2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

第一篇：2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模

拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：103．26％ B：105．43％ C：112．06％ D：114．42％

E：工业用地的监测点评估价格

2、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。

A：全租金方式 B：毛租金方式 C：净租金方式 D：基本租金方式 E：借款合同

3、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。

A：A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C：A市城市房产行政主管部门 D：A市城乡规划行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。A：正相关和正相关 B：正相关和负相关 C：负相关和正相关 D：负相关和负相关

E：工业用地的监测点评估价格

5、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。

A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1272万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A．用途 B．建筑规模 C．容积率 D．绿地率

8、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。A．乡镇企业属于集体企业 B．申请破产

C．和乡镇企业的建筑物同时抵押 D．经过乡镇政府主管部门批准后

9、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。A：100万元 B：42万元 C：63万元 D：77万元

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A：所得税前利润 B：所得税后利润 C：应分配利润 D：未分配利润 E：借款合同

11、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。A：客观 B：实际 C：最高 D：最低

E：工业用地的监测点评估价格

12、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．(2009年试题)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

13、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。A．62.5 B．2500 C．137.5 D．200

14、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9  B.1  C.14  D.6

15、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。A．获取房地产当期收益 B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动 D．间接参与房地产开发经营活动

16、下列关于临时建筑，表述错误的是。A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A．土地使用权出让合同签订

B．土地使用权出让合同约定的动工开发 C．土地使用权出让金缴纳 D．土地使用权证书取得

18、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

19、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7 20、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工业用地的监测点评估价格

21、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。A．523.45 B．593.75 C．643.75 D．1000

22、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。A：降低房地产开发贷款利率 B：增加土地有效供给 C：降低契税

D：提高购房贷款利率

E：工业用地的监测点评估价格

23、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同

24、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A．75.00 B．75.60 C．83.60 D．86.00

25、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列房屋属于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有权证的

B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C：共有房屋，取得共有人同意的 D：不符合安全标准的 E：属于违章建筑的

2、投资利润率的计算基数不包括__。A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用

3、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价

4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性大和价值量大 D．不可移动和用途多样

5、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

6、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。A．40 B．45 C．48 D．50

7、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A．10 B．20 C．30 D．60

8、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有．(2007年试题)A：资产负债表

B：投资计划与资金筹措表 C：借款还本付息估算表 D：资金来源与运用表 E：损益表

9、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。

A：发现新的需要查证的事实

B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的

10、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。A：企业财产保险 B：城乡居民房屋保险 C：建筑工程一切险 D：买方信用保险 E：住宅抵押贷款保险

11、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。A．18% B．25% C．30% D．50%

12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划 B：鉴定 C：估价

D：赔款清算 E：估损

13、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。A．合法原则

B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则

14、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见 E：执行层的组织协调

15、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。A：绝对指标 B：相对指标 C：统一指标 D：平均指标 E：变异指标

16、以下不属于土地开发成本构成内容的有。A：基础设施配套费用 B：拆迁安置补偿费 C：房屋建筑安装工程费 D：公共配套建设费 E：勘察设计费

17、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费 B：材料费

C：企业管理费

D：施工机械使用费 E：规费

18、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】 A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E：在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

19、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。20、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划

21、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

22、新区房地产开发的特点不包括__。A．拆迁安置容易、费用低； B．规划条件苛刻

C．市政配套设施缺乏、投资大 D．环境幽静舒适、空气清新洁净

23、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A．投资估算 B．竣工结算 C．成本结算 D．技术报告

24、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策

25、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A．损益表

B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全部投入现金流量表

第二篇：陕西省2016年房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

陕西省2016年房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工业用地的监测点评估价格

2、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有 B．所有参加该估价项目 C．对该估价项目负第一责任 D．任本估价机构法定代表人

3、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格

4、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

5、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A．开发工作量 B．经营利润 C．经营收入 D．投资数额

6、资本化率是的倒数。A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数

E：工业用地的监测点评估价格

7、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。A．30 B．60 C．70 D．100

8、房产税的课税对象是__。A．房产所有人 B．房屋使用人 C．房产

D．房产收益人

9、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A．目前是否有经济收入 B．过去是否带来了经济收益 C．是否具有产生经济收益的能力 D．目前的收入是否大于运营费用

10、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格

11、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格

12、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。A．有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C．有效经过年数长于实际经过年数

D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

13、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

14、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

15、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】 A：4580万元 B：5580万元 C：6580万元 D：7580万元

E：工业用地的监测点评估价格

16、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙物业的投资风险相同

D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小

17、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

18、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境

19、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。A：中位数

B：简单算术平均数 C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格 20、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60 B．45 C．30 D．15

21、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。5年，销售期为1年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755．54 B：772．84 C：1 400．88 D：1 433．90 E：借款合同

22、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：29．28万元 B：30万元

C：28．57万元 D：28．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

23、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1．5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是__。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

24、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

25、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A．开发商 B．设计单位 C．承包商 D．监理单位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

3、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金 D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

4、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。A．业主大会制度 B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度 D．住宅小区综合验收制度 E．住房专项维修资金制度

5、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 E：抵押权为价值权，也是实体权

6、拍卖的基本原则包括。A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则

D：诚实信用原则 E：保留价原则

7、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．预期原理 E．适合原理

8、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。A．功能落后 B．功能缺乏 C．环境污染 D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

10、住房公积金属于__所有。A．缴存住房公积金的单位 B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同 D．住房公积金管理中心

11、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关 B．县级以上人民政府 C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

12、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。A．估价方法选用 B．估价结果确定方式 C．估价师的职业道德 D．估价技术路线 E．估价参数选取

13、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。A：3627．06 B：3634．31 C：4818．34 D：4842．43 E：借款合同

14、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30

15、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

16、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。A：意愿 B：途径 C：能力 D：动机 E：借款合同

17、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的 B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的 C：要求查询的房屋已完成权属登记的 D：要求查询的事项不存在的 E：要求查询的资料不存在的

18、开发商的主要合同关系通常包括__等。A．保险合同 B．分包合同 C．销售合同

D．勘察设计合同 E．加工合同

19、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象

20、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配资金

21、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。A．客户评价 B．项目评估

C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

22、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

23、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。A．住宅建筑净密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面积净密度 D．容积率

24、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值

25、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C．所有的经营费用，都由租户直接支付

D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E．租户的租金可按不同时间支会给业主

第三篇：2015年下半年江西省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命试题

2015年下半年江西省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。A：弱流动性 B：异质性

C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借款合同

2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

3、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达__，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．375 B．750 C．214.3 D．166.7

5、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。A：销售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：转售收入 E：借款合同

6、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地

7、信用卡的功能不包括__功能。A．转账结算 B．储蓄 C．汇兑 D．期权

8、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府

B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机

E：工业用地的监测点评估价格

10、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A．政治法律环境 B．经济环境 C．人口环境

D．社会文化环境

11、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

12、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格

13、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调

14、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

15、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题)A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调

16、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。A．房屋竣工

B．房屋质量验收合格 C．房屋交付用户使用 D．业主委员会成立

17、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。A：估价委托人 B：估价利害关系人

C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人

E：工业用地的监测点评估价格

18、修建性详细规划用以指导。

A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标 B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 C：确定空间环境控制的规划要求 D：确定道路和工程管线控制性位置 E：执行层的组织协调

19、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。A．3 B．5 C．6 D．8 20、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

21、人防工程的地下室面积建筑面积。A：属不应分摊的共有 B：属分摊的共有 C：不属共有

D：属物业公司所有 E：执行层的组织协调

22、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区

E：工业用地的监测点评估价格

23、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格

24、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工业用地的监测点评估价格

25、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。

A：长期投资、实物投资和直接投资 B：长期投资、间接投资和实物投资 C：短期投资、实物投资和金融投资 D：短期投资、间接投资和金融投资 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于万元。A：100 B：150 C：300 D：500 E：执行层的组织协调

2、下列关于法的效力的表述中，正确的有。A：行政法规的效力高于地方性法规 B：地方政府规章的效力高于行政法规

C：地方性法规的效力高于本级地方政府规章 D：部门规章与地方政府规章之间具有同等效力 E：部门规章的效力高于地方性法规

3、合同生效应具备下列条件__。A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益

4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。A．8571 B．10000 C．13393 D．15625

5、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60 6、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金)，如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。A：200 B：250 C：400 D：500 E：执行层的组织协调

7、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。A．《建设工程勘察和设计管理条例》 B．《建设工程勘察和设计管理规范》 C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》 D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

8、外汇市场的参与者。A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行

9、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。A：合法交易 B：合法产权 C：合法使用 D：合法处分 E：合法建设

10、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

11、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

12、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。A．25 B．35 C．40 D．45

13、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。A．30 B．90 C．50 D．60

14、关于运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会

15、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单

16、下列有关收益法估价的公式中，正确的是（）。A.A B.B C.C D.D E.E

17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制 D．市场集中化

18、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A：土地购置贷款 B：土地开发 C：建设贷款

D：土地储备贷款 E：借款合同

19、房地产开发项目融资过程包括（）。A．资金筹措 B．直接融资 C．间接融资 D．资金供应

20、下列属于不得转让房地产情況的有。A：司法机关依法决定查封的

B：经过其他共有人书面同意的共有房地产 C：未依法登记领取权属证书的 D：依法登记领取权属证书的 E：权属无争议的

21、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同

22、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房 B：买房一经营

C：买房一出租一转售 D：买房一出租

E：买地一开发一转让

23、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

24、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

25、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。A．全部投资现金流量表 B．资本金现金流量表 C．投资者各方现金流量表 D．资金来源与运用表

第四篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

第五篇：房地产估价师《案例与分析》

房地产估价师考试当中难度最大的就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请老师给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?

房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径。

关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;

第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。

第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。

接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：

第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。

第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习。

第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。