房地产项目前期策划报告目录

第一篇：房地产项目前期策划报告目录

房地产项目前期策划报告

第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1、城市发展政治环境（P）

(1)国家或城市发展宏观政策；(2)城市规划发展趋向分析。

2、城市发展经济环境（E）

（1）市建设状况；（2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）;（4）城市消费实力（恩格尔系数）；（5）城市精神价值。

3、城市发展社会环境（S）;（1）城市人口及结构；（2）城市化水平；（3）基尼系数；（4）人均居住面积；

4、城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平；

（2）新技术产品产值所占比重；（3）社会劳动生产率；（4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1、城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析；（2）城市房地产市场供求关系和结构分析；（3）城市房地产区域特征分析；（4）城市房地产营销特征分析。

2、城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征；（2）城市房地产产品特征；

（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产消费主体特征。

3、城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响；（2）城市投资环境发展分析；（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产发展趋势分析。

三、区域房地产市场调研

1、区域城市发展总体特征

2、区域房地产市场地位及特征

3、区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可代替性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究内容包括：

（1）规划设计及卖点；

（2）产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例、平面结构特设，主力户型等；

（3）项目定位；

（4）营销综合及策略；（5）价格标准及策略；

（6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等；（7）促销措施及效果；（8）销售状况；

（9）客户群分类特征；

（10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反映等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及不足点。

4、重点竞争性项目（现状或潜在）调研

（1）区域房地产相关项目调研分析；（2）与本项目竞争关联性调研分析。a项目所处外部环境比较;b项目核心价值点比较； c项目市场机会比较； d项目发展策略比较；

e其他竞争关联性分析比较。

5、消费者群体研究

主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。第二部分

项目SWOT分析

一、项目概况

1、项目基本背景；

2、项目规模及用地状况；

3、项目区位分析；

4、项目周边环境。

二、项目SWOT分析（价值点及市场机会）

1、项目优势；

2、项目劣势；

3、项目机会；

4、项目威胁；

5、项目发展战略思路。第三部分 项目定位

一、目标客户定位

1、目标客户定位

（1）市场细分；（2）选择目标市场；（3）目标市场细分定位。

2、目标客户定位基本特征

（1）目标客户区域特征；（2）目标客户家庭结构；（3）目标客户职业；（4）目标客户年龄；（5）目标客户收入；（6）目标客户置业次数。

3、目标客户置业需求特征

（1）目标市场价值取向分析；（2）目标客户产品需求特征。

二、项目总体市场定位

1、定位于地位或品牌形象；

2、定位于产品功能或价值；

3、定位于消费者；

4、定位于上述组合。

三、项目形象定位

1、项目推广形象定位；

2、项目核心概念；

3、市场形象内涵。

四、项目产品定位

1、整体规划策划（理念）

注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。

2、小区规划策划

（1）规划布局

综合效益、环境处理、区内环境。（2）群体组合

卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色。（3）道路交通

道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道。

（4）配套设施、管网

公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等。

（5）绿化小品、植物配置

整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。

3、环境设计策划

（1）居住环境设计一般原则（2）居住环境设计要素（3）绿地的设计要素 a绿地的植物配置； b绿地的花坛设计； c绿地的草坪设计； d园路设计；

e区内装饰场地设计。（4）环境小品 a建筑小品

如休息亭、小桥、出入口等； b装饰小品

如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等 c公用设施小品

如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等； d游憩设施小品

如戏水池、座椅、桌子等； e工程设施小品

如斜坡、护坡、台阶等。

4、建筑设计策划

（1）建筑风格；

（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低层、多层、小高层；

5、户型设计策划

（1）产品组合策略；（2）产品平面组合；（3）户型比重确定；（4）个户型面积定位；（5）户型室内配比；

以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6、配套设施策划

（1）会所位置、面积、功能等；（2）儿童游乐场位置、面积；（3）老龄活动场所位置、面积；

（4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；

（5）体育中心；网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球台球、健身房、游泳池等。

五、价格定位

1、定价影响因素；

2、价格制定原则；

3、价格制定方法；

4、总体价格定位；

5、起价与均价确定；

6、区位、垂直、平面价差的确定；

7、分期价格定位；

8、每期价格走势。第四部分

项目概念性规划设计

一、项目总体规划布局

1、项目规划功能结构；

2、项目空间尺度安排；

3、项目用地规划布局；

4、项目主体经济指标。

二、项目道路交通规划

1、项目道路网络规划；

2、项目主次出入口；

3、项目静态交通规划。

三、项目绿化景观规划

1、项目园林规划风格；

2、项目绿化景观布局；

3、项目绿化指标建议；

4、项目主要景观及节点；

5、项目鸟瞰、局部表现。

四、建筑设计

1、建筑形式；

2、建筑风格；

3、立面及色彩。

五、项目配套

1、配套商业环境概念

（1）商业配套的位置确定；（2）商业业种选择。

2、社区配套设施及会所功能

（1）生活、教育配套建议；（2）社区服务中心；（3）会所主题确定；（4）会所内部功能安排；（5）会所收费标准确定；（6）社区文化活动建议。

六、建筑工程设计顾问 第五部分

项目经济效益分析

一、项目的建筑规模

1、项目总体开发规模；

2、各期开发规模；

二、项目总投资估算

1、项目总地价；

2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。

三、项目建设周期

1、项目总开发周期

2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）。

四、项目的盈利预测

项目的盈利预测由两部分组成：分期和总体。

1、项目成本；

2、项目净收入：项目毛收入-项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入；

3、项目利润；

4、项目利润率。

五、项目财务评估

六、项目不确定分析和规避市场风险策略

1、主要变量分析；

2、敏感性分析；

3、规避市场风险策略。第六部分

项目开发模式策划

根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式、为项目的开发提供确实可行性的建议。

一、资金筹措计划

1、项目资金来源及费用；

2、项目资金的合理安排；

3、收入与支出的优化方案。

二、施工组织安排 各开发期的安排、配套设施的施工安排、主题建筑与配套设施的建设顺序。

三、项目进度安排 第七部分 品牌策略

一、项目品牌

二、公司品牌

品牌战略、品牌整合、品牌价值。第八部分

项目营销推广及媒体策略

一、项目形象建立

视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）。

二、主题概念（宣传）定位

1、定位背景；

2、推广名建议；

3、区域战略定位；

4、开发战略定位；

5、市场战略定位；

6、项目概念定位；

7、项目形象定位；

8、项目产品定位；

9、项目文化定位。

三、项目推广主题

1、产品定位内容及推广主题

2、项目卖点提炼

（1）主卖点确定；

（2）主卖点内涵挖掘；

（3）主卖点及分卖点的表现方式与传播途径。

3、宣传推广原则

4、主打广告语

5、系列宣传及广告语

四、现场包装

1、工地现场（工作形象包装设计及应用）

（1）工地形象围墙；

（2）施工过程中建筑主体的形象包装；（3）主入口形象包装；

（4）物业管理形象包装及导示。

2、销售现场（营销卖场设计）

（1）营销卖场室内功能布局设计；（2）营销卖场形象墙设计；（3）展板设计；

（4）室内装饰设计提示。

3、样板房装修风格概念设计

样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导。

4、外卖场

五、宣传物料

各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等。

六、市场炒作

前期市场预热性软文、新闻炒作，中后期推广炒作。

七、媒体广告

正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告。

八、活动推广

各类公关、促销、事件行销活动。

1、活动推广原则；

2、活动推广类型；

3、活动推广步骤；

4、活动推广预算。

九、广告传播策略

1、广告总体策略；

2、广告阶段性划分；

3、广告主题与创意要求；

4、促销主题选择；

5、入市前印刷品的设计提示；

6、广告费用投放计划。

十、媒介组合策略

1、媒介选择；

2、最佳媒体组合方式建议；

3、投放时段、栏目；

4、投放频率；

5、效果监测及策略调整。第九部分 总体营销策略

一、销售准备

1、销售资料；

2、销售现场；

3、销售人员。

二、推广时间

项目分期最佳上市时间，每次上市量。

三、营销时机

各营销时机的策划和把握。

四、项目阶段营销主张

1、项目形象导入期营销主张；

2、项目内部认购期营销主张；

3、项目公开发售期营销主张；

4、项目热销期的持续主张及建议；

5、项目尾盘促销及收尾手段建议。

五、销售形式

1、现场销售；

2、参加和组织大型展销会；

3、其他外展场；

4、境外销售；

5、网络销售。

六、价格策略

1、总体价格策略；

2、各期价格策略；

3、阶段价格策略；

七、促销活动

1、促销组合；

2、促销时机；

3、促销费用；

4、促销评估。

八、销售管理 第十部分

物业管理顾问建议

一、物业管理建议书；

二、物业管理操作规程；

三、社区文化组织与设计提示。第十一部分 项目开发管理

一、项目品牌战略及管理；

二、项目开发中人力资源管理；

三、项目开发组织设计。第十二部分 项目综合评价

一、项目全程策划研究总结；

二、项目开发重点、难点及对策；

三、项目面临的市场风险及对象。

第二篇：房地产项目前期策划服务合同

XXX项目前期策划服务合同

甲方： 乙方：

甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。

第一条 委托项目

项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔

第二条 委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：

第一部分：项目定位服务。主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析：

1、项目地形特征分析；

2、项目周边自然环境、人文环境分析；

3、项目周边居住氛围分析；

4、项目城市配套、道路、交通状况分析；

5、项目开发目标与约束条件。

（二）、项目开发背景分析：

1、宏观分析：

2、微观市场分析：

3、目标客户群分析：

4、进入市场的机会点分析：

（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位；

2、形象定位；

3、开发理念及价值体系；

4、经营模式；

（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。

积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划 2 方案。主要包括以下工作：

(一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。(二)初步方案评审：(三)方案深入：

(四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

1、方案设计说明；

2、区位位臵图；

3、总平面图；

4、功能分区图；

5、交通分析图；

6、环境景观分析图；

7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图；

8、主要建筑意向图；

(五)参与确定规划设计的最后意见；(六)景观设计图纸对接及风格建议。第三部分：方案汇报

1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报

2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审 第四部分：前期包装视觉设计服务

3(一)项目VI设计

1、项目标识设计

2、概念方案的平面包装 第五部分：编制项目建议书

根据有关规范编制完成项目建议书。主要包括：

受托方根据相关编制规范要求，编制项目建议书，并就以下内容进行论述：

项目建设的必要性、项目市场分析、场址条件、建设规模及建设内容、总平面布臵、项目建设进度、投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面内容。

第三条 顾问服务期限

本合同的代理服务期限自本合同生效之日起至项目概念规划方案完成、项目立项至总体规划确定，项目建议书编制完成。

第四条 甲方的权利和义务

1、甲方应保证对委托项目的开发拥有合法、完备的手续。

2、在签订本合同后，甲方将根据自己的工作进度逐步向乙方提供以下资料：

（1）委托项目的用地红线范围及地形测绘图；

4（2）项目用地规划条件；（3）地理地质条件技术交底等。

3、甲方有权根据自身需要对乙方提供的前期定位案进行审定，决定是否采纳或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服务过程中，有权监督和检查乙方的行为。在乙方前期服务行为违反本合同约定时，甲方有权要求乙方纠正违约行为或终止乙方服务。

5、委派专人与乙方配合、协调，以便乙方顺利完成前期服务工作。

6、有义务按照约定的条件、时间，向乙方支付前期策划服务费用。

第五条 乙方的权利和义务

1、在约定的委托期限内，按照双方确认的时间节点完成定位方案，并配合推进项目报建文本完成。

2、负责对委托的项目进行地块调研、市场调研，包括项目竞争对手的相关情况和分析。

3、负责对委托项目进行产品定位。

4、负责对委托的项目进行方案评价。

5、负责编制项目建议书。

6、对甲方交付的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方书面同意，不得将甲方交付的文件资料以及乙方专门为履行本合同而制作的策划方案擅自公开或泄露、披露给其他人，或用于其他任何用途。

第六条 服务费用和支付标准

乙方的服务费用共计人民币叁拾万元(小写：￥30万元)。

双方合同签定七天内，甲方向乙方支付人民币贰拾万元(小写：￥20万元)作为项目启动费；概念规划方案经政府相关部门汇报后七天内甲方向乙方支付人民币壹拾万元(小写：￥10万元)。

第七条 合同解除及违约责任

1、在合同履行期间，甲方可随时提出解除合同。但在此情况下，甲方已付乙方的策划服务费将不再返还；甲方可继续使用乙方工作成果。

2、迟延支付策划服务费用，造成活动执行工作停滞、延误的，乙方不承担责任，同时甲方还应当每日按延期支付前期顾问费用总额5‰支付乙方滞纳金；

第八条 其他条款

1、本协议有效组成部分：甲乙双方的营业执照复印件；凡是经过甲方确认的概念规划相关条件；补充变更约定等；

2、本协议条款经过双方多次认真协商讨论后制定，各方对协议内容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解释。

3、如双方在本合同实际履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，6 双方在甲方所在地人民法院解决。

4、未尽事宜，由双方另行协商，并签定补充协议与本协议具有同等法律效力。

5、本合同自双方签字盖章之日起成立，自本协议第三条约定的具体内容完成时终止。本合同一式四份，每方各持两份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵业有限公司 代表：

签定时间： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地产经纪有限公司

代表：

签定时间： 年 月 日

第三篇：房地产项目前期策划服务合同书2

房地产项目前期策划服务合同书

甲方：温州鞋都鞋机有限公司 签定地点：温州市

乙方：浙江兰德国际投资咨询传播有限公司 签定日期：2005年 月 日 合同编号：

依照《中华人民共和国合同法》等有关法律法规，甲、乙双方本着自愿、平等、互利的原则，经过充分友好协商，就甲方委托乙方负责甲方公司黄山歙县凤凰岛度假别墅项目房地产前期策划事宜达成如下协议。

一、项目概况

该地块位于黄山歙县凤凰岛，地块面积73亩，总建筑面积平方米，容积率，项目拟建的物业类型为别墅复合地产。

二、前期策划服务内容

1、市场调查

1政府部门走访 研究方法：○2当地报刊杂志相关报道

○3目标客户深度访谈及问题

○4目标客户座谈会

○5相关网站信息研究

○6竞争物业调查

○7同行言谈信息分析

○8其它信息汇总

○

2、目标消费者定位

3、产品定位

4、规划建议

5、投资分析（详见附件）

三、提供报告期限与付款方式

1、报告期限

乙方将于双方签署此合同并收讫首付款后9周(甲方审稿验收时间不计在内)工作日之内完成该报告，并向甲方递交正式精装打印搞两份。在乙方收讫甲方的第三次付款后，再向甲方递交正式精装彩色打印稿四份。

具体时间安排如下：

第4周：项目投资环境综合评价、黄山别墅需求市场供需对比分析、度假公寓、产权式酒店的市场的研究、产品定位阶段；

第6周：制作小区平面规划图所需数据的整理与分析阶段；

第7周：第一次交流（交流地点设在温州），提供小区平面规划设计建议；

交流内容：物业类型建议、各功能物业的面积配比建议、用地评价、用地布局、交通分析、景观建议等(提供示意图及文字说明)。

第8周：数据分析与处理、重点案例与可参考案例研究阶段；

第8周：制作第一部分~第四部分的中期报告，以电脑演示及报告概要形式展现；

第9周：第二次交流（交流地点设在温州），讨论中期报告结论，递交电脑演示光盘一份以及报告概要并提交黑白打印稿两份；

第9周：修改并制作终稿，并递交报告。

2、付款方式

项目前期策划总费用￥350000.00（大写人民币叁拾伍万元整）。

第一次付款：项目合同签订之日起三个工作日内支付￥200000.00（大写人民币贰拾万元整）； 第二次付款：第二次交流中期电脑演示和报告概要交付并经甲方验收后三个工作日内支付￥100000.00（大写人民币壹拾肆万元整）；

第三次付款：提交正式报告并经书面验收后三个工作日内再支付￥40000.00（大写人民币肆万元整）；

第四次付款：甲方应在收讫正式报告后的1个月内结清余款10000.00元，在此期间内甲方可以要求乙方对原报告内容解释和说明。

四、甲方的权力与责任

1、甲方的权利

1有权召集乙方参加项目方案论证会。甲方有权要求乙方在建筑规划设计论证会上提供建议； ○2有权要求乙方按照双方确定的时间完成，完不成由此导致甲方工作的损失，甲方有权追究乙方○所应承担的责任，终止合同，停付服务费，直到追究违约责任。

2、甲方的责任

1保证做到提供乙方走访政府部门、○提供当地有关政府文件、提供当地城市规划方案等各种便利条件。

2保证提供乙方技术数据的真实性，因技术数据的错误，所引起的问题，由甲方负责。○3保证策划费用按计划及时支付，因策划费用支付等原因引起的工作受阻、延期，由甲方负责。○ 4对乙方提交的各类报告当场验收。○甲方保证在验收之日起三个工作日内对乙方报告提出书面意见。三日内不提出书面意见视为甲方同意该报告通过。

5座谈会和报告提报会场地租金、座谈会和深度访谈来宾礼品等第三者费用由甲方支付。○6提报会结束后，甲方要求乙方到认证会上提供建议时，来往旅费及住宿费用由甲方提供。○

五、乙方的权利与义务

1、乙方的权力

1乙方有权要求甲方按期支付策划费。○2有权在甲方策划费用不及时支付时，停止服务。由此导致甲方工作的损失，由甲方承担责任。○

2、乙方的责任

1保证做到甲方按合同范围内的各项工作内容，并接受甲方督导。○2保证做到按时参加甲方的项目方案及论证会。对甲方其它工作给予积极配合。○3必须保守甲方的商业密秘。○4保证甲方开发公司的项目在同一地块相邻或规模相近的同类产品竞争中为唯一服务对象。○5保证向甲方提供市调研材料及其它背景材料的真实性与可靠性。○6负担提报会前工作人员来往旅费。○

六、服务期限：二零零五年 月 日至二零零 年 月 日。

七、本合同一式肆份，双方各执贰份，自签字盖章后生效至合同期满自动失效。

八、未尽事宜，双方友好协商解决。

甲方：温州鞋都鞋机有限公司 乙方：浙江兰德国际投资咨询传播有限公司

联系人： 联系人： 代表人： 代表人：

适应角色转变，扎

实开展团的工作

———共青团铁东区委书记的述职报告

2011年是适应角色转变、思想进一步成熟的一年。这一年，自己能够坚持正确的政治方向，紧紧围绕党的中心，立足本职岗位，较好地完成本线的工作任务。自己政治觉悟、理论水平、思想素质、工作作风等各方面有了明显的进步和提高。总的来说，收获很大，感触颇深。

一、以德为先，进一步提升个人思想素质

过去的一年，我以一个共产党员的标准，以一个团干部的标准严格要求自己，在个人的道德修养、党性锻炼、思想素质上有了很大的进步。一是道德修养进一步提高。作为一个团干部，我的一言一行、我的自身形象将直接影响到团委各成员，甚至更广大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每时每刻提醒自己，从小事做起，注重细节问题，做到干净做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中诚实、守信、廉洁、自律，起好表率作用。二是党性锻炼得到不断加强。不断加强自己的党性锻炼，我严格按照《党章》和《中国共产党党员纪律处分条例》来要求和约束自己的行为，牢记党的宗旨，在团的工作中，以广大青少年的权益为出发点，务求时效。三是政治思想素质不断提高。一年来，我继续加强学习，积极参加理论中心组学习，经常自发利用休息时间学习，积极参加团省委组织赴井冈山革命传统与理想信念教育专题培训班、区委区政府组织赴清华大学县域经济培训班，通过“看、听、学、思”，进一步加深了对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想的理解，进一步系统掌握了党在农村的路线、方针、政策以及对共青团工作的要求。特别是党的十七届六中全会以来，我通过学习原文、听专家讲课等，开拓了思想新境界，政治思想素质有了新的飞跃。

二、以能为先，进一步加强组织工作能力

在上级领导的信任和支持下，我本人也自加压力，抓住一切机会学习，注重与同事、与兄弟单位团委书记的交流，虚心请教，不耻下问，使各项工作都有序地开展。一是工作的统筹安排能力不断加强。我尽量做到工作提前一步，有计划、有安排、有预见性，保持思路清晰和决策的科学，力求操作有序，顺利开展。二是工作的协调能力不断加强。在工作中，我注重与上级的及时衔接、汇报，同时也注重与基层的交流沟通，听取多方意见和建议，从大局出发，对上做好配合，对下做好团结。三是有创新地开展工作。在工作中，我注重不断创新，使工作保持生机，使管理不断趋向人性化、合理化。

三、以勤为先，进一步提高团的业务水平

担任团委书记以来，认真了解情况、掌握知识，积极向团委领导、向前任书记学习、请教，了解团情、团史，努力掌握团的基本运作方式程序，便于更好地开展工作。加强沟通了解，增加感情，深入基层，了解基层团组织和团员青年的有关情况，以“活动”来强化自己的知识和水平。一年来，我立足以活动来促使自己尽快适应角色，迎接挑战。今年五四，团区委以全区人居环境整治为依托，以“五四火炬传承九十二载生生不息，铁东青年投入人居环境立志强区”为引领，积极开展了“共青团路，红领巾街”，“铁东青年林”等一系列活动。在活动中，增长了知识，深化了理解，使自己对团务工作有了全面的、系统的提高，为今后更好地提高团的业务水平打下了坚实的基础。

四、以绩为先，进一步完善团的组织建设

把《关于进一步深化“党建带团建”工作的实施意见》落到实处，把党的要求贯彻落实到团的建设中去，使团的建设纳入党的建设的总体规划。依托党建，从政策层面来解决和落实基层团组织存在的问题和困难。一是基层团干部的待遇问题。积极争取党组织在团干部配备上的重视和支持，基层团干“转业”得到了很好的安排（叶赫的荣威，住建局遇良，卫生局王国宴等）；二是解决好基层团组织活动的经费问题。积极争取专项，今年为每个乡镇街道从团省委争取经费三千元，共计三万六千元；三是团的基层组织格局创新工作。按照“1＋4＋N”模式，通过换届调整选配了大批乡镇（街道）团干部，变原有的“团干部兼职”模式为现在的“兼职团干部”模式，提升了基层团组织的凝聚力和战斗力。此次工作得到了团市委的充分认可，2011年四平市组织部班工作会议在我区召开。

以服务青年需求为目的，从单一组织青年开展活动转到生产环节，开展就业培训、创业交流、贫富结对；以服务党政中心为目的，发挥团组织自身优势，引导青年树立市场意识和投资意识，强化科技意识和参与意识，投身知识化、信息化和现代化、文明创建、环境整治、植绿护绿、社会治安等活动，把党政思路实践好。突出做好当前新兴的农村、社区和非公经济组织建团工作，延长团的工作手臂，丰富团的组织形式。先后与农联社、吉林银行等多家金融机构积极协调，为青年创业就业提供帮扶支持。特别是吉林银行的“吉青时代”小额贷款项目更得到团省委的无偿贴息。

五、以廉为先，进一步保持清正廉明形象

作为新任职的年轻干部、党员干部，我既感受到了组织的信任与关怀，同时也感受到了责任重大。我区在党委和政府的带领下，励精图治、奋发图强，取得了辉煌的成绩。越是这种时候，就越需要我们这些干部保持清醒的头脑，保持共产党员的先进本色。深知，作为一级干部，应该努力做到“清正廉洁”。古人说“物必自腐而虫生”，腐败现象表现上看来是经济问题、道德问题，但深层次的原因却是理想信念出了问题。要不断加强实践锻炼，要结合党的历史经验、改革开放和社会主义建设的实践以及自己的工作和思想实际，来刻苦磨炼自己。勇于剖析自己，积极开展自我批评，净化自己的灵魂。不断增强拒腐防变意识。在思想上、在行动上、生活中争作表率。在团区委开展“争做勤廉表率，竭诚服务青年”主题教育,召开机关党风廉政建设宣传教育活动动员会，全面启动党风廉政建设宣教活动。按照学习贯彻区委、区纪委关于党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，学习党的十七届六中精神，强化组织领导，制定工作计划。我们根据2011年党风廉政建设责任制考评要求，为了做好党风廉政建设和反腐败工作，成立了团区委党风廉政建设领导小组，并由我任组长。按照“一岗双责”的责任要求，明确了单位正职领导作为第一责任人，每年约谈团干部一次，就有关廉洁从政个人“不准”和“禁止”行为适时对所管的团干部进行廉政谈话。

在2012年即将到来之际，共青团区委迎来组织部考核组，对共青团区委一年来的工作进的实地测评，感谢组织的帮助与关怀，今后我们更要自觉地接受组织的监督与考核。铁东区的发展已经取得了令人瞩目的成就，而今又开始了新的征途。广大青年有幸成为亲历者，成为追随者，同时我们也是共享发展成果的受益者。我们应该心怀感恩，心存畏惧，“做一个组织和群众信赖的人，做一个同事和朋友敬重的人，做一个亲属子女可以引以为荣的人，做一个回顾人生能够问心无愧的人”。我们要牢记党的宗旨，全面贯彻党的方针路线，高举中国特色社会主义伟大旗帜，弘扬“攻坚克难、求富图强”的四平精神，坚定不移的实施 “五区”战略的发展规划，为建设富裕和谐新铁东的伟大目标而不懈奋斗。

第四篇：房地产项目前期计划书

房地产项目前期市场研究计划书

房地产项目前期市场研究计划书

１、项目基本情况

２、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求

a)研究结果解决下列问题：

i.项目开发计划

ii.投资策略

iii.单体建筑物类型组合iv.总体规划如何与周边建筑物协调

b)创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：

i.所属各镇购房的潜量

ii.iii.企业白领对的归属感如何

iv.各镇白领购房的规模有多大

３、项目经理对项目开发的限制要求

a)单套面积以１２０－２００平方米为主

b)单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a）项目的目标顾客是哪些人

b）项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求

c）项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征

５、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题

a)识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。

b)了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。

c)调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。

６、潜在顾客的基本条件

a)年龄在内５－６０岁之间

b)户籍或在已连续居住两年以上

c)２００１年在购房的可能性大于４０％

d)２００１年在购房的可能性大于１０％

e)２００１年在购房的可能性大于０％

f)

g)个人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０万元／个人年收入高于８万元

７、调研方法设计

a)竞争环境研究

i.典型楼盘研究

（１）典型研究楼盘：

新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园

（２）研究内容和方法：

通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。

ii.文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测２００１年的高档住宅（均价５０００元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（１）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势

（２）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势

（３）2000年住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构

（４）2000年住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征

（５）2000年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势

（６）房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势

（７）2000年1-12月住宅用地出让情况

（８）2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况

（９）2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况

iii.竞争楼盘调查：通过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。

b)潜在顾客抽样调查

i.主要研究内容（详见问卷设计）

（１）住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向

（２）住宅购买决策过程和影响决策的因素

（３）住宅产品规划设计需求

ii.研究方法

（１）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客

（２）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c)小组座谈会

i.城区户籍潜在顾客座谈会３场，非城区户籍潜在顾客座谈会３场。

ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容

（１）

（２）在购房的决策影响因素

（３）对购买商品小区住宅的态度

（４）对项目地块的选择意向和开发建议

iii.高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：

（１）片区、楼盘、房间选择原因

（２）当前使用行为

（３）使用缺憾

（４）规划设计和户型布局建议

d)房地产专业人士深度访谈

i.访谈主要内容：

（１）户籍居民的购房决策心理、行为特点

（２）非户籍居民的购房决策心理、行为特点

（３）对2001年住宅市场的基本看法

（４）200１年住宅市场判断

（５）2001年高档住宅市场预测

（６）项目地块规划设计和营销建议

ii.专业人士配额：

（１）策划人员１０名

（２）销售人员１０名

（３）建筑设计人员１０名

（４）士建、建设、规划主管官员５员

（５）房地产研究人员５名

８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行

９、研究报告格式

a)主要结果摘要（投影报告）

b)项目执行报告，包括：

i.调研目的、内容、方法简述

ii.样本结构

iii.调查督导报告

iv.质控报告

c)调查报告，包括

i.典型楼盘研究报告

ii.文献研究报告

iii.竞争楼盘调查报告

iv.广告媒体调查报告

v.潜在顾客定量调查报告

vi.户籍潜在顾客定量调查报告

vii.非户籍潜在顾客定量调查报告

viii.下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告

ix.户籍潜在顾客定性调查报告

x.辖镇户籍潜在顾客定性调查报告

xi.下辖镇户籍潜在下性调查报告

xii.非户籍潜在顾客定性调查报告

xiii.下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告

xiv.房地产专业人员调查报告

d)研究报告，包括：

i.2001年市场环境分析

ii.项目地块目标市场定位

（１）细分市场规模和特征

（２）细分市场需求量

（３）细分市场结构

（４）细分市场对高档住宅的需求量和需求结构

（５）高档住宅供应和竞争趋势分析

（６）目标市场定位

（７）目标市场规模和特征描述

iii.项目规划设计建议

（１）总体规划

（２）单体设计

（３）环境规划

（４）配套设施

（５）户型结构与厅室布局

iv.营销策略建议

（１）开发计划

（２）销售计划

（３）促销策略

e)投资分析报告

f)附件

i.项目操作文件

ii.统计报告

iii.深访记录

iv.作谈记录

１０、项目组成员名单：

１１、调研时限

预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内１２、调研费用

a)竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b)定量调查（９６０个样本的随机抽样入户访问）

c)定性调研（１４场１０２人参加的座谈会和３９名专业人士访谈）

d)合计

包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

第五篇：项目前期策划管理办法

中铁三局集团第二工程有限公司

项目前期策划管理办法

第一章 总则

第一条为确定工程项目（以下称项目）施工组织方式，制定切实可行的施工方案，合理组织和利用社会资源，明确项目管理目标，识别项目潜在风险，为公司效能监管提供参考依据，特制定本办法。

第二条项目前期策划是施工前期准备工作的一项重要内容，是编制实施性施工组织设计和进行成本控制的主要依据。公司新上项目，（公路指签订中标合同书后）由公司组织相关部门人员到现场，进行项目的前期策划，将策划的结果形成项目策划书。

第三条本办法适用于公司所有项目。公司工程管理部是本办法的主责部门，负责本办法的编制及修改。

第二章 策划工作组织与职责

第四条项目前期策划由公司分管施工生产的副总经理主持，或由总经理委托其他副总经理主持，公司工程管理部主办，安质环保部、财务部、工程经济部、人力资源部、党委工作部、市场开发部、机械管理部、物资管理部、工程试验中心等部门及项目经理部的相关人员组成项目前期策划组。

第五条 公司总经理为项目策划管理的第一责任人，分管生产或受总经理委托主持策划的副总经理为项目策划重要责任人。责任人负责审核项目策划书，经公司批准后，以公司文件形式下发项目部及公司相关部门。

第六条公司工程管理部是项目策划的主责部门，负责拟定项目前期策划大纲，协调策划组各成员的工作，负责生产组织方式的策划,即:熟悉设计图纸，调查施工现场，确定项目重大或复杂的技术方案（需进行设计的方案，如水中墩基础施工方案、连续梁施工方案、钢管拱、斜拉桥、挂篮设计、大跨度便桥方案等）、科研项目、新工艺、临时建造标准;确定环保管理、工期目标及节点工期;分析项目施工工期及技术风险、对策，安排专人和项目部总工程师一道汇总各部门策划资料、主笔编写项目策划书。

第七条公司安质环保部负责确定职业健康、安全、质量目标，进行项目危险源的辩识，编制重大危险源控制要点、关键工序及特殊过程质量控制要点及文明施 1

工要点、职业健康及卫生防疫控制要点，分析项目施工安全（工程、人身、公共、财产等）及质量风险、对策。

第八条公司工程经济部负责调查所在省劳务用工价格信息，编制项目内部预算，拟定项目成本的总体控制目标（定性），根据项目生产组织方式，对劳务分包（含专业分包）进行策划，确定劳务队伍指导性单价，分析项目合同、成本管理（含二次经营）、劳务队伍社会信誉等风险、制定对策。

第九条公司人力资源部负责组建项目部人员的调配，劳动力资源、价格及当地劳动用工政策等的调查，分析劳动用工风险、制定对策。

第十条公司市场开发部负责项目合同交底，协助分析项目风险，移交相关资料。第十一条公司工程试验中心负责项目试验人员和设备的配置、试验室建设方案策划，协助项目试验室完成业主或公路质监站的验收。

第十二条公司党委工作部负责对企业形象宣传进行策划。

第十三条公司物资管理部负责调查并确定材料来源、材料价格、组织供应方式，编制物质采购计划，并提出材料管理要求。

第十四条公司机械管理部负责调查机械设备租赁市场发育程度、价格、租赁方式，确定租赁方式和控制价格,明确机械设备组织形式；

第十五条项目部的经理、书记、副经理、总工程师、工程部及综合、物资、机械、财务、安全、质量、试验等部门负责人是项目前期策划组成员，公司项目策划组到达现场后，项目部配合公司对口部门一起完成相关策划内容，提出项目策划建议。

第三章 工作程序

第十六条项目中标后10天内，公司根据项目实际情况，成立项目前期策划领导组。公司工程管理部拟定项目策划工作计划及项目策划大纲，经分管施工生产的副总经理批准后，工程管理部、安质环保部、人力资源部、机械管理部、物资管理部、工程试验中心、党委工作部等部门及项目经理部的相关人员组成项目策划组开展项目策划工作。

第十七条项目策划组在主持人的领导下工作。策划组成员到达施工现场后，首先进行施工调查。施工调查的内容主要是核对设计文件，勘察施工现场，了解施工条件及工程环境，当地人文环境、公共安全及政策等。

第十八条项目部综合部负责调查当地人文环境、公共安全及政府关于工程建设的有关政策，拟定项目部临时房屋租用协议及临时用地租用意向，分析政策、人文环境、公共安全及社会信誉风险、对策。

第十九条项目部财务部负责调查当地银行网点，根据合同及业主的要求，拟定项目开户的银行；编制项目的资金用款计划，包括项目的收入资金及支出资金，以季度为单位，分析资金管理风险、制定对策。

第二十条策划组各位成员根据部门职责、策划组分配的任务、施工调查资料及项目策划工作计划，按本办法在10～15天内完成项目策划（电子文档）。项目部总工程师和公司工程管理部的主责人汇总策划组各位成员提供的详细资料，按照项目策划大纲要求进行编写，并在30天完成项目初步策划书。

第二十一条项目初步策划书完成后，工程管理部复核，经主持策划的公司副总经理审核后，报公司总经理批准。公司总经理批准后，以文件形式下发给项目部执行。

第二十二条项目策划流程（详见附件）。

第四章 项目策划大纲

第二十三条项目施工策划书一般由封面、说明、目录、正文、相关图表及附件等组成。

说明：项目前期策划小组成员及活动情况。目录:（建议采用自动目录）。

正文：包括以下内容：

（一）编制依据

技术标准和规范、招投标文件、施工设计图、现场条件、公司施工资源状况等。

（二）项目概况 项目外部环境、设计情况、主要工作量、项目特点、项目相关方（投资、建设、设计、监理）、工程造价、项目工期、资金来源及到位情况、招投标及设计进展情况等。

（三）总体施工部署

1.施工组织机构

在组织机构设置中，根据公司及项目实际情况设置组织机构。

2.施工管理目标

制定的项目工期、安全、质量、职业健康、环保、成本、资金及文明施工等目标，不低于合同及业主要求的标准。

3.施工区段划分

整个项目区域管理划分情况，专业作业队设置情况，各作业队的施工范围、施工内容、人数等。

4.生产组织方式

内部管理方式[分为经理部模式、委外管理模式、集团公司委托管理模式、集团公司指挥（经理）部下参建作业队模式等四种模式];

资源组织原则及方式（劳务分包、单项工程双包、专业分包、主要材料供应方式、大型设备组织方式等）;

大型临时设施建造与管理方式（如:临时驻地、砼拌和站、预制场、加工场等）。

5.总体施工顺序 各单位工程施工的先后顺序和重点工程的各分部工程的施工顺序。

6.主要工程进度安排 主要进度指标和各节点工期、阶段工期及总工期。

（四）主要工程施工方案

拟定项目总体施工方案，对重大、复杂的技术方案要详细说明，其他常规施工方案及方法则简要说明。

（五）主要施工资源配备

以表格的形式编制各类设备（含办公设备，分专业）的配备表，人员配备表，项目材料消耗总表（按拟定的工期，以季度为单位列表），物资计划表。各类人员计划表中，应注明何时进场；各类设备计划表中应注明是租用还是新购或是公司内部调剂。

（六）危险源辩识及重大危险源控制要点

（七）关键工序及特殊过程质量控制要点

（八）环境保护及文明施工要点

（九）职业健康及卫生防疫要点

（十）风险分析及主要对策

工期、技术、安全质量、合同及成本、资金、劳动用工、社会信誉等。

（十一）施工合同管理要点

通过对施工调查及合同分析，结合工程实际，确定对内、对外合同管理及保险管理的要点；列出在项目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程项目及要求。

（十二）企业形象宣传策划

（十三）附件（各种图表）

第五章 项目部实施

第二十四条项目部收到以公司文件形式下发的策划书后，根据项目策划书的要求，进行编制实施性的施工组织设计文件，上报公司工程管理部进行审核，报批后按照实施性施工组织设计进行组织施工。

第二十五条在项目施工生产过程中，项目部可根据实际的施工条件进行灵活调整，但不得随意进行实质性改变，当需作出实质性的改变时，必须报公司工程管理部门的批准。

第六章 附则

第二十六条本办法如与公司其他相关管理办法相抵触，以本办法为准。第二十七条本办法由公司工程管理部负责解释。

第二十八条本办法自发布之日起施行。