一是支付的成本项目取得足额有效的发票以及完备的结算资料，故在每个汇算清缴期前应尽可能多的回收预付款项的发票及办理结算事宜。其次其他税前列支事项也应及时、足额取得合规的票据作为列支的依据。

②掌握重点税务清算政策和各城市重点，各个突击，争取重大优惠措施

③对于企业所得税法中明确规定有税前列支上限的科目予以重视，如业务招待费、广告费和业务宣传费等均明确规定了所得税前扣除的上限，超出部分不予税前列支，无论我司内部的业务招待费预算与营销费用预算如何制定，可适当通过合法、完备的手续将其一部分在账面上在其他没有税前列支上限的科目中列示。

案例：０７年北京地区所得税清算 房地产开发行业税务筹划

３、重视各级税务主管机关的税务稽查工作。税务稽查是税务机关依照国家税收法规，对纳税人履行纳税义务的情况进行稽核考查，并对其税务违法行为进行查处的一种管理活动。税务专项稽查区别于一般常规的纳税征管和检查，人员限机性强，其重点为打击性稽查，对各类少税、偷税、逃税、骗税、抗税事项进行专案查处，并对性质严重的税务违法案件移送司法部门。因此对于企业而言，尤其对于近年来快速发展的房地产开发企业而言，又处于国家政策严控时期，任何一次税务稽查工作都是一次巨大的考验。在税务稽查工作中，因本身会计规范与税务规范之间的差异有很多弹性空间，这个时候稽查人员的裁量权显得尤其重要，对于会计与税务方面的弹性差异可以选择量刑也可选择放生，量刑既可以选择量轻也可以选择量重，必须进行充分的准备和沟通，利用各种渠道解决问题，最大限度减少公司的损失。

案例：营业税欠税稽查 第三篇

房地产企业会计核算方法 合生集团收入口径及差异 合生集团成本口径及差异

合生集团收入口径及差异

合生集团收入口径及差异

目前使用收入的口径有两种，即认购口径和香港口径。其确认口径差异如下：

1、认购口径：业主签订认购书并交齐定金的销售合约额。包含正常（取得销售许可证）与非正常销售额（未取得销售许可证）。

2、香港口径：

(1)已取得预售证;(2)已签约；(3)非抵押；(4)已取得竣工备案；

(<#004699'>5)达到交楼条件后，每月按时向客户发出具有法律效力的交楼通知书；

(6)满足上述所有条件后，对于业主已收钥匙，并已通过验收的（不需要收齐100%楼款）；对于业主尚未收楼的，则要求收齐合约额的9<#004699'>5%楼款（面积差异款除外）。

备注：另外，因国内口径收入差异与香港口径差异不大，为减少香港审计数据差异，提高工作效率，目前已停止使用国内收入口径，国内口径确认原则为：(1)已取得预售证；(2)已签约；(3)已取得竣工备案的销售合约额。合生集团成本口径及差异

目前合生集团使用的报表成本口径有三种种，即董事局口径、国内会计准则口径和香港会计准则口径。

其中：香港口径成本由香港总部财务部在国内口径成本基础上，按香港会计准则计算得出，并报香港审计师审核；

国内财务核算主要是计算董事局口径、国内会计准则口径成本，该两种成本的差异如下：

1、成本用途不同、配比利润表的收入也不同：

国内口径的成本用于计算会计账面利润表，相对应的收入是香港口径的收入；

认购口径的成本用于计算认购口径利润表，相对应的收入是认购口径的收入；

2、成本内涵不同

国内口径成本包含香港顾问费、资本化利息和工程人员费用。香港顾问费按合同受益范围分摊，资本化利息按当期发生额分摊记入当期在建工程,工程人员费用按建筑面积分摊入全盘。

合生集团成本口径及差异

合生集团成本口径及差异（续）

而认购口径成本不包含这三项费用，在核算认购口径利润时这三项费用作为当期费用直接扣减本期利润； 3 成本分摊原则不同：

国内口径的成本按集团统一的开发成本科目分摊规则将成本分摊到住宅、商铺、车位、会所等产品中；

认购口径的成本是在国内口径成本计算结果的基础上，按董事局要求：根据会所成本不超过<#004699'>500元/㎡，车位不超过7万每个，即销售单位成本不超过2188元/㎡（=7000元/32㎡），多余成本由住宅承担的原则调整计算销售单位成本。4 成本单价差异：

综合2、3项可看出，因两种成本口径内涵不同造成住宅、商铺等产品的认购口径单位成本一般高于国内口径单位成本；而车位、会所的单位成本则明显低于国内口径。

第四篇

基本的财务管理分析概念和工具 盈利分析

成本分析 投资分析

财务分析的目的是分析现有的问题并对短期的策略问题提出解决方案并支持企业长期的价值最大化

盈利分析(历史数据)投资分析(前瞻性)成本分析(历史数据)盈利分析

企业的盈利情况可以从几个层面研究 产品盈利情况 客户盈利情况 产品盈利吗? 该产品与其它产品系列相比如何? 与竞争对手相比如何? 企业在给该客户提供服务是盈利吗? 该客户对于企业来说的终身价值如何? 相对应的利润如何? 还有哪些客户是企业有价值的目标? 得到这些客户的成本如何? 整体企业盈利情况 企业在赚钱吗? 企业一直在赚钱(亏钱)吗? 企业利润占整体销售的百分比是多少? 人均利润率是多少? 企业利润占总投入资产的百分比如何? 企业与其他企业相比如何? 为什麽? 下列的财务指标是了解企业财务情况的最好的数据,关键是学会用这些指标进行横向和纵向的比较

净资产回报率 净利润 股东权益 净利润 总资产 ROE 总资产回报率 ROA 毛利 销售收入 毛利率 ROS(毛)净利润 销售收入 净利润率 ROS(净)销售收入 总资产 总资产周转率 比率名称 公式 衡量什么? 衡量资本投放的效率, 如企业在投入资金和资源后得到多少的回报? 资源的分配和调整的效率,如每元的资产产生多少的回报? 资本密集程度,如每元的资本带来多少的销售? 每元销售可以进行固定成本和净利润分配的比率 每元销售对应的利润 代号 利润率

*净利润为税后净营运利润率

了解企业的总体盈利情况还不够,还应通过了解盈利情况的组成部分来明白为什么能盈利和如何盈利的? 净资产回报率

管理人员可以通过三种方式影响资本回报率: 净利润率 资产周转率 财务杠杆系数 销售收入 股东权益 销售收入 总资产 总资产 股东权益 X X X 净利润率 总资产周转率 财务杠杆系数 X X 净利润 股东权益 净利润 销售收入 净利润 销售收入

我们可以把指标分为三层，从上至下对于企业进行剖析 净资产回报率 总资产周转率 现金量 应收款周期 库存周转率 固定资产周转率 资产负债表的数据

毛利率(折旧与税前的利润)收入税率 损益表的数据 净利润率 应付款帐龄 负债资产比率 流动资产负债比率 流动现金负债比率 财务杠杆系数

中间的三个指标表明了有哪些重要的业务指标对于净资本回报率产生了重要的影响，下层的比率表明了对于资产负债表和损益表的内容的影响如何可以影响净资本回报率

成本分析

成本可以根据不同的标准进行分类 业务职能 研发成本

产品、服务和流程设计成本 生产成本

于成本目标的关系 与成本驱动因素的关系 总和或平均 直接成本 间接成本 营销成本 分销成本 客户服务成本 固定成本 可变成本 总成本 单位成本 划分标准 成本种类

许多公司面临的最大问题之一就是采用何种方法将它们的一般管理费用分谈到它们的产品和服务中去

核心的问题是选取多少种成本驱动因素及何种成本驱动因素

理想状态下，在成本和其驱动因素之间应该有逻辑联系

方法的准确性和实施成本之间有矛盾

公司一般采用两种成本体系：传统成本法和作业成本法（Activity Based Costing)成本体系－概述

损益表:

营业收入 P * X 可变成本(V * X)利润贡献 [P-V] * X 固定成本(F)利润 [[P-V] * X] – F 成本分析的基本工具（1）：盈亏平衡点的分析 单个产品的盈亏平衡分析 注解:

P = 单价 V = 单位可变成本 F = 总固定成本 X = 销售数量 X* = 盈亏平衡点

盈亏平衡点： F/[P-V]-40-20 0 20 40 60 1<#004699'>5 20 2<#004699'>5 30 3<#004699'>5 收入/成本(百万)销售数量(万)X* = 盈亏平衡点 举例:

销售额 利润贡献 利润 营运杠杆

A公司 <#004699'>50,000 40,000 ??#004699'>510,000 400％ B公司 <#004699'>50,000 20,000 ??#004699'>510,000 200％

A公司销售额增长20％，利润增长80％ B公司销售额增长20％，利润增长40％

成本分析的基本工具（2）：营运杠杆分析 营运杠杆系数＝利润贡献/营业利润 营运杠杆

营运杠杆指的是利用固定资产将与销售增长相对应的利润增长进行放大 营运杠杆对于固定资产比重较高的行业（如民航业）来说是一项重要的成本分析指标

投资分析

投资分析通常被用作对于投资决策的支持 1.将来的回报在考虑了风险后是否与现在的投入相匹配 2.分析建议的投资是否为达到目的的最有效手段 常用的工具包括：

投资分析可以帮助回答如下的投资问题： 投资回收期

内部投资回报率法(IRR)净现值法(NPV)与注重于历史数据的盈利分析和成本分析不一样，投资分析注重于对于投资项目将来的价值的估计

投资分析提供了定量的分析框架来分析投资的机会，主要用于对企业策略分析框架的补充

投资分析的优点

可以将投资的机会进行量化分析 帮助进行“干/不干”的决策

基于定量的指标对于投资机会/战略选择进行优先化 当在选择不同的投资和策略方向时非常有用： 投资机会分析一般分为三步进行 计算投资的回报水平估计相关的现金流量

将回报水平与评估标准进行比较 基于经验进行估算 对于项目经济回报的总结

评估标准通常是公认的或者企业内部认可的标准 投资项目的举例: 新产品推广 在新市场推广现有产品 实行新的营销政策 并购对手

投资的目的是为企业的股东创造价值 相当于今天的价值 预测的现金流

投资结束时的剩余价值 = + 价值等于所有的投资回报减去成本，因此必须对于投资期限内的现金流进行估计，并同时估算项目结束时剩余投资的价值

估计现金流:对应的投资时限和最终剩余价值 投资分析工具（1）：投资回收期

投资回收期是将全部投资收回所需的年限，是最原始的一种投资方法 项目1的现金流 40,000 1 60,000 2 80,000 3 0 180,000 年

项目2的现金流 64,000 1 64,000 2 64,000 3 0 210,000 年 64,000 4 <#004699'>5 89,000 投资回报期＝3年 投资回报期＝3.28年 忽略了资金的时间价值！

投资分析工具（2）：内部投资回报率（IRR）

内部投资回报率是单个项目的净现值为0时对应的折现率，可将其与资本的机会成本，k,进行比较

-40-20 0 20 40 60 1<#004699'>5 20 2<#004699'>5 30 3<#004699'>5 净现值(000’s)折现率(%)= 自身 = 购并 IRR 2<#004699'>5.<#004699'>5% 22.1% IRR > K,投资可以接受 IRR < K,拒绝投资 IRR = K,投资收益很少 举例

投资分析工具（3）：净现值（NPV）法 NPV > 0, 投资可以接受 NPV < 0, 拒绝投资 NPV = 0, 投资收益很少 NPV = C0 + PV PV = S Ct(1+r)t = 初期投资

= 未来的现金入帐 t = 时间 = 折现率 Co Ct t r 计算公式

净现值法原理：同等单位的货币但价值并不相等，即现在的一块钱不等于将来的一块钱，原因可能是通胀因素，利率因素，机会成本等。净现值法就是把未来的收益和支出均按特定的折现率换算成现在的价值来衡量项目整体的价值。

附：新旧会计准则比较

谢 谢！附：

新旧会计准则比较

新会计准则体系概述 新会计准则体系概述 意 义

（一）制定和颁布新会计准则体系有利于我国融入国际经济体系

全球经济一体化和国际资本市场的发展，要求会计准则的国际协调、趋同成为必然趋势 会计国际化的关键点之一是会计准则的国际化

我国目前的企业会计制度仍然与国际会计准则之间存在相当的差异

（二）有利于建立和完善现代企业制度

（三）有利于提高会计人员的职业水平新会计准则体系的三个层次

（一）基本准则

会计准则体系的指导思想和指导原则，对38个具体准则统驭和原则指导

（二）具体会计准则（38项）

1、一般业务准则

2、特殊行业的特定业务准则

3、报告准则

（三）企业会计准则应用指南

指导会计实务的操作性指南

许多国家的会计准则体系中并不存在企业会计制度，通常会计制度是由企业自行制定的，因此不将企业会计准则应用指南称为会计制度。

2001.01.01 2001.01.01 2000.07.01 1999.01.01 1999.01.01 1998.01.01 1998.01.01 1993.07.01 实施

时间 同上 同上 同上 同上 同上 同上 同上

2006.02.1<#004699'>5 重新颁布

时间 2001.01.18 借款费用 8 2001.01.18 无形资产 7 2000.04.27 或有事项 6 1998.06.2<#004699'>5 建造合同 <#004699'>5 1998.06.20 收入 4 1998.0<#004699'>5.12 资产负债表日后事项 3 1997.0<#004699'>5.22 关联方关系及其交易的披露 2 1992.11.30 企业会计准则 1 颁布/修订

时间 准则名称 序号

我国会计准则一览表 同上 2001.01.01 2001.01.18 非货币性交易 14 同上 2002.01.01 2001.11.02 中期财务报告 1<#004699'>5 同上 2002.01.01 2001.11.02 存货 16 17 2002.01.01 2001.11.02 固定资产 17 同上 2001.01.01 2001.01.18 债务重组 11 同上 2001.01.01 2001.01.18 投资 12 同上 2001.01.01 2001.01.18 会计政策、会计估计变更及会计差错更正 13 2001.01.01 2001.01.01 实施

时间 同上

2006.02.1<#004699'>5 重新颁布

时间 2001.01.18 现金流量表 10 2001.01.18 租赁 9 颁布/修订

时间 准则名称 序号

我国会计准则一览表(续）新增会计准则22项 2007.01.01 2006.2.1<#004699'>5 外币折算 19号 同上 同上 企业合并 20号 同上 同上

金融工具确认和计量 22号 同上 同上 金融资产转移 23号 同上 同上 企业年金基金 10号 同上 同上 股份支付 11号 同上 同上 政府补助 16号 同上 同上 所得税 18号 同上 同上 职工薪酬 9号 同上 同上 资产减值 8号 同上 同上 生物资产 <#004699'>5号 2007.01.01 2006.2.1<#004699'>5 投资性房地产 3号 实施时间 颁布/修订时间 准则名称 编号 2007.01.01 2006.2.1<#004699'>5 合并财务报表 33号 同上 同上 每股收益 34号 同上 同上 分部报告 3<#004699'>5号 同上 同上 金融工具列报 37号 同上 同上

首次执行企业会计准则 38号 同上 同上 财务报表列报 30号 同上 同上

石油天然气开采 27号 同上 同上 再保险合同 26号 同上 同上 原保险合同 2<#004699'>5号 同上 同上 套期保值 24号 实施时间 颁布/修订时间 准则名称 编号

新增会计准则22项（续）

具体会计准则的新旧比较 企业会计准则第1号—存货

2001年11月财政部发布《企业会计准则—存货》，2002年1月1日实施 存在的主要问题：企业利用存货跌价准备操纵利润 修订后的新准则主要变化有两点：（1）取消了发出存货计价的后进先出法（2）某些存货发生的借款费用可以资本化。新旧准则具体差异见下表： 新旧存货准则主要变化

发出存货的实际成本，可以采用的方法有个别计价法、先进先出法、加权平均法。

发出存货的实际成本，可采用的方法有个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法和后进先出法等。

不能归属于使存货达到目前场所和状态的其他支出应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本。

商品流通企业在采购过程中发生的运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等费用在发生是确认为当期费用

企业提供劳务的，所发生的从事劳务人员的直接人工和其他直接费用以及可归属的间接费用，记入存货成本。

应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第17号——借款费用》处理。

投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

投资者投入的存货的成本，应当按照投资各方确认的价值确定。

新准则

旧准则 新旧存货准则主要变化（续）

盘盈的存货的成本，应当按照同类或类似存货的市场价格确定。接受捐赠的存货的成本，应当分别以下情况确定：

捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费确定； 捐赠方没有提供有关凭据的，应当参照同类或类似存货的市场价格的金额，加上应支付的相关税费确定。

新准则 旧准则

企业会计准则第2号—长期股权投资

原《投资》准则于1998年6月公布，1999年1月1日实施

突出存在的问题：上市公司利用非现金资产采用公允价值计价大做文章，大规模操纵利润

新旧准则的主要变化：

（1）新会计准则改变了非现金资产广泛采用公允价值计价的方法，全面采用了帐面价值的计价方法

（2）准则规范范围的变化。长期股权投资准则规范的范围明显变小，短期投资和长期债权投资不再属于该准则的规范范围。短期投资改称为“交易性证券”；长期债权投资归入持有至到期投资，这些内容在《金融工具的确认和计量准则》中予以规范

企业会计准则第2号-长期股权投资

（3）股权投资差额的处理进行了简化，不再采用分期摊销的方法，直接在取得投资的当期确认为当期损益；

（4）长期股权投资采用何种方法核算标准的变化。对于能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，不再采用权益法，而是改用成本法，只在编制合并财务报表时才调整为权益法

（<#004699'>5）权益法下，投资企业应享有被投资单位所有者权益的份额的计量基础发生变化，改为投资企业应享有被投资单位各项可辨认资产公允价值份额为基础进行确认；

新旧投资准则主要变化 长期股权投资的初始投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本，即不确认股权投资差额。

长期股权投资采用权益法核算时，投资企业的初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益的金额，作为股权投资差额，按一定期限平均摊销，计入损益。

投资企业能够对被投资单位实施控制的，被投资单位为其子公司，投资企业对子公司的长期股权投资，应当采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。

投资企业对被投资单位控制、共同控制和重大影响时，用权益法核算 新准则 旧准则

新旧投资货准则主要变化（续）

企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：

（一）同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

新准则 旧准则 新旧投资货准则主要变化（续）

企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本： 初始投资成本、长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的

新准则 旧准则

企业会计准则第4号---固定资产 2001年11月发布，2002年1月1日实施 修订后的固定资产准则主要变化

（1）重新定义了预计净残值。修订后的预计净残值强调现值概念，原准则中预计净残值是终值，新准则中的预计净残值是现值。

（2）规定了弃置费的会计处理。主要考虑到我国有些特殊企业，在资产使用完报废后要发生一笔很大的费用，如，核电站的报废。

（3）取消后续支出的确认原则。指出固定资产后续支出和初始支出的确认原则仍然是相同的：即（1）该资产包含的经济利益很可能流入企业（2）该资产的成本能够可靠计量。否则就不能资本化，而应费用化。

企业会计准则第4号---固定资产

购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予以资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

确定固定资产时，应当考虑预计弃置费用因素。

旧准则没有该规定 固定资产，是指同时具有下列两个特征的有形资产：

（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

（二）使用寿命超过一个会计期间。使用寿命是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。

固定资产，是指同时具有下列两个特征的有形资产：

（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

（二）使用年限超过一年。

（三）单位价值较高。

新准则 旧准则

企业会计准则第4号---固定资产

计提的固定资产减值准备不可转回，在建工程减值准备不可转回

如果有迹象表明以前期间据以计提固定资产减值准备的各种因素发生变化，使得固定资产的可收回金额大于其账面价值，则以前期间已计提的减值准备应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的固定资产减值准备

投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外

投资者投入的固定资产，按投资个方确认的价值，作为入帐价值 企业固定资产盘亏造成的损失，应当计入当期损益 旧准则没有该规定。新准则 旧准则

企业会计准则第6号---无形资产 修订后的无形资产准则主要有五个方面：

（1）准则适用范围。修订后明确规定不包括商誉，商誉的相关处理在企业合并的准则中进行规定（2）修订了无形资产的定义。修订后的准则规定，无形资产指没有实物形态的可辨认非货币性资产。（3）取消原准则第10条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的帐面价值作为入账价值”的规定。主要是此规定可操作性差。如，企业用无形资产投资，而有些无形资产以前是没有入账的（如土地使用权），在帐簿中不存在该项无形资产的记录。

（4）对研究开发费用的会计处理进行修订。此次准则修订，将企业在研究开发过程中发生的费用区别对待：对于研究阶段发生支出进行费用化处理，但是，对于开发阶段发生的费用，在符合相关条件的前体下，允许资本化。

（<#004699'>5）增加有关使用寿命不确定的无形资产的会计处理规定 企业会计准则第7号---非货币性资产交易 修订后的主要变化：

（1）计量模式的改变：两个计量模式，即在符合一定条件下可采用公允价值进行计量；不符合条件的采用帐面价值计量。采用公允价值计量必须同时符合：非货币性资产交换具有商业实质；交换的资产存在公允价值

（2）非货币性资产交换的损益的确认发生了改变 企业会计准则第14号---收入 修订后的主要变化：

收入准则变化不大，只是表述更加清晰，范围更加明确，题例更加符合中国人的习惯，进一步明确收入的概念，收入准则的使用范围

收入 评述：减少关联交易，规定更加明确 企业会计准则第14号---收入

让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入和现金股利收入。让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入 现金股利收入金额，按照被投资单位宣告的现金股利分配方案和持股比例计算确定。

旧准则没有该规定

?企业应当按照从购货方己收或应收的合同或协议价款确定商品销售收入金额，己收或应收的合同或协议价款显失公允的除外。应收的合同或协议价款与其公允价值相差较大的，应按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益

旧准则没有该规定 新准则 旧准则

企业会计准则第12号---债务重组 主要变化：

（1）修订了债务重组的定义，重新恢复到1998年所制定准则的提法。“债务重组是在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定作出让步的事项”

（2）债务重组的结果（损失和收益）均记入当期损益

（3）在以非现金资产方式清偿债务和修改债务条件的情况下，引入了公允价值计量。因为“非货币交易准则”、“企业合并准则”、“投资性房产”等准则部分引入公允价值以后，“债务重组”也同样采用公允价值，以保持准则制定内在逻辑统一性。

企业会计准则第13号---或有事项 修改后的主要变化

预计负债的计量不同。新准则对预计负债的计量分为初始计量和后续计量。初始计量按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行，并应考虑货币时间价值；后续计量指企业应在资产负债表日队预计负债的帐面价值进行检查，如有客观证据表明该帐面价值不能真实反映当前最佳估计数，应作相应调整。

或有事项 评述：增加对风险价值的评估 企业会计准则第17号---借款费用 修订后的主要变化

（1）扩大了借款费用资本化的资产范围。我国引入“符合资本化条件的资产”概念，即固定资产和需要经过相当长时间可以达到可使用状态的或可销售状态的存货和投资性房地产

（2）扩大了可予资本化的借款范围。资本化的借款范围扩大到专门借款和一般借款。

借款费用 评述：范围扩大，具体 企业会计准则第17号---借款费用

借款费用只有同时满足以下三个条 件时，才应当开始资本化：(一)资产支出已经发生；(二)借款费用已经发生；(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始

借款费用只有同时满足以下三个条 件时，才应当开始资本化：(一)资产支出已经发生；(二)借款费用已经发生；(三)为使资产达到预定可使用状态所必要的购建已经开始

?符合资本化条 件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等

符合资本化条 件的资产仅包括固定资产 新准则 旧准则

企业会计准则第17号---借款费用 借款存在折价或溢价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额

借款存在折价或溢价的，可以采用实际利率法，也可以采用直线法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额

为购建或者生产符合资本化条 件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出加权平均数超过专门借款的部分乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款利息中应予资本化的金额。一般借款的资本化率应当根据一般借款加权平均利率确定，其计算方法与专门借款加权平均利率计算方法相同

只有专门借款所发生的借款费用才允许予以资本化 新准则 旧准则

企业会计准则第21号—租赁 修订后的主要变化

（1）改变了租赁开始日的确定时点，即以租赁协议的签订日与双方承担主要租赁责任的承诺生效日两者孰早者为准，与国际会计准则一致；

（2）提出了租赁期开始日的概念，明确了融资租赁承租人租入资产和出租人债权的确认时点；

（3）在融资租赁下，将初始直接费用资本化，原准则是将初始直接费用费用化。

（4）引入公允价值概念。企业会计准则第28号---会计政策、会计估计变更和差错更正 修订后的主要变化

（1）取消了重大差错，改为前期差错，而且采用追溯重述法处理会计差错（2）增加了无法进行追溯调整和追溯重述的规定 会计政策、会计估计变更和会计差错更正

评述：概念更加清楚 企业会计准则第28号---会计政策、会计估计变更和差错更正

业应当采用追溯重述法更正重要的前期差错，确定前期差错累积影响数不切实可行的除外。

追溯重述法，是指在发现前期差错时，视同该项前期差错从未发生过，从而对财务报表相关项目进行更正的方法。

旧准则没有该规定

前期差错，是指由于没有运用或错误运用以下两种信息，而对前期财务报表造成遗漏或误报。(一)编报前期财务报表时能够合理预计取得并应当加以考虑的可靠信息。(二)前期财务报表批准报出时能够取得的可靠信息。

前期差错通常包括计算错误、应用会计政策错误、疏忽或曲解事实以及舞弊产生的影响以及存货、固定资产盘盈等

旧准则没有该规定 新准则 旧准则

企业会计准则第29号--资产负债表日后事项 修订后的主要变化

将拟分配的股利（股票股利和现金股利）应作为非调整事项在报表附注中进行披露。要求企业在资产负债表日至财务报表批准报出日之间董事会确定的利润分配方案中股票股利和现金股利（或分配给投资者的利润）不在资产负债表确定为负债，而应当在财务报表附注中单独披露。

资产负债表日后事项 评述：更加具体、明了 旧准则

1、企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列事项

（1）已证实某项资产在资产负债表日已减值，或为该项资产已确认的减值损失需调整

（2）表明应将资产负债表日存在的某项现时义务予以确认，或已对某项义务确认的负债需要调整

（3）表明资产负债表所属期间或以前期间存在重大会计差错（4）发生资产负债表所属期间或以前期间所售商品的退回 新准则

1、企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列事项：(一)资产负债表日后诉讼案件结案，法院判决证实了企业在资产负债表日已经存在现时义务，需要调整原先确认的与该诉讼案件相关的预计负债，或确认一项新负债。

(二)资产负债表日后取得确凿证据，表明某项资产在资产负债表日发生了减值或者需要调整该项资产原先确认的减值金额。(三)资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。

(四)资产负债表日后发现了财务报表舞弊或差错。

企业会计准则第36号—关联方披露 修订后的主要变化

（1）取消有关个别财务报表中关联方关系及其交易信息披露的豁免（2）扩展了关联方的外延，并明确了相关问题（3）增加了信息披露内容

无论是否发生了关联方交易，企业都应当在财务报表附注中披露母子公司的关系

在发生关联方交易的情况下，披露未结算项目的条款和条件，以及有关提供或取得担保的详细信息；未结算项目的坏账准备金额。关联方交易按关联方分别披露

只有在提供充分证据的情况下，企业才能披露关联方交易采用了与公平交易相同的条款

<#004699'>5 <#004699'>5 <#004699'>5 7 7 7 <#004699'>5 <#004699'>5 <#004699'>5

第二篇：房地产销售人员物业管理知识培训

售楼人员物业管理相关知识培训

第一部分公司简介

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企业概况 企业文化 企业规模 企业荣誉

第二部分物业管理中的几个概念

A、物业：

有广义和狭义之分。房地产、不动产类物业是广义的物业，物业管理中所说的物业是狭义的物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套实施、设备和场地。

B、物业管理：

同样有广义和狭义之分。广义的物业管理是泛指一切有房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

C、物业服务费：

物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。包括：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

9、法定税费；

10、物业管理企业的利润；

11、经业主同意的其它费用。

D、业主：

小区内住宅和非住宅房屋的所有权人、包括一切法人和自然人。

E、业主公约：

是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主具有约束力。

F、业主大会：（业主权益的表现；最高权力机构）

是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。1

G、业主委员会：（执行机构）

是业主大会的执行人，需经房地产行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织，由业主共同选举产生，业主和使用的权力主要通过业主委员会来实现。

H、自用部位：

指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括：自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。

I、共用部位：

指结构相连或具有共有、共用的部位、设施、设备，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙等）、抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排污、排水道（管）机电设备、本体消防设施等。

第三部分物业管理服务内容与相关收费标准

 物业管理基本内容

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系，相互促进。物业管理涉及的服务业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业写字楼等，服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

A、常规性的公共服务。

这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有业主提供的服务，包括：

（1）房屋的维护与修缮。（2）房屋配套设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；

（5）安全管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

B、针对性的专项服务。

这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足

其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

C、委托性的特约服务。

特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物

业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

 物业管理基本服务内容

① 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼

梯间、走廊通道、门厅等；

② 公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水道、落水管、垃圾

道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；

③ 市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、电话亭、电话IP箱等；

④ 公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理；

⑤ 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所等；

⑥ 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等； ⑦ 交通与车辆停放秩序的管理；

⑧ 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；

⑨ 管理与物业相关的工程图纸、业主/住户档案与竣工验收资料；

⑩ 组织开展社区文化娱乐活动；

⑾ 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护；

⑿ 社区服务项目的制定和开展；

 物业管理相关收费项目与标准

**市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）：

一级服务（指导价0.1元/㎡。月，不含电梯使用费）

二级服务（指导价0.3元/㎡。月, 不含电梯使用费）

三级服务（指导价0.5元/㎡。月，不含电梯使用费）

四级服务（指导价0.7元/㎡。月，不含电梯使用费）

五级服务（指导价0.9元/㎡。月, 不含电梯使用费）

六级服务（指导价1.1元/㎡。月, 不含电梯使用费）

七级服务（指导价1.3元/㎡。月，不含电梯使用费）

第四部分物业管理过程中几个基础性文件及其区别

A、物业管理规定B、物业管理服务合同C、业主（临时）公约

D、业主委员会章程E、住户手册

一、制定目的不同

A 为了保障物业的正常使用，为业主和使用人创造一个良好的社区生活环境，全体业主和使用人共同遵守的各种规定。

B 确定双方委托与被委托的法律关系，明确双方的权力和义务。

C 对全体业主有共同的约束力，有关业主的行为守则。

D 确定业主委员会的权力、义务及业主委员会的基本情况

E 为了让住户了解物业的概况、管理公司的职责权限、管理的内容和主要规定、住户的权力和义务等等，加强物业公司与住户的联系。

二、制定者不同

A、E是由物业管理企业制定的；

C、D 是由业主委员会（业主大会）制定的（业主临时公约有开发商制定）

B是由物业管理企业与业主双方协商制定的。

三、制定时间不同

A、E是在物业管理企业接管物业后，业主入住时；

B是在业主委员会决定聘请物业公司时（前期物业管理服务合同是在开发商领取房屋预售证前一个月时）；

C是在召开业主大会时（业主临时公约是在开发商与首位购房者签订购房合同之前）； D是在成立业主委员会时。

四、制定内容不同

A、包括物业的管理机构；管理原则；管理机构的职责权限；物业的使用、维修和养护；环境和安全的管理；综合服务；管理经费问题；违反物业管理规定的处理原则；对管理公司和管理人员的要求；建设文明物业等。

B、包括管理项目；管理内容；管理费用；双方权利和义务；合同期限；违约责任等。

C 包括物业的基本情况业主会议的召集和决定物业重大事项的方式；业主的权利和义务；业主应付的费用；违约责任；其他事项等。

D成立业主委员会的目的；业主委员会的宗旨；业委会的权利和义务；成立的方法；业委会会议及业主会议；业主会议的主要任务；业委会的任务；有关补充说明。

E包括物业概况；物业的管理；业主或使用人须知；日常管理与维修；综合服务；其他。

五、性质不同

A、具体管理措施，具有权威性和有效力。

B、具有法律约束威力的文书形式。

C、公共契约，应遵守的道德规范或行为准则。

D、具有法规性质，是这个组织或团体进行管理的有效工具，是组织或团体成员遵守的根本

准则。

E、由住户保存的文件。

第五部分物业管理相关法律法规

 《全国物业管理条例》

 《房屋建筑工程质量保修办法》

 《住宅室内装饰装修管理办法》

 《物业承接查验办法》

 《**市物业服务收费管理办法》

 《**市车辆停放服务收费管理规定》

 《**市城市房屋安全管理条例》

第六部分购房者（业主）关心的几个物业管理方面的问题

1、一楼住户不用电梯，为什么要交电梯费？

2、家中被盗，物业公司是否负责赔偿？

3、停在小区内的电动车或汽车被盗，物业公司是否负责赔偿？

4、物业公司服务不到位，业主是否有权不交物业费？

5、交了物业费，为什么家中水电维修，还要另外收费？

6、房屋空置，没有入住，为什么还要交物业费？

第三篇：房地产公司财务管理制度

房地产公司财务管理制度

财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构,负责公司日常财务管理,筹资管理和财务分析工作,其工作范围和职责主要有:

1,负责公司财务管理工作.编制公司各项财务收支计划;审核各项资金使用和费用开支;收回售楼 款,清理催收应收款项;办理日常现金收付,费用报销,税费交纳,银行票据结算,保管库存现金及银行 空白票据,按日编报资金日报表;做好公司筹融资工作;处理,协调与工商,税务,金融等部门间的关 系,依法纳税.2,负责公司会计核算工作.遵守国家颁布的会计准则,财经法规,按照会计制度,进行会计核算;编制 ,季度,月份会计报表;按照会计制度规定设置会计核算科目,设置明细帐,分类帐,辅助帐,及时 记帐,结帐,对帐,做到日清月结,帐帐相符,帐实相符,帐表相符,帐证相符;管理好会计档案.3,负责公司成本核算和成本管理.设置成本归集程序和成本核算帐表,做好成本核算,控制成本支出, 收集登记汇总各项成本数据资料,及时,正确地为成本预测,控制,分析提供资料;按合同,预算,审核 支付工程,设备,材料款项,配合工程部等部门做好工程,材料设备款的结算及竣工工程决算;完善各 项成本辅助帐的设置,健全各项统计数据.4,建立经济核算制度,利用会计核算资料,统计资料及其他有关的资料,定期进行经济活动分析,判 断和评价企业的生产经营成果和财务状况,为公司领导决策提供依据.5,配合公司内部审计.根据上述工作范围和职责,为加强财务管理,特制定本制度.第一章 资金审批制度

1,总则

⑴ 所有款项的支付,须经公司主管领导批准.如果主管领导不在公司,应以电话或传真的方式与其 联系,确认是否批准款项的支付,事后请其在支出单上补签意见;

⑵ 财务专用章,公司法人章及支票必须分开保管,公司法人章由办公室主任负责保管,财务专用章 和支票由出纳负责保管.办公室主任或出纳不在单位期间,印章应由法定代表人指定的专人保管.印章代管须办理交接手续,代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司,如因工作需要,需先 填好限额,并经公司主管领导批准;

⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称,收取的发票须与收款相符.如收款人因特殊情况 需要公司予以配合支付给第三者,必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务),须公司主管领导批准;⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件,复印件不得作为原始凭证.如遇特殊情况须经公司主管领导批准.

第四篇：房地产公司财务管理制度

房地产公司财务管理制度

2010-03-19 00:00:00 作者：admin 来源： 浏览次数：3003 网友评论 0 条

第一章总则

一、为了加强公司财务管理,规范公司经济活动行为,确保公司财务管理工作健康有序进行, 依据《中华人民共和国会计法》、《会计准则》以及相关《内部会计控制规范》的法律法规和公司的各项规章制度。特制定本办法。

二、财务管理的基本任务和方法，是做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

三、财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

第二章财务人员及工作职责

四、财务人员的聘用一律由集团总部负责。

五、财务人员必须对会计凭证、会计账簿、会计报表等重要的会计资料要健全档案管理，严格按照《档案管理条例》进行立档、归档、借阅、注销等登记工作，妥善保管，防止毁损、丢失。

六、出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。

七、财会人员力求稳定，不随便调动。财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。必须会同有关人员编制财产、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账簿、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须监交。公司一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部经理进行监交；财务部经理的交接，由集团财务会同单位领导进行监交。

八、财务部经理的主要工作职责：

1、主持财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；协调、配合集团总部的查询。

2、执行董事长和集团总部有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，按期向总部财务、董事长、提交财务分析报告等资料；

3、指导本部门财务人员的业务工作，正确核算成本、盈亏，不断提高财会人员的素质和业务水平。

4、财务部门向税务、工商、银行等单位报送的所有报表，必须经公司法定代表人或由董事长授权资格人签名后报出。

5、按照公司要求，协调并正确处理好企业与税务、银行之间的关系。掌握最新税法规定，及时向税务人员咨询并办理纳税和减免税申报工作。按月按时申报纳税，积极配合公司领导进行融资工作。

6、负责公司制度施行时的有关协调、审核、监督工作，参与公司经济合同等重要事项工作，发现问题及时纠正。对违犯规定的事项有权提出异议并报告总经理、董事长。

7、完成董事长、总经理临时交办的事项。

九、会计人员的主要工作职责：

1、在财务部经理的领导下，认真执行岗位责任制，记账、算账、报账必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月结，按期报账。各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。

2、会计人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级领导和财务部门报告。

第三章会计核算

十、公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。

十一 计账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制。以人民币为计账位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。一切会计凭证、账簿、报表中各种文字记录用中文记载；数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

十二、公司对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，如应付工资、应提折旧等均按规定时间进行，不应提前或延后。

公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。

十三、各类固定资产折旧年限为：

1、房屋及建筑物30年；

2、机器设备（含室内装修）10年；

3、电子设备、运输工具5年；

4、其他设备5年。

固定资产的残值率为10%。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。

十四、无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。

法律和合同或者企业申请书均未规定有效年限的，按照不少于10年的期限确定。

十五、递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。

开办费从企业开始生产、经营月份的次月起，按照不短于5年期限分期摊入管理费用。

第四章现金管理

十六、公司的现金收支业务必须通过出纳人员，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证、业务发生的顺序，及时登记“现金日记账”，做到日清月结、账款相符，严禁白条抵充库存现金。财务主管人员应对出纳库存现金随时进行抽查（每月至少二次），查账是否相符并做好抽查记录。非本公司人员不得借款(含集团总部)，特殊情况须董事长批准或同意。财务人员要经常督促借款人员按时报销。每月末须报借款明细附报表后。

十七、核定现金借款限额；因公借款，一般情况下，事情办妥或出差回来必须七日内报账，归还借款；特殊情况下（事先告知财务主管）十曰内报账、还款；否则财务有权按违反财务制度论处。（现金限额标准祥见表1）

十八、所有款项（楼款或预售定金）原则上存入专用户，不得坐支；特殊情况须说明原因（不影响相关事项的情况下）。所有支出经批准后从专用户转入正常户使用。

十九、销售规定：

1、售（租）楼（店）签约：由售楼部办理售楼签约的同时，通知公司财务人员带票据前来收款；

2、开票：售楼部人员按照合约条款开出收款票据，注明相关款项内容和金额，并在收款票据开票人处签字，以示负责。

3、收款：公司财务人员根据合同条款和收款票据开出的金额进行核对，确认无误后，签收货款，并在票据收款人处签字，以示负责。

4、售楼部应将每日销售、收款等信息填写相关“销售报表”并以OA方式报送公司财务等相关部门和集团董事长、财务、审计部门。

除规定所用现金支付的项目外，一切付款均通过银行转帐结算（不得用现金支票），任何人员不得将现金收入款直接用于款项支付。

二十、财务主管人员应及时督促有关部门对应收款项的催收，清欠工作，任何人员不得以任何理由长期拖欠公款，是公司员工的直接从工资中扣除，超通知期限的按月息5%计收利息。

第五章银行存款管理

二十一、任何单位和个人不得以任何理由出租、出借帐户，不得将公司资金以个人名义开立帐户存储，损坏公司形象和利益，如发现立即制止并报董事长进行处理。

二十二、按揭楼款以存入的银行回单为凭，出纳人员据此填写收据或发票。每月对账

若有不明款项收支必须及时查明并按规定及时处理。按照各种结算方式的规定，填制或取得银行即发的收款或付款结算凭证，要随时掌握银行存款收支和结余情况。严禁签发空头支票，并按业务发生的顺序，逐笔登记银行存款日记帐，为合理调度资金组织货币资金的收支平衡提供资料。

第六章费用及款项支付管理

二十三、报销或付款时的经办人员流程：

费用类：

本司员工谁经办谁负责。

A费用单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②验收人证明人→③财务审核→④分管财务副总经理→⑤总经理→出纳复核付款。

B应酬或礼品等招待费单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②分管财务副总经理→③总经理→④财务审核（数额发票）→⑤出纳复核付款。

其它类：

对特殊无法取得发票又属于正常经营开支的。财务只要审核数量、金额、大小写是否一致即可；月底统一整理后到税务局申请开发票补税后再入账，原单据做为附件附在后面。

工程类：

工程(进度)款或供货款支付程序：

（1）乙方单位提出并填写工程进度款审核表,按程序到各部门批后，由工程部预算人员为经办人到财务部门填写工程款支付申请书并经各部主管签字后,财务部连同工程进度款审核表串发（OA）报董事长、集团财务。董事长三天内批复（假期顺延）。

（2）工程(供货)进度付款审批表。

(3)财务根据合同和预（结）算等资料进行审核。付款时要附发票，货物采购还要有本司指定人员的验收。

（4）多数散户付款，有关部门要统一造册，集中审核，手续完备后才能支付。

二十四、任何人无权随意给员工增加工资，调增工资需经董事长审批方可调资。

每月工资发放必须按规定的考勤制度计算后编出工资表，经审批后发放；奖金及过节费应事先向董事长申报，批准后开支。

二十五、电话费严格控制公务外使用电话，要求长话短说，废话少说，尽量减少通话时间和次数。对公司固定电话、个人移动电话公务通讯实行包干制度即：办公、移动电话包干。办公室每月报送或取单给财务报销并登记；财务年终统计结算。

二十六、差旅费报销标准

1、出差人员交通费、住宿费、市内交通费，实行分项计算的方法，经审核后方可报销。

3、探亲人员根据不同地区由办公室统一拟出方案(夫妻、儿女)，报总经理审批。

4、公司有紧急业务或特殊事由的出差人员，其出差费用(含交通工具)由总经理特批后报销。下级人员随从上级人员出差可以按上级人员或特批人员的住宿标准执行。集团总部派人协助人员的工资及差旅费(单程)由本公司规定先行报销交通费用；回程差旅费由集团总部垫发，经董事长批准后到公司随时报销。*工资为代收代付。*

5、报销票据背面都要有经办人签字或骑缝签字。

6、遇到特殊情况，超出报销标准，审核时须注明超出金额，最后由董事长决定签字。

二十七、办公费用，办公用品用具由办公室统一采购，办公室根据各部门使用情况填写“申请单”经批准后购买，并由专人负责登记保管，各部门人员领用办公用品用具时应登记，到办公室领用。

二十八、对于10000元以下的低值易耗品、固定资产购置必须事先写出书面申请报告，说明购置原因等事项，报总经理审批后方可购置。

二十九、除预付工程款以外所有非实物性款项支出，单笔凡超过10000元的要说明事由并经董事长批准后方可付款。日常经常性开支按月计划统一审批。

三

十、业务招待费，本着“节约、实惠”的原则。严格执行报批制度，每次业务招待均应事先征得总经理同意并批准。*

三

十一、礼品费用。赠送礼品一律实行事先申请，并征得总经理同意及批准。凡一次赠送礼品费用超过5000元以上的必须事前报董事长审批。

第七章 其他事项

三

十二、财务部门要进行定期或不定期的资产清查工作，确保公司资产安全完整，帐实相符，提高公司资产利用效率。如发生财产盘盈盘亏，应立即书面报告、查明原因，正确划分责任并按规定程序报批后处理。

三

十三、建立票证的购买、保管、领用、注销登记制度，特别应对现金支票、银行结算支票、发票和收据等重要票证加强管理，做好备忘记录。

三

十四、加强对财务印章内部牵制管理，实行印章分离掌管，财务专用章由财

务主管负责保管，支票印签何优仙一枚由董事长授权者根据董事长签字盖章、另加一枚由董事长授权，登记并妥善保管。(注)

三

十五、出纳人员定期向总部和董事长报送的资料有：

1．序时的现金日记账OA（每天）

2．序时的银行日记账OA（每项）

3．员工的工资表OA(每月)

4．现金结余清单（含借款单）OA(每月)

5．银行调节表（不一致）OA(每月)

6．银行对账单(OA)

三

十六、财务部门定期向董事长报送的会计资料有：

1．资金收支计划情况表（月计划表 季计划表）在当月25日前报下月或下季。

2．财务报表(每月)OA(资产负债表、利润表)

3．财务情况分析(每月)OA(开发成本明细项目、费用、纳税、往来分析)

4．工程(供货)进度款一览表(每月)OA

5．合同 登记一览表(无新增不必)(每月)OA

6．楼款销售一览表(每月)OA

第八章附则

三

十七、本规定是公司财务管理工作的主要依据，自2005年9月5日起执行。

三

十八、本规定授权财务部集团财务部、审计部负责解释。

楼（店）款销售情况一览表（一期、二期已销售额、已收金额；未销售额）

结合售楼部原始情况进行。已设计好。如何与财务表格合二为一。确定后执行

第五篇：房地产公司财务工作计划

房地产公司财务工作计划

房地产公司财务工作计划1

引导语：新的一年，某房地产公司在恢复中逐渐步入欣欣向荣，在公司进步的同时我们要看到不足。因此，财务部对充满激情的下一年作出了如下的展望和规划：

一、进一步加强员工的成本控制意识，严格控制借支的审批流程，层层把关。

当然，这个工作与各个部门的直接分管经理的管理是分不开的；同时，财务部将加强对新职工的成本费用报销和控制的宣传。对项目的冲账报销严格按照借支明细审批，超出借支范围的请款除特别批准外，财务一律不得核销负责人借支，并按公司规定收回借款或从工资扣除。

二、加强往来款项的催收力度。

需要各项目总监极力配合财务的此项工作，对各个项目的正常回款，按照公司财务部制定的佣金结算管理办法严格要求各项目部销售秘书按时报交销售报表和佣金结算表，除法定节假日外，财务部每月5日左右对各项目所报数据归总，向董事办上报当月资金收付计划。

三、配备财务人员。

财务部工作量日渐加强，鉴于目前财务工作在运作尚好，本着为公司节约人力资源成本的原则，财务建议至少增加一名主管会计，负责日常账务处理及成本费用报销审核把控，出纳除负责日常收支及资金收付计划外，加强往来款项的催要工作，成本会计负责按照公司的绩效考核方案进行公司人力资源成本提成的核算，另协助往来款项的.清欠工作。

四、配备金蝶升级版财务软件及多端口。

至少配备三个财务软件端口，董事办一个端口，主管会计一个端口，出纳一个端口，各负其职，出纳负责现金银行流水账记账核查兼负凭证审核，会计负责收、付、转全盘内、外账务处理，董事办设置查询功能，实时进入账务系统，进行现金银行查询，这样就必须具备一个条件，所有收支发生时，由经手人将手续完备的单据直接传递给会计、出纳同时记账，这样就均衡了平时的日常工作量，不会出现平时出纳忙，月底会计忙，并且会计出纳同时做了相当一部分重复工作，月底核对账务也很繁琐费时的情况，工作起来更加高效，有序，时效性和监控性更强。由此，财务管理更加规范，流水化，分工明确，并且董事办通过自己的查询端口可以随时了解公司资金状况，便于董事长统筹安排和临时资金调配。

五、日常工作。

认真完成每月原始凭证审核、纳税申报，凭证装订和财务档案、代理策划等合同管理，现金银行收支，提成核算发放，账务核对和往来款项催收等日常工作，保证不出差错，做好资金安排，保证公司资金正常运作。

六、其他。

配合其他部门完成公司交给的其他工作。

房地产公司财务工作计划2

回顾过去，展望未来，***房地产公司在恢复中逐渐步入欣欣向荣，新的20xx，财务部在保证工作顺利进展并取得长足的进步的同时，更要戒骄戒躁，继续保持20xx年的昂扬斗志，同时不断的发现并弥补工作中的不足，在保证作为公司核心的财务机构正常运作的前提下，将财务的管理提高到一个新的层次！因此，财务部对充满激情的20xx年作出了如下的展望和规划：

一、进一步加强员工的成本控制意识，严格控制借支的审批流程，层层把关，当然，这个工作与各个部门的直接分管经理的管理是分不开的；同时，财务部将加强对新职工的成本费用报销和控制的宣传，老职工带新职工，把***严格借支，节约费用，7天冲账的优良作风延续下去；对于项目的请款严格审批制度，经理一支笔制度，对项目的`冲账报销严格按照借支明细审批，超出借支范围的请款除特别批准外，财务一律不得核销负责人借支，并按公司规定收回借款或从工资扣除。

二、加强往来款项的催收力度，需要各项目总监极力配合财务的此项工作，对各个项目的正常回款，按照公司财务部制定的佣金结算管理办法严格要求各项目部销售秘书按时报交销售报表和佣金结算表，除法定节假日外，财务部每月5日左右对各项目所报数据归总，向董事办上报当月资金收付计划。

三、配备财务人员：财务部工作量日渐加强，鉴于目前财务工作在运作尚好，本着为公司节约人力资源成本的原则，财务建议至少增加一名主管会计，负责日常账务处理及成本费用报销审核把控，出纳除负责日常收支及资金收付计划外，加强往来款项的催要工作，成本会计负责按照公司的绩效考核方案进行公司人力资源成本提成的核算，另协助往来款项的清欠工作。

四、配备金蝶升级版财务软件及多端口：至少配备三个财务软件端口，董事办一个端口，主管会计一个端口，出纳一个端口，各负其职，出纳负责现金银行流水账记账核查兼负凭证审核，思想汇报专题会计负责收、付、转全盘内、外账务处理，董事办设置查询功能，实时进入账务系统，进行现金银行查询，这样就必须具备一个条件，所有收支发生时，由经手人将手续完备的单据直接传递给会计、出纳同时记账，这样就均衡了平时的日常工作量，不会出现平时出纳忙，月底会计忙，并且会计出纳同时做了相当一部分重复工作，月底核对账务也很繁琐费时的情况，工作起来更加高效，有序，时效性和监控性更强。由此，财务管理更加规范，流水化，分工明确，并且董事办通过自己的查询端口可以随时了解公司资金状况，便于董事长统筹安排和临时资金调配。

五、日常工作：认真完成每月原始凭证审核、纳税申报，凭证装订和财务档案、代理策划等合同管理，现金银行收支，提成核算发放，账务核对和往来款项催收等日常工作，保证不出差错，做好资金安排，保证公司资金正常运作。

六、其他：配合其他部门完成公司交给的其他工作。

房地产公司财务工作计划3

回顾过去，展望未来，xxx房地产公司在恢复中逐渐步入欣欣向荣，新的20xx，财务部在保证工作顺利进展并取得长足的进步的同时，更要戒骄戒躁，继续保持20xx年的昂扬斗志，同时不断的发现并弥补工作中的不足，在保证作为公司核心的财务机构正常运作的前提下，将财务的管理提高到一个新的层次！因此，财务部对充满激情的20xx年作出了如下的展望和规划：

一、进一步加强员工的成本控制意识，严格控制借支的审批流程，层层把关，当然，这个工作与各个部门的直接分管经理的'管理是分不开的；同时，财务部将加强对新职工的成本费用报销和控制的宣传，老职工带新职工，把xxx严格借支，节约费用，7天冲账的优良作风延续下去；对于项目的请款严格审批制度，经理一支笔制度，对项目的冲账报销严格按照借支明细审批，超出借支范围的请款除特别批准外，财务一律不得核销负责人借支，并按公司规定收回借款或从工资扣除。

二、加强往来款项的催收力度，需要各项目总监极力配合财务的此项工作，对各个项目的正常回款，按照公司财务部制定的佣金结算管理办法严格要求各项目部销售秘书按时报交销售报表和佣金结算表，除法定节假日外，财务部每月5日左右对各项目所报数据归总，向董事办上报当月资金收付计划。

三、配备财务人员：财务部工作量日渐加强，鉴于目前财务工作在运作尚好，本着为公司节约人力资源成本的原则，财务建议至少增加一名主管会计，负责日常账务处理及成本费用报销审核把控，出纳除负责日常收支及资金收付计划外，加强往来款项的催要工作，成本会计负责按照公司的绩效考核方案进行公司人力资源成本提成的核算，另协助往来款项的清欠工作。

四、配备金蝶升级版财务软件及多端口：至少配备三个财务软件端口，董事办一个端口，主管会计一个端口，出纳一个端口，各负其职，出纳负责现金银行流水账记账核查兼负凭证审核，会计负责收、付、转全盘内、外账务处理，董事办设置查询功能，实时进入账务系统，进行现金银行查询，这样就必须具备一个条件，所有收支发生时，由经手人将手续完备的单据直接传递给会计、出纳同时记账，这样就均衡了平时的日常工作量，不会出现平时出纳忙，月底会计忙，并且会计出纳同时做了相当一部分重复工作，月底核对账务也很繁琐费时的情况，工作起来更加高效，有序，时效性和监控性更强。由此，财务管理更加规范，流水化，分工明确，并且董事办通过自己的查询端口可以随时了解公司资金状况，便于董事长统筹安排和临时资金调配。

五、日常工作：认真完成每月原始凭证审核、纳税申报，凭证装订和财务档案、代理策划等合同管理，现金银行收支，提成核算发放，账务核对和往来款项催收等日常工作，保证不出差错，做好资金安排，保证公司资金正常运作。

六、其他：配合其他部门完成公司交给的其他工作。