浅议房地产开发项目前期策划

第一篇：浅议房地产开发项目前期策划

浅议房地产开发项目前期策划

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二）受托人的义务

1、依约完成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定

量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：（1）两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。（2）两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。

第二篇：浅议房地产开发项目前期策划

浅议房地产开发项目前期策划

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法

律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二）受托人的义务

1、依约完成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产

出分析及资金运作建议(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：（1）两类合同的法律性质不同，签约双方

当事人在合同中的权利义务关系不同。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2）两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。

一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

8、明确违约救济方式开发商在订立合同时，应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露委托人商业秘密等违约行为作出违约责任的约定；并在争议解决方式中约定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。

第三篇：房地产开发项目前期准备工作详细流程

房地产开发项目开发参考流程

选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书

↓

向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编

制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证 准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人

↓

↓

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土

地使用证

↓ ↓

按规划设计条件征询意见 地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见

↓ ↓

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

↓ ↓

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

↓ ↓

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册

↓ ↓

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由

↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

规委召开市政协调会，出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

↓ 运用“营销策划展示设计 ↓ ↓ 系统” 制作资料

↓ 到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销 计划（建委会签 许可证

↓ ↓ ↓ 建委、物价局下文批价

↓

运用“营销策划展示设计系统” 到建委工程处 按计划、税单到区计、经委领投 “房地产销售管理系统”销售 领开工审批表 资许可证登记卡，登记并取得许可证

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实

↓

四源费缴纳

↓

到开发办市政处核实任务

↓

开发办工程处同意招标

↓

填招标申请书并到市招标办办登记

↓

招标办看现场

↓

运用“投资项目概预算系统”编制标底

↓ 招标办审查标底

↓

开标会

↓

定合同，写评标报告，发中标通知书

↓

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受 市统计局 市审查办审核资金来源，市开发办秘 同意施工 理质量监督 落实任务 任务来源及一切手续 书处登记

┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

┏━━━━ ┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓

1.小区 1.通知 1.按道路队 1.到自来水工 1.到热力 1.环保局同 1.到煤气 内线路委 园林局 方案进行 业务科报 公司报装 意锅炉房 公司报装 托设计 绿化办 施工 装委托线 2.委托线 规划位置 2.到规划科 2.委托施工 2.交绿 2.市政办 路设计、施 路设计 2.委托设计 定路线方案 3.配电室土 化费 事处养路 及验收 3.施工及 3.到劳动局 3.设计 建工程验收 3.绿化 验收 2.到市政监 验收 报装 4.看现场 4.设备安装 施工 理所下水报装 4.环保局审 5.施工

及验收 3.规划设计 查消音除 6.业务科检 5.送电 4.竣工验收 尘设备 验，同意接气 5.竣工验收 7.凭通气单

到管网所办固定资产转移手续及通气手续 8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式 房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出库分配及销售、办理产权证

↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产项目开发前期的准备工作与流程（参考）

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1、所需资料

a、地形图（划示用地范围，标明大约面积）b、与地块出让单位签署的用地协议

2、办理程序

a、备齐资料

b、到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与披报

1、编制及所需资料

a、开发单位营业执照 b、开发资质证书

c、用地计划审核意见

d、建筑设计方案（总平面图等）e、其他相关资料

2、报批程序与报批资料

a、将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书 b、准备《关于项目建议书报批申请报告》 c、将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报 有关部门审批。

四、A 建设工程项目选址意见申办

1、所需资料

a、批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b、地形图（均应划示用地范围）4份 c、土地权属证（复印件1份）d、联建协议书（复印件1份）e、选址论证

f、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2、申办程序

a、准备数份项目建议书批复及数份地形图

b、将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章

c、将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送至规划局规划科办理

四、B 建设用地规划许可证申办

1、所需资料

a、建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围）6份（其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c、国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e、申请报告（红头文件）f、其他需说明的图纸或文件

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、送至规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1、所需资料

a、项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围 2份）c、总平面图（3份）

d、建设用地规划许可证及批文 e、申请报告（红头文件）

f、其他所需说明的图纸及文件

2、申办程序

a、备齐上述资料及1500元支票 b、送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1、所需资料

a、《**市建设工程报建表》（到市报建处领取）b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c、项目建议书批文原件及复印件

d、银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g、《住宅项目配套建设审核申请表》 h、《住宅新开工审核通知书》

七、工程项目设计招标办理

1、所需资料

a、报建工程项目IC卡

b、**市建设工程设计招标项目登记表

c、《**市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d、《**市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e、工程设计任务书

f、建设用地规划许可证 g、工程项目选址意见批文

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1、所需资料

a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份

b、会议通知书

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、提前三天分送各评委

c、到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理 a、设计方案评标会会议纪要 b、评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1、所需资料

a、**市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b、计划批准文件 1份 c、土地使用权属证件 1份 d、房屋权属证 1份

e、危房鉴定报告

f、地形图（划示用地范围）2份

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1、所需资料

a、设计方案文本 12份

b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c、请柬

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门 c、召开方案审定会

十二、设计方案送审批报

1、所需资料

a、选址意见书

b、规划设计要求通知单

c、地形图（划示用地范围）d、设计方案 2份 e、地名批文

f、项目建议书批文

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十三、可行性研究报告编制与报批

1、所需资料

a、用地计划审核意见书 b、项目建议书批文

c、用地计划许可证及批文 d、区府土文件 e、营业执照 f、开发资质证书

g、住宅项目配套条件审核申请表 h、资本金出自承诺书 i、设计方案文本 j、其他相关文件

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c、送计委报批

十四、扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五、扩初会召开

1、所需资料

a、扩初设计文本若干份

b、请柬

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门

c、召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1、所需资料

a、扩初会议纪要

b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c、送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1、所需资料

a、《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b、项目建议书或可行性研究报告批文 c、地形图和管线图（划示用地范围）d、总平面图若干份

e、建设用地规划许可证及批文 f、其他相关资料

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、松住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1、所需资料

a、**市建设工程勘察招投项目登记表

b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d、设计中标通知书

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1、所需资料

a、**市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b、土地出让协议 c、其他相关文件

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、到区土地局签署协议

c、付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计 二

十一、住宅项目开发计划办理

1、所需资料

a、住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）b、项目配套建设条件审核意见通知书 c、建设项目立项批准文件

d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书 e、申请单位现有空置房情况 f、住宅建设配套费缴纳情况

2、申办程序 a、备齐上述资料 b、到区住宅局办理 二

十二、建设项目转正

1、所需资料

a、项目转正申请报告（红头文件）b、可行性研究及扩初批复

2、申办程序 a、备齐上述资料、b、送计委办理

二十三 A、建设工程项目规划许可证办理

1、所需资料

a、总平面图10份 b、建筑图7套

c、结构图（基础）2套 d、给排水图3套

e、建设项目计划批准文件及项目转正单 f、土地使用权或用地批准书 g、应拆房屋权属证明

h、地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份 i、分层面积图

j、建筑工程预算书

k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c、将意见汇总送至区规划局 二十三 B、施工招标办理

1、所需资料

a、市招标办授权管理通知 b、招标项目登记表 c、项目建设有关批复

d、总平面图

e、报建表

f、住宅项目新开工计划 g、住宅项目配套条件审核 h、设计中标通知书

i、法人证明或对其代理人的委托书 j、委托机构招标协议 k、代理机构资质

l、资金落实情况证明 m、监理单位资质 n、监理合同 o、建设单位资质 p、建设单位申请材料 q、公开招标发布信息 r、公开招标报名登记表 s、公开招标入围条件 t、投标单位资质审核 u、招标文件报批表 v、招标文件

w、工程量清单

x、招标文件答疑会会议纪要 y、标底

z、开标情况汇总表 a1、询标记录 b1、评标方法 c1、评标资料

d1、决标情况汇总表 e1、中标通知书

f1、外地施工企业任务量单 g1、中标单位投标资料 h1、未中标单位投标资料 i1、施工合同

j1、设计监理项目流转表 k1、建设项目IC卡

2、办理程序 a、申请授权 b、发布招标信息

c、接受施工单位报名

d、初选入围施工单位，发标书 e、招标文件答疑会 f、开标

g、准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张 h、办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）二

十五、施工许可证办理

1、所需资料

a、申请表

b、建设规划许可证

c、资金入帐凭证

d、三通一平的有关证明

e、施工合同副本，廉洁协议

f、监理合同，住宅项目监理登记证

g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 h、项目施工许可证（施工单位）i、勘察、设计中标通知书 j、设计监理流转表

k、住宅项目建设开工计划

2、办理程序

a、将图纸分送设计监理、质监站审核

b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 c、备齐所有资料 d、送市建管处办理 二

十六、商品房计划申请

1、所需资料

a、开发单位资质证书 b、营业执照 c、规划许可证

d、建设用地批准书 e、固定资产填报表 f、项目转正单

2、办理程序 a、备齐上述资料 b、送计委办理 二

十七、工程开工

1、所需资料

a、施工图纸

b、建设工程规划许可证 c、建设工程施工许可证

2、办理程序 a、发放图纸 b、技术交底 c、工程开工 二

十八、验线

1、所需资料

a、申报表

b、建设工程规划许可证 c、验线通知单

2、办理程序 a、准备资料 b、验线

第四篇：房地产开发项目前期报建及准备材料

房地产开发项目前期报建及准备材料 立项批复(发改委)登记备案的报告

可行性研究报告 3 营业执照复印件 4 税务登记证复印件 房地产开发企业资质证复印件 6 机构组织代码证复印件 7 法人身份证复印件 8 土地证复印件 9 登记备案申请表 选址意见书(管委会)选址地形图及光碟

立项批复 3 申请表(国土局)3 土地证 批准文件、土地交接单；

国有土地使用权出让合同、划拨决定书（划拨的）、成交确认书（招拍挂的）

土地出让金、契税发票 单位营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明、个人身份证明、授权委托书

土地登记申请书、审批表、地籍调查表、界址调查表、登记卡

用地勘测定界图、宗地图 7 原土地使用证（划拨的）8 其他相关材料 地名申报(民政局)地名许可申请书

土地证复印件 现状地形图（实地勘察）

(规划局)5 建设用地规划许可证 办理申请报告

建设单位或个人持项目批准文件 建设单位或个人持土地使用证（个人还需身份证）环评报告（环保局,委托环评公司办理）发展和改革委员会的“投资备案”

建设局出具的《建设项目选址意见书》 3 建设局出具的《建设用地规划许可证》 4 建设局出具的《建设工程规划许可证》 5 国土资源局为建设项目颁发的国有土地使用证 6 项目的设计方案、各项技术经济指标，包括详细占地面积，容积率、建筑面积、绿化面积、车库面积、道路面积等详细数据。

项目给排水规划，项目排水去向以及证明、配电、消防、通风等各项情况。

项目总平面布置图、区域地形图及地理位置图。项目日照分析图及说明

项目各项环保设施情况，包括工艺、规模、设备、位置等。

项目挖填方等工程量，有无弃渣，若有弃渣，如何处置，去向何处，渣场面积、现状如何？若填方不够，缺口部分取自何处？

其它资料视项目具体情况再行确定。12 项目区的周围环境情况介绍。

7水保方案设计所需资料(税务局)1 政府部门对项目的相关批复、立项文件

项目相关设计报告（电子文档）及评审意见 3 项目区地形图及项目区总体布置图（电子版）4 施工工艺及施工组织设计 林业或土地部门对项目区占地面积、类型的核准资料 6 其他现有有关项目区的资料

(规划局)8 建设工程规划许可证 呈报建设工程规划许可证申请表一份（原件）

提供已评审（或审查）同意的规划及建筑设计图纸一套 3 提供已审批同意的规划及建筑设计图审查文件一份 4 提供建设工程规划定位放样图一份（申请有资质测绘单位放样、放线）

提供工程转让合同书及相关的工程权属证明一份（原件一份）

份

提供加盖“绿色图章”的绿地规划设计图一份 9 提供建设单位已办理的《民用建筑防空地下室建设许可

提供单位或个人（法人）身份证复印件一份 提供建设单位已办理《建设用地规划许可证》复印件一证》或《民用建筑防空地下室易地建设许可证》

提供政府批复的相关文件资料复印件一份 提供建设单位已办理的国有土地使用权证》复印件一份 消防审核申报表(消防支队)1 建设工程消防设计审核申报表

营业执照复印件 3 法定代表人身份证复印件 4 建设工程规划许可证复印件 5 设计单位资质证明 6 总平图及初步设计图 7 消防设计文件 8 专家评审申报材料

(人防办公室)10 人民防空地下室建设审批表

规划总平图

建施图 3 详规成果通知书 4 施工计划 人防主管部门行政批文一份 6 人防方案设计审查批复意见 7 《人防工程初步设计审查意见书》 人防工程专项施工图设计文件（包括人防各专业施工图

纸、计算书）一份

人防设计文件光盘《人民防空地下室建设审批表》

11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)1 地理位置示意图

现状分析图（应标明城市规划道路红线、绿线、高程、地块四邻单位和建筑物基本情况、风玫瑰图、比例尺以及相关数据）总平面规划图（应标注建筑间距、建筑长宽、建筑退让道路红线（包括绿线）和相邻用地界线距离、道路宽度、入口宽度、楼层数等尺寸、及规划各空间地段的规格尺寸），总平面图不少于两个方案

绿化景观规划图（应标明绿化配置分布和主要树种）5 道路交通规划图（附道路横断面、道路转弯半径、回车场尺寸、机动车与非机动车交通流向、停车位、地下停车库位置与出入口）

竖向规划图（注明规划的地形坡度、排水方向、挡土墙位置及高度等）

工程设施规划图（给水、排水、电力、电信、电视等专业规划、注明安全监控、防雷系统、垃圾收藏、分户报刊筒、消火栓、路灯、变配电室、小区邮政网点、抽水泵房、物业、公共厕所等服务设施）

整体鸟瞰图、主要建筑及绿化三维效果图（应反映实际种植树种）

规划说明书 规划设计方案申报(规划局)土地使用权文件（合同、批准书）

规划平面方案 3 规划设计方案 4 法人委托书 5 法人身份证复印件 施工图审查要件(审图机构)

设计合同 2 设计中标通知书 3 全套施工图 4 建筑设计方案 5 设计计算书 6 委托设计申请 14 建筑设计方案申报（规划局）详规成果通知书

建设用地规划许可证 3 规划平面图 土地使用权文件（合同、批准书）5 1/500现状地形图 6 建筑设计方案 7 法人委托书 8 法人身份证复印件 监理招投标及合同备案所需材料(建设局)施工计划

建设工程规划许可证 3 全套施工图 4 设计文件审查批准书 5 监理营业执照 6 监理企业资质证书 7 监理法人代表资格证书 8 监理中标通知书 9 监理合同 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)施工计划

监理中标通知书

建设用地规划许可证 4 建设工程规划许可证 5 全套施工图 6 设计文件审查批准书 7 施工单位营业执照 8 施工单位企业资质证书 9 施工单位法人代表资格证书 10 施工单位中标通知书 11 施工合同

(建设局)17 设计合同审查备案所需材料 设计中标通知书

设计招标文件 3 设计合同 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)建设单位负责人名单

总监理工程师及监理人员名单 3 施工单位项目负责人名单 4 现场平面布置图 5 临时安全措施 6 施工安全防护管理措施 7 购买农民工意外伤害险

委托质量监督所需材料(质量技术监督局)1 建设工程规划许可证

开发企业资质证复印件 3 开发企业营业执照复印件 4 施工资质证复印件 5 施工中标通知书 6 施工合同 7 监理合同 8 施工计划 施工设备、材料明细表

(建设局)20 建设工程施工许可证 办理申请报告

项目立项批文、扩初设计批文 3 已办理该建设工程用地批准手续 4 已办理建设工程规划许可证书 5 已做地质勘查报告 已办理施工图审查（设计图纸）和预算 7 有满足施工需要的施工图设计文件审查批复文件 8 勘查、设计、施工中标通知书（达到规定条件）9 勘查、设计、施工、监理合同及单位资质证书 10 已经办理建设工程质量监督手续 11 已经办理建设工程廉政合同 签订建筑材料、工程渣土运输管理责任书

已经办理景洪市人民防空审查手续 14 有保证工程质量和安全的具体措施 15 已签订《报送建设工程竣工档案责任书》 16 有满足法律、行政法规规定的其他措施 17 农民工工资保证金（劳动局监管科）18 建筑工程人身意外伤害保险（建设局监管科）

(自来水公司)21 施工用水申请 临时用水申请表

营业执照复印件 3 法人身份证复印件 4 供水合同

(电力公司)

施工用电申请 临时供电申请表

供电方案委托设计 3 供电接入委托施工 4 营业执照复印件 5 法人身份证复印件 6 供电合同

(城管局)23 办理临时占道、开口 持申请表请市建设局、交警支队、城管局、城管支队批示

临时占道申请 3 营业执照复印件 4 地界示意图 5 现勘备案表 物价审批所需材料(建设局)建设用地规划许可证复印件

建设工程规划许可证复印件 3 施工许可证复印件 4 土地证复印件 5 施工合同 6 全套施工图 7 规划总平图 8 地名批复

(建设局)25 物业管理备案 建设用地规划许可证复印件

建设工程规划许可证复印件 3 施工许可证复印件 4 土地证复印件 5 规划总平图 6 物管营业执照复印件 7 物管资质证复印件 8 物业管理方案 初始登记(建设局)1 建设用地规划许可证复印件

建设工程规划许可证复印件 3 施工许可证复印件 4 土地证复印件 5 规划总平图 6 地名批准书 7 测绘报告 8 验收报告 商品房预售许可证(建设局)房地产开发企业资质证复印件

企业营业执照 土地使用证或土地使用权出让合同 4 建设用地规划许可证 5 建设工程规划许可证 6 建设工程施工许可证 7 工程施工合同 投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的资金证明

预销售方案（预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、预销售价格等内容）

预销售商品房分层平面图 11 房屋销售人员上岗证 建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成功报告）

房屋使用公约、与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同、物业管理及业主委员会用房配置资料、物业公司的资质证书

中介代理机构资质证书、营业执照、委托代理预售书面合同

白蚁防治合同 有资质的测绘机构出具工程进度报告（施工单位出具）

第五篇：项目前期策划管理办法

中铁三局集团第二工程有限公司

项目前期策划管理办法

第一章 总则

第一条为确定工程项目（以下称项目）施工组织方式，制定切实可行的施工方案，合理组织和利用社会资源，明确项目管理目标，识别项目潜在风险，为公司效能监管提供参考依据，特制定本办法。

第二条项目前期策划是施工前期准备工作的一项重要内容，是编制实施性施工组织设计和进行成本控制的主要依据。公司新上项目，（公路指签订中标合同书后）由公司组织相关部门人员到现场，进行项目的前期策划，将策划的结果形成项目策划书。

第三条本办法适用于公司所有项目。公司工程管理部是本办法的主责部门，负责本办法的编制及修改。

第二章 策划工作组织与职责

第四条项目前期策划由公司分管施工生产的副总经理主持，或由总经理委托其他副总经理主持，公司工程管理部主办，安质环保部、财务部、工程经济部、人力资源部、党委工作部、市场开发部、机械管理部、物资管理部、工程试验中心等部门及项目经理部的相关人员组成项目前期策划组。

第五条 公司总经理为项目策划管理的第一责任人，分管生产或受总经理委托主持策划的副总经理为项目策划重要责任人。责任人负责审核项目策划书，经公司批准后，以公司文件形式下发项目部及公司相关部门。

第六条公司工程管理部是项目策划的主责部门，负责拟定项目前期策划大纲，协调策划组各成员的工作，负责生产组织方式的策划,即:熟悉设计图纸，调查施工现场，确定项目重大或复杂的技术方案（需进行设计的方案，如水中墩基础施工方案、连续梁施工方案、钢管拱、斜拉桥、挂篮设计、大跨度便桥方案等）、科研项目、新工艺、临时建造标准;确定环保管理、工期目标及节点工期;分析项目施工工期及技术风险、对策，安排专人和项目部总工程师一道汇总各部门策划资料、主笔编写项目策划书。

第七条公司安质环保部负责确定职业健康、安全、质量目标，进行项目危险源的辩识，编制重大危险源控制要点、关键工序及特殊过程质量控制要点及文明施 1

工要点、职业健康及卫生防疫控制要点，分析项目施工安全（工程、人身、公共、财产等）及质量风险、对策。

第八条公司工程经济部负责调查所在省劳务用工价格信息，编制项目内部预算，拟定项目成本的总体控制目标（定性），根据项目生产组织方式，对劳务分包（含专业分包）进行策划，确定劳务队伍指导性单价，分析项目合同、成本管理（含二次经营）、劳务队伍社会信誉等风险、制定对策。

第九条公司人力资源部负责组建项目部人员的调配，劳动力资源、价格及当地劳动用工政策等的调查，分析劳动用工风险、制定对策。

第十条公司市场开发部负责项目合同交底，协助分析项目风险，移交相关资料。第十一条公司工程试验中心负责项目试验人员和设备的配置、试验室建设方案策划，协助项目试验室完成业主或公路质监站的验收。

第十二条公司党委工作部负责对企业形象宣传进行策划。

第十三条公司物资管理部负责调查并确定材料来源、材料价格、组织供应方式，编制物质采购计划，并提出材料管理要求。

第十四条公司机械管理部负责调查机械设备租赁市场发育程度、价格、租赁方式，确定租赁方式和控制价格,明确机械设备组织形式；

第十五条项目部的经理、书记、副经理、总工程师、工程部及综合、物资、机械、财务、安全、质量、试验等部门负责人是项目前期策划组成员，公司项目策划组到达现场后，项目部配合公司对口部门一起完成相关策划内容，提出项目策划建议。

第三章 工作程序

第十六条项目中标后10天内，公司根据项目实际情况，成立项目前期策划领导组。公司工程管理部拟定项目策划工作计划及项目策划大纲，经分管施工生产的副总经理批准后，工程管理部、安质环保部、人力资源部、机械管理部、物资管理部、工程试验中心、党委工作部等部门及项目经理部的相关人员组成项目策划组开展项目策划工作。

第十七条项目策划组在主持人的领导下工作。策划组成员到达施工现场后，首先进行施工调查。施工调查的内容主要是核对设计文件，勘察施工现场，了解施工条件及工程环境，当地人文环境、公共安全及政策等。

第十八条项目部综合部负责调查当地人文环境、公共安全及政府关于工程建设的有关政策，拟定项目部临时房屋租用协议及临时用地租用意向，分析政策、人文环境、公共安全及社会信誉风险、对策。

第十九条项目部财务部负责调查当地银行网点，根据合同及业主的要求，拟定项目开户的银行；编制项目的资金用款计划，包括项目的收入资金及支出资金，以季度为单位，分析资金管理风险、制定对策。

第二十条策划组各位成员根据部门职责、策划组分配的任务、施工调查资料及项目策划工作计划，按本办法在10～15天内完成项目策划（电子文档）。项目部总工程师和公司工程管理部的主责人汇总策划组各位成员提供的详细资料，按照项目策划大纲要求进行编写，并在30天完成项目初步策划书。

第二十一条项目初步策划书完成后，工程管理部复核，经主持策划的公司副总经理审核后，报公司总经理批准。公司总经理批准后，以文件形式下发给项目部执行。

第二十二条项目策划流程（详见附件）。

第四章 项目策划大纲

第二十三条项目施工策划书一般由封面、说明、目录、正文、相关图表及附件等组成。

说明：项目前期策划小组成员及活动情况。目录:（建议采用自动目录）。

正文：包括以下内容：

（一）编制依据

技术标准和规范、招投标文件、施工设计图、现场条件、公司施工资源状况等。

（二）项目概况 项目外部环境、设计情况、主要工作量、项目特点、项目相关方（投资、建设、设计、监理）、工程造价、项目工期、资金来源及到位情况、招投标及设计进展情况等。

（三）总体施工部署

1.施工组织机构

在组织机构设置中，根据公司及项目实际情况设置组织机构。

2.施工管理目标

制定的项目工期、安全、质量、职业健康、环保、成本、资金及文明施工等目标，不低于合同及业主要求的标准。

3.施工区段划分

整个项目区域管理划分情况，专业作业队设置情况，各作业队的施工范围、施工内容、人数等。

4.生产组织方式

内部管理方式[分为经理部模式、委外管理模式、集团公司委托管理模式、集团公司指挥（经理）部下参建作业队模式等四种模式];

资源组织原则及方式（劳务分包、单项工程双包、专业分包、主要材料供应方式、大型设备组织方式等）;

大型临时设施建造与管理方式（如:临时驻地、砼拌和站、预制场、加工场等）。

5.总体施工顺序 各单位工程施工的先后顺序和重点工程的各分部工程的施工顺序。

6.主要工程进度安排 主要进度指标和各节点工期、阶段工期及总工期。

（四）主要工程施工方案

拟定项目总体施工方案，对重大、复杂的技术方案要详细说明，其他常规施工方案及方法则简要说明。

（五）主要施工资源配备

以表格的形式编制各类设备（含办公设备，分专业）的配备表，人员配备表，项目材料消耗总表（按拟定的工期，以季度为单位列表），物资计划表。各类人员计划表中，应注明何时进场；各类设备计划表中应注明是租用还是新购或是公司内部调剂。

（六）危险源辩识及重大危险源控制要点

（七）关键工序及特殊过程质量控制要点

（八）环境保护及文明施工要点

（九）职业健康及卫生防疫要点

（十）风险分析及主要对策

工期、技术、安全质量、合同及成本、资金、劳动用工、社会信誉等。

（十一）施工合同管理要点

通过对施工调查及合同分析，结合工程实际，确定对内、对外合同管理及保险管理的要点；列出在项目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程项目及要求。

（十二）企业形象宣传策划

（十三）附件（各种图表）

第五章 项目部实施

第二十四条项目部收到以公司文件形式下发的策划书后，根据项目策划书的要求，进行编制实施性的施工组织设计文件，上报公司工程管理部进行审核，报批后按照实施性施工组织设计进行组织施工。

第二十五条在项目施工生产过程中，项目部可根据实际的施工条件进行灵活调整，但不得随意进行实质性改变，当需作出实质性的改变时，必须报公司工程管理部门的批准。

第六章 附则

第二十六条本办法如与公司其他相关管理办法相抵触，以本办法为准。第二十七条本办法由公司工程管理部负责解释。

第二十八条本办法自发布之日起施行。