四川省2016年上半年房地产估价师案例与分析：报酬率与折现率模拟试题

第一篇：四川省2016年上半年房地产估价师案例与分析：报酬率与折现率模拟试题

四川省2016年上半年房地产估价师案例与分析：报酬率与折现率模

拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、不动产登记费的收取__ A．按不动产面积

B．按件收取

C．按不动产体积

D．按价款的比例

2、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。

A．6% B．7% C．7.5% D．6.5%

3、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。

A．3610.5 B．3619.5 C．3711.5 D．3719.5

4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60% B．70% C．80% D．90%

5、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。

A：5％

B：7％

C：10％

D：15％

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。

A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D

7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．375 B．750 C．214.3 D．166.7

8、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。

A：整体资产或者部分资产

B：整体资产

C：部分资产

D：固定资产

E：工业用地的监测点评估价格

9、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40

10、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人

B．全体股东或全体合伙人

C．全体注册房地产估价师

D．全体董事

11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。

A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

12、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。

A：获取房地产当期收益

B：获取房地产未来收益

C：直接从事房地产开发经营活动

D：间接参与房地产开发经营活动

E：借款合同

13、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：195万元

B：210万元

C：213万元 D：217万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之间

C．在5～6年之间

D．在3～4年之间

15、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。

A．疗养区

B．居住区

C．工业区

D．大学区

16、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

17、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。

A：基准价格

B：平均价格

C：正常价格

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

18、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。

A：1％

B：3％

C：5％

D：7％

E：执行层的组织协调

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%

20、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府 C．上级财政部门

D．上级房改部门

21、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．30 B．90 C．60 D．120

22、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

A：相互影响性

B：寿命长久性

C：数量有限性

D：保值增值性

E：工业用地的监测点评估价格

23、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

24、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。

A：区位

B：用途

C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、下列说法错误的是__。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行

B．我国商业银行实行的是分支行制

C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__。

A．法律上的许可性

B．要求上的准确性

C．经济上的可行性

D．技术上的可行性

2、房地产金融按其融通方式可划分为__。

A．政策性金融和直接金融 B．短期金融和长期金融

C．直接金融和间接金融

D．政策性金融和自营性金融

3、业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价

4、房地产的行政法规包括。

A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

B：《城市房地产转让管理规定》

C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》

D：《住房公积金管理条例》

E：《城市房地产中介服务管理规定》

5、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。

A．结构

B．构造

C．用途

D．规模

E．档次

6、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙, D．难以判断

7、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。

A．商品房预售许可申请表

B．开发企业的《营业执照》和资质证书

C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

D．工程施工合同及关于施工进度地说明

E．商品房预售方案

8、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000㎡的住宅项目，容积率为3．0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5．5％，如要实现30％的成本利润率，则住宅的平均销售单价为元／㎡。

A：6500．00 B：6878．31 C：7142．86 D：7751．94 E：借款合同

9、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。A：契约型

B：公司型

C：封闭型

D：开放型

E：执行层的组织协调

10、企业负担利息表明。

A：费用可以表现为资产的减少

B：费用也可能引起负债的增加

C：费用同时表现为资产的减少和负债的增加

D：费用将引起所有者权益的减少

E：执行层的组织协调

11、下列风险中，不属于系统风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．市场供求风险

C．购买力风险

D．比较风险

12、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。

A：市场潜量

B：市场预测量

C：市场最低量

D：市场最高量

E：借款合同

13、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是__。

A．拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目

B．实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜

C．行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同

D．是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳

14、运用假设开发法估价必须考虑资金的__。

A．实用价值

B．有效价值

C．折算价值

D．时间价值

15、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。

A：住宅质量保险和住宅质量保证书

B：商品房预售许可证和住宅质量保证书

C：住宅使用说明书和住宅质量保证书

D：住宅使用说明书和住宅质量保修书

E：执行层的组织协调

16、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

17、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。

A：按存量增量细分

B：按交易形式细分

C：按目标市场细分

D：按房地产用途细分

E：按地域细分

18、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。

A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

19、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。

A．对外商投资企业也需要征收城建税

B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次

C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同

D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额

20、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。(2008年试题)A：均衡

B：非均衡

C：结构性失衡

D：失衡

E：借款合同

21、下列属于报酬率求取方法的是__。

A．累加法

B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法

E．均衡法

22、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．久本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票

23、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。

A：一面临街

B：两面临街

C：土地形状为矩形

D：土地形状为正方形

E：容积率为所在区段具有代表性的容积率

24、房地产市场结构包括以下的结构__。

A．供求结构

B．投资结构

C．产品结构

D．产业结构

E．利润结构

25、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。

A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50％

B：贷款期限最长不超过10年

C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

E：借款合同

第二篇：房地产估价师《案例与分析》

房地产估价师考试当中难度最大的就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请老师给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?

房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径。

关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;

第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。

第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。

接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：

第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。

第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习。

第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。

第三篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

第四篇：陕西省2016年房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

陕西省2016年房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工业用地的监测点评估价格

2、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有 B．所有参加该估价项目 C．对该估价项目负第一责任 D．任本估价机构法定代表人

3、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格

4、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

5、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A．开发工作量 B．经营利润 C．经营收入 D．投资数额

6、资本化率是的倒数。A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数

E：工业用地的监测点评估价格

7、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。A．30 B．60 C．70 D．100

8、房产税的课税对象是__。A．房产所有人 B．房屋使用人 C．房产

D．房产收益人

9、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A．目前是否有经济收入 B．过去是否带来了经济收益 C．是否具有产生经济收益的能力 D．目前的收入是否大于运营费用

10、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格

11、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格

12、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。A．有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C．有效经过年数长于实际经过年数

D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

13、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

14、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

15、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】 A：4580万元 B：5580万元 C：6580万元 D：7580万元

E：工业用地的监测点评估价格

16、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙物业的投资风险相同

D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小

17、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

18、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境

19、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。A：中位数

B：简单算术平均数 C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格 20、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60 B．45 C．30 D．15

21、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。5年，销售期为1年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755．54 B：772．84 C：1 400．88 D：1 433．90 E：借款合同

22、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：29．28万元 B：30万元

C：28．57万元 D：28．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

23、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1．5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是__。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

24、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

25、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A．开发商 B．设计单位 C．承包商 D．监理单位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

3、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金 D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

4、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。A．业主大会制度 B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度 D．住宅小区综合验收制度 E．住房专项维修资金制度

5、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 E：抵押权为价值权，也是实体权

6、拍卖的基本原则包括。A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则

D：诚实信用原则 E：保留价原则

7、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．预期原理 E．适合原理

8、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。A．功能落后 B．功能缺乏 C．环境污染 D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

10、住房公积金属于__所有。A．缴存住房公积金的单位 B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同 D．住房公积金管理中心

11、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关 B．县级以上人民政府 C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

12、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。A．估价方法选用 B．估价结果确定方式 C．估价师的职业道德 D．估价技术路线 E．估价参数选取

13、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。A：3627．06 B：3634．31 C：4818．34 D：4842．43 E：借款合同

14、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30

15、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

16、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。A：意愿 B：途径 C：能力 D：动机 E：借款合同

17、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的 B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的 C：要求查询的房屋已完成权属登记的 D：要求查询的事项不存在的 E：要求查询的资料不存在的

18、开发商的主要合同关系通常包括__等。A．保险合同 B．分包合同 C．销售合同

D．勘察设计合同 E．加工合同

19、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象

20、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配资金

21、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。A．客户评价 B．项目评估

C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

22、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

23、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。A．住宅建筑净密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面积净密度 D．容积率

24、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值

25、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C．所有的经营费用，都由租户直接支付

D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E．租户的租金可按不同时间支会给业主

第五篇：江苏省2017年房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设模拟试题

江苏省2017年房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。A．交通拥挤 B．建筑技术进步 C．城市规划改变 D．自然环境恶化

3、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A．房地产膨胀 B．房地产泡沫 C．房地产滞销

D．房地产过度开发

4、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。A．30% B．20% C．10% D．80%

6、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A．证券 B．股票 C．债券

D．投资基金

7、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产买卖。

A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为

D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调

9、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证 B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证 C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证 D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证

10、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。A．87 B．124 C．130 D．134

11、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。A：价值 B：价格 C：效益 D：利润

E：工业用地的监测点评估价格

12、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。A：43万元 B：38．93万元 C：39万元

D：38．87万元

E：工业用地的监测点评估价格

13、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单

E：执行层的组织协调

14、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。A．新建房地产项目 B．购买机器设备 C．购买生产原料 D．市政工程建设

15、房屋登记费按收取。A：房屋面积 B：件

C：房屋体积 D：房屋价值

E：执行层的组织协调

16、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad

17、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。A．521 B．533 C．695 D．711

18、等于产品价格与销售量的乘积。A：平均收益 B：总收益 C：边际收益 D：长期收益

E：执行层的组织协调

19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

20、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为．【2004年考题】 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格

21、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可

22、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。A．抵押权人

B．具有土地估价资格的中介机构

C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构 D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

23、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

24、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地

C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。A．装修改造 B．需求增加 C．通货膨胀

D．改进物业管理

2、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

3、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C：小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

4、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

5、房地产开发投资通常属于__。A．长期投资 B．中长期投资 C．中短期投资 D．置业投资

6、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。A．审计费

B．工程造价咨询费

C．临时用地费和临时建设费 D．工程监理费

7、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略

8、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位

9、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。

A：商品房预售合同未经备案，合同无效

B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

E：要求查询的资料不存在的

10、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同

11、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。A．单位比较法 B．市场提取法 C．分解法

D．工料测量法 E．分部分项法

12、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A：房产税 B：增值税 C：消费税 D：营业税 E：流转税

13、不属于税收制度的构成要素的是__。A．纳税人 B．课税对象 C．纳税时间 D．税基 E．税点

14、__常以每月每平方米为基础计算。A．百分比租金 B．基础租金

C．建筑面积租金 D．使用面积租金

15、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费

16、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A：标准厂房

B：房地产开发用地 C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程

17、某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为 12%，抵押贷款常数为0.078。则该房地产的价格为__。A．15.706 B．13.578 C．13.846 D．19.846

18、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括__。A．拖欠的建筑工程材料费 B．拖欠的建筑工人工资 C．抵押担保债权 D．出租房屋租金

19、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。A．120 B．90 C．60 D．30 20、成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。A：交易者的动机

B：交易者对市场了解程度 C：交易双方的关系 D：卖者的价格策略 E：市场供求

21、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是。A：农用地 B：工业用地 C：建设用地

D：乡镇企业用地 E：执行层的组织协调

22、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等．【2004年考题】 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税

E：房屋装修折旧费

23、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

24、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的。A：商业信誉和财务状况 B：面积需求大小 C：租金支付方式 D：物业服务需求

E：与写字楼业主的关系

25、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%