2010年的房地产项目开发流程

第一篇：2010年的房地产项目开发流程

房地产开发流程

目录

第一章： 项目决策阶段 第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章： 项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对 2 项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第５号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原 4 土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。土地主管部门（1）土地使用权出让

房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地

(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序

(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序

(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。

(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。

(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。

(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁 2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）

7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《所在地市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申 请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。

建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行 8 政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。

3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：

1）建设用地申请；

2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：

a1：2000地形图1份；

b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；

c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；

d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为： a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；

b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执； c施工图3份及光盘。

3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：

1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料： 1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；

4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证

6）经放线的《红线定位册》正本

5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》

2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。

《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；

2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复； 5）变更后的土地使用证；

6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；

9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）； 10）法院裁决项目还应提交判决书。

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

项目工程报建总流程：

实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单 位

建 设 单 位 建设项目报建登记

所在地市建设工程交易中心各有关管理机构

建 设 单 位

审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构所在地市建设工程交易中心

招 标 申 请 人 建设单位招标申请 招标投标监督管理机构 招 标 申 请 人

对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构

发布招标公告

所在地市建设工程交易中心

投标申请人 投标申请人投标报名 所在地市建设工程交易中心

招标人投标申请人 招标人对投标人资格预审 所在地市建设工程交易中心

招标人

招标咨询及答疑会 招标投标监督管理机构

投标人投标人

投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构

招标人

组织评标委员会

招标投标监督管理机构所在地市建设工程交易中心

招标人投标人

开

标

招标投标监督管理机构所在地市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

评

标

招标投标监督管理机构所在地市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

定

标

招标投标监督管理机构所在地市建设工程交易中心 招 标 人

核准招标投标情况报告

招标投标监督管理机构 各收费单位所在地市建设工程交易中心 招 标 人

中标公示，发出中标通知书

招标投标监督管理机构所在地市建设工程交易中心

招标人、中标单位

签订合同

合同备案管理机构所在地市建设工程交易中心

招标人、中标单位

领取施工许可证 市建设工程交易中心

中标单位 施工管理

市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照所在地省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。

工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：

1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。

3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o 筹建负责人变更时,应办理变更手续。

1、建设项目报建登记

凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。工作内容：

填报《所在地市建设工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。

报建信息管理：

1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作

日内）；

2、在交易中心媒介上发布报建信息；

3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知

填报《所在地市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理

（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；

（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；

（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭所在地市建设工程交易中

心（咨询台）开具的《所在地市行政事业性收费、基金缴款

通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为

计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标

情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

（一）投标申请人应是《中国所在地建设》网网员，并事先（7个

工作日以上）将下述资料内容报送所在地市建设工程交易

中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标活动有关的资料。

（二）网上投标报名。网址

www.xiexiebang.com

4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审 工作内容：

（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应

按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审

（二）投标申请人到所在地市建设工程交易大厅商务中心领取资

预审通知书和购买资格预审格式文件；

（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少

于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在所在地市建设工程交易中心采用

随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收 工作内容：

（一）招标文件编制

投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规

范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔

细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术

标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定

执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函；

2、施工组织设计或者施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他材料。

（三）投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交

投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前

，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以

前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改

或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工

作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按

时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会 工作内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招

投标监督管理机构的监督下，通过所在地市建设工程交易

中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字

[2001]7号文），并提供以下资料：

1、《所在地市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一

费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由所在地市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；

（三）所在地市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及

通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人

和招投标监督管理机构签收保存。

7、开

标 工作内容 ：

（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；

（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；

（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特

别说明的内容；

（四）设有标底的公布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监督管理机构进行监督管理

8、定

标 工作内容：

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔2001〕18号文件《所在地市建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：

1、由各收费单位确认的《所在地市建设管理收费认定表》；

2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费

制”收费项目的缴款凭据。

同时，向所在地市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写《中标公告公示、发布登记表》，按规定在所在地市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。

招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：(1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择 19 报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。

公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。(2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。

邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。

邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。

议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序

招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

20(1)工作程序

审查招标单位的资格； 报批招标申请书；

编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；

分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； 编制和寄送投标文件；

开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位；

发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。

招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标 21 单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录

1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表

3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件

9）购买招标文件登记表

10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11）标底(工程预算书)及所在地市建设工程项目造价咨询核准证(女ll有标底)12）评委名单

13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）唱标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告

20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表

24）所在地市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25）所在地市建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证 招标投标的管理 1）施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。

通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不 专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。其二是是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。(3)外国建筑施工企业的资质管理

随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境 24 内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有：

凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。

外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。

《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。2）工程建设管理。

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设 25 施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：所在地市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单； 3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证

(可用复印件)；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标公告；

（八）招标日程安排；

（九）招标文件及评标办法；

（十）投标申请书；

（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记录表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；

（十七）评标报告；

（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工合同或监理合同；

（二十一）合同备案表；

（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；

（二十三）所在地市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；

所在地市建设管理收费认定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调； 第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《所在地市房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。所在地市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查 重点项目考察 市场需求抽样调研 重点客户（群体）市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估 2）、项目差异性支撑力评估 3）、消费者选择性标准评估 4）、项目综合竞争力评估 目标市场定位与消费者需求研究 目标市场定位 目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述 营业员销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升 营销战略与主线策略 营业员销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位 定价预控及说明 付款方式建议 销售额动态测算 项目促销计划建议 渠道促销建议 公关活动促销建议 客户促销建议 品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议 营业员销预算

推广费用预计 营销费用预计

第二阶段：物业卖点与利益点转换分析 品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位 宣传攻势的确定 宣传途径的制定 功能划分建议 装修方向建议] 样板房的功能划分定义 看楼通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划项目标识（LOGO）设计 中英文标准字设计 标准色系 辅助色系 标准组合规范 特许组合 禁用组合 销售培训 销售管理策划 销售队伍进驻 销售执行

第三阶段：推广主题的制定 推广口号的制定 整体包装风格的确定

主要街区路段包装风格及具体形式 现场气氛营造风格及具体形式

展示中心及示范环境具体装修风格建议 样板房具体装修风格建议 看楼通道装饰风格建议 名片 信纸 信封 传真纸 文件袋 请柬 工作卡 水杯 烟灰缸 垃圾桶 车体

工地围墙设计 工地广告牌设计 导示牌设计 条幅设计 路旗设计 挂旗设计 车体包装设计

主要街区大型形象广告牌的设计展板设计 售楼处导示招贴 喷绘画设计 看楼通道设计 户形形象说明设计

样板房导示卡、牌、标志等设计行车导示系统设计

售楼书 售楼杂志 宣传折页 宣传海报 邮递单张

影视广告脚本创意

第四阶段：各销售期的广告具体创意 传播媒介的确定及具体媒介发布计划 展销会的配合 促销活动的配合 其他外卖场的配合 广告效果测定与监控 竞争对手监控 竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订。

3、按揭办理。1）公积金贷款： 贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

贷款流程图 咨询、领取表格

提出申请

签订借款合同、抵押合同

办理抵押登记手续

办理房屋财产保险

贷款转帐

每月还款

贷款结清注销

提交资料

1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；

2、明文件；

3、借款人所在单位同意贷款的证明；

4、的其他材料。

2）商业贷款

购房合同或意向书等有关证住房资金管理中心要求提供 贷款资格

贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：

一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

二、有稳定的职业和收入；

三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；

六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；

七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

八、贷款行规定的其他条件。

十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

贷款流程图

提交资料

个人需提供资料

1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《所在地市暂住证》以及所在地市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

3.与售房房单位签订的符合所在地市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

5.收入证明（盖单位公章）

6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。

贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图 提交资料

个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《所在地市暂住证》以及所在地市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

3.与售房房单位签订的符合所在地市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

5.收入证明（盖单位公章）

6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.借款人所在单位同意贷款的证明；

8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。

随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

4、抵押登记

房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。

第五章：交付使用阶段

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。

竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定的要求，具备使用条件，由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。竣工验收一般分为两个阶段，一是单项竣工验收，二是综合验收。所在地市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案，具体工作委托所在地市建筑工程质量监督站负责实施。工程竣工验收条件：

1、完成工程设计和合同约定的各项内容。

2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

3、于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5、有完整的技术档案和施工管理资料。

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

7、建设单位已按合同约定支付工程款。

8、有施工单位签署的工程质量保修书。

9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。工程竣工验收程序：

1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

3、建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

4、建设单位组织工程竣工验收。

1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况； 2）审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； 3）实地查验工程质量；

4）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： ㈠工程竣工验收备案表；

㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

㈣施工单位签署的工程质量保修书； ㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

二、申办建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

申报资料：

1）填写《建设工程规划验收申请表》； 2）市勘测设计院测绘的竣工图； 3）建设用地规划许可证； 4）建设工程规划许可证； 5）土地使用权权证； 6）拆迁验收审批书； 7）经审定的规划总平面图； 8）建筑核位红线图； 9）建设工程红线定位图册；

10）属成片小区的还需要提交市政工程、管线等相关设计资料； 11)其它相关资料。

另准备一份经批准的建筑工程施工图供现场验收用。

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。

房地产权属登记，是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。本市房地产权属证书包括《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《期房抵押证明》。

新建商品房屋的，应当在房屋竣工之后三个月内向有管辖权的登记部门申请房屋所有权、土使用权的初始登记，并且提交下列文件：

1、申请表

2、房地产开发资质许可证

3、建筑工程规划许可证（含规划办、处罚证明）

4、建筑红线定位图

5、建筑施工许可证

6、竣工验收证明

7、工商营业执照复印件

8、法人代表身份证复印件

9、授权委托书及代理人身份证复印件

10、房屋平面图

11、土地使用权属证件（查验证件）

12、建设用地规划许可证（查验证件）

13、用地红线图（查验证件）

新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后，售出或者交付给买受人之前，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。

四、物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。

开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

(一)住宅区规划图和批准文件；

(二)单体建筑、结构、设备竣工图；

(三)道路及地下管网竣工图；

(四)各种设备的使用说明书、电路示意图；

(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；

(六)其他必要资料。

在物业移交同时或移交之前，开发商应将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。

第二篇：房地产项目开发流程

房地产项目开发流程图

房地产项目开发流程

节点 主要阶段 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门

主办部门工作内容 分项 主办部门 主办岗位 协办部门

土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 拓展部

规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 拓展部

现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部

了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 拓展部

了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部

土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 拓展部 开发部、运营部、工程部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 拓展部

对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部

土地深判 可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 拓展部

该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部

现状图（四至电子文件）拓展部

市场深度调研 “销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等

研发部：负责协助进行区域市场调研” 拓展部 销售部 研发部

项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售部 研发部

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 拓展部 研发部、运营部

开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部 工程部 开发部 销售 项目方案确定 拓展部

现金流测算 拓展部

对接发展中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作 拓展部

寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持 拓展部 财务体系、法务

项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究 拓展部

项目招商版盈利能力分析 拓展部

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 拓展部 财务中心

合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务中心、集团资管部

合作方案确定 拓展部 财务中心、集团资管部

合作细节确定 拓展部 财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议 “财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档” 拓展部 财务中心、集团资管部、综合管理部 合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理 “财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册” 拓展部 财务中心、集团资管部、法务综合管理部

投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 研发中心：项目方案 拓展部 研发中心

投经济标 确定土地上限 拓展部

拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 拓展部

挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 拓展部

获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 “法务：合同条款的草拟和完善

财务：提供资金” 拓展部 法务 财务部

用地规划许可证 土地出让合同 法务协同：提供土地出让合同 开发部 法务

出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部 财务

确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 开发部

委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 开发部 研发

向项目备案机关提交申请报告 开发部 建设用地规划许可证 开发部

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）开发部

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）开发部

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 开发部

交费证明 缴纳土地费用 开发部

1：500现状地形图3份（反楼座）开发部

详规 研发：委托设计详规 开发部 研发

办理土地证 土地出让合同 开发部

交费证明 缴纳土地费用 开发部

建设用地规划许可证 开发部

地籍图4份（薄膜图）开发部

土地登记申请书 开发部

土地确权来源证明文件 开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部 综管 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 财务中心 开发部

规划设计阶段 区域市场调研 “

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查” 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）“竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息” 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业销售部 商业销售部

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 “研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：配合完成公建类定位” 销售体系 招商策略公司 研发部 商业招商组

经济测算 “运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算” 研发部 运营部 财务部

项目发展报告 开发计划 “销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期” 研发 销售 工程 商业

项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营

资金流 “工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 开发：配套费及土地款支付计划” 财务 工程、开发

设计前期 明确产品设计思路 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 研发 销售

明确设计院选择标准 研发

制定设计组织计划 研发

方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 “法务：合同文义审核 运营：成本审核” 研发 运营部、法务部

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 “运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计

工程：参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见” 研发 工程 运营 商业

规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。“销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

开发：提供各项前期配套费用标准” 研发 运营 开发 销售 工程 商业

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部：负责提供图纸 开发部 研发部

修建性详规成果 开发：提供参考意见 研发 开发

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供图纸 开发部 研发部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。“销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见” 研发 运营 销售 商业 工程

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸 开发部 研发

建筑方案报建图 研发：提供报建图纸 开发 研发

景观概念方案设计及确定 “销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见 运营：成本核算及成本指标控制” 研发 销售 工程 运营 商业 指标确认阶段 项目成本指标确定 “销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实” 运营 销管 工程 研发 开发 财务 商业

项目考核指标确定 “销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期” 运营 销管 工程

考核指标调整 “销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司考核指标体系

工程：制定工期” 运营 销管 工程

施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 “运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估

法务：合同的审核” 研发 运营 工程管理部 法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 “销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

工程：提供工程技术专业建议” 研发 运营 销售 工程 商业

结构方案及设备选型研讨及确定 “运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发” 研发 工程 运营

地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 工程 研发

施工图成果 总平面图 研发

放线图 研发

桩位图 研发

施工图报建图 研发

消防、人防报建图 研发

施工图审查全图及计算书 研发

编制典型楼座建安预算 运营

施工图会审 “运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更” 研发 工程 运营

施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修 研发 客服

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更

工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化” 运营部 研发 工程 销售

综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条件 研发 开发

景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用控制 研发 运营

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更

工程：对选材、工艺做法提出专业性意见” 运营部 研发 工程 销售

开工开盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 研发

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：提供所需图纸 开发部 研发

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 开发部

建筑方案送审 建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 研发 1/500现势地形图1份 开发部

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

投资计划 开发部

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型 开发部

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 开发部

取得许可证 投资计划(项目备案)开发部

大配套 财务：提供资金保障 开发部 财务

小配套 财务：提供资金保障 开发部 财务

消防证明 研发：负责提供消防报建图 开发部 研发

绿化证明 研发：负责提供绿化报建图 开发部 研发

人防证明 研发：负责提供人防报建图 开发部 研发

地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义 开发部

现场工程放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 协助工程提供队伍信息 工程部 运营

建设工程规划许可证 开发部

规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部

首层平面图 “研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合” 开发部 研发 工程

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 开发部 工程

施工单位配合做记录、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 开发部 工程

移交施工单位 “研发：现场发现问题，及时解决

工程：组织施工单位交接，做好交接记录” 开发部 研发 工程

施工许可证 建设用地规划许可证 开发部

建设工程规划许可证 开发部

天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 开发部

工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 开发部

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务

建设项目投资计划（当年计划）开发部

施工图审查 研发：负责提供施工图及计算书 开发部 研发

质量监督登记表 工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系 开发部 工程

安全措施 工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。开发部 工程

安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理 开发部 工程

交费各专业会签单 建委各内部相关部门及配套各专业局确认 开发部

销售许可证 营业执照 开发部 资质证书 开发部

《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 开发部

投资计划(项目备案)开发部

《建设工程规划许可证》 研发：负责提供所需的全部图纸 开发部

《建设工程施工许可证》 开发部

公用基础设施配套证明 开发部

获取前期物业备案证明 “物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）研发：负责提供所需的全部图纸” 开发部 物业

基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明 开发部 工程

获取《面积计算成果表》 “开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 研发部：提供全套施工图” 销管

项目总平面图 研发：出图 开发部 研发

获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入 开发部 销管

企业投资项目备案 规划成果 开发部

大配套 开发部

开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场 工程

临水、临电 “工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护

财务：提供资金，运营：审核” 开发部 工程部、财务部、运营部

临水、临电 开发部 工程

平整场地 工程

施工组织方案 “研发：负责提供所需的全部资料

运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。” 工程 研发 运营

招投标、签订合同 勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）“研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标

法务：合同的审核” 工程 运营 研发 法务

桩基施工单位 运营配合招标、测算成本 工程 运营

监理 “运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核” 工程 运营 法务

土建施工单位 “运营配合招标、测算成本

法务：招投标文件的法务审核、合同的审核” 工程 运营 法务

甲供材、分包商 “运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核” 工程 运营 法务

沉降观测 运营配合招标、测算成本 工程 运营

土建施工单位的公开招标及合同备案 “工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案

运营：共同确定合同约定的各项条款” 开发部 工程 运营

施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审 研发：配合会审 工程 研发

会同设计院进行会审，签定会审记录 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 工程 研发

设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更 工程 研发 质量监督手续 办理质检委托 开发：配合办理相关手续 工程 开发

办理安全检查委托 开发：配合办理相关手续 工程 开发

环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

办理施工人员暂住手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

开工 开工 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程 研发

规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 研发、开发：配合验线 工程 研发、开发 桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准 工程 研发

桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程 桩基检测 委托桩基检测单位、签订合同 工程

进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 工程

开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程 工程 支护工程 工程

降水工程 工程

地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 研发：配合参与验收 工程 研发

基础施工 地基处理 工程

混凝土垫层 工程

地下防水 工程

混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题 工程 研发

基础验收备案 承建单位自评 工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工程

材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收 研发：配合参与验收 工程 研发

签定建筑工程分部工程（基础）验收表 工程

基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营 工程

项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 “销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议

研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等” 项目销售 研发、销售部、企划

价格策略 “销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控 运营：提供成本测算，确定销售基本均价” 项目销售 销管、运营

推广策略 “销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化

研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持” 企划 项目销售、研发部

招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部运营组及策略公司 商业运营组及策略公司

确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 企划 项目销售

制作公司寻找及确定 企划

策略公司寻找及确定 销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 企划 项目销售

媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果 企划 项目销售

活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容 企划 项目销售

项目推广定位确定 项目名称、组团名称 “研发：根据对产品的理解提出合理建议。销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。” 企划 项目销售 研发

项目核心推广理念确定 企划 项目销售 研发 SLOGON确定 企划 项目销售

项目核心识别系统确定 logo确定 销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 企划 销售部 VI系统及延展方案确定 企划 销售部

亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。“销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查

研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等

工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料” 项目销售 销管 法务 研发 工程

分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作 外卖场 企划部

销售道具准备 现场房型手册（亮相版）研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等 企划 研发部

售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）“销售：提出装饰及指引系统的合理化建议

工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划 工程、财务、项目销售、运营

样板间及样板环境指示说明系统 “销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸

工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持 运营：样板间装修成本核算及合同审批工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划 工程 研发 财务、项目销售、运营

沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）“研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘

销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择” 企划 研发、项目销售

入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）“销售：各种印刷类销售道具制作的确定

研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料

法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核” 企划 研发 工程项目 销售 法务

项目周边主要道路设置醒目指示系统 企划

（意向）派筹卡及纪念礼品 企划

联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装 车管部：提供看房车及司机 企划 车管部

进行联动单位的培训和包装 企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作 销售部（客资组）企划

意向商家签约 进驻意向书 法务：合同的谈判以及审核 商业销售部运营组 法务

确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 项目销售部：参与讨论，提出建设性意见 企划 项目销售 项目亮相细化方案确定 企划 项目销售

项目亮相媒体确定 企划 项目销售

项目亮相 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 企划 法务

新闻媒体新闻信息亮相 品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息 企划 品牌传播中心

亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 “研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等” 企划 研发 项目销售

项目开盘前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 “研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表” 项目销售 销售管理部 研发

销控 运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控 销管部

客户接待、客户问题汇总及反馈 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题 项目销售 研发 工程

客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 “销管：意向卡销售的组织工作

外卖场：意向客户推荐，客户关系维护” 项目销售 销售管理部 外卖场

交工标准确定 “销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。

” 研发部 法务 工程 项目销售 开发 运营

价格体系确定 “运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求

销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。” 销售管理部 项目销售 运营

合同准备 房型附图 研发：提供所有房型的房型附图 销售管理部 研发

交工标准 “研发：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的提示和规避。

工程：审核合同中的交楼时间及交工标准” 销售管理部 法务 工程 研发 小区摆位 研发：负责提供最终版的总平面图 销售管理部 研发

合同、附加协议等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定 销售管理部 法务

开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 企划 研发

楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 “研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约” 企划 研发、物业公司

购房须知，房型图，详细价格表 “研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系

工程：提供工程进度及交工标准” 企划 项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）企划

沙盘（细化景观及外檐）研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持 企划 研发

样板间、样板环境的指示系统的数据更新 研发：负责提供样板环境图纸和技术支持 企划 研发

销控表及销控贴，认购书，合同袋 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具 企划 销售管理部

项目形象的提升及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）企划

银行大协议的签订 财务中心：提供银行 销售管理部 财务中心

开盘 开盘 开盘庆典活动 “活动形式（演出 说明会 发布会）与会人员（演艺名人 专家学者）

告知途径（报广 海报 门票 DM单）” “销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持” 企划 项目销售 物业

客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作 “财务：收取定金、购房款

销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署” 销售管理部 财务 项目销售 回款落实 销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑 销管部 项目销售

日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整 销售管理部

产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 “企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向

销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售

外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户” 项目销售部 企划部，销管部

月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体系

价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 “运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化

销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系” 销售管理部 运营部、项目销售

月度推广计划执行 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容 企划 项目销售

户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传 企划 项目销售

营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 企划 项目销售

客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点 企划 项目销售

销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售道具 企划 项目销售

客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持 项目销售部 企划部

外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展 销售本部 企划部

项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作 企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具； 销管：提供销控 项目销售部

通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交 行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销售水平。项目销售部 月度付款计划及支付 “运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团

财务：审核价款单及发票，按资金情况付款” 企划 运营部 财务

合作方合同签订 “运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示

销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档” 销售管理部、企划部 运营部 法务 销售本部

回款 制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款 销售管理部 财务

月度指标考核 公司考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。” 运营部 “销售管理部 财务 ” 项目考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持

工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划” 运营部 “销售管理部 财务 开发 工程” 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交 综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档 销售管理部 综合管理部

项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息，予以清盘支持 销售体系

工程建设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计 工程

材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 工程

检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试 工程

钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程 工程

钢筋分项工程 工程

预应力分项工程 工程

混凝土分项工程 工程

现浇结构分项工程 工程

装配式结构分项工程 工程

混凝土结构子分部工程 工程

配套管线预埋 工程

重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 工程

“地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。” 工程

图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 研发：配合分析问题 工程 研发

设计变更 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

施工质量问题、事故处理 施工质量问题、事故的分析及调查 研发：配合分析问题 工程 研发 处理方案的制定、审核、审批 “研发：配合制定方案 运营：核定成本影响” 工程 研发 运营 处理方案的实施 工程

变更签证 设计变更 与设计沟通，协调，收发相关变更文件 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

工程变更 工程变更技术经济分析 “研发：配合技术分析 运营：进行经济分析” 工程 研发 运营

工程变更申请 “研发：协助现场进行变更签证

运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。” 工程 研发 运营

设计变更、现场核实 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

工程款支付 工程进度的确认 工程

工程款申请表审批 建立完整，准确的资金合同台帐 “运营：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付” 工程 运营、财务

工程款支付 财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款 工程 财务

主体验收备案 施工单位自评 工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工程

监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督部门 研发：配合参与验收 工程 研发

签定建筑工程分部工程（主体）验收表 工程

外檐装修材料确定 设计、研发定板 考察相关单位及实际工程 研发、运营：分别从技术、经济方面配合 工程 研发 运营

施工样板制作 工程

材料确定 研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料 工程 研发 运营

甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划 工程

编制招标文件 拟定投标单位 运营：审核招标方案 工程 运营

确定材料招标技术要求 运营：参与招标、测算成本 工程 运营

确定定标原则 运营：参与确定定标原则 工程 运营

考察投标单位 运营：参与考察并提出考察意见 工程 运营

招标、定标 运营：参与招标、定标 工程 运营

内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议 工程 客服

找平层 工程

面层 工程

防水 基层处理 施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护 工程 防水层施工 工程

面层砂浆 工程

抹灰 基层处理 施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理 工程

抹灰 工程

饰面板（砖）排砖 工程

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

勾缝 成品保护 工程

门窗 型材加工 工程

安装窗框 从业主使用方面检查安装效果 工程

安装窗扇 工程

封胶 工程

轻质隔墙 放线定位 工程 隔墙砌筑及安装 客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议 工程

幕墙 幕墙专业设计 研发：审核幕墙专业设计图 工程 研发

预埋件安装 工程

龙骨加工及安装 工程

幕墙面材安装 工程

封胶 客服：考虑外墙防水 工程

涂饰 基层处理 工程

底料施工 工程

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调 工程

水、暖、电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

室内消火栓系统安装 工程

给水设备安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

管道防腐，绝热 工程

室内排水系统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

雨水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

室内热水供应系统 管道及配件安装 工程

辅助设备安装 工程

防腐，绝热 工程

卫生器具安装 卫生器具安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

卫生器具给水配件安装 工程

卫生器具排水管道安装 工程

室内采暖系统 管道及配件安装 工程

辅助设备及散热器安装 工程

系统水压试验及调试 工程

防腐，绝热 工程

变配电室 变压器、箱式变电所安装 工程

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

接地装置安装 工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 工程

供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

桥架安装和桥架内电缆敷设 工程

电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆穿管和线槽敷线 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 工程

低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线 工程

低压气动力设备检测、试验和空载试运行 工程

桥架安装和桥架内电缆敷设 工程 电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆穿管和线槽敷线 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

插座、开关、风扇安装 工程

电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线 工程

钢索配线，电缆头制作 工程

导线连接和线路气试验 工程

灯具、插座、开关、风扇安装 工程

建筑照明通电试运行 工程

备用和不间断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 工程

柴油发电机安装 工程

不间断电源的其他功能单元安装 工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷线 工程

电缆头制作 工程

导线连接和线路气试验 工程

接地装置安装 工程

防雷及接地安装 接地装置安装 工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 工程

建筑物等电位连接，接闪器安装 研发：配合验收 工程 研发

智能化 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统 工程

办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统 工程

建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口 工程

火灾报警及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统 工程

安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统 工程

综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装 工程 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口 工程

电源与接地 智能建筑电源，防雷及接地 工程

环境 空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境 工程

住宅（小区）智能化系统 火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台 工程

通风与空调 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程

防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试 工程

除尘系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程

空调风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试 工程

净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试 工程

制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试 工程

空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试 工程

电梯安装 招标选定安装单位 选型及招标 工程

提供电梯井道土建节点图 预埋件的设置、预留洞口的设置 工程

指导电梯井道土建施工 土建交接检验 工程

电梯安装及调试 驱动主机 工程

导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）工程

安全部件，悬挂装置，随行电缆 工程 补偿装置，电气装置 工程

整机安装调试、验收 工程

各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理

毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图 工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案 与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收 综管：办理建设工程档案预验收证明 工程 综合管理部

与物业进行交接。（包括图纸）与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房 办理交接验收手续 工程 物业、客服

毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。“工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料” 运营 工程

成品房装修 从使用功能角度对室内装修进行查验 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清运 工程

吊顶 龙骨加工及安装 工程

封板 工程

洁具 洁具选型及招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

洁具安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

护栏和扶手制作与安装 工程

饰面板（砖）排砖 工程

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

勾缝 工程 涂饰 基层处理 工程

底料施工 工程

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

橱柜制作与安装 橱柜招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

橱柜设计 工程

橱柜安装 工程

门窗套制作与安装 工程

花饰制作与安装 工程

窗帘盒、窗台板 工程

暖气片安装 选型及招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

暖气片安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

裱糊与软包 工程

细部 工程

做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接 工程

成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图 工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案 综管：办理建设工程档案预验收证明 工程 综合管理部

与物业进行交接。物业：办理交接手续 工程 物业

成品房竣工结算 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 工程：核定工程量，提供相关变更，组织办理结算 运营 工程

配套手续及施工 排水 “运营：审查预算、确定工程费用 财务：提供资金，保证交费

工程：提供工作面监督施工、协助验收” 开发 运营 财务 工程

热力、排水 研发：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证排水、热力出图 开发 研发

热力 开发与供热办协调分级、寻找热源 开发

运营：负责工程招标 开发 运营

工程：提供工作面，监督施工、协调现场相关问题，协助验收、供热 开发 工程

财务：提供资金，保证交纳工程费 开发 财务 “销管：提供入住明细，运营：协助空房面积核算

财务：提供资金保证采暖费缴纳” 开发 销管、运营、财务

物业：供热移交物业 开发 物业

自来水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

研发：提供设计所需要的各种图纸 开发 研发

运营：负责招标、审核预算 开发 运营

工程：提供工作面，监督施工，协调现场相关问题 开发 工程

财务：提供资金、保证交纳工程费 开发 财务

工程：提供协助，保证挂表、通水、验收 开发 工程

园林用水、换热站用水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

工程：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表 开发 工程 财务：提供资金，交纳工程费 开发 财务 中水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图 开发 研发

物业：工程移交物业 开发 物业

工程：提供工作面，监督施工 开发 工程

财务：提供资金，保证交费 开发 财务

工程：协助现场，工程验收、通水 开发 工程

燃气 研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发 研发 专业局招标 开发

工程：提供工作面，保证施工、协调相关问题，监督施工、验收 开发 工程

财务：提供资金，保证交费 开发 财务

工程：协调现场整改、验收，保证点火 开发 工程

视讯 研发：提供设计所需要的图纸 开发 研发

工程：签订协议、信号开通 开发 工程

工程：提供工作面，监督施工、验收 开发 工程

电力 研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸 开发 研发

工程：提供进件所需的用电量、用电点 开发 工程

工程：提供工作面，保证施工监督施工 开发 工程

财务：提供资金支持，保证交费 开发 财务

工程：提供现场协助保证验收、挂表 开发 工程

场站点位置 研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持 开发 研发

排水、热力招标手续 “运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料” 开发部 工程 运营

配套施工 给排水与采暖 室外给水系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外排水系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外供热系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

电气 室外供电系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外照明系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

综合管网 室外智能化系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外燃气系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

环境施工 附属建筑 停车场 工程

围墙，大门 研发：配合验收 工程 研发 客服 物业

收集站 工程

景观 建筑小品，亭台，连廊 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

道路 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

花坛，场坪绿化 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

竣工结算 排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算 工程、开发：核定工程量 运营 工程 开发

结算稽核 全部合同结算并做项目整体结算报告 “销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况 研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书” 运营 工程 开发 研发 销管 竣工入住 室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍 组织进行现场检测 工程

住宅准入证 项目竣工验收报告 工程

建设工程规划验收合格证 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

非经营性公建配套证明 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

土地使用权证书 开发部

地名管理部门批准的地名文件 开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料 开发部 工程

人防验收 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

住宅准入证 规划验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

消防验收 “工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件” 开发部 工程 研发

通水、通电 工程：组织施工单位工人配合通水、通电 开发部 工程

大配套验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

竣工验收备案通知书 提供验收资料 工程

小配套验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

供热验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

人防验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

入住准备 工程质量保证书 工程：提供工程质量保证书所需相关数据 销售管理部 工程

住宅使用说明书 工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发 工程 开发

寄发《商品房交付使用通知书》 “法务：入住通知书的审核。

物业：电话通知业主入住信息（删除）协助相关入住事宜” 客服 法务 物业

对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程 运营：合同的签订、第三方队伍的招投标 法务：合同的审批等其他相关法务事宜 客服 运营 工程 法务

寄发入住通知书，销售客户资料移交客服 客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通 销售管理部 客服

楼牌标识 协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部 客服

物业用品储备 物业

物业接收钥匙、验房 工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续 物业 工程

入住 办理入住 制定入住流程 销管：可提供入住时间节点，配合制定 客服 销管、物业、工程

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 物业：提供人员支持 销管 物业

验房及交费 物业

收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 客服 验房问题汇总 客服

售后维修 工程：配合维修 客服 工程

售后及移交 投诉处理 工程：配合解决投诉问题 客服 工程

装修管理 工程：协调解决业主装修问题 客服 工程

施工资料整理及移交 工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 “工程：组织解决供暖问题 物业：提供入住情况 客服：解决维修问题” 开发 工程 物业 客服

通煤气 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 “工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 ” 开发 工程 物业

整体移交物业 移交建筑物及相关资料 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业

产品问题总结及反馈 “研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生” 客服 研发 工程 物业

初始登记 区局办理初始登记手续 “工程：提供竣工备案通知书、竣工图 研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确” 销售管理部 工程 研发

产权证办理 为客户办理产权证前期手续 “财务：房款多退少补、开据发票 物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证” 销售管理部 物业 客服 财务

分户土地证 “销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持” 开发 销售管理部 研发

土地证办理 为客户办理土地证前期手续 “物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等” 销售管理部 物业 财务

供热移交 保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续 客服：配合维修、移交工作 物业：管道井钥匙及设施等配合移交 开发 客服、物业

第三篇：房地产项目开发流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大

幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

第四篇：房地产项目开发流程

房地产项目开发流程

1：总体：

获得土地（土地证）------土地的性质及用途（建设用地规划许可证）------项目规划（建筑工程规划许可证）------开工建设（施工许可证）------达到销售形象开始销售（预售许可证）问题1：用地规划由谁发？

2：获得土地的几种方式：

A：竟拍B：项目转让C：项目合作

问题2：招、拍、挂的程序？土地费用由几部分组成？土地的出让金如何缴纳? 3：确定土地的性质：

问题3：老厂矿用地如何变性？

4：项目规划报建：

A：项目总体规划方案报批（规划局）。一般涉及容积率、建筑密度、建筑风格、退红线、功能设置、户型面积、绿化面积等等参数。

B：总体规划方案审批后，可报单体建筑方案审批。分别涉及到消防处、人防办、规划局、园林局等。有的地方还要求做环评报告（环保局）、地质灾害评价、水土保持评价等。C：方案审批完毕后，由设计院出施工图。

D：施工图报审：图审办对施工图进行审核（是否有违反国家规范的地方）；墙改节能办对节能设计进行审核。

注：以上AB项完成之后即可办理—建筑工程规划许可证。

5：项目工程建设：

A：前期三通一平（为施工做准备）。

B：施工单位招投标并签订合同----（招投标管理办公室）。

C：办理质量监督手续（质监站）。

D：办理施工许可证（市建委）。

E：工程施工全过程。---------------

F：工程验收：环保节能验收（墙改节能办）；消防验收（消防处）；人防验收（人防办）；

竣工验收（质监站）；----工程备案（档案馆、质监站）；规划验收（规划局）。

6：项目配套建设：（给水、排水、供电、供气、电视网络、弱电及智能化、景观道路等）A：供电：a、首先报用电规划图（一般由当地的电力设计部门出图纸，电业局审批）。b、供电施工（高压部分一般为电业局所控制）。

c、供电系统验收并移交电业局（电业局）。

B：给水：报建、施工、移交（自来水公司）。

C：供气：报建、方案、施工、验收（燃气公司）。

D：排水：排污接口（公共事业局）。

6：销售：（问题4：具体的流程细节？）

A：面积预测：按审批的及实际施工的图纸做面积预测（房管局）。

B：工程进展达到相关要求后，可办理房屋预售许可证（房管局）。

C：工程彻底完工后，房屋销售许可证（房管局）。

D：房屋销售---签订销售合同---合同至房管局备案。？

7：交付：

A：面积实测（房管局面积测定科）。

B：成立物业公司或外聘物业公司，签订物业服务协议。

C：交付钥匙入住。

D：可提供代办房产证等服务。（办房产证的细节？）

第五篇：上海房地产项目开发流程[推荐]

上海房地产项目开发流程(来源:上海市君志律师事务所)

一、立项审批阶段：

1、公司注册：

2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。

4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。

6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。

二、规划设计阶段

1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。

4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。

5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。

6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。

1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。

2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。若项目大，通过协商费用可下浮20%。

3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/㎡（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。4）、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审，出批复。

5）、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程，则需向区民防办缴纳60元/㎡（民防办核定的建筑面积）的民防结建费。

7、工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。

8、地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。

三、开工准备阶段

1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰（商业）或0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。

2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。

3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。

4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。

5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费（0.81×排水量），排污费可下浮30%～50%。

四、施工阶段（配套工程施工）

1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。（以上费用的收取详见供电局收费标准）

2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元（根据尺寸大小）。

3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数量大可略有下浮。

4、天然气配套工程：项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司施工，并按33元/㎡缴纳住宅配套费，按1290元/户代付燃气表开户费。

5、有线电视配套工程：室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。工程费收费方式：1）根据上海市93定额编制预算，按实际结算也可按建筑面积签定协议；2）协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/㎡，别墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，（多层明线6.5元/㎡，高层12.5元/㎡，多层暗线20元/㎡，别墅40元/㎡）。电信局负责施工及验收。

7、邮政配套手续：向邮政局购买信报箱，并办理邮政配套手续。信报箱费用为318元/个，若数量大可下浮至270元/个，包括每户100元的通邮费。

8、道路开口：根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用（详见表七）。与相关领导协商，费用可下浮30%～40%

9、粘土砖核定手续：在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续。

10、门牌号编订：按照公安部门要求，准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续。

11、面积预测：门牌号编订后，预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测（测绘费详见表三）。

12、网上认证手续办理：项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续。

13、预售许可证办理：多层项目封顶、高层项目完成2/3楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证。

14、合同预告登记：商品房预售后，到区房地产交易中心办理预告登记，并缴纳登记费：住宅3元/㎡，非住宅按合同总价的0.8‰。

五、验收交付阶段

1、职能部门专项验收：项目竣工前后向消防、民防、卫生、环保、规划、交通、园林、防雷、墙改办等职能部门申报竣工专项验收。

（1）、防雷：向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，区防雷办出验收批复。

上海市气象局提供的《上海市防雷装置竣工验收意见书》

（2）、墙改办：根据项目使用的粘土砖、散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金（标准砖0.1元/块，多孔砖0.025元/块；袋装水泥3元/吨，用量可适当少报）。

《上海市建设工程墙体材料使用情况说明、核定申请表、核定表》

（3）、园林：一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续，市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金。《上海市园林绿化工程质量监督报告》

（4）、交通：一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收，验收通过出批复。上海市公安局交警总队提供的 《建筑工程交通设计验收通知书》（5）、卫生：项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测费约300元～400元/点，一个供水系统基本按1个点抽检，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。

上海市卫生局《关于上海建业里保护整治试点改造项目竣工验收的审核意见》

（6）、环保：项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收，出批复。

徐汇区环保局《关于建业里地块项目验收的审核意见》

（7）、消防：一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测，收费标准为1.5元～2元/㎡。由消防施工单位负责向市消防总局（或区消防支队）申报竣工验收，通过后出批复。

徐汇区公安消防支队《建设工程消防设计备案受理凭证》、竣工验收消防备案（网上）

（8）、规划：先向规划局测量队申报竣工测量手续，交纳测量费（详见表六）。测量报告出来后申请档案验收，取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收，领取规划验收合格证。

（9）、民防：一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收，验收通过出民防工程质量监督报告。再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收，按2.1元/㎡（民防建筑面积）缴纳民防档案立卷服务费；同时缴纳民防档案编制费，收费标准为底价4500元，民防建筑面积5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案，工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案。

2、室内环境检测：在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。检测单位可自行寻找，费用原行情约1元/㎡，现价格有一定下浮。

3、土建竣工验收：建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收，现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料，质监站出质量监督报告。

4、配套部门专项验收：在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续。若开发项目为住宅项目，还需办理配套验收合格证。其中雨污水需办理排水许可证；住宅项目自来水通水前需申办水表卡，办卡费为10元/张，同时预购53吨水费，水费目前按1.84元/吨收取，其中50吨水的水费交房时向业主收取。

新建住宅配套建设验收合格证明（通信配套）、（有线电视），排水许可证

5、工程竣工备案：各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明。

6、面积实测：取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测

7、交付使用许可证办理：项目若为住宅项目，则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证。

六、大产证申领阶段