第一篇：政府投资项目征地拆迁政策法规
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政府投资项目征地拆迁政策法规
随着市场经济的不断发展完善，城市建设规模不断扩大,征地拆迁成为城市建设中重要的一环。征地拆迁工作因其本身行业的特殊性，涉及面广、环节多而复杂、政策性强，并且与城市的发展和人民群众的切身利益紧密相关。广州市大规模的城市拆迁是以1997年内环路拆迁为标志开始的，并探索性地实行了市政工程的项目业主负责制，逐步形成一系列征地拆迁管理及补偿方面的政策文件，并且率先在全国实现了城市拆迁的信息化管理。
但随着我市市政征地拆迁规模和范围的进一步扩大，我市的征地拆迁工作开始突现出许多问题，一些是由于以前的工程手续不完备、过程不规范等遗留的问题，如内环路工程遗留至今的结案结算问题;一些是由于市政工程征地拆迁管理体制产生的问题，比如不同项目不同业主造成的“多头管理”、“标准不一”等问题;但大部分是由于政策法规、补偿标准、配套措施等的缺位或滞后而带来的问题，比如拆迁评估机制、拆迁争议解决机制，以及失地人员的社会保障等这些问题。
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因而，为进一步规范和完善我市的征地拆迁政策法规，理顺征地拆迁管理体制，切实保障被征地拆迁人员的合法权益，快速有序地推进市政建设项目，在市政府的指示和市建委的领导下，由市建委工程督办处、市国土房管局用地处、市拆迁办、市道扩办等单位和部门组成征地拆迁政策调研课题组，对我市征地拆迁政策法规的现状、存在问题以及其他城市的先进经验和做法进行调研，拟对我市征地拆迁政策法规的统一完善提供参考。
此次调研，课题组采取了座谈、实地考察等方式，尽量搜集一手资料。课题组先后到海珠区、芳村区、开发区的国土房管部门、区建设局、土地开发中心以及拆迁实施单位等进行了座谈，了解建设项目征地拆迁过程中遇到的实际问题;召集我市几大房地产开发商，各自谈了征地拆迁过程中遇到的问题、实际如何操作以及对当前政策法规的意见和建议;并与部分被征地拆迁人的代表进行了面谈，了解被征地拆迁方的意见。随后，课题组又赴厦门、南京、上海、杭州等经济较发达、城市建设规模较大、征地拆迁制度较完善的城市进行了专题调研。
第二部分 广州市政府投资项目征地拆迁中存在的问题
一、广州市征地拆迁立法现状
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广州市征地拆迁立法是随着国家政治、经济体制的改革而发展变化的，并不断地调整和发展以适应不同时期客观现实的需要。目前，已初步形成了以《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》等一系列法律、法规、规章构成的法律体系，即包括土地征用政策法规、城市房屋拆迁管理、征地拆迁行业管理等方面的规定，这些政策法规成为指导我市征地拆迁工作的依据，在我市城市建设中功不可没。
但毕竟广州市大规模的城市拆迁是从1997年才开始，因此，政策法规研究也相对落后。在集体土地征地拆迁管理、操作性强的征地拆迁工作实施细则、详细具体的补偿标准，以及相应的配套规范不尽完善，随着我市市政征地拆迁规模和范围的进一步扩大，政策法规的不完善就造成了征地拆迁工作不规范，城建工作难以推进，社会矛盾激化等一系列问题，从而成为制约城市发展的瓶颈。如何解决这些问题已经成了规范征地拆迁工作、维护社会稳定、促进城市发展不可逾越的问题。
二、前期审批手续不完善导致遗留问题多
目前我市市政征地项目的审批手续多不完善，有的红线尚未划出
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三、征地补偿标准不科学导致同地不同价
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按《土地管理法》规定，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高不得超过15倍。“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，据市、区统计局提供的三年平均亩产值低的是1000多元/亩，高的达14万元/亩。因稻田、水果、花卉等的产值非常不同，补偿的金额就不相同，根据《土地管理法》第四十七条、广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(下称《实施办法》)第三十条规定：果园地土地补偿倍数为5-7倍，安置补助倍数为3-5倍。一般情况下，果园亩产值为3000-5000元，据此标准，即使按上限，每亩果园地补偿价为4-6万元。如海珠区果树地均为优质土地，一些果农仅以此为生计，4-6万元的补偿价偏低。按此标准进行补偿，会导致低产值的农作物没人愿意生产。而且，以什么样的基数补偿、以多少倍数补偿，相关部门掌握着较大的自由裁量空间，补偿的随意性也较大，引发了大量争议和纠纷。如地铁三号线工程番禺段的征地补偿问题。厦滘村认为目前番禺区的征地补偿是按整个番禺区平均产值计算的，违反《土地管理法》规定，要求按现有种植苗木的产值补偿。榄塘村以金山主变电站征用的7.6亩地是其发展用地为由，要求按高价60万元/亩征用。钟村镇要求地铁控制的土地按周围700亩总面积的15%补偿，一次性划给镇政府，才能办理征用土地事
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赢了网s.yingle.com 宜。这不仅使农民的利益得不到保障，而且也增加了征地补偿的难度。
四、房屋拆迁最低补偿标准不符合实情难以落实
《广州市城市房屋拆迁管理办法》(下称《管理办法》)规定，被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按最低补偿标准支付。广州市房管局于2004年9月1日公布穗国房字〔2004〕577号文据此做出了规定，规定东山区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区范围内的被拆迁住宅房屋的最低补偿标准为3000元/平方米，白云区、黄埔区、芳村区范围内的被拆迁住宅房屋的最低补偿标准为2000元/平方米。但最低补偿标准在执行过程中存在诸多问题。主要有：(1)采取各区“一刀切”的方式不符合实情。对于海珠区、天河区偏远地区地块而言，3000元/平方米的最低补偿标准过高;对于芳村区中心区地块而言，2000元/平方米的最低补偿标准过低。(2)没有考虑房屋结构情况。如海珠区某地段拆迁房屋评估价为：砖木结构2100元/平方米，混合结构2600元/平方米，框架结构2900元/平方米，而该地段又不属于增加20%补偿价的范围，因此，将上述三类不同结构的房屋最低补偿标准统一规定为3000元/平方米，显然不合理。(3)仅适用于广州市市辖区范围内实施的房屋拆迁，而且仅指国有土地住宅房屋，而农民宅基地房屋则不适用于该标准。
五、征地拆迁争议解决机制不完善导致项目难以推进
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1、裁决程序存在的问题
在通过协商无法与拆迁户达成一致意见时，法律赋予拆迁人具有申请裁决和提起诉讼的权利。国务院《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)规定了行政裁决和行政强制执行制度，但由于该条例对行政裁决条件、程序、时限等未作出具体规定，在实施中出现了滥用行政裁决和强制拆迁的行政行为，因拆迁行政裁决和行政强制执行不规范引发的上访已成为群体性拆迁上访的主要原因。建设部于2003年12月30日发布了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(下称《裁决规程》)，并于2004年3月1日起施行。《裁决规程》明确了行政裁决及强制拆迁的程序。该规程第七条规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。但我省并未据此制定具体的标准和程序，只是广州市人民政府于2004年5月22日发布了《广州市城市房屋拆迁裁决规则》，其中第七条规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，裁决机关在受理裁决申请前，应当进行听证。可见，对于何为“户数较多或比例较高”，仍然没有明确的界定。导致目前拆迁人在协商不成时无法进行裁决。
2、强拆程序存在的问题。
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《拆迁条例》第十七条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。《裁决规程》对强制执行的条件、程序、时限等又作了进一步明确和细化，但是在实际操作中却往往造成执行难的问题。在实务中，即使拆迁手续完备，程序合法，已经裁决机关裁决，并用在拆迁人已支付了补偿款的情况下，执行机关却往往不予执行，原因就在于执行机关主观的认定被拆迁人是弱者，从社会稳定角度出发，对已经发生效力的裁决书、判决书都不予执行。使严格的裁决、强拆等规定成为一纸空文。使拆迁人希望通过法律途径解决拆迁补偿的目的无法实现，而被拆迁人在得知无法强制执行后，会在生效裁决已确定的补偿标准上，又提出进一步加价的要求。从而使得拆迁补偿久拖不决，增加了拆迁成本，阻碍了拆迁进度。
3、集体土地上房屋拆迁尚无争议解决机制。
对于城市规划区内国有土地上房屋拆迁目前已基本有法可依，包括从审批、补偿、评估、裁决以及诉讼都有相应的规定。但对于集体土地上的房屋拆迁，则还处于无法可依的状态。一般认为，需在集体土地上进行开发建设的，应当先行征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁。关于集体土地的征用与补偿，《土地管理法》及其实施细则已经作了明确规定。但实际操作中存在的问题是，在将集
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赢了网s.yingle.com 体土地征用为国有土地的同时，就不可避免地会涉及到集体土地上房屋的拆迁，即使就土地征用问题与村集体达成一致协议，并做了补偿，但集体土地上的宅基地房屋也不能必然就转为国有土地上的产权房屋，这不仅需要国土房管部门进行变更登记，且还涉及到村民“农转非”问题，而不是简单的把宅基地证变更为国有土地房产证就可以解决的。而且，这样复杂地转来转去都无疑会增加拆迁补偿各部门的工作量，降低拆迁效率，却并无实质意义，因为转为国有的目的就是为了可以适用《拆迁条例》或《拆迁管理办法》，使其有法可依。最终目的还是为了解决补偿问题。因而，实务中往往是征地和拆迁一并进行。但是由于没有相关的法律法规依据，只能通过协商来进行补偿，对于协商不成的，却无法定的救济途径如裁决、诉讼、强制拆迁等程序可以援用，使拆迁陷入僵局。
六、集体土地上房屋拆迁补偿标准不统一导致谈判难
在实际拆迁工作中，集体土地房屋拆迁的情况很复杂，迫切需要有一些操作性强的政策法规来指导，而《拆迁条例》和《管理办法》只适用于国有土地上的房屋拆迁，市国土房管局穗国房字〔2004〕577号文规定的拆迁补偿标准，也仅适用于广州市市辖区范围内国有土地上的房屋拆迁，而农民宅基地房属于农村集体所有制土地上的房屋，不适用于该标准。《土地管理法》和《实施办法》在集体土地房屋拆迁方面的规定也不太具体。因而，集体土地上房屋拆迁的政策法规在法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 广州市尚属空白，目前实务中的操作办法实际是沿用以前按购买商品房的金额，扣除土地出让金进行补偿。这种办法对于非本地农民购买集体土地建的宅基地房来说，拆迁补偿很合算，但对只有一户一宅的本地村民来说，其所得的补偿款就不可能买到商品房，也不一定能买得到适合的宅基地房，这也给拆迁工作增加了难度。目前我市宅基地补偿有些是依据穗扩〔2001〕82号以及扩建办发183号文件，但在具体操作过程中存在效力层级低、不全面、不细致之处。再由于市政工程的业主众多，有的业主不承认183号文件，另订补偿标准，如开发区、大学城等，在关洲区中，就有3000元/平方与850元/平方米的两个补偿标准。导致全市范围内补偿标准不一，被拆迁人形成攀比，协商难以进行。
七、征地拆迁中对弱势群体的保护政策薄弱
在征地拆迁过程中，不同工程不同区域不同范围会存在着一些特殊的被拆迁人，比如城乡孤寡老人、极端贫困人口、残疾人与灾民，以及部分离退休人员、失业及下岗职工家庭。这些人口由于缺乏收入来源，其生活往往处于极端贫困状态，有些甚至三代同居几十平方米的小屋。因而，在拆迁过程中一定要考虑到他们与一般被拆迁人的差异和特殊的需求。如花地河豆腐涌工程中就有很多这样的村民，因生活状况较差,居住条件紧张,导致违章搭建过多。还有很多历史用房，根本没有报建及产权资料，但却是这些人一直赖以生存的栖身之地。若只按合法产权补偿,根本无法保障其基本居住生活需要。拆迁的目的是使人民生活条件改
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赢了网s.yingle.com 善而不是实际上降低其生活标准。在以往的征地拆迁过程中，扩建办发82号文中规定，对于人均厅房面积小于5平方米的，应按应安置人口数以每人5平方米的面积予以安置(如需异地增幅系数或楼层增幅的，在些基础上再增幅)，也就是说，对于人均居积面积少于5平方米的，在拆迁安置时一律按不低于5平方米的面积予以安置，以保证其被拆迁后的居住条件。但这项规定由于国务院新的《条例》的出台，而予以删除了。
以上这些特殊群体可以笼统的被称为弱势群体，民政部提供的享受城市最低生活保障待遇的对象即传统的“三无”人员(即无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人或抚养人的孤老残幼)仅是弱势群体的一部分，特困职工、失业人员及其家属、乡村“五保户”以及人均收入低于城市最低生活保障线或乡村贫困线的贫困人口也都在这一范围内。关于弱势群体，应以民政部门按收入水平等因素综合界定。
第三部分 厦门、南京、上海、杭州四城市
征地拆迁工作的先进经验 一、四城市征地拆迁的基本情况
课题组认真听取了四个城市国土房管部门负责征地拆迁的管理、法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 实施人员的介绍，分专题问题进行了深入交流，共同探讨了征地拆迁工作中的做法、经验及面临的问题。总的来说，四城市由政府实施统一的征地拆迁工作，征地拆迁政策法规制定得比较完善，全市补偿标准比较统一，集体土地上的拆迁行为比较规范，对被拆迁人特别是失地农民的保障机制比较完备，政府各职能部门密切配合、强制拆迁手段运用比较灵活。
(一)征地拆迁政策法规和实施细则较完善。
四城市中，基本上都制定了相对完善的征地拆迁政策法规，包括土地征用政策法规、城市房屋拆迁管理、集体土地征地拆迁管理、征地拆迁行业管理，都制定了符合本城市特点的、操作性强的征地拆迁工作实施细则，有经市政府或物价、国土房管部门联合制定的补偿标准，以及相应的评估机制、争议解决机制等配套规范。如在补偿标准和操作细则方面，厦门市政府颁布实施了《厦门市人民政府关于印发厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定的通知》，厦门市物价局、国土资源与房产管理局联合发文的《厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准》等文件;南京市政府颁布实施了《南京市城市房屋拆迁区位级别》，南京市物价局、南京市房产管理局联合发文的《南京市城市住宅房屋拆迁保障单价标准》和《南京市城市房屋拆迁补助价格、奖励标准》等文件;杭州市政府《关于贯彻实施〈杭州市城市房屋拆迁管理条例〉的若干意见》和《补充意见》等具
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(二)征地拆迁的补偿标准较明确。
1、不分投资主体和用地性质，一律同价。
除杭州外，其他城市对于非农建设征用集体所有的土地，土地补偿费和安置补助费的测算标准是统一的，这些标准并不因建设项目投资主体和用地性质的不同而有差别，也就是市政建设项目与房地产开发项目的征地补偿标准是一样的。南京市曾在2000年发布宁政发86号《南京市建设征用土地补偿和安置办法》，区分了城镇规划区内市政项目与非市政项目采取不同的征地安置标准，但随后发布的宁政发93号《南京市征地拆迁补偿安置办法》将该区别取消，采取了不分建设项目性质、同地同价的补偿方式。可见，统一补偿标准开展征地工作已渐成主流，因为对于土地所有者的集体经济组织来说，被征用土地的实际价值及人员安置费用，并不随着建设项目投资主体或用地性质的不同而有差别，虽然公益性建设将改善其生产生活环境，集体经济受益，但对于失征个体而言，因投资主体或用地性质的不同造成补偿标准不一，而承受的利益损失却是巨大的，因此，实行差别补偿不尽合理。
2、实行综合年产值与区片综合价。
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在测算土地补偿费和安置补助费时，四城市都根据自己城市的实际情况，不同程度地对被征用土地所处的区位条件、经济发展状况、当地农民生活水平等因素进行综合分析，在一定区域范围内确定一个相对固定的测算标准，即确定综合年产值而不是被征用土地前三年的平均年产值。厦门市将耕地的综合年产值定为每亩2480元，并根据区位确定了各区的区位因素系数，以此为基础计算土地补偿费。南京市规定土地补偿费按土地补偿费综合标准计算,不分地类,一律为1.8万元/亩。采用综合各种因素后确定的综合产值作为补偿标准，而不再与地类的实际产值挂钩，甚至不再划分地类直接规定补偿金额，解决了当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、相邻地块因产值不同而补偿标准不一等突出问题。农用土地定级估价的结果直接为征地制度改革提供科学依据，这也符合国土资发〔2004〕238号文件要求。
(三)集体土地上房屋拆迁较规范。
由于我市还没有出台集体土地上的房屋拆迁政策，具体实施的补偿标准和操作办法散见于市道扩办、广州开发区、南沙开发区、大学城建设指挥部等单位制定的文件中，全市没有统一的补偿标准和操作细则，因此，集体土地上的房屋拆迁是本次专题调研的重点问题之一。
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1、集体土地上的房屋拆迁管理体制问题。
在调研中，大家一致认为，集体土地上的房屋拆迁，也应该如城市国有土地上的房屋拆迁一样，需要有一套完整而齐备的管理、审批机制，但由于缺乏上位法，各地在立法上都相当谨慎。厦门市政府制定了《厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定》、《厦门市征用土地补偿费用标准暂行规定》等7个相关及配套政策规定，规范集体土地房屋拆迁工作。南京市政府也制定了集体土地上的房屋拆迁管理办法，并率先在全国实行了集体土地上的房屋拆迁许可证制度。上海市政府也制定了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》。杭州市集体土地上的房屋拆迁工作制度比较健全、操作比较规范，《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》由市人大常委会通过、浙江省人大常委会批准，法律效力非常高;同时，也制定了一系列诸如《关于征(使)用集体所有土地房屋拆迁核发拆迁许可证和验收合格证有关问题的通知》、《杭州市区征用集体所有土地房屋拆迁服务工作管理暂行办法》等，使得集体土地上的房屋拆迁工作能够依法、依规顺利推进。
2、集体土地上房屋拆迁补偿方式问题。
由于集体土地房屋拆迁涉及到农村村民的居住、生产生活出路问题，因而四城市除参照城市房屋拆迁实行货币补偿和产权调换两种方式外，也采用留地安置、划地复建等安置方式。
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厦门市政府发布的《厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定》，征用集体土地房屋拆迁的补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，集美区、海沧区、同安区、翔安区等郊区在规划许可的条件下，经拆迁人报所在区人民政府批准，可以采用批宅基地自建的补偿方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋所在区位的房屋补偿价及房屋的重置价结合成新确定;实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价;批宅基地自建的，宅基地按照 “一户一宅” 的原则执行，被拆迁房屋按照重置价结合成新给予补偿。被拆迁房屋建筑面积大于新批建房屋建筑面积的，拆迁人应对多出的部分按区位房屋补偿价给予补偿。
南京市拆迁补偿方式分为货币补偿、自拆自建两种，但对于这两种方式，在《南京市征地拆迁补偿安置办法》中有严格的规定，只有远离市规划建成区的偏远农村，才有可能被允许选择自拆自建方式，此举一是因为土地资源本身有限，二是可以避免二次拆迁。目前南京市货币补偿方式占整个拆迁市场的90%。
上海市按照被征地的村或者村民小组建制撤销与否作为区分，补偿方式分为货币补偿、与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换以及易地建房补偿三种，也严格界定了易地建房的范围和条件，从严控制此类补偿方式的比例。
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杭州市集体土地上拆迁私有住宅用房，实行迁建安置或者调产安置，迁建安置是指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置;调产安置是指以拆迁人统一建造的多层成套住宅用房，作为产权调换用房，安置被拆迁人，实行产权调换安置的，经拆迁人与被拆迁人协商一致，也可以由拆迁人对被拆迁人实行货币化安置，由被拆迁人自行解决拆迁安置用房。对于集体土地上的非住宅房屋拆迁，按照是否属于市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁，予以货币补偿或产权调换补偿。
3、集体土地上房屋拆迁争议解决机制问题。
建立完善的裁决机制，切实解决征地拆迁过程中的各类纠纷，是保护被征拆农民、集体组织合法权益，以及顺利推进工程建设的有效途径。对于城市规划区内国有土地上的房屋拆迁纠纷，因有国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及其他配套规定，各城市已基本制定了相应的规章制度，基本上有法可依。但对于集体土地上的房屋拆迁争议的解决，因为没有上位法或专门的政府规章，目前还没有一个完善的机制。在调研的四个城市中，有的制定了自己的争议裁决办法，如厦门市、南京市参照国有土地房屋拆迁办法对集体土地上的房屋拆迁纠纷
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赢了网s.yingle.com 进行裁决，杭州市也制定了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁争议裁决办法》。
4、集体经济发展留用地问题。
留地安置已成为征地补偿安置的重要形式，它体现了对集体经济组织和农民土地财产权益的保护，其所隐含的价值往往高于按当地标准测算的征地补偿和安置补助费。目前四城市都在积极探索留用地补偿方式，杭州市在全国走在前列，目前已出台了《关于加强杭州市区留用地管理的暂行意见》，按建设项目征用撤村建居村农用地(不含林地)面积的10%核发留用地指标，并对留用地指标的管理、使用以及建设项目管理都做出了相应规定。南京市也已经起草了留用地管理的草案，对留用地项目的规划、选址、项目限定、资金来源以及土地使用权性质都做出了相应规定，最主要的是根据村集体土地状况，制订了留用地限制在30-100亩的规定，颇值得我们借鉴。上海市也已着手准备制订相应政策。
(四)市政项目拆迁安置房的建设与管理较规范。
四城市用于市政建设项目拆迁补偿安置的房屋，都是统一由政府负责统筹兴建，统一使用，统一管理，并且与经济适用房、解困房、廉租房等政府工程统一使用和管理。如厦门市由建设局统一兴建，当
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赢了网s.yingle.com 建设项目需要安置房时，由拆迁人凭拆迁安置协议向房管局申请，由房管局分配指标后将产权先办到拆迁人名下，项目结案后剩余安置房退回房管局。南京市从2000年开始实施“三百万工程”，即拆迁100万平方米的危房，建设100万平方米的经济适用房和100万平方米的中低价房屋，以保障市政建设项目的拆迁补偿安置需要。上海市也为市政建设项目拆迁补偿安置搞“两个1000万工程”，即建设1000万平方米市政拆迁安置用房和1000万平方米的经济适用房，同时，各区政府也结合本区拆迁实际，建设安置用房和经济适用房，以此满足拆迁补偿安置用房的需要。
(五)房屋拆迁评估机制较健全。
这四个城市对于房屋拆迁的评估都制定了相应的规定，上海市和南京市都制定了国有土地房屋拆迁评估管理规定，配套出台了《拆迁评估技术规范》;对于集体土地房屋拆迁，上海市也制定了区别于城市房屋的评估技术规范，这些配套措施形成房屋拆迁补偿政策的支撑体系。为贯彻房屋拆迁评估的“公开、公平、公正”原则，上海、南京和杭州进行房屋拆迁时，都采取一户一评的做法。评估公司的产生都是由房管部门推荐、被拆迁人投票产生，如杭州市的做法是，由市房管部门召集全市具有拆迁评估资质的房地产评估机构，经现场摇号公证，产生3家评估公司，成为被推荐评估单位。这3家被推荐的拆迁评估公司的情况将拆迁现场公告10天。拆迁项目涉及的被拆迁人
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赢了网s.yingle.com 可按照自己的意愿，投票选择其中1家，根据多数票额，最终确定拆迁评估单位。由这家拆迁评估对红线内被拆迁房屋一一进行评估，并将评估结果再次在现场公告，以做到公开化、透明化。上海和南京的做法与杭州类似。这种做法无疑更具公正、公开和透明性，因评估单位是被拆迁人投票选出的，因而评估结果也易为其接受。而且，主管部门会对评估所采取的技术规范进行严格的限定，确保同一地段的评估价不会相差太大，这一点，在南京市最为突出。当然，也有负面效果，就是每户都评估无疑会增加项目成本，而且采取被拆迁人投票的方式，会导致候选的评估公司采取不正当手段进行拉票等地下活动。
(六)适当采用强制拆迁效果较明显。
对于强制拆迁问题，虽然国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十七明确规定，拆迁人有申请政府或人民法院强制拆迁的权利，但在实际操作中，因为维护社会稳定等问题，各城市在强拆问题上都比较谨慎。虽然如此，各城市还是坚决按照《条例》授予的权利，依法实施强拆。南京市虽然于2003年出现了被拆迁人翁彪自焚事件，但该市认为只要操作规范、程序合法、标准合理、补偿到位，在“七公开”、“六项制度”的保障下，“应该理直气壮地申请并执行强拆”，并认为“强拆是推进拆迁的一个有效手段，也是最终手段”，从去年起至今
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赢了网s.yingle.com 按新的拆迁政策拆迁1.5万户，区政府接受行政强拆申请约100起，真正执行近40起，比较有效。上海市近几年拆迁强度和规模都比较大，今年上半年就发生强拆约1200户，99%以上是行政强拆，他们认为，“不要因为维稳等社会问题而不敢强拆，因为如果不强拆，被拆迁人也会上访，也会引发社会不稳定问题，所以政府一定要转变观念，坚决依法、依规实施强拆。”杭州市碰到的强拆难题与我市类似，执行起来也比较困难，但也有强拆个案发生。
(七)拆迁中弱势群体的保护政策上有创新。
在拆迁工作中，都会碰到这样那样的困难家庭，按照拆迁补偿标准，肯定不能维持原有的生活状况。四个城市在保护弱势群体问题上，都创新采取了一些的做法来改善弱势群体的生活、居住困难。
厦门市政府印发了《厦门市城市房屋拆迁低收入经济困难家庭认定办法》，界定低收入经济困难家庭为家庭成员人均实际收入低于最低生活保障标准1.5倍的家庭。《厦门市城市房屋拆迁管理条例》第三十一条，规定了对低收入经济困难家庭设定基本保障建筑面积。第三十二条规定被拆迁人属低收入经济困难家庭的，被拆迁房屋是其唯一居住场所，未经析产或者变更房屋租赁关系，且建筑面积小于基本保障面积的，按基本保障面积结合本规定的有关规定给予产权调换、公有房屋安置或者货币补偿;低收入经济困难家庭实行产权调换或者
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赢了网s.yingle.com 公有房屋安置，因安置房平面结构原因造成超面积安置的，被拆迁人或者房屋承租人一次性缴交超面积购房款或者安置分配费确有困难的，应予以缓交或者适当减免。第三十三条规定，中低收入的被拆迁人、房屋承租人申请经济适用房、廉租房，符合条件的，有关部门应当优先安排。
《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定，住宅房屋符合下列情形的，补偿金额的计算分别为：(一)房地产市场评估单价低于所在区位级别拆迁保障单价的，按照拆迁保障单价计算;(二)被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价的(以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准)，拆迁人应当按照该总价对被拆迁人予以补偿。南京市物价局、南京市房产管理局每年定期公布《南京市城市住宅房屋拆迁保障单价标准》。可见，南京市制定了两个最低保障，即最低单价和最低总额，最低单价即所在区位级别拆迁保障单价，由市政府根据区位内的二手房交易市场平均价公布。同时采取最低总额保障，即获得补偿的总价不得低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价。这两个底线的设置可以使原来居住条件较差的弱势群体通过拆迁获得较好的居住条件。同时对于符合条件的“困难户”，还可以提供廉租房，但对于廉租房的审批设置了严格的实质和程序要件，首先要由房改办来确认是否符合申请廉租房的条件，然后登报公示接受社会的监督，公示期满没有异议的才会予以审批。从而避免该项保障权利被滥用，法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 以保证真正困难的人能够获得安置。
上海市从今年9月份起，试行一种全新的安置方式——租赁安置。这种安置方式，适用于经认定的属于民政救济对象、社会孤老、重大手术患者、丧失或部分丧失劳动能力人员及残疾人群、大重病对象等特殊困难的被拆迁家庭。试点阶段的租赁房屋以配套商品房为主，原则上每户租赁一套。被拆迁人与房屋经租机构签订租赁合同后，被拆迁人拿出安置款中的70%作为15年租金和保证金(保证金包括租期内租金上涨补差保证、房屋设施维护及公用事业费保证等)，15年后或继续租赁或买断产权;剩余30%安置款付给被拆迁人，可用于装修或其他用途。租赁安置试点中，以优惠房源承租租赁房的租赁期一般为15年。市场租金由政府权威部门对应时点租赁房屋周边相似物业平均租赁价格确定，优惠租金按市场租金优惠一定比例确定，且远低于市场价。五年后每三年由经租机构根据适用对象的规定重新审核承租人是否仍符合优惠租金条件，同时依据市场租金水平调整租赁房屋的优惠租金单价，优惠比例逐次减少。符合条件的，继续签订租赁合同;不符合条件的，解除租赁关系。承租人租赁期满后可选择购买所承租的房屋，购买办法按租赁期满时政府的规定执行。
(八)被征地拆迁人的社会保障机制较完善。
不降低被征地拆迁人的生活水平，是征地拆迁的原则和目标之一，法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 而这也成为制约工程项目推进、影响社会稳定的一大难题。用安置费用为被征地人员购买商业保险或社会统筹保险，可以使被征地人员在失去土地之后还能获得较为稳定的基本生活保障，减少社会不稳定因素，符合我国社会保障体制改革的方向。
厦门市政府发布了《厦门市被征地人员基本养老保险暂行办法》，总的原则是“政府推动，政策引导，集体扶持，个人参保，财政补贴”，将被征地人员基本养老保险纳入全市基本养老保险管理体系，实施统一管理和运作。被征地人员基本养老保险金按照个人、集体、政府三方共同负担的原则筹集。其中个人缴交部分，先从征地补偿款中的劳力安置补助费支付，不足部分由个人缴交;集体承担部分，由所在村委会的土地补偿费和其他集体收入中列支;区、镇财政应安排一定资金用于被征地人员，特别是困难家庭对象的参保补助。
南京市也充分利用征地补偿安置费将被征地农民逐步纳入城镇居民社会保障体系中。将安置补助费的全部及70%土地补偿费的个人分配额纳入被征地农业人员基本生活保障资金，由被征地农民选择基本生活保障缴费档次，缴纳相应费用，剩余的费用退还给农民个人。这一措施对于解除被征地人员的后顾之忧，促进城乡经济社会协调发展，维护社会安定稳定具有十分重要的意义。
上海市作出规定，不参加社会保障，就不允许在农村进行征地、法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 拆迁。
2001年，浙江省以法规形式将农民纳入最低生活保障范围，建立城乡一体化的低保制度，目前已经建立起以“新五保”(最低生活保障、低保家庭子女免费入学、孤寡老人集中供养、新型合作医疗、征地农民基本生活保障)为内容的农村社会保障体系。建立被征地农民的基本生活保障制度，保障资金由政府、集体和个人共同承担，多渠道筹集。其中，政府承担部分不低于保障资金总额的30%，集体补助部分不低于40%，农民个人承担部分主要从征地安置补偿费中抵交;同时，还按比例从土地出让金中提取一部分，建立被征地农民基本生活保障风险准备金。到2003年，浙江省共筹集被征地农民基本生活保障资金30亿元，有30多万被征地农民参加了基本生活保障，其中10万人已开始领取基本生活保障金。二、四城市征地拆迁经验给我们的启示
这四个城市针对本地区的特点和问题，积极探索，大胆实践，不断创新，形成了具有本地特色的新做法，其中的一些具有共性的东西颇值得我们学习和借鉴。
(一)政策法规完善、补偿标准明确。
通过制定规范性文件来规范征地拆迁的审批程序、资金管理、补偿标准、操作规范、裁决诉讼等，加强了对征地拆迁全过程的管理和
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赢了网s.yingle.com 监督，做到了有法可依、有章可依，较少出现特殊个案特殊处理的情况。同时，根据形势和法律法规的变化，及时修改、完善征地拆迁的政策法规，公布各种需要政府制订的基准价格等数据，做到补偿标准尽可能地接近市场价格。按照“尽量使复杂的问题简单化” 的原则，以便于操作为目的，制订全市统一的补偿标准，不存在一个项目一个标准或者一个业主一个标准的情况，杜绝了因补偿标准不一而形成攀比、造成项目难以推进的情况发生。
而我市广汕路延长线工程、仑头-生物岛隧道工程等项目，因拆迁政策和补偿标准不一而引致被拆迁人相互攀比，拒不配合，严重影响了工程项目征地拆迁工作的顺利推进。被拆迁人怀抱“不患寡而患不均”的思想，钻各项目补偿标准不一的政策性空子，漫天要高价，不仅增大了征地拆迁成本，而且扰乱了拆迁市场，使拆迁补偿标准陷入循环攀比的困境，结果导致拆迁工程不能顺利推进，市政重点建设项目无法按期完成。
(二)制定了完善的集体土地房屋拆迁补偿标准和操作办法。
四城市都结合城市房屋拆迁管理办法和《土地法》等法律，结合城市社会、经济发展状况，制定了比较完善的集体土地房屋拆迁补偿办法和操作办法。如杭州市于1997年就制定了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》，并制订了相关的拆迁政策10件、配套文
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赢了网s.yingle.com 件13件。针对集体经济发展留用地问题，除厦门市还没有着手研究外，其他三个城市都已形成初稿，进入讨论、审批阶段，杭州市更是快人一步，于2005年8月25日由市政府批转了市国土资源局关于加强市区留用地管理的暂行意见，具体指导留用地的划拨、管理工作。
从当前征地拆迁工作的难点、节点问题分析，最大的阻碍是农村集体经济发展留用地问题。经济的高速发展，使广大农民和村集体越来越意识到，一时的货币补偿比起留用土地来说，只是九牛一毛;只有抓住了土地这一不可再生的资源，才能更好地持续发展下去。因此，留用地问题已成为农民和村集体最为关注的征地拆迁补偿问题，这一问题解决不好，村集体与拆迁人“一切免谈”，因此导致了目前城区快捷路新滘南等需征拆农村集体经济用房的地段，基本陷入停滞的困境。因此，要将制订农村集体土地房屋拆迁的规章制度作为明年城建工作的重点之一，早日形成我市集体土地房屋拆迁管理、实施、监督的法律、政策体系，以保障全市征地拆迁工作、特别是农村集体土地上的房屋拆迁工作的顺利进行。
(三)各部门联动、提供综合保障。
四城市开展征地拆迁工作的规范性不仅体现在有完善的法律、政策支持体系上，还体现在前期审批手续严格、健全以及政府各职能部门相互配合、为征地拆迁工作提供综合保障方面。在与四个城市国土
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赢了网s.yingle.com 房管等部门人员交流过程中，当问及是否存在建设项目征地拆迁审批手续尚未办妥前就提前动迁，或红线未出前临时借地而施工后又无法按原状退地情况时，回答是这种情况几乎没有，因为他们认为，这种做法属违法，责任重大，因此都会在相关手续完善后才开始实施。按照现代分工理论，四城市将征地拆迁的直接补偿和间接保障，按照政府职能部门的分工，由职能部门专门负责征地拆迁的补偿和保障工作，如南京市由拆迁办负责全市的拆迁工作，由国土房管部门下属的征地部门负责全市的征地工作，物价部门与国土资源主管部门负责制订统一的补偿标准，由劳动与社保部门负责失地农村的就业、培训和社会保障工作，由民政部门负责被拆迁人中弱势群体的认定和利益保障工作，由市农工办负责农村留用的使用、管理工作，各职能部门分工合作、配合紧密，共同保障和推进征地拆迁工作的顺利推进。
我市的征地拆迁工作，各职能部门也能通力配合、大力支持，但形成合力、齐心联动方面，还存在需要改进和努力的地方，有时甚至出现职能部门政策不
一、相互推诿的现象，严重影响了征地拆迁的进度。对弱势群体的认定和利益保障，更是由拆迁人自行负责处理，保障手段和措施五花八门，难以真正体现保护弱势群体工作的规范化、制度化、科学化、人性化。如何真正实施部门联动、为征地拆迁工作提供综合保障，以及如何切实维护和保障弱势群体的利益，都值得我们大力研究。
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(四)政府积极介入、强拆果断有力。
在交流过程中，这四个城市普遍的观点认为，征地拆迁并非完全的市场行为，政府的支持和配合是建设项目得以如期有序推进的重要因素。因而，这几个城市的政府(包括征地拆迁主管部门)对于征地拆迁的全过程，如制定政策、审核监督、协调指导等，作用尤其明显的是表现在对强拆的态度上。不论是城市房屋还是集体土地房屋拆迁都制定了明确的强拆程序。虽然启动强拆程序的比例不高，但只要有必要启动，政府会给予极大的支持和配合，以此来维护其他已搬迁人和社会公共利益，并保证建设项目工程如期推进。而前文提到的前期工作审查严格，也使得这些城市在遇到钉子户协商不下时，有条件果断启动强拆程序。
第四部分 对我市征地拆迁工作的相关建议
相比之下，我市虽然在征地拆迁工作中也有相应的政策文件和实施细则，但却存在文出多头、互不统一、造成被征地拆迁单位相互攀比影响工作等问题，如目前在仑头-生物岛隧道工程、广汕路扩宽工程，因开发区和市道扩办补偿标准不一，而造成征地拆迁工作难以推进下去的被动局面，此其一。其二，作为全市市政征地拆迁补偿标准和操作细则方面的规范性文件，仅由市建委或开发区、重点建设项目指挥部审批，法律效力明显不够，执行力度自然受损。其三，对于集
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赢了网s.yingle.com 体土地房屋的拆迁问题，还没有全市统一的政策规定，造成集体土地上的征地拆迁工作非常被动，往往成为阻碍工程推进的“瓶颈”问题。其四，政府主管部门在征地拆迁方面的作用不是很明显，存在在补偿程序和标准上过于强调市场化，强拆无力等问题。因而，我市应充分借鉴其他省市的做法，针对征地拆迁的特殊性，转变观念，充分发挥政府及主管部门的职能和作用。具体建议如下：
(一)明确集体土地房屋拆迁安置的主管部门。
根据我市由市国土房管局负责城市房屋拆迁管理工作的现状，为保持征地拆迁管理工作的连贯性，建议市政府进一步明确由市国土房管局负责我市集体土地房屋拆迁管理工作。
(二)制订相关法规政策和实施细则。
1、建议由市国土房管局会同市法制办牵头起草与《广州市城市房屋拆迁管理办法》配套的、操作性强的《广州市城市房屋拆迁实施细则》，对拆迁非住宅的停业补偿、征用国有土地的补偿等制定统一的补偿标准和操作程序，以规范拆迁的全过程。
2、由市国土房管局会同市法制办牵头起草《广州市征用集体所有土地实施办法》、《广州市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》、《广州市集体土地范围内征地拆迁争议解决暂行办法》等行政规章;
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赢了网s.yingle.com 由市国土房管局会同市建委牵头起草《广州市征用集体所有土地房屋拆迁实施细则》，以填补立法空白和指导我市集体土地房屋的拆迁工作。具体办法中应当明确以下问题：
(1)确定集体土地房屋拆迁安置的主管部门;
(2)确定集体土地房屋拆迁安置的程序;
(3)确定集体土地房屋合法面积和权属认定的标准;
(4)确定合适的住房补偿安置方式。
(5)确定解决拆迁纠纷的行政仲裁程序和司法程序。
(三)完善社保和保护弱势群体的特殊政策
市政建设拆迁的目的之一，就是使人民生活条件得到改善和提高，而不是实际上降低其生活标准。以一定比例的补偿安置资金或政府补贴参与社会保障，是解决被征地拆迁人员后顾之忧的必然趋势。尤其是在征用农村集体所有土地时，应一并考虑农民的生活、居住、就业、社保问题和农村集体经济发展问题。国内其他城市如上海市、杭州市已着手建立农民的社会保障体系，在征地拆迁时一并考虑农民的保障
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赢了网s.yingle.com 问题。建议在征用农村集体所有土地时，一并考虑农民的生活、居住、就业、社保问题和农村集体经济发展问题，并尽快批准实施《广州市城市规划区内村集体经济发展用地管理办法》。应尽快出台被征地拆迁人员的社会保障政策，以及关于保护弱势群体的特殊措施，逐步完善社会救助机制，着力解决好特困人员的安居问题、看病难问题、子女上学问题和就业培训问题，而不是完全把这些问题交由项目业主来解决。从而在征地拆迁中真正体现“以人为本、依法拆迁”的宗旨。
(四)充分发挥相关职能部门的作用。
为配合集体土地房屋拆迁工作的开展，有关部门应尽快推进以下工作：
1、加强农村宅基地管理，改革和完善宅基地审批制度。农村村民建住宅，必须符合村庄、集镇规划的安排。结合旧村改造，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省有关政策规定的标准。加强产权产属的管理，农民集体所有的土地，在对集体土地核发使用证的同时，对在宅基地上建造的房屋也按照有关程序进行确权发证。
2、加大集体土地遗留问题的处理力度，尤其是对一户村民拥有多处宅基地的、宅基地超过面积标准的、城镇居民购买宅基地的、违
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赢了网s.yingle.com 法建筑的处理等问题，建议报省有关部门提出具体处理意见。
3、加快推进“城中村”改制工作，利用相关政策最大限度减少财政性投资项目的拆迁费用的额外支出。
4、由市国土房管局制定并公布房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法。
(五)严格前期审批程序。
许多市政建设项目在法律手续不具备的情况下就着手开展征地拆迁工作，如缺乏红线或者根本没有红线，实施征地拆迁时，就不能征用土地，只能采取借用的方式，这造成了难以解决的历史遗留问题。这种情况在我市相当普遍。提早动迁的初衷虽然是因为工期紧、时间急，想提早开展工作，提前完工，但实际上往往事与愿违。因为手续不全，而被征地单位、被拆迁人就以此作为谈判的筹码，往往提出过高的补偿要求，也是因为相关批文的不完备，导致在与被拆迁人协商不成时，无法按照法律法规赋予的裁决、诉讼等手段予以解决，使拆迁工程陷入困境。因而，我市应本着“依法拆迁”的宗旨，确保每一个建设项目各个环节的合法性。
(六)政府应采取必要的强拆程序。
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强拆执行机关往往从维护社会稳定的角度出发，强调保护被拆迁人，使裁决、强拆等政策法规赋予拆迁人解决拆迁纠纷的规定，无法落到实处。从去年到今年9月，我市没有实施一件强拆个案，给拆迁工作带来极大的被动，并使拆迁纠纷和矛盾无法得到妥善和最终的解决，使建设项目因个别“钉子户”阻碍而无法推进或顺利完工，如新光快速路工程《少男少女》杂志社房屋拆迁问题，该案法院判决已生效后，拆迁人多次申请强制执行，但至目前仍未能执行，致使整个工程难以推进。没有强拆作为最终解决手段，被拆迁人往往更加有恃无恐，会在生效裁决已确定的补偿标准上，又提出进一步加价的要求，从而不仅使得拆迁工作久拖不决，而且更加增大了拆迁成本。虽然出于维护社会稳定的愿望是好的，但却是以增加建设项目投资成本、众多已搬迁人无法按时回迁为代价的。因而，政府应转变观念，从建设项目大局出发，果断对影响工程进度的钉子户采取强拆手段，以维护大多数人的合法权益。当然，也并不一定对每一个钉子户都实施强拆，而是由政府有组织有计划地对于严重制约工程进度的钉子户，进行分阶段分区域地实施，或者按单个项目中所有钉子户的一定比例实施强拆，从而起到以点带面的示范效应。
第五部分 结 语
通过此次调研，对我市征地拆迁政策法规的现状、存在问题以及
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赢了网s.yingle.com 其他城市的先进经验和做法都有了更为全面、深入和具体的了解。调研结束后，在市建委的组织协调下，召开了专题研讨会，形成了《关于制订我市征地拆迁行业相关法规政策的建议方案》，针对目前我市征地拆迁中存在的突出问题，初步明确了拟制定的规章政策名称、制订目的、制订原则、要点，并落实了具体负责起草的单位和完成时间。同时上报凌伟宪常务副市长，希望能够以市政府名义召开征地拆迁法规政策制订工作会议。
目前，相关部门已经行动起来，开始了一些规范性文件的起草工作，并已初步形成了相关草案。比如市建委草拟了《广州市市政重点项目绿色通道审批及目标责任考核(暂行)办法》、《广州市农村村民住宅建设指引》，市国土房管局与道扩办分别草拟了《广州市集体土地房屋拆迁管理办法》，市拆迁办草拟了《广州市征收集体土地房屋拆迁补偿复建安置标准若干规定》，市劳动社保局草拟了《广州市农村经济发展留用地审批管理暂行办法》、《广州市征收集体土地村民社会保障暂行办法》，这些草案目前都在进一步讨论和征求意见中;还有一部分如《广州市城市房屋拆迁实施细则》、《广州市征收集体土地村民培训就业暂行办法》正在草拟之中，《广州市市政工程建设管线迁改管理办法》的制订和草拟目前还在调研过程之中。这些工作对于优化城建重点项目报批流程、统一全市征收集体土地操作程序和补偿标准，填补我市集体土地房屋拆迁的法规政策空白，对于解决失地农民的基本生活及保障问题，对于解决目前我市征地拆迁工作中的燃眉之急，法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 以及最终实现我市征地拆迁行业的制度化和规范化具有很大的推动作用。
来源：（政府投资项目征地拆迁政策法规http://s.yingle.com/cq/463199.html）征地拆迁.相关法律知识
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第二篇：拆迁政策法规（推荐）
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。------这就是法律根据。也就是，在180天内我们应该向法院诉讼，让拆迁方拿出这些东西，拿不出，拆迁方就是违法，就要承担败诉结果。实践中，政府的拆迁行为一般不会撤销，也就是不会败诉，法院顶多会判：为了不使公共利益受影响，指出这拆迁的瑕疵，而不撤销。有瑕疵就很难再强拆了。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征求公众意见是政府机关制定有效征收补偿方案的必要程序，没有经过征求公众意见法定程序的征收补偿方案，不能认为对被征收人作出了合法安置补偿的决定。
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。也就是说对于棚户区改造征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，市、县级人民政府应当组织听证会。这里的多数，一般应是超过总数的百分之五十以上的被征收人，此时组织听证会是必经法律程序。
第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即市、县级人民政府作出房屋征收决定之前，一是进行社会稳定风险评估是前置必备的法定程序。现实实践中，很多地方存在房屋征收决定作出之前，并未进行社会稳定风险评估。二是征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。也就是说在市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金须足额到位，并做到专户存储和专款专用。需要提醒大家的是，在棚户区改造项目的房屋征收决定作出之前，被征收户的征收补偿资金须要足额到位，很多时候这也是大家最容易忽略的地方。
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。棚户区改造项目的房屋征收决定作出后应当及时公告，公告中须载明该项目征收补偿方案，告知被征收人享有行政复议和行政诉讼权。这里，告知行政诉讼权，不仅应告知受诉人民法院名称，还应告知起诉期限。若未告知起诉期限和诉权的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，行政相对人的起诉期限为自知道或应当知道该房屋征收决定内容之日起一年。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条 第三款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”棚户区改造中，被征收人可以选择在改建地段进行房屋产权调换，市、县级人民政府按照规定应提供改建地段或就近地段房屋
第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知
二、优化规划布局：完善安置住房选点布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，安排在交通便利、配套设施齐全地段;
我们的法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
“公平补偿”，需要体现以下要素：
一、房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条的规定。该条规定在实践中所应体现出来的表现是：对于房屋征收决定、补偿决定等相关重大决策问题都需要征询多方面的意见，保障被征收人的意见权、监督权等；还有在整个征收拆迁过程中，征收方必须严格按照法律规定的程序要求开展。如果有违法违规的行政操作侵害了被征收人利益，也必须保障被征收人法律救济途径的通畅可靠，比如复议、诉讼等；再者，对于征收拆迁的最终补偿结果，也应保证全方位公开。也就是最后对被征收人的补偿利益要经得起各方面的拷问和审查。
二、搬迁后提高或者保持现有的生活水平
什么是公平合理的补偿？简单点说就是至少要保证土地房屋被征收拆迁之后，所得到的补偿足以保证生活水平不降低、居住条件有改善、长远生计有保障的才是公平合理的补偿。对此，《土地管理法》第四十七条规定：依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。在以往政府文件中也都明确提出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。根据该条例可以明确，你的现有生活水准是衡量拆迁补偿价款的标准。搬迁不能降低你的生活水准。如果降低了，是有违公平、公正的。被拆迁人可以据此进行法律维权或者协商来提高补偿价格。
三、合理是指一定要先补偿后搬迁，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，明确了征收房屋应先补偿后搬迁的原则。目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。因此，被征收人一定要坚持先拿到协议约定的补偿费用后再搬迁，要不然后期很可能会出现问题。这也是造成最终的拆迁补偿价格偏低或者不合理的一个缘由。但是在现实拆迁中，因为种种原因，被征收人主动或是被动搬迁后也还没有拿到补偿款的情况普遍存在，这就给了征收拆迁方一个很好的压价手段。所以，提醒广大被征收户，一定要坚守先补偿后搬迁的原则，才能保障最后补偿价款的合理性。
核心诉求有三点
1、要求参与制定这块土地的规划设计，不合理的就要改，国家给人民建的，人民有权监督。回迁再难也要谈，因为我们只有谈回迁，才能知道他们错在哪？违法在哪？只有谈他们的错与违法，才能为我们的无证房补房本确权，才能让他们迷途醒目，用法律来给正义背书，给我们应该给的一切。
2、无证房补办房本再谈赔偿，房权即人权，同房同权。
3、不能低于周边最近地段新建商品房，国家给这段文字的定义是，如果今天拆了你的房，那么，给你赔付的就是要你能够在今天买得起你身边最近的新建的商品房。
安置房从法律上有几个问题：
1、无证房，没有质量备案手续等；
2、产权不明晰，期房，产权还在建筑公司手里，这样就有了《合同法》286条款的规定。准现房，产权在开发公司手里
3、现房，不能立刻办证，还属于产权待定的阶段。而我们给拆迁办置换的房子，都是有证的现房。这不符合公平原则。
新宋风公司与国开行之间的贷款签约就是标准的商业行为！这也是充分证据之一！公司与银行贷款，不是商业行为是什么？让他们向1400多户公民做出回答！
建业东京梦华，是河南省及开封市的重点项目，总占地面积约1200亩，建筑面积约100万平方米，占开封市老城区近十分之一，总投资超过60亿。建业东京梦华西至开封西城墙、东至开封大坑沿街、青云街，北起清明上河园，南至包公湖，水系河道将龙亭湖、包公湖蜿蜒贯通。
新的行政诉讼法司法解释发布后你还敢不走司法途径而去上访吗？
导读：《行政诉讼法》第四十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。
法释〔2018〕1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条第一款规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。
一、对拟定的征收补偿方案不满的救济时间
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”
因此，如果您对拟定的征收补偿方案存在异议、意见，应当在征求公众意见的时间内及时提出，避免因为错过时间而使自己利益受损。
二、对征收决定公告不满的救济时间
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”
因此，依据上述法律法规，如果您对征收决定公告存在异议应当通过申请行政复议，或者提起行政诉讼的方式维权。
《行政诉讼法》第四十五条规定“公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。”第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”
《行政复议法》第九条规定“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。” 因此，一般而言，当事人应当自收到征收决定之日起六十日内提出复议申请，或是自收到征收决定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼；当事人对复议决定有异议的，可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
三、对房地产价值评估不满的救济时间
《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”
因此，根据上述法律法规，对被征收房屋价值评估不满进行救济有时间限制要求：
1.对评估报告有疑问的，您需要在收到评估报告之日起10日内，向此房地产价格评估机构申请复核评估。
2.您若对房地产价格评估机构的复核结果仍存在异议，应当在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
2、如果在向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定后，仍存在异议的，可以申请行政复议，或是提起行政诉讼。如上文所述，应当自收到鉴定之日起六十日内提出复议申请，或是自收到鉴定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼；当事人对复议决定有异议的，可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
四、对补偿决定不满的救济时间
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。
因此，按照上文所述，如果对补偿决定不服的。当事人应当自收到补偿决定之日起六十日内提出复议申请，或是自收到补偿决定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼；当事人对复议决定有异议的，可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
五、遭遇违法强拆的救济时间
根据《行政诉讼法》规定，被征收人遇到违法强拆的维权期限是自知道违法强拆之日起6个月。在2018年2月8日之前，如果未告知诉权的情况下，被征收人的维权期限是2年。但在2018年2月8日，最高法发布了最新的《行政诉讼法》司法解释，即法释〔2018〕1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释，将未告知诉权的情况下的维权期限缩短为1年。根据新法优于旧法，之后未告知诉讼的维权期限将变成1年。
综上，以上的维权期限被征收人一定要掌握，过了维权期限就不能再提异议、意见、复议、诉讼等！并且，根据法律规定上访并不能让诉讼时效中止、中断，因此，被征收人要及时拿起法律武器维护自己的合法权益，尤其是新《行政诉讼法》司法解释发布后，将维权期限又缩短了1年，更是时间紧迫！在此再次提醒一下广大被征收人，上访并不能解决大家的问题，这并不是小编自己胡乱说的，有很多被征收人咨询小编的时候都说上访只会“踢皮球”，并不能解决问题，更有些咨询的人因上访而丧失的维权期限，得到的确是让走司法途径解决，但那是真的已经为时已晚，早已错过了维权时间。法律维权也是有期限的，用一句来说“法律不保护在权利上睡觉的人”。谨记！谨记！谨记！
第三篇：项目征地拆迁工作总结
项目征地拆迁工作总结
为快速推进工业园区内复烤厂异地搬迁项目、以晴生活区项目、汽车城及湄潭机动车驾驶考试中心等项目的落地建设，根据工业园区征地拆迁工作的需要；于5月9日抽到工业园区项目征地拆迁办参与工业园区入园项目的征地拆迁工作。就这两个多月的项目征地拆迁工作及个人认识作如下总结：
一、项目征地拆迁工作的认识
项目征地拆迁工作是关系工业园区快速发展推进工作的重要保障，也是关系到群众切身利益的大事；对地方经济的发展起着举足轻重性作用。项目征地拆迁工作也是动员群众推进项目建设的群众性工作，在工作中坚持努力保质保量完成项目的征地拆迁任务，维护好群众切身利益作为工作的出发点。在群众面前坚持公平、公正、按章办事为原则，把群众对项目征地拆迁工作高不高兴、满不满意作为自己的工作行动指南，深入群众、了解群众所望作为开展工作的法宝。
二、项目征地拆迁工作流程
首先，熟悉环境；对园区及所需征地拆迁项目的地理位置、涉及面积、需搬迁农户等基本情况进行了解为后期工作开展做准备。其次，努力认真学习业务知识；由于此项工作是自己的一项新工作缺乏工作经验，为快速进入工作我业余时间向网络收集相关知识、从有关项目征地拆迁工作方案及向身边老同志虚心学习为项目征地拆迁工作打下业务知识基础。
其三，深入群众、了解群众；进入这项工作以来，我充分发挥自己以前的群众工作经验，主动跟领导、老同事走村入户倾听群众对园区项目征地拆迁工作的想法建议及存在的问题进行收集汇总分析，把它作为自己工作的信息指南。
三、项目征地拆迁工作新成效
首先，业务知识的拓展；在项目的征地拆迁工作中对自己的人生阅历有了新的的认识，拓展了自己的业务新知识。其次，丰富了群众工作经验；经过这次深入群众、了解群众工作，自己对群众工作有了进一步的认识与实践基础。
其三，项目征地拆迁工作新实践；在领导和老同事的带领下参与复烤厂异地搬迁、以晴生活区、机动车驾驶考试中心、汽车城等项目内的土地测量、房屋丈量、林木的清点及协议的签订工作。
四、项目征地拆迁工作中存在的不足
第一，业务知识掌握不熟练；由于自己以前缺乏相关的工作经验，参加项目征地拆迁工作时间短致使自己对该项工作业务知识掌握不熟练。第二，群众工作处理经验缺乏；群众工作是一项关系社会和谐稳定基础，也是关系项目是否顺利建设及经济发展的重要保障。虽然自己对群众工作有了一定的实践基础；但是对于处理错综复杂的群众关系经验缺乏。
第三，工作不够统筹兼顾；因入园急需开工项目多占地面积大涉及拆迁户数多林木清点工作量大；把过多的精力和时间集中到项目征地拆迁工作中，对投资商贸处的工作精力投入过少。
最后，经过这次在项目征地拆迁工作中存在的不足，自己将在以后的工作中进一步改进完善，总结经验为自己以后的工作作参考和借鉴。
第四篇：高速公路项目征地拆迁框架协议
高速公路项目征地拆迁框架协议
（段）
甲方：（以下简称甲方）乙方： 人民政府（以下简称乙方）
为了确保 高速公路项目征地拆迁工作的顺利实施，依据•中华人民共和国土地管理法‣、•四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅†关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见‡的通知‣（川办函„2008‟73号）及•四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复‣（川府函„2008‟88号）等相关文件规定，按照“依法征地、足额补偿、据实支付”的原则，经甲、乙双方充分协商并达成一致，形成以下征地拆迁工作协议：
一、总体原则
乙方是本辖区内土地征收的法定主体，乙方必须依据征地拆迁的相关法律、法规，在保障被征地拆迁对象合法权益的前提下，最大限度控制投资成本，降低征地拆迁费用。甲方负责做好征地拆迁的配合工作，并负责落实征地拆迁的相关费用。双方本着相互支持的原则，依法、依规、合理的完成成绵高速公路复线的征地拆迁工作，确保工程建设的顺利实施。
二、组织机构
为了加强征地拆迁工作的领导、确保征地拆迁工作的顺利实施，乙
方成立 高速公路项目征地拆迁指挥部（或领导小组），负责 高速公路项目成都市境内（段）的征地拆迁等工作。
三、征地拆迁范围及数量
1、征收土地的范围是指依法批准的建设性永久用地（含变更设计增加的用地），包括征收农村集体农用地、建设用地、未利用地、国有土地等。
2、征收土地的数量，按设计单位提供的经规划部门批准并取得建设用地规划许可证的征地红线图，并经勘测定界确定的征地界（征地红线）实施，具体征地数量以实际的征地面积为准。
3、拆迁房屋及构筑物的范围是指征地红线内的房屋及受本项目影响涉及的征地红线外的经双方现场踏勘后确认无法居住的房屋或对其安全使用等有影响的构筑物。
四、征地拆迁补偿费
1、先期征地拆迁补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费及征地拆迁工作经费等费用，暂按 万元/亩先行预付，按政策标准具实确定该部份最终费用。各县（市、区）人民政府可根据当地征地拆迁补偿标准和管理办法制定征地拆迁实施细则。
2、房屋安置及人员社保费用，由甲乙双方另行协商按有关政策规定确定。
3、总费用：实际发生的先期征地拆迁补偿费与后期双方确定的房屋安置、社保费用之和。除去先期预付款差额部门按后期补充协议约定落实和支付。
4、征地拆迁工作经费，按 元/亩包干计算。
5、受本项目影响涉及的征地红线外的边角地、夹心地、房屋的拆迁在建设期间按川府函[2008]88号文件标准执行；建设期满，经甲、乙、双方及户主现场踏勘并确认为无法耕种或使用后按征地补偿标准进行补偿，由甲方支付费用。
6、若本协议执行的征地拆迁政策变化，则按新政策执行征地拆迁补偿标准。
五、税费缴纳原则
高速公路复线成都市境内（段）的征地拆迁需要缴纳的国家和地方税费由甲方支付。
六、其他费用
1、征收土地的测绘、规划、报件、公证、评估等费用按国家相关规定由甲方（或甲方委托的单位）支付。
2、临时用地和取、弃土场用地，由施工单位向国土部门申请办理有关手续，并报上级国土部门批准或备案。补偿标准按省、市相关文件进行补偿，费用由工程所在标段的施工单位，按实际使用年限支付租地费用，该费用支付给土地集体经济组织或承包经营者。
3、临时用地和取、弃土场用地预收复垦费 元/亩，施工单位在办理用地手续时一次性缴纳给乙方，施工单位必须按相关部门拟定的土地复垦方案实施，如达不到复耕标准的纳入征地范围，征地补偿标准参照•四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅†关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见‡的通知‣（川办函[2008]73号）执行，其费用由甲方另行支付。
七、双方职责
（一）甲方
1、配合乙方并派员参加征收土地的测量并对测量数据进行审核和确认，对地上附着物的数量及按土地性质分类的数量进行确认。
2、按项目建设目标的计划安排及时向乙方提供施工进度计划表，配合乙方制定征拆计划。
3、负责向乙方提供该项目与实地放桩一致的用地红线图（甲方盖章确认）及坐标等有关数据，负责建设征地界限的界定和数量的核定工作，对乙方提供的文书、图纸资料、征地拆迁数量及交地手续进行确认。
4、协调设计、施工单位协助乙方做好征地拆迁工作。
5、负责组织征地范围内的“三电”及管线（农户自身所有的由乙方负责）、道路、水渠等迁改，并支付相关费用。
6、负责审核变更设计的征地拆迁资料，会同乙方现场踏勘并确认征地拆迁数量。
7、配合乙方协调施工单位进场施工，并协调、督促施工单位按要求办理临时用地的有关手续及交纳相关临时用地费用。
8、根据乙方提供的征地拆迁资料按时拨付征地拆迁款及工作经费。
9、负责委托具有土地勘测资质的单位完成土地勘测工作，其费用由甲方与勘测单位另行约定。
10、协同委托具有评估城镇房屋、企事业单位资质的中介机构完成征地范围内国有土地及房屋拆迁的评估工作，并支付相关费用。
11、协同乙方配合施工单位做好临时用地和取、弃土场的协调工作。
（二）乙方
1、负责行政区域内征地拆迁的全面组织实施。
2、负责签订征地拆迁补偿安置协议，支付征地拆迁补偿款，按约定的期限将土地交付甲方使用。
3、按批次向甲方上报拆迁补偿进度、完成情况、被拆迁户各类结构房屋详细数量等相关资料。
4、确定专人负责实施征地拆迁工作范围内的日常工作，及时处理征地拆迁实施过程中出现的阻工及影响工程建设等问题，为项目建设创造良好的外部环境。
5、做好征地范围内农户自身所有的“三电”及管线拆除补偿，配合甲方做好道路、水渠等迁改的协调工作。
6、按批次向甲方提供资金使用统计表、征地拆迁用款计划，同时出具同等数额的有效票据和资料给甲方。
7、配合施工单位做好临时用地的协调工作。
8、协同甲方配合施工单位做好取、弃土场的协调工作及料场的选址工作。
9、组织用地所属辖区开展用地拆迁的宣传、动员，快速、高效地完成本项目的征地拆迁工作。
10、保障被征地农民的合法权益，确保稳定。
八、实施进度目标
本框架协议签定后，甲方向乙拨付征地拆迁资金之日起，对项目涉及的集体土地乙方原则上两月内完成交地60%，地，双方根据具体情况另行协商交地时间。
九、资金的拨付
1、先期征地拆迁补偿费：甲方暂按 万元/亩预付征地拆迁补偿费，本协议自双方签字盖章之日起3个工作日内，甲方拨付人民币 万元（大写）整到乙方为该项目设立的资金专户。
2、工作经费：按 万元/亩包干计，在先期征地拆迁补偿费中列支。
3、征地拆迁补偿费依据本协议、后期补充协议及川府函[2008]247号文件进行结算，并经审计部门审计。
（二）资金管理
1、征地拆迁补偿费用必须开设专门帐户，报甲方核备，确保专款专用，严禁以任何理由截留、挪用。甲方有权对征地拆迁资金的使用情况进行检查和监督。
2、甲方拨付的先期征地拆迁补偿费应首先用于支付被拆迁人的青苗费、地上附着物补偿费及房屋拆迁补偿补偿费等，按实征地拆迁数量和补偿标准确定的相关费用支付给被征拆对象。
十、其他事项
1、建设施工中的临时用地，甲方督促施工单位负责向当地国土部门依法办理。
2、本协议签订后，征地范围内的违法、违规抢栽、抢种的青苗、林木等和抢建的各类建（构）筑物不予补偿，并由乙方限期清理、拆除。
3、本协议未尽事宜，可协商签订补充协议。其与本协议具有同等的法律效力。
4、本协议双方共同遵守，如有争议，双方协商解决，协商不能达成共识，申请上级政府或上级有关部门协调解决。
5、本协议一式十份，甲、乙双方各执五份。本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。
甲方：
负责人签字：
帐户名称：
银行帐号：
开户银行：
乙方：
负责人签字： 帐户名称： 银行帐号： 开户银行： 签约地点： 签定时间：
第五篇：浅谈项目征地拆迁策略与技巧
浅谈项目征地拆迁策略与技巧
曾有位政府官员讲：“过去天下第一难的工作是计划生育和向农民催要各种提留款,现在是征地和拆迁”。不管如何难的工作,总得有人干。当前,我们企业规模迅速扩大,项目任务艰巨,项目上场面临的第一件事就是征地拆迁，本人近二十年在施工一线做征地拆迁相关工作,积累一定工作经验,现对征地拆迁工作进行系统的总结，与各项目同仁共同探讨与学习,目的是少走弯路，推进工作，为企业的顺利发展贡献力量。
一、征地拆迁对在建项目的顺利进行起着至关重要的作用 征地拆迁是基本建设的前沿性基础工作。施工未动，征地先行。征地拆迁是否顺利关系到在建项目的速度和工期，直接影响施工单位的效益和信誉，严重影响到社会的稳定。国家“十二五”期间，每年用于铁路建设约7000亿人民币。如果中标揽到工程，征地拆迁将是实现节点目标的重头戏。根据这几年的经验，没有一个项目业主会因征地拆迁和图纸供应滞后而顺延和推迟工期。因此在征地拆迁工作中必须坚持以我为主，用技巧和策略快速推进，以高效率、快节奏、多种思维的方式来加快征地拆迁进度。其资料是否完整详实还将影响到竣工移交和项目审计,因此说征地拆迁对项目的顺利进行起着至关重要的作用一点也不为过。
二、严格依法用地，为施工的顺利进行创造条件
征地拆迁工作是一项繁琐的系统工程，它不仅关系到项目速度和节点工期，而且涉及到沿线被征地群众的根本利益和持续发展问题，尤其是农村实行第二轮土地承包以后，土地一旦被征用，现有土地资源要重新调整和划分，工作难度加大。其次是在人均耕地不足0.4亩的情况下，土地一旦被征用，涉及到农民的再就业、低保等一系列社会问题，因此要求从事征地拆迁的同志：一是要熟悉农村工作；二是要具有一定政策理论水平，以及相关的法律知识和一定涉外活动能力，反应敏捷，思路清晰；三是要具备“特别能吃苦，特别能奉献，特别能受委屈”的精神。因为我们从事的工作自始至终都是在求别人的，要学会什么话都得听，什么气都得受，做好“练气功”的思想准备，只有练好气功，做好吃苦准备，才能承担起天下第一难的工作；四是配备一名技术干部。技术干部不在多，但必须要有，而且管用才行。随着社会的进步和农村普法工作的深入，中央对农村、农民工作的重视，农民群众运用法律武器保护自己的合法权益，已在广大农村蔚然成风。这是社会进步的表现，过去那种靠行政命令强行征拆的做法已经行不通，必须依法征拆、和谐征拆、按规操作，才能确保征拆工作有序推进，为施工创造更多空间和良好的外部环境。征地拆迁所涉及法律法规有：《土地管理法》、《森林保护法》、《水土保持法》、《矿产资源法》及地方政府颁布的行政法规和条例，所有这些法规都是征地拆迁过程中必须严格遵守和执行的。如果法律意识谈薄，必将违规操作，违规操作所带来的后果是误时误事，该拆的拆不了，该迁的迁不走，该划拨的土地不能及时划拨，进度上不去，业主不满意。所以在开工之前一定要加强这方面学习和培训，选好人，然后进行必要的培训后再上岗，工作期间必须严格按法律规定的程序办事，注意政策和策略，紧紧依靠当地政府出面做好群众协调和疏导工作，按照施工的轻、重、缓、急逐步推进，确保征地拆迁的有序进行，为施工创造良好的外部环境。
三、严格操作程序是保证征地稳步有序推进的基础 铁路工程用地分为两大类四小项：临时用地、征地（红线用地）、弃碴和取土用地、回收地。
1、临时用地： 凡是服务于主体施工，不在设计范围以内的都属于临时用地。此类用地工程中标上场以后第一步就会涉及到，如拌合站、施工便道、生产生活设施用地都属临时用地范畴，此地的费用在包干费用中，属施工单位按使用年限签订临时用地协议自行支付，使用结束后进行复垦交回原单位或土地承包人。临时用地在上场后按照规划和工期要求，首先对方案进行认真优化和比选，严格按照“方便施工、节约用地、少占或不占耕地”的原则进行掌握；方案确定后，向当地国土资源部门写临时用地报告并附草图，由国土资源局组织乡镇政府和所在村组进行丈量登记后，签订《临时用地协议》，方可使用。一般临时用地期限按国土资源部门的规定是两年为一个周期，两年使用结束后，如继续使用可根据工程需要顺延合同并支付相应费用。工程结束后尽快组织复垦移交，防止出现节外生枝。选择此类用地时切记两个不能选：一是不能选地势较低的河沟地带，防止季节性洪水造成不必要损失；二是不能选择容易垮塌引发泥石流和坍塌落石山体下，以防落石和山体坍塌造成损失。便道选择既要考虑出行施工方便、安全，又要考虑经济适用节约投资，少占耕地便于复垦移交。尽量不要选择穿越村镇，避免受制于人。
2、征地（红线用地）
指的是设计范围以内的用地，工程完成后作为固定资产移交给铁路运营单位的用地，都属于永久性征地范畴。此类用地征用的程序要求非常严格，概括的讲以建设单位经审查下发的正式征地图为依据，经过认真计算填制《铁路用地界桩表》地验交-5和建交-7，后附用地申请报告和设计图纸，上报所在县市土地主管部门。此项工作完成后，由施工单位测量班按照图纸测量放线，埋设临时界桩，等待国土部门按照我们上报的资料进行勘测定界，勘测结果和我们上报的界桩表及设计图纸数量一致时，地方国土部门才可到现场进入实际丈量操作。在实际丈量操作过程中，施工单位只负责以村为单位大宗地块的确认，不负责逐户分配丈量，因为国土资源局按照图纸勘测定界用的测量仪器和水平投影计算面积，逐户丈量采取人工操作，最后出来的数据大大超过设计面积。因此逐户丈量由国土资源局、乡镇政府、村干部和土地承包人按照本村设计征用土地的总面积分配到每一户。现场我们只要完善好《铁路建设项目征地、拆迁补偿费清册》地验交-4填写和签字盖章手续就行了，这是将来移交的重要凭据和被征地群众补偿的重要依据，也是接受各级审计的重要资料。因此一定要认真填写，数字不能有任何涂改，防止扯皮和秋后算账。此项工作完成后就等于地方政府把地已经交给你，要立即组织开挖界沟，推掉地面上青苗，防止节外生枝。关于征地的推进计划要按照项目部施组安排，分轻重缓急逐步推进，先征用重点控制性工程的用地，稳步推进，切忌忙中出乱、乱中出错。
（1）、弃碴和取土场用地
是指的在设计范围内，工程结束后进行复垦移交给当地政府用于隧道弃碴和路基填筑取土用地。此类用地虽然进入设计范围，但随意性相对较大，一般由施工单位进场后自行选择较为合适的位置，报设计单位认可后出图征用，选择条件是：（1）方便施工。（2）不占耕地。（3）便于复垦和移交。补偿是按照临时用地的补偿单价进行补偿，费用由政府或建设单位承担。这类用地按照实际的弃碴和取土量，不要一次征够，留有一定富余量弥补其他用地的不足。
（2）、回收地
是指的既有线在建设时已经征用，长期闲置，农民自行耕地的，本次建设需收回的土地属于回收地。怎么判断是回收地呢？一是设计单位提供用地图已经注明；二是到路局内查阅地籍资料。一般离既有线较远，不涉及回收地的问题，距离在30米以内可能涉及到回收地，应引起注意，建设单位就会提示掌握此类用地。此类用地的补偿标准以建设单位和当地政府确定下达的补偿标准执行，由地方政府或建设单位承担。
四、坚持正确的拆迁方法，为主体工程顺利进行争取更多的时间和空间
拆迁是指在红线范围内，影响正线施工需要拆除的建筑物、构筑物和地面附着物。征地红线划定后，由施工单位会同当地土管部门、设计、监理和产权个人对界内的建筑物、构筑物按质量级别进行丈量登记，填写《铁路建设项目征地、拆迁补偿费清册》地验交-4和《铁路建设用地、青苗及拆迁建筑物补偿费清册》建交-6，由县市国土部门、乡镇人民政府和村委会签字盖章确认，户主和产权单位签字盖章，作为以后的补偿依据。居民个人的具体的补偿标准按照当地下发补偿标准执行；企业和国有资产按照由当地行政主管单位和建设单位委托的资产评估单位评估后的标准进行补偿。在进行此项工作时，注意现场丈量登记一定要清楚，后续表格制作、各方签字一定同步进行。此项工作完成后要督促拆迁主体单位在规定时间内完成拆迁。迁改是影响正线施工的地下管线、公路改移和“三电”迁改工程，这一类工程属于在设计范围以内，由专业施工单位承担完成，土建施工单位主要做好现场配合，特别是地下隐蔽管线一定调查清楚，确保一次迁改到位，防止二次迁改或者出现问题后临时抱佛脚，施工受影响，一时半会又迁改不了，影响施工进度。
在拆迁过程中，作为项目部或分部拆迁人员一定要做到“三清一有数”，拆迁数量清、产权单位清、分布地点清、做到轻重缓急，哪些急拆，哪些缓拆心中有数。在征拆具体过程中学会交朋友，说服建设单位、各级政府做到以下几点：
一是说服建设单位，要把节点工期目标变为地方政府和施工单位的共同行动，三方协作互动，才能做到强力推进，不要搞成皇帝不急太监急，必须上下联动共同推进。
二是要引导各级政府明白拆迁的责任主体是各级政府，施工单位紧紧依靠政府，全力配合政府来完成建设项目中的拆迁工作。
三是说服政府在配备干部时一定要配备一名德高望重，在当地说话办事一言九鼎的老同志来承担此项重任。如果这个想法得以实现，可以起到事半功倍的效果，政府省心，我们省心。
四是坚持正确政策导向，克服“合法建筑和违法建筑一样补偿”、“先拆和后拆一个样，当钉子户得实惠”的两个误区。
五是坚持正确舆论导向和拆迁方法，做到宣传教育和普法先行，媒体配合、公开报道、舆论引导、规范运作、公开透明、和谐拆迁、周密组织、合力推进。
六是强拆是不得已而为之，主要是由政府组织我们配合，要选准难点，精心组织，精心策划，一气呵成。强调决不能出现亡人。有条件可以邀请新闻媒体了解拆迁整个过程，客观公正的进行跟踪报道，因为强拆公众比较关注，新闻媒体早介入比晚介入好，早介入一旦有事，我们会更主动些。
五、掌握排查化解各类矛盾，共创施工建设大环境 施工过程中常见的矛盾是群众性和个体性阻工，表现的形式有以下几种：
1、对补偿标准以及拆迁房屋质量认证不满意而引发阻工。处理这一类矛盾要紧紧依靠当地政府，因为补偿标准是政府制定的，房屋质量认证责任主体也是政府，群众遇到此类问题时没人管，他们就阻工堵路，施工单位在协调无效时，积极主动的和政府沟通情况，反馈信息，由他们出面协调解决为上策。
2、使用地方乡村通道收取费用问题而引发的阻工。这一类阻工一般是村干部幕后操作进行群体性阻工。处理这一类矛盾一是要看省、部纪要是怎么规定的，如果省、部纪要没有明确规定，要抓住主要矛盾，依靠村干部做好疏导工作，实在不行就交费，但起草好一个《道路使用协议》非常重要，达到既少交钱又制约对方阻工的目的。
3、施工爆破扰民和房屋受损补偿引发的阻工。这一类阻工大部分发生在桥涵及路基施工地段，而且属于群体性较多，公众关注，难于处理。一是接到投诉后主动入户察看，判定是属于自然沉降性裂纹，还是受爆破震动性裂纹。采取贴纸条进行观察的办法，等爆破施工结束后一次性处理，而且要和当地政府沟通协商达成共识后作出承诺，做到守信于民。所有爆破施工结束，根据受损程度，请有资质鉴定机构进行鉴定补偿，防止矛盾扩大，出现群体性阻工。
4、施工扬尘和施工噪音处理不好都可能引发阻工。处理这些矛盾时，一是靠我们平时注意文明施工，尽量做到少扰民或不扰民；二是出现问题后要早发现、早治理，防止问题积少成多，引发大的矛盾，尤其是少数民族居住地区更要引起重视。
5、铁路施工过程对植被破坏是一个由破坏到竣工后恢复的良性循环过程。沿线群众往往只看到建设初期原有的地貌被毁坏后给生产生活带来了短时不方便，随着工程逐步推进被毁设施的恢复和完善，群众由不理解到理解会逐渐转变看法。这一点一定要加强宣传教育的力度，如果出现阻工，要积极稳妥的处理好这类矛盾。
6、根据多年的经验，征地拆迁工作的普遍规律是一易两难两个高发期。施工进场容易，甚至有时不谈条件都表示热烈欢迎，等到进场后再慢慢秋后算账。两难是现场协调难，乡村两级推诿扯皮，甚至以维护群众利益为由，加大费用砝码。二难是现场处理难，不达目的不罢休，最后以施工单位付出较高代价为结局。可以说在国家基本建设工程建设环境中，施工单位属弱势群体。“两高”一是指在施工形成大干时也是群体阻工事件的高发期，二是队伍撤场时也是群体事件的高发期。处理消化这些矛盾以确保正常施工和队伍最后撤场顺利为原则，做好工作，确保我管区之后不出现大的群体性事件引发不良后果为目的。在整个施工过程中要注意保持好和各级政府之间良好合作关系，千万不要有工程后期用处不大的思想，要知道我们竣工资料、竣工图，区（县）、乡、村三级都要签字盖章，临时用地和弃土场最后要移交他们，这些工作进展不顺，中间环节出现问题，直接影响移交和结案表的签认，这些手续办不好，建设单位就不会给你办结算手续，你的质保金就要不回来，一定要高度重视。
六、节约用地，方案优化是关键
我国地大物博，人口众多，但适用农作物生长的土地十分有限。根据有关资料，我国现有耕地19.51亿亩，园地1.5亿亩，林地34.14亿亩，牧草地39.31亿亩，居民点及工矿用地3.61亿亩，交通用地0.82亿亩，其余为未利用地。人均耕地1.59亩。全国有666县人均耕地不足0.8亩，其中463个县人均耕地不足0.5亩。在有限地中，有灌溉设施的保收田仅占耕地总量的39.8%，坡度大于25度的耕地9100万亩，占全国耕地的5%。这就是说节约土地已经到了刻不容缓的地步。铁路建设如何节约用地？笔者认为：优化方案是关键，节约用地是目的。无论是临时用地或取（弃）土用地都存在方案的优化，通过优化方案达到节约用地。临时用地包含生产和生活设施，是服务于主体工程的临时工程。队伍进场之前，要组织相关人员按照投标文件，结合管区的地形特点，本着“方便施工，科学合理，节约用地”的原则，详细编制用地计划并绘制草图，尔后进行细化和优化，最后报批。宝兰二线宝天段原是修建三条宽4.5米，累计1.2公里的施工便道，最后经过优化方案，利用渭河天然滩涂投入少量劳力修建临时便道仅200米就满足主体工程的施工需要，节约土地6.75亩。桥梁二队原准备修建临时住房租用土地1.8亩，改为租用部队营房，这样既干净又利索，不存在工程结束后土地复垦，节约土地1.8亩。两个队的料场，在调查论证的基础上，根据西北气候干旱、少雨的特点，经过走访气象水文部门，在不影响防洪的前提下，选择渭河地势较高的滩头上，又节约租地3.7亩，三项合计节约用地12.25亩，实践证明这些决策和方案都是正确的。宜万铁路重庆境内临时用地按租用两年期限计算每亩1.1万元，高出永久性征地1100元，我们的投标费用40万元包干。由于该线山大沟深，自然条件十分艰苦，临时便道修建非常困难，原来计划临时用地112亩，经过三次方案优化和反复筛选，缩短便道的长度，减少非生产用地，严格控制用地数量，截止目前临时用地59.6亩，节约用地52.4亩。取（弃）土用地是设计部门根据工程需要和弃取土数量确定的，方案的优化一是如何选择较为理想和科学的位置，做到尽可能不占或少占耕地；二是施工结束按照设计进行复垦，还田于民，作到占补平衡。但必须说明：取弃土场选择和变动一定要经过设计、监理和地方环、水保部门的同意和认可。总之，土地资源十分有限，在施工中一定要做到能少占一亩不多征一分；树木能少伐一株不多砍一棵，植被尽最大可能地进行保护和恢复，真正做到干一项工程，造福一方人民，把有限的土地资源留给子孙后代。
七、顺利移交，资料完整是基础
铁路建设项目的用地资料要求十分严格，它不同其他竣工资料，所有签字准确无误，数字不能有任何涂改现象，各种表格、图纸、收付款凭证相互印证，前后对应。因此，要求从事征地拆迁的同志首先要认真学习验交文件，掌握验交标准，特别是学习铁道部工管中心转发的《铁路建设项目竣工建设用地验收交接实施办法》，该文件对验收交接的程序和做法、竣工文件和组成内容、竣工文件的文案要求都作了详细规定。这个文件是竣工资料移交的重要文件，必须认真执行。如何做到资料完整准确，既能保证顺利验交又能使队伍下场顺利，要做到这几点：（1）、首先要打好基础，从征地工作开始，建交-
6、建交-7及各种表格，皮尺（钢卷尺）、笔记本随身携带，准备工作一定要充分，量地现场人员较多，成份复杂干扰大，要做到冷静、沉着、思路清晰。认真核对每一组数字、完善每一份表格后，立即打印15份，现场签字。切忌手忙脚乱，顾此失彼。（2）、一定要掌握住在征地资金支付之前，所有签字盖章手续必须完善，千万不能出现征地资金已经支付，征地农户的签字手续没有完善的蠢事。（3）、一般要到主体工程完成后，所有用地结束后才能画竣工图，这时对农民的征地和拆迁补偿已经完成，盖章难度较大，要依靠当地政府做好此项工作。（4）、征地拆迁不要中途换人，保持工作的连续性，防止节外生枝。
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