房地产开发前期手续流程

第一篇：房地产开发前期手续流程

房地产开发前期手续流程

一、不动产权证书

部门：

国土部门

办理流程：

测绘、地调、公示、出证、公示、生效

作用：

权属及用地范围证明

要点难点：

地调

二、建设项目规划条件（自有用地）

部门：

规划部门 办理流程：

申请、审查、批复 申报材料：

1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

3.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图）复印件。

（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）复印件和下列之一的用地权属证明文件： ▲《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件； ▲《国有土地使用权出让合同》复印件； ▲《国有土地使用权转让登记表》复印件；

（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 4.拟建项目性质、规模及有关情况的说明。

5.拟建项目规划设计方案示意图（含主要经济技术指标，对有特殊要求的建设项目，建议提交平面图、立面图、剖面图）1份。

6.申请对现状建筑进行加层的，须提交本建筑工程的原《建设工程规划许可证》（含正本、附件及附图）复印件，和原设计单位或具有资质设计单位出具的建筑结构基础证明文件（原件）1份。7.用铅笔标绘拟建项目用地范围的地形图1份。

对位于市公共测绘产品（1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围内的建设项目，应提交市公共测绘产品地形图。对市公共测绘产品地形图未覆盖的地域，可提交具有测绘资质单位测绘的1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。8.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。9.其他法律、法规、规章规定的相关要求。作用：

初步确定项目性质、规模等 要点难点：

1.产权及用地明晰 2.方案深度

三、立项

分类：

项目建议书、可研、项目建议书代可研批复 部门：

发改部门 办理流程：

申报、征询意见、评审、批复 申报材料：(1)项目建议书审批

1.项目所在地区县发展改革部门、市属有关部门或市属国有控股集团、总公司关于申报政府投资项目建议书的初审意见及请示或者报批函； 2.具备甲级工程咨询资质的中介机构编制的符合国家规定内容与深度要求的项目建议书；

3.规划行政主管部门出具的有效规划意见； 4.国家和本市有关规定应当提交的其他文件。

此外，根据项目的不同类型和建设条件，下列项目除了需提交上述申请材料之外，按照国家和本市相关规定要求还需提交如下材料： 1.工业生产性项目实行许可证管理的，还需提交生产许可证。2.党政工团、政法基础设施项目，还需提交市或区县编制管理办公室对项目单位人员编制核定意见。

3.重大信息化工程项目，还需提交市信息化主管部门出具的审查意见。4.社会事业类项目，还需提交行业主管部门出具的同意项目建设的意见。

(2)可行性研究报告审批

1.项目属地区县发展改革部门、市属有关部门或市属国有控股集团、总公司出具的关于申报政府投资项目可行性研究报告的初审意见及请示或者报批函；

2.规划部门出具的有效规划意见； 3.国土资源部门出具的项目用地预审意见； 4.环境保护部门出具的环境影响评价意见； 5.水务部门出具的水影响评价审查意见； 6.政府投资以外的资金筹措平衡方案说明材料；

7.需区县政府配套资金的市政府投资项目，承诺资金已落实的证明； 8.项目运营期费用资金筹措平衡方案说明材料； 9.按国家规定内容和要求编制的可行性研究报告； 10.国家和本市有关规定应当提交的其他材料。

此外，根据项目的不同类型和建设条件，下列项目除了需提交上述申请材料之外，按照国家和本市相关规定要求还需提交如下材料： 1.按照国家和本市有关社会稳定风险评估的文件规定需要进行社会稳定风险评估的项目，还需提交行业主管部门或区县人民政府出具的社会稳定风险评估的审查意见。

2.按照《北京市生活垃圾管理条例》规定，垃圾处理设施项目，还需提交行业主管部门出具的工艺审查意见。

3.城市快速轨道交通项目：还需提交交通主管部门出具的客流预测意见以及安全运营专篇审查意见。

4.水库、水资源配置调整、水资源开发、水利、水环境项目：还需提交水务部门出具的水工程建设规划同意书。

5.深层地热供暖项目：还需提交国土部门出具的地热资源勘查意见。6.重大信息化项目：还需提交市信息化主管部门出具的审查意见。作用：

政府对开发项目的建设内容、建设费用、资金来源的认可 要点难点：

1.报告编写 2.报告评审 3.意见征询

四、建设用地预审

部门：

国土部门 办理流程：

申请、受理、审查、决定、告知 申报材料：

1、建设项目用地预审申请表(原件)

2、建设项目用地预审申请报告（占用耕地的应具有耕地占补平衡方案的内容）(原件)

3、（1）审批核准类项目：提交项目办理并联审批告知单(原件)（2）备案类建设项目：提交项目备案通知书（原件）

4、建设项目选址意见书（复印件；含附图、附件）或建设项目规划条件（复印件；含附图、附件）或规划意见函复（复印件；含附图、附件）或规划设计方案批复（复印件）

5、保障性住房、一级开发等建设项目提交主管部门的项目批准文件

6、项目建议书与可行性研究报告分开审批的单独选址项目

（1）建设项目未压覆重要矿产资源证明（原件）或建设项目压覆重要矿产资源批复（其中位于东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、大兴区、通州区范围内的项目不提交）（原件）

（2）建设项目位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的：提交《地质灾害危险性评估报告》专家评审意见（复印件）

7、属于市国土资源局用地预审范围的项目，还应提交下列材料

（1）中央国家机关及企事业单位和驻京部队审批、核准类项目：提交相应批准权限主管机关（国管局、中直管理局等）核发的项目审批、核准文件（复印件）；建设项目登记备案通知书（复印件）或建设项目选址意见通知书（复印件）

8、属于报国土资源部预审的项目，还应提交下列材料：

（1）项目建议书批复（复印件）或行业发展规划(复印件)（2）项目占地功能分区说明(复印件)（3）建设项目位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的：提交《地质灾害危险性评估报告》专家评审意见（复印件）

9、建设项目位置的电子矢量坐标（shp格式）

10、申请人身份证明材料

五、环境影响审批

部门： 环境保护局 办理流程：

受理、初审、审核、审定、告知 申报材料：

1、《北京市建设项目环境管理申请登记表》一份及电子文档；

2、《建设项目环境影响评价文件》两份及电子文档（分为环境影响评价 报告书、报告表或登记表，除登记表项目外，环评文件应含《建设项目环境保护审批登记表》）；编制环境影响报告书、表的建设项目，应同时提供建设单位委托编制环境影响报告书、表的合同及环境影响报告书/表全本（公示稿）删除内容说明报告；

3、列入审批制的建设项目，应提供项目建议书批文（或有关等效文件）；列入核准制的建设项目，应提供明确核准机关的相关说明材料；列入备案制的建设项目，应提供备案意见；

4、建设项目用地为划拨的，应提供规划选址意见；用地为招拍挂的，应提供土地中标通知书（原件）；用地为协议出让的，应提供出让合同；用地为自有土地的，应提供建设相关土地权属证明；利用现有构筑物的，应提供相关房屋产权证明，属于租赁的，还应提供租赁合同；

5、依据有关法律法规应提供的其他文件；

六、节水设施方案审查

部门：水务局

审批流程：申请[市级]→补正[市级]→受理[市级]→审查[市级](初审,复审,听证,实地勘察,专家评审,其他)→决定[市级]→制作行政文书[市级]→告知/送达[市级] 申报材料：

1、北京市水务局行政许可事项申请表（A4纸，加盖单位公章，可下载）(原件1份；

2、建设项目节水方案设施审查（备案）表（A4纸，加盖单位公章，可下载）(原件2份)；

3、水影响评价文件批复（A4纸，加盖单位公章）（复印件1份）；

4、项目建议书批复（发展改革部门或者建设项目的上级主管部门签发并且在有效期内的，A4纸，加盖单位公章）（复印件1份）；

5、规划设计方案审查意见复函（盖有规划部门专用章；A4纸，加盖单位公章，附件、附图按原件尺寸复印）（复印件1份；含附图）；

6、建设项目初步设计方案中的给水篇、节水设施方案（节水设计专篇）（加盖设计单位及建设单位公章；设计单位提供的；A4纸，装订成册）(原件1份)；

7、使用公共管网再生水的建设项目提交供水协议（与再生水供应单位签订的；A4纸，加盖建设单位公章）(复印件1份)；

8、建设项目在施工过程中，需要进行施工降水的提交建设项目节水设施方案专家评审报告（A4纸，加盖建设单位公章）（复印件1份）；

9、申请人身份证明材料

10、建设单位申请提供的与项目相关的其他材料。

第二篇：房地产开发前期手续办理流程1

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

11、施工许可证

第三篇：房地产开发前期流程-前期流程

房地产开发前期流程-前期流程 第一篇 开发前期的工作

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

第四篇：房地产开发前期流程

《房地产开发前期手续报建流程》

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107 03 现场踏勘

与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：

1、项目周边生活配套情况

2、人文环境

3、交通情况

4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等）

5、项目目标人群

6、市政设施配套情况

7、地上物拆迁情况、场地平整程度

如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。04 编制可研

编制可研，内容应包括：

1、工程位置

2、市政、生活设施配套现状

3、区域市场调查

4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模 可研经审定后，进行下一步

5、产品定位、匹配的工程设计

6、工程建设周期

7、地块开发成本分析

8、项目利润预期

9、房屋销售预测

10、确定可接受的最高竞拍价。05 竞买资料准备 需提交要件：

1、经公证的企业工商营业执照

2、经公证的房地产开发资质证书

3、竞买申请书（详见附件1）

4、经公证的法定代表人身份证明

5、经公证的代理人身份证明及授权委托书（详见附件2）

6、竞买保证金收据

7、银行资信证明

1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5日内获退回。

2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。

3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。

持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标[竞买]资格确认书；如具有以下情形之一的，作为无效申请退回，市国土资源局不作解释。应通过了解其他竞买申请

1、申请文件在申请截至时间后 人的情况，初步制定竞买策

2、申请文件不齐备或不符合规定的

3、申请文件字迹不清，无法辨认的

4、申请人不具备资格的

5、未缴纳履约保证金的 拍卖程序如下：

1、宣布拍卖开始

2、宣布拍卖规则

3、公布拍卖起拍价、每次加价幅度

4、叫 价

5、竞买成功

6、与市国土资源局签订《国有土地使用权成交确认书》

1、竞买成功后，即时签订《国有土地使用权成交确认书》，成交确认书中约定签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点，通常在十日内签订。

2、成交价即为该幅土地的出让总价款，包含出让金、征地补偿费用。06 资料申报 07 竞 拍 08 合同签订

签订《国有土地使用权出让合同》

合同注明出让事项（地块编号、用地面积、出让总价款、交付时间等），约定双方权利、义务（包括土地交接标准）。如在规定期限内不能支付成交价款，市国土资源局将取消竞得资格，没收保证金，开具违约金（相当于成交价款总额的20%）缴纳通知单。按交接标准，核验地上物拆迁情况、土地平整程度、地块范围内原有市政设施、树木、人防工程有无损毁。09 缴 款

在合同签订15日内，足额缴纳成交价款 10 土地交接

在土地成交价款缴纳后，双方进行土地交接。

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107

第五篇：前期手续流程汇总

前期手续流程汇总

一、办理土地证

二、地形图

1、地形图1：500159890/平方米

2、测地界326元/点

3、勘测定点100/亩

三、办理《建设项目选址意见书》

1、《规划审批申报表》（申请报告）

2、意向位置示意图2份

3、法人委托书或介绍信

4、土地证

四、委托设计规划总图

1、拟建项目方案说明

2、方案示意图3、1:500地形图（画出用地范围）

五、规划总图报审

1、规划总图的申请

2、总平面方案两种各两份

3、方案说明书

4、总平面效果图每种方案各一个

六、总图批准后委托设计单位出正规蓝图

其中：环保、交警、地名办、地震、消防、园林部门审批盖章、规土局盖章。

七、申报单体建筑设计方案

1、委托设计两种单体建筑方案（平、立、剖）各一份

2、单体立面效果图两种方案各一份

八、申请发改委核准意见

1、申请报告（红头）

2、土地证复印件

3、规划总图复印将

4、开发资质复印件

5、单体平面方案

九、办理建设用地规划许可证

1、申请报告（红头）

2、土地证原件、复印件

3、规划总图原件、复印件

4、勘测定界报告

十、工程报建

1、发改委核准意见

2、报建登记表审核

十一、办理建设用地审查

1、申请报告（红头）

2、项目核准意见

3、规划总平面图

4、建设用地规划许可证

5、国有土地使用证

十二、出施工蓝图

1、出具委托设计书

2、已批准的单体建筑方案

十三、图纸审查

1、施工图设计文件审查报审表

（1）设计合同

（2）勘察合同

（3）工程地质勘察报告

（4）施工图纸

（5）结构计算书

2、出具委托审查单

3、报审图中心审查

4、出图纸审查报告

5、办理图纸审查批准书

（1）设计合同

（2）勘察合同

（3）工程地质勘察报告

（4）项目核准意见

（5）图纸审查报告原件

十四、招标

1、编制标底

2、报建登记表

3、资金证明

4、招标备案表

5、工程类别确认单

（1）类别确认申请表

（2）已审查过的施工图

6、商品混凝土图纸单

7、施工招标文件

十五、招标公证

1、介绍信、法人委托书

2、招标文件

3、计委批复

4、招标方营业执照

5、中标方营业执照、税收证、资质证、取费类别证

6、中标单位项目经理证、身份证

7、缴公证费

十六、劳保基金

1、中标通知书介绍信、法人委托书

2、会签单

十七、墙改手续

1、墙体材料表

2、领取五联单

3、缴纳墙改费

4、会签单

十八、推散手续

1、散装水泥应用表

2、领取五联单

3、缴纳散装水泥专项资金

4、会签单

十九、人防手续

1、施工图、规划总图

2、缴纳人防结建费

3、出具防空地下室易地建设收费审核表

二十、申请开放线单

1、消防、环保部门的审核意见

2、缴纳的城市配套费、劳保基金、墙改、人防结建费等凭据原件

3、移交施工建设竣工档案责任书

（1）项目核准意见

（2）签订档案责任书

4、用地审查单

5、用地规划许可证

6、土地证

二十一、验线

1、放线回执单

2、验线申请单

二十二、安全报监

1、填报安全报监表

2、会签单

二十三、合同审查

1、施工合同审查

（1）中标通知书

（2）法人委托书

（3）工程招标预算书

（4）工程招标文件

2、监理合同审查

（1）委托监理通知书

（2）监理单位资质证书

（3）监理单位营业执照

（4）法人委托书

3、会签单

二十四、质量报监

1、质监申报书

2、工程报建表

3、中标通知书

4、项目核准意见

5、施工合同、监理合同

6、图审批准书

7、缴纳质量监督费

8、会签单

二十五、保险手续

1、中标通知书

2、缴纳保险费

3、会签单

二十六、噪声监测

1、噪声申报表

2、开五联单

3、缴纳噪声监测费

4、会签单

二十七、开工统计登记

1、开工统计登记表

2、开五联单

3、缴纳统计费

4、会签单

二十八、建设工程规划许可证

1、关于办理建设工程规划许可证的申请

2、项目核准意见

3、报建表

4、中标通知书

5、建设用地规划许可证

6、档案责任书

7、建设工程节水设施审批、验收合同

8、城市建设通信配套设施设计审核批准通知单

9、城市基础设施配套费缴款单

（1）盖过审图专用章的全套施工图

（2）项目核准意见

10、墙改费、人防结建费单据

11、建设用地审查单

12、消防、环保部门的审查意见

13、放线回执单、验线申请单

二十九、建设工程施工许可证

1、建筑工程施工许可申请表

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、拆迁许可证或现场是否具备施工条件

（1）拆迁许可证

（2）施工企业主要技术负责人签署是否具备施工条件意见书

5、中标通知书及施工合同

6、施工图设计文件审查批准书

7、施工组织设计

8、监理合同

9、质量、安全监督手续

（1）质量监督通知书

（2）安全受监登记表

10、资金保函或证明

11、报建表

12、建管站现场踏勘单

13、缴纳建筑管理费

14、安全措施审查（备案）登记通知书

15、施工企业《安全生产许可证》

16、农民工工资保证金

17、办理《施工许可证》

三

十、办理《商品房预售许可证》

1、《资质等级证书》（原件、复印件）及介绍信

2、《建设用地规划许可证》（原件、复印件）

3、《建设工程施工许可证》（原件、复印件）

4、《土地使用权证书》或用地批复及土地出让合同（原件、复印件）

5、项目核准意见（原件、复印件）

6、预售方案并附建设项目总平面图（原件、复印件）和房屋户型图（复印件）

7、户型面积一览表

8、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（原件、复印件）

9、《房地产开发项目手册》（原件、复印件）

10、缴费

三

十一、申请工程竣工验收

三

十二、房屋测量

1、施工图

2、进行实地房屋面积实地测量

3、出具《房屋面积测量报告》

4、缴纳测绘费

三

十三、申请房屋初始登记

1、申请书、营业执照、法人代码证、身份证及介绍信

2、《建设用地规划许可证》

3、《建筑工程施工许可证》

4、《建设工程规划许可证》

5、《土地使用权证书》或用地证明文件

6、项目核准意见

7、建设项目总平面图

8、《工程竣工验收书》

9、房屋面积测量报告

10、缴费

三

十四、办理《新建住宅配套设施交付使用证》

要求：取得新建住宅建设工程竣工验收备案证书

1、住宅生活用水纳入城市公共供水管网

2、住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电。

3、住宅室内供热设施安装调试完备，集中供热的，小区管网与集中供热管网镶接。

4、雨水、污水排放纳入城市雨水污水排放系统，确因客观条件所限需采取临时排放的，应经环保、建设、水务等部门审核同意确定排放期限。

5、住宅室内设计有燃气管道的，应成住宅室内室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。

6、住宅小区内电话通信线、有线电视线敷设到户，设计有宽带数据传输信息端口的，端口敷设到户。

7、住宅小区内道路施工完成，并与城市道路或公路相连。

8、完成小区内的绿化基础设施。

9、完成小区内的消防设施建设。

10、施工机具、临建工程、建筑垃圾、剩余建材及构件全部清运完毕。住宅建设工程分期建设的，建成的住宅与施工工地有明显的隔离措施。

11、按照规划要求完成教育社区卫生物业用房环卫邮政文化体育停车场（库）及其他商业服务社区服务等公共设施的配建。住宅建设工程分期建设，本项规定设施尚未建成的，应当有可供渡过使用的相应公共服务设施。

三

十五、进行物业委托招投标，签订《物业委托合同》

三

十六、《房地产开发项目手册》验核

1、申领

2、第一次验核

（1）《土地使用权证书》或用地证明文件

（2）《项目核准意见》

（3）《拆迁许可证》

（4）《建设工程规划许可证》

（5）《建设用地规划许可证》

（6）《建筑工程施工许可证》

（7）物业前期介入凭证

（8）项目手册签字盖章

3、第二次验核

（1）《商品房预售许可证》

（2）物业维修储备金交纳凭证

（3）项目手册签字盖章

4、第三次验核

（1）《房屋初始登记证》

（2）项目手册签字盖章

5、第四次验核

（1）《新建住宅配套设施交付使用证》

（2）项目手册签字盖章