房地产开发前期策划

第一篇：房地产开发前期策划

分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。

策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告

(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议

(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

第二篇：房地产开发前期发展策划报告

***项目前期发展策划报告（范本）目录（最好带照片）

第一部分：项目区域分析

1、项目区位

2、项目现状

3、项目周边企事业单位分布

4、项目周边教育配套分布

5、项目周边商业配套分布

6、项目周边餐饮娱乐设施分布

7、项目周边医疗配套设施分布

8、项目周边宾馆酒店分布

9、区域环境小结

第二部分：项目规划分析

1、区域规划-城市规划

2、项目交通环境分析（交通动线分析、公交线路分析、地铁线路分析）

3、区域商业网点发展规划（大型超市、购物中心、仓储商场、大型百货店、专业店、大型批发市场、城大型零售网点规划布局····）

4、区域规划小结

第三部分：区域市场分析

1、区域市场分析（经济指标、地图、竞争楼盘照片、竞争楼盘简介）

2、区域内楼盘销售状况分析

3、区域市场中小户型楼盘现状分析

4、区域市场中小户型楼盘分布特点

5、区域市场中小户型平面布局特点

6、区域市场户型设计特点

7、区域市场户型设计特点总结（1、面积小、功能全、空间设计自由灵活；

2、中小户型、大市场）

8、影响中小户型物业的关键因素（地段、交通、各项生活配套设施、工作性质）第四部分：需求市场分析

1、需求市场分析（住宅市场：

1、周边居民访问：拆迁还建客户；

2、周边企事业单位住房情况；

3、城市各大专业市场及综合市场的生意人；4投资客户）

2、周边居民访谈

3、需求市场分析（周边企事业单位总体住房情况、城市各大专业市场及综合市场的生意人）

4、需求市场分析（商业市场：

1、片区商业规划；

2、主打市场目前规划；

3、酒店分布及规划）

5、区域商业网点发展规划

6、本地区主打产业/市场现状分析

7、本地区主打产业/市场目前规划

8、项目周边宾馆酒店分布（商务酒店前景看好，片区做生意流动人口多，商务酒店需求量大······）第五部分：项目定位分析

1、项目SWOT分析：

优势：发挥优势、抢占机会

威胁：发挥优势、转化威胁

机会：利用机会，克服劣势

劣势：减小劣势、避免威胁

2、产品定位：

a、住宅市场：**户型为主、中高档、精装修电梯公寓几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

b、商业定位：大地盘商业裙楼*层

第六部分：物业发展建议

第三篇：房地产开发前期流程-前期流程

房地产开发前期流程-前期流程 第一篇 开发前期的工作

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

第四篇：房地产开发前期流程

《房地产开发前期手续报建流程》

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107 03 现场踏勘

与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：

1、项目周边生活配套情况

2、人文环境

3、交通情况

4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等）

5、项目目标人群

6、市政设施配套情况

7、地上物拆迁情况、场地平整程度

如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。04 编制可研

编制可研，内容应包括：

1、工程位置

2、市政、生活设施配套现状

3、区域市场调查

4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模 可研经审定后，进行下一步

5、产品定位、匹配的工程设计

6、工程建设周期

7、地块开发成本分析

8、项目利润预期

9、房屋销售预测

10、确定可接受的最高竞拍价。05 竞买资料准备 需提交要件：

1、经公证的企业工商营业执照

2、经公证的房地产开发资质证书

3、竞买申请书（详见附件1）

4、经公证的法定代表人身份证明

5、经公证的代理人身份证明及授权委托书（详见附件2）

6、竞买保证金收据

7、银行资信证明

1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5日内获退回。

2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。

3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。

持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标[竞买]资格确认书；如具有以下情形之一的，作为无效申请退回，市国土资源局不作解释。应通过了解其他竞买申请

1、申请文件在申请截至时间后 人的情况，初步制定竞买策

2、申请文件不齐备或不符合规定的

3、申请文件字迹不清，无法辨认的

4、申请人不具备资格的

5、未缴纳履约保证金的 拍卖程序如下：

1、宣布拍卖开始

2、宣布拍卖规则

3、公布拍卖起拍价、每次加价幅度

4、叫 价

5、竞买成功

6、与市国土资源局签订《国有土地使用权成交确认书》

1、竞买成功后，即时签订《国有土地使用权成交确认书》，成交确认书中约定签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点，通常在十日内签订。

2、成交价即为该幅土地的出让总价款，包含出让金、征地补偿费用。06 资料申报 07 竞 拍 08 合同签订

签订《国有土地使用权出让合同》

合同注明出让事项（地块编号、用地面积、出让总价款、交付时间等），约定双方权利、义务（包括土地交接标准）。如在规定期限内不能支付成交价款，市国土资源局将取消竞得资格，没收保证金，开具违约金（相当于成交价款总额的20%）缴纳通知单。按交接标准，核验地上物拆迁情况、土地平整程度、地块范围内原有市政设施、树木、人防工程有无损毁。09 缴 款

在合同签订15日内，足额缴纳成交价款 10 土地交接

在土地成交价款缴纳后，双方进行土地交接。

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107

第五篇：商业房地产开发前期调查策划要点分析

商业房地产开发前期调查策划要点分析

房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

从我们做客户的顾问的过程中，我们总结出了包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究等以下几方面内容，希望和大家一起探讨。

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 全社会消费品零售总额

◆ 全市商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 城市性质与功能特点

◆ 各项城市的机能

◆ 城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。

以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。

为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）的基础上，又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。

目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发 过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。