在建工程及相关土地使用权的直接转让（5篇）

第一篇：在建工程及相关土地使用权的直接转让

在建工程及相关土地使用权的直接转让，也就是通常所说的房地产开发项目的转让，对此，法律规定的较为严格。以下主要就此种方式的转让做一简述。

一、在建工程及相关土地使用权转让的条件和法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。约定房屋建设工程必须完成开发投资总额的百分之二十五以上，是为了避免一些开发商在取得土地使用权之后不去开发，而是进行倒卖，这样会无形增加土地成本，最终会导致房价高企，不利于房地产市场的稳定。

二、关于在建工程转让的限制问题。

1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已经遭到司法查封，则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。

2、在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。根据法律规定，如果不符合这一条件，也是不可以转让的。需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

3、在建工程的抵押情况。《物权法》第一百九十一条规定：“ 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此可见，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，已经设定抵押的在建工程，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

4、在建工程的施工情况。建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定，在建工程是建设工程施工合同的标的，业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利，在业主拖欠巨额工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此，虽然无法律明文规定，编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。

5、在建工程是否取得合法手续。不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备，例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。

6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。

三、在建工程项目转让协议的签订。在建工程项目转让协议的主要合同条款内容如下：

1、双方当事人情况

2、项目概况(包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积等)

3、转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺。

4、项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限

5、转让费用的构成、数额、支付方式和期限

6、项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助

7、在建工程转让交割日期及方式

8、双方的权利义务

9、违约责任

10、解决争议的方法

11、转让当事人约定的其它事项.如果律师是代理在建工程的受让方，那么一定要清楚，因为信息不对称，收购该在建工程的法律风险主要在受让方这边，代理律师应采取具体措施，通过让转让方提供履约担保或分期分条件付款等方式来化解受让方承担的法律风险。

第二篇：在建工程土地使用权摊销

在建项目土地使用权的相关会计处理问题

在实务中常常会遇到企业在建项目占用的土地使用权后续摊销应该费用化还是资本化的争议问题，费用化与否关系到税收的缴纳时间，企业的业绩表现等，是实务界的会计从业者和税务机关都很关心的问题。以下将就此问题进行讨论，提出业界的两种会计处理方法，并给出笔者对此问题的观点。（本文中提到的土地使用权不包括作为投资性房地产的土地使用权和房地产企业的土地使用权。）

一、两种会计处理方法

《企业会计准则讲解》中提到，企业为建造固定资产通过出让方式取得土地使用权而支付的土地出让金不计入在建工程成本，应确认为无形资产。即会计处理为：

借：无形资产——土地使用权 贷：银行存款等

由于准则中有明确的规定，所以对这一点是毫无争议的，但无论是《企业会计准则》还是《企业会计准则讲解》，其中均未提及在建项目占用的计入无形资产的土地使用权后续摊销是否应计入在建工程成本。对此，业界有以下两种观点：

（一）计入当期损益

《企业会计准则第6号——无形资产》第十七条规定，无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益，其他会计准则另有规定的除外。这就是说，一般情况下，无形资产的摊销应计入当期损益，而在建项目占用的土地使用权既然计入无形资产，其后续摊销也应当计入当期损益，比如管理费用。会计处理的分录如下：

借：管理费用等

贷：无形资产——土地使用权

（二）计入在建工程

虽然在《企业会计准则第6号——无形资产》中规定了无形资产的摊销一般计入当期损益，但也加上了一句“其他会计准则另有规定的除外”。尽管并无任何其他会计准则规定工程在建期间无形资产的摊销可以计入工程成本，但也无任何条文加以禁止。实务中对在建项目的土地使用权摊销计入在建工程成本这一做法一般持默许态度，其会计处理为：

借：在建工程

贷：无形资产——土地使用权

二、对两种会计处理方法的思考

很多企业在进行在建项目土地使用权摊销的会计处理时往往基于自身利益的考虑来选择计入的科目，可能为了对外表现出较好的业绩而推迟费用的确认，选择上文中的第二种会计处理方法；也可能为了眼前少交企业所得税而立刻将土地使用权摊销计入当期损益，选择上文中的第一种会计处理方法。

虽然《企业会计准则》对在建项目土地使用权的后续摊销应该计入何科目未做规定，但《企业会计准则》中规定了土地使用

权应该与固定资产分开核算，房是房地是地。笔者认为，在建项目的土地使用权摊销计入在建工程的话，如果建造期间比较长，土地使用权的价值就随着摊销大多进入了固定资产成本中，也就是说工期拖得越长，土地使用权摊销计入固定资产的金额就越大，固定资产价值也就越大。例如，土地使用权的年限为20年，则该土地使用权的价值分20年进行摊销，如果在建项目工期为5年，则有四分之一的土地使用权价值计入了在建工程，最终计入固定资产；而如果在建项目工期被拖延至10年，则有一半的土地使用权价值会计入在建工程，最终计入固定资产，这种情况下工期10年的固定资产价值大于工期5年的固定资产价值，原因就在于更多的土地使用权价值计入了固定资产。然而，拖延工期并不会增加固定资产的价值，这样做既不合理，又有延迟损益确认，操纵利润的嫌疑。

另外，在建项目的土地使用权的累计摊销予以资本化后，如果该固定资产存在残值，是不是会发生有一小部分土地使用权没有被折旧掉的情况？例如，在建项目的土地使用权价值3000万，使用年限20年，若摊销计入损益的话，每年摊销150万（3000万÷20年），20年后无残值；若摊销计入在建工程，工期为10年，每年摊销150万（3000万÷20年），计入在建工程然后转固定资产的金额为1500万（150万×10年），固定资产计提折旧的年限为20年，残值率5%，则土地使用权的价值中有75万（1500万×5%）将会留在残值中，无法消化。笔者认为，土地使用权

类似于土地租赁费用性质，不存在残值，如果产生上述情况就会发生计入无形资产的土地使用权改变了资产性质，由无形资产变为固定资产，经折旧后存在残值，从而导致会计报表与现实不符的情况。

而且，将在建项目的土地使用权初始确认时计入无形资产本就属于资本化，摊销的时候再计入在建工程，属于再次资本化，然后在建工程转固定资产以后计提折旧才费用化，在费用化之前只是资产的重分类，该会计处理并无意义，只是推迟了费用化的时间，由无形资产→当期损益的过程延长至了无形资产→在建工程→固定资产→当期损益。

由此，笔者还是比较认同第一种观点，应将在建项目的土地使用权摊销费用化，计入当期损益。笔者建议出台相关的解释公告，堵住企业会计准则的这一疏漏，以规范并统一业界的行为。

第三篇：土地使用权转让

土 地 使 用 权 转 让 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方联系电话:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方联系电话:____________________________________ 土地使用权转让合同内容

一、合同当事人双方: 甲方(出让人):张忠国 乙方(受让人):金文超

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

二、合同标的: 甲方(出让人)自愿将甲方的私人土地法律规定之相关使用权属,有偿转让给乙方(受让人)。出让的土地宽：3米，长：自紫云自治县大营镇金龙村金家坝组湾头省道315起至金文超房屋左边土地边界。

三、合同金额

本合同项下土地转让金额总计人民币大写:壹万元整(小写10000元整)。

四、付款方式:合同签定日以现金支付一次性交清。

五、本合同项下出让土地的用途为:道路用地

六、双方责任

1、出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和地下资源、埋藏物均不属于土地使用权出让范围。

2、甲方确认其家人(包括父母亲及兄弟姐妹)对本合同项下的转让交易无任何异议,必须保证对该土地享有合法的使用权,且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则,甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失。

3、该土地使用权转让后,乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转租、收益和处分权,甲方不得以任何理由加以干涉,若需办理相关法律手续,甲方应当无条件予以协助。

4、甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方。

5、乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利,甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯。

6、若遇该土地有权属纠纷,由甲方(出让人)出面解决,所造成的费用损失,由甲方(出让人)承担,乙方(受让人)不承担任何费用;

7、若遇到国家政策性变化,均不影响本合同履行;

8、该土地若被国家或村集体征用,所得收益和相关补偿概由乙方单独享有,甲方不得主张任何权利,且甲方必须协助乙方实现上述权利。

9、在乙方如约付清各款项后,本交易标的物如果未能办理各种土地使用手续,甲方全部权属所有人,不得对本次交易产生其他分割要求,乙方依然拥有完全该标的物处置权。

七、违约责任: 当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。若甲方违约,甲方除了须退还乙方支付的全部土地使用权转让金及相关支出外,应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失,除此之外,还须按违约时土地、地上建筑物和附着物三者市场价总和的10倍向乙方支付违约金。若乙方违约,自愿放弃所支付的相关费用。

八、本合同未尽事宜,可在该合同第八条进行协商补充,补充内容同样生效。

九、本合同为最终合同,如果以后须重新签定或续签合同。必须以本合同为基础,并将本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式两份,双方当事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,依法向当地人民法院起诉。

十二、本合同于年月日在中华人民共和国贵州(自治区、直辖市)紫云自治 市(县)大营（镇）金龙（村）金家坝（组）签订。

甲方:(出让人)(章)乙方(受让人)(章):

年月日

第四篇：土地使用权转让协议

转让方(甲方)：

法定代表人：

地址：

联系电话：

受让方(乙方)：

法定代表人：

地址：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、法规，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就甲方向乙方转让土地所有权事宜达成如下协议：

第一条：甲方所转让土地的基本情况

该宗土地位于山东省东营市东营区济南路　号，宗地编号____，面积为_____平方米。其位置与四至范围及现状(或几通一平)的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。

本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。到XX年 月 日，剩余使用年限为 年;

该宗土地按照经行政主管部门批准的总体规划为商业用地。

第二条：该宗地的土地使用权转让金为每平方米______元人民币，总额为______元人民币。

第一款确定的价格包括该宗土地地上建筑物及其他附着物所有权。

第三条：土地转让金支付方式为：

1、本合同经双方签字后____日内，乙方向甲方缴付 元人民币，作为履行合同的定金，定金抵作出让金。

2、土地转让金余款　元人民币待该宗土地地上建筑开始对外出售之时，由乙方按照届时法定评估机构评估的每平方米市场价格或者乙方对外出售的每平方米价格为基数，以优惠5%的价格向甲方过户该宗土地地上建筑物，用以抵顶土地转让金余款。

第四条：甲方负责提供该宗土地使用权现有的一切有关文件，负责提供和配合办理土地规划过程中所需的文字材料和其他资料;乙方负责办理土地过户相关手续及缴纳相关费用，负责办理土地工程规划、建设工程立项、建设工程规划许可证等事项并负担相关费用。

第五条：本合同如果未能办理成本合同第三条中确定的手续而使本合同目的无法实现时，则本合同解除;本合同解除之日，由乙方向甲方发送传真或者以邮政速递方式向甲方发出解除合同通知书，传真或者邮政速递到达甲方之日起15日内，甲方向乙方返还已经缴纳的定金元人民币(不计算利息)。

乙方在办理本合同第三条确定的相关手续过程中所发生的费用自行承担，与甲方无关。

第六条：本合同在履行过程中，除发生第五条约定的解除合同情形外，甲乙双方不得自行解除合同，否则应当承担违约责任;甲方违约，应当向乙方双倍返还定金，乙方违约，无权要求甲方返还定金。第七条：本合同在履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第八条：本合同一式六份，甲乙双方各执三份，自双方签字盖章后生效。

甲方：　乙方：

代表人：

第五篇：土地使用权转让合同

文章标题：土地使用权转让合同

土地使用权转让合同

甲方（转让人）：_________

乙方（受让人）：_________

甲方拟将位于_________路占地面积为_________平方米的土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行

。

第一条　转让土地基本情况

1、土地座落位置：_________

2、土地使用权面积：_________

3、已批准的容积率为：_________

4、土地规划用途：_________

5、土地使用期限：_________

6、土地现状：_________

7、地号：_________

第二条　土地项目开发权状况

1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2、甲方已经_________批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

第三条　其他权利状况

1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第四条　文件的提供

1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）；

2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

3、已交各种土地部门费用发票。

第五条　转让期限

1、本合同所述土地使用权转让期限为乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

第六条　转让价格

1、甲乙双方确认本协议的转让价为人民币________万元（含甲方先期已交有关部门办证费用、三通一平、围墙、桥梁、征地、青苗补偿费等）；

2、上述转让价格包含甲方取得项目开发权所发生的费用和应付的一切款项、费用；

3、乙方在受让后应补交土地部门的款项自行解决，甲方协助办理。

第七条　支付方式

1、乙方在办理完毕土地使用证后日内支付双方共同商定的款项；

2、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。

第八条　资料的交付及手续的办理

1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的一切资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2、在本协议生效后_________天内，甲乙双方备齐有关资料向有关部门共同申请办理本协议所指土地的使用权登记手续及项目开发权的更名过户手续。

第九条　转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；

2、有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第十一条　甲方的违约责任

1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之三向乙方支付违约金。

4、因甲方原因，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

第十二条　乙方的违约责任

1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，甲方有权扣除定金后，其余款顶无息全额退还乙方；

2、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后

续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第十三条　声明及保证

甲方：

1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

3、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十四条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第十五条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___1____种方式解决：

（1）提交铜山县仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第十六条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效。

2、本合同正本一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方乙方

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

_________年____月____日_________年____月____日

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