浙江省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题

第一篇：浙江省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题

浙江省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。

A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：证券保证金比率 E：执行层的组织协调

2、拆除公益事业房屋，通常采用评估。A：市场法 B：路线价法 C：假设开发法 D：成本法

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。A．公平B．公正 C．等价有偿

D．以事实为依据

4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

5、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题)A：使用者地位 B：购买动机

C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同

6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

7、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

8、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为元。A：1250 B：5000 C：6250 D：8125 E：执行层的组织协调

9、房屋的成本租金不含__。A．折旧费 B．维修费 C．保险费 D．税金

10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

11、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。

A：重量限值 B：浓度限值 C：体积限值 D：质量限值

E：执行层的组织协调

12、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差 C．该别墅区的单位开发成本降低 D．开发商获得满意的利润即可

13、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调

14、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。A：替代性 B：异质性

C：用途多样性 D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格

15、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。

A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调

16、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。A：平均可变成本 B：平均成本 C：边际成本 D：总成本

E：执行层的组织协调

17、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的__。A．销售收入 B．转让收入 C．租金收入 D．利息收入

18、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法 B．以“借”和“贷”作为记账符号。“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少

C．以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据

D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则

19、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。A．12% B．12.55% C．12.68% D．13.55% 20、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工业用地的监测点评估价格

21、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。A：市场价值 B：投资价值 C：谨慎价值 D：在用价值

E：工业用地的监测点评估价格

22、合法建造房屋的物权自__产生效力。A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时

23、下列不属于直接金融工具的是。A：企业发行的商业票据 B：企业债券 C：股票 D：保险单

E：执行层的组织协调

24、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题)A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性

2、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工 C．从工程开工到全部工程竣工 D．从工程开工到项目租售完毕

3、房地产投资者的债务融资方式有（）。A．吸收其他机构投资者资金 B．建成房地产抵押贷款 C．土地储备贷款 D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

4、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2 000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。A：2 277．4 B：2 281．9 C：2 728．8 D：2 741．9 E：借款合同

5、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1087元/m2 D．1141元/m2

6、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止

7、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。

A：申请人提供的批准文件是否齐全、有效

B：拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑 C：拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议

D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况 E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理

8、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题)A：开发商 B：监理单位 C：分包单位 D：总承包单位 E：借款合同

9、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。

A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费

B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取

C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费

E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％

10、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

11、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机

12、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房

13、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。A．征地和拆迁补偿费 B．规费

C．教育费附加 D．建安工程费 E．住宅小区基础设施建设费

14、一般来说，与长期投资相比，短期投资。A：风险较大 B：收益率较高 C：流动性较好

D：投资回收期较长 E：借款合同

15、房地产开发项目的主要不确定性因素有。A：开发期和租售期 B：权益投资比率 C：资本化率 D：贷款利率 E：运营费用

16、根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向__申请确认。

A．当地拆迁管理部门 B．当地国土部门

C．当地行政主管部门

D．城市规划行政主管部门

17、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为__。A．重整价格基准 B．重建价格基准 C．重置价格基准 D．折旧价格基准 E．替代价格基准

18、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)A：集体所有的土地使用权 B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产

19、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的 20、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为__。A．849元/m2 B．865元元/m2 C．882元/m2 D．915元/m2

21、下列资金中，可以用于购买国债的有。A：担保公司资金 B：在建工程抵押贷款 C：商品房预售资金 D：住宅专项维修资金 E：住房公积金

22、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。A．图书馆 B．钢铁厂

C．空置的写字楼 D．单纯的建筑物 E．加油站

23、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题)A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

24、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》 B：《注册房地产估价师管理办法》 C：《城市房地产抵押管理办法》 D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》 E：《土地管理法实施条例》

25、物业服务企业的工作内容包括。A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算

E：确定物业服务费的收费标准

第二篇：2016年黑龙江房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题

2016年黑龙江房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要

求考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国内生产净值 D．国民收入

2、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

3、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。A．35 B．37.8 C．38.4 D．73.4

4、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是．。A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片

D：房地产权属簿册 E：执行层的组织协调

5、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格

6、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品交换兑现

7、测量学按照作用范围分类，不包括。A：空间测量 B：水文测量 C：陆地测量 D：海洋测量

E：执行层的组织协调

8、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。A．3507 B．3592 C．3627 D．3558

9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。A．60% B．70% C．80% D．90%

10、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的 B：估价时点 C：估价对象 D：价值类型

E：工业用地的监测点评估价格

11、现金流入与现金流出之差称为__。A．现金波动值 B．现金后期值 C．净现金流量 D．现金流量差值

12、房地产估价中的价值，一般是指__。A．使用价值 B．交换价值 C．投资价值 D．账面价值

13、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。

A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格

14、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型竞争者 B．选择型竞争者 C．凶猛型竞争者 D．随机型竞争者

15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。

A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C：有助于保持估价机构工作的连续性

D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E：工业用地的监测点评估价格

16、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A．私下 B．公正 C．公开 D．邀请

17、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模

18、土地增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：应纳税额=土地增值额×30％

B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％ C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％

D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％ E：执行层的组织协调

19、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格 20、经营成本是指房地产产品__时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。A．出售与出租 B．开发 C．建设 D．管理

21、经济适用住房采取__的方式进行。A．出让 B．行政划拨 C．有偿转让 D．无偿转让

22、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。A．转让土地使用权 B．有偿转让房地产 C．继承房地产 D．赠与房地产

23、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

24、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为__。A．800万元 B．1000万元 C．1800万元

D．800～1000万元之间

25、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A．交易情况修正 B．交易日期调整 C．房地产状况调整 D．区域因素调整

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、税收的本质决定了它具有的特征。A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：一致性 E：有偿性

2、基准地价系数修正法的基本原理是__。A．收益原理 B．替代原理 C．地租理论 D．区位理论

3、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。A．对外商投资企业也需要征收城建税

B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次

C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同

D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额

4、下列关于房地产测绘，表述正确的是。

A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量

C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果

D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定

E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息

5、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。A：动态投资回收期大于静态投资回收期 B：动态投资回收期等于静态投资回收期 C：动态投资回收期小于静态投资回收期

D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期 E：借款合同

6、超额利润有以下三种。A：创新利润 B：风险利润 C：垄断利润 D：正常利润 E：平均利润

7、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。A：房产税采用定额税率

B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次

C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次 D：土地增值税实行四级超额累进税率

E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率

8、我国《物权法》规定的物权主要有等。A：使用物权 B：他物权 C：所有权 D：担保物权 E：用益物权

9、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般__。

A．不能作为可比实例 B．取相同的部分作可比性

C．仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D．仍然可作为可比实例

10、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。

A．资本价值风险 B．未来运营费用风险 C．时间风险 D．持有期风险

11、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。A：当地政府土地管理部门

B：当地县级以上人民政府房屋管理部门 C：当地县级以上人民政府

D：当地县级以上人民政府土地管理部门 E：执行层的组织协调

12、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷

D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化

13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押

14、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金

C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入

15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

16、房地产测绘成果主要包括。A：房产簿册 B：房产数据 C：房产图集 D：房产档案 E：房产资料

17、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

18、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

19、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10 20、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息

D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费

21、房地产专业估价的基本前提是__。A．具有独一无二的特性

B．具有独一无二的特性，但价值量不大 C．价值量大

D．同时具有独一无二的特性和价值量

22、能够构成设计变更的事项包括。

A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量

C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作

23、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

24、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。A：采用特定专利的 B：采用专有技术的

C：建筑艺术造型有特殊要求的

D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务

25、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。A：500 B：700 C：800 D：1000 E：借款合同

第三篇：2016年贵州房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求模拟试题

2016年贵州房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文

字要求模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、证券价格由__确定。

A．货币使用中产生的收益

B．社会借贷资金利率

C．市场对证券的供求

D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率

2、修建性详细规划用以指导。

A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标

B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

C：确定空间环境控制的规划要求

D：确定道路和工程管线控制性位置

E：执行层的组织协调

3、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。(2009年试题)A：《住宅使用说明书》

B：《住宅验收说明书》

C：《住宅保修说明书》

D：《住宅保修保证书》

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。

A．出让

B．竞争

C．招标

D．申请

6、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：暂时性污染

B：永久性污染

C：线源污染 D：移动污染

E：执行层的组织协调

7、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】

A：本估价机构所有

B：所有参加该估价项目

C：由引交估价项目负第一责任

D：任本估价机构法定代表人

E：工业用地的监测点评估价格

8、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。

A：贴现债券

B：附息债券

C：抵押债券

D：浮动利率债券

E：执行层的组织协调

9、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》

C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断

11、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法

12、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

13、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。

A：建筑水平和工艺

B：建筑材料

C：价格水平

D：建筑构配件

E：工业用地的监测点评估价格

14、是影响房地产价格的房地产自身因素。

A：区位因素、实物因素、权益因素

B：区位因素、社会因素、权益因素

C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素

E：工业用地的监测点评估价格

15、下列股东权利中属于共益权的是

A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

E：执行层的组织协调

16、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

17、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。

A．估价作业日期

B．成交日期时

C．估价时点

D．交易日期调整后

18、房地产置业投资项目的期间费用计为。

A：开发建设投资

B：经营成本

C：流动资金

D：运营费用

E：借款合同

19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

20、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

21、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】

A：3758．57万元

B：3942．03万元

C：3966．10万元

D：4769．85万元

E：工业用地的监测点评估价格

22、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。

A．3.6% B．4% C．36% D．40%

23、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

24、契税实行的是__税率。

A．比例

B．定额

C．累进

D．幅度定额

25、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60 B．45 C．30 D．15

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。

A．空置等造成的收入损失

B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额

D．期末转售收益

E．承租人权益价值

2、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

3、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金(月租金超出300 万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。

A：5 B：10 C：15 D：12．5 E：借款合同

4、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。

A：环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平× 100％

B：环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平× 100％

C：环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平)× 100％

D：环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平× 100％

E：执行层的组织协调

5、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。

A．职代会

B．董事会

C．总经理

D．抵押登记

6、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率

7、会计的基本职能包括。

A：反映职能

B：监督职能

C：盈利职能

D：增值职能

E：管理职能

8、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

9、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。

A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金

B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金

C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金

10、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

11、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B．现时该房改房上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

12、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%

13、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师

D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

14、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。

A．400 B．628 C．656 D．700

15、证券可分三类。

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E：资本证券

16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》

17、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是__。

A．需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度

B．需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量

C．需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值

D．需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值

18、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

19、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

20、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

21、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。

A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

22、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。

A：物业增值收益

B：所得税

C：还本付息额

D：投资者权益增加值

E：权益投资

23、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：将承租的房屋擅自转租

B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：故意损坏房屋的行为

E：因不可抗力致使合同不能继续履行的24、房屋租赁审查的主要内容不包括__。

A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件

B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋

C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任

D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策

E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费

25、我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下__几点。

A．房地产权属登记由不同登记机关分别登记

B．房地产权属登记为房地产权利静态登记

C．房地产权属登记不具有公信力

D．房地产权属登记实行及时登记制度

E．颁发权利证书

第四篇：山东省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求模拟试题

山东省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按照规定，租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A：3 B：5 C：6 D：9 E：执行层的组织协调

2、下列四个选项中，说法不正确的一项是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

C．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押

D．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分

3、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】

A：市场价值

B：清算价值

C：快速变现价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

4、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。

A：17.13％

B：18.30％

C：18.61％

D：21.47％

E：工业用地的监测点评估价格

5、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。

A：统一房地产范围

B：统一付款方式

C：统一价格单位

D：统一市场状况

E：工业用地的监测点评估价格

6、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

7、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现其财富价值的最大化

B．获取房地产当前收益

C．抵御通货膨胀的影响

D．降低其投资组合的总体风险

8、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在__年以上。

A．5 B．10 C．15 D．20

9、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。

A：统一性

B：权威性

C：系统性

D：稳定性

E：执行层的组织协调

10、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的__资料。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基础

11、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。

A．10% B．20% C．30% D．40%

12、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

13、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。

A：收益法

B：经济法 C：权益法

D：成本法

E：工业用地的监测点评估价格

14、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1 B．2 C．3 D．5

15、房地产评估价值对应的日期被称作。

A：价值基准日

B：估价时点

C：价值时点

D：估价报告日

E：工业用地的监测点评估价格

16、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性

B．土地的稀缺性

C．投机需求膨胀

D．金融机构支持

17、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于mm。

A：120 B：240 C：360 D：490 E：执行层的组织协调

18、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000 B．436500 C．436562 D．436685

19、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。

A：了解某宗房地产的出租人权益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

E：工业用地的监测点评估价格

20、印花税的税率采用。

A：比例税率与固定税率

B：比例税率与定额税率

C：累进税率与比例税率

D：累进税率与定额税率

E：执行层的组织协调

21、估价报告有效期应从起计。A：估价时点

B：估价作业期

C：出具估价报告之日

D：签订估价委托合同之日

E：工业用地的监测点评估价格

22、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。

A．上升到下降

B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率

D．低于合理空置率到高于合理空置率 23、2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为。

A：12％

B：13．4％

C：80％

D：125％

E：借款合同

24、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。

A：是否包括特许经营权

B：是否包括债权债务

C：是否强制处分房地产

D：是否包括建筑物内的家具

E：工业用地的监测点评估价格

25、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列不属于基本报表的是__。

A．资金来源与运用表

B．经营成本估算表

C．资产负债表

D．损益表

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

A：以出让方式取得的土地使用权

B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权

D：以出租方式取得的土地使用权

E：以抵押方式取得的土地使用权

3、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。

A：对原材料的检验

B：对配套设施的检验

C：确立质量文件档案制度

D：确立成本控制档案制度

E：借款合同

4、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

5、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。

A：销售利润率小于投资利润率

B：投资利润率小于成本利润率

C：成本利润率小于直接成本利润率

D：直接成本利润率小于销售利润率

E：年利润率小于总利润率

6、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。

A．前期工程资料

B．土建资料

C．安装方面的资料

D．设计文件

E．竣工图

7、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。

A：50％～65％

B：60％～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同

8、房地产投资开发是指在依法取得国有__的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

A．土地使用权

B．土地开发权

C．土地所有权

D．土地驻扎年限

9、从房地产投资的角度说，风险是指__。

A．房地产投资结果的好坏程度

B．获取预期投资收益的可能性大小

C．房地产投资项目激烈竞争程度

D．房地产开发程度

10、是减轻纳税人负担的措施。A：附加

B：加成C：减税

D：免税

E：规定起征点和免征额

11、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场

12、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度

B：建筑结构

C：容积率

D：土地使用权来源

E：土地用途

13、风险辨识常用方法包括等。

A：专家调查法

B：解析方法

C：故障树分析法

D：幕景分析法

E：蒙特卡洛法

14、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。

A：办理房地产交易登记、鉴证等手续

B：开展房地产股票活动指导和监督

C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务

D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

15、下列关于近期建设规划，表述正确的是。

A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分

B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案

C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局

D：自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容

E：近期建设规划的规划期限为5年

16、房地产开发的四个阶段包括。

A：投资机会选择与决策分析

B：前期工作

C：招标阶段 D：建设阶段

E：租售阶段

17、以下关于成本法理解中，正确的有。

A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法

B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值

C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”

D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格

E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法

18、影响房地产价值的权益因素包括。

A：房地产权利设立和行使的限制

B：房地产区位的限制

C：房地产使用管制

D：房地产通风采光的限制

E：房地产相邻关系的限制

19、是投资收益与投资损失的差额。

A：营业利润

B：营业支出

C：投资净收益

D：营业外收支净额

E：执行层的组织协调

20、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划

B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划

D：其他设市城市的总体规划

E：县人民政府所在地城镇总体规划

21、__年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。

A．1999 B．2000 C．2001 D．2002

22、土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__向土地管理部门提出申请。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

23、房产面积测量的精度要求是以作为限差。

A：误差的平均值 B：误差的最大值

C：中误差

D：两倍中误差

E：执行层的组织协调

24、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。

A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法

C：按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法

E：按图纸分项编号顺序计算法

25、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

第五篇：2017年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作试题

2017年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。A．5% B．10% C．15% D．20%

2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格

3、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格

4、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。A．负债业务 B．资产业务 C．中间业务 D．代理业务

5、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则

D．最高最佳利用原则

6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

7、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。A：科学性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性

E：执行层的组织协调

8、投资利息估算只有在中才需要。A：比较法 B：传统方法

C：现金流量折现法 D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。

A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产 B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱 C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产

D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产

E：执行层的组织协调

10、房地产评估价值对应的日期被称作。A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日

E：工业用地的监测点评估价格

11、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证。A：工程所在地的县级人民政府

B：工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门 C：工程所在地的县级以上人民政府

D：工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 E：执行层的组织协调

12、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A．横道图法 B．网络图法 C．进行图法 D．工序图法

13、结构施工图不是指导的依据。A：室内外装修设计 B：编制预算 C：施工组织设计 D：施工进度计划 E：执行层的组织协调

14、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格

15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息

D．定义市场区域

16、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

17、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证 B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证 C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证 D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证

18、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格

19、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。A．31.25万元 B．38.75万元 C．37.5万元 D．43.5万元

20、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

22、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。A．208600 B．380600 C．211400 D．239400

23、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动半均法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

24、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。A．背书日期为绝对必要记载事项

B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效

C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让 D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利

25、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。A．较高 B．较低 C．最高 D．居中

2、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

3、房地产估价时点可以是。A：估价作业期

B：估价人员实地查勘期间的某个日期 C：过去的某个日期 D：未来的某个日期

E：估价人员按照自己的假定设定的日期

4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法

5、属于物业管理企业运行机制的是。A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展

6、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。A：注册建筑师 B：注册结构工程师 C：注册建造师

D：注册施工管理师 E：执行层的组织协调

7、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

8、下列由国务院审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划

9、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

10、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险

11、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。A．开发费用的正确预测 B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值 D．开发利润的客观预测 E．开发时间的准确预测

12、是税收制度的主体。A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章

13、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

14、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性

15、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。

A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标

16、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。A．权益投资比率 B．建安工程费用 C．租售价格 D．资本化率

E．开发期与经营期

17、资本化率是__的倒数。A．毛租金乘数 B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数 D．净收益乘数

18、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金

C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入

19、下列权利中，属于用益物权的是。A：抵押权 B：质权 C：地役权 D：留置权

E：执行层的组织协调

20、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。A：保险费 B：房产税 C：法律费 D：贷款利息 E：借款合同

21、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

22、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

23、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售

24、下列说法正确的是__。A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担

B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行

C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

25、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题)A：商住楼 B：土地 C：在建工程 D：写字楼

E：建成后的物业