开发项目流程及分工

第一篇：开发项目流程及分工

开发项目流程及分工

类别:我的文章 评论(20)浏览(758)2010-08-12 22:00 标签：开发流程

主要阶段 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容 分项 主办部门 完成时间 主办岗位 完成时间 协办部门 完成时间 土地获取阶段 现状图 落实地块具体位置及周边情况 拓展部 土地 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 拓展部

收集 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部

信息 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 拓展部

了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部

了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部

土地 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 拓展部 总工办 初判 了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 拓展部

对接董事局 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部

可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 拓展部 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部 土地 现状图（四至电子文件）拓展部

深判 市场深度调研 “销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等

研发部：负责协助进行区域市场调研” 拓展部 销售公司

项目最终定位 销售 总工办：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售公司 总工办

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 总工办：协助进行方案设计和成本测算 拓展部 总工办

开发周期及付款计划 总工办、销售公司：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部 总工办 销售公司 项目方案确定 拓展部 现金流测算 拓展部

对接董事局 深判结果 项目可行性报告及后续工作 拓展部

研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务公司、法务部：给予技术及资源上的支持 拓展部 财务公司法务部

项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究 拓展部 项目招商版盈利能力分析 拓展部

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书 财务公司：制定项目财务数据 拓展部 财务公司

寻找 合作伙伴确定 财务公司、资产物资中心、法务部：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务公司资产物资中心

合作 合作方案确定 拓展部 财务公司资产物资中心 资金 合作细节确定 拓展部 财务公司资产物资中心

引资（商业计划书）签署战略合作协议 “财务公司、资产物资中心：制定合作方式、投资回报

行政中心：协议盖章，存档” 拓展部 财务公司资产物资中心 行政中心

合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理 “财务公司、资产物资中心、法务部：协助办理股权、增资等相关财务问题

行政中心：工商局办理公司注册” 拓展部 财务公司资产物资中心 法务部 行政中心 投方案标 项目方案确定 总工办：项目方案 拓展部 总工办 投经济标 确定土地上限 拓展部

投标、摘牌 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 拓展部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 拓展部

签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 “法务部：合同条款的草拟和完善

财务公司：提供资金” 拓展部 财务公司法务部

用地规划许可证 土地出让合同 法务部协同：提供土地出让合同 项目公司 法务部 出让金、交易费交费证明 财务公司：提供资金缴纳出让金、交易费 项目公司 财务公司 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 项目公司

委托工程咨询资格机构编制申请报告 总工办：协助提供相关项目资料 项目公司 总工办 向项目备案机关提交申请报告 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）项目公司 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司

土地出让合同 资产物资中心：提供土地出让合同 财务公司：提供付款凭证 总工办：提供相关图纸 项目公司 资产物资中心 财务公司 总工办 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 项目公司 交费证明 缴纳土地费用 项目公司

1：500现状地形图3份（反楼座）项目公司

详规 总工办：委托设计详规，资产物资中心签订委托合同 项目公司 总工办 资产物资中心

办理土地证 土地出让合同 项目公司 交费证明 缴纳土地费用 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 地籍图4份（薄膜图）项目公司 土地登记申请书 项目公司 土地确权来源证明文件 项目公司

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政中心：提供相关证明资料 项目公司 行政中心

土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 项目公司：提供当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 财务公司 项目公司

规划设计阶段 区域市场调研 “

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查” 销售公司：参与协助总工办对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 总工办 销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）“竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期

提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息” 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部市场组和招商组 商业销售部

项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业销售部 商业销售部 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 “总工办：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：配合完成公建类定位” 销售体系 招商策略公司 总工办 商业招商组 经济测算 “总工办：逐步细化成本测算及利润率分析 财务公司：现金流测算” 总工办 财务公司

项目发展报告 开发计划 “销售公司：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议 项目公司：根据工程情况及销售推广方案排定工期” 总工办 销售公司项目公司 商业 项目考核指标初定 总工办：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销售公司

资金流 “项目公司：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 总工办：配套费及土地款支付计划” 财务 项目公司总工办

设计前期 明确产品设计思路 销售公司：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 总工办 销售公司 明确设计院选择标准 总工办 制定设计组织计划 总工办

方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 “法务：合同文义审核

总工办、项目公司：成本审核 资产物资中心：签订合同” 资产物资中心 法务部 总工办 项目公司

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 “总工办：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计

项目公司现场工程指挥部：参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见” 总工办 项目公司 商业 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。“销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

项目公司工程指挥部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 开发：提供各项前期配套费用标准” 总工办 销售公司 商业 项目公司

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 总工办：负责提供图纸 项目部 总工办 修建性详规成果 项目公司：提供参考意见 总工办 项目公司

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）总工办：负责提供图纸 项目公司 项目部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。“销售公司、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议

项目公司：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见” 总工办 销售公司 项目公司 商业

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）总工办：负责提供图纸 项目公司 总工办

建筑方案报建图 总工办：提供报建图纸 项目公司 总工办

景观概念方案设计及确定 “销售公司、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

项目公司：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见 运营：成本核算及成本指标控制” 总工办 销售公司 项目公司 商业

指标确认阶段 项目成本指标确定 “销售公司：对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

总工办 财务 项目公司：项目前期、工程、配套、费用等指标落实” 总工办 项目公司销售公司 财务 商业

项目考核指标确定 “销售公司：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

项目公司：根据项目方案及销售推盘方案制定工期” 项目公司 销售公司

年度考核指标调整 “销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系

项目公司：制定工期” 项目公司 销售公司

施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 “总工办：配合资产物资中心进行设计招投标

并且对结构方案、设备选型进行评估

法务：合同的审核” 总工办 总工办 项目部 法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 “销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 项目公司：提供工程技术专业建议” 总工办 资产物资中心 销售 商业 项目公司 结构方案及设备选型研讨及确定 “总工办：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 项目公司：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈总工办” 总工办 项目公司

地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 总工办：负责提供规划总平面图 项目公司 总工办 施工图成果 总平面图 总工办 放线图 总工办 桩位图 总工办 施工图报建图 总工办 消防、人防报建图 总工办 施工图审查全图及计算书 总工办 编制典型楼座建安预算 总工办

施工图会审 “资产物资中心：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见 项目公司：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更” 总工办 项目公司 施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修 总工办 会

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售公司：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化 总工办：负责图纸优化变更

项目公司：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化” 总工办 项目公司 销售公司

综合管网方案设计 项目公司：提供各专业局设计条件 总工办 项目公司 景观扩初及施工图设计 总工办：成本核算及费用控制 总工办 项目公司

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 “销售公司 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 总工办：负责图纸优化变更

项目公司：对选材、工艺做法提出专业性意见” 总工办 项目公司 销售公司

开工开盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案（含总平面方案）申报表 总工办：配合提供设计院盖章确认 项目公司 总工办

土地出让合同 总工办：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 项目公司 总工办 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）总工办：提供所需图纸 项目公司 总工办 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 项目公司

建筑方案送审 建筑设计方案申报表 总工办：配合提供设计院盖章确认 项目公司 总工办 1/500现势地形图1份 项目公司

土地出让合同 资产物资中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 项目公司 总工办 投资计划 项目公司

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型 项目公司

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 项目公司 取得许可证 投资计划(项目备案)项目公司

大配套 财务公司：提供资金保障 项目公司 财务公司 小配套 财务公司：提供资金保障 项目公司 财务公司 消防证明 总工办：负责提供消防报建图 项目公司 总工办 绿化证明 总工办：负责提供绿化报建图 项目公司 总工办

人防证明 总工办：负责提供人防报建图 项目公司 总工办 地名证明 销售公司：确定楼、栋眼号排布和地名意义 项目公司

现场工程放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 项目公司、总工办、会协助提供队伍信息，资产物资中心：通过招投标确定施工总、分包，监理及各专业分包等单位 资产物资中心 项目公司总工办 会 建设工程规划许可证 项目公司

规划局批复的项目总平图及电子文件 项目公司 首层平面图 “总工办：出图及图纸问题解决 现场工程指挥部：现场配合” 项目公司 总工办

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 组织勘测、清除现场障碍 项目公司

施工单位配合做记录、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 项目公司

移交施工单位 “总工办：现场发现问题，及时解决

现场工程指挥部：组织施工单位交接，做好交接记录” 项目公司 总工办 施工许可证 建设用地规划许可证 项目公司 建设工程规划许可证 项目公司

天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 项目公司 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 项目公司

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）项目公司财务公司

建设项目年度投资计划（当年计划）项目公司

施工图审查 总工办：负责提供施工图及计算书 项目公司 总工办

质量监督登记表 项目公司前期部：配合办理，与相关部门接触，搞好关系 项目公司 安全措施 项目公司工程指挥部：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。项目公司

安全施工措施登记表 项目公司工程指挥部：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理 项目公司

交费各专业会签单 建委各内部相关部门及配套各专业局确认 项目公司 销售许可证 营业执照 项目公司 资质证书 项目公司

《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 项目公司 年度投资计划(项目备案)项目公司

《建设工程规划许可证》 总工办：负责提供所需的全部图纸 项目公司 总工办 《建设工程施工许可证》 项目公司 公用基础设施配套证明 项目公司

获取前期物业备案证明 “物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）总工办：负责提供所需的全部图纸” 项目公司 总工办 物业

基础工程形象部位达到正负零及图象文件 项目公司工程指挥部：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明 项目公司 工程

获取《面积计算成果表》 “项目公司：提供地名批复及附图、图审证等证件

总工办：提供全套施工图” 销售公司 总工办 项目总平面图 总工办：出图 项目公司 总工办

获取商品房网上销售数据录入合格证明 销售部：配合网上录入 项目公司 企业投资项目备案 规划成果 项目公司 大配套 项目公司

开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场 项目公司

临水、临电 “项目公司工程指挥部：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护 财务：提供资金，总工办：审核” 项目公司 总工办 临水、临电 项目公司平整场地 项目公司

施工组织方案 “总工办：负责提供所需的全部资料

资产物资中心：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。” 项目公司 总工办 资产物资中心

招投标、签订合同 勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）“总工办：负责提供总规划图等所需的全部资料 资产物资中心：负责招标

法务部：合同的审核” 项目公司 总工办 资产物资中心 法务部 桩基施工单位 资产物资中心负责招标、监事会：测算成本 项目公司 监理 “资产物资中心负责招标、监事会测算成本

法务部：合同的审核” 项目公司 总工办 资产物资中心 法务部 土建施工单位 “资产物资中心负责招标、监事会测算成本

法务部：招投标文件的法务部审核、合同的审核” 项目公司 总工办 资产物资中心 法务部 甲供材、分包商 “资产物资中心负责招标、测算成本

法务部：合同的审核” 项目公司 总工办 资产物资中心 法务部

沉降观测 资产物资中心配合招标、测算成本 项目公司 总工办 资产物资中心 法务部 土建施工单位的公开招标及合同备案 “资产物资中心：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、项目部进行合同备案

总工办：共同确定合同约定的各项条款” 项目公司 总工办 资产物资中心 法务部 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审 总工办：配合会审 项目公司 总工办 会同设计院进行会审，签定会审记录 总工办：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 项目公司 总工办

设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 总工办：负责组织设计单位交底和变更 项目公司 总工办

质量监督手续 办理质检委托 项目公司前期：办理相关手续 项目公司 办理安全检查委托 项目公司前期：办理相关手续 项目公司

环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续 项目公司前期：办理相关手续 项目公司

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 项目公司前期：办理相关手续 项目公司 办理施工人员暂住手续 项目公司前期：办理相关手续 项目公司

开工 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标

桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管 总工办：负责提供所需的全部图纸和技术支持 项目公司 总工办

规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 总工办：配合验线 项目公司 总工办 桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等 总工办：配合确定桩基施工标准 项目公司 总工办

桩基全面施工 总工办：负责提供所需的全部图纸和技术支持 项目公司 桩基检测 委托桩基检测单位、签订合同 “资产物资中心负责招标 法务部：合同的审核” 项目公司 资产物资中心 法务部 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 项目公司

开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程 项目公司 支护工程 项目公司 降水工程 项目公司

地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 总工办：配合参与验收 项目公司 总工办

基础施工 地基处理 项目公司 混凝土垫层 项目公司 地下防水 项目公司

混凝土基础 总工办：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题 项目公司 总工办 基础验收备案 承建单位自评 项目公司

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 项目公司

材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收 总工办：配合参与验收 项目公司 总工办 签定建筑工程分部工程（基础）验收表 项目公司

基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。项目公司工程指挥部：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 监事会 项目公司

项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 “销售公司：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议

总工办：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等” 销售部 总工办 销售公司

价格策略 “销售公司：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控

监事会：提供成本测算，确定销售基本均价” 销售部 监事会 销售公司

推广策略 “销售公司：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化 总工办：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持” 销售公司 销售部 总工办

招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部运营组及策略公司 商业运营组及策略公司

确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售部：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 销售公司 销售部

制作公司寻找及确定 销售公司

策略公司寻找及确定 销售部：策略公司的沟通，并进行相关的培训 销售公司 销售部

媒介公司寻找及确定 销售部：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果 销售公司 销售部

活动公司寻找及确定 销售部：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容 销售公司 销售部

项目推广定位确定 项目名称、组团名称 “总工办：根据对产品的理解提出合理建议。销售部：根据对市场客户的理解提出合理建议。” 销售公司 总工办 销售部 项目核心推广理念确定 销售公司 总工办 销售部 SLOGON确定 销售公司 销售部

项目核心识别系统确定 logo确定 销售部：参与项目核心识别系统的讨论和确定 销售公司 销售部

VI系统及延展方案确定 销售公司 销售部

亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。“销售公司：提供相关政策培训 法务部：提供相关政策培训及统一口径的法律审查

总工办：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等

项目公司：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料” 销售部 销售公司 法务部 总工办 项目公司

分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心 销售公司：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作 外卖场 销售公司 销售道具准备 现场房型手册（亮相版）总工办：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等 销售公司 总工办

售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）“销售部：提出装饰及指引系统的合理化建议

项目公司：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 监事会：核算售楼处装修成本后资产物资中心进行合同会签最后履行付款工作

财务公司：提供装修及包装所需资金支持” 销售公司 监事会 项目公司财务公司销售部 样板间及样板环境指示说明系统 “销售部：协商决定样板间建造的具体户型 总工办：提供样板间户型的详细房型图和尺寸

项目公司工程指挥部：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持 资产物资中心：样板间装修成本核算及合同审批工作

财务公司：提供装修及包装所需资金支持” 资产物资中心 监事会 项目公司财务公司销售部

沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）“总工办：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘

销售部：与销售公司协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择” 销售公司 研发、项目销售

入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）“销售部：各种印刷类销售道具制作的确定

总工办：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等

项目公司：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料

法务部：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核” 销售公司 监事会 项目公司财务公司销售部

项目周边主要道路设置醒目指示系统 销售公司（意向）派筹卡及纪念礼品 销售公司

联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装 办公室：提供看房车及司机 销售公司 办公室

进行联动单位的培训和包装 销售公司：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作 销售部（客资组）销售公司

意向商家签约 进驻意向书 法务部：合同的谈判以及审核 商业销售部运营组 法务部 确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 销售部：参与讨论，提出建设性意见 销售公司 销售部

项目亮相细化方案确定 销售公司 销售部 项目亮相媒体确定 销售公司 销售部

项目亮相 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）法务部：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 销售公司 法务部

新闻媒体新闻信息亮相 品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息 销售公司 品牌传播中心 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 “项目公司：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持

销售部：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等” 销售部 项目公司

项目开盘前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 “项目公司：提供房型本册、技术支持

销管：提供房号及面积表” 销售部 销售公司项目公司

销控 资产物资中心：确定考核均价； 销售部：和销售现场根据推盘节奏确定销控 销售公司 资产物资中心

客户接待、客户问题汇总及反馈 项目公司：配合解释、解决客户提出的工程问题 销售部 项目公司

客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 “销售公司：意向卡销售的组织工作

外卖场：意向客户推荐，客户关系维护” 销售部 销售公司外卖场 交工标准确定 “销售公司、项目公司、总工办：讨论并确定项目交工标准 法务部：法律风险提示。

” 总工办 法务部 项目公司销售公司总工办

价格体系确定 “监事会：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求

销售部：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。” 销售公司 监事会 销售部

合同准备 房型附图 项目公司：提供所有房型的房型附图 销售公司 项目公司 交工标准 “项目公司：提供已确定的交工标准 法务部：交工标准中法律风险的提示和规避。

总工办：审核合同中的交楼时间及交工标准” 销售公司 法务部 总工办 项目公司 小区摆位 项目公司：负责提供最终版的总平面图 销售公司 项目公司

合同、附加协议等文本审查确定 法务部：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查

确定 销售公司 法务部

开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 项目公司：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 销售公司 项目公司

楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 “项目公司：协助制作楼书、折页等，提供技术支持

物业公司：提供物业管理公约” 销售公司 项目公司物业公司

购房须知，房型图，详细价格表 “总工办：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售部：协助销售公司制定项目楼房的价格体系

项目公司：提供工程进度及交工标准” 销售公司 销售部 项目公司 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）销售公司

沙盘（细化景观及外檐）项目公司：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持 资产物资中心 项目公司

样板间、样板环境的指示系统的数据更新 项目部：负责提供样板环境图纸和技术支持 销售公司 项目公司

销控表及销控贴，认购书，合同袋 销售部：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具 销售公司 资产物资中心

项目形象的提升及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）销售公司 报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）销售公司

小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）销售公司

开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）销售公司 银行大协议的签订 财务公司：提供银行 销售公司 财务公司 开盘 开盘庆典活动 “活动形式（演出 说明会 发布会）与会人员（演艺名人 专家学者）

告知途径（报广 海报 门票 DM单）” “销售部：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户

物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持” 销售公司 销售部 物业

客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作 “财务公司：收取定金、购房款

销售公司：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署” 销售部 财务公司 销售部

回款落实 销售公司：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑 销售公司 销售部

日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整 销售公司

产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 “销售公司：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向，根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售

外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点推荐可成交客户” 销售部 销售公司

月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体系

价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 “监事会：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利润最大化

销售公司：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系” 销售部 监事会 销售公司

月度推广计划执行 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点 销售部：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容 销售公司 销售部

户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 销售部：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传 销售公司 销售部

营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气 销售部：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 销售公司 销售部

客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点 销售公司 销售部

销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 销售部：协同销售公司制作各种销售道具 销售公司 销售部

客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户 销售公司：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持 销售部 销售公司

外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展 销售公司 销售公司

项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作 企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具； 销管：提供销控 销售部

通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交 行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销售水平。销售部

月度付款计划及支付 “销售部：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团

财务部：审核价款单及发票，按资金情况付款” 销售公司 销售公司 财务部 合作方合同签订 “销售部：合同签订及审批工作 法务部：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示

销售公司：确认物业及置业联动，送各部门存档” 销售公司 销售公司法务部

回款 制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 财务部：为客户创造便捷交款条件，快速收款 销售部 财务部

月度指标考核 公司考核指标完成及调整 “销售公司：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标

财务部：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。” 监事会 “销售公司财务部 ” 项目考核指标完成及调整 “销售公司：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标 财务部：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数 项目公司：提供下月指标落实的政府相关证件支持

项目公司：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划” 监事会 “销售公司项目公司财务部

” 清盘 清盘后项目各种资料移交 行政中心：接收商品房合同、协议、优惠单并存档 销售部 行政中心

项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息，予以清盘支持 销售体系

工程建设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计 项目公司 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 项目公司

检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试 项目公司

钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程 项目公司 钢筋分项工程 项目公司 预应力分项工程 项目公司 混凝土分项工程 项目公司 现浇结构分项工程 项目公司 装配式结构分项工程 项目公司 混凝土结构子分部工程 项目公司 配套管线预埋 项目公司

重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 项目公司

“地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。” 项目公司

图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 总工办：配合分析问题 项目公司 总工办 设计变更 “总工办：配合完成设计变更

监事会：核定变更成本影响” 项目公司 总工办 监事会

施工质量问题、事故处理 施工质量问题、事故的分析及调查 总工办：配合分析问题 项目公司 总工办 总工办

处理方案的制定、审核、审批 “总工办：配合制定方案

监事会：核定成本影响” 项目公司 总工办 监事会 总工办 监事会 处理方案的实施 项目公司

变更签证 设计变更 与设计沟通，协调，收发相关变更文件 “总工办：配合完成设计变更 监事会：核定变更成本影响” 项目公司 总工办

工程变更 工程变更技术经济分析 总工办：配合技术分析和进行经济分析 项目公司 总工办

工程变更申请 总工办：协助现场进行变更签证和测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。项目公司 总工办

设计变更、现场核实 “总工办：配合完成设计变更 监事会：核定变更成本影响” 项目公司 总工办 工程款支付 工程进度的确认 项目公司

工程款申请表审批 建立完整，准确的资金合同台帐 “总工办和资产物资中心：按合同约定审核付款比例

财务部：审核工程款的支付” 项目公司 总工办 资产物资中心 财务部

工程款支付 财务部：审核工程价款单及发票，按资金情况付款 项目公司 财务部 主体验收备案 施工单位自评 项目公司

监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 项目公司

监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督部门 总工办：配合参与验收 项目公司 总工办

签定建筑工程分部工程（主体）验收表 项目公司

外檐装修材料确定 总工办和资产物资中心定板 考察相关单位及实际工程 总工办和资产物资中心：分别从技术、经济方面配合 项目公司 总工办 资产物资中心 施工样板制作 项目公司

材料确定 总工办和资产物资中心：分别从技术、经济方面配合选用材料 项目公司 总工办 资产物资中心

甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划 项目公司 编制招标文件 拟定投标单位 资产物资中心：制定招标方案，监事会审核招标方案 项目公司 资产物资中心 监事会

确定材料招标技术要求 资产物资中心：测算成本并且组织招标 项目公司 资产物资中心 确定定标原则 监事会：参与确定定标原则 项目公司 监事会 考察投标单位 资产物资中心：组织考察并提出考察意见 项目公司 招标、定标 资产物资中心：组织招标、定标 项目公司

内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议 项目公司 找平层 项目公司 面层 项目公司

防水 基层处理 施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护 项目公司 防水层施工 项目公司 面层砂浆 项目公司

抹灰 基层处理 施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理 项目公司 抹灰 项目公司

饰面板（砖）排砖 项目公司

面砖安装 研发：参与施工样板进行验收 项目公司 勾缝 成品保护 项目公司 门窗 型材加工 项目公司

安装窗框 从业主使用方面检查安装效果 项目公司 安装窗扇 项目公司 封胶 项目公司

轻质隔墙 放线定位 项目公司

隔墙砌筑及安装 会：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议 项目公司 会

幕墙 幕墙专业设计 总工办：审核幕墙专业设计图 项目公司 预埋件安装 项目公司 龙骨加工及安装 项目公司 幕墙面材安装 项目公司

封胶 会：考虑外墙防水 项目公司 会

涂饰 基层处理 项目公司 底料施工 项目公司

面料施工 研发：参与施工样板进行验收 项目公司

各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调 项目公司 水、暖、电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 项目公司 室内消火栓系统安装 项目公司

给水设备安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 项目公司 管道防腐，绝热 项目公司

室内排水系统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 项目公司

雨水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护 项目公司 室内热水供应系统 管道及配件安装 项目公司 辅助设备安装 项目公司 防腐，绝热 项目公司

卫生器具安装 卫生器具安装 总工办：参与施工样板进行验收 项目公司 总工办 卫生器具给水配件安装 项目公司 卫生器具排水管道安装 项目公司 室内采暖系统 管道及配件安装 项目公司 辅助设备及散热器安装 项目公司 系统水压试验及调试 项目公司 防腐，绝热 项目公司

变配电室 变压器、箱式变电所安装 项目公司

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 项目公司 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 项目公司 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设 项目公司 电缆头制作、导线连接和线路电气试验 项目公司 接地装置安装 项目公司

避雷引下线和变配电室接地干线敷设 项目公司

供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 项目公司 桥架安装和桥架内电缆敷设 项目公司 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 项目公司 电线、电缆导管和线槽敷设 项目公司 电线、电缆穿管和线槽敷线 项目公司

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 项目公司

电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装 项目公司 低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线 项目公司 低压气动力设备检测、试验和空载试运行 项目公司 桥架安装和桥架内电缆敷设 项目公司 电线、电缆导管和线槽敷设 项目公司 电线、电缆穿管和线槽敷线 项目公司

电缆头制作、导线连接和线路电气试验 项目公司

插座、开关、风扇安装 项目公司

电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 项目公司 电线、电缆导管和线槽敷设 项目公司 电线、电缆导管和线槽敷设 项目公司

电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线 项目公司 钢索配线，电缆头制作 项目公司 导线连接和线路气试验 项目公司 灯具、插座、开关、风扇安装 项目公司 建筑照明通电试运行 项目公司

备用和不间断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 项目公司 柴油发电机安装 项目公司

不间断电源的其他功能单元安装 项目公司 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 项目公司 电线、电缆导管和线槽敷设 项目公司 电线、电缆导管和线槽敷线 项目公司 电缆头制作 项目公司

导线连接和线路气试验 项目公司 接地装置安装 项目公司

防雷及接地安装 接地装置安装 项目公司 避雷引下线和变配电室接地干线敷设 项目公司

建筑物等电位连接，接闪器安装 总工办：配合验收 项目公司 总工办

智能化 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统 项目公司 办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统 项目公司

建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口 项目公司

火灾报警及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统 项目公司

安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统 项目公司

综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装 项目公司

智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口 项目公司 电源与接地 智能建筑电源，防雷及接地 项目公司

环境 空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境 项目公司

住宅（小区）智能化系统 火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台 项目公司

通风与空调 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 项目公司

防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试 项目公司

除尘系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 项目公司

空调风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试 项目公司

净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试 项目公司

制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试 项目公司

空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试 项目公司 电梯安装 招标选定安装单位 选型及招标 项目公司

提供电梯井道土建节点图 预埋件的设置、预留洞口的设置 项目公司 指导电梯井道土建施工 土建交接检验 项目公司 电梯安装及调试 驱动主机 项目公司

导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）项目公司 安全部件，悬挂装置，随行电缆 项目公司 补偿装置，电气装置 项目公司 整机安装调试、验收 项目公司

各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理 毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。项目公司 整理竣工资料及竣工图 项目公司

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 项目公司 组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司

报建委质监部门审定备案 与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收 项目公司前期部：办理建设工程档案预验收证明 项目公司 项目公司前期部

与物业进行交接。（包括图纸）与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房 办理交接验收手续 项目公司

毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。“项目公司：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料” 监事会 项目公司

成品房装修 从使用功能角度对室内装修进行查验 土建工作面移交 土建整改 项目公司 垃圾清运 项目公司

吊顶 龙骨加工及安装 项目公司 封板 项目公司

洁具 洁具选型及招标 总工办、项目公司：参与选型、招标，成本核算 资产物资中心 项目公司总工办

洁具安装 总工办：参与施工样板进行验收 项目公司 总工办 护栏和扶手制作与安装 项目公司 饰面板（砖）排砖 项目公司

面砖安装 总工办：参与施工样板进行验收 项目公司 总工办 勾缝 项目公司

涂饰 基层处理 项目公司 底料施工 项目公司

面料施工 总工办：参与施工样板进行验收 项目公司 总工办

橱柜制作与安装 橱柜招标 总工办：参与选型、招标，成本核算 资产物资中心 总工办 橱柜设计 项目公司 橱柜安装 项目公司 门窗套制作与安装 项目公司 花饰制作与安装 项目公司 窗帘盒、窗台板 项目公司

暖气片安装 选型及招标 总工办、项目公司：参与选型、招标，成本核算 资产物资中心 项目公司总工办

暖气片安装 总工办：参与施工样板进行验收 项目公司 总工办 裱糊与软包 项目公司 细部 项目公司

做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接 项目公司

成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。项目公司 整理竣工资料及竣工图 项目公司

施工单位提供《建筑工程质量保修书》 项目公司 组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司

报建委质监部门审定备案 项目公司前期部：办理建设工程档案预验收证明 项目公司 与物业进行交接。物业：办理交接手续 项目公司 物业

成品房竣工结算 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 项目公司：核定工程量，提供相关变更，组织办理结算 监事会 项目公司

配套手续及施工 排水 “监事会：审查预算、确定工程费用 财务公司：提供资金，保证交费

项目公司工程指挥部：提供工作面监督施工、协助验收” 项目公司 “监事会 财务公司 ” 热力、排水 总工办：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证排水、热力出图 项目公司 总工办

热力 开发与供热办协调分级、寻找热源 项目公司 资产物资中心：负责工程招标 项目公司

项目公司工程指挥部：提供工作面，监督施工、协调现场相关问题，协助验收、供热 项目公司

财务公司：提供资金，保证交纳工程费 项目公司

“销售公司：提供入住明细，资产物资中心：协助空房面积核算

财务公司：提供资金保证采暖费缴纳” 项目公司 资产物资中心 销售公司 财务公司 物业：供热移交物业 项目公司 物业

自来水 总工办：提供进件所需要的图纸，保证进件 项目公司 总工办 总工办：提供设计所需要的各种图纸 项目公司 总工办

资产物资中心：负责招标、监事会审核预算 项目公司 资产物资中心 监事会 项目公司工程指挥部：提供工作面，监督施工，协调现场相关问题 项目公司 财务公司：提供资金、保证交纳工程费 项目公司

项目公司工程指挥部：提供协助，保证挂表、通水、验收 项目公司

园林用水、换热站用水 总工办：提供进件所需要的图纸，保证进件 项目公司 总工办 项目公司工程指挥：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表 项目公司 财务公司：提供资金，交纳工程费 项目公司 财务公司

中水 总工办：提供进件所需要的图纸，保证进件 项目公司 总工办

总工办：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图 项目公司 总工办 物业：工程移交物业 项目公司 物业

项目公司工程指挥：提供工作面，监督施工 项目公司 财务公司：提供资金，保证交费 项目公司 财务公司 项目公司工程指挥：协助现场，工程验收、通水 项目公司 燃气 总工办：提供进件所需的各种进件图纸 项目公司 总工办

总工办：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 项目公司 总工办

专业局招标 项目公司

项目公司工程指挥：提供工作面，保证施工、协调相关问题，监督施工、验收 项目公司 财务公司：提供资金，保证交费 项目公司 财务公司

项目公司工程指挥：协调现场整改、验收，保证点火 项目公司 视讯 总工办：提供设计所需要的图纸 项目公司 总工办

资产物资中心：签订协议 项目公司工程指挥：信号开通 项目公司 资产物资中心 工程：提供工作面，监督施工、验收 项目公司

电力 总工办：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，项目公司 总工办 总工办：提供设计所需要的图纸 项目公司 总工办

项目公司工程指挥：提供进件所需的用电量、用电点 项目公司 项目公司工程指挥：提供工作面，保证施工监督施工 项目公司 财务公司：提供资金支持，保证交费 项目公司 财务公司 项目公司工程指挥：提供现场协助保证验收、挂表 项目公司

场站点位置 总工办 ：负责配合确定场站点位置和技术支持 项目公司 总工办

排水、热力招标手续 “监事会：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

资产物资中心：配合办理、提供招标资料” 项目公司 资产物资中心 监事会

配套施工 给排水与采暖 室外给水系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业 室外排水系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业 室外供热系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业

电气 室外供电系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业 室外照明系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业

综合管网 室外智能化系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业 室外燃气系统 总工办、商业：配合验收 项目公司 总工办 商业 环境施工 附属建筑 停车场 项目公司

围墙，大门 总工办：配合验收 项目公司 总工办 收集站 项目公司

景观 建筑小品，亭台，连廊 总工办：配合验收移交物业 项目公司 总工办 道路 总工办：配合验收移交物业 项目公司 总工办

花坛，场坪绿化 总工办：配合验收移交物业 项目公司 总工办

竣工结算 排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算 项目公司工程指挥部、总工办：核定工程量 监事会 总工办

结算稽核 全部合同结算并做项目整体结算报告 “销售公司：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况 总工办：负责所有设计合同的结算

项目公司：组织承包单位提供结算书，核定结算书” 监事会 “销售公司 总工办 项目公司” 竣工入住 室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍 组织进行现场检测 项目公司 住宅准入证 项目竣工验收报告 项目公司

建设工程规划验收合格证 项目公司现场工程指挥部：现场具备验收条件 项目公司 非经营性公建配套证明 项目公司现场工程指挥部：现场具备验收条件 项目公司 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 项目公司现场工程指挥部：现场具备验收条件 项目公司

土地使用权证书 项目公司

地名管理部门批准的地名文件 项目公司

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）项目公司现场工程指挥部：提供竣工资料 项目公司

人防验收 项目公司现场工程指挥部：现场具备验收条件 项目公司

住宅准入证 规划验收 项目公司现场工程指挥部：组织相关单位参加，提供验收资料 项目公司

消防验收 “项目公司现场工程指挥部：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制

总工办：提供相关图纸及电子文件” 项目公司

通水、通电 项目公司现场工程指挥部：组织施工单位工人配合通水、通电 项目公司 大配套验收 项目公司现场工程指挥部：组织相关单位参加，提供验收资料 项目公司 竣工验收备案通知书 提供验收资料 项目公司

小配套验收 项目公司现场工程指挥部：组织相关单位参加，提供验收资料 项目公司 供热验收 项目公司现场工程指挥部：组织相关单位参加，提供验收资料 项目公司 人防验收 项目公司现场工程指挥部：组织相关单位参加，提供验收资料 项目公司 入住准备 工程质量保证书 项目公司现场工程指挥部：提供工程质量保证书所需相关数据 销售管理部

住宅使用说明书 项目公司现场工程指挥部、总工办：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 项目公司 总工办

寄发《商品房交付使用通知书》 “法务部：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息（删除）协助相关入住事宜” 会 法务部

对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程 资产物资中心：合同的签订、第三方队伍的招投标 法务部：合同的审批等其他相关法务事宜 会 资产物资中心 法务部

寄发入住通知书，销售客户资料移交客服 会：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通 销售部 会

楼牌标识 协调地名办办理地名手续 会：现场配合安装 项目公司 会 物业用品储备 物业

物业接收钥匙、验房 项目公司：提供钥匙，组织交接，办理移交手续 物业 项目公司 办理入住 制定入住流程 销售公司：可提供入住时间节点，配合制定 会 销售公司 审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 物业：提供人员支持 销售公司 物业 验房及交费 物业

收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 会 验房问题汇总 会

售后维修 项目公司：配合维修 会 项目公司

售后及移交 投诉处理 项目公司：配合解决投诉问题 会 项目公司 装修管理 项目公司：协调解决业主装修问题 会 项目公司

施工资料整理及移交 项目公司：组织施工单位整理工程资料，办理移交 会 项目公司 供暖 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 “项目公司：组织解决供暖问题

物业：提供入住情况

会：解决维修问题” 总工办 项目公司 会 物业

通煤气 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 “项目公司：组织解决通气问题 物业：提供入住情况，并在后期主办通气 ” 总工办 项目公司 物业

整体移交物业 移交建筑物及相关资料 物业：接收建筑物及相关资料 会 物业

产品问题总结及反馈 总工办：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作、项目公司、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生 会 总工办

初始登记 区局办理初始登记手续 “项目公司：提供竣工备案通知书、竣工图 总工办：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确” 销售部 总工办 项目公司 产权证办理 为客户办理产权证前期手续 “财务部：房款多退少补、开据发票 物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证” 销售部 财务部

分户土地证 “销售公司：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 总工办：负责提供技术支持” 资产物资中心 总工办 销售公司

土地证办理 为客户办理土地证前期手续 “物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地

证

财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等” 销售部 物业 财务部

供热移交 保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续 会：配合维修、移交工作 物业：管道井钥匙及设施等配合移交 总工办 会 物业

第二篇：项目开发流程

项目开发流程

第一步:获得信息,主要有以下方式:通过政府网络,即人际关系网络。通过中介机构。

3通过在网络上发布的公司信息,如厂房网,商铺网等。

4通过报纸上的信息,如房地产时报,新明晚报等。

5通过参加有关经济型饭店开发有关的社会活动,如:展会,教学会等。

第二步:对信息进行筛选和分配

获得项目信息后,呈报发展事业部总监，总监根据物业情况,分发给相适合部门的经理，再由经理分配给项目专员。

第三步:对有效信息的物业项目进行调查,编制调查报告。

1对物业进行网页背景调查。

2与房东初步接触。

3现场踏勘及周边市场调查。

4根据所获得的一系列调查资料,填写《项目登记表》和《项目评估表》。

第四步:对信息进行分析及判断:

1项目负责专员编制《项目调查表》后,对该项目作出判断,分为“淘汰,跟踪，呈报”三项。若是“呈报”则交给部门经理进行进一步分析。

3部门经理如果认为该项目合适并确认签字后，交工程部经理排房，4排房后，项目负责人填写《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。

第五步：谈判及审核

1填写完以上各表并经部门经理审核后交事业发展总监确认，总监签字后再与物业主进行意向书谈判

2意向书经上级部门审核签字后，与房主签定意向书，并进行合同谈判合同文本确定。3合同文本经上级审核同意后，由上级部门与物业主签定正式合同。

附：第三步完成后，需交《项目登记表》和《项目评估表》；

第四步完成后，需交《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。

第三篇：商业地产项目开发流程

商业地产项目开发流程

1、市场条件判断(前期市场调研)

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

7、设计方案的市场化

商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投

资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理参股；

（2）、聘请管理公司。

第四篇：项目开发全流程

项 目 开 发 流 程 图

总办投资决策 管委会审批

总办会议审批 管委会会议审批

拟定项目总体 开发计划

1．向集团各部门作项目交底，内容包括：项目用地现状、规划设计条件、规划用地批文、周边大市政情况等。

2．拟定项目总体开发计划，并组织各相关部门进行讨论。

3．综合各部门意见，整理完善项目总体开发计划报总经办审批。

总经理办公会议

审批投资开发部提交的项目总体开发计划

项目总体开发 计划审批

投开部 总工项目

行政部

计划分解 项目部统筹

营销中心 总工室 预算部投控部 合约部财务部 财务部

拟定详细的规划报建进度计划 拟定项目组织架构、人力资源计划及施

工进度计划 拟定“项目策划书”及销售计划 拟定供图计划、编写“项目技术标准” 拟定合同招投标计划、成本控制计划进行成本预算及相关的数据分析进行相应财务分析提出资金筹措计划拟定合同审查及签订计划

拟定项目资金筹措计划

项目部

综合编制“项目规划书”

项目规划书

审批

总体规划阶段

项目实施阶段

总经理办公会议或管委会 审批项目部提交的项目规划书

规划部

1．收集整理项目相关规划设计资料； 2．编制项目规划设计任务书；

3．物色符合条件的设计单位；

4．负责项目总体规划设计招投标工作；

投控部 1．据规划部规划设计任务书要求编制总规设计招投标文件； 2．对投标方案进行评估；

规划部

1．组织集团领导、物业代理公司、物业管理公司、投开部、策划部、投控部、项目部、专家研讨投标方案;2．推荐方案或提供修改意见；

3．收集修改后中标方案

总经办 审批中标总体规划方案

规划部 审核提供项目总体规划方案报批资料

投开部 进行项目总体规划方案报建

法务部 签定总体规划设计合同

计管理工作；

复意见；

施工许可证》

法务部 签订施工合同

总经办 审批中标施工单位

投控部

1.组织施工、监理招投标工作；

2.向总经办推荐中标单位；

项目部 1.依据施工图编制施工工程招投标文件； 2.编制施工总平面图；

3.编制施工计划及资金使用计划；

项目部

1.组织规划部、投控部等相关部门图纸会审、审核施工单位提出的施工组织设计；

2.按合同进行工程质量及施工进度控制； 3.按集团规范进行工程成本控制；

投开部

1.按项目计划时间监控及调整开发进度； 2.跟进办理项目相关报建手续；

投控部

1.2.3.4.按合同条款控制工程进度款及造价； 编制项目总成本预算并供策划部参考； 对各部门进行成本监控及调整； 完成各子项招投标手续；

规划部

1.审议审定设计方案和施工图纸；

2.提供各子项招投标文件并参与招投标及合同谈判工作； 3.对工程设计技术进行审查审定；

策划部

1.编制销售策划实施方案；

2.组织集团领导、投控部、规划部、财务部、物业管理公司确定商品房预售价格及物业管理费标准；

法务部

1.2.3.4.5.土建工程

基础工程； 上部建筑工程； 装修工程；

室内给排水、电气工程； 其他工程

市政水电工程

1.道路、排水工程；

2.市外供水供电及其管网工程； 3.其他工程

设备安装工程

1.2.3.4.5.6.电梯设备安装工程； 消防人防设备安装；

中央空调、通风设备安装工程； 备用发电工程； 给水泵、池工程； 其他工程

设备安装工程

1.2.3.4.5.6.电梯设备安装工程； 消防人防设备安装；

中央空调、通风设备安装工程； 备用发电工程； 给水泵、池工程； 其他工程

第五篇：房地产项目开发流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大

幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。