房地产项目开发计划

第一篇：房地产项目开发计划

房地产项目开发计划书

敬启者：

根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。

一、假设案例

甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元×80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。

二、排除条款

1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资；

2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；

3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；

4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作；

5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地产开发经营资质且经过当年度政府建设主管部门年度审核；

7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）；

8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内；

9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的；

10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作；

11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作；

12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。

三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范

1、合作前期阶段

本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人

员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：

（1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。

（2）《项目可行性调研报告》。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。

上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。

2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段

一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有：

（1）、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”。《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。

（2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。

（3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。

至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本计划书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可

逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。

四、本合作方案的可行性

本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。

五、本合作模式下双方的利弊关系

作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。

六、必要的说明

1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。

2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。

3、考虑到乙公司与我所的合作尚未开始，本计划书对假设案例的分析是在有关方面采取了必要的保留，这一点请乙公司充分理解，但尽管如此，本计划书在一定程度上能够反映我所与乙公司合作的可能性

第二篇：房地产项目开发计划3篇

房地产项目开发计划3篇

（414字）

房地产项目开发计划主要阶段,土地获取阶段,规划设计阶段,开工开盘,工程建设,竣工入住,售后及移交等.各阶段的详细分工计划，详情见附件表格。办理土地证 土地出让合同 项目公司 交费证明 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 地籍图4份（薄膜图）项目公司 土地登记申请书 项目公司 土地确权 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。

项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。

项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。

项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。

项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。

扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。

项目部持《投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。

项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。

项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。

项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。

项目部持《投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。

项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。

第三篇：(房地产项目开发)委托合同

（房地产项目开发）委托合同

甲方（委托方）：房地产开发公司

乙方（受托方）：

鉴于：

1、甲方——房地产开发公司，系由公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了房地产项目的开发权。

2、项目概况：房地产项目规划占地面积约 亩，建设用地面积约 亩，代征地面积约 亩，容积率约。

3、根据乙方与公司于 年月日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标（挂牌），乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得房地产项目的土地使用权和开发权。

4、甲方经公司董事会决定，将开发房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。

经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：

第1条 委托事项

1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发房地产项目的所有政

府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。

第2条 委托费用

2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。

2.2 第1条1.1款委托事项，即房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩万元人民币、规划代征用地每亩万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计万元人民币。

2.3 甲方支付的房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。

2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方——房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。

第3条 委托时间

3.1 开始时间：甲方原股东向转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。

3.2 完成时间：在 年 月日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。

第4条 付款时间

4.1房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款（不包括土地出让金）的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。

第5条 委托溢价

5.1 经甲方财务核算，若房地产项目的利润已经超过 万元（不含 万元）时，甲方应在财务报告出具之日起 日内向乙方支付利润的 ％。

5.2 经甲方财务核算，若房地产项目的利润在万元（含万元）以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的 %。

第6条 违约责任

6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。

6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三

向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲

方追偿赔偿款。

6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。

6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门

认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

第7条 争议的解决

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

第8条 其他

8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与签订的《股权转让协议》生效之日起生效。

甲方：房地产开发公司乙方：

二零零五年 月 日二零零五年 月 日

第四篇：房地产项目二级开发

北京房地产项目二级开发 相关政府部门手续办理梳理探讨

一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：7个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请 申报主体确定：

1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。

受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：

一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：

（一）划拨用地

1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。2.建设计划主管部门以批准或核准方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

3.国土主管部门同意以划拨方式，为建设项目提供国有土地使用权的书面意见（原件或复印件）。

（二）土地市场供地（出让）

1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（建设单位持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订取得）复印件。3.建设计划主管部门以批准、核准或备案方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

（三）依法转让登记

1.原建设项目《建设用地规划许可证》（含附图）复印件。2.《国有土地使用权转让登记表》（复印件）。

（四）依据城乡规划要求，完善建设用地规划许可的1.《建设项目规划条件（自有用地）》（含附图）复印件。

2.原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）原件或复印件。（1）对申报时提交原证件（含正本和附件、附图）的，规划部门在核发新证件时，将原证件加盖规划管理专用章后退还建设单位。（2）对申报时未提交原证件（含正本和附件、附图）的，建设单位在领取新证件时，应持原证件（含正本和附件、附图）交由规划部门加盖规划管理专用章后，退还建设单位。

3.对因遗失或其他原因不能提交原《建设用地规划许可证》

（含正本、附件及附图）的，须提交相关情况的书面说明和在公开发行的《北京日报》或《北京晚报》或《北京青年报》等媒体上发布的“遗失公告”原件。

（五）法院裁决裁定

1.法院裁决裁定文书和协执书（复印）

2.建设计划主管部门批复文件：（1）被裁决裁定项目的原建设计划主管部门批复文件（复印件）。（2）建设计划主管部门对裁决裁定后项目（含项目建设主体、项目性质、建设规模）的批复文件或同意办理新的项目批复文件的书面意见（原件）。

3.国土部门意见：（1）被裁决裁定项目的原《国有土地使用证》（复印件）。（2）国土部门对裁决裁定后项目用地的处理意见（原件）。

二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。

五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。

六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/2000）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉 桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。

七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。

二、国有土地使用权证书（北京市国土资源局）《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源局临时土地使用证专用章》。（1）协议出让办理流程 项目类型：行政许可 审批机关：市国土资源局 承办部门：市土地利用事务中心 办理依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。办理程序：收件-受理-审查-决定

收费依据和标准：按出让合同的约定需缴纳地价款 办理时限：16个工作日（不包括地价评审时间）办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同》

申请方式：书面申请 受理条件：

1、市人民政府批准协议出让的批准文件；

2、通过建设项目用地预审，落实预审意见；

3、取得发改部门批准文件；

4、取得规划部门用地及建设规模的批准文件；

5、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；

6、未被司法机关查封土地使用权。申请材料：

1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）；

2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括：（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面

界址、竖向界址；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；（5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）申请人的具体联系人及联系电话。

现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）项。

3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；（5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由 中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的，提交地价水平通知单（复印件）和土地评估结果报告（原件）；未审定地价水平的，提交土地评估技术报告（原件）两份及结果报告（原件），北京市地价审定表（原件）、宗地位置示意图（复印件）、现场照片十份，以及项目情况介绍光盘一张；

5、出让合同附件：（1）合同附图（原件）一式五份；（2）申请出让土地上的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提交各类用途的部位分布表及附图各五份（原件，加盖公章）。

6、合作建设项目提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）

7、军用土地办理出让手续的，提交总后勤部的批准文件（原件）；

8、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，提交市（区）主管部门的同意意见（复印件）；

9、需加快签订合同的，按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺和预签申请（原件）；

10、属于新征地项目，提交征地批复和《建设用地批准书》

11、根据土地登记情况，提交下列材料之一：（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；（2）《土地权属审查告知书》（原件，征地和土地储备阶段已进行过土地权属审查的提交《土地权属审查告知书》复印件）。

12、用地单位确需对原有用地范围进行分割的，由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

13、申请人为外资企业或中外合资企业的，提交合作企业、合资企业合同、章程的批复（复印件），以及公司章程、合作合同（复印件）

（一）属于新建项目，还需提交下列材料：

1、《建设项目用地预审意见》及落实预审意见的书面材料（复印件）；

2、发改部门核发的项目核准批复或项目备案通知书（复印件）；

3、规划部门核发的《规划意见书》或规划条件（复印件）；

4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印件）

5、建筑物内有地下人防的，提交市民防局的批准文件及有关图纸（复印件）；

6、设计单位关于建设项目面积及用途的说明（原件）；

（二）属于现状项目，还需提交下列材料：

1、涉及企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制后企业，并同意其办理土地出让的证明文件（原件）；企业重组、上市，因土地资产划转而名称不一致的，提交与之相关的市人民政府及国资部门相关批复文件（复印件）

2、《房屋所有权证》（复印件）。无《房屋所有权证》的，提交房屋所在地的房屋管理部门核发的房屋确权证明文件（原件）。《房屋所有权证》所载权利人、《国有土地使用证》 所载权利人或《土地权属审查告知书》确定的权利人与申报单位名称不一致的，提交名称一致的证明文件（原件）。

《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载或《土地权属审查告知书》确定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的证明文件（原件）；

3、涉及国有企业用地补办出让手续的，提交国资部门或具备资产管理权的上级单位出具同意办理土地出让的证明文件（原件）；

4、中央在京单位办理出让手续的，提交上级主管部门的同意意见（原件）。（2）招拍挂出让办理流程

1、取得土地中标通知书

2、签订土地出让合同

3、缴纳土地出让金

4、缴纳契税

5、其他同上

三、建设工程规划许可证（北京市规划委员会海淀分局）

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产公司如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。事项名称：建设工程规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：20个工作日。遇特殊情况经批准可延长10 个工作日（不含文件制作、颁发时间)。受理形式：书面申请

申报主体：依法取得国有土地使用权的单位

受理条件：申请核发《建设工程规划许可证（城镇建筑工程）》时，须提交以下材料：

1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。3.北京市发展和改革委员会批复的建设工程计划任务大表文件。4.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；

（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：

(a)《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件；(b)《国有土地使用权出让合同》复印件；(c)《国有土地使用权转让登记表》复印件；

（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件 1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 5.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。

6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：（1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的, 需相应增加总平面图份数）。（2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线；（3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；（4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；（5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。总平面图应有《技术经济指标明细表》，住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；

8.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图）或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如消防、文物、地震、环保、卫生、市政等）及相关材料。9.北京市人防局批复的对项目建设方案人防工程的审核意见。10.北京市交通委员会对项目建设方案交通规划设计的审核意见。11.北京市园林绿化局对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

12.依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设 施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）的规定，居住项目（2007 年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。13.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。14.其他法律、法规、规章规定的相关要求。

四、建筑工程施工许可证（北京市海淀区住房和城乡建设委员会）《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

行政许可事项名称：建筑工程施工许可证核发（含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案）事项依据: 《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科〔2004〕174号）许可期限：8个工作日 是否收费及收费依据：本行政许可事项不收费 许可机关：

1、北京市海淀区住房和城乡建设委员会：负责本辖区内10万平方米以下工程建设项目施工许可证核发（其中国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目，占地跨越其他区县行政区域的项目、市住房城乡建设委决定不由区县住房城乡建设委办理的项目除外）。

子项一：建筑工程施工许可证核发 办理程序：

（一）受理 提交材料：

1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；

（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（10）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（二）提交材料：

（三）1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（11）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）；（9）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

3、装饰装修工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件（仅外立面装修 时提交）；

（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权 人出具的同意装修证明）；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工 程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；

（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）法人委托书（附受托人身份证复印件）。上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。时限：即时

（二）审查

1、现场踏勘 标准：

（1）工程用地位置、范围应当与规划许可一致；

（2）规划许可确定的用地红线范围内和代征地范围内施工现场拆迁进度应当符合施工要求；（3）施工现场应当具备安全防护措施，施工围档的设置、地下管线的防护或者改移措施、毗邻建筑物的安全防护措施以及空中架设障碍物的排除情况等应当符合规定；（4）施工现场供水和排水、供电以及施工道路应当满足施工要求，施工场地应当平整；

第五篇：房地产项目开发流程

房地产项目开发流程图

房地产项目开发流程

节点 主要阶段 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门

主办部门工作内容 分项 主办部门 主办岗位 协办部门

土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 拓展部

规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 拓展部

现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部

了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 拓展部

了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部

土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 拓展部 开发部、运营部、工程部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 拓展部

对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部

土地深判 可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 拓展部

该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部

现状图（四至电子文件）拓展部

市场深度调研 “销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等

研发部：负责协助进行区域市场调研” 拓展部 销售部 研发部

项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售部 研发部

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 拓展部 研发部、运营部

开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部 工程部 开发部 销售 项目方案确定 拓展部

现金流测算 拓展部

对接发展中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作 拓展部

寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持 拓展部 财务体系、法务

项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究 拓展部

项目招商版盈利能力分析 拓展部

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 拓展部 财务中心

合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务中心、集团资管部

合作方案确定 拓展部 财务中心、集团资管部

合作细节确定 拓展部 财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议 “财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档” 拓展部 财务中心、集团资管部、综合管理部 合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理 “财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册” 拓展部 财务中心、集团资管部、法务综合管理部

投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 研发中心：项目方案 拓展部 研发中心

投经济标 确定土地上限 拓展部

拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 拓展部

挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 拓展部

获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 “法务：合同条款的草拟和完善

财务：提供资金” 拓展部 法务 财务部

用地规划许可证 土地出让合同 法务协同：提供土地出让合同 开发部 法务

出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部 财务

确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 开发部

委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 开发部 研发

向项目备案机关提交申请报告 开发部 建设用地规划许可证 开发部

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）开发部

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）开发部

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 开发部

交费证明 缴纳土地费用 开发部

1：500现状地形图3份（反楼座）开发部

详规 研发：委托设计详规 开发部 研发

办理土地证 土地出让合同 开发部

交费证明 缴纳土地费用 开发部

建设用地规划许可证 开发部

地籍图4份（薄膜图）开发部

土地登记申请书 开发部

土地确权来源证明文件 开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部 综管 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 财务中心 开发部

规划设计阶段 区域市场调研 “

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查” 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）“竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息” 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业销售部 商业销售部

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 “研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：配合完成公建类定位” 销售体系 招商策略公司 研发部 商业招商组

经济测算 “运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算” 研发部 运营部 财务部

项目发展报告 开发计划 “销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期” 研发 销售 工程 商业

项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营

资金流 “工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 开发：配套费及土地款支付计划” 财务 工程、开发

设计前期 明确产品设计思路 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 研发 销售

明确设计院选择标准 研发

制定设计组织计划 研发

方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 “法务：合同文义审核 运营：成本审核” 研发 运营部、法务部

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 “运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计

工程：参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见” 研发 工程 运营 商业

规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。“销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

开发：提供各项前期配套费用标准” 研发 运营 开发 销售 工程 商业

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部：负责提供图纸 开发部 研发部

修建性详规成果 开发：提供参考意见 研发 开发

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供图纸 开发部 研发部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。“销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见” 研发 运营 销售 商业 工程

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸 开发部 研发

建筑方案报建图 研发：提供报建图纸 开发 研发

景观概念方案设计及确定 “销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见 运营：成本核算及成本指标控制” 研发 销售 工程 运营 商业 指标确认阶段 项目成本指标确定 “销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实” 运营 销管 工程 研发 开发 财务 商业

项目考核指标确定 “销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期” 运营 销管 工程

考核指标调整 “销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司考核指标体系

工程：制定工期” 运营 销管 工程

施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 “运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估

法务：合同的审核” 研发 运营 工程管理部 法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 “销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

工程：提供工程技术专业建议” 研发 运营 销售 工程 商业

结构方案及设备选型研讨及确定 “运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发” 研发 工程 运营

地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 工程 研发

施工图成果 总平面图 研发

放线图 研发

桩位图 研发

施工图报建图 研发

消防、人防报建图 研发

施工图审查全图及计算书 研发

编制典型楼座建安预算 运营

施工图会审 “运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更” 研发 工程 运营

施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修 研发 客服

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更

工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化” 运营部 研发 工程 销售

综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条件 研发 开发

景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用控制 研发 运营

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更

工程：对选材、工艺做法提出专业性意见” 运营部 研发 工程 销售

开工开盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 研发

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：提供所需图纸 开发部 研发

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 开发部

建筑方案送审 建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 研发 1/500现势地形图1份 开发部

土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心

投资计划 开发部

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型 开发部

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 开发部

取得许可证 投资计划(项目备案)开发部

大配套 财务：提供资金保障 开发部 财务

小配套 财务：提供资金保障 开发部 财务

消防证明 研发：负责提供消防报建图 开发部 研发

绿化证明 研发：负责提供绿化报建图 开发部 研发

人防证明 研发：负责提供人防报建图 开发部 研发

地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义 开发部

现场工程放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 协助工程提供队伍信息 工程部 运营

建设工程规划许可证 开发部

规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部

首层平面图 “研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合” 开发部 研发 工程

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 开发部 工程

施工单位配合做记录、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 开发部 工程

移交施工单位 “研发：现场发现问题，及时解决

工程：组织施工单位交接，做好交接记录” 开发部 研发 工程

施工许可证 建设用地规划许可证 开发部

建设工程规划许可证 开发部

天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 开发部

工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 开发部

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务

建设项目投资计划（当年计划）开发部

施工图审查 研发：负责提供施工图及计算书 开发部 研发

质量监督登记表 工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系 开发部 工程

安全措施 工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。开发部 工程

安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理 开发部 工程

交费各专业会签单 建委各内部相关部门及配套各专业局确认 开发部

销售许可证 营业执照 开发部 资质证书 开发部

《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 开发部

投资计划(项目备案)开发部

《建设工程规划许可证》 研发：负责提供所需的全部图纸 开发部

《建设工程施工许可证》 开发部

公用基础设施配套证明 开发部

获取前期物业备案证明 “物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）研发：负责提供所需的全部图纸” 开发部 物业

基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明 开发部 工程

获取《面积计算成果表》 “开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 研发部：提供全套施工图” 销管

项目总平面图 研发：出图 开发部 研发

获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入 开发部 销管

企业投资项目备案 规划成果 开发部

大配套 开发部

开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场 工程

临水、临电 “工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护

财务：提供资金，运营：审核” 开发部 工程部、财务部、运营部

临水、临电 开发部 工程

平整场地 工程

施工组织方案 “研发：负责提供所需的全部资料

运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。” 工程 研发 运营

招投标、签订合同 勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）“研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标

法务：合同的审核” 工程 运营 研发 法务

桩基施工单位 运营配合招标、测算成本 工程 运营

监理 “运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核” 工程 运营 法务

土建施工单位 “运营配合招标、测算成本

法务：招投标文件的法务审核、合同的审核” 工程 运营 法务

甲供材、分包商 “运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核” 工程 运营 法务

沉降观测 运营配合招标、测算成本 工程 运营

土建施工单位的公开招标及合同备案 “工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案

运营：共同确定合同约定的各项条款” 开发部 工程 运营

施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审 研发：配合会审 工程 研发

会同设计院进行会审，签定会审记录 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 工程 研发

设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更 工程 研发 质量监督手续 办理质检委托 开发：配合办理相关手续 工程 开发

办理安全检查委托 开发：配合办理相关手续 工程 开发

环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

办理施工人员暂住手续 开发：配合办理相关手续 工程 开发

开工 开工 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程 研发

规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 研发、开发：配合验线 工程 研发、开发 桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准 工程 研发

桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程 桩基检测 委托桩基检测单位、签订合同 工程

进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 工程

开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程 工程 支护工程 工程

降水工程 工程

地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 研发：配合参与验收 工程 研发

基础施工 地基处理 工程

混凝土垫层 工程

地下防水 工程

混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题 工程 研发

基础验收备案 承建单位自评 工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工程

材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收 研发：配合参与验收 工程 研发

签定建筑工程分部工程（基础）验收表 工程

基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营 工程

项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 “销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议

研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等” 项目销售 研发、销售部、企划

价格策略 “销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控 运营：提供成本测算，确定销售基本均价” 项目销售 销管、运营

推广策略 “销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化

研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持” 企划 项目销售、研发部

招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部运营组及策略公司 商业运营组及策略公司

确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 企划 项目销售

制作公司寻找及确定 企划

策略公司寻找及确定 销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 企划 项目销售

媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果 企划 项目销售

活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容 企划 项目销售

项目推广定位确定 项目名称、组团名称 “研发：根据对产品的理解提出合理建议。销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。” 企划 项目销售 研发

项目核心推广理念确定 企划 项目销售 研发 SLOGON确定 企划 项目销售

项目核心识别系统确定 logo确定 销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 企划 销售部 VI系统及延展方案确定 企划 销售部

亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。“销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查

研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等

工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料” 项目销售 销管 法务 研发 工程

分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作 外卖场 企划部

销售道具准备 现场房型手册（亮相版）研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等 企划 研发部

售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）“销售：提出装饰及指引系统的合理化建议

工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划 工程、财务、项目销售、运营

样板间及样板环境指示说明系统 “销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸

工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持 运营：样板间装修成本核算及合同审批工作

财务：提供装修及包装所需资金支持” 企划 工程 研发 财务、项目销售、运营

沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）“研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘

销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择” 企划 研发、项目销售

入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）“销售：各种印刷类销售道具制作的确定

研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料

法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核” 企划 研发 工程项目 销售 法务

项目周边主要道路设置醒目指示系统 企划

（意向）派筹卡及纪念礼品 企划

联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装 车管部：提供看房车及司机 企划 车管部

进行联动单位的培训和包装 企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作 销售部（客资组）企划

意向商家签约 进驻意向书 法务：合同的谈判以及审核 商业销售部运营组 法务

确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 项目销售部：参与讨论，提出建设性意见 企划 项目销售 项目亮相细化方案确定 企划 项目销售

项目亮相媒体确定 企划 项目销售

项目亮相 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 企划 法务

新闻媒体新闻信息亮相 品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息 企划 品牌传播中心

亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 “研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等” 企划 研发 项目销售

项目开盘前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 “研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表” 项目销售 销售管理部 研发

销控 运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控 销管部

客户接待、客户问题汇总及反馈 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题 项目销售 研发 工程

客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 “销管：意向卡销售的组织工作

外卖场：意向客户推荐，客户关系维护” 项目销售 销售管理部 外卖场

交工标准确定 “销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。

” 研发部 法务 工程 项目销售 开发 运营

价格体系确定 “运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求

销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。” 销售管理部 项目销售 运营

合同准备 房型附图 研发：提供所有房型的房型附图 销售管理部 研发

交工标准 “研发：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的提示和规避。

工程：审核合同中的交楼时间及交工标准” 销售管理部 法务 工程 研发 小区摆位 研发：负责提供最终版的总平面图 销售管理部 研发

合同、附加协议等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定 销售管理部 法务

开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 企划 研发

楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 “研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约” 企划 研发、物业公司

购房须知，房型图，详细价格表 “研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系

工程：提供工程进度及交工标准” 企划 项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）企划

沙盘（细化景观及外檐）研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持 企划 研发

样板间、样板环境的指示系统的数据更新 研发：负责提供样板环境图纸和技术支持 企划 研发

销控表及销控贴，认购书，合同袋 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具 企划 销售管理部

项目形象的提升及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划

开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）企划

银行大协议的签订 财务中心：提供银行 销售管理部 财务中心

开盘 开盘 开盘庆典活动 “活动形式（演出 说明会 发布会）与会人员（演艺名人 专家学者）

告知途径（报广 海报 门票 DM单）” “销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持” 企划 项目销售 物业

客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作 “财务：收取定金、购房款

销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署” 销售管理部 财务 项目销售 回款落实 销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑 销管部 项目销售

日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整 销售管理部

产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 “企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向

销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售

外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户” 项目销售部 企划部，销管部

月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体系

价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 “运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化

销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系” 销售管理部 运营部、项目销售

月度推广计划执行 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容 企划 项目销售

户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传 企划 项目销售

营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 企划 项目销售

客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点 企划 项目销售

销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售道具 企划 项目销售

客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持 项目销售部 企划部

外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展 销售本部 企划部

项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作 企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具； 销管：提供销控 项目销售部

通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交 行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销售水平。项目销售部 月度付款计划及支付 “运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团

财务：审核价款单及发票，按资金情况付款” 企划 运营部 财务

合作方合同签订 “运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示

销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档” 销售管理部、企划部 运营部 法务 销售本部

回款 制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款 销售管理部 财务

月度指标考核 公司考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。” 运营部 “销售管理部 财务 ” 项目考核指标完成及调整 “销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持

工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划” 运营部 “销售管理部 财务 开发 工程” 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交 综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档 销售管理部 综合管理部

项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息，予以清盘支持 销售体系

工程建设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计 工程

材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 工程

检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试 工程

钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程 工程

钢筋分项工程 工程

预应力分项工程 工程

混凝土分项工程 工程

现浇结构分项工程 工程

装配式结构分项工程 工程

混凝土结构子分部工程 工程

配套管线预埋 工程

重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 工程

“地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。” 工程

图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 研发：配合分析问题 工程 研发

设计变更 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

施工质量问题、事故处理 施工质量问题、事故的分析及调查 研发：配合分析问题 工程 研发 处理方案的制定、审核、审批 “研发：配合制定方案 运营：核定成本影响” 工程 研发 运营 处理方案的实施 工程

变更签证 设计变更 与设计沟通，协调，收发相关变更文件 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

工程变更 工程变更技术经济分析 “研发：配合技术分析 运营：进行经济分析” 工程 研发 运营

工程变更申请 “研发：协助现场进行变更签证

运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。” 工程 研发 运营

设计变更、现场核实 “研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响” 工程 研发 运营

工程款支付 工程进度的确认 工程

工程款申请表审批 建立完整，准确的资金合同台帐 “运营：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付” 工程 运营、财务

工程款支付 财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款 工程 财务

主体验收备案 施工单位自评 工程

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工程

监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督部门 研发：配合参与验收 工程 研发

签定建筑工程分部工程（主体）验收表 工程

外檐装修材料确定 设计、研发定板 考察相关单位及实际工程 研发、运营：分别从技术、经济方面配合 工程 研发 运营

施工样板制作 工程

材料确定 研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料 工程 研发 运营

甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划 工程

编制招标文件 拟定投标单位 运营：审核招标方案 工程 运营

确定材料招标技术要求 运营：参与招标、测算成本 工程 运营

确定定标原则 运营：参与确定定标原则 工程 运营

考察投标单位 运营：参与考察并提出考察意见 工程 运营

招标、定标 运营：参与招标、定标 工程 运营

内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议 工程 客服

找平层 工程

面层 工程

防水 基层处理 施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护 工程 防水层施工 工程

面层砂浆 工程

抹灰 基层处理 施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理 工程

抹灰 工程

饰面板（砖）排砖 工程

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

勾缝 成品保护 工程

门窗 型材加工 工程

安装窗框 从业主使用方面检查安装效果 工程

安装窗扇 工程

封胶 工程

轻质隔墙 放线定位 工程 隔墙砌筑及安装 客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议 工程

幕墙 幕墙专业设计 研发：审核幕墙专业设计图 工程 研发

预埋件安装 工程

龙骨加工及安装 工程

幕墙面材安装 工程

封胶 客服：考虑外墙防水 工程

涂饰 基层处理 工程

底料施工 工程

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调 工程

水、暖、电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

室内消火栓系统安装 工程

给水设备安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

管道防腐，绝热 工程

室内排水系统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

雨水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 工程

室内热水供应系统 管道及配件安装 工程

辅助设备安装 工程

防腐，绝热 工程

卫生器具安装 卫生器具安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

卫生器具给水配件安装 工程

卫生器具排水管道安装 工程

室内采暖系统 管道及配件安装 工程

辅助设备及散热器安装 工程

系统水压试验及调试 工程

防腐，绝热 工程

变配电室 变压器、箱式变电所安装 工程

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

接地装置安装 工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 工程

供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

桥架安装和桥架内电缆敷设 工程

电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆穿管和线槽敷线 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 工程

低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线 工程

低压气动力设备检测、试验和空载试运行 工程

桥架安装和桥架内电缆敷设 工程 电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆穿管和线槽敷线 工程

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工程

插座、开关、风扇安装 工程

电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线 工程

钢索配线，电缆头制作 工程

导线连接和线路气试验 工程

灯具、插座、开关、风扇安装 工程

建筑照明通电试运行 工程

备用和不间断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 工程

柴油发电机安装 工程

不间断电源的其他功能单元安装 工程

裸母线、封闭母线、插接式母线安装 工程

电线、电缆导管和线槽敷设 工程

电线、电缆导管和线槽敷线 工程

电缆头制作 工程

导线连接和线路气试验 工程

接地装置安装 工程

防雷及接地安装 接地装置安装 工程

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 工程

建筑物等电位连接，接闪器安装 研发：配合验收 工程 研发

智能化 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统 工程

办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统 工程

建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口 工程

火灾报警及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统 工程

安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统 工程

综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装 工程 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口 工程

电源与接地 智能建筑电源，防雷及接地 工程

环境 空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境 工程

住宅（小区）智能化系统 火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台 工程

通风与空调 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程

防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试 工程

除尘系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程

空调风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试 工程

净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试 工程

制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试 工程

空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试 工程

电梯安装 招标选定安装单位 选型及招标 工程

提供电梯井道土建节点图 预埋件的设置、预留洞口的设置 工程

指导电梯井道土建施工 土建交接检验 工程

电梯安装及调试 驱动主机 工程

导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）工程

安全部件，悬挂装置，随行电缆 工程 补偿装置，电气装置 工程

整机安装调试、验收 工程

各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理

毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图 工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案 与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收 综管：办理建设工程档案预验收证明 工程 综合管理部

与物业进行交接。（包括图纸）与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房 办理交接验收手续 工程 物业、客服

毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。“工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料” 运营 工程

成品房装修 从使用功能角度对室内装修进行查验 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清运 工程

吊顶 龙骨加工及安装 工程

封板 工程

洁具 洁具选型及招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

洁具安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

护栏和扶手制作与安装 工程

饰面板（砖）排砖 工程

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

勾缝 工程 涂饰 基层处理 工程

底料施工 工程

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

橱柜制作与安装 橱柜招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

橱柜设计 工程

橱柜安装 工程

门窗套制作与安装 工程

花饰制作与安装 工程

窗帘盒、窗台板 工程

暖气片安装 选型及招标 运营、研发：参与选型、招标，成本核算 工程 运营、研发

暖气片安装 研发：参与施工样板进行验收 工程 研发

裱糊与软包 工程

细部 工程

做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接 工程

成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程

整理竣工资料及竣工图 工程

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 工程

组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程

报建委质监部门审定备案 综管：办理建设工程档案预验收证明 工程 综合管理部

与物业进行交接。物业：办理交接手续 工程 物业

成品房竣工结算 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 工程：核定工程量，提供相关变更，组织办理结算 运营 工程

配套手续及施工 排水 “运营：审查预算、确定工程费用 财务：提供资金，保证交费

工程：提供工作面监督施工、协助验收” 开发 运营 财务 工程

热力、排水 研发：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证排水、热力出图 开发 研发

热力 开发与供热办协调分级、寻找热源 开发

运营：负责工程招标 开发 运营

工程：提供工作面，监督施工、协调现场相关问题，协助验收、供热 开发 工程

财务：提供资金，保证交纳工程费 开发 财务 “销管：提供入住明细，运营：协助空房面积核算

财务：提供资金保证采暖费缴纳” 开发 销管、运营、财务

物业：供热移交物业 开发 物业

自来水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

研发：提供设计所需要的各种图纸 开发 研发

运营：负责招标、审核预算 开发 运营

工程：提供工作面，监督施工，协调现场相关问题 开发 工程

财务：提供资金、保证交纳工程费 开发 财务

工程：提供协助，保证挂表、通水、验收 开发 工程

园林用水、换热站用水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

工程：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表 开发 工程 财务：提供资金，交纳工程费 开发 财务 中水 研发：提供进件所需要的图纸，保证进件 开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图 开发 研发

物业：工程移交物业 开发 物业

工程：提供工作面，监督施工 开发 工程

财务：提供资金，保证交费 开发 财务

工程：协助现场，工程验收、通水 开发 工程

燃气 研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发 研发 专业局招标 开发

工程：提供工作面，保证施工、协调相关问题，监督施工、验收 开发 工程

财务：提供资金，保证交费 开发 财务

工程：协调现场整改、验收，保证点火 开发 工程

视讯 研发：提供设计所需要的图纸 开发 研发

工程：签订协议、信号开通 开发 工程

工程：提供工作面，监督施工、验收 开发 工程

电力 研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发 研发

研发：提供设计所需要的图纸 开发 研发

工程：提供进件所需的用电量、用电点 开发 工程

工程：提供工作面，保证施工监督施工 开发 工程

财务：提供资金支持，保证交费 开发 财务

工程：提供现场协助保证验收、挂表 开发 工程

场站点位置 研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持 开发 研发

排水、热力招标手续 “运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料” 开发部 工程 运营

配套施工 给排水与采暖 室外给水系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外排水系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外供热系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

电气 室外供电系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外照明系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

综合管网 室外智能化系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

室外燃气系统 开发、商业：配合验收 工程 开发部 商业

环境施工 附属建筑 停车场 工程

围墙，大门 研发：配合验收 工程 研发 客服 物业

收集站 工程

景观 建筑小品，亭台，连廊 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

道路 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

花坛，场坪绿化 研发：配合验收移交物业 工程 研发 客服 物业

竣工结算 排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算 工程、开发：核定工程量 运营 工程 开发

结算稽核 全部合同结算并做项目整体结算报告 “销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况 研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书” 运营 工程 开发 研发 销管 竣工入住 室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍 组织进行现场检测 工程

住宅准入证 项目竣工验收报告 工程

建设工程规划验收合格证 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

非经营性公建配套证明 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

土地使用权证书 开发部

地名管理部门批准的地名文件 开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料 开发部 工程

人防验收 工程：现场具备验收条件 开发部 工程

住宅准入证 规划验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

消防验收 “工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件” 开发部 工程 研发

通水、通电 工程：组织施工单位工人配合通水、通电 开发部 工程

大配套验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

竣工验收备案通知书 提供验收资料 工程

小配套验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

供热验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

人防验收 工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部 工程

入住准备 工程质量保证书 工程：提供工程质量保证书所需相关数据 销售管理部 工程

住宅使用说明书 工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发 工程 开发

寄发《商品房交付使用通知书》 “法务：入住通知书的审核。

物业：电话通知业主入住信息（删除）协助相关入住事宜” 客服 法务 物业

对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程 运营：合同的签订、第三方队伍的招投标 法务：合同的审批等其他相关法务事宜 客服 运营 工程 法务

寄发入住通知书，销售客户资料移交客服 客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通 销售管理部 客服

楼牌标识 协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部 客服

物业用品储备 物业

物业接收钥匙、验房 工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续 物业 工程

入住 办理入住 制定入住流程 销管：可提供入住时间节点，配合制定 客服 销管、物业、工程

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 物业：提供人员支持 销管 物业

验房及交费 物业

收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 客服 验房问题汇总 客服

售后维修 工程：配合维修 客服 工程

售后及移交 投诉处理 工程：配合解决投诉问题 客服 工程

装修管理 工程：协调解决业主装修问题 客服 工程

施工资料整理及移交 工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 “工程：组织解决供暖问题 物业：提供入住情况 客服：解决维修问题” 开发 工程 物业 客服

通煤气 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 “工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 ” 开发 工程 物业

整体移交物业 移交建筑物及相关资料 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业

产品问题总结及反馈 “研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生” 客服 研发 工程 物业

初始登记 区局办理初始登记手续 “工程：提供竣工备案通知书、竣工图 研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确” 销售管理部 工程 研发

产权证办理 为客户办理产权证前期手续 “财务：房款多退少补、开据发票 物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证” 销售管理部 物业 客服 财务

分户土地证 “销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持” 开发 销售管理部 研发

土地证办理 为客户办理土地证前期手续 “物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等” 销售管理部 物业 财务

供热移交 保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续 客服：配合维修、移交工作 物业：管道井钥匙及设施等配合移交 开发 客服、物业