上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题

第一篇：上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题

上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产

估价报告的写作考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。A：分县

B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调

2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。A．15 B．20 C．25 D．30

5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

6、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。A．与会业主所持投票权1/2以上 B．全体业主所持投票权1/2以上 C．与会业主所持投票权2/3以上 D．全体业主所持投票权2/3以上

7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】 A：合法原则

B：最高最佳使用原则 C：替代原则 D：公平原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格

9、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

11、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府

D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。A．转让 B．赠送 C．出让 D．买卖

13、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。A：统一性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性

E：执行层的组织协调

14、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。A．30 B．60 C．70 D．100

15、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。A．声觉环境 B．视觉环境 C．水文环境 D．人文环境

16、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资

17、物业管理是一种__的管理。A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型

18、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号 B：街道 C：丘 D：幢

E：执行层的组织协调

19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖 C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖 D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖 E：执行层的组织协调

21、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

23、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

25、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

2、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性

3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的

C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调

4、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30

5、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划

D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市××县城镇总体规划

7、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为广阔的市场

C：是否具有较理想的财务内部收益率

D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E：项目是否可行

8、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调

9、建筑材料的性质有等。A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性

10、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。A．分区分压供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D．分质供水

11、市场状况分析一般要从几个方面进行。A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析

E：市场占有率分析

12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPV B．FIRR C．动态投资回收期 D．成本利润率 E．投资利润率

13、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。A．自然寿命 B．剩余寿命 C．经过年数

D．剩余经济寿命

14、房地产金融的特点包括。A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

15、建筑施工图包括。

(2007年房地产经纪人相关知识试题)A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图

16、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

17、下列关于房产图的表述中，正确的有。

A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图

E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

18、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证

19、影响房地产价格的经济因素有。

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入

20、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值 B：待开发房地产取得的税费 C：续建开发成本 D：销售费用 E：销售税金

21、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。A．构造，标准 B．构造，规格 C．结构，标准 D．结构，规格

22、由房地产估价师本人申请的注册种类有。A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册

23、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

24、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强 25、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题)A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第二篇：房地产估价考试题

1、何为市场法？运用市场法估价的一般步骤？

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：1）搜集交易实例；2）选取可比实例；3）建立比较基准；4）交易情况修正；5）市场状况调整；6）房地产状况调整；7）求取比准价格。

2、何为成本法？运用成本法估价的一般步骤？

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的操作步骤1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料;2）测算估价对象重新购建价格;3）测算建筑物折旧;4）求取估价对象积算价格。

3、何为收益法？运用收益法估价的一般步骤？

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤：

1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；2)预测估价对象的未来收益(如净收益)；3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

4、何为假设开发法？运用假设开发法估价的一般步骤？

假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值的方法。

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

1）调查分析待开发房地产状况；2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3）预测后续开发经营期；4）预测开发完成后的价值；5）预测后续必要支出及应得利润；6）测算待开发房地产价值。

5、何为路线价法？运用路线价法估价的一般步骤？

路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该道路其他临街土地价值的方法。

运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：

①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

6、何为房地产估价？房地产估价的基本程序？

房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。

房地产估价的基本程序如下：

(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；(7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。

第三篇：房地产估价案例与分析

房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

了解房地产估价技术路线的概念。

熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。

掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。

熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。

掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、各种目的的房地产估价

了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。

熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

四、各种类型的房地产估价

了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊及途等类型房地产的估价特点。熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。

掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

五、房地产估价报告的写作

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体的受体。

熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

第四篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结

房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

第1页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

第2页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

第3页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

第4页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

第5页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

第6页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

第7页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

第8页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

第9页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

第10页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；

第11页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

第12页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

第13页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。

第14页

第五篇：房地产估价报告

xxxx房地产估价报告范文一篇

目 录

致委托方函................2

估价师声明................4

估价的假设和限制条件...................5

房地产估价结果报告...............9

一、委托方..............9

二、估价方..............9

三、估价对象...........10

四、估价目的...........16

五、估价时点...........17

六、价值定义...........17

七、估价依据...........17

八、估价原则...........18

九、估价方法...........19

十、估价结果...........19

十一、估价人员.........21十二、估价作业日期............21十三、估价报告应用的有效期...........21

第四部分附件...............22

报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 1北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

致委托方函北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司：

承蒙贵方委托，我公司对位于北京市海淀区中关村大街18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具体包括：15 层写字楼 2674.47平方米、18 层写字楼 2628.95平方米、5 层部分商铺 719.68平方米）进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。

评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估

目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日的评估结果如下：

估价对象总建筑面积:6023.1平方米

估价对象房地产总价:9135.6246 万元

大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整

（货币单位：人民币元）

其中:

1、15 层写字楼

建筑面积: 2674.47平方米

房地产单价:13796 元/平方米

房地产总价:3689.6988 万元

大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整

（货币单位：人民币元）报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 2北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告2、18 层写字楼

建筑面积: 2628.95平方米

房地产单价:13809 元/平方米

房地产总价:3630.3171 万元

大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整

（货币单位：人民币元）

3、5 层部分商铺

建筑面积: 719.68平方米

房地产单价:25228 元/平方米

房地产总价:1815.6087 万元

大写:壹仟捌佰壹拾伍万陆仟零捌拾柒元整

（货币单位：人民币元）

以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。

法人代表：

北京岳华中天房地产评估有限公司

二○○七年四月十日报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 3北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。估价师签名：

姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名

齐辉 11199701

41王键 1119980172报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 4北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格：

（1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；

（2）房地产买卖程序符合法律规定；

（3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值；

（4）有一段合理的交易时间；

（5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。

3、委托方合法取得现有产权资料。

4、委托方未欠缴土地出让金，有关估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。

5、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。

6、根据委托方提供的相关资料，中关村科技贸易中心土地规划用途为“综合、配套（地下）及地下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”。根据估价人员的现场勘查，估价对象实际用途为写字楼、商业配套（地上）。在评估过程中，评估人员未对地上商业配套是否符合规划进行深入考证，本次评估以估价对象地上建筑物符合规划为假设前提。报告编号：

[2007]岳华中天[评]字第7号 5北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

7、本报告估价结果以估价对象不改变用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。

8、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

二、限制条件

1、本估价报告由北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司共同委托，已取得双方书面同意。

2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。

3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日、在现状利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。

4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。

5、土地设定用途及设定年期的说明：估价时点估价对象现状用途为“写字楼、商铺”，土地登记用途为“综合楼及地下车库”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 6北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。

6、关于估价对象建筑面积的说明：于估价时点，估价对象未单独办理《房屋所有权证》，此次评估中估价对象的建筑面积以海淀区国土资源和房屋管理局测绘队 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地测绘技术报告书》为准，最终的建筑面积应以依法取得的《房屋所有权证》登记内容为准。

7、于估价时点，柜位号为 5A027～5A032 的商铺已设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京海淀支行，抵押期限从 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根据本次估价目的，考虑到北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拟在抵债行为实现之前先偿还对中国光大银行北京海淀支行的贷款，并注销该部分房地产的抵押登记。因此，本报告未考虑上述抵押权对估价对象房地产价格的影响。

8、于估价时点，纳入本次评估范围的 15、18 层写字楼及 5 层部分商铺已对外出租，根据《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第 42 号）规定：“出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”

“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”另外，根据房地产估价规范的要求，采用收益法评估估价对象房地产价格时，“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 7北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

本报告评估的是估价对象在不受租约限制条件下的公开市场价格，即本报告评估结果未考虑上述租赁权即承租方权益对估价对象房地产价格的影响。

9、于估价时点，估价对象 15、18 层写字楼中，部分房间已由承租人装修使用，本报告估

价结果包含该