房地产项目策划报告

第一篇：房地产项目策划报告

目录

一、房地产市场运行态势·················2

二、房地产市场面临的问题 ··············6

三、对策措施 ··························9

泸州市2011年房地产市场调研分析及对策

自2005年以来，国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年，这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现，主要体现在：房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩；房价在高位上调整，上涨幅度显著减少，房价得到有效控制；可售房源持续增长，已经形成供大于求的局面，消费者持币观望；开发企业普遍缺少资金，开发商信心受挫；土地市场需求下降。同时，受全国房地产市场大气候影响，我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此，必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策，以防止房地产市场出现“崩盘”，影响经济的健康发展，影响社会的和谐稳定。

一、房地产市场运行态势

(一)房地产开发投资大幅增加，银行开发贷款继续紧缩，开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大，达到39．84％，5月份开始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比减少至7．21％，随后逐月增加，到2008年6月同比增幅达到99．3％。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化，开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加，开发投资变化也是房价变化的主要原因之一，房价在开发投资大量增加情况下会有所回落，其

变化比开发投资要滞后。2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少 12430万元；2007年末余额为11100万元，比年初增加445万元；2008年6月末余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。

2006年商品房按揭贷款余额 141376万元，比年初增加16655万元； 2007年末余额为184710万元，比年初增加43334万元；2008年6月末余额为 229288万元，比年初增加44578万元，商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅，2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。

3、开发投资大量增加，开发贷款持续减少，商品房按揭稳定增长，表明我市房地产开发资金目前主要来源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软，靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题，银行银根紧缩，资金周转不畅，开发资金非常紧缺，已出现经营困难的局面。

(二)房地产交易量显著萎缩，买方市场已经呈现

1、今年截至8月底，市区商品房批准预售许可面积 107．73万平方米、住宅面积90．77万平方米，与去年同期批准预售许可面积68．85万平方米、住宅面积60．50万平方米分别增长156．47％和150．03％。市区商品房销售面积 79．98万平方米，比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交会和春节购房带动，商品房(主要是住宅)销量大幅增加；

3、4月份在一些高品质大盘开盘的拉动下，销量继续增长；“5．12”地震的影响在5月末6月份开始显现，随后7、8月份在全国大气候，地震和传统淡季综合影响下，市场开始观望、销售大幅下滑。据最近到几个比较大型的楼盘实地了解，销售情况的确很不令人满意，一周住房仅能销售三、四套。

(三)房价在高位上微调

2006年以来，我市房地产价格持续飙升，房价大幅度上涨。今年以来上涨幅度减缓。1-8月房屋销售价格累计上涨3．1％，平均售价为2378元／平方米。从销售类别看，新建房价格累计上涨3．3％，平均售价为2535元／平方米；二手房价格累计上涨2．7％，平均价格为1983元／平方米。在新建房中，普通住宅价格涨幅领跑仍然是拉动房屋价格上涨的主要因素。其中，普通多层住宅价格累计上涨 4．8％，普通高层住宅价格累计上涨2．1％，高档住宅价格累计上涨2．4％；非住宅中办公楼价格累计上涨2．2％、商业用房价格累计上涨2．8％、其它用房价格微跌0．1％。

从分月走势看，房屋销售价格指数同比涨幅冲高回落，3月份和5月份两次同比上涨3．6％，为上半年最高涨幅，然后逐渐回落。6月份起房屋销售价格指数环比逐月下跌，6、7、8月

份环比分别下跌0．2％、0．3％、0．2％。

当前房价主要受以下原因影响：

一是泸州市经济社会发展和居民收入增长使居民对房屋的刚性需求增加，居民改善居住条件和新购住房的刚性需求使房价同比上涨。2008年上半年泸州GDP达到232亿元，同比增长15．3％，增速列全省第2位；农民人均现金收入增加额323元，同比增长16．7％；城镇居民可支配收入 6432元，同比增长22．9％。收入的增长为泸州居民改善居住条件、将购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。同时随着经济社会的不断发展，泸州城市化进程日益加快，城镇人口日益增加，这些新增的城镇人口必然带来对城市住房的实在需求。

二是房屋供求状况逐渐转变，新建房尤其是住宅投资增加，供应量快速增长，供求状况转变是房价高位回落的根本原因。上半年泸州市新建房施工面积达到478．3万平方米，同比增长67．6％，其中住宅414．6万平方米，同比增长 75．4％。房屋竣工面积66．7万平方米，同比增长81．4％，其中住宅68．65万平方米，同比增长131．1％。前两年政府放量供应土地为房屋供应量大幅增长和房价趋于稳定提供了条件。

三是去年房产价格强劲涨势惯性推动和年初几个优质楼盘(钟鼓世家、空间爱情海、香颂半岛、维多利亚等)开盘，房价继续小幅增长。

四是房屋的建安成本持续增加，房价在短期内不可能下跌。

钢材由去年的每吨2700元左右上涨到今年的近每吨 6000元，上涨100％还强；水泥由每吨250元左右上涨到每吨400多元，涨幅也接近100％，其他材料、人工等费用也都有较大涨幅，致使小区品质稍好的多层房屋建造成本达到每平方米近2000元，高层达到每平方米2200元，一般小区多层建造成本也将达到每平方米1600元，高层每平方米1800元。按照国际流行的房价收入比衡量以及与同等城市相比，我市目前房价基本是正常水平，没有泡沫。

(四)待建面积数量较多，土地需求锐减 1、2006年全年出让房地产开发用地1941．35亩，其中11—12月出让1588亩，占全年的81．80％。2007年总计出让土地592．99亩，与上年同比减少69．45％。今年1—8月共出让土地59．77亩，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地仅有59．77亩，同时部分地块在拍卖时无人问津。这一方面是因为开发商对市场信心不足，一方面也表明开发企业资金确实存在困难。2、2006年7月至今，规划审批的房地产开发项目(办理建设工程规划许可证)面积为419．32万平方米，其中： 2006年7—12月为71．94万平方米，占17．16％；2007年为 191．57万平方米，占45．69％，今年1—8月为155．81万平方米，占37．16％。同时，“规委会”在2006年9月至 2008年6月期间审定通过的房地产开发项目面积697．47万平方米(未含地下车

库等)中，有近40％即近280万平方米还未动工建设，而我市2000年以来规划区商品房每年上市量只在110万平方米左右，可见待建面积足够今后市场两年的供应，这也是导致土地需求锐减的主要原因。

(五)房地产的经济地位继续提升，下滑态势开始出现(1)2005年以来房地产税收逐年增加，上涨幅度较大。2006年比2005年增长37．63％，2007年比2006年增长 61．03％，2008年1-8月同比增长10％。

(2)房地产税收占地税部门市本级总税收的份额也逐年增长，2005年末房地产税收占市本级税收的15．4％，2006年末房地产税收占市本级税收的17．5％，2007年末房地产税收占市本级税收的22．1％，2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％。

(3)今年以来，房地产税收虽然继续增长，但由于受房地产市场疲软影响和增加税收的相关政策已进入稳定的作用期，增长幅度已经显著减缓，下滑态势已经出现。主要体现在：2008年1—8月同比仅增长10％，比上一年的 61．03％增幅减少50％个百分点；2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％，比上一年的22．1％减少3．6％个百分点。

二、房地产市场面临的问题

(一)购买力明显减弱，需进一步培育和激活。购买力明显减弱主要体现在：沿海城市及大城市房价的走低，我市消费者开始

持币观望是影响购买力的主要原因，直接导致商品房、二手房交易减少；整个物价的上涨特别是生活必需品价格的上涨削弱了房地产的购买力；2006年以来的房地产市场火爆使购买力已得到部分释放，市场需要利好消息的激活。

(二)房地产开发负担过重，软环境需进一步改善。一是各种税费负担太重。在开发建设过程中开发企业需要支付的各种税费负担大约要达到建筑面积每平方米近100元；二是保证金额偏大。民工保证金(工程建造总额的2．5％)、资本保证金(多层60元／平方米，高层120元／平方米)等前期需缴纳的保证金较多，这些保证金一方面让开发企业开发资金更加紧张，另一方面也增加了开发成本；三是政府相关管理部门效率太低，极大地降低了资金周转效率。比如，有好几个项目从获得土地到开工建设，由于电力拆迁或旧房拆迁、规划审批、办理各种建设手续等原因均耗费了一年以上的时间。四是在开发企业未全部卖完商品房为小区办理初始登记时，未卖完的住房和营业房的维修资金(我市目前是销售额的2％)要由企业垫支，不合理，增加了企业资金占用。

(三)开发资金紧张，影响城市建设进程。

(四)商品房开发量过大，造成资源闲置。前两年政府为调控房地产市场增大了土地供应量，加上房地产市场的火爆，社会资金纷纷涌向房地产开发，使商品房开发大量增加，在市场出现疲软时，必然导致空置房产生，形成资源闲置。

(五)商品房开发结构不合理，高层比例过大，加上地震影响，使高层商品房严重滞销。

三、对策措施

(一)采取有效措施进一步激活与繁荣房地产市场。

1、财政政策：为有效激活房地产市场，建议市政府实施给予老百姓购房一定补贴的政策。具体补贴标准建议为：购买商品住房建筑面积在90平方米以内的和购买高层住房的，按购房款总额的2％予以补贴；住房建筑面积在 90-140(含140)平方米的，按购房献总额的1．5％予以补贴；住房建筑面积在140平方米以上的，按购房款总额的1％予以补贴；购买二手房(即已办所有权证的存量房)住房的1％予以购房补贴。

2、税收政策：实施在地方权力允许范围内的房屋开发、买卖的税收优惠。其一税务部门按照财政部、国家事务总局《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》(财税[2008]62号)的精神，充分考虑我市房地产开发企业和建筑安装企业的实际困难，落实好可以适用于我市的抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，帮助企业共渡难关，培育搞活房地产市场，稳定税源。其二购买普通商品住房和高层商品住房，按所交契税的地方所得部分(契税总额的65％)返还40％给购房人。

3、土地及规划政策：土地管理部门和规划管理部门应实施宽松的土地出让和规划政策。建议包含：减少土地拍卖保证金的缴交比例，按总评估额的5％；缴交最高一宗土地的竞买保证金

后可同时参加多宗地的竞买；分宗办理土地使用权证和分幢办理规划许可证；土地面积较大的可提供整体出让和分宗出让的两套用地规划设计条件；土地款的缴交可分宗办证分期缴交；对企业通过出让获得土地使用权又约定与他人联合开发的，国土部门应为其办理加名或变更登记手续，相关部门也应为其办理相关建设手续；因不可抗因素如地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，国土部门应允许其转让，相关部门应协助办理建设手续。国土部门尽量保证出让土地是“熟地”，让企业购买土地后能及时用地。

4、金融政策：(1)各金融机构应按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力作好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(银发[2008]152号)的精神，继续给予房地产企业的信贷支持。(2)鼓励各专业银行为我市建设项目向上级银行争取信贷指标。各国家专业银行为我市发放1000万元(含1000万元)以上贷款的可视同招商引资，参照相关招商引资政策予以奖励。(3)住房公积金应加大对职工购买住房的支持力度，建议：降低首付款比例至20％；调高最高贷款额度至30万元；延长贷款期限为30年；贷款利率优惠1％；外地缴存住房公积金的职工在我市购、建住房的可在我市申请住房公积金贷款。

5、户籍政策：凡在我市投资或购房的即充许将户口迁至我市。

6、积极开展促销活动，为房地产买卖双方提供更多的接触

交易机会。一是今年增加举办一次秋季房地产交易会；二是组织开发企业到毕节、赤水、习水、江安、南溪等周边城市举办房地产推介会。

(二)进一步改善房地产发展环境，促进房地产快速发展。

1、清理收费项目，减轻企业负担。目前我市要求开发企业缴交的各种费用和保证金较多，增加房屋建造成本达到每平方米近100元，因此，应当再次对这些缴费项目进行清理，该取消的取消，该减少的减少，切实减轻企业负担。

2、加强效能建设，提供优质高效的政务服务。对立项、规划、用地、建设、权属登记等环节办理时限进行清理，应重点检查投资额达到1000万元以上项目的各种手续办理时限，对超时限办理的给予处罚，同时定期或抽查主协办工作制、限时办结制等制度的执行情况。

3、改变维修资金的管理收缴模式。加强维修资金管理，使目前的按幢收缴管理到按户收缴管理，在此基础上，将在办理初始登记时缴交维修资金，改为在购房人办理转移登记时收缴购房人维修资金。从而避免由开发企业垫缴未出售房屋维修资金的情况，减轻企业资金压力。

(三)舆论正确导向，坚定市场信心

要求和鼓励舆论大力向国内外、市内外宣传泸州的居住环境优势和泸州房地产市场持续稳定健康发展的特点，吸引国内外、市内外人士到我市安居、置业。舆论应客观分析房地产市场，让消费

者和开发企业增强信心，为房地产市场健康发展营造良好氛围。(四)加强房地产市场信息发布，让社会充分了解房地产市场运行情况。

一是做好房地产统计的基础工作，准确反映市场运行情况；二是定期向社会发布市场相关信息；三是对商品房空置房(即办理预售许可一年以上仍未出售的商品房)和购房人已购房产闲置房进行调查，准确掌握房地产市场容量，以便使政府有针对性地、更准确地调控我市房地产市场。

(五)继续规范房地产市场行为，防范市场风险，让消费者放心购房。

一是加强商品房网上签约管理，切实防止“一房二卖”、屯房炒房等危害市场秩序的行为产生；二是制定和实施存量房网上签约制度，保证二手房交易中的资金安全；三是加强商品房预售监管，主要是严格执行预售许可条件、严查违规预(销)售行为；四是严格准确地对预售资金进行监管，切实防止因开发资金链断链形成“烂尾楼”和开发商卷款潜逃的行为发生。拟定和推行政府监管和商品房预售风险交由市场担保机构承担相结合的商品房预售资金监管机制，保证预售资金监管到位

第二篇：房地产项目策划

第一章 房地产项目策划概述

房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性地构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。

房地产项目策划的作用（1）能创造显著的经济效益和社会效益（2）能为项目决策指明方向（3）能使房地产开发项目增强竞争力（4）能有效地整合房地产资源（5）预测未来市场（6）满足购房者需求。

房地产项目策划的特征（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）创新性（6）可操作性（7）多样性。

房地产项目策划报告的基本结构

（1）市场调研a宏观环境调查与分析b区域环境调查与分析c微观环境调查与分析

（2）项目定位分析a项目swot分析b客户定位c产品定位d形象定位

（3）产品策划a规划布局b建筑与公共设施策划

（4）项目投融资分析a技术经济指标分析b土地价值及开发价值研判c投资估算d融资分析e财务评

价f不确定性分析

（5）形象策划a项目cis系统设计b项目品牌名称设计c工地与销售现场形象设计

（6）市场推广策划a营销分期安排b推广主题与方式c价格策略d促销策略与活动推广策划e推广预

算f广告策划。

房地产项目策划报告编写的注意事项（1）结合项目实际，紧扣目标主题（2）简明扼要，突出重点（3）定性分析与定量分析相结合（4）准确分析，明确结论（5）不偏不倚，客观公正（6）理性表达，逻辑思维（7）可执行性。

第二章 房地产项目选址策划

居住项目选址（1）市场状况（2）地块背景及区域规划方向（3）自然环境（4）交通条件（5）生活配套设施（6）市政基础设施（7）房地产相关政策（8）用地成本。

商业项目选址1零售商业项目（1）消费市场（2）商业环境（3）商业辐射范围（4）潜在商业价值（5）规划设计条件2写字楼项目选址（1）周边环境状况（2）交通便捷程度。工业项目选址（1）城市规划（2）区域位置（3）交通条件。

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。住宅70年，工业50年（不包括采矿），科教文卫50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。

土地使用权出让的方式（1）招标出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。过程：a投标人在投标截止时间前将标书投入标箱b出让人按照招标公告规定时间地点开标，并邀请所有投标人参加（少于三人应终止）c评标小组进行评标（五人以上单数）d招标人根据评标结果确定中标人（2）拍卖出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3）挂牌出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用的使用权人的行为。（4）协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的在转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

土地投标前的准备工作（1）密切关注土地招标信息（2）组建土地竞标小组（3）进行现场踏勘和项目分析（4）搜集竞争者信息（5）测算土地成本，制定心理价位（6）编制投标文件及各种资料，准备参加竞标。

竞标土地的估价 假设开发法公式

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

第三章 房地产项目市场调查

房地产项目市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的，有计划，系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确的判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展趋势、制定科学决策提供可靠依据，这是房地产项目策划工作的前提和基础。

房地产项目市场调查的特点（1）广泛性（2）针对性（3）时效性（4）方法的多样性与专业性（5）结果的局限性

房地产项目市场调查的作用（1）是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提（2）是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段（3）是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提（4）是项目投资机会研究，项目定位，项目规划设计，项目营销等一系列活动的基础。

房地产项目市场调查的程序

（1）准备阶段a确定调查目的b建立调查组织c初步情况分析

（2）实施阶段a制定调查方案b收集资料（二手资料，一手资料）c资料的甄别与审查

（3）分析和总结阶段a分析数据b编写调查报告c总结反馈

其中，调查报告要求如下（1）客观真实（2）简明扼要（3）结论明确（4）制作美观

调查报告主要内容如下（1）调查目的方法步骤时间等的说明（2）调查对象的基本情况介绍

（3）所调查问题的实际情况与分析说明（4）对调查对象的基本认识（5）提出建设性的意见和建议（6）统计资料，图标等必要附件

房地产项目市场调查的主要内容

1房地产市场环境调查

（1）宏观环境调查a政治法律环境b宏观经济环境c房地产市场总体运行情况d人口环

境e技术环境f对外开放程度

（2）区域环境调查a经济发展水平b城市发展规划c房地产市场供需状况d社会文化环

境e房地产企业情况f专业机构与中介商情况g城市或区域的交通条件研究h影响区域发展的其他因素和条件

（3）微观环境调查a用地现状调查与分析b项目周边环境调查与分析c竞争性楼盘调查

与分析

2房地产市场需求调查

（1）市场需求容量调查a项目所在城市人口总量、家庭数量及结构b有购房需求的人口

数量和整体特征c居民对各类房地产商品的需求总量d居民的消费结构e居民的收入水平、储蓄余额和支付能力f影响房地产市场需求的因素

（2）消费者调查a消费者个人特征b消费者购买动机c消费者购买李水平

3房地长市场供给调查

（1）房地长市场供给总体调查

（2）竞争楼盘调查a竞争楼盘的产品调查（区位、产品特征、交房时间）b竞争楼盘的价格调查（单价、总价、付款方式）c竞争楼盘的促销手段调查（广告促销、活动促销、人员促销、客户关系促销）d竞争楼盘的销售情况调查（销售率、销售次序、客户群分析）e竞争楼盘的物业管理调查

（3）竞争对手调查a专业化程度b品牌知名度c推动度或拉动度d开发经营方式e楼盘质量f纵向整合度g成本状况h价格策略i与当地政府部门的关系j项目开发情况

4房地产市场营销环境调查

（1）房地产广告环境调查a公共传播形式（报刊杂志互联网电视广播）b印刷品传播形

式（海报图册）c户外传播形式（看板旗帜指示牌）

（2）房地产营销中介机构调查

（3）房地产营销媒体调查

房地产项目市场调查的方法

1访问法（1）人员访问（2）电话访问（3）邮寄访问（4）网上访问

2观察法（1）直接观察法（2）亲身经历发（3）痕迹观察法（4）行为记录法

3定性研究法（1）焦点小组座谈会（2）深度访谈法（3）投影技法

4实验法

5创新方法（1）主题式调查（2）论坛式调查（3）记者式调查

房地产项目市场调查问卷分类（1）结构式问卷，又称标准式问卷，是按照调查目的和内容精心设计的具有严密组织结构的问卷，问卷中的问题是按一定的提问方式和顺序进行安排的，又分封闭式，开放式，半封闭式。（2）非结构式问卷，没有在组织结构中加以严密的设计与安排（3）半结构式问卷

问卷结构（1）问卷编号与问卷标题（2）问卷说明（3）甄别问卷（4）主体问卷（5）背景资料（6）作业记载

问卷注意问题（1）避免一般性问题（2）避免过于专业术语（3）避免含义不确切的用词（4）避免导向性的提问（5）避免敏感性的问题（6）注意问题设置的顺序。

第四章 房地产项目stp策划

市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体—子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。

房地产市场细分是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分成若干个消费者群的市场分类过程。

房地产市场细分的方法（1）地理细分（地区，地域特征，人口密度，地区自然环境，生活环境，交通环境）（2）人口细分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表数）（3）心里细分（生活方式，个性，购买动机）（4）行为细分（追求利益，品牌忠实度）

目标市场选择考虑因素（1）市场规模（2）资源条件（3）环境条件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）风险性因素

目标市场选择的主要模式（1）单一目标市场化（2）多目标市场化

房地产项目市场定位是指在房地产市场调研和分析的基础上，根据市场环境，企业资源及项目自身条件特征，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，功能和设计建造标准，是房地产开发的重要功能工作内容。

房地产项目市场定位的主要内容（1）客户定位（2）产品定位（3）形象定位

房地产项目主题策划是指开发商对拟建项目提出的一种开发概念与意图，是一种可以为人们

切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。

房地产项目主题策划的作用（1）主题策划是项目开发运作的总体指导思想（2）主题策划能体现出项目产品的价值（3）主题策划能使项目具有独特的个性

房地产项目主题策划的原则（1）创新新原则（2）领先性原则（3）整合性原则

房地产项目主题策划的方法（1）结合文化内涵挖掘主题项目（2）结合科技进步（3）结合自然环境（4）结合顾客需求（5）通过营造新观念（6）结合建筑设计创新理念

第五章 房地产项目产品策划

房地产产品凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。

房地产产品的类型（1）居住房地产项目（普通商品住房，限价商品房，经济适用住房，廉租房，高档商品住房，别墅）（2）商业房地产项目（商业用房，写字楼，酒店，酒店式公寓，主题公园）（3）工业房地产项目（工业厂房，研究与发展用房，仓储用房，工业园区）（4）特殊用途房地产项目

房地产项目产品差异化策略（1）规划设计（规划设计与自然生态相结合，规划设计与社会发展相结合。规划设计与用户需求变化相结合）（2）新技术与新材料（3）产品价格和营销服务

房地产项目产品组合策略（1）不同物业类型组合（2）相同物业类型，不同产品品目组合 房地产项目产品定位的原则（1）市场化原则（2）差异化原则（3）前瞻性原则（4）产品之间的不可替代性

房地产项目产品定位的限制条件（1）土地（2）城市规划（3）顾客需求（4）资金供应（5）市场条件（6）开发商思维

房地产项目产品定位的方法（1）房地产市场分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策划方法（4）目标客户需求定位法（5）头脑风暴法

房地产项目产品策划

1规划布局

（1）遵循原则a方便居民生活，有利组织管理b组织与居住人口规模相对应的公共活动

中心，方便经营使用和社会化服务c合理组织人流车流，有利于安全防卫d构思新颖，体现地方特色e建筑应体现地方风格，突出个性f合理设置公共服务设施，避免烟气尘及噪声对居民的干扰g精心设置建筑小品，丰富与美化环境h注重景观和空间的完整性i公共活动空间的环境设计应处理好周边环境育人活动之间的相互关系

（2）常见形式a行列式b周边式c混合式d自由式

2建筑类型

（1）按建筑层数划分a低层住宅（单层住宅，独栋别墅，联排别墅）b多层住宅c高层

住宅

（2）按平面特点划分a点式住宅b条式住宅

（3）按结构类型划分a砖混结构b框架结构c框架剪力墙结构

（4）按户内空间布局分布a平层式住宅b错层式住宅c复式住宅

3住宅户型

（1）住宅功能分区原则a内外分区b动静分区c洁污分区

（2）住宅功能分区a私人行为空间（主卧，单人次卧，客房）b公共行为空间（起居室，客厅，餐厅，工作室，健身房，过厅）c家庭行为空间，卫生行为空间（厨房，洗衣房，卫生间）d交通空间，室外过渡空间（过道走廊，户内楼梯，阳台，露台）

（3）住宅功能分区的技术要点a每套住宅具有良好通风采光日照隔热保温隔声等性能b

套内功能空间应具有一定的适应性可变性c卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的实现干扰d必须设置户内的室外空间阳台

4绿地规划与景观规划

（1）绿地规划 绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住住区用地总面

积的比例。

（2）景观规划a步行环境b铺地环境c水体环境d户外设施环境

5小区道路

（1）交通组织方式a人车分行b人车混行结合布局分行

（2）网路规划原则a顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整性和舒适b分级布置，逐

级衔接，保证居住区交通安全环境安静以及居住空间领域的完整c因地制宜，使居住区的路网布局合理建设经济d功能复合化，营造人性化的街道空间e构筑方便系统丰富整体的居住区交通空间和景观网络f避免影响城市交通

（3）道路交通规划要求a宽度（居住区级道路红线宽20-30，车行道9，考虑通公交为

10-14，人行道2-4,）（居住小区级道路红线宽10-14，车5-8，红线宽于12考虑设1.5-2人行道）（居住组团级道路红线8-10，车行道5-7，一般不设人行道）（宅间小路2.5）b其他要求（居住区道路线形有方格形曲折型风车形s型y型弧形）（一个较大规模居住区一般至少需要两个出入口）（居住区内主要道路与城市道路相接处交角不应小于75度）（应考虑为残疾人设置无障碍通道，宽2.5，坡不大于2.5%）（尽端式道路不应长于120米）

6配套设施

（1）公共服务设施规划a商业设施（菜场超市旅店饭馆银行）b教育设施（幼儿园小学

中学）c文化运动设施d医疗设施e社区管理设施

（2）市政公用设施规划a供水系统b排水系统c供电系统d通信系统e燃气系统f冷热

供应系统g环卫系统h工程管线综合（3）停车设置

（4）安全设置

（5）户外场地设置

（6）服务管理设置

第六章 房地产项目形象策划

房地产项目形象策划是对楼盘的形象定位，开发理念，企业行为，视觉标识等各要素的规范与整合的过程，开发理念，企业行为，视觉标识等工作通过项目识别系统—cis来完成。房地产项目形象策划目的旨在塑造项目整体形象的个别性，展示与竞争楼盘的差异性，激发消费者对项目产生一致的认同感，并赢得消费者的信赖和肯定，以达到促进房地产营销的目的。良好的项目形象对吸引顾客扩大市场份额有极大的促进作用。

房地产项目形象策划的主要内容（1）房地产项目形象定位是找到该房地产项目所特有的，不同与竞争对手的，能进行概念化描述，能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征，原则a项目形象易于展示和传播b项目形象定位应与项目产品特征符合c项目形象定位与项目周边的资源条件相符合d项目形象与目标客户群的需求特征符合e项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素策划要点a形象定位要结合项目优势和客户需求进行分析b形象定位要与项目内在品质相符合c形象定位要具有高度的创意性和审美意境d形象定位要尊重历史传承文化（2）房地产项目形象识别是房地产形象策划的核心部分，他帮助房地产项目把楼盘开发理念，楼盘形象，文化内涵以及楼盘的整个优势传递给公众，让消费者对楼盘产

生好印象（cis与三个系统之间的联系aMI理念识别系统，是cis的核心和源动力bBI行为识别系统把项目理念化作具体的可操作行为cVI视觉识别系统是在完成以上设计后对MIBI中视觉因素进行全面统一的设计，包括项目案名标志，文案用语，办公用品等（3）房地产项目形象包装

房地产项目案名设计要点（1）名实相符，个性突出（2）巧借历史，渗透文化（3）朗朗上口，易于记忆

房地产项目案名设计思路（1）强调楼盘区位（2）强调人文积淀（3）强调自然环境（4）强调品牌形象（5）强调项目定位（6）强调时尚创意

售楼部位置选择（1）迎着主干道（2）设在人车都能方便到达且有停车位的位置（3）设在能方便到达样板房的位置（4）设在与施工场地容易隔离，现场安全性较高的位置（5）设在环境和视线较好的位置（6）可以结合小区会所等公建设计进行安排

售楼部设计与布置（1）功能分区明确（2）进去售楼中心前有明确指示（3）入口广场要有渲染气氛的布置（4）销售中心的内外空间要尽可能通透（5）接待区要布置在离入口处较近，且方便业务员看到来往客户的位置（6）在接待区要通过背景板营造视觉焦点（7）室内灯光要明亮（8）要配合楼盘性质营造氛围（9）主卖点要有明确展示（10）内部空间要尽可能通透（11）在必要的地方布置小饰品和绿植

样板房选择（1）主力户型（2）朝阳视野好环境好（3）可方便售楼处到达（4）多层期房尽可能在一楼（5）高层现房一般在较高层（6）高层期房一般在4-6层（7）条件不够时可把样板房隔离出来

样板房装修（1）充分展示户型优势（2）统一标示系统（3）针对空间使用给客户指引（4）装修风格和档次要符合项目定位和目标客户定位（5）色彩明快温馨能吸引眼球（6）家私的整体风格要统一（7）做工要精细，光线要充足（8）门前要蛇鞋架或发放鞋套，最好可直接进入

第七章 房地产项目投融资策划

房地产开发项目投资估算（1）土地费用（2）前期工程费与城建费用（3）基础设施建设费

（4）建筑安装工程费（5）公共配套设施建设费（6）开发间接费（7）管理费（8）销售费用（9）不可预见费（10）税费（11）其他费用（12）建设期利息

房地产开发项目融资方式（1）自有资金筹集a资本金筹集b股票筹资（2）商品房预售（3）债务资金筹集a债券筹资（企业债，公司债）b信贷资金筹集（房地产抵押，房地产信用）

（4）房地产金融创新a住房抵押贷款证券化b房地产投资信托（5）其他方式a内部认购b承包商垫资

第九章 房地产项目市场推广策划

渠道分类（1）零级渠道（房地产开发商自己），一级渠道（委托销售代理的房地产经纪公司），二级渠道（批发零售），三级渠道（二三级不适合房地产）（2）直接渠道和间接渠道（3）宽渠道和窄渠道

房地产项目市场推广主要渠道（1）开发商自行销售a大型房地产开发公司b处于卖方市场c定向开发d节约成本（2）委托代理a联合代理与独家代理b买房代理，买房代理和双重代理c首席代理和分代理

卖点是产品所具有，不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。

房地产项目推广三个主题（1）提炼物业主题（2）提炼市场主体（3）提炼广告主题

各阶段推广主题（1）预热期，突出物业主题为主，展示楼盘的基本情况（2）强销期，突出

市场主体为主，吸引大量目标客户群关注并产生共鸣（3）持销期，以突出广告主题为主，给人以丰富的联想空间，在人气聚集的配合下产生很好的效果（4）尾盘期，以朴素的宣传为重点，突出项目功能性特点。

营销成本构成（1）资料模型费（2）样板房费用（3）广告费（4）销售管理费（5）中介服务费

市场推广方式（1）广告推广（2）人员推广（3）活动推广（4）客户关系管理

营销分期以及工作要点

（1）预热期，在项目正式进入市场前，通过媒体宣传引起客户和潜在客户注意，同时分

流竞争对手的部分客户，又可对本项目目标客户进行测试，为开盘时销售策略实行和调整提供依据，该阶段工作重点是温和不火给后续工作打下良好基础

（2）内部认购期，现已发展成营销商检验市场和聚合控制人气的重要手段。一般定价，只告诉大致价格，吸引更多人支付定金，又可试探市场反应，为后续工作提供大量真实市场依据。

（3）开盘，即项目正式销售的开始。前期的大量工作都是为此作准备，必须做好充分准

备，形成足够销售势能，保证开盘成功。开盘要集中人力物力财力，调动多种媒体宣传，整合各种可利用资源形成有效和强劲的促销势头，确保开盘成功及开盘期销售目标的实现。注意推出量控制，把一般性楼盘放在前面，保证后续阶段持续销售。

（4）强销期是开盘正式销售后1-2月，该阶段投入大量广告宣传和促销活动，此时销量

和需求量较高，因此要掌握销售势头，保证充足房源，注意卖点储备，价格调整控制幅度，控制销售现场气氛，保持热销场面，关键是建立项目的市场形象，提高项目市场认同感，维持续期销售奠定基础。

（5）持续期是项目进入平稳销售状态，此时广告和促销手段趋于平缓，上门看房购房的客户趋于稳定，大部分房源逐步售出。持续期要根据剩余房源特征不断的挖掘新卖点，突出个性，有针对性的进行宣传和促销，促使楼盘持续交易。

（6）尾盘期是项目的尾楼在该阶段销售速度下降十分明显，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，销售困难，单位楼销售额又是开发商利润，因此尾楼常采用降价寻求新营销方式和重新定义市场改进产品等方法处理。

销售准备（1）审批资料准备（建筑用地规划许可证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，俗称五证）（2）销售资料准备a售楼书b折页（包括案名，logo，宣传语，位置图，规划图，户型图，物业管理）（3）平面图（户型图）（包括楼盘名称，logo，宣传语，户型局部不同，户型销售面积，规划图，坐标，户型优点，所有插座电源承重墙非承重墙窗户门，管道层层数，管道位置）（4）销售文件（认购合同，售楼须知，价目表，房地产买卖合同）

销售现场准备（1）销售中心（2）样板房（3）项目模型（4）其他

第十章 房地产项目广告策划

广告策划原则（1）时代性（2）创新性（3）实用性（4）阶段性（5）全局性

房地产项目广告常见类型（1）促销广告（2）形象广告（3）观念广告（4）公关广告

广告基本要素构成（1）楼盘名称（2）广告标题（3）地理位置（4）项目卖点（5）价格（6）开发商，代理商，规划设计，建筑施工，物业服务机构名称及售楼电话

广告策划主要工作（1）市场分析（客户分析，个案分析，竞争对手分析）（2）广告目标的确定（3）媒体发布计划（报纸，杂志，广播电视，户外广告，售点广告，直邮广告，传单海报广告，互联网传媒广告）

第三篇：【报告名称】房地产项目策划方案

房地产项目策划方案

【报告名称】房地产项目策划方案

【报告主题】现状/趋势/策略/对策/管理/投资/营销

【发布时间】2008年5月

【交付方式】email或特快专递

【报告价格】模板：7800元定制：18000元

【订购电话】: 0755-25407295 25407296 2540771

3【报告提示】策划和撰写本方案的目的，是要通过分析所面临的市场机遇和竞争态势，找到产品的定位，并据此进行产品设计、营销策划和销售决策。此外，还需根据市场前景进行经济可行性分析和风险及其防范分析，以便能对未来项目的实施发挥指导作用。

报告目录

前言1-9

1.项目概要 10-1

31.1 企业简介 10

1.2 项目地块优缺点 10-1

11.3 项目市场定位 11

1.4 营销策略 11-1

21.5 组织结构和人力资源 12

1.6 项目投资回报 12

1.7 风险规避 12-13

2.项目地块分析 13-1

52.1 地块基本情况 13

2.2 地块特点分析 13

2.3 项目地块开发目的、意义 13-1

53.市场调查分析与预测 15-

323.1 宏观经济环境 15-16

3.1.1 国家整体宏观环境分析 15

3.1.2项目地宏观经济状况分析 15-16

3.2 政策与房地产行业分析 16-32

3.2.1 房地产政策分析 16-20

3.2.2 房地产行业分析 20-2

13.2.3 未来商业地产的供应量分析 21-23

3.2.4项目地房地产市场发展概况 23-26

3.2.5 项目资源调研 26-27

3.2.6 房地产消费群体生活结构及消费需求调研 27-32

4.项目竞争性分析 32-41

4.1 项目区域市场板块分析 32-35

4.1.1 项目地域开发和未来前景分析 32-33

4.1.2 项目地土地发展趋势分析 33

4.1.3 项目地住宅市场分析 33-3

44.1.4片区分析 34-35

4.2 同类产品调查分析 35-38

4.2.1项目地房地产市场概况 35-36

4.2.2项目地附近房地产市场概况 36-37

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4.3 同类型产品价格、广告、营销等竞争性分析 38-40

4.3.1 楼盘售价分析 38-39

4.3.2 楼盘卖点分析 39-40

4.4 竞争性新产品的投入时机及其发展动向 40-41

5.项目定位与建设方案 41-48

5.1 项目SWOT分析 41-42

5.2 项目市场定位 42-45

5.2.1 市场细分 42

5.2.2 目标市场选择 42-43

5.2.3 具体定位 43-45

5.3 建筑设计方案 45-48

5.3.1 项目设计规划定位 45-46

5.3.2 项目建筑设计定位 46-48

6.项目控制 48-60

6.1 项目实施控制系统 48-49

6.2 工程进度控制 49-52

6.3 成本控制 52-54

6.4 质量控制 54-60

6.4.1 施工准备阶段的质量控制 56-57

6.4.2 施工阶段的质量控制 57-59

6.4.3 工程验收控制 59-60

7.项目营销 60-68

7.1 价格策略 60-63

7.1.1 购买者分析 60

7.1.2 历年房地产价格分析 60-61

7.1.3 价格定位 61-63

7.2 销售策略 63-68

7.2.1 宣传策略 63-64

7.2.2 销售要点 64-68

8.管理团队 68-74

8.1 组织结构 68

8.1.1 组织结构设计原则 68

8.1.2 组织结构图(见图8.1)68

8.2 部门职责 68-70

8.3 人员职责 70-71

8.4 薪酬待遇 71-72

8.4.1 薪酬的组成结构 71

8.4.2 薪酬发放制度 71-72

8.5 绩效考核制度 72-74

8.5.1 总则 72

8.5.2 考核办法 72-73

8.5.3 考核结果与反馈 73-74

9.融资决策及财务分析 74-87

9.1 融资决策 74-75

9.1.1 项目公司融资与股权分配 74

9.1.2 项目资金融资与筹措 74-75

9.2 财务分析 75-87

9.2.1 开发成本与费用估算 75-77

9.2.2 投资使用计划与资金筹措 77

9.2.3 销售收入和销售税金及附加估算 77-78

9.2.4 项目财务评价 78-87

10.风险分析和防范 87-89

10.1 政策风险 87

10.2 市场风险 87-88

10.3 财务风险 88

10.4 自然风险 88-89

结论 89-90

第四篇：房地产项目策划方案

[键入文字]

鹤庆房地产项目

服务计划书

鹤庆房地产项目服务计划书

世界上没有完全相同的项目，不同，因为条件和思想的迥异，认识初期，我们不妨先对其进行大胆解读，以便交流。

一、项目初次解读

一）关键问题

近几年来，旅游地产所到之处，战略眼光一触即发，为切实的把握市场，我们愿意先从当下出发，暂且忽略区域战略规划以及因交通发展带来的利好前景。

本项目地处鹤庆，背山面水，且植入了一定比例的酒店项目。从区位看，由于距离鹤庆民族村仍有一定距离，因此地块直接承载旅游接待功能外溢的机遇并不明显；从自然资源禀赋条件看，山、水、农田具有一定的景观价值，但成熟度低；从规划条件看，酒店项目即可理解为旅游地产项目，也可理解为住宿接待项目，可自成一体，也可统一营销。可以说，本项目的开发条件使得项目处在保守开发和激进开发的区间，而关键在于把握与旅游结合的程度，这需要首先对项目与旅游相关联的范围和深度进行认真的研判。

本项目将面对的客群主要有游客和购房者两种，当购房者的某一个细分市场与游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能满足项目时，我们可以说我们看到了本项目发展的端倪；当这一共性能够合理的植入项目时，我们便可以说，这就是项目的核心。反之，购房者与游客的目标客群分散，酒店与住宅之间共享性降低、单项产品的竞争力减弱、营销成本增加、市场风险加大。

另外，由于项目周边配套的原因给项目自身功能体系提出了更高的要求，而项目地块体量不大，规划空间有限，需要通过突出主要配套和扩大开发计划两个方面来进行功能弥补。一方面，可考虑在项目市场定位和功能定位的基础上增加一定体量的配套物业；另一方面，可在定位的基础上扩大开发计划，提出项目周边连片开发构想，完善项目功能、提高项目影响力、争取发展机会。

二）特别建议

如果说房地产开发是一个资源整合的过程，那么开发前期的政策资源、社会资源整合就是一次给项目定性的整合，整合的成败在于如何更好的把握项目的市场前景和找准共同发展的立足点上。毋庸置疑，旅游地产的开发方向拥有较强的整合能力。但旅游地产的开发与运作又是极其多变的，它需要在营销上高度统一，又需要在结构上互为支撑，才能稳定发展。从本项目目前的情况看，酒店项目和住宅项目的投资组合结构较好，前期策划报告在资源整合方面的重点可放在以下几个方面：

1、突出项目整体品牌形象

2、打造住宅品质及回款能力

3、树立符合项目特质的酒店品牌

4、构建资源整合功能结构

5、展望项目发展的良好愿景

二、服务内容

本计划书仅对项目前期策划委托服务进行承诺，项目规划报批、施工图设计、营销推广、销售代理服务的具体内容视项目进展另行拟定。

我司承诺，本项目前期策划服务费可在双方后续委托合同中予以抵扣。

项目前期策划具体内容：

1背景研究

1.1客户战略目标思考（利润、开发周期、风险……）

1.2项目限制条件对项目发展的影响

1.2.1规划指标限制（容积率、限高…）

1.2.2建筑风格限制（区域景观要求、立面风格限制……）

2基础资料研究

2.1鹤庆县及区域宏观背景分析

2.1.1鹤庆县总体经济与区域经济现状与趋势分析

2.1.2鹤庆县总体规划与区域规划

2.1.3鹤庆县总体房地产市场与区域房地产市场结构化分析

2.1.4宏观大势对项目未来的发展的影响

2.2大理、丽江等旅游地产现状及未来发展前景研究

2.2.1旅游经济圈情况分析

2.2.2旅游人流及产品的特征分析

2.2.3已有相关项目和拟建设项目的影响分析

3类似房地产或旅游地产项目开发案例借鉴

3.1开发模式（总体定位与核心区）

3.2规划模式（指标分配、功能构成及布局）

3.3产品模式（产品组合模式）

3.4客户构成（客户来源）

3.5资源利用

3.6与区域资源的价值联动

3.7成功关键驱动因素

3.8对本项目的借鉴点

4本项目条件与地块解析

4.1项目条件与地块解析

4.1.1项目区位及区域概况

4.1.2地形地貌、对外交通、项目规模

4.1.3项目资源分析

4.1.4区域发展的机会与面临的问题

4.2产品竞争性分析

4.3规划合理性分析

4.4资源利用及劣势回避分析

5项目定位及发展战略

5.1项目营销主题确定

5.2项目定位与发展战略

5.3项目整体定位

5.4基于现有发展战略的分期发展策略（企业现金流要求；项目形象统一性要求；营销客户群一致性要求；各期的利好安排、启动区资源展示、昭示性、进入性……）

5.5后续连片开发项目整体构想

6项目定位细分

6.1市场定位

6.2形象定位

6.3客户定位(本项目目标客户分析、区域市场客户细分、本项目客户定位、本项目目标客户特征、目标客户价值取向分析)

6.4产品定位（本项目住宅户型定位、酒店详细说明、后续连片开发项目产品定位）

7功能分区及功能比例划分

7.1规划指标

7.2项目核心区的位置与规模

7.3项目的功能布局

7.4资源利用等

7.5配套设施布局（功能、风格设计……）

8项目概念设计

8.1项目概念设计说明（项目建设背景、目标和任务，设计依据，设计范围……）

8.2总平面布置（包括项目规划总平面图及鸟瞰图）

8.3各功能板块建筑、户型、景观、道路、配套等规划设计

9经济评价

9.1成本分析

9.2效益分析（含产品估价）

9.3项目资金平衡与运作

四、策划及设计费支付方式

策划及设计费共计：

五、主要人员安排

项目总监：刘波

项目经理：李丹

项目策划负责人：李丹

项目市场调研负责人：董磊

项目规划设计师：倪云雁……

第五篇：房地产项目全案策划

房地产项目全案策划

目录

第一部分：项目概况

一、总体概述

二、现状分析

三、市政配套状况【

1、交通状况

2、商服设施

3、文教设施

4、基本参数】

四、项目基本参数

第二部分：市场调研及结论

一、供需市场分析【

1、住宅供应市场

2、住宅需求市场

3、综合评述】

目竞争）

3、综合评述】

三、周边市场调研

四、结论

二、市场预测【

1、住宅供需市场

2、市场竞争态势分析（区域竞争、企业间竞争、项

第三部分：分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准

一、规划原则

二、规划指标分析【

1、规划指标（总体规划指标）

2、规划指标分析建议】

三、相关基础配套建设标准【

1、市政道路

2、教育配套

3、绿化配套】

四、结论

第四部分：项目定位建议

一、总体市场定位【

1、目标客户

2、规划布局

3、产品类型

4、主力总价

5、主力户型】

二、目标客户群定位分析【

1、目标客户定位分析

2、目标客户细化】

三、产品定位分析【

1、住宅产品定位分析（产品类型建议、户型配比建议、产品构成细化）

2、地下室定位分析（车位配比）

3、商业定位建议】

四、价格定位分析【

1、住宅主力户型面积与总价控制（总价控制、总价调控细化）

2、地下

车位定价】

五、成本定位建议【

1、成本构成（用地总价、综合总建造成本）

2、成本构成细化】 第五部分：项目进度建议

一、规划设计计划（项目进度建议）【

1、规划设计

2、施工计划】

二、进度计划安排

三、工程款拨付进度

第六部分：项目效益预测

一、销售计划

二、财务评价（估算）【

1、假设条件

2、财务评价（土地利润、经营利润、现金流量分析、抗风险分析、财务分析）】备注：投资回报率=项目净利润/（综合总建造成本+土地成本+税费）销售利润率=项目净利润/（总销售收入-税费）

三、损益表

第七部分：附件