有关土地、房产抵押贷款的风险提示

第一篇：有关土地、房产抵押贷款的风险提示

土地、房产抵押的风险要点提示

1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况（如国有改私有，未经国资委审批，但是能正常办理抵押手续）。严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。

3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地与房产分开来进行担保。

4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押（民间抵押），对我行债权的形成不利影响。

5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放前到权利登记部门进行核查。

6、房屋类抵押物,贷款发放后，应按照主协办双人实地原则,至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提出有效的控制措施。

第二篇：土地抵押贷款风险排查报告(阜新)

中国农业发展银行阜新市分行

土地抵押贷款风险排查报告

省行：

按照总行《关于开展土地抵押贷款风险排查和规范管理工作的通知》（农发银办[2011]208号）要求，我行对以土地抵押担保的中长期贷款进行了全面风险排查，现将风险排查情况汇报如下：

一、排查总体情况

市行党委高度重视此项土地抵押贷款风险排查工作，对本次风险排查内容、步骤、时限等提出严格要求，并成立了由许世勤行长任组长，黄波副行长任副组长，各职能部室负责人为成员的风险排查工作领导小组。此次风险排查由信贷管理部牵头，具体负责指导督促和情况汇总工作。风险排查涉及企业8户，贷款金额138870万元。其中政府投融资类客户5户，贷款金额131894万元；分别为：阜新市土地储备交易中心，贷款金额70000万元，阜新蒙古族自治县土地收购储备中心，贷款金额7000万元，彰武县土地储备中心，贷款金额20000万元，阜新民族工业园区建设发展有限公司，贷款金额12394万元，彰武园区建设发展有限公司，贷款金额22500万元；商业性融资客户3户，贷款金额6976万元；分别为：阜新振隆土特产有限公司，贷款金额1277万元，辽宁田园实业有限公司，贷款金额5000万元，彰武县金

谷副食品冷冻加工厂，贷款金额699万元。

二、排查具体内容

（一）借款合同、抵押合同、抵押登记等各项手续和操作的完整性、合法性和合规性风险。

经排查，借款合同、抵押合同、抵押登记等各项手续完善、完整，内容真实、合法、合规，抵押贷款已落实相关信贷政策制度和贷款管理要求。

在借款合同、抵押合同、抵押登记等各项手续和操作的完整性、合法性和合规性方面无重大风险隐患。

（二）贷款抵押土地的合法性、合规性、真实性、足值性风险。

经排查，抵押土地中无虚假登记、虚假供地、违规办理土地用途变更登记、将未取得合法土地使用权的土地进行抵押的情况；针对土地估值问题，经咨询评估机构、国土资源局，除彰武县金谷副食品冷冻加工厂抵押土地评估值较目前彰武县土地市场价格略低外，其余大部分土地评估值基本与当地土地市场价格吻合；以出让方式取得土地使用权设定抵押的，均有出让合同和出让金缴纳证明；除辽宁田园实业有限公司抵押土地闲置时间超过两年外，其余企业贷款抵押土地未出现闲置情况。

（三）政府投融资类客户土地抵押贷款风险。

此次风险排查涉及政府投融资类客户共有5户，贷款131894万元。经排查，抵押土地均由有权部门批准，相关证明文件齐全

合规，承诺了保障我行作为抵押权人的他项权利；用政府储备土地做抵押的农村土地整治中长期贷款，储备土地已完成土地收储手续，具备出让条件，且只为各级土地储备中心提供抵押，抵押值已扣除应上缴政府的土地出让收益，土地抵押价值能完全覆盖贷款本息。阜新市土地储备交易中心的贷款抵押土地已列入了土地出让计划，且将在我行贷款到期前出让，而彰武县土地储备中心和阜新蒙古族自治县土地收购储备中心的贷款抵押用地目前尚未列入土地出让计划；本次排查涉及以土地出让收入返还为质押的贷款企业2户，贷款金额27000万元，分别为阜新蒙古族自治县土地收购储备中心农村土地整治中长期贷款7000万元，彰武县土地储备中心农村土地整治中长期贷款20000万元，针对以上两户企业，地方政府及财政部门已同意将土地出让收入返还至借款人在我行开立的账户，同时将项目总投资和贷款利息确定为土地开发成本中，土地出让收入返还额测算能够全额覆盖贷款本息，贷款期限合理，均使用规划中的土地出让收入返还设定质押。

三、存在问题及措施

（一）辽宁田园实业有限公司土地抵押存在风险隐患。截止7月末，该企业产业化龙头企业中长期贷款余额5000万元，以阜新新澳房地产开发有限公司三宗土地使用权做为抵押，目前，抵押土地闲置时间已超过两年，原因为这部分土地为棚户区改造用地，该工程项目政府已暂停，造成土地闲置。如果政府强制收回土地，我行贷款将无抵押物保证，存在风险隐患。

（二）阜、彰两县园区土地抵押存在风险隐患。彰武园区建设发展有限公司和阜新民族工业园区建设发展有限公司的贷款抵押物都是机关、事业单位院内场地，阜、彰两县园区总计交纳了9292万元土地出让金后，土地变更为园区名下作为贷款抵押物，一旦财政还款来源不足时，抵押物变现难度较大，存在风险隐患。

（三）项目现金流不能覆盖贷款本息风险。2011年7月末，彰武县金谷副食品冷冻加工厂报表体现固定资产6552万元，在建工程余额1571万元，无形资产745万元，长期借款2730万元，短期借款1600万元。结合前期信贷风险排查，今年1-7月，该企业无销售收入，亏损123万元，现金流不能覆盖贷款本息，存在风险隐患。

根据土地贷款风险排查发现的问题，我行将从以下几方面加强管理，防范风险。

（一）建立土地抵押担保全方位动态管理机制。加强抵押土地管理，定期了解土地抵押的实时信息，适时评估抵押土地价值，一旦土地抵押出现问题，及时采取有效措施，控制贷款风险。

（二）加强对土地抵押贷款的监管。针对当前土地抵押现状对政府投融资类客户中长期贷款和商业性中长期贷款分类监管，同时结合银监局检查发现的问题，定期开展内部专项检查，清理排查风险问题，加强非现场监测，及时对土地抵押的风险进行提示。

（三）加强与政府部门之间信息沟通。国家土地政策调整频繁，地方政府也有不同的土地政策，与政府部门之间积极沟通，加强政策信息的收集，及时了解抵押土地是否存在缺陷等情况，防范抵押风险。

中国农业发展银行阜新市分行

二〇一一年八月三十一日

第三篇：中国银行业监督管理委员会安徽监管局土地抵押贷款风险提示书

中国银行业监督管理委员会安徽监管局

风险提示书

(„2011‟2号)

各银监分局，各政策险银行、国有商业银行安徽省分行，各股份制商业银行合肥分行，邮政储蓄银行安徽省分行，徽商银行，九江银行、杭州银行合肥分行，安徽省联社，国元信托公司：

国土部门在2011年国家土地例行督察中发现当前土地抵押融资贷款存在运行不规范、手续不合法等问题，风险隐患突出，风险管控有待加强。现将有关风险提示如下：

一、提示内容

（一）通过虚假登记和虚假供地进行抵押贷款。一是政府以抄告单等形式，同意将国有商业、居住土地使用权出让给企业，在未依法履行经营性用地招拍挂出让手续，未收取土地出让金规费，向企业提供虚假供地并办理出让土地登记。二是将仍在使用的行政事业单位办公用地，公园、体育馆等公共设施用地、交通用地、仓储用地以及国有未利用地等变更为商住用途，办理虚假供地手续（出让金免缴、缓缴或先缴后返），或以收储名义供地，再登记给地方政府所属各级国有公司，用于抵押贷款，实际并不开发利用。

（二）违规办理土地用途变更登记进行抵押融资。一是一些地方政府下发文件违规将沉陷治理、棚户区改造项目腾退经营性用地划拨给城投公司，并办理抵押登记。二是一些地方政府或开发区建设管理委员会批准的农转用地块，以收储名义，再登记给投资公司，用于抵押贷款。

（三）将未取得合法土地使用权的土地进行抵押贷款。个别地方政府在没有依法收回原有土地使用权人的合法土地使用权和尚有依法进行收购，补偿的清况下，直接发文要求国土资源部门特事特办，不履行公告、四邻签字、权属确认等土地登记程序，直接给土地储备机构办理临时性土地使用证，由土地储备机构进行融资性抵押贷款。

二、相关风险

（一）抵押融资运作不规范。一是抵押物本身不合规，在为储备土地登记发证、将储备土地、行政事业单位用地划转到融资平台的过程中，存在设置虚假登记和供地、逃避税费、以正在使用的机关办公、公共设施土地抵押等问题。二是个别融资平台贷款用途宽泛，不直接针对项目，监管缺位，可能引起债务风险。三是一些地区贷款对象不符合土地储备贷款管理有关规定。四是一些地区贷款期限超过《土地储备贷款管理办法》规定的2年，个别地方甚至更长。

（二）土地抵押贷款金额与地方财政收入相比过大。

（三）土地抵押融资造成土地供应紧张，大量土地闲置。一是将储备的大量国有土地用于抵押，造成土地供应减少，使原本紧张的供需矛盾更加突出。二是造成土地抛荒闲置，一些地区大量已抵押土地处于闲置状态。三是个别地方政府在未解除抵押的情况下，直接将土地出让给企业。

三、监管要求

（一）认真开展土地抵押贷款风险排查和整改保全。各银行业金融机构应严格按照《安徽银监局转发中国银监会关于规范土地抵押贷款管理的通知》（皖银监转„2011‟40号）要求，认真开展土地抵押贷款风险排查和整改保全工作。要以土地抵押物的合法性、合规性、真实性为重点，对土地抵押贷款逐笔进行风险排查。对排查中发现的违规土地抵押贷款，要督促借款人补充完善抵押土地相关手续，以提供其它合法、足值、有效的抵押物等方式整改保全。

（二）及时调整风险分类．对风险排查中发现的违规土地抵押贷款，五级分类须在原有基础上下调一级。对现金流不能覆益贷款本息的违规土地抵押贷款，五级分类至少要归入次级类。对因办理违规土地抵押而使现金流覆盖比例提高，平台贷款类别发生变化的贷款，要调回至原平台风险定性和分类处置类别。

（三）强化基层经营机构“末稍”管理。要采取切实措施，提高基层经营机构的合规意识和风险意识。对违规土地抵押贷款情况突出、风险防控流于形式的基层经营机构要进行问责。

（四）完善贷款流程。要加强贷前调查、合规审查、贷款审批、抵押登记、贷款拨付、贷后检查等重点环节的管理，明确各环节和人员的责任。强化条线检查和横向约束，严格落实“三个办法一个指引”，使银行业金融机构的内部风险防控体系切实发挥作用，确保土地抵押依法合规、真实有效、足以覆盖相关风险。

中国银行业监督管理委员会安徽监管局（印）

2011年7月20日

第四篇：房产及土地抵押程序

铁岭经济技术开发区

房产及土地抵押程序及表格

一、土地局还贷解押时提供

1.1他项权利证

1.2还贷通知书（见样件）抵押时提供

2.1国有土地使用权抵押登记申请表（见样表）（房屋及土地应分开写明各贷多少）；

2.2该宗地上的房照复印件；

2.3房屋他项权利证复印件；

2.4抵押合同；

2.5借款合同；

2.6房产评估报告；

2.7营业执照复印件；

2.8 代码证复印件；

2.9法人身份证复印件；

2.10银行代码证复印件；

2.11银行营业执照复印件；

2.12银行法人身份证复印件；

2.13委托书（委托谁来办理该事项，格式不唯一，银行企业各一份）。费用：48871平方米，3929元。

二、房产局还贷解押时提供

1.1他项权利证；

1.2房产证；

1.3还贷通知书。抵押时提供

2.1房屋他项权利登记申请书（见样表）；

2.2房地产抵押登记标的勘验报告书（见样表）；

2.3委托书（见样表）；

2.4企业营业执照复印件；

2.5企业代码证复印件；

2.6企业法人身份证复印件；

2.7公司章程；

2.8土地使用证复印件；

2.9验资报告；

2.10借款合同；

2.11抵押合同；

2.12房产评估报告（由有房产评估资质的评估机构进行评估）；

2.13银行营业执照复印件；

2.14银行代码证复印件；

2.15银行法人身份证复印件。

第五篇：土地抵押贷款风险及其防范

农信社土地抵押贷款风险及其防范

土地抵押贷款，指借款人用土地使用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。近年来，农村信用社紧扣县域经济发展脉搏，发放了大量土地使用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效满足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济发展的同时，自身也获得了较好的经济效益。目前，房地产行业方兴未艾，其高额的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分配。海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社能否认识并有效控制其风险，当引起高度重视。

一、土地抵押贷款的主要风险表现

（一）土地地理位置风险。相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。反之，用虽经城市规划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同，如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中规划设计带来的风险。

（二）土地评估风险。土地评估风险主要是对用于贷款抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给贷款带来的风险。现实中，土地抵押贷款的部分评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，或有的中介部门为了获得评估业务，按照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。

（三）土地性质风险。土地性质风险主要是在未了解土地性质的前提下而将其作为贷款抵押物而导致的风险。目前在实际工作中，可能面临的多为划拨土地作抵押时因与出让土地性质不同而形成的风险。2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定，“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。不难看出，虽划拨土地使用权可以抵押，但真要实现抵押权，必需承担因先缴纳巨额的土地出让金及支付金额不菲的过户费用而带来的土地价值大幅缩水的风险。另外，《担保法》中明确了可做贷款抵押的土地范围和不能作为抵押的土地，且明确了乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，如果农村信用社未能准确把握界线，可能会导到抵押无效的风险。

（四）土地开发风险。顾名思义，土地开发风险是由于对已抵押土地进行开发而带来的一系列风险。土地要增值，必须经过开发，按照建设部、国家计委、财政部等《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”，不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，如果已抵押的土地开发存在“四证”不齐，则抵押权方须承担“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”。

同时，作为抵押物的国有土地使用权的价值随着房屋的建成而转移到房价之中，开发商通过取得商品房预售许可证，出售房屋后，才能将获得的收入偿还贷款及支付其他欠款。在上述过程中，如果抵押人未在获取商品房预售许可证前偿还该项目土地抵押的贷款，开发商为了取得预售房资格，需要抵押权人先解除土地抵押以获得预售房许可证，然后再办理在建工程抵押。此过程是解除土地抵押在前，重办在建工程抵押在后，由此贷款方需承担无担保的“真空”风险。一旦转为在建工程抵押，则其相应风险也应运而生，主要包括：

1.建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权的风险。2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其权属缺乏权利凭证支撑，不排除开发商在办理抵押之前已私下将房产转让或抵债等的可能，从而导致在银行行使抵押权时发生抵押房产产权有争议而导致抵押无效的风险。另一方面，由于其价值随对在建工程的投入增加而变化，抵押时对其价值的确认只能通过评估反映房屋未建成时的某一基准时的价值，且在建工程往往还存在拖欠土地出让金、补偿安置费、拆迁费等问题，难做到准确估算，从而可能高估抵押物价值而导致风险。

3.土地囤积风险。国土资源部《闲置土地处置办法》中规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。可在现实操作中，商品房预售许可证发放部门往往在未经土地抵押权人同意就直接向开发商部门发放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，则可能面临最高被无偿收回从而导致抵押物悬空的风险。

二、防范风险的对策和建议

（一）强化对抵押土地的条件筛选。在客户拥有多处可用于抵押的土地使用权时，应首选地理位置优越的土地作抵押。如果土地不可选择，则应慎重考虑一旦贷款出现风险后土地能否及时处置变现，对土地不能及时变现的应要求客户增加其他抵押物，从而降低对土地抵押物处置方能还款的过于依赖；对变现能力低的而又无其他抵押物可供抵押的，应慎重考虑是否授信放贷或降低授信；对将一宗土地分割抵押的，应认真审查其用地规划及建筑设计，不能提供土地用途规划设计的土地应慎重考虑是否同意抵押。此外，避免用处于道路、绿地、公用活动场所等公用占地位置的土地抵押。

（二）区别对待土地价值评估。在贷前调查时，客户经理首先应通过凭借自身经验、询问了解其周边价格、索要土地出让金凭证等方式，对贷款拟抵押土地的现实价值进行初步判断。之后，可与提供土地使用权人商议，在本机构认定的公信力高、评估较为准确的入围评估机构中选取一家进行土地评估。如果评估的价值与客户经理自身掌握的判断价值相比差距不大，应认同其评估价值；反之，则需要认真核实其评估方法和依据是否有失公允，必要时可以更换评估机构进行二次评估。对不与贷款经办社协商，自行找评估机构进行评估的土地价值，原则上应不予采纳，但如果该评估机构具备评估资质，且经比对与土地出让金及所了解价值基本一致的，可慎重使用其评估结果。

（三）从严审查抵押土地性质。针对因土地性质不同而可能产生的风险，应尽可能选择出让土地作为抵押，如果因特殊情况不得不接受划拨土地作为抵押时，应充分考虑抵押物处置价格和需补偿土地使用权出让金金额（该金额可认定为在土地登记时由土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明），并将贷款发放额控制在扣除出让金后金额能足额偿还一定期限内贷款本息范围内。同时应特别注意，不能单独接受乡（镇）村企业的集体土地使用权抵押的，如果将其范围内的厂房等建筑物抵押，必须要求抵押人提交集体土地所有者同意抵押的证明。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，抵押人也应提交该集体土地所有者同意抵押的证明。此外，客户经理还要务必熟悉相关的法律法规，并做到与时俱进地加以提高，避免因抵押物无效而失去贷款第二还款来源保障。

（四）充分估计和正确应对土地开发中的各种可能性风险。

1.对用土地抵押申请房地产开发贷款的，客户经理除认真审核开发商资质、业绩、信用度和资本金外，还应认真审查“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）是否齐备，不齐备的应坚决不以此种方式发放贷款。

2.在土地抵押贷款尚未还清之前，应慎重同意开发商办理预售房许可证。一般情况下，开发商办理预售房许可证时应先解除土地抵押，进而置换为在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置换抵押物，首先应到登记部门查明用于抵押的在建工程是否被司法部门查封，如果被查封，则不得办理在建工程抵押登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉来落实土地抵押权益；若未被查封，在办理新的抵押手续过程中，最好由借款人提供其他担保，如确无其他担保的，应做好事前准备和提高办贷效率，力求使变更登记手续在最短的时间内完成，缩短贷款无担保的“真空”时间，同时要做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通过司法途径查封抵押物。

实际工作中，开发商往往是在土地抵押未解除或未经抵押权人同意就获取了房屋预售许可证，继而通过现金或按揭贷款形式销售出去。为了应对商品房预售许可证发放部门未经土地抵押权人知晓并同意前提下，凭开发商提供的相关证件复印件资料发证而导致抵押权难以实现的风险，信用社一方面必须从源头上建立健全切实可行的贷款监管使用制度，并通过监管开发商的销售款项，及时收回贷款本息；另一方面要从源头抓起，在土地抵押合同签订前，应通过上门查询等方式知晓该土地开发项目是否已办商品房预售许可证，如果已取得，则不能办理土地抵押贷款；若未取得，信用社应在土地抵押登记的基础上，同时收取建设工程规划许可证和施工许可证，并函告商品房预售许可证发放部门，避免开发商通过非正规渠道取得商品房预售许可证。

为了应对在建工程或者土地使用权已经抵押，而后又被开发商以按揭贷款方式销售出去带来的二次抵押风险和消费者购房权益的优先权优于放款房地产的抵押权风险，信用社应当对开发商的售房行为进行严密监控，必要时派专人入驻项目地，确保开发商售房回笼款用于归还贷款。同时，一旦介入项目开发贷款，应与开发商签订办理商品房按揭贷款意向协议书，有效控制其销售资金。如果按揭贷款银行与开发抵押贷款银行非同一银行，在未还清土地抵押贷款前，信用社应拒绝出具同意开发商预售房屋的证明文件。

3.为了防范在建工程承包人的工程价款优先权风险，应将要求提供建设工程承包人自愿放弃工程款优先受偿的书面承诺作为用信的前提条件之一，如承包人是开发商的关联企业，则最好要求承包人对贷款承担连带责任保证，并严密监控贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程。在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时对建筑工程价款的数额和是否在6个月内行使权利进行核实，必要时向法院要求以第三人身份参加诉讼，以维护自身权益。4.针对在建工程抵押的权证不齐及其价值难以确定可能带来的风险，信用社一方面要加强对在建工程权属的审查，防止发展商以其不具有所有权的房屋设置抵押而导致抵押无效。同时当房屋竣工验收后，对未还清贷款的，应及时将在建工程抵押变为“两证”齐全的房产抵押。另一方面，放款前要从土地出让金缴纳安置费、拆迁费补偿、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工进度和工程竣工日期等各方面情况入手，把好在建工程时点价值的评估关，避免高估在建工程价值。

5.为防止因开发商未按规定开发而导致的风险，信用社应严格按照《关于进一步加强重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕32号）要求，对在在土地闲置超一年以上的，一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应当调减并采取保全措施；对可予支持的项目一律要求以在建工程作抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。对极个别项目前景好、信用程度高、项目资本金占比高的开发商申请土地抵押，放款前应要求开发商承诺土地一旦可能被认定闲置土地前，无条件提供其他合法抵押物用以置换。