划拨土地转让应注意的事项

第一篇：划拨土地转让应注意的事项

划拨土地转让应注意的事项

一、关于划拨土地

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。由于土地使用权划拨时，土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益，且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制。《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此，只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。划拨土地没有土地使用年限的规定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的，一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证，如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。

划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题，能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买。

土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

二、关于土地出让金的缴纳

划拨土地使用权属于土地使用权人的法定财产权益，与出让土地使用权相比，这是一种不完全权益，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入资产。土地使用者依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。按照我国相关的房地产交易法律法规，划拨土地上的房屋进行上市交易时，应该首先补交国家应取得的土地收益，即补交一笔土地出让金。如果国有土地使用权是划拨方式取得，在房屋进行二次交易前，需缴纳相关土地出让金（土地收益金）。但是相关法律没有明确规定在商品房买卖中，这笔土地出让金应该由业主补交还是由开发商补交。据介绍，一些政府规定，允许房地产开发商将其开发的经济适用房小区中的20％作为商品房销售。当时出台这样的政策，是为了鼓励房地产开发企业积极参与经济适用房的建设，保障开发商的经济利益。但是，为了保证经济适用房的低价位，经济适用房小区的土地是由政府划拨给开发商的，因此，其中商品房部分的土地也属于划拨性质。针对如今出现的土地出让金问题，有关部门一直在研究解决，目前，此类房屋的交易按正常的商品房交易。

三、国有企业划拨土地是否可以转让

《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，“国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。由此可见，划拨土地是基于无偿取得的土地，其在转让时有较为严格的批准手续，最基本的程序就是要征得市、县人民政府的批准同意，否则转让违法。《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照相关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。具体可分以下两种情况。

1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有建设用地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应。属于经营性用地的，应当依法以招拍挂方式供应。

2.地方法规、行政规定没有明确，《国有建设用地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》相关规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，金额应为新用途的出让土地市场价格减去原用途的划拨土地市场价格。

四、划拨土地转让合同纠纷典型情况处理

2005年6月18日最高人民法院发布公告，颁发了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》，该规定自2005年8月1日起施行。该司法解释与前已公布施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》两个司法解释构成了有关房地产开发的三个阶段即土地开发、施工营建、物业销售的完整的、配套的司法解释体系，共有84条规定的三个司法解释为各级人民法院处理相关案件准确适用法律提供了有力的法律武器。

划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释（2005）5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《解释》”）则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。

该《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

五、划拨土地使用权转让中的协议出让程序

一、划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、申请与受理、原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：(1)申请书;(2)《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》;(3)地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;(4)原土地使用权人有效身份证明文件;(5)共有房地产，应提供共有人书面同意的意见

(6)法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。、市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

三、审查，确定协议出让方案 1、审查 市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。2、地价评估 市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。3、核定出让金额，拟订出让方案 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

(1)、应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定： ①、转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

②、转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

(2)、协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

四、出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

五、公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

六、签订出让合同，公布出让结果

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照5.8有关规定公布协议出让结果。

七、办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

第二篇：划拨土地商品房转让

划拨土地上的商品房如何转让

来源:时间:2007-09-12作者:

案例：

赵某1997年购买了一套87平方米的商品房，一直没有办理国有土地使用证。2007年，赵某要将此房产出售，到国土资源管理部门补办手续，发现自己手中的国有土地使用证上标注的土地使用权类型是划拨，而且没有年限限制，而一般商品房的国有土地使用证标注的土地类型是出让，有出让年限限制。疑惑：

1、商品房建设用地的划拨和出让有什么区别？

2、赵某能够转让划拨土地上的商品房吗？

分析：

本案主要涉及两方面的内容：划拨土地使用权与出让土地使用权的区别，以及划拨土地使用权的转让。在我国取得建设用地主要有两种方式，出让（包括招标、拍卖、挂牌和协议四种形式）和划拨，因而取得的划拨土地使用权和出让土地使用权主要有以下区别：一是适用范围不同。《土地管理法》第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。”二是取得的对价不同。土地使用者只需支付土地补偿费和安置补助费后从政府取得土地。出让则是土地使用者以市场价支付足额的土地出让金从政府手中购得土地。三是使用期限不同。划拨土地使用权没有使用年限的限制，出让土地使用权有最高使用年限限制。四是转让条件不同。划拨土地使用权的转让、出租和抵押依法受到限制必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，符合一定得条件才可以转让、出租和抵押。而出让土地使用权的转让则完全不受上述限制。

2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称“11号令”），对商品住宅等各类经营性用地提出明确要求，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对11号令施行前以协议方式出让的经营性土地，作为历史遗留问题也做出了处理决定。十届全国人大五次会议通过并与2007年10月1日即将施行的《物权法》对设立经营性建设用地使用权做出了更加严格的规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。至此，商品住宅用地必须以招标拍卖挂牌的有偿方式取得，原有划拨土地必须经过有批准权的人民政府批准，补缴出让金，才能进行商品房的开发建设。

由于划拨土地是土地使用权人无偿取得，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权，除规定的四种情况外，不得转让、出租、抵押。可以转让的情形主要有以下几种：

1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用证；

3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；

4、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。综上所述，由于赵某的商品房建设用地利用的是划拨土地，而商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。如果以划拨方式取得的建设用地使用权，转让房地产时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。赵某转让划拨土地上的商品房时，必须补缴土地使用权出让金或者以转让所得收益抵交土地使用权出让金才能办理土地使用权的变更登记。

中国土地矿产法律事务中心

闵佳

第三篇：划拨土地使用权转让协议[范文模版]

划拨土地使用权转让协议书

转让方：武汉市xx贸有限公司（下称《甲方》）地址：

法定代表人：

营业执照：

受让方：武汉xx公司（下称《乙方》）

地址：

法定代表人：

营业执照

前言

1、甲方转让的本宗地因没有补齐土地出让金，土地证没有办下来，甲方保证所提供文件的真实性，即持有的与武汉市xx区人民政府xx办事处2004年8月26日签订的《投资开发合同书》，交纳部分土地出让金的收据，武汉市xx区土地局关于对违法用地处理（包括本宗地）的会议纪要。甲方承诺对该块土地有完全的使用权和控制权。

2、甲方承诺本宗地为工业用地，取得方式是出让取得，相关手续完备，不存在任何权利瑕疵，即使因各种主客观原因有不完善处，甲方均为实现本合同目的，均自行承担费用解决。

3、乙方承诺受让本宗地的目的是取得符合“两规”规定的国有土地使用权的出让土地，能在本宗地建设符合当地环保标准的加工、仓储及物流项目，甲方承诺协调本宗地的用途不限于仅兴建安全、健

康、环保的农产品食品加工项目及配套设施，实现乙方签署本协议的目的。

双方在此条件下，就本宗地的转让达成如下协议：

一、地块概况

（一）、本宗地位武汉市xx区xx街，约30亩，东至湖北xx公司，西至xx公司，南至xx大道，北至xx村，宗地四至及界址点座标详见附件（甲方提供的武汉市xx区xx街规划土地管理所的证明）

（二）、转让的本宗地还包括该宗地地上的所有建筑物、构筑物。

二、土地转让价款

（一）、单价每亩14万元（工业地价），包括土地使用权，建筑物、构筑物及过户更名产生的所有税费，土地约30亩，总价约420万（土地面积以土地证为准）。土地面积误差不影响本协议的效力。

（二）、付款方式分三期：

1、第一期：.协议生效后，乙方向甲方支付150万，甲方在30个工作日内完成土地证办证、更名过户手续使乙方取得土地证，乙方取得土地证后3日内，甲方将本宗地国有土地使用权、地上建筑物、构筑物所有权没有任何瑕疵全部移交乙方，双方签定移交确认书后，乙方应当在十日内向甲方支付50万元。

2、第二期：乙方在取得土地证并签定移交确认书后3个月内再支付甲方100万。

3.、第三期：乙方在在取得土地证并签定移交确认书后6个月内，乙方将剩余转让款支付给甲方。

三、责任承担：

交付前本宗地的国有土地使用权、地上建筑物、构筑物所有权及本宗地管理、控制过程中的一切责任由甲方承担，包括但不限于民事、行政责任，交付次日起的责任由乙方承担。

四、特别约定：

（一）、甲方承担本宗地在办证、过户更名等土地转让环节所产生的费、税，包括但不限于土地收益金、契税、印花税、工本费、罚金等所有税、费。

（二）、乙方在合同生效后另付甲方本宗地的院墙和建筑物、构筑物15万元。

（三）、甲方承诺协助乙方完成本宗地新建建筑物、构筑物的申请、报建等手续。

五、违约责任

（一）、因甲方保证条款的不真实，经土地行政管理确认，本宗地不是甲方承诺的实际状况（土地取得方式：出让；土地性质：工业用地；土地用途：加工、仓储及物流项目设施），致使乙方不能实现本协议目的，在三十日内，甲方双倍赔偿乙方已经支付的转让款后，乙方可以解除合同或继续要求甲方履行合同。

（二）、因甲方没有按合同约定时间完成办证、过户手续，甲方需向乙方支付合同总价款20%违约金后，乙方可以解除合同或继续要求甲方履行合同。

（三）、乙方没有按期支付甲方转让款，每迟延一日，支付迟延

支付总转让款每日万分之五的违约金。

六、其他：

（一）、本协议一式陆份，双方各执叁份，具有同等效力。

（二）、本协议未尽事宜，双方可协商以补充协议解决，补充协议是本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。

（三）、本协议在履行过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不一致，提交仲裁或诉讼。

（四）、本协议自双方签字盖章后生效。

七、附件：

（一）、甲方和武汉市xx区人民政府xx街办事处签定的《投资开发合同书》；

（二）、武汉市xx区xx街土地管理所的证明；

（三）、武汉市xx区土地局对违法用地的处臵办法（含该块地）

（四）、甲方缴纳土地出让金的收据；

（五）、甲方的营业执照、法人身份证明；

（六）、乙方的营业执照、法人身份证明。

甲方（盖章）：乙方（盖章）： 甲方代理人：乙方代理人：

时间：年 月 日时间：年月日

第四篇：划拨土地房产转让意见

划拨土地上形成房产的处分

划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。它是计划经济的特定产物，绝大部分掌握在企事业单位等使用者手中，并与房屋产权紧密结合，形成了房地产，从而游离了国土资源部门的管理与控制，隐形变相交易，造成国有土地资产严重流失。

一、法律规范及其适用

目前，在我国有关规范划拨土地使用权上形成的房屋产权的法律法规主要有：规范房地产的《城市房地产管理法》，以及与之配套的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》；规范地产（国有划拨土地使用权）的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及与之配套的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《土地登记规则》等两个方面。从适用的对事效力看，前者既规范地产（国有划拨土地使用权），又规范房屋产权，后者主要规范地产（国有划拨土地使用权），在‚房随地走‛的原则下，附带的规范着房屋产权，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其配套规章规定：‚土地使用者转让地上建筑物，其他附着物等所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着物作为动产转让的除外‛。从适用的空间效力看，前者仅适用于城市规划区，超出城市规划区，在没有其他规范房地产方面的法律、行政法规、行政规章以及其他规范性法律文件的情况下，予以参照执行，且有法规的明确规定，《城市房地产管理法》第七十一条‚在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行‛。而《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》第二条均作出同样的规定；后者则适用于所有的国有土地，包括市、县城、建制镇、工矿区，且《暂行条例》在第二条作了明确的规定。

二、准予转让的条件及其方式

划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金（国土部门审核认定）。可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。在城市规划区，划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时，必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

三、批准主体及其认定

在执法实践中，行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确，即县级以上土地管理部门。国家土地管理局[1995]国土函字第71号明确指出：‚‘县’不包括市辖区‛。《城市房地产管理法》规定，划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府是哪一级人民政府，是否包括市辖区人民政府，普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权的转让审批机关就是国土资源部门。（《城市房地产管理法》第六十六条规定，转让划拔土地使用权上形成的房屋产权时，未按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批的，由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新的规定之前，应执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，由县级以上土地管理部门履行审批手续，收缴土地使用权出让金，‚县‛，不包括市辖区，且有支持这一观点成立的规范性法律文件，即国家土地管理局国土批[1996]89号《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第二条‚目前，国务院尚未对人民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发[1989]49号），关于‘政府对有偿出让国有土地使用权批准权限，应与行政划拔国有土地使用权的批准权限相同’的规定执行，不再按国务院55号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行‛。其二，国家土地管理局国土批[1995]13号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》、建设部建房字[1994]493号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》，依据国务院批准的建设部、国家土地管理局‚三定‛方案，明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各级土地管理部门，房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批[1995]13号文件第二条二款：‚房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理‛）

四、非法转让房地产的认定

《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让的一般程序，即：签约、申报、审查、勘测与评估、交纳税费（不包括土地使用权出让金）、核发过户单，法律法规同时又对划拔土地使用权上形成房地产的转让作了‚有批准权的人民政府批准‛的特别规定，形成了一般程序的前置程序，即批准。所以，凡未经有批准权的人民政府（实为同级土地管理部门）批准，转让国有划拔土地使用权上形成的房屋产权，不论其是否办理了房屋产权变更登记手续，房地产转让的当事人都构成非法转让房地产，均要接受房地产管理法规的处罚，只是在处罚的裁量上有所区别。

五、国有划拨土地上的房产转让程序（方案）

方案一：要如何申请房产过户，怎样才可以获得批准的问题？ 依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后；再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金；然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，最后办理房屋所有权处分登记。

方案二：持县级以上国土部门批准转让文书，及相关材料至房管部门办理登记，目前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等对其行政主体和执法主体（批准主体）规定明确，即县级以上土地管理部门，但没有详细的法律法规规定房屋登记部门在划拨土地上形成房产处分的明确审查责任。因此根据其出具的批准转让文书，可视为允许其上市交易。

六、需提交证件和资料：

1、登记申请书；

2、申请人身份证明（企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证，法人代表身份证）

3、房屋权属证书；

4、证明房屋所有权发生转移的材料（买卖合同、互换合同、经公证赠与合同、分割协议、合并协议、入股协议、分立合同、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或其他证明房屋所有权发生转移的材料）、国土部门批准转让文书；

6、其他必要材料。

第五篇：如何办理划拨土地使用权转让

《划拨土地使用权转让如何办理》

一、划拨地转让的实质经济法律关系:

1、划拨土地使用权人－市县政府－土地受让人

2、划拨土地使用权人－政府

3、划拨土地使用权人－新的出让土地使用权人

4、政府－土地出让人

二、政策依据:

1、《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。

2、《协议出让国有土地使用权规范》

三、办理原则：

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

四、办理程序:

1、申请。原土地使用权人应当持有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

2、受理和审查。市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

3、地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、集体确定应缴出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

5、方案报批，发出准予转让通知书。市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

6、公开交易。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7、签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

8、办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。

四、注意事项

1、划拨地转让，可能存在协议出让与招标拍卖挂牌出让两种情况，权限在地方。

2、批准协议出让的，也要拟订出让方案并报政府审批。

3、划拨地转让，要在成交前核定政府应收取的出让金而有是成交后核定。

4、划拨地转让，要在土地市场公开交易，意向用地者未必是最终的竞得人。

5、划拨地转让中，受让方要签订两个合同－－与政府签订出让合同，与原划拨土地使用权人签订转让合同。要缴两笔钱－－向政府缴纳出让金，向原划拨土地使用权人支付划拨土地使用权权益。