冠名权及肖像权价值资产评估[5篇材料]

第一篇：冠名权及肖像权价值资产评估

冠名权及肖像权价值资产评估

四、价值类型及其定义

根据本次评估对象及评估目的，确定本次评估的袁隆平的冠名权及肖像权价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日为 2014 年 06 月 30 日；

选择上述时点为此次评估基准日，是为了有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，合理选择作价依据、价格标准、评估方法和评估参数。

六、评估依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；

2、国务院令 1991 第 91 号《国有资产评估管理办法》；

3、国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4、其他相关法律、法规、通知文件等。

（二）准则依据

1、财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(2004 年 2 月 25 日发布，2004 年 5 月 1 日执行)；

2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；

3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7 项资产评估准则的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日发布，2008 年 7 月 1 日起执行）；

4、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号，2012 年12 月 28 日发布，2013 年 7 月 1 日起施行)；

5、《资产评估准则－无形资产》（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日发 布，2008 年 7 月 1 日起执行）。

（三）行为依据

袁隆平农业高科技股份有限公司与评估机构签订的评估业务委托约定书。

（四）产权依据

1、委托方营业执照；

2、冠名权协议；

3、其他相关文件。

（五）取价依据

1、评估人员实地勘查、市场调查所获得的资料；

2、隆平高科近三年经营收益分析及相关行业调查分析资料；

3、委托方未来经营收益预测资料和未来发展规划等；

4、同花顺资讯提供的上市公司相关信息；

5、评估基准日适用的国债利率；

6、本评估机构掌握的其他价格资料。

（六）其它参考资料

1、委托方提供的有关企业获奖荣誉证书及新闻媒体资料；

2、其它资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

冠名权及肖像权价值评估一般有下列三种方法：成本法、市场法、收益法。

1、成本法

成本法是以现时情况下重建委估资产所需支付的全部成本作为该资产的评估价值。但在实际评估操作中，冠名权及肖像权重建成本往往为进行相关标示设计的设计费、注册手续费等可以进行货币化衡量的成本。但是，冠名权及肖像权的重建成本，尤其是著名人物冠名权和肖像权的重建成本，不仅仅包括标示设计、注册手续费等成本内容，还包括相当一部分为了标示推广、管理和维护等耗费的而又难以进行货币化衡量的经济资源，如持续的广告宣传和市场推广、严格的内部管理和产品质量控制、人力资源的投入和战略决策等等相关成本。因此，对于该类无形资产评估一般不采用成本法。

2、市场法

市场法也叫市场比较法，是指将被评估对象与在公开市场上已经成交的且与被评估对象相同或同一范围内的交易资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。运用市场法时，资产的价值是通过参考可比资产在最近的收购或交易活动中的价格来获得的。由于冠名权和肖像权的独特性，可比案例不容易取得。此外，有关交易的具体条件往往是非公开的。一般来讲，如果一个企业经过努力创出了一个驰名公司名称，它是不会轻易对外转让其所有权权益的。因此，冠名权和像权转让市场一般是不活跃的。考虑到冠名权和肖像权的特定情况以及市场环境和信息条件的限制，评估人员很难在市场上找到与本次委估冠名权和肖像权类似的参照物及完整交易信息。因此评估人员也难以采用市场法进行评估。

3、收益法

收益法是从资产未来获益能力角度来考虑资产的价值，体现了资产评估中将利求本的评估思路，即资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。运用收益法对无形资产价值进行评估是目前国内外通行的做法。本次评估中，因使用委估冠名权和肖像权的企业已经经营多年，委估冠名权和肖像权依托产品的收益及风险可以参考企业以前经营情况及行业发展状况合理估测，因此可以采用收益法对委估冠名权和肖像权进行评估。

综合分析后，本次评估采用收益法进行评估，相对于成本法和市场比较法，采用收益法进行评估无论是从理论上还是实践上，都是合理可行的。

（二）收益法说明

收益法也叫收益现值法，是通过估算被评估资产未来寿命期内预期收益，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

由于冠名权及肖像权无形资产的收益是依附在有形资产共同生产和创造的产品中，是通过依托的产品实现销售，最终以现金流入企业而实现其超额收益。因此，要对冠名权和肖像权无形资产的预期收益进行预测，首先要对该项无形资产以及与其配比的有形资产共同创造的收益进行预测，然后计算出冠名权和肖像权资产超出整体行业平均收益的超额利润率，通过利润分成率计算出冠名权和肖像权创造的超额收益，并以此作为评估据此计算冠名权和肖像权价值的基础。

本次评估中，委估资产实现的未来收益额是以超额收益为计算口径，考虑到评估对象的法律权属状态和实际使用情况，采用了资产未来超额收益无限期并且未来超额收益分段估算的计算方法，评估模型如下：

本次采用的收益法评估模型如下：

式中：P—冠名权及肖像权无形资产价值

α —利润分成率

Ft—企业相关产品未来第 t 年净利润

F0—企业相关产品永续年净利润

i—折现率

t—序列年期

n —经济年限

（三）适用条件

1、被评估资产的未来超额收益必须是能用货币衡量；

2、产权持有者是持续经营的。即企业资产在评估预测的期限内不改变现有用途继续使用，业务范围没有根本性的转变，企业未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营方式基本保持不变。

（四）经济年限

袁隆平农业高科技股份有限公司是农业产业化国家重点龙头企业和湖南省农业产业化龙头企业，也是全国科技创新型星火龙头企业、湖南省重点高新技术企业和长沙高新技术开发区科技创新优秀企业，2003 年被农业部评为中国种业五十强，经营优势明显，其发展空间巨大，依据企业持续经营的评估假设性原则，冠名权和肖像权资产的经济年限取无限年期。

（五）折现率

折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率，折现率是一种特定条件下的资产收益率，反映了资产的风险收益水平。此次评估，折现率计算采用资本资产定价模型（CAPM）。CAPM 表明，投资者会要求额外的回报，对从股票市场回收的总体风险相关的任何风险进行补偿。从股票市场回收的总体风险相关的风险被称为系统风险，并由一个称为β 的参数进行度量，而其他风险被称为非系统风险。在

此次评估中，我们根据项目的具体情况，折现率计算采用了扩展的资本资产定价模型，用于计算折现率的 CAPM 公式如下：

Re=Rf+β(Rm-Rf)+α 其中：

Re—资本成本（即折现率）

Rf—无风险报酬率 Rm-Rf—市场风险溢价

β —贝塔因子，一个对敏感度和项目风险与看作一个整体的市场之间关系的 统计学度量。

Rm—预期市场报酬率

α —项目实施风险报酬率

八、评估程序实施过程和情况

北京北方亚事资产评估有限责任公司接受袁隆平农业高科技股份有限公司的委托，对公司拥有拟买断的“袁隆平冠名权及肖像权”无形资产进行评估。评估人员对纳入评估范围内的资产完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用收益法对袁隆平冠名权及肖像权价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：

（一）初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估范围和评估对象，与委托方及产权持有者共同确定评估基准日；根据资产评估规范要求，布置资产评估申报表、准备资料清单。

（二）前期准备

评估人员根据产权持有者的资产类型及产权持有者涉及的资产量组建了评估项目小组，并对评估人员简单地介绍了项目情况和评估计划。

（三）资产核实及现场尽职调查

根据隆平高科提供的评估申报资料，评估人员于2014年07月10日至 2014 年 09 月 07 日对申报的资产进行了必要的清查、核实，对企业财务、经营情况进行系统调查。尽职调查主要分为六个方面，即产权持有者基本情况调查、业务与技术调查、财务调查、资产清查与核实、业务发展目标调查和风险因素及其他重要事项调查。

1、现场实地勘察

根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查。包括： 听取委托方有关人员对企业情况和委估资产的历史及现状所作的介绍，了解企业目前的生产经营状况，产品情况及市场发展情况，分析了解评估对象袁隆平冠名权及肖像权无形资产的价值内涵和涵盖范围。

根据评估业务具体情况收集评估资料，根据委托方提供的评估资料对委托方及其子公司生产经营场所及现有生产能力进行了解和查勘，对企业未来发展规划中已经实施的情况进行现场核实并了解项目进展情况。

在核实了解基础上对委托方提供的子公司未来收益预测数据进行审核和分析，并与企业提供的有关财务数据进行核对，对发现的问题进行了解，在核实了解基础上与企业沟通合理确定预测数据，补充完善评估资料。

2、查验产权证明文件资料

对评估范围内的商标证的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。

3、现场尽职调查

评估人员通过收集分析隆平高科子公司历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，主要内容如下：

(1)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；

(2)了解企业历史年度经营情况及其变化，分析主营业务收入变化的原因；

(3)了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；(4)了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；

(5)收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；

(6)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；

(7)了解企业的税收及其他优惠政策；

(8)收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势。

（四）评定估算

评估人员结合企业实际情况确定资产的作价方案，明确资产的具体评估参数和价格标准，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。

（五）内部审核、征求意见及出具报告

项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括二级审核、三级审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及产权持有者进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。

九、评估假设

对企业未来收益进行预测是采用收益法进行评估的基础，而任何预测都是在一定假设和限定条件下进行的，本次评估收益法预测建立在以下假设和限定条件基础上：

（一）前提假设

1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

3、持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

（二）一般性假设

1、委托方及其子公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；

2、委托方及其子公司将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；

3、国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；

4、委托方提供的资产权属、经营及财务数据资料真实、可靠；

5、无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成的重大不利影响；

6、不考虑通货膨胀对经营价格和经营成本的影响。

（三）特别假设

1、未来收益预测是在对企业以前年度的经营和管理能力分析基础上产生的，本次评估以企业能够维持或提高现有管理水平和经营水平为假设前提。对企业未来因重大决策或管理原因导致企业效益出现大幅波动或超出预测范围的情况，不在本次评估影响范围内；

2、企业以目前的经营方式、合理投入的基础上持续经营，企业能够保留并吸引有能力的管理人员、关键人才、技术人员以支持企业向前发展；

3、公司保持现有的技术优势，并不断加大研发费用的投入，提高产品竞争力；

4、企业目前已经实施的发展规划能够按照规划时间完成并实现预期收益；

5、公司未来几年生产经营相对稳定，其经营成果是可以预测的，假设未来几年企业的各项收入、成本、费用预测能够如期实现；

6、委托方提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致；

7、企业持续使用委估袁隆平冠名权及肖像权，并在商标注册到期后持续续展。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

第二篇：企业价值资产评估

摘 要 《企业价值评估指导意见（试行）》于2005年4月起实施，打破了价值评估中单一使用成本法的局面，使得收益法、市场法的应用有了政策上的依据，对三种方法进行了比较分析，探讨如何正确、合理的选择三种方法应用于评估实践这一问题。

关键词 企业价值资产评估 成本法 市场法 收益法引言

2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书（试行）》（简称“意见书”），从基本要求、评估要求、评估方法和评估披露等方面对注册资产评估师执行企业价值评估业务提出了新的要求，并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法，这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面，拟促成三足鼎立的评估方法格局。基于此，在具体的价值评估实践中方法的选择成为亟待解决的问题，对此进行深入的讨论具有现实意义。企业价值评估方法应用现状

企业价值评估实践中，目前国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法，期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法，收益法、市场法很少采用，期权法几乎不用。赵邦宏博士对我国2003年企业价值评估使用方法做了问卷调查，调查结果显示，成本法在我国企业价值评估业务中所占的比例达95%左右，而收益法一般作为成本法的验证方法，不单独使用，市场法很少使用，期权法一般无人采用，而且在2004年12月30日中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见书（试行）》中也未涉及到期权法，基于此，本文中对企业价值评估方法的比较及选择研究中不考虑期权法，仅以成本法、市场法、收益法三种方法为研究对象。3 成本法、市场法、收益法比较分析

要选择适合于目标企业价值评估的方法，首先应从不同的角度对方法进行比较分析，以明确各种方法之间的差异性，以下从方法原理、方法的前提条件、方法的适用性和局限性对成本法、市场法、收益法进行比较分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置评估对象，即在条件允许的情况下，任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。这一理论基础可以追溯到艾尔文·费雪，费雪认为，资本带来一系列的未来收入，因而资本的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。

企业价值评估市场法是基于一个经济理论和常识都认同的原则，类似的资产应该有类

似的交易价格。该原则的一个假设条件为，如果类似的资产在交易价格上存在较大差异，则在市场上就可能产生套利交易的情况，市场法就是基于该理论而得到应用的。在对企业价值的评估中，市场法充分利用市场及市场中参考企业的成交价格信息，并以此为基础，分析和判断被评估对象的价值。

3.2 各方法的前提条件

运用成本法进行企业价值评估应具备的前提条件有三个：一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。若选择收益法进行企业价值评估，应具备以下三个前提条件：一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理的预测，企业未来收益的风险可以客观的进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。

采用市场法进行企业价值评估需要满足三个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的适用性和局限性

成本法以资产负债表为基础，相对于市场法和收益法，成本法的评估结果客观依据较强。一般情况下，在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。但由于运用成本法无法把握一个持续经营企业价值的整体性，也难衡量企业各个单项资产间的工艺匹配以及有机组合因素可能产生出来的整合效应。因而，在持续经营假设前提下，不宜单独运用成本法进行价值评估。

收益法以预期的收益和折现率为基础，因而对于目标企业来说，如果目前的收益为正值，具有持续性，同时在收益期内折现率能够可靠的估计，则更适宜用收益法进行价值评估。通常，处于成长期和成熟期的企业收益具有上述特点，可用收益法。基于收益法的应用条件，有下述特点的企业不适合用收益法进行价值评估：处于困境中的企业、收益具有周期性特点的企业、拥有较多闲置资产的企业、经营状况不稳定以及风险问题难以合理衡量的私营企业。

市场法最大的优点在于具有简单、直观便于理解、运用灵活的特点。尤其是当目标公司未来的收益难以做出详尽的预测时，运用收益法进行评估显然受到限制，而市场法受到的限制相对较小。此外，站在实务的角度上，市场法往往更为常用，或通常作为运用其他评估方法所获得评估结果的验证或参考。但是运用市场法评估企业价值也存在一定的局限性：首先，因为评估对象和参考企业所面临的风险和不确定性往往不尽相同，因而要找到

与评估对象绝对相同或者类似的可比企业难度较大；其次，对价值比率的调整是运用市场法及为关键的一步，这需要评估师有丰富的实践经验和较强的技术能力。价值评估方法选择的原则

价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的服务于市场交易和投资决策，因而各种方法之间有着内在的联系，结合前文对价值评估方法的比较分析，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原则：

4.1 依据相关准则、规范的原则

企业价值评估的相关准则和规范是由管理部门颁布的，具有一定的权威性和部分强制性。如在2005年4月1日实施的《企业价值评估指导意见书（试行）》二十三条中规定：“注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法、和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法”；第三十四条中指出：“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法”；第二十五条中指出：“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。显然，这些条款对选择企业价值评估方法具有很强的指导意义。

4.2 借鉴共识性研究成果的原则

价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用成本法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。在企业的初创期，经营和收益状况不稳定，不宜采用成本法进行价值评估。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从成本效率的角度来考虑，适合选择市场法进行价值评估。

4.3 客观、公正的原则

客观性原则要求评估师在选择价值评估方法的时候应始终站在客观的立场上，坚持以客观事实为依据的科学态度，尽量避免用个人主观臆断来代替客观实际，尽可能排除人为的主观因素，摆脱利益冲突的影响，依据客观的资料数据，进行科学的分析、判断，选择合理的方法。公正性原则要求评估人员客观的阐明意见，不偏不倚的对待各利益主体。客观、公正这一原则不仅具有方法选择上的指导意义，而且从评估人员素质的角度对方法选择做了要求。

4.4 成本效率的原则

评估机构作为独立的经济主体之一，也需要获取利润以促进企业的生存、发展，因而在评估方法选择时，要考虑各种评估方法耗用的物质资源、时间资源及人力资源，在法律、规范允许的范围内及满足委托企业评估要求的前提下，力求提高效率、节约成本。只有如此，才能形成委托企业和评估机构互动发展的双赢模式，更有利于评估机构增强自身实力，提高服务水平。

4.5 风险防范的原则

企业价值评估的风险可以界定为：“由于评估人员或者机构在企业价值评估的过程中对目标企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险”，根据这一定义，企业价值评估中的风险可分为外部风险和内部风险。外部风险是指评估机构的外部因素客观上阻碍和干扰评估人员对被评估企业实施必要的和正常的评估过程而产生的风险。内部风险是指由于评估机构的内部因素导致评估人员对拟评估企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险。显然，企业价值评估方法的选择作为价值评估中的一个环节，可能会由于方法选择的不当带来评估风险。基于此，在选择评估方法的时候要有强的风险防范意识，综合考虑各种因素，分析可能产生的评估风险，做出客观、合理的价值评估方法选择。

参考文献阿斯跃斯,达蒙德理.张志强译.价值评估[M].北京：北京大学出版社，200

中国资产评估协会．企业价值评估知道意见书（试行）讲解[M]．北京：经济科学出版社，200

中国注册会计师协会．财务成本管理[M]．北京：经济科学出版社，2005王海粟．企业价值评估[M]．上海：复旦大学出版社，2005王少豪．企业价值评估：观点、方法与实务[M]．北京：中国水利水电出版社，2005

第三篇：抵押资产价值评估质量保证方案 - 副本

抵押资产价值评估质量保证方案

一、编制估价实务技术参考文件

Ⅰ、编制各种类型估价报告格式电子文档

我公司在《房地产估价规范》等技术规范性文件的框架内，自行编制了各种类型估价报告格式电子文档，以供本公司估价人员在撰写估价报告时参考使用。其目的，一是规范估价报告格式，二是提高工作效率。

在《房地产估价规范》等技术规范性文件的框架内，编制住宅、办公、店铺、工业等类型，以及房地产抵押、房屋拆迁等有专门要求的房地产估价报告格式电子文档。还可编制简单形式房地产估价报告和房地产价值咨询报告格式电子文档，等等。

二、进行房地产估价的组织流程

Ⅰ、明确估价基本事项

(1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。

(2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。

(3)明确估价对象的范围，如单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。

(4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。

(5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。

(6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。

三、质量管理方案

Ⅰ、实行估价报告三级审核

Ⅱ、公司内部管理制度

Ⅲ、建立房地产市场信息数据库

Ⅳ、总评估师的作用

Ⅴ、员工培训

第四篇：公允价值计量和资产评估探析

公允价值计量和资产评估探析

【摘要】会计中的公允价值只是资产评估中公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值，会计中的公允价值和评估中的市场价值有着质的相似性。评估师运用专业判断得出的市场价值结论可以适应会计工作的需求，评估师可以利用其在市场价值发现方面的优势全面介入公允价值计量模式中公允价值的估算。在市场不稳定时期，利用评估师的职业判断和专业技术，从较长的时期或周期来把握资产及负债的公允价值，可以降低当前市场价格中的情绪化倾向和从众倾向对公允价值的扭曲程度，避免或减缓盯市方式计量公允价值的顺周期效应。为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，我们应该采取完善市场条件、建立服务于评估的信息服务系统、完善相关会计准则、评估准则等相应对策。

【关键词】公允价值

资产评估

市场价值

会计计量

长期以来，历史成本一直在会计计量实务中占据主导地位，原因在于历史成本具有可验证性，相对更可靠。但是历史成本缺乏相关性，账面历史成本会随着时间和市场条件的改变而改变。随着经济的虚拟化和不确定性因素的增加，以历史成本为计量基础的会计信息的相关性越来越受到信息使用者的质疑，出现了资产减值会计、通货膨胀会计和当前最为流行的公允价值会计。但许多投资者认为，历史成本计量模式下的财务报告不仅未能为金融监管部门和投资者发出预警信号，甚至误导了投资者对这些金融机构的判断。

一、会计中的公允价值

公允价值计量与历史成本计量不同的是，公允价值计量具有较强的相关性。引入公允价值计量模式，可以使财务报告包涵企业未来发展的信息，增进财务报告关于企业财务业绩信息的完整性和有用性。通过公允价值信息，可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而对企业做出正确评价，使投资者把握投资的机会并规避风险，使管理者提高其管理业绩。对金融工具来说，公允价值是最相关的计量属性，而对衍生金融工具来说，公允价值是唯一相关的计量属性。

次贷危机爆发以来，广大的投资者、会计界和会计信息监管部门对公允价值会计，特别是公允价值计量中的盯市方式引发的顺周期效应给予了大量的批判和关注，在一定程度上动摇了公允价值会计的基础、信心和稳定性。

（一）公允价值计量的优缺点

公允价值计量的优势是十分明显的，公允价值能够反映物价、汇率变动及科技进步引起 的贬值等因素对资产负债价值的影响，从而能够动态地反映企业真实的财务状况和经营成果。首先，公允价值计量提高了会计信息的相关性，满足了风险管理的需要。其次，公允价值计量适应了金融创新的需要，使会计信息使用者达到防范、规避与化解金融风险的目的。再次，公允价值计量更能反映收益和资产的定义。

公允价值计量的主要缺点包括：会计计量中的可操作性和最终会计信息的可靠性；从会计信息的可靠性来说，与历史成本计量相比，计量所依据的凭据不足，采用公允价值计量的可供选择的形式较多，其确认要受市场环境与交易所面临的不同情况所制约，存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响；公允价值随市场波动而变动，在经济周期的不同阶段会引起银行净资产的大幅波动；公允价值会计只是提供企业各项资产要素的而不是企业整体资产公允价值信息，企业的整体资产价值不仅仅是单个资产价值的累加，而决定于未来持续流入的现金流及盈利能力，这意味着公允价值会计反映的企业整体资产价值是相对的。

（二）公允价值的获取对方式

国际上对于公允价值的确定基础一般分为三个层次：换入或换出资产或负债存在活跃市场的，如公开交易的股票和债券等，其公允价值应当根据在相同资产或负债的挂牌价格确定；换入或换出资产或负债本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，其公允价值则根据在活跃市场中类似资产或负债的挂牌价格调整后确定，如同行业类似规模企业的股票或债券的价格；换入或换出资产或负债不存在同类或类似资产的可比市场交易的，应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则在公允价值计量方式顺序安排上将估值技术放到了最后一个级次，主要是基于估值技术是由人来运用和操作的，存在人为主观因素。而在市场不稳定时期，现行市价可能已经部分甚至全部扭曲，充分利用估值技术以及专业人士的理性判断，可以起到平稳市场波动的幅度，缓和甚至避免公允价值盯市计量方式推波助澜的作用。

二、以报告为目的资产评估

以报告为目的的评估是指基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。资产评估是将市场条件及影响资产价值的各种因素等综合考虑而进行的价值判断，其本质是模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告的行为，而以财务报告为目的的资产评估的目的就在于公允价值的确定。

三、提高以财务报告目的的资产评估质量的对策思考

为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，以推动公允价值会计实践的深入，提高会计信息的决策有用性，针对评估行业目前所面对的现实问题，提出如下对策：

（一）完善公允价值应用的市场条件，建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

公允价值得以运用的前提条件就是存在活跃的市场，市场价格是最为客观可靠程度最高的，也是最简便的公允价值的来源。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、充分竞争的市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，建立完善的市场体系，打破行业垄断，引入充分的竞争机制。

（二）加强公允价值计量规则和评估技术规范的制定

资产的公允价值计量本质上是一种会计估计，人们对公允价值计量可靠性的质疑主要是计量过程中需要大量的主观判断和计量结果的可验证性。为了增加公允价值计量的可比性和可靠性，我们应该借鉴英国、德国等国外的做法，结合我国的国情，制定详细的资产公允价值计量准则，完善运用公允价值计量的细节，规定固定的程序和判定尺度，尽量减少人为判断的因素。比如应当在有关准则中明确：何时采用公允价值，何时采用历史成本；在采用公允价值时，是选用市价法还是成本法或现值法；如何确定计量所需的输入信息；规定采用公允价值后因账面价值调整而形成的差额如何处理等等。

（三）研究资产公允价值计量模型并推广

评估技术是估计公允价值的重要方法，应该从改善公允价值计量的具体实务操作性和准确性两方面来提高评估技术。目前中国资本市场发展尚不成熟，估值模型的建设正处于探索阶段，相应的风险管理和内部评级水平仍有待提高。因此，国内学者应进一步加强对公允价值的估值模型和相关参数假设，公允价值审计及规范评估市场等方面的研究，就目前广泛应用的估值模型重新做深入剖析，改进其对经济预测参数的估计技术，研究能够综合考虑影响评估对象的多种因素，克服主观预测的弊端的模型，减少主观夸大经济波动的倾向，区别各种市场条件，拟订更细化更严密的应用条件、应用方式，制定详细的操作指南。对于已经研究成熟并被现实验证的模型，会计准则制定机构应该进行推广，以会计准则指南等形式发布。

（四）加强以财务报告为目的的资产评估与会计、审计的衔接

目前会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大。评估行业应当紧密结合资产评估和会计、审计的准则与实务，从注册资产评估师执业要求的角度，有针对的架设起一座连接资产评估与会计和审计的桥梁，在理论上促进相互融合、协同发展，在实务中相互协调。

公允价值计量模式引入会计准则后，产生了以财务报告为目的的评估业务，它与传统资产评估业务相比在业务要素的确定，相关参数的运用等方面都有较大差别。由于中国公允价

值会计发展尚不成熟，在市场动荡情况下如何准确反映资产内在价值的难题尚未得到根本解决。为了公允价值更合理的运用，为会计信息使用者提供既相关又可靠的信息，评估行业需要借鉴国际评估界和会计界的合作经验，从理论上、实务上做好充分准备，加强与我国会计界的协调，为深化会计体制改革服务。

参考文献

1．韦恩．R．兰兹曼著，刘强安译，公允价值会计信息相关且可靠吗？来自资本市场研究的证据，当代会计评论，2008，12

2．姜楠，公允价值计量与资产评估——基于公允价值会计的顺周期效应的思考，中国资产评估，2010 3．葛夏晴，IASB公允价值计量项目的进展及对我国的启示，经济论坛，2010，06 4．曲晓辉、肖弘，公允价值反思与财务报表列报改进展望——中国会计学会会计基础理论专业委员会2010年专题学术研讨会暨第九届会计与财务问题研讨会观点综述

5． 卢兴杰，国际财务报告准则变革及中国对策———2010年中国会计学会资深会员论坛综述，会计研究，2010，04 6． 黄世忠，公允价值会计:面向21 世纪的计量模式，会计研究，1997，12

第五篇：资产评估

可行性研究报告是申办者向有权审批机关提出立项申请的文件之一，起草时应从：

1、企业的名称、性质、注册资金；

2、经营范围和生产规模；

3、产品市场分布；

4、经营期限；

5、原材料的采购、生产流程、环保；

6、成本结算和经济效益分析等六方面进行论证。其目的在于说明该项目的开发是具可行性的，不仅可以充分利用国内资源，生产畅销国际市场的新产品，同时能引进外国先进技术、科学管理方法以及扩大就业。可行性研究报告的作用在于使审批机关了解该项目的基本情况和优势，使立项能顺利获准，所以可行性研究报告应具体翔实，最好能罗列数据来说明问题。分两种情况：

1、报关企业登记，先到直属海关的企管处或者企管科得到许可，再到企业所在地隶属海关办理登记。

《中华人民共和国海关对报关单位注册登记管理规定》

第十条 申请报关企业注册登记许可，应当提交下列文件材料：

（一）报关企业注册登记许可申请书；

（二）《企业法人营业执照》副本或者《企业名称预先核准通知书》复印件；

（三）企业章程；

（四）出资证明文件复印件；

（五）所聘报关从业人员的《报关员资格证》复印件；

（六）从事报关服务业可行性研究报告；

（七）报关业务负责人工作简历；

（八）报关服务营业场所所有权证明、租赁证明；

（九）其他与申请注册登记许可相关的材料。

第三十四条 报关企业申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：

（一）直属海关注册登记许可文件复印件；

（二）《企业法人营业执照》副本复印件（分支机构提交营业执照）；

（三）税务登记证书副本复印件；

（四）银行开户证明复印件；

（五）组织机构代码证书副本复印件；

（六）《报关单位情况登记表》、《报关单位管理人员情况登记表》（见附件3）；

（七）报关企业与所聘报关员签订的用工劳动合同复印件；

（八）其他与报关注册登记有关的文件材料。

2、收发货人登记直接到所在地隶属海关就行了。

第三十五条 进出口货物收发货人应当按照规定到所在地海关办理报关单位注册登记手续。

进出口货物收发货人在海关办理注册登记后可以在中华人民共和国关境内各个口岸地或者海关监管业务集中的地点办理本企业的报关业务。

第三十六条 进出口货物收发货人申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：

（一）企业法人营业执照副本复印件（个人独资、合伙企业或者个体工商户提交营业执照）；

（二）对外贸易经营者登记备案表复印件（法律、行政法规或者商务部规定不需要备案登记的除外）；

（三）企业章程复印件（非企业法人免提交）；

（四）本规定第三十四条

（三）、（五）、（六）项规定的文件材料；

（五）其他与注册登记有关的文件材料。

（四）、