四川省2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题

第一篇：四川省2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题

四川省2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

2、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．公安 B．工商管理 C．房地产管理 D．土地管理

3、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

4、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门 D．中介管理部门

5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工业用地的监测点评估价格

6、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。A．7.59万元 B．7.28万元 C．13.59万元 D．6.05万元

7、某宗土地面积2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【2004年考题】

A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：工业用地的监测点评估价格

8、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

9、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区

11、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

12、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

13、折价处置抵押房地产的，应当参照__。A．原购买价 B．重建价格 C．重置价格 D．市场价格

14、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置

C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准

15、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。A：自然寿命≥经济寿命 B：自然寿命≤经济寿命 C：自然寿命=经济寿命 D：无关

E：工业用地的监测点评估价格

16、房地产是__三者的结合物。A．实物、权益、区位 B．实物、区位、用途 C．实物、权益、用途 D．权益、区位、用途

17、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：执行层的组织协调

18、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行

B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D．房地产交易活动可以在任何场合进行

19、下列说法正确的是__。A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖 20、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工业用地的监测点评估价格

21、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。A．房地产开发投资 B．房地产置业投资 C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托基金

22、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2

23、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

24、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

25、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。A．15 B．30 C．60 D．90

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

2、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等

D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同

3、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容

B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节 C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节

D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调

E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

4、不属于房地产价格外部影响因素的是__。A．人口因素 B．权益因素 C．经济因素 D．区位因素 E．社会因素

5、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。A．收集式 B．开放式 C．闭合式 D．检索式 E．收敛式

6、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：执行层的组织协调

7、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。

A：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B：利润总额=经营利润+营业外收支净额 C：税后利润=利润总额-所得税

D：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E：销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

8、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。A：当地工商行政主管部门

B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门

D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门

9、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限

C：用于比较不同期限价格的高低 D：用于比较同期限价格的高低

E：用于市场法中囚期限不同进行的价格调整

10、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

11、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A．预售人 B．预购人

C．预售合同约定的一方 D．预售人和预购人共同

12、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。A．快速变现价值 B．谨慎价值 C．清算价值 D．投资价值 E．原始价值

13、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

14、求取建筑物折旧的方法主要有__。A．年限法 B．市场提取法 C．分解法 D．功能法 E．对比分析法

15、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。A：未来净收益的大小 B：获得净收益的可靠性 C：获得净收益期限的长短 D：获得净收益预期 E：估价对象的现值

16、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险

17、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。A：消防验收 B：规划验收 C：环保验收 D：人防验收 E：借款合同

18、我国注册建筑师级别设置分为。A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师

19、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析 20、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A：买卖 B：出租 C：抵押 D：质押 E：赠与

21、业主大会议事规则由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

22、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括 A：按地域范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分

23、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民法院 B．公安机关 C．人民检察院 D．乡级人民政府

24、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

25、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

第二篇：2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题

2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】 A：上调贷款利率

B：收紧房地产开发贷款

C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列费用中，不属于管理费用的是__。A．办公费

B．管理人员工资 C．审计费 D．代理费

3、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：执行层的组织协调

4、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。A．地价税 B．土地收益金 C．土地转让金 D．土地增值税

5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。A．温差效应 B．绿岛效应 C．温压效应 D．热岛效应

6、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。A：相互影响性 B：寿命长久性 C：数量有限性 D：保值增值性

E：工业用地的监测点评估价格

7、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

8、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工业用地的监测点评估价格

9、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格

10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀

C：经济发展引起房地产需求增加 D：周围环境改善

E：工业用地的监测点评估价格

12、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为__万元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格

15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括__。A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．建设项目价值资料

D．国有土地使用权批准文件

16、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

17、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。A．基本不变，逐渐降低 B．基本不变，逐渐升高 C．逐渐升高，基本不变 D．逐渐降低，基本不变

19、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：无法确定

E：执行层的组织协调

21、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性 B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

22、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是__。A．马克思的利率决定理论 B．可贷资金利率理论

C．Is—1M曲线模型利率理论 D．流动性偏好利率理论

23、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】 A：30万元 B：40万元 C：50万元 D：60万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A：课税主体 B：税率 C：税基

D：课税对象

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值

2、下列属于房地产登记类型的有。A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记

3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

4、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升

5、某家庭向银行申请了一笔年利率为6．5％，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0．4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044．54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金

7、在各种保险中，社会保险最能体现职能。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：分配

E：执行层的组织协调

8、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

9、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有__。A．征收或者征用都是为了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法给予补偿 C．征收是国家行为，征用是企业行为

D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E．征收是强制性的，征用是非强制性的

10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具体的长期趋势法主要有__。A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法

12、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

13、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

14、住房公积金管理的基本原则包括。A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督

15、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况

16、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。

A：国家机关用地 B：非军事用地

C：城市基础设施用地 D：个人企业用地

E：法律、行政法规定的其他用地

17、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。A．拍卖人收取佣金是一种法定行为

B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

19、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。A．实地查勘记录 B．委托人照片

C．估价项目来源和接洽情况 D．估价中的不同意见

E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 20、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：执行层的组织协调

21、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

23、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地产开发经营管理条例》 D．《城市商品房预售管理办法》 E．《城市房地产转让管理规定》

24、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围

25、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。A：耐水性 B：抗渗性 C：抗冻性 D：导热性 E：热容量

第三篇：2017年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作试题

2017年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。A．5% B．10% C．15% D．20%

2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格

3、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格

4、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。A．负债业务 B．资产业务 C．中间业务 D．代理业务

5、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则

D．最高最佳利用原则

6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

7、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。A：科学性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性

E：执行层的组织协调

8、投资利息估算只有在中才需要。A：比较法 B：传统方法

C：现金流量折现法 D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。

A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产 B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱 C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产

D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产

E：执行层的组织协调

10、房地产评估价值对应的日期被称作。A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日

E：工业用地的监测点评估价格

11、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证。A：工程所在地的县级人民政府

B：工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门 C：工程所在地的县级以上人民政府

D：工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 E：执行层的组织协调

12、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A．横道图法 B．网络图法 C．进行图法 D．工序图法

13、结构施工图不是指导的依据。A：室内外装修设计 B：编制预算 C：施工组织设计 D：施工进度计划 E：执行层的组织协调

14、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格

15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息

D．定义市场区域

16、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

17、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证 B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证 C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证 D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证

18、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格

19、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。A．31.25万元 B．38.75万元 C．37.5万元 D．43.5万元

20、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

22、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。A．208600 B．380600 C．211400 D．239400

23、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动半均法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

24、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。A．背书日期为绝对必要记载事项

B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效

C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让 D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利

25、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。A．较高 B．较低 C．最高 D．居中

2、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

3、房地产估价时点可以是。A：估价作业期

B：估价人员实地查勘期间的某个日期 C：过去的某个日期 D：未来的某个日期

E：估价人员按照自己的假定设定的日期

4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法

5、属于物业管理企业运行机制的是。A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展

6、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。A：注册建筑师 B：注册结构工程师 C：注册建造师

D：注册施工管理师 E：执行层的组织协调

7、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

8、下列由国务院审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划

9、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

10、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险

11、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。A．开发费用的正确预测 B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值 D．开发利润的客观预测 E．开发时间的准确预测

12、是税收制度的主体。A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章

13、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

14、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性

15、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。

A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标

16、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。A．权益投资比率 B．建安工程费用 C．租售价格 D．资本化率

E．开发期与经营期

17、资本化率是__的倒数。A．毛租金乘数 B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数 D．净收益乘数

18、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金

C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入

19、下列权利中，属于用益物权的是。A：抵押权 B：质权 C：地役权 D：留置权

E：执行层的组织协调

20、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。A：保险费 B：房产税 C：法律费 D：贷款利息 E：借款合同

21、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

22、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

23、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售

24、下列说法正确的是__。A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担

B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行

C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

25、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题)A：商住楼 B：土地 C：在建工程 D：写字楼

E：建成后的物业

第四篇：上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题

上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产

估价报告的写作考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。A：分县

B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调

2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。A．15 B．20 C．25 D．30

5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

6、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。A．与会业主所持投票权1/2以上 B．全体业主所持投票权1/2以上 C．与会业主所持投票权2/3以上 D．全体业主所持投票权2/3以上

7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】 A：合法原则

B：最高最佳使用原则 C：替代原则 D：公平原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格

9、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

11、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府

D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。A．转让 B．赠送 C．出让 D．买卖

13、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。A：统一性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性

E：执行层的组织协调

14、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。A．30 B．60 C．70 D．100

15、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。A．声觉环境 B．视觉环境 C．水文环境 D．人文环境

16、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资

17、物业管理是一种__的管理。A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型

18、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号 B：街道 C：丘 D：幢

E：执行层的组织协调

19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖 C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖 D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖 E：执行层的组织协调

21、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

23、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

25、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

2、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性

3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的

C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调

4、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30

5、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划

D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市××县城镇总体规划

7、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为广阔的市场

C：是否具有较理想的财务内部收益率

D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E：项目是否可行

8、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调

9、建筑材料的性质有等。A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性

10、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。A．分区分压供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D．分质供水

11、市场状况分析一般要从几个方面进行。A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析

E：市场占有率分析

12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPV B．FIRR C．动态投资回收期 D．成本利润率 E．投资利润率

13、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。A．自然寿命 B．剩余寿命 C．经过年数

D．剩余经济寿命

14、房地产金融的特点包括。A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

15、建筑施工图包括。

(2007年房地产经纪人相关知识试题)A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图

16、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

17、下列关于房产图的表述中，正确的有。

A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图

E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

18、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证

19、影响房地产价格的经济因素有。

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入

20、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值 B：待开发房地产取得的税费 C：续建开发成本 D：销售费用 E：销售税金

21、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。A．构造，标准 B．构造，规格 C．结构，标准 D．结构，规格

22、由房地产估价师本人申请的注册种类有。A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册

23、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

24、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强 25、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题)A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第五篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结

房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

第1页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

第2页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

第3页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

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房地产估价案例与分析

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

第5页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

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房地产估价案例与分析

2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

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房地产估价案例与分析

第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

第8页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

第9页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

第10页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；

第11页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

第12页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

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房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。

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