房地产项目开发全流程梳理大纲

第一篇：房地产项目开发全流程梳理大纲

房地产项目开发全流程梳理

一、投资管理流程

1、项目投资管理制度

2、项目建议书编制指引

3、项目可行性研究报告编制指引

4、项目立项评审决策指引

二、项目报批报建流程

1、项目国有土地使用权证办理程序（详细分解）

2、项目建设用地规划许可证办理程序（详细分解各个环节）

3、项目建设工程规划许可证办理程序（详细分解各个环节）

4、项目施工许可证办理程序（详细分解各个环节）

三、规划设计管理流程

1、规划方案设计作业流程

2、建筑方案设计作业流程

3、景观环境设计作业流程

5、规划设计任务书编制要点

6、项目规划方案评审指引

7、建筑单体方案评审指引

8、景观设计任务书编制要点

9、施工图审查要点

四、工程建设流程

1、房地产项目开工前准备工作（1）交纳煤气（天然气）厂建设费（2）交纳自来水厂建设费（3）交纳污水处理厂建设费（4）交纳供热厂建设费

（5）交纳供电贴费及电源建设集资费（6）土地有偿出让项目办理“四源”接用手续（7）设计单位出报批图（8）出施工图

（9）编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金（10）办理消防审核意见表

（11）审批人防工程、办理人防许可证（12）领取开工审批表，办理开工登记

2、房地产开发项目的工程建设招投标（运营管理部）（1）办理招标登记、招标申请（2）招标准备（3）招标通告

（4）编制招标文件并核准（5）编制招标工程标底

（6）标底送审合同预算审查处确认（7）标底送市招标办核准，正式申请招标

（8）投标单位资格审批（9）编制投标书并送达（10）召开招标会，勘察现场（11）召开开标会议，进行开标（12）评标、决标（13）发中标通知书（14）签订工程承包合同（15）工程承包合同的审查

3、房地产开发项目开工手续的办理（1）办理质量监督注册登记手续（2）建设工程监理（3）办理开工统计登记（4）交纳实心黏土砖限制使用费（5）办理开工前审计（6）交纳投资方向调节税（7）领取固定资产投资许可证（8）报装施工用水、电、路（9）协调街道环卫部门（10）协调交通管理部门

（11）交纳绿化建设费，签订绿化协议（12）领取建设工程开工证

4、工程进度管理流程

（1）工程进度管理规定（2）施工进度控制流程（3）施工进度控制指引

5、工程质量与施工管理流程（1）项目施工管理规定（2）施工组织设计流程（3）技术交底及施工图会审流程（4）样板指路制度

（5）工程质量现场检查内容与要求（6）材料设备质量技术要求管理规定（7）材料设备进场验收指引（8）质量保证资料检查要求

（9）分部（项）专业工程验收检查要求（10）项目预验收检查要点

6、项目竣工验收流程（1）办理单项工程验收手续

（2）办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》（3）商品住宅性能认定（4）竣工统计登记（5）办理竣工房屋测绘（6）办理竣工备案证

7、安全文明生产管理

（1）安全文明生产管理制度（2）施工现场安全风险与环境因素识别指引（3）施工现场安全检查指引（4）施工现场文明生产管理要点（5）工程事故处理指引

四、项目成本管理流程（1）成本管理制度（2）工程设计变更管理规定（3）现场签证管理规定（4）项目成本核算与分析指引（5）工程结算控制指引

五、营销管理流程

1、项目营销策划流程（1）总体策划（2）阶段策划及实施（3）市场调查与前期策划（4）营销策划工作规范

3、现场销售工作规范（1）销售准备工作（2）销售价格管理要点

（3）销售合同范围与草拟注意事项（4）销售面积确定操作要点

（5）广告方案与实施操作（6）销售过程管理要点（7）房产价格折扣管理指引

4、客户服务工作流程（1）客服职责

（6）预售许可证办理流程（7）项目交房流程（8）项目权属初始登记流程

六、项目物业管理流程

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

综合办、设计部、工程部、营销部、商务部、运营部、物业公司共同参与编制。以上内容供参考，实际编制过程中包括但不限于以上内容，与区域总部内部管理或本地区办理程序相违背的可以不用编制。

本次项目开发流程梳理为总部领导要求，请大家重视此项工作。

第二篇：北京房地产二级开发项目流程梳理

北京房地产项目二级开发 相关政府部门手续办理梳理探讨

一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可 许可依据：

《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。办理时限：7个工作日。

遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请 申报主体确定：

1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。受理条件：

申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：

一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：

（一）划拨用地

1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。2.建设计划主管部门以批准或核准方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

3.国土主管部门同意以划拨方式，为建设项目提供国有土地使用权的书面意见（原件或复印件）。

（二）土地市场供地（出让）

1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（建设单位持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订取得）复印件。

3.建设计划主管部门以批准、核准或备案方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

（三）依法转让登记

1.原建设项目《建设用地规划许可证》（含附图）复印件。2.《国有土地使用权转让登记表》（复印件）。

（四）依据城乡规划要求，完善建设用地规划许可的 1.《建设项目规划条件（自有用地）》（含附图）复印件。2.原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）原件或复印件。（1）对申报时提交原证件（含正本和附件、附图）的，规划部门在核发新证件时，将原证件加盖规划管理专用章后退还建设单位。

（2）对申报时未提交原证件（含正本和附件、附图）的，建设单位在领取新证件时，应持原证件（含正本和附件、附图）交由规划部门加盖规划管理专用章后，退还建设单位。

3.对因遗失或其他原因不能提交原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）的，须提交相关情况的书面说明和在公开发行的《北京日报》或《北京 晚报》或《北京青年报》等媒体上发布的“遗失公告”原件。

（五）法院裁决裁定

1.法院裁决裁定文书和协执书（复印件）； 2.建设计划主管部门批复文件：

（1）被裁决裁定项目的原建设计划主管部门批复文件（复印件）。

（2）建设计划主管部门对裁决裁定后项目（含项目建设主体、项目性质、建设规模）的批复文件或同意办理新的项目批复文件的书面意见（原件）。

3.国土部门意见：

（1）被裁决裁定项目的原《国有土地使用证》（复印件）。（2）国土部门对裁决裁定后项目用地的处理意见（原件）。

二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。

五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。

六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/2000）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。

位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。

七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。

二、国有土地使用权证书（北京市国土资源局）

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源局临时土地使用证专用章》。（1）协议出让办理流程

项目类型：行政许可

审批机关：市国土资源局

承办部门：市土地利用事务中心

办理依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。

办理程序：收件-受理-审查-决定

收费依据和标准：按出让合同的约定需缴纳地价款

办理时限：16个工作日（不包括地价评审时间）

办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同》

申请方式：书面申请

受理条件：

1、市人民政府批准协议出让的批准文件；

2、通过建设项目用地预审，落实预审意见；

3、取得发改部门批准文件；

4、取得规划部门用地及建设规模的批准文件；

5、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；

6、未被司法机关查封土地使用权。

申请材料：

1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）；

2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括：

（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面界址、竖向界址；

（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；

（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；

（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；

（5）地价评估及审定地价水平情况；

（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；

（7）申请建设项目的特殊情况；

（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；

（9）申请人的具体联系人及联系电话。

现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）项。

3、申请人身份证明材料：

（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）；

（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；

（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；

（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；

（5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的，提交地价水平通知单（复印件）和土地评估结果报告（原件）；未审定地价水平的，提交土地评估技术报告（原件）两份及结果报告（原件），北京市地价审定表（原件）、宗地位置示意图（复印件）、现场照片十份，以及项目情况介绍光盘一张；

5、出让合同附件：

（1）合同附图（原件）一式五份；

（2）申请出让土地上的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提交各类用途的部位分布表及附图各五份（原件，加盖公章）。

6、合作建设项目提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）；

7、军用土地办理出让手续的，提交总后勤部的批准文件（原件）；

8、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，提交市（区）主管部门的同意意见（复印件）；

9、需加快签订合同的，按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺和预签申请（原件）；

10、属于新征地项目，提交征地批复和《建设用地批准书》；

11、根据土地登记情况，提交下列材料之一：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；

（2）《土地权属审查告知书》（原件，征地和土地储备阶段已进行过土地权属审查的提交《土地权属审查告知书》复印件）。

12、用地单位确需对原有用地范围进行分割的，由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

13、申请人为外资企业或中外合资企业的，提交合作企业、合资企业合同、章程的批复（复印件），以及公司章程、合作合同（复印件）。

（一）属于新建项目，还需提交下列材料：

1、《建设项目用地预审意见》及落实预审意见的书面材料（复印件）；

2、发改部门核发的项目核准批复或项目备案通知书（复印件）；

3、规划部门核发的《规划意见书》或规划条件（复印件）；

4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印件）；

5、建筑物内有地下人防的，提交市民防局的批准文件及有关图纸（复印件）；

6、设计单位关于建设项目面积及用途的说明（原件）；

（二）属于现状项目，还需提交下列材料：

1、涉及企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制后企业，并同意其办理土地出让的证明文件（原件）；企业重组、上市，因土地资产划转而名称不一致的，提交与之相关的市人民政府及国资部门相关批复文件（复印件）；

2、《房屋所有权证》（复印件）。无《房屋所有权证》的，提交房屋所在地的房屋管理部门核发的房屋确权证明文件（原件）。《房屋所有权证》所载权利人、《国有土地使用证》所载权利人或《土地权属审查告知书》确定的权利人与申报单位名称不一致的，提交名称一致的证明文件（原件）。《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载或《土地权属审查告知书》确定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的证明文件（原件）；

3、涉及国有企业用地补办出让手续的，提交国资部门或具备资产管理权的上级单位出具同意办理土地出让的证明文件（原件）；

4、中央在京单位办理出让手续的，提交上级主管部门的同意意见（原件）。

（2）招拍挂出让办理流程1、2、3、4、5、取得土地中标通知书 签订土地出让合同 缴纳土地出让金 缴纳契税 其他同上

三、建设工程规划许可证（北京市规划委员会海淀分局）《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产公司如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

事项名称：建设工程规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：

《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。办理时限：20个工作日。

遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请

申报主体：依法取得国有土地使用权的单位 受理条件：

申请核发《建设工程规划许可证（城镇建筑工程）》时，须提交以下材料： 1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

3.北京市发展和改革委员会批复的建设工程计划任务大表文件。4.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；

（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可 证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：

(a)《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件；(b)《国有土地使用权出让合同》复印件；(c)《国有土地使用权转让登记表》复印件；

（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】；

5.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。

6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：（1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的,需相应增加总平面图份数）。

（2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线；

（3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；

（4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；

（5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。

总平面图应有《技术经济指标明细表》，住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；

8.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图）或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如消防、文物、地震、环保、卫生、市政等）及相关材料。

9.北京市人防局批复的对项目建设方案人防工程的审核意见。10.北京市交通委员会对项目建设方案交通规划设计的审核意见。

11、北京市园林绿化局对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

12依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）的规定，居住项目（2007年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。

13.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。

14.其他法律、法规、规章规定的相关要求。

四、建筑工程施工许可证（北京市海淀区住房和城乡建设委员会）《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

行政许可事项名称：建筑工程施工许可证核发（含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案）

事项依据: 《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科〔2004〕174号）许可期限：8个工作日

是否收费及收费依据：本行政许可事项不收费

许可机关：

1、北京市海淀区住房和城乡建设委员会：负责本辖区内10万平方米以下工程建设项目施工许可证核发（其中国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目，占地跨越其他区县行政区域的项目、市住房城乡建设委决定不由区县住房城乡建设委办理的项目除外）。子项一：建筑工程施工许可证核发 办理程序：

（一）受理 提交材料：

1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（10）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）；（9）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

3、装饰装修工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件（仅外立面装修时提交）；

（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权人出具的同意装修证明）；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原 件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。时限：即时

（二）审查

1、现场踏勘 标准：

（1）工程用地位置、范围应当与规划许可一致；

（2）规划许可确定的用地红线范围内和代征地范围内施工现场拆迁进度应当符合施工要求；

（3）施工现场应当具备安全防护措施，施工围档的设置、地下管线的防护或者改移措施、毗邻建筑物的安全防护措施以及空中架设障碍物的排除情况等应当符合规定；

（4）施工现场供水和排水、供电以及施工道路应当满足施工要求，施工场地应当平整；（5）无违法开工行为。岗位职责及权限：

根据现场踏勘情况出具附带现场照片的《工程现场踏勘情况记录表》，由建设单位现场负责人签字确认。

符合要求的，将申请材料和踏勘记录表转初审人员；

不符合要求的，书面写明处理意见及理由后将申请材料和踏勘记录表转初审人员。时限：3个工作日

2、初审

标准：（1）施工场地已基本具备施工条件；（2）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（3）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（5）已经确定建筑施工企业；

（6）有满足相关设计规范要求的施工图纸；

（7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续；

（8）建设资金已经落实，工期不足1年的，到位资金不得少于工程合同价款的50％；工期超过1年的，到位资金不得少于工程合同价款的30％。

岗位职责及权限：

按照审查标准对申请材料和踏勘记录表进行审查。符合标准的，签署意见后将材料转复审人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将材料转复审人员。时限：1个工作日

3、复审

标准：同初审标准 岗位职责及权限：

按照复审标准对初审人员移交的材料进行审查。符合标准的，签署意见后将材料转决定人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将材料转决定人员。时限：1个工作日

（三）决定

标准：同审查标准 岗位职责及权限：

对行政许可申请作出决定。

同意审查意见的，签署决定意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。时限：2个工作日

（四）告知

岗位职责及权限：

对准予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》和《建筑工程施工许可证》，并在10日内将许可证书送达申请人。对不予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

子项二：重新申领施工许可证、变更施工许可证和遗失补证

（一）受理

提交材料：

重新申领施工许可证的提交：

1、建设单位变更的，建设单位重新申领建筑工程施工许可证时，应提交以下材料：

（1）变更情况说明及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；（3）重新填写、盖章的施工许可申请表；

（4）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

（5）已变更的国有土地使用证书、建设工程规划许可证。房屋装饰装修工程应当提交房屋所有权人同意的证明；（6）在建工程，提交施工、监理合同变更备案表;（7）竣工工程，提交原建设单位与施工单位、监理单位的合同终止备案登记表；

（8）需要挖掘道路的，提交道路主管部门、公安机关交通管理部门同意掘路占道证明；

（9）需要提交资金证明的，续建工期不足1年的，到位资金不得少于 续建工程合同价款的50％；续建工期超过1年的，到位资金不得少于续建工程合同价款的30％；

2、施工单位发生变更的，建设单位重新申领施工许可证时，应提交以下材料：

（1）变更情况说明及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；

（3）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件 和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（4）重新填写、盖章的施工许可申请表；

（5）招投标管理部门出具的施工合同解除备案表；

（6）建设单位与原施工单位共同确认的原施工单位已退出施工现场的声明；

（7）变更后的施工合同备案表。变更施工许可证的提交：

1、监理单位发生变更的，建设单位提出变更申请时，应提交以下材料：（1）变更事项书面申请及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；（3）《建筑工程施工许可申请表》；（4）与原监理单位合同解除协议；（5）变更后的监理合同备案表。

2、设计单位发生变更的，建设单位提出变更申请时，应提交以下材料：（1）变更事项书面申请及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；（3）《建筑工程施工许可申请表》；（4）建设单位与设计合同解除协议；

（5）已变更设计单位的建筑工程施工图设计文件审查合格书；（6）变更为新设计单位的建设工程规划许可证及附图。

3、工程名称变更的，建设单位提出变更申请时，应提交以下材料：（1）变更事项书面申请及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；（3）《建筑工程施工许可申请表》；（4）已变更的建筑工程规划许可证；

（5）在建工程，还应提交招投标管理部门出具的施工、监理合同备案表。

4、建筑规模变更的，建设单位提出变更申请时，应提交以下材料：(1)变更事项书面申请及法人委托书；(2)原施工许可证正本、副本原件；

(3)建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

(4)变更后的建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

(5)房屋装饰装修工程，应当取得房屋所有权人同意增加装修规模的证明；(6)需要进行施工图审查的，应提交建筑工程施工图设计文件审查合格书；有人防工程的，需提交施工图备案通知单；(7)变更后的施工、监理合同备案表；

(8)需要挖掘道路的，提交道路主管部门、公安交通管理部门同意掘路占道证明；

(9)资金证明，增加建筑规模部分工期不足1年的，到位资金不得少于新签订工程合同价款的50％；增加建筑规模部分工期超过1年的，到位资金不得少于新签订工程合同价款的30％。

5、合同开工日期、合同竣工日期变更的，建设单位提出变更申请时，提交以下材料：

（1）变更事项书面申请及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；

（3）建设单位与施工单位签订的施工合同开、竣工日期变更协议。

6、建筑工程施工许可证遗失的，建设单位申请补发建筑工程施工许可证时，提交以下材料：

1、补发申请及法人委托书；

2、建设单位组织机构代码证书复印件；

3、刊登在市级以上报纸的建筑工程施工许可证遗失声明。标准：申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。时限：即时

（二）审查

1、现场踏勘

现场踏勘人员可根据实际情况决定是否对工程现场进行踏勘。需要进行现场踏勘的，检查标准、岗位职责及权限同新发施工许可证现场踏勘标准。不需进行现场踏勘的，书面写明意见及理由后将申请材料和踏勘记录表转初审人员。时限：3个工作日

2、初审

标准：符合《北京市建筑工程重新申领、变更及补发施工许可证管理办法》（京建工[2006]435号）的规定 岗位职责及权限：

按照审查标准对申请材料和踏勘人员的处理意见进行审查。符合标准的，签署意见后将材料转复审人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将材料转复审人员。时限：1个工作日

3、复审

标准：同初审标准 岗位职责及权限：

按照复审标准对初审人员移交的材料进行审查。符合标准的，签署意见后将材料转决定人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将材料转决定人员。时限：1个工作日

（三）决定 标准：同审查标准 岗位职责及权限：

对行政许可申请作出决定。

同意审查意见的，签署决定意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。时限：2个工作日

（四）告知

岗位职责及权限：

对准予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》和《建筑工程施工许可证》，或者在原施工许可证备注栏中注明变更事项，并在10日内将许可证书送达申请人。

对不予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，连同申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期内）

五、商品房销售（预售）许可证（北京市住房和城乡建设委员会）《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市住房和城乡建设委员会，证书由其统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产公司在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。

行政许可事项名称: 商品房预售许可

事项依据: 《中华人民共和国城市房地产管理法》

许可期限： 商品房预售许可、商品房预售许可证变更10个工作日，商品房预售许可证延期3个工作日

是否收费及收费依据： 本行政许可事项不收费

许可机关：北京市海淀区住房和城乡建设委员会负责商品房预售许可的受理、初审，预售许可证变更的受理、初审，以及商品房预售许可证延期。市住房城乡建设委负责商品房预售许可的复审、决定，预售许可证变更的复审、决定（已由市住房城乡建设委受理的预售许可申请，预售许可证的变更仍由市住房城乡建设委受理、审查）

受理方式： 网上填报，书面受理

子项一：商品房预售许可 办理程序：

（一）受理

申请人应先登录北京市房屋交易权属管理系统（www.xiexiebang.com），在线填写预售许可申请信息后，提交以下书面材料：

1、商品房预售许可申请表（原件）；

2、开发企业营业执照副本和资质证书（复印件）；

3、已交付全部土地使用权出让金证明（原件），国有土地使用权证（复印件），出让（转让）合同（经济适用住房项目提交销售价格批准文件和城镇 建设用地批准书）（复印件）；

4、建设工程规划许可证（复印件）；

5、建筑工程施工许可证（复印件）；

6、开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明（原件）；

7、招投标管理部门出具的工程施工合同备案表（复印件）和经施工单位确认的施工进度计划；

8、属于绿化隔离带地区的项目，提交市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件（原件）；

9、已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明（原件）；

10、商品房预售方案，包括：

（1）房屋预售测绘成果备案表（原件）；

（2）房地产开发项目手册；

（3）销售机构和销售人员情况表一式两份（原件）；

（4）2007年3月1日后签订土地出让合同的，或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招标的住宅项目，还需提交项目建设方案（原件）及建设方案备案登记表（复印件）；

（5）规划管理部门出具的建筑物名称批准文件(复印件)；

（6）《临时管理规约》和《前期物业服务合同》（附电子版）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料 转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查

标准：申请人条件符合《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府209号令）的规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准对受理人员移送的申请材料进行审查。并对拟预售楼栋进行现场勘查，核实现场施工进度，确认施工区域的地上物已全部拆除，制作预售项目现场勘查报告。

符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员（市住房城乡建设委）。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定人员（市住房城乡建设委）。

时限：5个工作日

（三）决定

标准：同审查标准

岗位职责及权限：

对行政许可申请作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员（市住房城乡建设委）。不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员（市住房城乡建设委）。

时限：4个工作日

（四）告知

岗位职责及权限：

对准予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》和《商品房预售许可证》，并在10日内将许可证书送达申请人。

对不予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

子项二：商品房预售许可证变更

（一）受理

提交材料：

1、开发企业名称变更的提交下列材料：

（1）商品房预售许可证变更申请表（原件）；

（2）工商行政管理部门批准开发企业名称变更的文件（复印件）；

（3）名称变更后的开发企业营业执照副本（复印件）；

（4）名称变更后的开发企业资质证书（复印件）；

（5）开发企业书面通知预购人名称变更的承诺（原件）；

（6）预售许可证（原件）。

2、预售项目转让的提交下列材料：

（1）商品房预售许可证变更申请表（原件）；

（2）开发企业营业执照副本（原件）；

（3）开发企业资质证书（原件）；

（4）国有土地使用证（复印件）；

（5）建设工程规划许可证（复印件）；（6）建筑工程施工许可证（复印件）；

（7）土地使用权转让登记表（复印件）；

（8）已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明文件（原件）；

（9）开发企业书面通知预购人项目转让的承诺（原件）；

（10）预售许可证（原件）。

3、预售项目规划许可内容变更的提交下列材料：

（1）商品房预售许可证变更申请表（原件）；

（2）变更后的建设工程规划许可证（复印件）；

（3）预售许可证（原件）。

因规划许可内容变更涉及相关证件变更的，还需提交变更后的建筑工程施工许可证（复印件）或者出让合同及补充协议（复印件）或者国有土地使用证（复印件）或者已交清全部土地使用权出让金的证明（原件）或者已备案的预测面积测绘报告及面积变更汇交表（原件）等。

4、预售项目名称变更的提交下列材料：

（1）商品房预售许可证变更申请表（原件）；

（2）规划管理部门关于建筑物名称变更的批准文件（复印件）；

（3）预售许可证（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更 正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查

标准：在预售许可期限内，并符合《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府209号令）和《关于办理商品房预售许可证内容变更有关问题的通知》（京建交[2006]971号）的规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准对受理人员移送的申请材料进行审查。

符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员（市住房城乡建设委）。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定人员（市住房城乡建设委）。

时限：5个工作日

（三）决定

标准：同审查标准

岗位职责及权限：

对行政许可申请作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员（市住房城乡建设委）。不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员（市住房城乡建设委）。

时限：4个工作日

（四）告知

岗位职责及权限： 对准予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》和《商品房预售许可证》，并在10日内将证书送达申请人。

对不予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。时限：1个工作日（不包括送达期限）

子项三：商品房预售许可证延期

（一）受理

申请人登录北京市房屋交易权属管理系统（www.xiexiebang.com），在线填写预售许可延期申请信息后，提交以下材料：

1、项目已竣工验收备案的提交： ••（1）预售许可证延期申请（原件）； ••（2）商品房竣工验收备案表（复印件）；

2、商品房项目尚未竣工验收备案且未到商品房预售合同约定的房屋交付日期的，提交：

（1）预售许可证延期申请（原件）；

（2）建筑工程施工许可证（复印件），如已超过竣工日期，还应提交由建设单位、施工单位、监理单位三方盖章确认的施工合同竣工日期延期协议书和现场照片（原件）。

3、商品房项目尚未竣工验收备案，但已超过商品房预售合同约定的房屋交付日期的，提交：

（1）预售许可证延期申请（原件）；

（2）建筑工程施工许可证（复印件），如已超过竣工日期，还应提交由建设单位、施工单位、监理单位三方盖章确认的施工合同竣工日期延期协议书和现场照片；

（3）延期交房违约赔偿和房屋交付方案（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查

标准：申请人条件符合《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府135号令）和《关于办理预售许可证延期有关问题的通知》（京建交【2007】1254号）的规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准对受理人员移送的申请材料进行审查。

符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定人员。

时限：1个工作日

（三）决定

标准：同审查标准

岗位职责及权限：

对行政许可申请作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。

时限：1个工作日

（四）告知 岗位职责及权限：

对准予行政许可的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人，同时在交易权属系统中延长商品房预售许可证期限。

对不予行政许可的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

六、住宅质量保证书

我国房地产法规规定，房地产开发公司应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发公司应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从房地产开发公司将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行协商约定。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响的，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，房地产开发公司应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

七、住宅使用说明书

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位名称，委托监理的应注明监理单位；2、3、4、房屋结构类型； 装修、装饰注意事项；

上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的情况说明；5、6、7、8、9、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 门、窗类型，使用注意事项； 配电负荷；

承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

附件：建设工程竣工验收备案办事指南

事项依据: 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）

办理时限：5个工作日

是否收费及收费依据：本行政管理事项不收费

办理部门：由北京市建设工程安全质量监督总站及北京市公用工程质量监督站监督的工程，建设工程竣工验收备案由市住房城乡建设委办理；由区县建设工程质量监督机构监督的工程，建设工程竣工验收备案由所在区县建委办理。

受理方式：书面受理

办理程序：

（一）受理

提交材料：

1.工程竣工验收备案表原件（一式两份）；

2.工程竣工验收备案文件：

（1）工程竣工验收报告原件：在工程竣工验收报告，其主要内容应包括：工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容；

（2）建筑工程施工许可证复印件；

（3）单位工程质量综合验收文件原件（市政基础设施工程为“工程竣工验收鉴定书”和“单位工程质量竣工验收记录”；房屋建筑工程为“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”）；

（4）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及其它相关资料（仅限市政基础设施工程）：按照工程性质选择填写“市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单（表一）”或“市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单（表二）”（见附表）；

（5）备案机关认为需要提供的有关资料：工程规划许可证；

（6）法律、行政法规规定应当由规划部门出具的认可文件或者准许使用文件：指建设工程规划验收合格通知书（仅限建筑工程）建筑工程消防验收意见书；

（7）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

（8）施工单位签署的工程质量保修书：参照房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第80号令发布）、建设部国家工商行政管理局关于印发《房屋建筑工程质量保修书》示范文本的通知（建建[2000]185号）；

（9）商品住宅的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（中华人民共和国建设部令第78号令第五条、建设部[1998]102号文）；

（10）法规、规章规定必须提供的其他文件；

建设工程档案预验收意见原件（依据北京市人民政府129号令《北京市城市建设档案管理办法》第十四条）

32（11）法人委托书和法定代表人身份证明原件。

备注：备案表及备案文件内容严禁涂改，如有变更，须加盖单位公章。以上材料提交复印件的，需加盖申请人单位公章并注明原件存放处。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请资料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关范围的，向申请人出具 《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查

标准：符合《住房和城乡建设部关于修改<房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法>的决定》（住房城乡建设部令第2号）的规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准对受理人员移送的申请材料进行审查。

符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定人员。时限：2个工作日

（三）决定

标准：同审查标准 岗位职责及权限： 对申请事项作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。

时限：1个工作日

（四）告知

岗位职责及权限：

对符合标准的制作《办理结果通知书》和有关文件，并送达申请人。

对不符合标准的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

前期开发部A 李 政 法

2012年1月12日

第三篇：房地产项目开发流程

房地产项目开发流程图

房地产项目开发流程

节点 主要阶段 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门

主办部门工作内容 分项 主办部门 主办岗位 协办部门

土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 拓展部

规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 拓展部

现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部

了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 拓展部

了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部

土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 拓展部 开发部、运营部、工程部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 拓展部

对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部

土地深判 可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 拓展部

该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部

现状图（四至电子文件）拓展部

市场深度调研 “销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等

研发部：负责协助进行区域市场调研” 拓展部 销售部 研发部

项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售部 研发部

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 拓展部 研发部、运营部

开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部 工程部 开发部 销售 项目方案确定 拓展部

现金流测算 拓展部

对接发展中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作 拓展部

寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持 拓展部 财务体系、法务

项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究 拓展部

项目招商版盈利能力分析 拓展部

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 拓展部 财务中心

合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务中心、集团资管部

合作方案确定 拓展部 财务中心、集团资管部

合作细节确定 拓展部 财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议 “财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档” 拓展部 财务中心、集团资管部、综合管理部 合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理 “财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册” 拓展部 财务中心、集团资管部、法务综合管理部

投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 研发中心：项目方案 拓展部 研发中心

投经济标 确定土地上限 拓展部

拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 拓展部

挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 拓展部

获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 “法务：合同条款的草拟和完善

财务：提供资金” 拓展部 法务 财务部

用地规划许可证 土地出让合同 法务协同：提供土地出让合同 开发部 法务

出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部 财务

确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 开发部

委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 开发部 研发

向项目备案机关提交申请报告 开发部 建设用地规划许可证 开发部

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）开发部

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）开发部

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 开发部

交费证明 缴纳土地费用 开发部

1：500现状地形图3份（反楼座）开发部

详规 研发：委托设计详规 开发部 研发

办理土地证 土地出让合同 开发部

交费证明 缴纳土地费用 开发部

建设用地规划许可证 开发部

地籍图4份（薄膜图）开发部

土地登记申请书 开发部

土地确权来源证明文件 开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部 综管 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 财务中心 开发部

规划设计阶段 区域市场调研 “

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查” 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）“竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息” 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业销售部 商业销售部

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 “研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：配合完成公建类定位” 销售体系 招商策略公司 研发部 商业招商组

经济测算 “运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算” 研发部 运营部 财务部

项目发展报告 开发计划 “销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期” 研发 销售 工程 商业

项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营

资金流 “工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 开发：配套费及土地款支付计划” 财务 工程、开发

设计前期 明确产品设计思路 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 研发 销售

明确设计院选择标准 研发

制定设计组织计划 研发

方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 “法务：合同文义审核 运营：成本审核” 研发 运营部、法务部

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 “运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计

工程：参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见” 研发 工程 运营 商业

规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。“销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

开发：提供各项前期配套费用标准” 研发 运营 开发 销售 工程 商业

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部：负责提供图纸 开发部 研发部

修建性详规成果 开发：提供参考意见 研发 开发

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供图纸 开发部 研发部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。“销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见” 研发 运营 销售 商业 工程

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸 开发部 研发

建筑方案报建图 研发：提供报建图纸 开发 研发

景观概念方案设计及确定 “销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见 运营：成本核算及成本指标控制” 研发 销售 工程 运营 商业 指标确认阶段 项目成本指标确定 “销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实” 运营 销管 工程 研发 开发 财务 商业

项目考核指标确定 “销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期” 运营 销管 工程

考核指标调整 “销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司考核指标体系

工程：制定工期” 运营 销管 工程

施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 “运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估

法务：合同的审核” 研发 运营 工程管理部 法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 “销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

工程：提供工程技术专业建议” 研发 运营 销售 工程 商业

结构方案及设备选型研讨及确定 “运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发” 研发 工程 运营

地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 工程 研发

施工图成果 总平面图 研发

放线图 研发

桩位图 研发

施工图报建图 研发

消防、人防报建图 研发

施工图审查全图及计算书 研发

编制典型楼座建安预算 运营

施工图会审 “运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更” 研发 工程 运营

施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修 研发 客服

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更

工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化” 运营部 研发 工程 销售

综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条件 研发 开发

景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用控制 研发 运营

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更

工程：对选材、工艺做法提出专业性意见” 运营部 研发 工程 销售

开工开盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 研发

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：提供所需图纸 开发部 研发

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 开发部

建筑方案送审 建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 研发 1/500现势地形图1份 开发部

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

投资计划 开发部

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型 开发部

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 开发部

取得许可证 投资计划(项目备案)开发部

大配套 财务：提供资金保障 开发部 财务

小配套 财务：提供资金保障 开发部 财务

消防证明 研发：负责提供消防报建图 开发部 研发

绿化证明 研发：负责提供绿化报建图 开发部 研发

人防证明 研发：负责提供人防报建图 开发部 研发

地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义 开发部

现场工程放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 协助工程提供队伍信息 工程部 运营

建设工程规划许可证 开发部

规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部

首层平面图 “研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合” 开发部 研发 工程

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 开发部 工程

施工单位配合做记录、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 开发部 工程

移交施工单位 “研发：现场发现问题，及时解决

工程：组织施工单位交接，做好交接记录” 开发部 研发 工程

施工许可证 建设用地规划许可证 开发部

建设工程规划许可证 开发部

天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 开发部

工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 开发部

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务

建设项目投资计划（当年计划）开发部

施工图审查 研发：负责提供施工图及计算书 开发部 研发

质量监督登记表 工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系 开发部 工程

安全措施 工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。开发部 工程

安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理 开发部 工程

交费各专业会签单 建委各内部相关部门及配套各专业局确认 开发部

销售许可证 营业执照 开发部 资质证书 开发部

《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 开发部

投资计划(项目备案)开发部

《建设工程规划许可证》 研发：负责提供所需的全部图纸 开发部

《建设工程施工许可证》 开发部

公用基础设施配套证明 开发部

获取前期物业备案证明 “物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）研发：负责提供所需的全部图纸” 开发部 物业

基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明 开发部 工程

获取《面积计算成果表》 “开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 研发部：提供全套施工图” 销管

项目总平面图 研发：出图 开发部 研发

获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入 开发部 销管

企业投资项目备案 规划成果 开发部

大配套 开发部

开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场 工程

临水、临电 “工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护

财务：提供资金，运营：审核” 开发部 工程部、财务部、运营部

临水、临电 开发部 工程

平整场地 工程

施工组织方案 “研发：负责提供所需的全部资料

运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。” 工程 研发 运营

招投标、签订合同 勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）“研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标

法务：合同的审核” 工程 运营 研发 法务

桩基施工单位 运营配合招标、测算成本 工程 运营

监理 “运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核” 工程 运营 法务

土建施工单位 “运营配合招标、测算成本

法务：招投标文件的法务审核、合同的审核” 工程 运营 法务

甲供材、分包商 “运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核” 工程 运营 法务

沉降观测 运营配合招标、测算成本 工程 运营

土建施工单位的公开招标及合同备案 “工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案

运营：共同确定合同约定的各项条款” 开发部 工程 运营

施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审 研发：配合会审 工程 研发

会同设计院进行会审，签定会审记录 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 工程 研发

设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更 工程 研发 质量监督手续 办理质检委托 开发：配合办理相关手续 工程 开发

办理安全检查委托 开发：配合办理相关手续 工程 开发

环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

办理施工人员暂住手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

开工 开工 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程 研发

规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 研发、开发：配合验线 工程 研发、开发 桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准 工程 研发

桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程 桩基检测 委托桩基检测单位、签订合同 工程

进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 工程

开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程 工程 支护工程 工程

降水工程 工程

地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 研发：配合参与验收 工程 研发

基础施工 地基处理 工程

混凝土垫层 工程

地下防水 工程

混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题 工程 研发

基础验收备案 承建单位自评 工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工程

材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收 研发：配合参与验收 工程 研发

签定建筑工程分部工程（基础）验收表 工程

基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营 工程

项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 “销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议

研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等” 项目销售 研发、销售部、企划

价格策略 “销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控 运营：提供成本测算，确定销售基本均价” 项目销售 销管、运营

推广策略 “销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化

研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持” 企划 项目销售、研发部

招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部运营组及策略公司 商业运营组及策略公司

确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 企划 项目销售

制作公司寻找及确定 企划

策略公司寻找及确定 销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 企划 项目销售

媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果 企划 项目销售

活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容 企划 项目销售

项目推广定位确定 项目名称、组团名称 “研发：根据对产品的理解提出合理建议。销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。” 企划 项目销售 研发

项目核心推广理念确定 企划 项目销售 研发 SLOGON确定 企划 项目销售

项目核心识别系统确定 logo确定 销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 企划 销售部 VI系统及延展方案确定 企划 销售部

亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。“销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查

研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等

工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料” 项目销售 销管 法务 研发 工程

分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作 外卖场 企划部

销售道具准备 现场房型手册（亮相版）研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等 企划 研发部

售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）“销售：提出装饰及指引系统的合理化建议

工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划 工程、财务、项目销售、运营

样板间及样板环境指示说明系统 “销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸

工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持 运营：样板间装修成本核算及合同审批工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划 工程 研发 财务、项目销售、运营

沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）“研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘

销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择” 企划 研发、项目销售

入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）“销售：各种印刷类销售道具制作的确定

研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料

法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核” 企划 研发 工程项目 销售 法务

项目周边主要道路设置醒目指示系统 企划

（意向）派筹卡及纪念礼品 企划

联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装 车管部：提供看房车及司机 企划 车管部

进行联动单位的培训和包装 企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作 销售部（客资组）企划

意向商家签约 进驻意向书 法务：合同的谈判以及审核 商业销售部运营组 法务

确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 项目销售部：参与讨论，提出建设性意见 企划 项目销售 项目亮相细化方案确定 企划 项目销售

项目亮相媒体确定 企划 项目销售

项目亮相 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 企划 法务

新闻媒体新闻信息亮相 品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息 企划 品牌传播中心

亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 “研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等” 企划 研发 项目销售

项目开盘前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 “研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表” 项目销售 销售管理部 研发

销控 运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控 销管部

客户接待、客户问题汇总及反馈 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题 项目销售 研发 工程

客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 “销管：意向卡销售的组织工作

外卖场：意向客户推荐，客户关系维护” 项目销售 销售管理部 外卖场

交工标准确定 “销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。

” 研发部 法务 工程 项目销售 开发 运营

价格体系确定 “运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求

销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。” 销售管理部 项目销售 运营

合同准备 房型附图 研发：提供所有房型的房型附图 销售管理部 研发

交工标准 “研发：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的提示和规避。

工程：审核合同中的交楼时间及交工标准” 销售管理部 法务 工程 研发 小区摆位 研发：负责提供最终版的总平面图 销售管理部 研发

合同、附加协议等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定 销售管理部 法务

开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 企划 研发

楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 “研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约” 企划 研发、物业公司

购房须知，房型图，详细价格表 “研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系

工程：提供工程进度及交工标准” 企划 项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）企划

沙盘（细化景观及外檐）研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持 企划 研发

样板间、样板环境的指示系统的数据更新 研发：负责提供样板环境图纸和技术支持 企划 研发

销控表及销控贴，认购书，合同袋 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具 企划 销售管理部

项目形象的提升及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）企划

银行大协议的签订 财务中心：提供银行 销售管理部 财务中心

开盘 开盘 开盘庆典活动 “活动形式（演出 说明会 发布会）与会人员（演艺名人 专家学者）

告知途径（报广 海报 门票 DM单）” “销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持” 企划 项目销售 物业

客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作 “财务：收取定金、购房款

销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署” 销售管理部 财务 项目销售 回款落实 销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑 销管部 项目销售

日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整 销售管理部

产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 “企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向

销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售

外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户” 项目销售部 企划部，销管部

月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体系

价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 “运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化

销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系” 销售管理部 运营部、项目销售

月度推广计划执行 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容 企划 项目销售

户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传 企划 项目销售

营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 企划 项目销售

客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点 企划 项目销售

销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售道具 企划 项目销售

客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持 项目销售部 企划部

外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展 销售本部 企划部

项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作 企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具； 销管：提供销控 项目销售部

通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交 行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销售水平。项目销售部 月度付款计划及支付 “运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团

财务：审核价款单及发票，按资金情况付款” 企划 运营部 财务

合作方合同签订 “运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示

销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档” 销售管理部、企划部 运营部 法务 销售本部

回款 制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款 销售管理部 财务

月度指标考核 公司考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。” 运营部 “销售管理部 财务 ” 项目考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持

工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划” 运营部 “销售管理部 财务 开发 工程” 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交 综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档 销售管理部 综合管理部

项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息，予以清盘支持 销售体系

工程建设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计 工程

材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 工程

检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试 工程

钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程 工程

钢筋分项工程 工程

预应力分项工程 工程

混凝土分项工程 工程

现浇结构分项工程 工程

装配式结构分项工程 工程

混凝土结构子分部工程 工程

配套管线预埋 工程

重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 工程

“地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。” 工程

图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 研发：配合分析问题 工程 研发

设计变更 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

施工质量问题、事故处理 施工质量问题、事故的分析及调查 研发：配合分析问题 工程 研发 处理方案的制定、审核、审批 “研发：配合制定方案 运营：核定成本影响” 工程 研发 运营 处理方案的实施 工程

变更签证 设计变更 与设计沟通，协调，收发相关变更文件 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

工程变更 工程变更技术经济分析 “研发：配合技术分析 运营：进行经济分析” 工程 研发 运营

工程变更申请 “研发：协助现场进行变更签证

运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。” 工程 研发 运营

设计变更、现场核实 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

工程款支付 工程进度的确认 工程

工程款申请表审批 建立完整，准确的资金合同台帐 “运营：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付” 工程 运营、财务

工程款支付 财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款 工程 财务

主体验收备案 施工单位自评 工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工程

监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督部门 研发：配合参与验收 工程 研发

签定建筑工程分部工程（主体）验收表 工程

外檐装修材料确定 设计、研发定板 考察相关单位及实际工程 研发、运营：分别从技术、经济方面配合 工程 研发 运营

施工样板制作 工程

材料确定 研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料 工程 研发 运营

甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划 工程

编制招标文件 拟定投标单位 运营：审核招标方案 工程 运营

确定材料招标技术要求 运营：参与招标、测算成本 工程 运营

确定定标原则 运营：参与确定定标原则 工程 运营

考察投标单位 运营：参与考察并提出考察意见 工程 运营

招标、定标 运营：参与招标、定标 工程 运营

内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议 工程 客服

找平层 工程

面层 工程

防水 基层处理 施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护 工程 防水层施工 工程

面层砂浆 工程

抹灰 基层处理 施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理 工程

抹灰 工程

饰面板（砖）排砖 工程

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

勾缝 成品保护 工程

门窗 型材加工 工程

安装窗框 从业主使用方面检查安装效果 工程

安装窗扇 工程

封胶 工程

轻质隔墙 放线定位 工程 隔墙砌筑及安装 客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议 工程

幕墙 幕墙专业设计 研发：审核幕墙专业设计图 工程 研发

预埋件安装 工程

龙骨加工及安装 工程

幕墙面材安装 工程

封胶 客服：考虑外墙防水 工程

涂饰 基层处理 工程

底料施工 工程

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调 工程

水、暖、电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

室内消火栓系统安装 工程

给水设备安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

管道防腐，绝热 工程

室内排水系统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

雨水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

室内热水供应系统 管道及配件安装 工程

辅助设备安装 工程

防腐，绝热 工程

卫生器具安装 卫生器具安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

卫生器具给水配件安装 工程

卫生器具排水管道安装 工程

室内采暖系统 管道及配件安装 工程

辅助设备及散热器安装 工程

系统水压试验及调试 工程

防腐，绝热 工程

变配电室 变压器、箱式变电所安装 工程

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

接地装置安装 工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 工程

供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

桥架安装和桥架内电缆敷设 工程

电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆穿管和线槽敷线 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 工程

低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线 工程

低压气动力设备检测、试验和空载试运行 工程

桥架安装和桥架内电缆敷设 工程 电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆穿管和线槽敷线 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

插座、开关、风扇安装 工程

电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线 工程

钢索配线，电缆头制作 工程

导线连接和线路气试验 工程

灯具、插座、开关、风扇安装 工程

建筑照明通电试运行 工程

备用和不间断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 工程

柴油发电机安装 工程

不间断电源的其他功能单元安装 工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷线 工程

电缆头制作 工程

导线连接和线路气试验 工程

接地装置安装 工程

防雷及接地安装 接地装置安装 工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 工程

建筑物等电位连接，接闪器安装 研发：配合验收 工程 研发

智能化 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统 工程

办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统 工程

建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口 工程

火灾报警及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统 工程

安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统 工程

综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装 工程 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口 工程

电源与接地 智能建筑电源，防雷及接地 工程

环境 空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境 工程

住宅（小区）智能化系统 火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台 工程

通风与空调 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程

防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试 工程

除尘系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程

空调风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试 工程

净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试 工程

制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试 工程

空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试 工程

电梯安装 招标选定安装单位 选型及招标 工程

提供电梯井道土建节点图 预埋件的设置、预留洞口的设置 工程

指导电梯井道土建施工 土建交接检验 工程

电梯安装及调试 驱动主机 工程

导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）工程

安全部件，悬挂装置，随行电缆 工程 补偿装置，电气装置 工程

整机安装调试、验收 工程

各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理

毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图 工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案 与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收 综管：办理建设工程档案预验收证明 工程 综合管理部

与物业进行交接。（包括图纸）与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房 办理交接验收手续 工程 物业、客服

毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。“工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料” 运营 工程

成品房装修 从使用功能角度对室内装修进行查验 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清运 工程

吊顶 龙骨加工及安装 工程

封板 工程

洁具 洁具选型及招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

洁具安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

护栏和扶手制作与安装 工程

饰面板（砖）排砖 工程

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

勾缝 工程 涂饰 基层处理 工程

底料施工 工程

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

橱柜制作与安装 橱柜招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

橱柜设计 工程

橱柜安装 工程

门窗套制作与安装 工程

花饰制作与安装 工程

窗帘盒、窗台板 工程

暖气片安装 选型及招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

暖气片安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

裱糊与软包 工程

细部 工程

做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接 工程

成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图 工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案 综管：办理建设工程档案预验收证明 工程 综合管理部

与物业进行交接。物业：办理交接手续 工程 物业

成品房竣工结算 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 工程：核定工程量，提供相关变更，组织办理结算 运营 工程

配套手续及施工 排水 “运营：审查预算、确定工程费用 财务：提供资金，保证交费

工程：提供工作面监督施工、协助验收” 开发 运营 财务 工程

热力、排水 研发：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证排水、热力出图 开发 研发

热力 开发与供热办协调分级、寻找热源 开发

运营：负责工程招标 开发 运营

工程：提供工作面，监督施工、协调现场相关问题，协助验收、供热 开发 工程

财务：提供资金，保证交纳工程费 开发 财务 “销管：提供入住明细，运营：协助空房面积核算

财务：提供资金保证采暖费缴纳” 开发 销管、运营、财务

物业：供热移交物业 开发 物业

自来水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

研发：提供设计所需要的各种图纸 开发 研发

运营：负责招标、审核预算 开发 运营

工程：提供工作面，监督施工，协调现场相关问题 开发 工程

财务：提供资金、保证交纳工程费 开发 财务

工程：提供协助，保证挂表、通水、验收 开发 工程

园林用水、换热站用水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

工程：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表 开发 工程 财务：提供资金，交纳工程费 开发 财务 中水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图 开发 研发

物业：工程移交物业 开发 物业

工程：提供工作面，监督施工 开发 工程

财务：提供资金，保证交费 开发 财务

工程：协助现场，工程验收、通水 开发 工程

燃气 研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发 研发 专业局招标 开发

工程：提供工作面，保证施工、协调相关问题，监督施工、验收 开发 工程

财务：提供资金，保证交费 开发 财务

工程：协调现场整改、验收，保证点火 开发 工程

视讯 研发：提供设计所需要的图纸 开发 研发

工程：签订协议、信号开通 开发 工程

工程：提供工作面，监督施工、验收 开发 工程

电力 研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸 开发 研发

工程：提供进件所需的用电量、用电点 开发 工程

工程：提供工作面，保证施工监督施工 开发 工程

财务：提供资金支持，保证交费 开发 财务

工程：提供现场协助保证验收、挂表 开发 工程

场站点位置 研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持 开发 研发

排水、热力招标手续 “运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料” 开发部 工程 运营

配套施工 给排水与采暖 室外给水系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外排水系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外供热系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

电气 室外供电系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外照明系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

综合管网 室外智能化系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外燃气系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

环境施工 附属建筑 停车场 工程

围墙，大门 研发：配合验收 工程 研发 客服 物业

收集站 工程

景观 建筑小品，亭台，连廊 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

道路 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

花坛，场坪绿化 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

竣工结算 排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算 工程、开发：核定工程量 运营 工程 开发

结算稽核 全部合同结算并做项目整体结算报告 “销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况 研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书” 运营 工程 开发 研发 销管 竣工入住 室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍 组织进行现场检测 工程

住宅准入证 项目竣工验收报告 工程

建设工程规划验收合格证 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

非经营性公建配套证明 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

土地使用权证书 开发部

地名管理部门批准的地名文件 开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料 开发部 工程

人防验收 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

住宅准入证 规划验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

消防验收 “工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件” 开发部 工程 研发

通水、通电 工程：组织施工单位工人配合通水、通电 开发部 工程

大配套验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

竣工验收备案通知书 提供验收资料 工程

小配套验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

供热验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

人防验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

入住准备 工程质量保证书 工程：提供工程质量保证书所需相关数据 销售管理部 工程

住宅使用说明书 工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发 工程 开发

寄发《商品房交付使用通知书》 “法务：入住通知书的审核。

物业：电话通知业主入住信息（删除）协助相关入住事宜” 客服 法务 物业

对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程 运营：合同的签订、第三方队伍的招投标 法务：合同的审批等其他相关法务事宜 客服 运营 工程 法务

寄发入住通知书，销售客户资料移交客服 客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通 销售管理部 客服

楼牌标识 协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部 客服

物业用品储备 物业

物业接收钥匙、验房 工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续 物业 工程

入住 办理入住 制定入住流程 销管：可提供入住时间节点，配合制定 客服 销管、物业、工程

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 物业：提供人员支持 销管 物业

验房及交费 物业

收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 客服 验房问题汇总 客服

售后维修 工程：配合维修 客服 工程

售后及移交 投诉处理 工程：配合解决投诉问题 客服 工程

装修管理 工程：协调解决业主装修问题 客服 工程

施工资料整理及移交 工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 “工程：组织解决供暖问题 物业：提供入住情况 客服：解决维修问题” 开发 工程 物业 客服

通煤气 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 “工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 ” 开发 工程 物业

整体移交物业 移交建筑物及相关资料 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业

产品问题总结及反馈 “研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生” 客服 研发 工程 物业

初始登记 区局办理初始登记手续 “工程：提供竣工备案通知书、竣工图 研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确” 销售管理部 工程 研发

产权证办理 为客户办理产权证前期手续 “财务：房款多退少补、开据发票 物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证” 销售管理部 物业 客服 财务

分户土地证 “销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持” 开发 销售管理部 研发

土地证办理 为客户办理土地证前期手续 “物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等” 销售管理部 物业 财务

供热移交 保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续 客服：配合维修、移交工作 物业：管道井钥匙及设施等配合移交 开发 客服、物业

第四篇：房地产项目开发流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大

幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

第五篇：房地产项目开发流程

房地产项目开发流程

1：总体：

获得土地（土地证）------土地的性质及用途（建设用地规划许可证）------项目规划（建筑工程规划许可证）------开工建设（施工许可证）------达到销售形象开始销售（预售许可证）问题1：用地规划由谁发？

2：获得土地的几种方式：

A：竟拍B：项目转让C：项目合作

问题2：招、拍、挂的程序？土地费用由几部分组成？土地的出让金如何缴纳? 3：确定土地的性质：

问题3：老厂矿用地如何变性？

4：项目规划报建：

A：项目总体规划方案报批（规划局）。一般涉及容积率、建筑密度、建筑风格、退红线、功能设置、户型面积、绿化面积等等参数。

B：总体规划方案审批后，可报单体建筑方案审批。分别涉及到消防处、人防办、规划局、园林局等。有的地方还要求做环评报告（环保局）、地质灾害评价、水土保持评价等。C：方案审批完毕后，由设计院出施工图。

D：施工图报审：图审办对施工图进行审核（是否有违反国家规范的地方）；墙改节能办对节能设计进行审核。

注：以上AB项完成之后即可办理—建筑工程规划许可证。

5：项目工程建设：

A：前期三通一平（为施工做准备）。

B：施工单位招投标并签订合同----（招投标管理办公室）。

C：办理质量监督手续（质监站）。

D：办理施工许可证（市建委）。

E：工程施工全过程。---------------

F：工程验收：环保节能验收（墙改节能办）；消防验收（消防处）；人防验收（人防办）；

竣工验收（质监站）；----工程备案（档案馆、质监站）；规划验收（规划局）。

6：项目配套建设：（给水、排水、供电、供气、电视网络、弱电及智能化、景观道路等）A：供电：a、首先报用电规划图（一般由当地的电力设计部门出图纸，电业局审批）。b、供电施工（高压部分一般为电业局所控制）。

c、供电系统验收并移交电业局（电业局）。

B：给水：报建、施工、移交（自来水公司）。

C：供气：报建、方案、施工、验收（燃气公司）。

D：排水：排污接口（公共事业局）。

6：销售：（问题4：具体的流程细节？）

A：面积预测：按审批的及实际施工的图纸做面积预测（房管局）。

B：工程进展达到相关要求后，可办理房屋预售许可证（房管局）。

C：工程彻底完工后，房屋销售许可证（房管局）。

D：房屋销售---签订销售合同---合同至房管局备案。？

7：交付：

A：面积实测（房管局面积测定科）。

B：成立物业公司或外聘物业公司，签订物业服务协议。

C：交付钥匙入住。

D：可提供代办房产证等服务。（办房产证的细节？）