关于物业费的思考

第一篇：关于物业费的思考

关于物业费的思考

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颜雪明

来源：中国民商法律网

物业欠费，是当前物业管理中的头号难题。表面上看，这是由于业主与物业企业之间存在这样那样的纠纷；深入分析，则是业主对物业管理的价值缺乏认可；而根本的原因，恐怕还在于物业管理是一个新事物，整个社会，包括立法、司法与行政机关，都有一个对它逐渐认识的过程。就物业费而言，目前社会就普遍认为是物业企业的劳务报酬，而没有认识到它其实是业主的权益。这种认识误区导致物业欠费越演越烈，积重难返。本文试图就物业管理与物业服务的区别、物业费的性质、业主有没有欠费的合法抗辩理由、政府是否应当干预物业费的标准等问题，介绍个人的一些思考，以期抛砖引玉。

一、物业管理与物业服务

物业管理与物业服务的区分，是最重要的基础性问题。80年代初，深圳从香港引入了“物业管理”的概念。1981年3月10日，“深圳物业管理公司”成立，标志着商业性的不动产管理服务在中国大陆的诞生。从此，大家对物业企业为不动产提供的专业服务，都称之为“物业管理”，而没有“物业服务”一说。2003年9月1日国务院《物业管理条例》公布施行，其中既有“物业管理”（物业管理区域、物业管理企业），也提到“物业服务”（物业服务合同、物业服务费用）。还有“物业管理服务”，第四章的标题就叫“物业管理服务”。那么物业企业所从事的，究竟是物业管理还是物业服务？从当时的条文上看，似乎是物业管理。（第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第四十条：“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”）物权法公布后，《物业管理条例》作了适应性修订，但除了把原来的“物业管理企业”改成“物业服务企业”之外，关于物业管理与物业服务的问题，仍然没有做出界定与澄清。第四章的标题仍然叫作“物业管理服务”，第三十二条“从事物业管理活动的企业”、第四十条“不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的条文依旧。这表明，对于物业管理与物业服务，立法上还是没有区分清楚。而这恰恰是物业管理甚至是区分所有权中必须明确的基础性问题。

根据我国物权法以及法理与学说，所谓物业管理，是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。区分所有权有三个组成部分：对专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分共同管理的权利。物业管理正是基于共同管理权而产生的权利。物业管理的本质就是业主自主行使对区分所有建筑维护、收益、处分的权利，物业管理的主体只能是业主，其核心是业主自治。像业主公约的制定、业主委员会的选举、物业服务企业的选聘、维修资金的支出、共有部位的使用收益、设施设备的更新改造、对侵犯业主共同利益行为的制止，这些都是物业管理的内容，只有业主有权决策。物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物业服务是一种有偿劳务，它不涉及业主不动产的实体权利。打个比方，物业管理有如主妇持家，而物业服务有如管家或者保姆提供家政服务。主妇有时干的活与保姆没有区别，但保姆永远不能取得主妇的实体权利。正如家务服务是家政管理的一部分一样，物业服务也是物业管理活动的一部分。物权法规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”（第八十一条）委托他人管理的情形下，就出现了专业的物业服务。所以，物业服务企业所提供的，只能是物业服务而不是物业管理。目前物业管理条例第二十四条、第二十九条、第三十二条、第四十条、第六十条、第六十一条中的“物业管理”都是不准确的，其所指的其实都是物业服务。

二、究竟是“物业管理费”，还是“物业服务费”？

《物业管理条例》修订前后，都将物业费称为“物业服务费用”（第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。）物权法没有采用“物业服务费”，而采用了“物业费”（业主大会和业主委员会，对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。--第八十三条）。物业服务纠纷的司法解释八次使用“物业费”，没有使用“物业服务费用”，是与物权法保持一致。

从物业费的法理基础与实际用途来看，它应当是物业管理费而不是物业服务费。物业管理费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，其中包括保洁保安费、公用水电费、设备维护费、日常修理费、绿化养护费、杀虫灭鼠费、公共活动费等等。显然，这属于业主实施物业管理的必要开支。在这些开支中，物业企业所得的酬金只占极少部分。在酬金制物业管理中，物业企业所得酬金一般只占10%左右。仍以家政为例，如果说家庭的日常开支相当于物业管理费，那么，物业服务费就相当于支付给保姆的工资。物业服务费只是物业管理费的一部分，是物业管理中，用于支付劳务对价的那部分酬金。

所以，业主应交纳的不是物业服务费，不是物业企业的劳务对价。物权法及司法解释用“物业费”而没有采用“物业服务费”是十分正确的。物业费就其权利属性而言，是业主的共同财产。这一点，在业主自行管理和委托物业企业实施酬金制管理中，看得非常清楚。包干制下，物业费形式上可以由物业企业自由支配，但前提是它必须履行物业服务合同约定的各项义务，否则业主有权要求返还。所以也不能说是物业企业的财产。作为业主，交纳物业费并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。明确了这个前提，后边的问题才迎刃而解。

三、业主没有任何理由拒交物业费

从物业管理诞生之日，业主欠费就成为物业管理中最大的难题。业主欠费的主要原因并不是经济上的，而是观念上的。他们有能力花几十万、几百万购买商品房，而不愿意每月出几十元、几百元的物业费，说明他们不认可物业管理的价值，不愿承担业主的法定义务。这种观念是非常错误的。物业管理最大的受益人是业主而不是别人。以深圳为例，十年前花5000元/平方米买的商品房，现在轻易都值二万元以上。除了土地升值原因外，良好的管理带来的保值也是重要因素。可以对比一下同期建造而没有实施商业化物业管理的单位住宅楼，基本造价相差无几，而市场价值已经不可同日而语。业主实现这样的保值增值，付出的不过是每年数千元、十年数万元的物业费，而获得的利益却是数十万甚至上百万。这还没有计算这十年中业主所享受的生活上的安全、安宁与便利的利益。对业主欠费，立法上规定了一些措施。《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”但问题是，它没有把业主欠费当作侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益的行为，因而只授权物业服务企业“可以向人民法院起诉”。如前所述，物业费是业主的共同财产，交纳物业费是业主承担区分所有建筑物管理责任的方式与义务。所以，业主欠费行为的性质，首先是损害业主共同利益，是妨害业主的共同管理而不是妨害物业企业的服务；其次是损害其它业主权益--应当大家分摊的费用，一人不交，就是侵占了其它交费人的利益；最后才是损害物业企业的利益，它拿不到应有的劳务报酬，经营自然难以为继。现实中，物业企业遭遇大面积欠费时，大多选择弃管，一走了之，而扔下的这个烂摊子，最终还是要由全体业主来收拾。

最高人民法院最近公布的关于物业服务纠纷的解释第六条对业主欠费作了这样的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 这里明确了起诉前应当书面催交，但不限于业主委员会，物业企业的书面催交也是有效的；更明确了“无正当理由拒绝交纳”的、“以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的”，法院均不予支持，这比《物业管理条例》的规定，无疑进了一步。但个人认为，这一条还远远不够，仍然为业主拒交费留下了相当大的抗辩空间。现实生活中，业主“仅以”未享受或者无需接受相关物业服务为拒交费抗辩理由的十分罕见，常见的恰恰是貌似有理、似是而非的一些抗辩理由，如服务有瑕疵、管理不到位、投诉未解决、损害未赔偿等等。这些理由是否正当，能否抗辩，才是最关键的问题。实务中，确有法官认可业主观点，认为管理有瑕疵，就应当减少甚至不交物业费。但个人认为，业主以任何理由拒交物业费用，都不应当支持。原因就在于，物业费的性质并非物业企业的酬金，而是业主的共同财产，是业主承担共同管理责任的法定义务。物业企业不尽职责，可以要求它改正；造成损害的，可以要求它赔偿；实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘了物业企业，业主自行管理，业主也是要交费的，否则，共有部分的维修养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得了欠费的合法抗辩理由。

台湾法律《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理，有几点值得我们研究借鉴：一是由业主组织主张权利，而不是由物业服务企业来主张（区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息）；二是欠费的法律后果非常严重，可能导致丧失居住权甚至所有权（住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离；住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之）；三是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首（前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同）。

这些规定都说明，业主欠费并非只是个别业主与物业企业之间的纠纷与利害关系，而是损害整个区分所有建筑物权益、甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费，归根到底是保护了全体业主的利益，是保护社会的经济秩序。

四、政府不应当管制物业费的标准

现实中不少地方政府对物业费标准实施政府定价或者政府指导价，个人认为这是不正确的。

1、政府干预物业费标准，是违反业主自治。

物业费是业主维修养护自己不动产的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。深圳最贵的住宅物业费是7.5元/平方米，便宜的只有几毛钱，但两者显然属于不同的业主群体，不同档次的物业，不同的服务。这情形就好像一个城市，既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有五六块钱一碗的牛肉拉面，消费者量力而行，各取所需，不能说谁的价钱是合理的，谁是不合理的。有的地方政府物价部门把物业费作为“收费”来看待，这实在滑稽：业主自己凑钱到一起，解决自己不动产管理的费用，这算是什么收费行为？物业费有点像就餐的AA制，自己的单自己买，又不向政府报销，人家出多少钱与政府有何相干？就算是物业费中含有付给物业企业的劳务报酬，那也是很少一部分，不能因此就把物业费等同于物业企业的劳务对价。就算全部是物业企业的劳务对价，那也是由业主与物业企业协商确定，业主愿意付多少钱请人管家，政府有必要管吗？

2、政府对物业费定价不符合《价格法》

地方政府在制定物业费指导价或者政府定价时，往往声明“依据《价格法》”。而我们翻开《价格法》稍微看一眼，就发现这个说法根本不成立。

《价格法》在总则中规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”，这是价格法的基本原则。第十八条进而规定，“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：

(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。” 显然，《价格法》总则中规定的极少数实行政府指导价或者政府定价的商品和服务，其范围不应超过以上五种。即使是以上五种商品或服务，也不是必须由政府定价，而是“必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。在这五种商品或者服务中，根本找不到物业费。物业费是业主AA制的结果，即使没有物业企业提供物业服务，业主也应当交纳，这显然不是《价格法》该管的事情。就服务价格而言，《价格法》允许政府定价的服务价格只有一种，“重要的公益性服务价格”。物业服务不属于公益性服务，更不算重要的公益性服务，这是显而易见的事实。抛开政府定价的法律依据，仅就其名目来说，既然名为“物业服务费”，是否能理解为这只是物业企业的劳务报酬，是物业费中的酬金部分，也就是说并未包括用于业主公共开支的部分？如果这样来理解，倒也合理，但距离实际就太远了，即使定为0.5元/平方米，也高得离谱了。显然，这并非物价部门的本意。它的本意，物业服务费就是物业费，不但指物业企业的酬金，也包含业主公共开支的部分。也就是说，连业主的AA制，也纳入政府价格管理了，这是多么荒唐。

3、政府指导价压低物业企业的酬金，是典型的“损不足以奉有余”。

政府规定物业费价格，不是怕它太低，而是怕它太高，这很奇怪。由于中国目前存在大量过剩劳动力，物业服务是一个买方市场，物业服务企业基本上没有定价权。这情形看看路边的洗车店就很清楚了--三四个人风吹日晒下忙活半个钟头，还要搭上水电场地，只能挣10到15块钱，这就是市场。在市场的作用下，即使政府规定物业费10元/平方米，也没有意义，因为没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效果就完全不同了，业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物业服务企业的合理报价，你物业企业敢不服从政府吗？

在当前中国社会，商品房的业主是一些什么人？是占城市人口不到10%的富裕人群；而从事物业服务的又是什么人？是农村进城务工的低收入人群。在目前劳动力过剩情况下，本来这些人就难以在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，如果在法治国家，会通过制定最低工资等国家干预手段，来保障这些底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里，竟然是通过政府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务，竟然是通过政府定价把物业企业的劳务报酬压到最低点！这是典型的损不足以奉有余。其实质就是，在业主与物业企业市场博弈的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义性和公正性。

出现这种情况也很正常。在中国社会，业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本身就是业主。其本质就是业主自己为自身享受的服务定价。这种定价没有道义性自不待言，更没有任何科学依据，完全就是凭定价者自身的感受。有些城市的物业服务费指导价，十年没有变化，可见其荒谬程度。

4、政府定价破坏了民事关系，人为制造纠纷。

由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与协商确定物业费价格，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，只能以物业服务合同为依据。物业服务合同中约定的权利义务，对全体业主具有约束力，这是物权法确定的原则（物业纠纷解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力），这当然包括价格条款。民事合同除了具有法律法规所认定的无效、可撤销情形外，其效力相当于当事人之间的法律。约定了每平方米交2元物业费，就成为业主必须履行的法定义务。

而由于公权力的不当介入，使情况复杂起来。比如，前期物业服务合同中确定了物业费的标准，但超过了地方政府制定的指导价，于是一部分业主就认为这属于物业企业违规收费或者超标准收费，或拒绝交纳，或要求退还。对此，最高人民法院物业纠纷解释第五条作出了一个很容易产生歧义的规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。” 问题来了：符合物业合同的约定，但高出政府指导价，算不算“提高收费标准”的“违规收费”？如果算，就意味着物业合同中的价格条款可以被政府规范性文件所废止，那么业主自治从何体现？合同当事人意思自治从何体现？如前所述，物业费属于业主AA制的性质，钱收了，也为业主花完了，从哪里退还？难道还要物业企业倒贴不成？

个人认为，依据合同法的基本原则，当事人意思自治，除非违反法律法规强制性规定，或者属于加重对方责任、减轻自己责任、排除对方主要权利的格式条款，合同都是有效的。“任何单位和个人不得非法干预”（合同法第四条），当然也包括行政机关不得非法干预。无论是抽象行政行为（规范性文件），还是具体行政行为，都不能干预民事合同确定的权利义务。况且，如前所述，物价部门管制物业费价格的行为，没有法律依据，这就更没有权力否定民事合同的法律效力。物业管理是一个新生事物，它的健康成长，只能依靠业主自治；物业服务是个新兴行业，它要健康发展，主要依靠市场的优胜劣汰。政府所应发挥的作用，是对业主提供支持、辅导、鼓励，而不是包办、审批、管制。在物业费欠费问题上，政府应当借鉴台湾地区的法规与做法，支持业主和物业企业的维权行为，以有效的行政强制措施解决欠费问题。否则，二十年来新建成的商品房沦为新的大杂院、筒子楼，将是不可避免的。

（作者为中国房地产业协会法律专业委员会副主任，万科集团首席律师）

第二篇：浅谈物业费

浅谈物业费问题

一、物业费的构成：

1.物业服务人员的工资，按规定提取的福利费等。

2.物业共用部位、共用设施的日常运作和维护费用(公共建筑，如过道、门厅、楼梯及道路环境内的各种土建维修费；公共照明费；易损件更新费等等）。

3.物业管理区域清洁卫生费用（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化肥清掏等）。

4.物业管理区域绿化养护费用（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费）。5.物业管理区秩序费用。6.办公费用。

7.物业管理企业固定资产折旧。

8.物业共用部位公共设施被责任保险费用。

9.法定税费（包括：营业税、城市建设维护税、教育附加费等）。10.经业主大会同意的其他费用。

二、缴纳物业费是业主的投资行为：

你知道吗？缴纳物业费不仅仅是消费，更是对于小区物产保值增值的投资。

要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物业费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。

拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。业主不交物业费到底损害了谁的利益 物业费到底是干什么的? 在谈到这个问题是，我们首先来看一个例子：

假设有10个人，必须在一起吃饭，不能散伙。根据他们的约定，采取凑份子钱的形式到餐馆吃饭。他们通过集体表决的形式（假设是7：3通过），选择了A餐馆。A老板每餐提供10个菜，费用是每人每次10元，共计100元，由A老板自己向各个顾客收取。结果某甲说：表决的时候，我本来就不同意选择A餐馆，我没办法改变决定，但我可以拒绝付费。某乙说：我发现菜里有苍蝇，我不得给钱了。于是，老板只收到80元。A老板觉得吃亏了，但又不想失去这笔生意，于是将原来的10个菜减成了8个菜。第三个人跳起来了：我钱没少交，为什么少了2个菜，我抗议，我不交钱了。这时，老板只能收到70元了。A老板要维持自己的利润，只有减少服务——再减一个菜。只有7个菜了。这里面有7个人守约交费，A老板最终也只提供了7个人的量，但是10个人吃7个人的菜，有3个人白吃白喝，那自然就不够吃了。虽然那7个人的支出没有变化，但是收获自然减少了。试问一下：

1.这里面谁受益？谁受损？ 2.那三个白吃白喝的人吃的到底是谁的钱？ 3.这里是A老板的错还是顾客的错？

答案是显然的。但是现实中那7个人都不会做声的，因为那3个人吃的是7个人共同的钱，即所谓的公共财产。如果哪个要站起来制止他们白吃白喝，必然遭受那三个人的群起攻之，因为你的主张侵犯了他们三人的利益，即所谓私有财产。中国人一向喜欢明哲保身，对侵犯公共财产的行为，人们总是希望别人来主张正义。按理说，这三个人占了这么大的便宜却无人敢指责，应该躲一边偷着乐去。但是，现实不是这样的，其实他们心里良心也不安，于是得为自己白吃白喝找个貌似正当的理由，来自欺欺人。所以就出现了这样的怪现象：付费的7个人敢怒不敢言，默默无声，成了被宰羔羊；白吃的3个人端起碗吃饭，放下碗骂娘，还理直气壮地说：老子饭是要吃的，钱是不付的。看到这个比方，大家一定觉得很荒谬：不可能哟，那7个人怎么那么傻，要供他们白吃白喝呢？是的，确实很荒谬。但是现实生活中, 这种现象在有个领域就广泛存在，那就是物业管理！

这里暂不谈为什么不交物业费，只谈不交物业费损害了哪些人的利益。很多人认为是物业公司。不错，物业公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是业主，是交物业费的业主。很多人以为惩罚物业公司的最有效手段就是不交物业费，其实是错的。这是同归于尽的做法，受伤最大的其实是业主！很多人以为别人不交物业费与我无关，其实是错的。因为他不交物业费，就像有些人蹭别人的WiFi一样，他在蹭你的物业费！很多人以为物业管理越来越差是物业的问题，其实也是错的。业务只能是越做越熟，越做越好的，没有越做越不会做的道理。也没有几个物业不想把事业做大做好的。其实问题还是出在业主身上。试问：一个家败了，是管家的责任还是主人的责任？你履行了合同吗？如果没有，你怎么好要求别人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守约的业主，你可以任性地骂物业、骂业委会，但是就不能说不交费的人！你要敢说他们，他们就说你收了物业的好处费，你是物业的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要锄奸的大气凛然的样子，群殴你，欲将你置之死地而后快！这时，主张自己正当权利的人反而成了过街老鼠！其实，稍有理智的人都知道，到底谁是真正的老鼠。不交物业费能惩罚物业公司吗？回答是：能！但是微不足道，且两败俱伤！

对物业公司而言，收不齐物业费，充其量就是没有多的钱给员工加工资，最坏的结局是卷铺盖走人。但这是个消耗战，过程很漫长。没有钱，他可以换人减量呀，把原来的形象大使换成老弱病残，把原来每天一次的清洁卫生变成每周一次，房屋、下水道、化粪池、管网、电梯等检修，大家反正又看不到，得过且过吧，坏了就叫业主动用大修基金得了。不出钱？可以，那就等，反正又不是我物业的房子，又不是我物业在使用。

对业主而言，垃圾遍地，盗贼猖獗，设施设备到处都是坏的，这样的环境谁受罪？当然是业主。为什么会这样？症结还是在业主身上。不交物业费，对侵犯公共财产的行为不管不问。前者叫做不履行应尽的义务，后者叫做主动放弃自己的权利。不履行义务，不主张权利，那还谈什么契约呢？只是可怜了那些认真守约的业主了，他们被绑架在这条泰坦尼克号上，眼睁睁地陪着他们沉入海底。

在台湾和香港，不交物业费是不可思议的。物业公司也不管某个业主交不交费的问题。谁管？业委会！如果你不交物业费，就意味着你就侵犯了其他业主的利益，业委会就要控告你。中国大陆的物业政策常常与众不同。让业委会管理小区，却设障碍阻止业委会注册法人资格，业委会就是个无钱无权的活雷锋；让物业分担政府的职责，却没给物业执法的权力和条件！所以就有了这样的矛盾、那样的困难，纠结成了中国大陆物业这团乱麻！

物业费有两个基本用途,：

1、是保证小区的卫生、秩序,使业主生活在一个良好的环境中;

2、是通过日常的设备、设施的保养,使业主的产业保值增殖。你以为不交物业费能伤害物业公司吗?你不能。少数人不交,物业公司可以降低服务标准,多数人不交,物业实在无利可图,可以不干。剩下的设备、设施的维护,环境,卫生等受到影响,倒霉的是谁?还不是业主自己?你现在住的不是公家的房子,什么都不交,东西坏了有国家负责。现在,你必须对自己的一切负责。电梯坏了,水泵坏了,对不起,动用大修基金,用完了,大家凑钱,你不出,没关系,别用。

因此,不管是什么原因,我们都应该坚决反对不交物业费。这种现象不仅严重败坏了小区的风气,伤害了包括不交费的业主在内的的道德与心灵的健康,破坏契约精神,影响业主,小区的安定,也伤害了所有人的根本利益。不管从理性、道德、人心、,得到了服务而不交物业费, 本质上,这与自己毁自己有什么区别?, 小区是大家的,不是你.一个人的。如果大家都按时交物业费,你不交,这是占大家的便宜,请问,您良心上过得去吗?以后大家还怎么做朋友,当邻居?不管以什么理由不交费,受伤害的都是全体业主。

三、粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

1、因工程问题拒交的应对方法和措施：

从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

2、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：

业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

3、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。

4、对无任何理由拒交物业费的老赖。

采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

综述：在这里特别提请广大保利邻居注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，实在“无药可救”的可以按规定走更换物业程序。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第三篇：三起物业费“打折”案件引发的思考

三起物业费“打折”案件引发的思考

案例一：

日照一小区的业主刘某，自2005年入住该小区以来，一直未交纳物业服务费。今年１月，物业公司将其告上法庭，要求其给付所拖欠的全额物业服务费10444元。但刘某辩称，双方未签订书面的物业管理合同，物业公司也没有提供相应的物业服务，并且由于物业公司管理上存在问题，导致刘某及其他几户业主室内被盗，所以自己拒绝交纳物业服务费。

法院经审理认为，刘某入住小区后，并未重新选聘物业管理企业，应视为接受了物业公司的管理，双方形成物业管理合同关系，刘某应交纳物业服务费。但作为物业管理企业，物业公司应提供与其资质相适应的服务，维护小区内业主的人身、财产安全。由于其管理存在不足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免刘某该交纳的物业服务费。据此法院判决刘某给付物业公司物业服务费6000元。

案例二：

2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与小区的开发公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年7月1日，开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托其对小区实行物业管理服务。该合同对物业管理服务的标准作了约定，其中包括小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、无病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当年，物业公司进驻小区进行物业管理服务。之后，杨女士等人只向物业公司交纳了2003年4月3日以前的物业服务费1240元，但此后至今的6950元物业服务费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求杨女士立即交纳拖欠的物业服务费。

丰台法院经审理后认为，自2002年物业公司向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30%。

案例三：

秦某，系上海某小区的一名业主，而上海某物业管理有限公司是该小区的物业服务公司。2005年1月1日该物业管理有限公司与该小区业主大会签订了《物业管理服务合同》。2005年6月1日，该物业公司依据《物业管理服务合同》开始对该小区实施物业管理。《物业管理服务合同》约定，委托管理期限为：自2005年6月1日起至2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每月1.40元；合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。”被告从2009年1月起至2009年5月未支付物业服务费计人民币980.70元，故该物业公司向法院提起诉讼。秦某认为，该物业管理有限公司在对小区实施物业管理过程中存在服务质量瑕疵，如有账目不清等问题，并且就此事宜与该物业公司及有关房地局信访部门进行了交涉。此外，该物业公司在物业管理期间存在拖欠公共部位的电费，致供电部门多次发函通知停电。因此，秦某决定暂缓缴纳物业服务费。

法院认为，该物业管理服务有限公司是该小区的物业管理服务公司，已按照其与该小区业主大会签订的《物业管理服务合同》履行了物业管理职责，秦某作为该小区的一名业主也接受了该物业管理服务有限公司的物业管理服务，应当按照合同约定向该物业管理有限公司支付相应的物业服务费。对于该物业公司在物业管理过程中如有账目不清等问题，可以由全体业主选举出的业主大会提出诉讼，而不能借此作为拒付物业服务费的理由。此外，该物业管理服务公司在管理过程中并未受到相关行政机关的处罚，因此无法认定其物业服务存在重大瑕疵。该物业公司对拖欠该小区公共部位的电费，负有一定的管理责任。法院最后认为，根据原告已经履行的物业管理服务以及其在诸如未缴纳公共部位电费以及相关部门的信访处理意见书中涉及的物业管理方面存在的问题，对秦某应当支付的物业服务费酌情予以减少，减少比例为0.3%。

几点思考：

物业服务费打折的事实与法律依据分析

法院裁判案件“以事实为依据，以法院为准绳”，对这类案件法院的事实依据和法律依据分别是什么，在此我们一一分析，以助读者更好地理解法院的判决。

从事实方面讲，三起案件无一例外地认定物业服务公司服务不到位，有瑕疵，但在认定的证据方面有一定的差别。案例一中法院认定物业管理服务不到位主要是“小区有多起失窃案件”，故认定物业服务公司在管理方面有不足。案例二主要是根据业委会与开发商的《前期物业管理服务合同》中服务标准的约定，主要是保洁和绿化，物业服务公司未达到合同约定的标准，故法院认定物业公司服务不到位，法院认定的证据主要是一些保洁、绿化的照片，还有业主的满意度调查问卷。案例三中法院认定的证据主要是物业公司拖欠公共部位的电费和房地产主管部门对管理瑕疵（房地办对服务不到位的情况有一个书面的材料，认定了物业公司服务不到位）的认定。从法院认定的证据看，物业服务公司如果想避免服务费打折的情况，提供全面的、符合合同约定的服务是最为关键的因素。

从法律上讲，业委会代表业主委托或开发商委托物业服务公司为小区提供物业管理服务，双方是合同关系。按照《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故一审法院认定物业公司服务不到位，就有权裁判物业服务费打折，以此方式让物业公司承担违约责任。对于这一法律问题，2009年5月1日生效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定更为明确：“ 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”所以从目前的法律依据讲，法院判决物业管理费打折有法律依据。

物业管理公司在签约与履约中应注意的问题

不管是开发商委托，还是业主委员会代表业主委托，均要与物业服务公司签订《（前期）物业服务合同》。现在的合同大都是示范文本，大部分物业服务企业认为基本不需要改动，直接签约就好了。这一做法往往会将物业服务企业在合同的履行过程中置于不利的地位。那么，签约中到底应注意什么问题呢？笔者认为应注意两个方面的问题：一是合同中物业服务公司的义务条款应约定清楚，标准明确，量力而行。合同中有部分内容为“委托管理服务事项”，这部分一般是规定物业服务公司的义务，其应当明确具体，比如说应明确车辆管理不是车辆保管、保洁的具体部位等等。这一部分不能有“兜底”条款，就是不能在明确服务范围的基础上，再约定“其它公共部位、公共设施的管理”，因为这样约定就意味所有公共部位、公共设施出了问题都可以找物业公司。所以，在约定这部分内容时，物业公司应量力而行，做不到就不应写进合同，否则，完不成就是违约。二是关于物业公司是否服务到位，可以在合同中明确物业服务公司的服务是否达到了合同约定，应以多数业主的书面意见或业主大会的意见为准，不能以个别业主的陈述为准。

在履行合同过程中，物业服务公司的内部管理制度应与实际提供服务的能力相适应，做不到就不要建立相关制度。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”可见，物业服务公司的内部管理制度如果不能执行到位的话，也视为合同约定部分的内容不能完成，也存在对业主违约，进而可能会造成物业服务费“打折”的情况。在提供物业管理服务时，物业公司还应注意一个问题，就是服务的具体内容应该落实到书面记录上，比如说维修要有记录、保安巡逻要有记录、清洁卫生要有记录等等。

一旦小区发生物业服务费打折的判决，其对物业公司管理的负面影响是非常大的，甚至面临已交费业主退费的风险，所以，物业公司应尽最大努力避免出现这样的情况。如果从审判过程看，法院对案件倾向于打折的，物业公司应采取调解结案的诉讼技巧，因为，调解结案不管打折与否，对今后的再诉讼的案件是都没有影响的。

物业服务费“打折”案件的理论讨论

从目前司法实践看，物业服务费“打折”的情况是非常少见的，由于物业管理行为的特殊性，收费“打折”短期内也不可能成为普遍现象。值得注意的是，法院不轻易判决物业服务费“打折”，根本原因在于其并没有足够的理论支撑其判决。针对法院的这类判决，有三点疑问供各位读者讨论：

个别业主提出物业服务不到位，法院是否应当采信？物业管理服务是一种“群体消费”，是物业服务企业面对全体业主提供的服务，受益者是全体业主，其不能等同于家庭请“保姆”或是一对一的“管家”。保姆干活不好，可以扣工资，是这个家庭说了算，但由于物业服务消费的特点，不能说个别业主说物业服务不到位，法院就作认定。认定物业服务是否达到合同的约定，应当以大部分业主的意见为准，案例二中杨女士提供的调查问卷如果超过小区半数以上业主均认为物业服务不达合同约定标准，法院认定物业服务不到位是没问题的，故案例一中的证据就显得相对粗糙。所以，笔者认为，物业管理服务是特殊的群体消费，个别业主有意见认为物业服务不到位是正常的，处理这一类案件的关键应以大部分业主的意见为准，结合物业管理的具体情况进行认定。

法院直接裁量物业费打折是否合理？三个案件中，都涉及到物业管理不到位，但打折的幅度完全不一样，比如说，案例二法院打了七折，案例三法院打了九点七折。对于这一问题，笔者认为，在一定条件下法院认定物业服务不到位是可以的，但定量的问题——服务不到位该扣多少钱，法院实际上是无法裁决的也无权利直接裁决，原因在于法院没有专业能力来确定打折的幅度。从事法律职业的人都知道，在司法鉴定中的一类鉴定称司法审价，比如说工程量是多少要审价，维修需要多少费用要审价，因为这些问题法院都没有能力来定量，所以，笔者认为法院在认定物业服务不到位的基础上，应当具体请第三方——审价机构来认定物业费的打折幅度。

在酬金制收费模式下，法院判令打折是否合适？物业服务收费模式有两种：包干制和酬金制。所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。在物业服务实行酬金制收费的情况下，收取的物业管理费属于代收代付性质，是全体业主的财产，这种情况下，法院判令打折就会与酬金制收费模式产生矛盾，充其量法院只能裁定减少物业公司的酬金，而不能减少业主的物业服务费用。

第四篇：物业费诉讼时效

大渡口某小区业主欠费4年 物管起诉已过期损失2500元

2013年11月13日 08:31 来源：华龙网-重庆商报 字号:T|T

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原标题：业主欠费4年物管才起诉损失2500元

他4年都不缴费，我们催了他很多次……

我没收到催款通知，他们服务不到位。

商报图形 徐侨唯 制

商报记者 吴光亮

重庆商报讯 大渡口某小区的业主陈鑫，拖欠4年多的物管费共计7500多元.在多次发函催收无果后，今年8月，物管将他告到法院。然而，因为两年诉讼时效的问题，物管差点只能收回3750元。昨日，记者获悉，通过法官的调查取证，7500元中有2500元无法证明存在诉讼时效中断的情况，法院判决了陈鑫支付给物管5000元物管费。

排污管“扯拐”埋下病根

陈鑫是大渡口某小区业主，在小区内拥有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墙面等遭受不同程度的损坏。经陈鑫估算，损失达到了3万多元。

事发后，陈鑫找到开发商、建筑商和物管协商，获得了2.5万元的赔偿，但陈鑫觉得这笔赔偿不足以弥补自己的损失，继续要求赔偿，但开发商等方拒绝再支付任何费用给他。此外，陈鑫家的排污管问题依然没有得到完全解决，不时出现堵塞和污水倒灌的现象。因为排污管的问题没有被妥善解决，以及不满小区内的清洁等问题，从2009年5月起，陈鑫拒缴物管费。

物管发函催款4年没回应

因为一直收不到物管费，小区物管不断发函催收。从2012年7月5日起至今年4月，物管向陈鑫发了2次信件、1次特快专递，还在陈鑫家门外张贴过几张催款函。可是，这一切努力依然无效，物管寄出的2封信和1封特快专递都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接电话等原因退了回来。

今年8月1日，小区物管向大渡口区法院起诉，请求法院判令陈鑫支付2009年5月至2013年5月间拖欠的物业费用共计7500元。庭审时，陈鑫表示，自己一直住在该小区，拖欠物管费属实，但这是因为自家排污管问题没有得到妥善解决，以及物管服务不到位造成的。

“物管向法院主张的部分物管费用也已超出两年的诉讼时效，而且物管服务不到位，请法院依法驳回物管的诉讼请求”，陈鑫向法官表示，他自己从来没有见到过物管张贴的催款函，也没有收到过物管寄出的催款信。

2500元物管费被拖没了

法院审理认为，陈鑫提出的部分物管费已超过诉讼时效的问题，因追索物管费属于一般债权，依法适用两年诉讼时效的规定。小区物管在今年8月1日提起诉讼，所以从2011年8月1日至物管请求支付至2013年5月的这部分物管费，没有超过诉讼时效。

至于陈鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管费，本已过了两年，但经法官调查，有存在法律规定的诉讼时效中断的情况。诉讼时效中断是指在诉讼时效期间，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。

在本案审理过程中，小区物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明确标注了“催收物管费律师函”字样，收件人地址和姓名也与陈鑫的住址信息吻合。虽然这封信件在2012年10月1日最终被退回，但陈鑫此前已承认自己常住在小区内，在信件递送的一个多月时间里，信件均被退回，但可以认定为属于拒绝签收。所以，这封催款信可以作为物管向陈鑫催收了物业费的依据。

基于以上原因，法院一审判决了陈鑫需缴纳2010年10月1日起至2013年5月的物管费和违约金共5000元给小区物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管费，则因为已过诉讼时效，法院未予以支持。

第五篇：物业费催款函

天贸大厦物业服务中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

贵户 于 入伙，从 年 月至 年

月，所欠费用共计，其中：物业管理费，水费，电费，公摊电费，滞纳金。根据《前期物业服务协议》、《临时管理规约》之规定，您应于 月 日前缴清上述所欠款项。逾期未交，我处将按每日万分之五收取滞纳金并采取限制服务措施，由此产生的一切后果由贵户承担。

如您已经缴清相关费请毋须理会本函。以上事项如有不明之处，请致

电 与管理处联系。

特此致函

管理处

年 月 日